Copies exécutoiresRÉPUBLIQUE FRANÇAISE
délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 3
ARRÊT DU 21 FEVRIER 2019
(n° , 30 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 18/10455 - N° Portalis 35L7-V-B7C-B5YKL
Décision déférée à la Cour : Jugement du 18 Juillet 2014 -Tribunal d'Instance de PARIS 6ème RG n° 11-14-000023
APPELANTS
Monsieur [A] [X]
Né le [Date naissance 1] 1938 à [Localité 1]
[Adresse 1]
[Localité 2]
Représenté et ayant pour avocat plaidant Me Philippe Rudyard BESSIS, avocat au barreau de PARIS, toque : C0391
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de PARIS)
Madame [S] [Q]
Née le [Date naissance 2] 1971 à [Localité 3] (Suisse)
[Adresse 1]
[Localité 2]
Représentée et ayant pour avocat plaidant Me Philippe Rudyard BESSIS, avocat au barreau de PARIS, toque : C0391
ASSOCIATION FOYER OASIS
[Adresse 1]
[Localité 2]
Représentée et ayant pour avocat plaidant Me Philippe Rudyard BESSIS, avocat au barreau de PARIS, toque : C0391
ASSOCIATION ALLIANCE PHENIX
SIREN : 942 001 866
[Adresse 1]
[Localité 2]
Représentée et ayant pour avocat plaidant Me Philippe rudyard BESSIS, avocat au barreau de PARIS, toque : C0391
INTIMEE
ASSOCIATION IMMOBILIÈRE LA MONTLUELDE
SIRET : 429 866 866 00024
[Adresse 2]
[Localité 2]
Représentée et ayant pour avocat plaidant Me Philippe PACCIONI, avocat au barreau de PARIS, toque : A0749
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 13 Décembre 2018, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Pascale WOIRHAYE, Conseillère, M. Daniel FARINA, Président, chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
M. Daniel FARINA, Président
M. Philippe JAVELAS, Conseiller
Mme Pascale WOIRHAYE, Conseillère
Greffier, lors des débats : Mme Viviane REA
ARRÊT : CONTRADICTOIRE
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Daniel FARINA, Président et par Viviane REA, Greffière présente lors de la mise à disposition.
EXPOSÉ DU LITIGE
L'Association Foyer Oasis a pour objet selon ses statuts : « D'apporter une aide morale et matérielle aux jeunes filles et aux femmes, étudiantes ou travailleuses, notamment en leur procurant un ou plusieurs foyers, et des lieux de repos, à [Localité 4] ou en Province ............,
De venir en aide aux personnes âgées, sous des formes diverses : foyers, restaurants, clubs culturel, ........... .
« D'assurer en outre, à [Localité 4], le fonctionnement d'un restaurant social, destiné aux
travailleuses et travailleurs du quartier. »
L'Association Foyer Oasis a acquis le 3 août 1924 un bien immobilier sis au [Adresse 1] .
Pour séparer la propriété de l'immeuble et la gestion des activités qui y sont exercées,
l'association Foyer l'Oasis a conclu, le 24 mars 1999, avec une autre association : l'association immobilière La Montluelde , un contrat par lequel elle lui a fait apport de propriété, de plusieurs bâtiments de l'immeuble susvisé .
L'association La Montuelde a pour objet la gestion de biens à des fins culturelles éducatives, et sociales, ainsi que le soutien de tous organismes poursuivant les mêmes finalités dans l'esprit d'association et en particulier les foyers et résidences de jeunes, notamment en mettant à leur disposition les biens immobiliers qu'elle possède .
Le contrat d'apport partiel d'actif contient en particulier la stipulation suivante :
' Conseil d'administration de l'association bénéficiaire .
L'association l'Oasis, apporteuse délègue au sein du Conseil d'administration de l 'association immobilière La Montuelde un représentant .
Ce dernier pourra opposer son veto à toute décision de l'association bénéficiaire de l'apport qui lui apparaîtrait contraire au caractère propre du Foyer l'Oasis.
L'exercice de ce droit de veto est considéré par les deux parties comme une condition déterminante du présent contrat d'apport, sans laquelle elles n'auraient pas contracté' .
Par contrat du 21 juin 1999 l'association immobilière La Montluelde a donné à bail à 1'Association Foyer L'Oasis, pour une durée d'un an, à effet du 1er avril 1999, renouvelable par tacite reconduction, pour des périodes d'un an, une partie des biens au loyer annuel initial de 35 490,13 euros ( soit 2 957,51 euros par mois) .
L'association Alliance Phénix s'est constituée le 27 février 2007 .
Par acte notarié du 30 juin 2008 l'association La Montuelde lui a transmis l'usufruit de l'ensemble immobilier du [Adresse 1] pour une durée de cinq ans à compter du 1er juillet 2008 .
Le 19 mars 2013 le Conseil d'administration de l'association La Montuelde a pris ( au point n° 4 du procès-verbal de la réunion ) la décision ainsi rédigée :
« Après échange de vues, pouvoir est donné à la Présidente, ......, :
- d'une part pour lancer la notification et le constat d'huissier et prendre toute disposition
concernant les modalités de fin de l'usufruit précité,
- d'autre part pour notifier en temps voulu le non renouvellement du bail annuel consenti à l'association le Cercle de l'Oasis .
Par courriers recommandés des 1er et 5 juillet 2013 l'association immobilière La Montluelde a notifié à l'association Foyer l'Oasis sa décision de ne pas renouveler le bail pour le 31 mars 2014 .
Le 1er mars 2013 l'association Alliance Phénix, en qualité d'usufruitière, a conclu avec l'association Foyer l'Oasis une convention intitulée ' Avenant au bail du 21 juin 1999" et portant renouvellement du bail pour une durée de neuf ans à compter du 1er avril 2013 pour se terminer le 31 mars 2022 et se renouveler ensuite par tacite reconduction, pour de nouvelles périodes de neuf ans, à défaut de dénonciation par l'une ou l'autre des parties, notifiée en respectant une préavis de douze mois .
Par contrat du 16 avril 2013 l'association Alliance Phénix , usufruitière, a donné à bail à l'association Foyer l'Oasis, pour une durée de six ans, un appartement de trois pièces au loyer annuel de 4 800 euros destiné à servir notamment d'habitation aux personnes oeuvrant au sein du Foyer Oasis .
Par contrat du 16 avril 2013 l'association Alliance Phénix, a donné à bail d'habitation, ,à Mme [S] [Q] ( présidente de l'Association Alliance Phenix et directrice de Foyer Oasis ), pour une durée de six ans, un appartement de trois pièces au loyer mensuel de 379, 92 euros et 140 euros de charges .
Deux instances distinctes ont ensuite été engagées :
- l'une par l'association La Montuelde devant le Tribunal d'instance de Paris 6ème en annulation de l'avenant au bail signé le 1er mars 2013, et des baux consentis le 16 avril
2013 ( 1 ) .
- l'autre par l'association Foyer l'Oasis en résolution du contrat d'apport partiel d'actif, et ce pour non respect de la clause contractuelle relative à l'exercice d'un droit de veto ( 2 ) .
( 1 ) Les 25 et 28 octobre 2013 et 16 janvier 2014 l'association immobilière La Montluelde a assigné devant le Tribunal d'instance de Paris 6ème :
- l'association Foyer l'Oasis,
- l'association Alliance Phénix ,
- Mme [S] [Q],
- et M [A] [X],
aux fins notamment de voir :
- dire que les conventions litigieuses s'insèrent dans une série d'actes destinés
à porter atteinte frauduleusement au droit de propriété de l'association immobilière La Montluelde ;
- prononcer la nullité de l'avenant du 1er mars 2013,
- condamner l'association Foyer l'Oasis à payer une indemnité d'occupation annuelle
de 700 000 euros, à compter du 1er avril 2013,
- condamner l'association Foyer l'Oasis et tout occupant de son chef de l'appartement
sis [Adresse 1], à payer une indemnité d'occupation annuelle de 23 000 euros HC outre les charges courantes, à compter du 1er juin 2013,
- condamner Mme [S] [Q] et tout occupant de son chef de l'appartement sis [Adresse 1], à payer une indemnité d'occupation annuelle de 23 000 euros HC outre les charges courantes, à compterdu 1er mai 2013,
Par jugement du 18 juillet 2014 le Tribunal d'instance de Paris 6ème a :
- rejeté la demande de sursis à statuer,
- renvoyé les défendeurs à mieux se pouvoir pour les demandes relatives à la résolution de
l'apport partiel d'actif, également présentées devant le Tribunal de grande instance,
- prononcé la nullité de l'avenant au contrat de bail signé le 1er mars 2013,
- prononcé la nullité des contrats de bail en date du 16 avril 2013 litigieux,
- dit que ( sous peine d'astreinte de 400 euros par jour de retard pour l'association Foyer l'Oasis et de 200 euros par jour de retard pour Mme [S] [Q] pendant un délai de trois mois ) les lieux devront être libérés volontairement dans les deux mois qui suivront la signification du jugement,
- constaté la validité du congé délivré à l'Association Foyer Oasis le 5 juillet 2013, à effet du 31 mars 2014,
- constaté que l'association L'Oasis est depuis cette date, occupante sans droit ni titre des
locaux situés au [Adresse 1] ,
- fixé le montant de l'indemnité mensuelle d'occupation due à compter du 1er avril 2014 à la somme de 23 700 euros et ce jusqu'à la libération effective et intégrale des lieux,
- condamné l'association Foyer l'Oasis à en acquitter le paiement intégral,
- condamné l'association immobilière La Montluelde à payer à l'association Alliance Phénix une somme de 11 602, 39 euros au titre du remboursement des travaux effectués, outre les intérêts au taux légal à compter du prononcé du jugement,
- rejeté la demande de dommages et intérêts présentée par l'association immobilière La Montluelde ,
- rejeté la demande reconventionnelle de dommages et intérêts pour procédure abusive
présentée par les défendeurs,
- dit que le tribunal se réserve le droit de liquider les astreintes prononcées,
- condamné in solidum l'association Alliance Phénix, l'association L'Oasis M [A] [X] et Mme [S] [Q] à payer à l'association immobilière La Montluelde une somme de trois mille euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
-débouté les défendeurs de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
-condamné in solidum l'association Alliance Phénix , l'association l'Oasis,
M [A] [X] et Melle [S] [Q] aux dépens de l'instance .
L'association Alliance Phénix , l'association l'Oasis, M [A] [X] et Melle [S] [Q] ont interjeté appel de ce jugement .
2 ) Parallèlement à l'instance susvisée, l'association Foyer l'Oasis a assigné le 23 octobre 2013 devant le Tribunal de grande instance l'association La Montuelde aux fins de voir prononcer la résolution de l'apport partiel d'actif .
Par arrêt du 31 mars 2016 pris dans le cadre de l'instance en annulation de l'avenant au bail et des contrats de bail consentis par l'association Alliance Phénix, la Cour ( Pôle 4 Chambre 3 ) a sursis à statuer jusqu'à l'issue définitive de la procédure pendante devant la cour d'appel de Paris ( Pôle 2 - Chambre 2 ) saisie de la demande de résolution du contrat d'apport partiel d'actif ;
Par arrêt du 2 mars 2017, la Cour d'appel de Paris ( Pôle 2 - Chambre 2 ) a rejeté la demande en résolution du contrat d'apport partiel d'actif formée par l'association immobilière La Montluelde et annulé la décision prise le 19 mars 2013 sous le numéro 4 par le conseil d'administration de cette association .
Par conclusions récapitulatives, pour les dernières en date du 30 septembre 2018, l'association Foyer l'Oasis, l'association Alliance Phénix , Mme [S] [Q], et M [A] [X] demandent à la cour de :
- au visa des articles 595, 605, 1137, 1240, 1184, 1134 et 1165 du Code civil et 70, 64 et 700 du Code de procédure civile, 10 et 15 de la loi du 6 juillet 1989,
- les recevoir en leur appel,
- annuler le jugement déféré,
- dire que la résolution n°4 de l'assemblée tenue le 19 mars 2013 par l'association immobilière La Montluelde ayant été annulée par arrêt définitif du 2 mars 2017, les congés délivrés par l'association immobilière La Montluelde à l'association Foyer l'Oasis dans des conditions irrégulières sont nuls et nuls d'effet ;
- dire que l'avenant au bail signé par l'Association Alliance Phenix au bénéfice de l'association Foyer l'Oasis est régulier,
- annuler la décision de congé délivrée à l'association Foyer l'Oasis par l'association immobilière La Montluelde ,
- dire que le congé délivré par l'association La Montuelde à Mme [S] [Q] ne repose sur aucune décision du conseil d'administration ni sur aucun motif reconnu par la loi ;
- dire que l'avenant au bail signé par l'association Alliance Phénix au bénéfice de Mme [S] [Q] est régulier,
- annuler la décision de congé délivrée à Mme [Q] par l'association immobilière La Montluelde ;
- donner acte à Mme [Q] du congé qu'elle a délivré au bailleur ;
- dire que la résolution n° 4 de l'assemblée tenue par l'association immobilière La Montluelde le 19 mars 2013 ayant été annulée par arrêt définitif du 2 mars 2017, la décision de mettre fin à l'usufruit consenti à l'association Foyer l'Oasis est annulée ;
- ordonner la restitution par l'association La Montuelde de l'usufruit à l'association Alliance Phénix ;
- ordonner la restitution par l'association immobilière La Montluelde à l'association Foyer l'Oasis, sous astreinte, tous les comptes, factures ou documents comptables ayant trait à la gestion des biens immobiliers en litige ;
- subsidiairement
- condamner l'association immobilière la Montluelde à verser à l'association Alliance Phénix la somme de 637.773,45 euros au titre de travaux réalisés par l'usufruitier, conformément au décompte adressé au propriétaire, et ce avec les intérêts de droit à compter de la mise en demeure datée du 12 juillet 2013.
- dans tous les cas :
- condamner l'association immobilière la Montluelde à verser :
- à l'association l'oasis une somme de 30.000 euros pour préjudice moral du fait de la procédure abusive,
- à Mme [Q] les sommes de 140.864,96 euros en réparation de tous les frais qu'elle a engagés pour quitter l'enfer que lui faisait vivre son bailleur et de 100.000 euros au titre du préjudice moral subi du fait de la procédure abusive engagée,
- à l'Association Alliance Phénix la somme de 30.000 euros pour préjudice moral du fait de la procédure abusive engagée,
- à M [A] [X] la somme de 10.000 euros au titre du préjudice moral subi par lui du fait de la procédure abusive engagée,
- à l'association Foyer l'Oasis, à l'association Foyer l'Oasis, à Mme [S] [Q] et à M [A] [X], la somme de 12.000 euros chacun au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner l'association immobilière La Montluelde aux dépens.
Par conclusions du 3 octobre 2018 l'association immobilière La Montluelde demande à la cour de :
- déclarer irrecevables :
- la demande tendant à voir dire que l'usufruit doit être "retiré" à l'association immobilière la Montluelde et "revenir" à l'Association Alliance Phénix,
- la demande en paiement d'indemnités formées par Mme [S] [Q],
- communiquer au Procureur général près la cour d'appel de Paris les éléments de
la présente procédure, afin qu'il puisse juger de l'opportunité d'ouvrir une enquête dans un contexte de confusion totale d'intérêts entre les intervenants.
- dire que la convention d'apport d'usufruit en date du 30 juin 2008 s'est éteinte de plein droit par l'arrivée du terme contractuel, et conformément aux dispositions de l'article 617 alinéa 2 du code civil,
- dire en conséquence que l'usufruitier devait restituer à la nue propriétaire l'intégralité des droits d'usage et de jouissance du bien, sans prétendre à une indemnisation par application des dispositions de l'article 599 alinéa 2.
- dire que l'annulation de la résolution n° 4 du conseil d'administration du 19 mars 2013 ne saurait emporter ni l'annulation de congés délivrés, ni celle de la prétendue décision de l'extinction de la convention d'apport temporaire d'usufruit du 30 juin 2008.
- débouter les appelants de leurs demandes,
- constater que par une clause dénuée d'ambiguïté insérée dans le bail d'origine du 21 juin 1999, il a été convenu que la valeur locative du seul foyer était de 1.500.000 frs, et que dans l'hypothèse d'une utilisation non conforme à la destination restrictive, une indemnité équivalente à la valeur locative réelle révisée serait exigible jusqu'à libération effective des lieux,
- dire qu'il ne résulte pas de la commune intention des parties que l'immeuble du 91,
[Adresse 1] soit mis à disposition de l'association Foyer l'Oasis ou d'une
quelconque association ou personne physique pour une très longue durée,
- constater que la contravention à la destination des lieux invoquée n'a jamais été contestée par l'association Foyer l'Oasis, durant les 4 années de procédure,
- dire qu'il résulte des dispositions de l'article 578 du code civil que l'usufruitier doit
jouir de la chose soumise à son usufruit en bon père de famille, suivant l'usage auquel il est destiné et à charge d'en conserver la substance.
- dire que le droit de veto invoqué par l'association Foyer l'Oasis est restreint, afin de préserver l'objet poursuivi, tel que présent dans l'esprit des fondateurs des associations l'Oasis et la Montluelde, agissant dans un même esprit désintéressé rappelé dans l'objet des statuts des associations.
- dire que le non-renouvellement des baux à leurs échéances décidé par l'association immobilière La Montluelde ainsi que la demande d'annulation de l'avenant et des deux baux litigieux, sont légitimes et ne sont en rien « contraires au caractère propre du foyer » prévu par le contrat d'apport partiel d'actif,
- dire que la présidente de l'association La Montuelde disposait des pouvoirs lui permettant d'assurer le bon fonctionnement de l'association en la représentant en justice et dans tous les actes de la vie civile, notamment par la délivrance d'un congé et l'introduction d'une action en justice tendant à obtenir l'annulation de l'avenant et des deux baux litigieux consentis en fraude des droits de la nue-propriétaire.
- dire que l'avenant consenti le 1er mars 2013 et les deux baux signés le 16 avril 2013 s'inscrivent dans une série d'actes destinés à porter atteinte frauduleusement aux droits de l'association La Montuelde en violation de la commune intention des parties,
et en portant atteinte à la chose soumise à l'usufruit.
- confirmer le jugement déféré en ce qu'il a prononcé la nullité de l'avenant en date du 1er
mars 2013 et des baux du 16 avril 2013.
- dire que le congé donné à l'association Foyer l'Oasis pour le 31 mars 2014, en vertu du bail du 21 juin 1999 produira ses effets, et que, depuis cette date, l'association Foyer l'Oasis est occupante sans droit ni titre,
- dire qu'il pourra être procédé à l'expulsion de l'association Foyer l'Oasis et à celle de tous les occupants de son chef, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier en cas de besoin des locaux sis au [Adresse 1], sous une astreinte de 2.000 euros par jour de retard dans les deux mois de l'arrêt à intervenir.
- infirmer le jugement du 18 juillet 2014 en ce qu'il a :
- condamné l'association La Montuelde à payer à l'association Alliance Phénix une somme de 11 602, 39 euros en remboursement du coût de travaux effectués, outre les intérêts au taux légal à compter du prononcé du jugement,
- rejeté la demande d'indemnité d'occupation pour l'appartement du 2ème étage droit escalier A et la demande de dommages et intérêts,
- condamner in solidum l'association Foyer l'Oasis et tous les occupants de son chef de l'appartement sis [Adresse 1] au 2ème étage droit escalier A, à payer une indemnité d'occupation annuelle de 23.000 euros HC, outre les charges courantes et ce, à compter du 1er juin 2013 et jusqu'à la libération effective et intégrale des locaux occupés.
- condamner in solidum les appelants aux dépens et à payer à l'association La Montuelde la somme de 250.000 euros à titre de dommages et intérêts, ainsi que la somme de 15.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile,
L'ordonnance de clôture a été rendue le 04 octobre 2018.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Attendu qu'il convient au préalable d'indiquer que la cour ne peut statuer que sur les prétentions, au sens des articles 4 et 5 du Code de procédure civile, à l'exclusion de celles-ci qui, tendant à voir dire ou constater, ne constituent pas des demandes en justice ;
SUR LA DEMANDE D'ANNULATION DU JUGEMENT DÉFÉRÉ ;
Attendu que les appelants ne soutiennent pas que le jugement déféré est affecté d'une irrégularité de nature à en entraîner l'annulation, au regard notamment des dispositions de l'article 458 du Code de procédure civile ; que de l'exposé des demandes et motifs figurant dans leurs dernières conclusions il ressort qu'ils demandent une réformation de dispositions de ce jugement sur le fond ; qu'il en résulte que la cour est saisie d'un appel total en vue de la réformation du jugement déféré ;
Que la demande d'annulation figurant dans le dispositif des conclusions des appelants apparaît en conséquence sans objet ; qu'elle ne peut aboutir ;
SUR LA DEMANDE DE COMMUNICATION DU DOSSIER AU MINISTÈRE PUBLIC
Attendu que l'association immobilière La Montluelde demande à la cour de communiquer au Ministère public les éléments de la présente procédure, ' afin qu'il puisse juger de l'opportunité d'ouvrir une enquête dans un contexte de confusion totale d'intérêts entre les intervenants' ;
Sur ce
Attendu que l'association immobilière La Montluelde n'invoque aucune disposition juridique particulière au soutien de sa demande ; que la transmission demandée n'est pas de nature à apporter des éléments utiles à la solution du litige dont la cour est saisie ;
Que ce chef de demande ne peut donc aboutir ;
SUR LE SURSIS À STATUER
Attendu que dans le corps de leurs dernières conclusions les appelants demandent à la cour de surseoir à statuer dans l'attente de l'issue d'une information pénale en cours ;
Mais attendu que cette demande ne figure pas dans le dispositif de ces conclusions ; qu'en conséquence et en application de l'article 954 du Code de procédure civile la cour n'en est pas saisie ;
Attendu surabondamment que la demande de sursis à statuer porte sur les conditions dans lesquelles a été prise le 19 mars 2013 la partie ( point n°4) de la décision du conseil d'administration de l'association immobilière La Montluelde , annulée par arrêt définitif de la cour d'appel du 2 mars 2017 ;
Qu'il n'est pas en conséquence de l'intérêt d'une bonne administration de la justice de surseoir à statuer dans l'attente de l'issue de la procédure pénale en cours portant sur la décision ainsi annulée ;
SUR LES DEMANDES FORMÉES À L'ENCONTRE DE M [X]
Attendu que l'association Immobilière La Montluelde n'indique pas expressément dans ses conclusions les raisons pour lesquelles ses demandes sont dirigées en particulier contre M [X] pris à titre personnel ;
Que les pièces qu'elle produit ne justifient pas davantage ces demandes ;
Que celles-ci n'étant pas justifiées l'association Immobilière La Montluelde en sera déboutée ;
SUR LES DEMANDES RELATIVES À L'USUFRUIT :
Attendu que l'association Alliance Phénix soutient principalement que :
- la résolution n° 4 de la décision du conseil d'administration du 19 mars 2013 ayant été annulée par arrêt définitif du 2 mars 2017, la décision de mettre fin à l'usufruit,
- l'usufruit doit donc être restitué à l'association Alliance Phénix ;
- la demande de restitution de l'usufruit n'est pas nouvelle en appel, car elle est la conséquence et le complément nécessaire des prétentions soumises au premier juge relativement à l'usufruit, et ce au sens de l'article 566 du code de procédure civile,
- elle est en outre la conséquence directe de l'arrêt rendu par la Cour d'appel de Paris le 2 mars 2017 ;
- s'il a fixé à 5 ans la durée de l'usufruit, l'acte du 30 juin 2008 ne contient aucune clause sur la fin ou la poursuite de l'usufruit,
- cela s'explique par la certitude que l'association Alliance Phénix avait que, si le projet de mettre fin à l'usufruit avait été mis à l'ordre du jour de l'assemblée générale de l'association immobilière La Montluelde , l'association Foyer l'Oasis aurait opposé son veto,
- c'est dans cette même certitude que l'association Alliance Phénix a engagé des travaux pour un montant de plus de 700 000 euros qui a permis de rénover quatre appartements donnant ainsi de la valeur à l'ensemble immobilier,
- pour prendre la décision de mettre fin à l'usufruit l'association immobilière La Montluelde s'est sentie obligée de mettre cette question à l'ordre du jour du Conseil d'administration du 19 mars 2013 et de décider de donner pouvoir à la présidente de l'association en vue notamment de ' lancer la notification et le constat d'huissier et prendre toutes dispositions concernant les modalités de fin de l'usufruit' ;
Attendu que l'association immobilière La Montluelde réplique que :
- la demande tendant à voir dire que l'usufruit concerné doit être "retiré" à l'association immobilière la Montluelde et "revenir" à l'association alliance phenix est irrecevable comme nouvelle en appel, ,
- la convention d'apport d'usufruit en date du 30 juin 2008, s'est éteinte par l'arrivée du terme contractuel, et de plein droit, conformément aux dispositions de l'article 617 alinéa 2 du code civil,
- l'usufruitier doit donc restituer à la nue propriétaire les droits d'usage et de jouissance du bien, sans prétendre à une indemnisation par application des dispositions de l'article 599 alinéa 2.
- l'annulation de la résolution n° 4 du conseil d'administration du 19 mars 2013 ne saurait emporter l'annulation de la prétendue décision d'extinction de la convention d'apport temporaire d'usufruit .
SUR CE
Sur la recevabilité
Attendu que selon les dispositions de l'article 566 du code de procédure civile : « Les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises aux premiers juges que les demandes qui en sont l'accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire » ;
Attendu en l'espèce qu'en première instance l'association immobilière La Montluelde invoquait, notamment, comme motif d'annulation de l'avenant du 1er mars 2013 et des contrats de location du 16 avril 2013, l'extinction de l'usufruit au 30 juin 2013 et l'atteinte à son droit de propriété ; qu'en réponse l'association Foyer l'Oasis, l'Association Alliance Phenix, M [X] et Mme [S] [Q] concluaient à la nullité de la décision du conseil d'administration de l'association immobilière La Montluelde du 19 mars 2013;
Que cette décision mentionne en particulier l'extinction de l'usufruit ;
Que dans la présente instance en appel l'association immobilière La Montluelde reprend ses prétentions relatives à la fraude à son droit de propriété au regard de la proximité entre la date de conclusion des conventions contestées et la fin de l'usufruit invoquée ;
Que de ces développements il résulte que les demandes relatives à l'usufruit formées dans la présente instance en appel sont au sens de l'article 566 du Code de procédure civile, la conséquence et le complément de prétentions soumises au premier juge ;
Que ces demandes ne sont donc pas nouvelles en appel ;
Que l'exception d'irrecevabilité n'est pas fondée ;
Sur le fond
Sur les demandes relatives à l'extinction de l'usufruit
Attendu que selon les dispositions de l'article 1134 ancien du Code civil devenu les articles 1103 et 1104 du même code : « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Les contrats doivent être négociés formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d'ordre public » ;
Attendu qu'aux termes de l'article 617 du Code civil :
- 'L 'usufruit s'éteint : ( notamment )
- par l'expiration du temps pour lequel il a été accordé' ;
Attendu qu'il en résulte que sauf dispositions contractuelles contraires, l'usufruit s'éteint de plein droit à l'expiration du temps pour lequel il a été accordé ;
Attendu en l'espèce que selon les dispositions de l'acte du 30 juin 2008 intitulé « Apport d'usufruit pour une durée de cinq ans par l'association immobilière La Montluelde à l'association Alliance Phénix » :
« Apport du droit d'usufruit : Le constituant apporte au bénéficiaire sous les conditions ci-après exprimées, l'usufruit du bien immobilier figurant aux présentes pour une durée de cinq ans qui commencera à courir le 1er juillet 2008 pour se terminer le 30 juin 2013 » ;
Attendu que le procès-verbal de réunion du conseil d'administration de l'association immobilière La Montluelde en date du 19 mars 2013 contient en particulier au point n° 4 intitulé : « Le point sur l'Oasis » les énonciations suivantes :
« le Conseil d'administration est informé en détail des circonstances de mise en place de l'usufruit gratuit du bâtiment du [Adresse 1] au profit de l'association Alliance Phénix ainsi que de l'arrivée à terme dudit usufruit le 30 juin 2013 .
Après échanges de vues pouvoir est donné à la présidente' :
'de lancer la notification et le constat huissier et prendre toutes dispositions concernant les modalités de fin de l'usufruit précité,
Pouvoir est en outre donné :
'à la présidente à effet d'accomplir toutes les formalités et de signer tous les actes et documents notariés et sous-seing-privé nécessaire à ces opérations.
- délégation au membre de droit pour prendre toute disposition et accepter ou prendre tout engagement et/ou conclure tout engagement et/ou transaction liés directement ou indirectement à l'usufruit ou à son expiration ».
Attendu que pour conclure à l'irrégularité de la procédure engagée aux fins de voir constater l'extinction de l'usufruit les appelants font valoir :
- d'une part que la décision n° 4 du conseil d'administration du 19 mars 2013 ayant été annulée la décision prise par celui-ci relativement à l'extinction de l'usufruit est annulée,
- d'autre part que l'instance judiciaire, en tant qu'elle porte sur l'usufruit, ne pouvait être engagée qu'à la suite d'une décision du conseil d'administration de l'association immobilière La Montluelde prise en présence du représentant de l'association Foyer l'Oasis, titulaire d'un droit de veto ;
Mais attendu sur le premier point que l'annulation de la décision n°4 du Conseil d'administration du 19 mars 2013 est sans influence sur l'application des dispositions de la convention d'usufruit relatives à la durée de celui-ci ;
Que cette décision ne concerne en effet que les modalités pratiques d'application de ces dispositions ;
Attendu sur le second point que selon les dispositions contractuelles précitées l'usufruit s'éteint de plein droit à l'expiration de la période de jouissance de cinq ans soit le 30 juin 2013 ;
Que la convention d'usufruit précité ne subordonne cette extinction de plein droit à aucune condition de forme ou de fond ;
Que la décision d'agir en justice en vue de faire constater l'extinction de plein droit de l'usufruit de l'Association Alliance Phénix ne concerne pas le ' caractère propre' de l'association Foyer l'Oasis ; qu'elle n'avait donc pas à faire l'objet d'une délibération particulière associant un représentant de l'association Foyer l'Oasis ,
Que selon les dispositions des statuts de l'association immobilière La Montluelde : « Le président assure l'exécution des décisions du conseil et le bon fonctionnement de l'association.
Il la représente en justice et dans tous les actes de la vie civile » ;
Attendu que ces dispositions autorisent la présidente de l'association immobilière La Montluelde à agir en justice aux fins de voir constater l'extinction de plein droit de l'usufruit ;
Que compte tenu des développements qui précèdent la demande de l'association immobilière La Montluelde tendant à voir dire que l'usufruit s'est éteint de plein droit le 30 juin 2013 est justifiée ; qu'il y sera fait droit ; que l'association immobilière La Montluelde a retrouvé de plein droit depuis le 30 juin 2013 la pleine propriété des biens concernés ; qu'il ressort du bordereau général de pièces produit ( pièce n° 6 des appelants) qu'un ensemble de documents lui a été remis à la fin de l'usufruit par l'Association Alliance Phénix ;
Que les demandes de l'Association Alliance Phenix tendant à voir retirer à l'association immobilière La Montluelde les droits d'usufruit et à faire revenir ces droits à l'Association Alliance Phénix sont mal fondées ; qu'elles seront rejetées ;
sur la demande subsidiaire en paiement du coût de travaux formée par l'association alliance phénix
Attendu que l'association Alliance Phénix fait valoir que :
- l'immeuble ayant été laissé dans un état déplorable depuis plusieurs années, elle a dû
réaliser d'importants travaux de renovation,
- ainsi 4 appartements ont été totalement rénovés, ce qui a donné de la valeur à l'immeuble;
- le tableau récapitulatif de ces travaux et les pièces justificatives montrent que nombre d'entre eux concernent les murs, les sols, et autres structures du bien immobilier, de sorte qu'il s'agit de grosses réparations ;
- les travaux électriques et de plomberie ne sont que la conséquence des travaux sur la structure même des bâtiments,
- le coût de ces travaux, investi dans le seul intérêt de l' apporteur de l'usufruit doit être remboursé à l'association Alliance Phénix ,
Attendu que l'association immobilière La Montluelde conclut au rejet de la demande et à l'infirmation du jugement déféré en ce qu'il l'a condamnée à payer à l'association Alliance Phénix la somme de 11'602,39 euros, montant d'une facture en date du 12 janvier 2008 ;
Qu'elle fait valoir essentiellement que :
- l'Association Alliance Phenix ne peut prétendre à une indemnisation par application de l'article 599 alinéa 2 du Code civil car elle est réputée avoir réalisé les travaux de rénovation dans son propre intérêt ;
- ces travaux ne correspondent pas à de grosses réparations au sens de l'article 606 du Code civil ;
- la facture du 12 janvier 2008, libellée au nom de l'association Foyer l'Oasis, ne porte pas sur de gros travaux au sens de l'article 606 du Code civil ; elle ne doit pas être supportée par le nu-propriétaire ;
Sur ce
Attendu que selon les dispositions de l'article 605 du Code civil : « L'usufruitier n'est tenu qu'aux réparations d'entretien. Les grosses réparations demeurent à la charge du nu-propriétaire à moins qu'elles aient été occasionnées par le défaut de réparation d'entretien, depuis l'ouverture de l'usufruit » ;
Attendu que selon l'article 606 du même code : « Les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières.
Celle des digues et des murs de soutènement et de clôture, aussi en entier.
Toutes les autres réparations sont d'entretien » ;
Attendu que l'usufruitier ne peut, à la cessation de l'usufruit, réclamer aucune indemnité pour des travaux de rénovation engagés de son initiative et destinés à améliorer les conditions de jouissance de l'immeuble, encore que la valeur de la chose en ait été augmentée ;
Attendu en l'espèce que la convention d'usufruit du 30 juin 2008 met à la charge de l'association immobilière La Montluelde ' les frais de ravalement du pignon au [Adresse 1]' ; qu'elle prévoit également que ' l'apporteur conserve la charge des travaux et autres soldes non encore réglés au jour de la signature ;
Qu 'il ressort de la liste des travaux invoqués par l'association Alliance Phénix et des pièces justificatives, que ceux-ci n'ont eu pour objet ni le ravalement visé au contrat, ni la réparation de gros murs ou de voûte, ni le rétablissement de poutres ou de couvertures ou encore de murs de soutènement ou de clôture ; qu'à l'exception des travaux visés par la facture du 12 janvier 2008 ci-après examinée, les travaux invoqués sont postérieurs à la date de la convention d'usufruit ;
Qu'il s'agit, comme l'indique l'Association Alliance Phénix, de travaux de rénovation de logements ;
Qu'il n'est pas démontré que les dépenses invoquées constituent de grosses réparations au sens de l'article 606 du code de procédure civile ;
Attendu concernant la facture en date du 12 janvier 2008 qu'il appartient à l'Association Alliance Phenix démontrer l'existence d'une obligation à paiement de l'association Immobilière La Montluelde à ce titre ;
Que la facture est antérieure à la conclusion de la convention d'usufruit ; qu'elle concerne la réalisation d'une installation bureautique dans la bibliothèque du Foyer Oasis au coût de 11.602, 39 euros :
Qu'elle est libellée non pas à l'ordre de l'association Immobilière La Montluelde qui avant la contrat d'usufruit était propriétaire des locaux de ce Foyer mais à celui du Foyer Oasis et à l'intention de Mme [Q] ;
Attendu que les locaux du Foyer Oasis étaient alors compris dans les lieux loués à l'association Foyer l'Oasis ,
Que l'Association Alliance Phénix n'indique pas qui a payé la facture concernée ;
Que l'Association Alliance Phénix ne démontre pas que cette facture constitue une dépense ' de travaux et autres soldes non encore réglés par l'apporteur au jour de la signature';
Que le jugement déféré sera infirmé en ce qu'il en a mis le montant à la charge de l'association Immobilière La Montluelde ;
Attendu que compte tenu de ce qui précède la demande en paiement du coût de travaux formée par l'Association Alliance Phénix n'est pas justifiée ; qu'elle sera rejetée ;
SUR LA DEMANDE DE VALIDATION DU CONGÉ À EFFET DU 31 MARS 2014
ET SUR LE CONGÉ DU 30 MARS 2018
Attendu que l'association immobilière La Montluelde fait valoir essentiellement que:
- 1 ) la décision de ne pas renouveler le bail prise le 19 mars 2013, motivée par le fait que pendant 4 ans l'association Foyer l'Oasis a contrevenu à la destination des lieux, en transformant le foyer Oasis en un ensemble à but essentiellement lucratif, n'a pas trait au caractère propre de l'association Foyer l'Oasis,
- la clause du contrat d'apport partiel prévoyant la participation d'un représentant de l'association Foyer l'Oasis avec droit de veto ne s'applique donc pas au non renouvellement du bail ;
- le congé donné le 5 juillet 2013 pour le 31 mars 2014 a produit ses effets et l'association Foyer l'Oasis est sans droit ni titre depuis le 31 mars 2014 ;
- 2) en application des dispositions de l'article 17 des statuts de l'association immobilière La Montluelde la présidente de celle-ci a valablement délivré congé à l'association Foyer l'Oasis pour le 31 mars 2014 ;
- 3 ) le 1er octobre 2013 l'association immobilière La Montluelde a valablement décidé ( en donnant mandat à un avocat ) d'engager la présente instance,
-4) elle a donné congé par acte du 30 mars 2018
Attendu que les appelants répondent que :
- l'arrêt du 2 mars 2017 a annulé la décision du conseil d'administration du 19 mars 2013 de non renouvellement de bail,
- l'association Immobilière La Montluelde ne pouvait décider d'engager la présente instance sans avoir au préalable mis l'association Foyer l'Oasis en mesure d'exercer le cas échéant son droit de veto,
- le 15 janvier 2018 le conseil d'administration de l'association immobilière La Montluelde a décidé de ne pas renouveler les baux consentis à l'association Foyer l'Oasis,
- le représentant de l'association Foyer l'Oasis présent à la réunion ayant alors opposé son veto la cour devra dire que la décision de non renouvellement de bail prise le 15 janvier 2018 n'a pas été adoptée ;
SUR CE
Attendu sur la demande de validation du congé donné pour le 31 mars 2014 que l'article 1134 ancien du Code civil remplacé par les articles 1103 et 1104 du même code dispose que : « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Les contrats doivent être négociés formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d'ordre public';
Attendu en l'espèce que des dispositions de l'acte du 24 mars 1999 portant apport partiel d'actif il ressort que le représentant de l'association Foyer l'Oasis doit être mis en mesure de décider d'exercer son droit de veto 'à toute décision de l'association bénéficiaire de l'apport qui lui apparaîtrait contraire au caractère propre du Foyer l'Oasis' ;
Attendu que la décision prise au point n° 4 par le conseil d'administration de l'association immobilière La Montluelde le 19 mars 2013 portait en particulier sur le non renouvellement du bail consenti le 21 juin 1999 ;
Attendu que le procès-verbal de cette réunion énonce en particulier :
'« La présidente et le membre de droit font également part du projet de nouvelles orientations de l'attribution des bâtiments du Foyer au profit des plus démunis en lien avec des organismes et associations disposant d'une expérience reconnue en la matière. Cela conduit au non-renouvellement du bail annuel à son prochain terme le 31 mars 2014 consenti à l'association le cercle de l'oasis (foyer l'oasis ).
Après échanges de vues pouvoir est donné à la présidente de notifier en temps utile le non renouvellement du bail consenti à l'association le cercle de l'oasis » ;
Que cet exposé montre que la décision de ne pas renouveler le bail a été prise en considération des conditions d'attribution des bâtiments du Foyer au profit des plus démunis ;
Qu'elle concerne ainsi les conditions dans lesquelles l'association Foyer l'Oasis exerçait ses activités dans les bâtiments du Foyer ;
Qu'elle est contraire au caractère propre du Foyer l'Oasis puisqu'elle revient à empêcher l'association Foyer l'Oasis d'exercer dans les bâtiments du Foyer, lieu où elle est installée depuis le 3 août 1924, ( date d'acquisition des locaux concernés ) les activités définies par les statuts, peu important que ceux-ci évoquent la possibilité pour elle d'exercer ces activités ' à [Localité 4] ou en Province' (étant précisé à cet égard qu'il en est de même de la décision de non renouvellement du bail du 15 janvier 2018 évoquée par les parties dans le corps de leurs conclusions);
Attendu que par arrêt définitif du 2 mars 2017 la cour d'appel de Paris, relevant notamment l'absence de mention dans le procès-verbal sur les conditions dans lesquelles la décision de non-renouvellement du bail conclu avec l'Oasis a été votée, a annulé la décision prise sous le n° 4 ;
Que la décision de non-renouvellement du bail n'est pas donc opposable à l'association Foyer l'Oasis ;
Attendu que le congé ayant été donné en vertu de la décision du 19 mars 2013 annulée, la demande de validation de celui-ci n'est pas fondée ;
Attendu que l'association immobilière La Montluelde fait valoir en outre qu'indépendamment de la décision du 19 mars 2013 sa Présidente tenait des dispositions de l'article 17 des statuts, pouvoir de délivrer congé et de représenter l'association en justice ;
Mais attendu que la décision du 19 mars 2013 a donné pouvoir à la présidente de notifier en temps utile le non renouvellement du bail consenti à l'association le cercle de l'oasis »;
Que la présidente tenait ainsi de la décision du conseil d'administration le pouvoir de délivrer congé ; que c'est à ce titre, et non en vertu d'un pouvoir propre qu'elle a fait délivrer congé à l'association Foyer l'Oasis ;
Que la décision du 19 mars 2013 ayant été annulée, la Présidente de l'association immobilière La Montluelde n'a pu valablement délivrer congé ;
Attendu sur la décision d'agir en validation de congé, prise le 1er octobre 2013 par l'association immobilière La Montluelde qu'il a été retenu ci-dessus que, par son objet et les motifs qui la soutiennent, la décision de ne pas renouveler le bail mettait en cause le caractère propre de l'association Foyer l'Oasis et qu'à ce titre la question du non renouvellement supposait une réunion à laquelle devait participer le représentant de l'association Foyer l'Oasis ;
Que l'action en justice tendant à voir valider le congé nécessitait en conséquence elle même une telle réunion , ce qui n'a pas été le cas ;
Que le moyen n'est pas fondé ;
Attendu que de ce qui précède il résulte que la demande de validation de congé n'est pas fondée ; qu'elle ne peut aboutir ;
Attendu que le congé postérieur, délivré le 30 mars 2018, malgré le veto opposé par le représentant de l'association Foyer l'Oasis lors de la réunion du 15 janvier 2018 susvisée (congé dont la validation n'est pas expressément demandée dans le dispositif des dernières conclusions de l'intimée ) ne peut produire effet, étant rappelé qu'il a été retenu ci-dessus que la décision de non renouvellement du bail est contraire au caractère propre du Foyer Oasis ;
SUR LA DEMANDE RELATIVE À L'AVENANT DU 1ER MARS 2013 AU BAIL DU 21 JUIN 1999
Attendu que l'association immobilière La Montluelde fait valoir que :
- la présidente de l'association immobilière La Montluelde disposait des pouvoirs lui permettant d'introduire une action en justice en vue de l'annulation de l'avenant du 1er mars 2013,
- la demande d'annulation de l'avenant n'est pas « contraire au caractère propre du foyer » invoqué par l'association Foyer l'Oasis,
- le jugement déféré doit être confirmé en ce qu'il a prononcé la nullité de l'avenant en date du 1er mars 2013,
- en sa qualité de nu-propriétaire et de signataire du bail du 21 juin 1999 elle aurait dû être informée au préalable de l'avenant de la volonté de modifier par une convention l'économie du bail, et de conclure deux autres baux,
- l'avenant conclu quatre mois avant la fin de l'usufruit fait passer d'une année ( renouvelable pour des périodes d'un an ) à 9 années la durée du bail et allonge la durée du préavis,
- il a été obtenu en fraude des droits de l'association immobilière La Montluelde , et il rend de fait indisponibles les locaux objet de l'usufruit,
- la présidente en exercice de l'association Foyer l'Oasis ( Mme [G] ) l'ancienne présidente de l'association immobilière La Montluelde attestent que la commune intention des parties au bail du 21 juin 1999 était de conclure des baux annuels renouvelables par tacite reconduction pour un an, ce qui donnait à l'association immobilière La Montluelde les moyens de contrôler l'activité exercée dans les
lieux ;
- le droit de veto invoqué par l'association l'oasis est restreint, afin de préserver l'objet poursuivi, les fondateurs des associations l'Oasis et la Montluelde, agissant dans un même esprit désintéressé ;
- la décision prise le 1er octobre 2013 par l'association immobilière La Montluelde d'engager une instance en justice n'est pas susceptible de donner lieu utilement à l'exercice du droit de veto du représentant de l'association Foyer l'Oasis car cela reviendrait à faire obstacle à toute action en justice ;
Attendu qu'en réponse l'association Alliance Phénix et l'association Foyer l'Oasis font valoir essentiellement que
- les procédures engagées arbitrairement par l'association immobilière La Montluelde ne sont que la conséquence de la décision du 19 mars 2013 annulée par l'arrêt du 2 mars 2017, ;
- la décision d'engager une procédure judiciaire contre l'association Foyer l'Oasis est irrégulière car elle n'a pas été prise en y associant un représentant de l'association Foyer l'Oasis ,
- l'annulation de la résolution n°4 de la décision du 19 mars 2013 emporte celle des congés délivrés à l'association Foyer l'Oasis ;
- l'avenant du 1er mars 2013 a été conclu pour régulariser des anomalies constatées dans la durée du bail au regard de l'article 10 de la loi du 6 juillet 1989, et maintenir la stabilité des lieux rattachés à l'oeuvre des associations,
- porter à 9 ans la durée du bail et allonger la durée du préavis n'a rien d'abusif,
Sur ce
Sur le moyen pris de ce que la décision d'agir en justice en annulation de l'avenant a été prise à l'insu de l'association Foyer l'Oasis,
Attendu que l'article 1134 ancien du Code civil tel que repris par les articles 1103 et 1104 du même code dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ;
Attendu que l'acte du 24 mars 1999 portant apport partiel d'actif contient en particulier la stipulation suivante :
' Conseil d'administration de l'association bénéficiaire .
L'association l'Oasis, apporteuse délègue au sein du Conseil d'administration de
l'association immobilière La Montluelde un représentant .
Ce dernier pourra opposer son veto à toute décision de l'association bénéficiaire de l'apport qui lui apparaîtrait contraire au caractère propre du foyer l'Oasis .
L'exercice de ce droit de veto est considéré par les deux parties comme une condition déterminante du présent contrat d'apport, sans laquelle elles n'auraient pas contracté' .
Attendu qu'il est constant en l'espèce que l'association Alliance Phénix en qualité d'usufruitière a conclu le 1er mars 2013, avec l'association Foyer l'Oasis un avenant portant à 9 ans à compter du 1er avril 2013 la durée du bail ,
Attendu cet avenant n'est pas mentionné dans la décision annulée par l'arrêt du 2 mars 2017,
Qu'il ne porte pas spécialement sur l'objet et la nature des activités exercées dans les lieux;
Attendu que la décision d'engager une action en justice en vue d'annuler cette convention ne met pas en cause la nature des activités exercées dans les lieux et n'a pour objet de voir modifier les objectifs que l'association Foyer l'Oasis s'est assigné dans ses statuts ;
Attendu qu'elle ne touche pas en conséquence au caractère propre de l'association Foyer l'Oasis au sens des dispositions de la convention d'apport partiel d'actif précitées ;
Attendu que l'association immobilière La Montluelde n'était pas tenue d'associer un représentant de l'association Foyer l'Oasis à la décision d'engager une action en annulation de l'avenant du 1er mars 2013 ;
Sur la validité de l'avenant au bail
Attendu qu'au soutien de sa demande d'annulation de l'avenant du 1er mars 2013 l'association immobilière La Montluelde invoque les dispositions des articles 570 et 595 du Code civil ainsi que le principe selon lequel la fraude corrompt tout ;
Attendu que l'article 578 du Code civil dispose que : « L'usufruit est le droit de jouir des choses dont un autre a la propriété comme le propriétaire lui-même, mais à la charge d'en conserver la substance » ;
Attendu que selon les dispositions de l'article 595 du même code « L'usufruitier peut jouir par lui-même, donner à bail à un autre, même vendre ou céder son droit à titre gratuit.
Les baux que l'usufruitier seul a faits pour un temps qui excède neuf ans ne sont en cas de cessation de l'usufruit, obligatoires à l'égard du nu-propriétaire que pour le temps qui reste à courir, soit de la première période de neuf ans si les parties s'y trouvent encore, soit de la seconde, et ainsi de suite de manière que le preneur n'ait que le droit d'achever la jouissance de la période de neuf ans où il se trouve ;
Les baux de neuf ans ou au-dessous que l'usufruitier seul a passés ou renouvelés plus de trois ans avant l'expiration du bail courant s'il s'agit de bien ruraux, et plus de deux ans avant la même époque s'il s'agit de maisons sont sans effet à moins que leur exécution n'ait commencé avant la cessation de l'usufruit » ;
Attendu que le bail consenti par l'usufruitier en fraude des droits du nu-propriétaire peut être annulé (Cass . Civ 3ème 4 octobre 1972 ) ;
Attendu en l'espèce que le bail du 21 juin 1999 a été conclu pour une durée d'un an pour se renouveler par tacite reconduction pour de nouvelles périodes d'un an, avec faculté de dénonciation en respectant le préavis d'un mois ;
Que l'avenant du 1er mars 2013 conclu entre l'Association Alliance Phénix agissant en qualité d'usufruitière et l'association Foyer l'Oasis dispose que par dérogation à la clause de durée du bail celui-ci est renouvelé pour une durée de neuf ans à compter du 1er avril 2013 et qu'il doit ensuite se renouveler par tacite reconduction pour de nouvelles périodes, à défaut de dénonciation par l'autre des parties notifiée par lettre en respectant un préavis de 12 mois ;
Que cet avenant a été conclu quatre mois avant que l'association immobilière La Montluelde , ne retrouve, avec la fin de l'usufruit, sa qualité de bailleur-propriétaire ;
Que dans ce contexte la conclusion, à son insu, de l'avenant le 1er mars 2013 aboutit à la priver de la possibilité d'exercer quelques mois plus tard les droits de non renouvellement du bail, qu'elle tenait du bail initial ;
Attendu que le moyen pris de la nécessité d'adapter, par l'avenant, la durée du bail aux dispositions de l'article 10 de la loi du 6 juillet 1989 ne peut être retenu dès lors que l'avenant ayant été conclu entre deux personnes morales, le texte invoqué ne s'applique pas à ce bail ;
Attendu en outre que l'avenant du 1er mars 2013 a été conclu en cours de location alors que l'usufruitier avait accepté de renouveler le bail le 30 juin 2012 pour une période d'une
année ;
Que la prévision, en cours de location, d'une durée de neuf ans à compter du 1er mars 2013 aboutit ainsi à donner le bien en location pendant une durée supérieure à neuf ans ;
Que dans les circonstances susvisées, les signataires de l'avenant au bail ne pouvaient ignorer qu'en rendant, en cours de bail, les locaux indisponibles pendant une durée de neuf ans, elles portaient atteinte aux droits de l'association Immobilière La Montluelde ; que la fraude ainsi caractérisée aux droits de l'association immobilière La Montluelde justifie l'annulation demandée ;
Attendu que la demande d'annulation étant fondée, il convient d'y faire droit ;
Attendu cependant que la demande de l'association immobilière La Montluelde tendant à voir valider le congé n'étant pas fondée, l'annulation de l'avenant ne peut avoir pour effet de rendre l'association Foyer l'Oasis occupante sans droit ni titre ni débitrice d'une indemnité d'occupation mensuelle ;
Attendu qu'en conséquence les demandes de l'association immobilière La Montluelde tendant à voir déclarer l'association Foyer l'Oasis sans droit ni titre sur le bien immobilier, ordonner son expulsion et à la voir condamner à payer une indemnité d'occupation au titre du bien objet du bail du 21 juin 1999 n'est pas fondée ;
SUR LA DEMANDE D'ANNULATION DES CONTRATS DE LOCATION DU 16 AVRIL 2016
Attendu qu'il est constant qu'en sa qualité d'usufruitière l'Association Alliance Phenix a conclu le 16 avril 2013 deux baux distincts d'une durée de six ans portant chacun sur un logement de 3 pièces :
- l'un conclu avec l'association Foyer l'Oasis, pour un logement loué au loyer annuel de
4 800 euros, destiné à servir notamment à loger « les personnes qui participent à l'action apostolique du Foyer de l'Oasis et du Cercle Culturel » ;
- l'autre conclu avec Mme [S] [Q], à titre personnel, qui était alors Présidente de l'Association Alliance Phénix et trésorière de l'association Foyer l'Oasis, le loyer mensuel étant de 379, 92 euros outre 140 euros de charges ;
Attendu que l'association Immobilière La Montluelde demande la confirmation du jugement déféré qui annulé ces contrats ;
Attendu qu'en réponse l'association Foyer l'Oasis fait valoir essentiellement que :
- Melle [S] [Q], directrice de l'association Foyer l'Oasis, sans être membre de cette association, bénéficiait d'un bail de location situé au [Adresse 3],
- le contrat du 16 avril 2013 avait pour objet de faire concorder la durée du bail avec celle de l'avenant du bail principal du 1er mars 2013 ; en outre cette durée est conforme à celle que prévoit l'article 10 de la loi du 6 juillet 1989 car le propriétaire est une personne morale;
- les attestations, les copies de baux, et le bordereau annexé à la notification de la fin de l'usufruit montrent que les conditions de prix figurant au contrat du 16 avril 2013 sont celles qui sont habituellement consenties aux personnes qui oeuvrent au sein de l'association ;
- le loyer est , comme pour les directrices antérieures, la contrepartie des contraintes et obligations inhérentes à la fonction exercée par Mme [S] [Q] pour le bien de la congrégation religieuse,
- le loyer prévu par le contrat de bail conclu le 16 avril 2013 entre l'Association Alliance Phenix et l'association Foyer l'Oasis n'a rien d'abusif au regard de l'apport d'actif consenti à l'association immobilière La Montluelde ,
- le congé délivré par l'association immobilière La Montluelde à Mme [S] [Q] ne repose sur aucune décision du conseil d'administration ni sur aucun motif reconnu par la loi,
- Le bail conclu avec Mme [S] [Q] s'inscrit dans le cadre de stabilité et de sécurité dont bénéficient les dirigeants d'autant que ceux-ci sont mal payés,
- le montant du loyer a été fixé par l'association immobilière La Montluelde à une période où les baux ont été signés par elle,
- à titre d'exemple, sont produits les baux de Mme [D] et de Mme [R],
- la comparaison des loyers montre que Mme [Q] n'a bénéficié d'aucune faveur exceptionnelle au regard du temps et des investissements personnels qu'elle engageait au bénéfice des associations,
- la pièce n° 6 ( bordereau général remis par l'Association Alliance Phenix à l'association immobilière La Montluelde à la fin de l'usufruit ) mentionne la liste des 11 personnes ayant bénéficié d'un « bail d'habitation à conditions particulières » ;
- il n'est pas prouvé que la prolongation de la durée du bail ait créé un préjudice à l'association immobilière La Montluelde ;
- les dispositions de l'article 595 du Code civil relatives à la conclusion de baux de locaux en usufruit ont été respectées.
Sur ce
Sur le moyen pris de ce que la décision d'agir en annulation a été prise à l'insu de l'association Foyer l'Oasis
Attendu qu'il y a lieu de rechercher si la présente action en annulation des deux contrats de location devait être introduite après que l'association Foyer l'Oasis ait été mise à même d'exercer son droit de veto ;
Attendu sur ce point que le caractère propre de l'association Foyer l'Oasis s'entend essentiellement des activités de celle-ci et des objectifs que lui assignent par ses statuts ( aide morale et matérielle aux jeunes filles et aux femmes, étudiantes ou travailleuses ; aide aux personnes âgées ) ;
Que les deux contrats concernés ne portent pas directement sur la nature ou l'objet des activités de l'association Foyer l'Oasis ;
Attendu qu'au regard des objectifs mentionnés dans les statuts de l'association Foyer l'Oasis , aucun élément du dossier ne permet d'affirmer que les deux baux du 16 avril 2013, qui portent chacun sur un logement compris dans le bien immobilier objet de l'usufruit, mettent en cause ' le caractère propre' de l'association Foyer l'Oasis au sens de la stipulation du contrat d'apport partiel susvisée ;
Qu'il en résulte, que la décision d'agir en justice en vue d'obtenir l'annulation de ces contrats ne met pas en cause le caractère propre de l'association Foyer l'Oasis ;
Que l'association immobilière La Montluelde n'était donc pas tenue de mettre en application la stipulation de la convention d'apport partiel d'actif susvisée ;
Attendu que l'article 17 des statuts de l'association immobilière La Montluelde confère à sa présidente le pouvoir de la représenter en justice ;
Que cette disposition emporte pour la présidente le pouvoir d'agir en justice aux fins d'annulation des deux contrats de bail susvisés ;
Sur la validité des deux baux concernés
Attendu que selon les dispositions de l'article 595 du Code civil : ' L'usufruitier peut jouir par lui-même, donner à bail à un autre, même vendre ou céder son droit à titre gratuit';
Qu'il appartient au nu-propriétaire qui invoque l'existence d'une fraude à ses droits d'en rapporter la preuve ;
Attendu en l'espèce que l'un des logements est destiné à l'habitation personnelle de Mme [Q], présidente de l'Association Alliance Phénix, et l'autre à l'habitation notamment de personnes travaillant pour le Foyer Oasis ;
Qu'au regard de la taille des logements ( F3 ) de leur superficie et de l'emplacement de l'immeuble dans lequel ils se trouvent, le loyer apparaît manifestement en deçà de la valeur locative ;
Que l'association Foyer l'Oasis et l'Association Alliance Phenix ne prouvent pas leurs affirmations selon lesquelles le contrat de bail conclu avec Mme [Q] le 16 avril 2013 constitue un avenant d'un précédent bail ;
Attendu que les contrats de bail du 16 avril 2013 ont été signés à l'insu de l'association immobilière La Montluelde alors qu'à compter du 30 juin 2013 elle allait retrouver sa qualité de bailleur ;
Qu'aucune disposition des statuts de l'association Foyer l'Oasis ne prévoit la mise en location de biens à loyer réduit au profit de responsables de l'association Foyer l'Oasis ou de l'Association Alliance Phenix ;
Que de ce qui précède il ressort que l'Association Alliance Phénix a imposé, en connaissance de cause, au nu-propriétaire quatre mois avant la cessation des droits d'usufruit, l'occupation d'un logement par sa président et d'un autre pour loger notamment des personnes travaillant pour l'association Foyer l'Oasis ;
Que ces locations ont été consenties pour un loyer notablement inférieur à la valeur locative des locaux, et ce alors que la location de logement à prix réduit dans la résidence devait profiter aux personnes bénéficiaires des activités de l'association Foyer l'Oasis ;
Que les appelants font état de l'existence d'une pratique ancienne et établie consistant à accorder en compensation partielle du travail accompli dans l'intérêt de l'association un loyer à prix réduit aux responsables de celle-ci ;
Que l'association immobilière La Montluelde invoque au contraire le caractère dérisoire du loyer en considération de la valeur locative de chacun des logements ;
Attendu que les Associations Alliance Phenix et Foyer l'Oasis ne prouvent pas leurs affirmations selon lesquelles le montant de la location avait été fixé par l'association immobilière La Montluelde à une période où les baux ont été signés par celle-ci ;
Qu'elles ne démontrent pas l'existence, alléguée, de la pratique invoquée ;
Attendu que la copie des contrats de locations consentis respectivement à Mme [R] et à Mme [D] ne fait pas, en effet, cette preuve alors que ces contrats ont eux mêmes été conclus les 16 mars 2013 et 16 avril 2013 soit quelques mois seulement avant la fin de l'usufruit ; que de même ne sont pas probantes les attestations établies par les locataires
signataires de ces contrats ;
Que la pièce n° 6 ( bordereau général remis par l'Association Alliance Phenix à l'association immobilière La Montluelde à la fin de l'usufruit ) qui mentionne la liste de contrats conclus à des membres desAssociations Alliance Phenix et Foyer l'Oasis ne contient aucune indication relative aux conditions auxquelles ces locations ont été conclues;
Qu'à l'exception des contrats conclus avec Mme [D] et Mme [R], les baux invoqués ne sont pas produits ;
Qu'il ressort en outre de la liste susvisée que parmi les 11 mentionnés figurent les baux susvisés consenti à Mme [D] et [R] en mars et avril 2013, ainsi que des baux conclus à une période proche des deux baux litigieux ( 22 mars 2013 et courant de l'année 2012 ( 2 février, 15 mars, 27 septembre ) ) ;
Que le fait que l'Association Alliance Phenix ait donné à bail à certains de ses dirigeants, en 2012 et 2013, un logement moyennant un loyer nettement inférieur à la valeur locative ne justifie pas en soi la conclusion des baux litigieux ;
Attendu qu'il n'est donc pas démontré que l'association immobilière La Montluelde ait pu trouver un intérêt particulier à la conclusion de ces baux ;
Attendu qu'en concluant dans les circonstances et aux conditions susvisées chacun de ces contrats l'Association Alliance Phenix a porté atteinte aux droits de l'association immobilière La Montluelde ;
Attendu que la fraude ainsi caractérisée justifie l'annulation des contrats ; que le jugement déféré sera confirmé de ce chef et en ce que, constatant que Melle [S] [Q] et l'association Foyer l'Oasis étaient chacune en ce qui la concerne, sans droit ni titre sur les logements concerné, il a ordonné l'expulsion ;
Qu'aucun motif particulier ne justifie la demande d'astreinte formée par l'association immobilière La Montluelde alors que :
- dans les circonstances de la cause, les dispositions légales en matière d'expulsion - en particulier le recours éventuel à la force publique - apparaissent suffisantes à assurer l'exécution de la présente décision,
- et que s'agissant en particulier du logement loué à Mme [Q] qu'il ressort un état des lieux de sortie établi contradictoirement le 29 décembre 2014 que ce logement a été restitué;
SUR LE PRÉJUDICE
Attendu qu'aux termes du dispositif de ses dernières conclusions, qui seules saisissent la cour, l'association immobilière La Montluelde demande à la cour de :
- condamner in solidum l'association Foyer l'Oasis et tous les occupants de son chef de l'appartement sis [Adresse 1] au 2ème étage droit escalier A, à payer une indemnité d'occupation annuelle de 23.000 euros HC, outre les charges courantes et ce, à compter du 1er juin 2013 et jusqu'à la libération effective et intégrale des locaux occupés.
- condamner in solidum les appelants à payer à l'association La Montuelde la somme de 250.000 euros à titre de dommages et intérêts ;
Attendu que la cour est donc saisie :
- d'une demande de condamnation de l'association Foyer l'Oasis à payer une indemnité d'occupation mensuelle au titre du contrat de location conclu le 13 avril 2013,
- et d'une demande de condamnation in solidum des appelants au paiement d'une indemnité de 250 000 euros ;
Attendu que la première demande porte sur le contrat de location, conclu entre l'association Foyer l'Oasis et l'Association Alliance Phénix ; que jusqu'à la date d'extinction de l'usufruit l'association immobilière La Montluelde n'avait pas la qualité de bailleur et n'avait pas vocation à percevoir à la place de l'Association Alliance Phénix des loyers au titre de l'occupation de chacun des logements susvisés ;
Qu'à compter du 1er juillet 2013, date d'extinction de l'usufruit, l'association immobilière La Montluelde a été privée de la possibilité de disposer du logement concerné ; qu'elle subit de ce fait un préjudice qui doit être réparé ;
Attendu qu'en considération de la superficie, et de la configuration du logement ainsi que de l'emplacement de l'immeuble où il se trouve la cour dispose des éléments suffisants pour fixer à la somme de 1 500 euros l'indemnité d'occupation mensuelle due, du 1er juillet 2013 jusqu'à la libération du logement, et ce sous déduction des sommes que l'association immobilière La Montluelde aurait perçues au titre de cette occupation ;
Attendu sur la deuxième demande que l'association immobilière La Montluelde expose essentiellement que :
- en délivrant le 5 juillet 2013 un congé à effet du 31 mars 2014 elle était en droit, au 1er avril 2014, de reprendre possession de l'immeuble loué et d'obtenir une indemnité d'occupation à compter de cette dernière date,
- la signature, sans l'informer, de l'avenant du 1er mars 2013 et des deux baux en date du 16 avril 2013, loués respectivement à l'association Foyer l'Oasis, et à Melle [S] [Q] a porté atteinte à ses droits de nue propriétaire et lui causé préjudice,
- ce préjudice est constitué au moins par la perte de loyers au titre des baux du 16 avril 2013 ( conclus l'un avec l'association Foyer l'Oasis et l'autre avec Melle [S] [Q] (23.000 euros X 2 depuis le 1er juin 2013 = 230.000 euros ) et par l'impossibilité de restituer aux locaux leur destination d'origine, malgré plusieurs candidatures d'association bénévoles et caritatives,
- pour les seuls locaux objet du bail du 21 juin 1999, l'association Foyer l'Oasis bénéficie des fruits de l'immeuble, évalués à une somme d'environ 700.000 euros par an ;
- l'association Foyer l'Oasis verse un loyer annuel de 44.471 euros (3.705, 91 € par mois),
au titre du bail du 21 juin 1999, alors que par application de l'article 9 du bail, la bailleresse est en droit d'obtenir à titre d'indemnité d'occupation contractuelle, une somme de 1.232.400 euros pour la période du 1er avril 2014 au 31 juillet 2018 (23.700 euros X 52 mois).
- sur la même période de 52 mois l'association Foyer l'Oasis a payé une somme de 192.707, 32 euros ce qui représente un différentiel de 1.039.692, 68 euros à son profit au titre du loyer.
- l'association Foyer l'Oasis est présumée avoir perçu environ 3.033.336, 33 € au titre des revenus tirés des locaux objet du bail du 21 juin 1999 sur ladite période (58.333, 33 € X 52).
- elle bénéficie depuis le 1er juin 2013 de l'appartement situé au 2ème étage droit dont
la valeur locative annuelle est supérieure à 21.600 euros, moyennant un loyer contractuel dérisoire de 4.800 euros par an, soit un avantage de 16.800 euros par année.
- en conséquence l'association Foyer l'Oasis s'est enrichie pendant toutes les années
de prolongation du bail du 21 juin 1999, et en arguant du bail du 16 avril 2013.
- l'association immobilière La Montluelde demande en conséquence le paiement d'une indemnité de 250 000 euros ;
Mais attendu qu'il a été retenu ci-dessus que la demande de validation du congé n'est pas justifiée ;
Que l'association immobilière La Montluelde ne peut prétendre au paiement de dommages et intérêts au titre de l'occupation des biens objets du bail du 21 juin 1999 ;
Que la demande formée à ce titre n'est pas fondée ;
Attendu qu'au titre du contrat de location conclu entre l'Association Alliance Phenix et Mme [S] [Q] l'association immobilière La Montluelde est en droit d'obtenir le paiement de dommages et intérêts correspondant à la perte de loyers et charges récupérables à compter du 1er juillet 2013 date à laquelle elle a retrouvé la qualité de propriétaire bailleur jusqu'au 29 décembre 2014 date d'établissement de l'état des lieux de sortie marquant la reprise du logement ( pièce n° 49 de l'association Immobilière La Montluelde ) ;
Qu'il y a donc lieu de condamner Mme [Q], qui seule a bénéficié d'une occupation du logement à prix réduit, à payer à l'association immobilière La Montluelde une indemnité d'un montant égal à la somme mensuelle de 1 500 euros pour la période du 1er juillet 2013 jusqu'au 29 décembre 2014 date de reprise du logement concerné, cette somme mensuelle représentant le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due, en considération de la surface du logement et de l'emplacement de l'immeuble où il se trouve ;
Que cette indemnité est due sous déduction des sommes que l'association immobilière La Montluelde aurait perçues au titre de l'occupation de ce logement ;
Attendu qu'en l'absence de preuve d'autres éléments de préjudice le surplus de la demande de dommages et intérêts sera rejeté ;
SUR LES DEMANDES EN PAIEMENT D'INDEMNITÉS FORMÉES PAR LES APPELANTS
Attendu que les appelants expose que :
- l'association l'Oasis, l'Association Alliance Phenix et M [A] [X] et Mme [S] [Q] ont chacun subi un préjudice du fait de la procédure abusive engagée par l'association immobilière La Montluelde ,
- la campagne de dénigrement, les attaques personnelles et les procédures engagées par l'association immobilière La Montluelde ont déstabilisé Mme [S] [Q], qui a été contrainte de partir à l'étranger et de mettre fin à la location, pour travailler dans des conditions plus sereines,
- ce départ a nécessité des dépenses d'un montant de 140.864,96 euros ;
- ces dépenses et le caractère abusif des procédures engagées, justifient, en réparation du préjudice en résultant l'allocation de la somme de 140 864, 96 euros susvisée ainsi que celle de 100.000 euros au titre du préjudice moral ;
Sur la recevabilité des demandes d'indemnisation formée par Mme [S] [Q]
Attendu que l'association immobilière La Montluelde conclut à l'irrecevabilité de la demande d'indemnisation de préjudice formée par Mme [Q], au motif, selon elle que cette demande est nouvelle en appel ;
Attendu que les appelants répliquent que la demande est la conséquence et le complément nécessaire des prétentions soumises au premier juge, et ce au sens de l'article 566 du code de procédure civile ;
Attendu sur ce que selon les dispositions de l'article 566 du code de procédure civile : « Les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises aux premiers juges que les demandes qui en sont l'accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire » ;
Attendu que le premier juge a fait droit à la demande d'annulation du bail consenti à Mme [S] [Q] et a ordonné l'expulsion ; que la demande en paiement d'une indemnité formée par Mme [S] [Q] à raison des dépenses liées à son départ du logement est ainsi la conséquence des prétentions soumises au premier juge ;
Que l'exception d'irrecevabilité n'est donc pas fondée ;
Sur le fond
Attendu qu'il appartient aux appelants qui invoquent la responsabilité de l'association immobilière La Montluelde de prouver l'existence à la fois ,d'une faute de nature à faire dégénérer en abus le droit d'agir en justice, d'un préjudice, et d'un lien de causalité entre cette faute et ce préjudice ;
Attendu qu'il a été retenu ci-dessus que l'association immobilière La Montluelde est fondée à agir aux fins de voir reconnaître la fin de l'usufruit et à demander l'annulation de l'avenant du 1er mars 2013 et des baux du 16 avril 2013 ;
Que si sa demande tendant à voir valider le congé et ordonner l'expulsion de l'association Foyer l'Oasis des locaux objet du bail du 21 juin 1999 n'est pas fondée, il n'est pas démontré qu'elle ait été formée de mauvaise foi ou avec une légèreté blâmable ;
Que M [X] qui de son côté a formulé des demandes conjointement avec les atures appelants, n'indique pas en quoi l'association Immobilière La Montluelde aurait commis à son égard une faute de nature à faire dégénérer en abus son droit d'agir en justice ;
Attendu que compte tenu de ce qui précède les demandes en paiement de dommages et intérêts formées par chacun des appelants ne peuvent aboutir ; qu'elles seront rejetées ;
SUR LES AUTRES DEMANDES
Attendu que dans les circonstances de la cause l'équité commande de condamner in solidum les appelants, à l'exception de M [X] , à payer à l'association immobilière La Montluelde une indemnité de 3 000 euros au titre de l'instance d'appel sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile, et de confirmer, sauf en ce qui concerne M [X], les dispositions du jugement déféré relatives aux frais non répétibles ;
Attendu qu'en application de l'article 696 du Code de procédure civile :
- les appelants, à l'exception de M [X], seront condamnés aux dépens d'appel,
- il convient de confirmer sauf en ce qui concerne M [X], les dispositions du jugement déféré relatives aux dépens ;
PAR CES MOTIFS
La cour statuant publiquement,
Constate qu'elle n'est pas saisie d'une demande de sursis à statuer de la part des appelants,
Déclare recevables en appel la demande des appelants relative à l'usufruit, et la demande d'indemnisation de préjudice formée par Mme [S] [Q],
Confirme le jugement déféré en ce qu'il a :
- prononcé la nullité de l'avenant au bail en date du 1er mars 2013,
- prononcé la nullité des contrats de bail en date du 16 avril 2013 consentis par l'association Alliance Phénix au profit de l'association L'Oasis et de Mme [S] [Q] sur deux appartements situés au 2ème étage droite et gauche du [Adresse 1],
- ordonné l'expulsion des occupants de ces locaux dans le délai de deux mois à compter de la date de signification du jugement,
- rejeté la demande reconventionnelle de dommages et intérêts pour procédure abusive
présentée par les défendeurs,
- rejeté la demande en remboursement du coût de travaux formée par l'Association Alliance Phenix, étant précisé que le jugement sera infirmé du chef de la demande en paiement portant sur la facture de travaux du 12 janvier 2008,
- condamné in solidum l'association Alliance Phénix , l'association Foyer l'Oasis et Mme [S] [Q], à payer à l'association immobilière La Montluelde la somme de trois mille euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
-débouté les défendeurs de leur demande formée en application de l'article 700 du code de procédure civile,
-condamné in solidum l'association Alliance Phénix , l'association Foyer l'Oasis et Mme [S] [Q], aux dépens de l'instance .
Infirme quant au surplus le jugement déféré,
Statuant à nouveau des chefs infirmés et ajoutant au jugement déféré,
Déboute l'association Immobilière La Montluelde de ses demandes formées à l'encontre de M [X],
Dit que la convention d'apport d'usufruit en date du 30 juin 2008 s'est éteinte de plein droit le 30 juin 2013 par l'arrivée du terme contractuel,
Déboute les appelants de leur demande tendant à voir retirer à l'association immobilière La Montluelde l'usufruit de l'immeuble sis [Adresse 1] et à voir dire que l'usufruit doit revenir à l'Association Alliance Phenix,
Déboute l'Association Alliance Phenix de sa demande en paiement du montant de la facture du 12 janvier 2008,
Déboute l'association immobilière La Montluelde de sa demande tendant à voir valider le congé donné à l'association Foyer l'Oasis pour le 31 mars 2014 et concernant les locaux objet du bail du 21 juin 1999,
Dit que le congé du 30 mars 2018 afférent au bail du 21 juin 1999 ne peut produire aucun effet,
Fixe à la somme de 1 500 euros l'indemnité d'occupation mensuelle due par l'association Foyer l'Oasis à l'association immobilière La Montluelde à compter du 1er juillet 2013 et jusqu'à la libération effective et intégrale des lieux, au titre de l'occupation de l'appartement, objet du bail du 16 avril 2013, sis au 2ème étage droite du [Adresse 1],
Condamne l'association Foyer l'Oasis à payer à l'association immobilière La Montluelde cette indemnité d'occupation, et ce sous déduction des sommes que l'association immobilière La Montluelde aurait perçues au titre de cette occupation ;
Condamne Mme [S] [Q] à payer à l'association immobilière La Montluelde une indemnité d'un montant égal à la somme mensuelle de 1 500 euros pendant la période du 1er juillet 2013 jusqu'au 29 décembre 2014 date de reprise du logement concerné ( objet du contrat de location du 16 avril 2013 conclu entre l'Association Alliance Phenix et elle) et ce sous déduction des sommes que l'association immobilière La Montluelde aurait perçues au titre de l'occupation de ce logement ;
Déboute l'association immobilière La Montluelde du surplus de sa demande en paiement de dommages et intérêts,
Déboute les appelants de leurs demandes en paiement de dommages et intérêts,
Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires au dispositif,
Condamné in solidum l'association Alliance Phénix , l'association l'Oasis, et Mme [S] [Q] à payer à l'association immobilière La Montluelde une somme de trois mille euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile au titre de l'instance en appel,
Condamne in solidum l'association Alliance Phénix , l'association l'Oasis, et Mme [S] [Q] aux dépens de l'instance en appel .
LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT
