Copies exécutoiresRÉPUBLIQUE FRANÇAISE
délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 1
ARRÊT DU 08 FÉVRIER 2019
(n° , 5 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 17/12892 - N° Portalis 35L7-V-B7B-B3UAN
Décision déférée à la Cour : Jugement du 30 Mai 2017 -Tribunal de Grande Instance de paris - RG n° 16/11072
APPELANTE
Madame [R] [S]
née le [Date naissance 1] 1972 à [Localité 1](ALGÉRIE)
demeurant [Adresse 1]
[Adresse 1]
Représentée par Me Thierry BAQUET de la SCP DOMINIQUE DROUX - BAQUET, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, toque : PB 191
Ayant pour avocat plaidant,Me Idriss TURCHETTI de la SCP DOMINIQUE DROUX - BAQUET, même barreau et même toque
INTIMEE
Madame [H] [L]
née le [Date naissance 2] 1973 à [Localité 2]
demeurant [Adresse 2]
[Adresse 2]
Représentée par Me Richard RONDOUX de la SELARL BRG, avocat au barreau de PARIS, toque : R095
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 21 Décembre 2018, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant M. Dominique GILLES, Conseiller, chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
M. Claude CRETON, Président
Mme Christine BARBEROT, Conseillère
M.Gilles DOMINIQUE, Conseiller
Greffier, lors des débats : Mme Nadia TRIKI
ARRÊT :
- CONTRADICTOIRE
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par M.Claude CRETON, Président et par Mme Thi Bich Lien PHAM, Greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
FAITS ET PROCÉDURE
Par acte sous seing privé du 30 juillet 2015, Mme [H] [L] a vendu sous conditions suspensives (relatives au certificat d'urbanisme, à l'état hypothécaire et au droit de préemption urbain) à M. [H] [W], avec faculté de substitution et moyennant le prix de 92 000 €, un appartement et une cave dépendant d'un immeuble en copropriété situé [Adresse 3]). Dans cet avant-contrat, la signature de l'acte authentique de vente a été prévue au 31 octobre 2015, chez un notaire indiqué à l'acte. Les parties ont stipulé une clause pénale de 9 200 € ainsi que l'obligation pour l'acquéreur de verser dans les dix jours un dépôt de 3 000 € entre les mains du même notaire désigné séquestre des fonds. Par lettre recommandée reçue le 16 novembre 2015 par M. [W], Mme [L] s'est prévalue du défaut de réitération de la vente par acte authentique avant la date du 31 octobre 2015, estimant que la vente était 'annulée' et a mis en demeure M. [W] de lui verser le montant de la clause pénale. A la requête de Mme [R] [S], qui se prétend substituée dans les droits de M. [W], le notaire a fait sommer Mme [L], par acte extrajudiciaire du 09 décembre 2015, de venir signer l'acte authentique de vente ; ce notaire a dressé un procès verbal de carence le 18 décembre 2015. Par acte d'huissier du 23 juin 2016, Mme [S] a assigné Mme [L] en vente forcée des biens immobiliers.
C'est dans ces conditions que le tribunal de grande instance de Paris, par jugement du 30 mai 2017, a :
- débouté Mme [S] de ses demandes,
- condamné celle-ci à payer à Mme [L] :
. une somme de 1 500 € au titre de la clause pénale,
. une somme de 2 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- dit n'y avoir lieu à exécution provisoire,
- condamné Mme [S] aux dépens.
Par dernières conclusions du 16 août 2017, Mme [S], appelante, demande à la Cour de :
- vu les articles 1583 et 1589 du code civil,
- infirmer le jugement entrepris,
- constater que la vente est parfaite,
- dire que le présent arrêt vaudra vente et sera publié au service de la publicité foncière,
- condamner Mme [L] à lui payer 10 000 € à titre de dommages-intérêts,
- condamner Mme [L] à lui payer 3 000 € au tire de l'article 700 du code de procédure civile dépens en sus.
Par dernières conclusions du 25 septembre 2017, Mme [L] prie la Cour, au visa de l'article 1134 du code civil, de :
- confirmer le jugement entrepris sauf en ce qu'il a réduit la clause pénale,
- lui allouer une somme de 9 200 € à ce titre,
- condamner Mme [S] à lui verser une somme de 5 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, dépens en sus.
SUR CE
LA COUR
Les moyens soutenus par Mme [S] au soutien de son appel, ne font que réitérer sous une forme nouvelle, mais sans justification complémentaire utile, ceux dont le premier juge a connus et auxquels il a répondu par des motifs exacts que la Cour adopte, sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d'une discussion se situant au niveau d'une simple argumentation.
A ces justes motifs, il sera ajouté ce qui suit.
La clause de l'avant-contrat consacrée à la faculté de substitution d'acquéreur dispose que :
'la réalisation par acte authentique pourra avoir lieu soit au profit de l'acquéreur aux présentes soit au profit de toute autre personne physique ou morale que celui-ci se réserve de désigner, mais dans ce cas il restera solidairement obligé, avec la personne désignée, au paiement du prix et à l'exécution de toutes les conditions de la vente. Il est toutefois précisé à l'acquéreur que cette substitution ne pourra avoir lieu qu'à titre gratuit et ne pourra en toute hypothèse être soumise aux dispositions des articles L. 312-2 et suivants du code de la consommation. Dans la mesure où les présentes entreraient dans le champ d'application des dispositions de l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation, la substitution ne pourra intervenir que dans le délai d'exercice de la faculté de rétractation. A défaut, le substitué ne pourra exercer pour lui la faculté de rétractation à laquelle le substituant aura renoncé expressément ou tacitement.'
Si la clause ci-dessus ne prévoit aucun formalisme pour notifier la substitution d'acquéreur au vendeur, il n'en demeure pas moins qu'elle n'a pu s'imposer à celui-ci avant qu'il ait pu en prendre acte et donc en être informé.
Or Mme [S] se prévaut d'un acte de substitution sous seing privé intervenu entre elle-même et M. [W], daté du 25 octobre 2015, mais dépourvu de date certaine. En outre il n'est pas prouvé que le contenu de ce document, en particulier l'identité de Mme [S] ait été porté à la connaissance de Mme [L] avant la sommation par huissier reçue par la venderesse le 9 décembre 2015.
L'avant-contrat précise, à la rubrique intitulée Réalisation : 'l'acte authentique sera établi sur convocation du notaire à la date prévue ci-dessous, sous réserve de l'obtention, par ce dernier, de toutes les pièces, titres et documents nécessaires à la perfection de l'acte. La signature de l'acte est prévue : le 31 octobre 2015" ; et encore, dans la rubrique intitulée Clause pénale : 'en application de la rubrique 'Réalisation' et après levée de toutes les conditions suspensives, il est convenu, au cas où l'une des parties viendrait à refuser de régulariser par acte authentique la présente vente dans le délai imparti, qu'elle pourra y être contrainte par tous les moyens et voies de droit, en supportant les frais de poursuites et de recours à justice et sans préjudice de tous dommages et intérêts. Toutefois, la partie qui n'est pas en défaut pourra, à son choix, prendre acte du refus de son cocontractant et invoquer la résolution du contrat. Dans l'un et l'autre cas, il est expressément convenu que la partie qui n'est pas en défaut percevra de l'autre partie, à titre d'indemnisation forfaitaire à son préjudice, la somme de : 9 200 €'.
S'il résulte de ces dispositions que l'acte de vente pouvait ne pas être prêt au 30 octobre 2015, sans manquement des parties, ainsi que le fait valoir Mme [S] pour s'opposer à la caducité de l'avant-contrat et exiger la vente forcée, il lui appartient néanmoins de prouver qu'elle s'est substituée a M. [W] tant que Mme [L] était débitrice de l'obligation de vendre à celui-ci, pour n'avoir pas valablement invoqué la résolution du contrat.
Or, contrairement à ce qu'affirme Mme [S], il n'est pas établi que la vente ne pouvait pas être signée avant le 30 novembre 2015 ni, par conséquent, que le délai, pour réitérer la vente avait été prorogé, depuis le 31 octobre 2015 jusqu'à cette date.
En effet, alors que Mme [L] a adressé une lettre recommandée au notaire, le 5 novembre 2015, qui, pour la première fois mentionne qu'elle envisage l'annulation de la vente, faute de signature de l'acte définitif, les circonstances de l'espèce démontrent que toutes les conditions suspensives de la vente avaient été levées à cette date. En effet, le projet d'acte authentique indique que la note d'urbanisme date du 2 septembre 2015 et que la vente n'était pas soumise au droit de préemption urbain ; rien n'indique non plus que le notaire ait une difficulté pour se procurer un état hypothécaire.
Mme [S], pour soutenir que la signature de l'acte définitif aurait été nécessairement retardée, soutient essentiellement que l'état du syndic de la copropriété dont dépend l'immeuble démontre, par sa date, qu'il n'avait pas été recueilli par le notaire pour le 25 octobre 2015, puisque ce document serait daté du 30 novembre 2015 et que le document mentionnerait qu'il a été demandé par le notaire en date du 25 septembre 2015. Toutefois, dans le projet d'acte authentique établi par le notaire en prévision de la convocation pour signature du 18 décembre 2015, le notaire n'a pas précisé la date de l'état du syndic, cette mention ayant été laissée en blanc ; en outre, le document du syndic que le projet d'acte prévoyait d'annexer n'est pas produit par les parties. La Cour n'est en possession que du projet d'acte notarié, mais pas des annexes prévues. La date du 30 novembre 2015 alléguée comme étant celle de l'état daté n'est donc pas démontrée. En outre, à supposer que ce document mentionne, comme le soutient Mme [S], que le notaire l'avait demandé le 25 septembre 2015, dès lors qu'il était nécessaire, selon les mentions du projet de contrat, que l'état du syndic soit daté de moins d'un mois, ce notaire, compte tenu de la convocation pour signature le 15 décembre 2015, devait s'assurer qu'il n'était pas plus ancien que le 15 novembre 2015, quitte à demander au syndic de retarder le retour du questionnaire ou de le lui faire refaire à une date actualisée, dans l'hypothèse ou le syndic l'aurait émis trop tôt.
En réalité, il ne peut être tiré aucune conséquence de la date de l'état du syndic.
Il résulte de ce qui précède que rien ne démontre que la vente, en dépit de l'acquisition de toutes les conditions suspensives n'aurait pas pu être signée avant le 30 novembre 2015.
Mme [L] établit que son acquéreur, qui l'a laissée sans nouvelle de son projet d'acquisition et qui ne lui a notifié le prétendu acte de substitution qu'avec grand retard, au mépris de son obligation d'acquérir, avait en réalité renoncé à le faire au moment où elle lui a notifié la résolution de la vente par lettre recommandée adressée à l'acquéreur le 14 novembre 2015 et reçue par celui-ci le 16 novembre 2015.
Mme [S], de son côté, ne prouve pas avoir été substituée à M. [W] à une date à laquelle Mme [L] ne pouvait pas se prévaloir de la résolution de la vente.
Il en résulte que le jugement entrepris doit être confirmé en ce qu'il a débouté Mme [S] de toutes ses demandes.
S'agissant de la demande reconventionnelle, le jugement entrepris doit être approuvé d'avoir dit que la clause pénale était manifestement excessive et de l'avoir réduite ainsi qu'il l'a fait.
Mme [S] sera condamnée aux dépens.
En équité, Mme [S] versera à Mme [L], au titre de l'article 700 du code de procédure civile, une somme telle que précisée au dispositif du présent arrêt.
PAR CES MOTIFS
La Cour,
Statuant publiquement,
Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,
Condamne Mme [S] à payer à Mme [L] une somme complémentaire de 2 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne Mme [S] aux dépens,
Déboute les parties de toutes les autres demandes.
La Greffière Le Président
