Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE
délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 1 - Chambre 2
ARRET DU 07 FÉVRIER 2019
(n° 76, 8 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 18/17995 - N° Portalis 35L7-V-B7C-B6CW7
Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 27 Juin 2018 -Tribunal de Grande Instance de Paris - RG n° 18/54681
APPELANTE
SYNDICAT DES COPROPIETAIRES DU [Adresse 1]
représenté par son syndic, le cabinet JOHN ARTHUR & TIFFEN, lui même représenté par son représentant légal domicilié en cette qualité au siège
Chez le cabinet JOHN ARTHUR & TIFFEN
[Adresse 2]
[Localité 1]
Représentée par Me Jonathan BELLAICHE de la SELEURL GOLDWIN SOCIETE D'AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : K0100
Assistée par Me Olivia ZAHEDI substituant Me Jonathan BELLAICHE de la SELEURL GOLDWIN SOCIETE D'AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : K0100
INTIMEES
Madame [O] [Q]
[Adresse 3]
[Localité 2]
née le [Date naissance 1] 1971 à [Localité 1]
Représentée par Me Agnès LEBATTEUX SIMON de la SCP ZURFLUH - LEBATTEUX - SIZAIRE ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0154
Assistée par Me Sabrina LEULMI de la SCP ZURFLUH - LEBATTEUX - SIZAIRE ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0154
SAS BUSSAT DUNNE IMMOBILIER prise en la personne de ses représentants légaux y domiciliés en cette qualité
[Adresse 4]
[Localité 3]
N° SIRET : 798 417 846
Représentée par Me Francine HAVET, avocat au barreau de PARIS, toque : D1250
Assistée par Me Carine LE BRIS-VOINOT de la SELARL LBVS - Avocats Associés, avocat au barreau de PARIS, toque : B0434
SARL SOMEBY représentée par ses dirigeants légaux en exercice
[Adresse 5]
[Localité 4]
N° SIRET : 751 570 003
Représentée par Me Martine LEBOUCQ BERNARD de la SCP Société Civile Professionnelle d'avocats HUVELIN & associés, avocat au barreau de PARIS, toque : R285
Assistée par Me Baptiste BOUILLON substituant Me Raphaël BERGER, avocat au barreau de LYON, toque : 2167
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 10 Janvier 2019, en audience publique, devant la Cour composée de :
M. Bernard CHEVALIER, Président
Mme Véronique DELLELIS, Présidente
Mme Agnès BODARD-HERMANT, Conseillère
qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l'audience par Mme Agnès BODARD-HERMANT, Conseillère, dans les conditions prévues par l'article 785 du code de procédure civile.
Greffier, lors des débats : M. Aymeric PINTIAU
ARRET :
- CONTRADICTOIRE
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Bernard CHEVALIER, Président et par Aymeric PINTIAU, Greffier.
Mme [Q] est propriétaire d'un appartement situé au 4e étage dans un immeuble du [Adresse 1] soumis au statut de la copropriété.
Par acte sous seing privé du 23 janvier 2018, la société Bussat Dunne Immobilier, exerçant sous l'enseigne Guy Hoquet et représentant Mme [Q], a donné à bail d'habitation cet appartement à la société Someby. Autorisée par acte sous seing privé du même jour à le sous-louer, celle-ci l'a proposé à la location sur son site internet « Chez Nestor ».
Par courrier recommandé avec avis de réception du 21 mars 2018, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble a mis en demeure Mme [Q], l'agence Guy Hoquet et la société Someby de lui adresser les contrats de baux qui auraient été conclus avec quatre locataires présents dans son appartement et de cesser ces sous-locations qu'il estime illicites.
Par acte des 16 et 17 avril 2018, ce syndicat des copropriétaires a fait assigner la société Bussat Dunne Imobilier, la société Someby et Mme [Q] devant le président du tribunal de grande instance de Paris aux fins de voir cesser, sous astreinte de 3 000 euros par jour de retard, toute activité commerciale au sein de l'appartement et la mise en sous-location en chambres meublées et à des personnes distinctes, ordonner la publication du jugement à intervenir sur le site internet « Chez Nestor » et condamner ces défendeurs au paiement d'une somme de 15 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Par ordonnance contradictoire du 27 juin 2018, la juridiction saisie a dit n'y avoir lieu à référé, condamné ce syndicat des copropriétaires à payer à chacun des défendeurs, la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens.
Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] est appelant de cette ordonnance suivant déclaration du 17 juillet 2018 et au terme de ses conclusions communiquées par voie électronique le 9 janvier 2019, il demande à la cour, sur le fondement de l'article 809 du code de procédure civile, de l'article 1134 du code civil ancien, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et notamment ses articles 8, 9 et 15, du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 et notamment son article 55, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, et notamment ses articles 2, 8, 8-1 et 17, de la Délibération n°2017 DLH 128 du 4 juillet 2017, des articles 696 et 700 du code de procédure civile, de :
- le déclarer recevable et bien fondé en son appel et en ses prétentions ;
- infirmer en toutes ses dispositions, l'ordonnance entreprise ;
Et en conséquence :
- dire que la société Someby exerce une activité commerciale dans l'appartement situé au 4e étage de l'immeuble sis [Adresse 1] ;
- constater le trouble manifestement illicite causé conjointement par les agissements de Mme [Q], de la société Bussat Dunne Immobilier et de la société Someby en ce que cette dernière exerce une activité commerciale dans l'appartement situé au 4e étage de l'immeuble sis [Adresse 1], en violation de la clause d'habitation bourgeoise du règlement de copropriété et de la loi ;
- dire que l'activité de sous-location meublée exercée par la société Someby au sein de l'appartement situé au 4ème étage de l'immeuble sis [Adresse 1] est contraire à la clause d'habitation bourgeoise du règlement de copropriété en ce qu'elle engendre des nuisances qui contreviennent à la destination de l'immeuble ;
- constater le trouble manifestement illicite causé conjointement par les agissements de Mme [Q], de la société Bussat Dunne Immobilier et de la société Someby en ce que l'activité exercée par cette dernière engendre des nuisances et porte atteinte à l'image de la copropriété ces agissements étant contraires à la clause d'habitation bourgeoise du règlement de copropriété ;
- dire que la société Someby procède à la sous-location d'un local meublé destiné à l'habitation, ne constituant pas sa résidence principale, de manière répétée, pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile ;
- constater le trouble manifestement illicite causé conjointement par les agissements de Mme [Q], de la société Bussat Dunne Immobilier et de la société Someby en ce que cette dernière procède à la sous-location d'un local meublé destiné à l'habitation, ne constituant pas sa résidence principale, de manière répétée, pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile en violation de la clause d'habitation bourgeoise du règlement de copropriété et de la loi ;
- dire que l'appartement situé au 4e étage de l'immeuble sis [Adresse 1] fait l'objet de 4 contrats de sous-location différents, à des personnes distinctes, lesquels portent chacun sur une chambre meublée ;
- constater le trouble manifestement illicite causé conjointement par les agissements de Mme [Q], de la société Bussat Dunne Immobilier et de la société Someby en ce que cette dernière sous-loue l'appartement situé au 4e étage de l'immeuble sis [Adresse 1] en chambres meublées louées à des personnes distinctes, par le biais de quatre contrats de sous-location, en violation du règlement de copropriété ;
- dire et constater que les dispositions de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ont été violées en ce que certains occupants du logement de Mme [Q] sont pour certains présents dans son logement depuis un an sans bénéficier d'un bail d'habitation soumis à ladite loi ;
- dire et constater qu'une fraude à la loi a été orchestrée du fait de la signature d'un bail d'habitation entre la société Someby et Mme [Q] et cela afin de ne pas conclure un bail commercial lequel aurait nécessité un changement d'usage ;
En conséquence,
- ordonner à la société Someby la cessation de toute activité commerciale au sein l'appartement situé au 4e étage de l'immeuble sis [Adresse 1], sous astreinte de 3 000 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir ;
- ordonner à la société Bussat Dunne Immobilier et à Mme [Q] de faire cesser toute activité commerciale exercée par la locataire au sein I'appartement situé au 4e étage de l'immeuble sis [Adresse 1], sous astreinte de 3 000 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir ;
- ordonner à la société Someby la cessation de la sous-location meublée de l'appartement situé au 4e étage de l'immeuble sis [Adresse 1], pour de courtes durées, de manière répétée, à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile, sous astreinte de 3 000 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir;
- ordonner à la société Bussat Dunne Immobilier et à Mme [Q] de faire cesser à la locataire la sous-location meublée de I'appartement situé au 4e étage de l'immeuble sis [Adresse 1], pour de courtes durées, de manière répétée, à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile, sous astreinte de 3 000 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir ;
- ordonner à la société Someby la cessation de la mise en sous-location de l'appartement situé au 4e étage de l'immeubIe sis [Adresse 1] en chambres meublées et à des personnes distinctes, sous astreinte de 3 000 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir ;
- ordonner à la société Bussat Dunne Immobilier et à Mme [Q] de faire cesser à sa locataire la sous-location de I'appartement situé au 4e étage de l'immeubIe sis [Adresse 1] en chambres meublées et à des personnes distinctes, sous astreinte de 3 000 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir ;
- ordonner à la société Someby la cessation de la violation des dispositions du code de la construction et de l'habitation relatives aux changements d'usage au préjudice des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir;
- ordonner à la société Bussat Dunne Immobilier et à Mme [Q] de faire cesser la violation des dispositions du code de la construction et de l'habitation relatives aux changements d'usage sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir;
- ordonner la publication du jugement à intervenir sur la page d'accueil du site internet « Chez Nestor '' (https:llvvvnv.chea-nestor.cornltr-FR), dans les mêmes caractères que les autres articles de cette rubrique, aux frais exclusifs des intimées, pendant une durée d'un mois, dans un délai de 8 huit jours suivant le prononcé de la décision, sous astreinte de 500 euros par jour de retard ;
- ordonner la publication du jugement à intervenir, dans le mois suivant sa signification, dans le journal « Le Figaro Immobilier '', dans les mêmes caractères que les autres articles de cette rubrique, aux frais exclusifs des intimées, pendant une durée d'un mois, dans un délai de 8 huit jours suivant le prononcé de la décision, sous astreinte de 500 euros par jour de retard ;
- condamner in solidum la société Someby , la société Bussat Dunne Immobilier et Mme [Q] au paiement d'une somme de 50 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner in solidum la société Someby , la société Bussat Dunne Immobilier et Mme [Q] aux entiers dépens distraits conformément à l'article 699 du code de procédure civile ;
- faire droit à la demande de résiliation de bail formulée par Mme [Q] laquelle permettra de mettre fin au trouble;
- débouter la société Someby , la société Bussat Dunne Immobilier et Mme [Q] de l'intégraIité de leurs demandes, fins et conclusions.
Il soutient que :
- l'article 6 du règlement de copropriété interdit un usage autre que celui d'habitation ainsi que la location de chambres meublées à des personnes distinctes alors que la société Someby exerce en réalité une activité commerciale,
- que la ville de [Localité 1] a dressé un constat d'infraction relative aux obligations de changement d'usage,
- que sa violation et la fraude à la loi manifeste résultant de cette activité commerciale exercée sous couvert d'un bail d'habitation en violation du règlement de copropriété et de l'ordre public, constitue un trouble manifestement illicite.
Mme [Q], par conclusions transmises par voie électronique le 8 janvier 2018, demande à la cour, sur le fondement de l'article 809 du code de procédure civile et de l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965 et des dispositions du règlement de copropriété , de :
- confirmer l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ;
Y faisant droit :
- dire et juger que le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve de l'existence d'un trouble manifestement illicite ;
- dire et juger que les conditions de l'article 809 du code de procédure civile ne sont pas réunies ;
En conséquence
- dire et juger que la demande du syndicat des copropriétaires tendant à ordonner la cessation de toute activité au sein de son appartement ne ressort pas de la compétence du juge des référés ;
- débouter le syndicat des copropriétaires de l'ensemble de ses demandes ;
Subsidiairement, si le jugement était infirmé
- condamner in solidum la société Bussat Dunne Immobilier et la société Someby à garantir et la relever indemne de l'ensemble des condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre ;
- prononcer la résiliation judiciaire du bail pour manquement de la société Someby ;
- ordonner son expulsion des lieux donnés à bail ainsi que celle des occupants de son chef avec le concours de la force publique le cas échéant ;
- condamner in solidum tout succombant au paiement de la somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.
Elle soutient que :
- elle n'était pas au courant du bail signé en son nom par l'agence autorisant la sous-location,
- que le contrat de bail qu'elle a consenti est de nature civile comme l'activité exercée dans les lieux,
- que l'immeuble n'est pas à destination exclusivement bourgeoise,
- et que les dispositions du code de tourisme ne concernent pas le syndicat des copropriétaires.
La société Bussat Dunne Immobilier, par conclusions transmises par voie électronique le 2 janvier 2019, demande à la cour, sur le fondement de l'article 809 du code de procédure civile et des articles 8 et 15 de la loi du 10 juillet 1965, de :
- la recevoir en ses demandes, fins et conclusions ;
En conséquence,
- confirmer la décision entreprise en toutes ses dispositions ;
En tant que de besoin,
- débouter Madame [Q] de sa demande de garantie ;
- condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à verser à l'agence Guy Hoquet la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile
- condamner le même aux dépens.
Elle soutient que :
- le syndicat des copropriétaires n'a pas intérêt à agir et ne justifie d'aucun grief à son encontre,
- le règlement de copropriété ne peut imposer de restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles justifiées par la destination de l'immeuble alors même qu'en l'espèce, plusieurs copropriétaires mettent leurs biens en location à une clientèle de passage,
- que l'immeuble dispose de locaux à usages commerciaux,
- que la location meublée, accessoire de la location d'immeuble, est considérée comme civile en l'absence de services hôteliers
- et que la législation sur le changement d'usage fait l'objet d'une question préjudicielle en cours qui exclut à ce jour la violation alléguée du règlement de copropriété à ce titre.
La société Someby, par conclusions transmises par voie électronique le 19 décembre 2018, demande à la cour, sur le fondement de l'article 809 du code de procédure civile, des articles 31 et 32 du code de procédure civile, des articles L 110-1 et L 121-1 et L 210-1 du code du commerce, de l'article 1134 du code civil ancien, de l'article L 631-7 et suivant du code de la construction et de l'habitation, des articles L 324-1-1 et D 324-1 du code du tourisme et des articles 8 et suivants de la loi du 10 juillet 1965 de :
- confirmer l'ordonnance de référé du tribunal de grande instance de Paris rendue le 27 juin 2018 en toutes ses dispositions ;
- constater l'absence de trouble manifestement illicite;
En conséquence
- débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;
En tant que de besoin
- débouter Mme [Q] de sa demande en garantie ;
- condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à lui payer la somme de 6 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens.
Elle soutient :
- qu'elle sous-loue le bien de Mme [Q] à des étudiants pour une période d'environ 6 mois : deux d'entre eux n'ont pas quitté l'appartement qu'ils occupent depuis 1 an, les deux autres ont quitté le logement le 28 août 2018 pour l'un (soit après 6 mois et 8 jours de location), et le 5 octobre 2018 pour l'autre (soit après 7 mois et 14 jours de location).
- et que cette activité, basée sur le logement communautaire, n'est pas soumise à la loi de 1989, ne crée pas de gêne particulière à l'immeuble, à destination mixte, qui ne bénéficie pas d'un haut standing, n'est pas de nature commerciale en l'absence de services hôteliers et ne peut être restreinte par le règlement de copropriété dont au demeurant la clause d'occupation bourgeoise n'est pas exclusive.
La cour renvoie à la décision entreprise et aux conclusions susvisées pour un exposé détaillé du litige et des prétentions des parties, conformément à l'article 455 du code de procédure civile.
SUR CE LA COUR
En vertu de l'article 809 alinéa 1er du code de procédure civile, la juridiction des référés peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Le trouble manifestement illicite désigne toute perturbation résultant d'un fait matériel ou juridique qui, directement ou non, constitue une violation évidente de la règle de droit et le dommage imminent s'entend de celui qui n'est pas encore réalisé mais qui se produira sûrement si la situation dénoncée perdure.
Le premier juge a exactement retenu n'y avoir lieu à référé en l'absence de trouble manifestement illicite pour les motifs suivants.
L'article 15 de la loi n°65-577 habilite le syndicat des copropriétaires à agir en justice en vue de la sauvegarde des droits afférents à l'immeuble.
L'article 9 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit également que chaque copropriétaire use et jouit librement de ses parties privatives sous la condition de ne pas porter atteinte aux droits des autres copropriétaires et à la destination de l'immeuble.
Selon l'article 6 du règlement de copropriété, les appartements situés aux étages de l'immeuble ne peuvent faire l'objet d'un usage autre que celui d'habitation ou de profession libérale , les locaux du rez-de-chaussée pouvant être utilisés à usage commercial et la location en meublé d'appartements entiers est autorisée mais la transformation d'appartements en chambres meublées destinées à être louées à des personnes distinctes est interdite.
Le caractère potentiellement illicite de cette clause au regard de l'article 9 précité s'oppose au caractère manifestement illicite du trouble résultant de sa violation prétendue par les intimés au titre de la sous-location querellée de l'appartement de Mme [Q] en chambres meublées à des personnes distinctes, peu important l'absence de saisine du juge du fond à ce titre, compte tenu de l'évidence de ce risque de la voir déclarer non écrite.
De même, il n'est pas démontré non plus, avec l'évidence requise en référé, que les rotations des périodes de location incriminée ne correspondent pas à la destination de l'immeuble, la clause d'habitation bourgeoise du règlement de copropriété n'étant pas exclusive et le syndicat des copropriétaires ne justifiant d'aucune nuisance spécifique à cet égard.
Ce d'autant qu'aucun élément en débat n'établit de nuisances excédant manifestement les nuisances ordinaires de voisinage de l'immeuble, en particulier par rapport à son standing, aux activités libérales qui peuvent y être autorisées ou aux locations à la nuité qui y sont effectuées via RBNB. Il s'agit en effet de sous locations dont ni la brièveté ni le caractère excessif du nombre de ses bénéficiaires ne résulte de l'évidence, en l'état de leur occupation, au vu des pièces produites, par quatre étudiants pour une durée minimale de six mois.
Quant aux prestations de services faisant l'objet du pack logement inclus dans le séjour des sous-locations telles qu'invoquées par le syndicat des copropriétaires au vu du site internet 'Chez Nestor', ce dernier n'établit pas en quoi elles correspondent aux cumuls de services hôteliers de nature à rendre commerciale l'activité exercée dans les lieux sous-loués telles que la fourniture de petit déjeuner, le nettoyage régulier des locaux, la fourniture de linge de maison ou la réception de la clientèle .
En tout état de cause, il n'est pas non plus établi que de telles prestations sont effectivement fournies aux sous locataires en l'espèce, ce que la société Someby conteste sérieusement au vu des contrats en cause qui mettent l'entretien et le nettoyage des lieux à la charge des preneurs, soutenant en outre sans être utilement contredite que la formule basique souscrite par les intéressés offre des prestations de base de location meublée, obligatoires et non fournies via des contrats de services annexes, cette location meublée constituant une activité civile par nature en vertu de l'article L110-1 du code de commerce.
Enfin, à supposer même que l'article 15 précité habilite le syndicat des copropriétaires à agir contre un copropriétaire en délicatesse avec les dispositions du code de la construction et de l'habitation relatif au changement d'usage au sens de l'article L631-7 du code de la construction et de l'habitation de ce seul chef alors que nul en France ne plaide par procureur, le constat d'infraction par la Ville de [Localité 1] produit ne suffit pas à l'établir avec l'évidence requise en référé, en l'absence de décision de justice à ce titre, alors même que la troisième chambre civile de la Cour de cassation a saisi le 15 novembre 2018 la CJUE de questions préjudicielles quant à la conformité de ce dispositif légal à la directive 2006/123/CE du 12 décembre 2006 dite service .
De même, le syndicat des copropriétaires n'établit pas en quoi le caractère prétendument précaire des locations incriminées porte manifestement atteinte à la copropriété du seul fait que ces locations constitueraient une fraude à la loi destinée à contourner l'impossibilité pour une société commerciale d'habiter l'appartement loué ou seraient illégales comme violant les articles 2 et 8-2 de la loi de 1989 qui imposent l'application de celle-ci au locaux à usage d'habitation constituant la résidence principale du preneur, y compris en colocation.
Le syndicat des copropriétaires ne rapporte donc pas la preuve du trouble manifestement illicite invoqué à ces divers titres.
Le premier juge a fait une application fondée de l'article 696 du code de procédure civile et équitable de l'article 700 du même code.
L'ordonnance entreprise sera donc confirmée en toutes ses dispositions.
En appel, le syndicat des copropriétaires dont le recours échoue supportera la charge des dépens sans pouvoir prétendre à une indemnité de procédure et l'équité commande de le condamner sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile comme indiqué au dispositif.
PAR CES MOTIFS
Confirme l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ;
y ajoutant,
Condamne le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] aux dépens d'appel ;
Condamne le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à payer à chacun des intimés une indemnité de procédure de 3.000 euros.
Le greffier, Le président,
