Copies exécutoiresRÉPUBLIQUE FRANÇAISE
délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 1 - Chambre 8
ARRET DU 25 JANVIER 2019
(n° 46 ,9 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 18/04120 - N° Portalis 35L7-V-B7C-B5EAO
Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 05 Février 2018 -Président du TGI de BOBIGNY - RG n° 17/01765
APPELANTES
Madame [F] [A]
Angle du [Adresse 1]
[Adresse 1]
Madame [E] [A]
Angle du [Adresse 1]
[Adresse 1]
SARL LE GRAND GOURMET
Angle du [Adresse 1]
[Adresse 1]
Représentées par Me Bénédicte FLORY de l'AARPI DIXHUIT BOETIE, avocat au barreau de PARIS, toque : A0756
Assistées par Me Hugo PETIT, substituant Me Bénédicte FLORY de l'AARPI DIXHUIT BOETIE, avocat au barreau de PARIS, toque : A0756
INTIMEE
SCI LIVO, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
[Adresse 2]
[Adresse 2]
Représentée par Me Patricia HARDOUIN de la SELARL SELARL 2H Avocats à la cour, avocat au barreau de PARIS, toque : L0056
Assistée par Me Martine BELAIN de ASTRUC AVOCATS, substituant Me Chantal TEBOUL, avocat au barreau de PARIS, toque : A235
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 905 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 13 Décembre 2018, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Sylvie KERNER-MENAY, Présidente, et M. Thomas VASSEUR, Conseiller, chargés du rapport.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Mme Sylvie KERNER-MENAY, Présidente
M. Thomas VASSEUR, Conseiller
Mme Christina DIAS DA SILVA, Conseillère
Qui en ont délibéré,
Greffier, lors des débats : Mme Anaïs SCHOEPFER
ARRÊT :
- CONTRADICTOIRE
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Sylvie KERNER-MENAY, Présidente et par Christine CASSARD, Greffière.
EXPOSE DU LITIGE
Mme [W] [D] était propriétaire de deux locaux situés à [Localité 1] à l'angle du [Adresse 1] qui ont été donnés en location à :
- Mme [F] [A], en vertu d'un contrat de bail commercial du 16 octobre 1998 soumis aux dispositions des articles L.145-1 et suivants du code de commerce à destination d'une activité de café restaurant bar et comprenant en outre un appartement à usage d'habitation ;
- la société Le Grand Gourmet en vertu d'un contrat de bail commercial du 12 avril 2002 soumis aux dispositions des articles L145-1 et suivants du code de commerce, à destination d'une activité de charcuterie et comprenant en outre un appartement à usage d'habitation.
Mme [E] [A], gérante de la société Le Grand Gourmet, et Mme [F] [A] toutes deux soeurs, occupent l'appartement respectif inclus dans le bail commercial.
Par jugements du 24 juin 2015 et du 30 juin 2015, le tribunal de grande instance de Bobigny a, notamment, constaté l'acquisition des clauses résolutoires des deux baux, ordonné l'expulsion de la société Le Grand Gourmet et de Mme [F] [A]. Un appel a été interjeté de cette décision et la procédure est actuellement pendante devant la cour d'appel.
Par acte du 26 septembre 2016, Mme [D] a vendu ces locaux à la SCI Livo. Un procédure en nullité de cette vente a été introduite devant le tribunal de grande instance de Bobigny par Mme [F] [A] et la société le Grand Gourmet au motif qu'elles ne se sont pas vues notifier le droit de préemption du locataire.
Par acte du 29 septembre 2016, la SCI Livo a donné congé sans indemnité d'éviction à la société le Grand Gourmet. Une procédure concernant la validité de ce congé est en cours.
Le 26 décembre 2016, le maire d'[Localité 1] a pris un arrêté de péril imminent relatif à l'immeuble loué et à l'urgence à ce que des mesures provisoires soient prises en vue de garantir la sécurité publique 'en raison des désordres dans le conduit de fumée en fibrociment situé à l'angle du passage donnant accès à l'escalier principal.' Il a été fait injonction au syndicat des copropriétaires et à chacun d'entre eux en ce qui le concerne de procéder dans un délai maximum de six jours à la dépose de ce conduit de fumée.
Les travaux de dépose du conduit ont été définitivement réceptionnés le 18 avril 2017 et un arrêté de mainlevée a été pris le 3 mai 2017.
Par exploit d'huissier du 9 août 2017, la société Le Grand Gourmet, Mme [F] [A] et Mme [E] [A] ont fait assigner en référé la SCI Livo devant le président du tribunal de grande instance de Bobigny aux fins de :
- lui enjoindre de réaliser des travaux de remise en état et avant dire droit sur ces travaux, désigner un consultant à la charge du bailleur ;
- la condamner à payer à :
- Mme [F] [A] les sommes provisionnelles de 7.898,73 euros au titre des loyers indûment payés, de 10.000 euros en réparation des troubles d'exploitation subis du fait du non respect de l'arrêté de péril imminent, celle de 7.000 euros au titre de son préjudice moral outre la somme de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- la société Le Grand Gourmet les sommes provisionnelles de 8.243,63 euros au titre des loyers indûment payés, de 7.000 euros en réparation des troubles d'exploitation subis du fait du non respect de l'arrêté de péril imminent outre la somme de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Mme [E] [A] les sommes provisionnelles de 7.000 euros au titre des troubles de jouissance en raison du manquement du bailleur à son obligation de délivrance, de 7.000 euros au titre de son préjudice moral outre la somme de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- à titre subsidiaire, constater l'urgence et renvoyer l'affaire à une audience statuant au fond.
La SCI Livo a soutenu l'irrecevabilité des demandes et à leur rejet sollicitant la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et subsidiairement la désignation d'un expert.
Par une ordonnance du 5 février 2018, le juge des référés du tribunal de grande instance de Bobigny a :
- dit n'y avoir lieu à sursis à statuer ;
- déclaré irrecevables les demandes formées par Mme [E] [A] ;
- ordonné une expertise ;
- commis M. [R] [T] expert inscrit sur la liste de la cour d'appel de Paris pour y procéder, afin notamment d'examiner les désordres allégués affectant les lieux, les décrire, donner un avis sur leur réalité, sur la date de leur apparition, sur leur origine, leurs causes et leur importance ; fournir tous éléments techniques et de fait nécessaires pour déterminer les responsabilités éventuellement encourues ; indiquer, s'il y a lieu, les différents préjudices subis et fournir, le cas échéant, tous les éléments d'appréciation permettant leur évaluation ; indiquer et évaluer les travaux nécessaires à la mise en conformité ou à la remise en état des lieux ; indiquer s'ils constituent de grosses réparations au sens de l'article 606 du code civil;
- rejeté les demandes de provisions ;
- condamné la société le Grand Gourmet et Mme [F] [A] à verser à la SCI Livo la somme de 1.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- rejeté toutes demandes des parties plus amples ou contraires ;
- condamné in solidum la société Le GrandGourmet et Mme [F] [A] aux dépens.
Par déclaration en date du 22 février 2018, Mme [F] [A], Mme [E] [A] et la SARL Le Grand Gourmet ont relevé appel de cette décision.
L'appel est partiel limité aux chefs suivants de l'ordonnance :
« - déclarons irrecevables les demandes formées par Mme [E] [A] ;
- rejetons les demandes de provisions ;
- condamnons la société Le Grand Gourmet et Mme [F] [A] à verser à la SCI Livo la somme de 1.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- rejetons toutes demandes des parties plus amples ou contraires ;
- condamnons in solidum la société Le Grand Gourmet et Mme [F] [A] aux dépens.»
Dans leurs dernières conclusions en date du 28 novembre 2018, les appelants demandent à la cour de bien vouloir :
Vu les articles 808 et 809 du code de procédure civile,
Vu l'article 1240 et 1719 du code civil,
Vu le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent,
Vu l'arrêté municipal de péril imminent du 26 décembre 2016,
Vu l'article L.521-2 du code de la construction et de l'habitation,
- juger l'appel recevable et bien-fondé ;
Par conséquent,
- infirmer l'ordonnance dont appel sur les chefs de jugement déférés à la cour ;
Statuant à nouveau,
- condamner la SCI Livo à payer à :
*Mme [F] [A] :
-7.898,73 euros à titre de provision sur la restitution des loyers indûment payés
-15.000 euros à titre de provision sur la réparation des troubles de jouissance subis du fait du manquement par le bailleur à son obligation de délivrance d'un logement décent ;
-7.000 euros à titre de provision sur la réparation des troubles d'exploitation subis du fait du non-respect de l'arrêté de péril imminent ;
-7.000 euros à titre de provision sur la réparation du préjudice moral d'angoisse subis du fait du non-respect de l'arrêté de péril imminent ;
*La société Le Grand Gourmet :
- 8.243,63 euros à titre de provision sur la restitution des loyers indûment payés
- 7.000 euros à titre de provision sur la réparation des troubles d'exploitation subis du fait du non-respect de l'arrêté de péril imminent ;
*Mme [E] [A] :
- 15.000 euros à titre de provision sur la réparation des troubles de jouissance subis du fait du manquement par le bailleur à son obligation de délivrance d'un logement décent ;
- 7.000 euros à titre de provision sur la réparation du préjudice moral d'angoisse subis du fait du non-respect de l'arrêté de péril imminent ;
- condamner la SCI Livo à payer à chacune des appelantes la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens ;
- confirmer le jugement pour le surplus.
Dans ses dernières conclusions en date du 6 décembre 2018, la SCI Livo demande à la cour de bien vouloir :
Vu les dispositions légales invoquées,
Vu les pièces versées aux débats,
Vu la jurisprudence applicable en l'espèce,
- la recevoir en ses demandes, fins et conclusions ;
Y faisant droit,
Considérant le caractère irrecevable des demandes de Mme [E] [A] ne bénéficiant d'aucun titre d'occupation,
Considérant également le caractère irrecevable de toute demande d'indemnisation quelconque portant sur la période antérieure à l'acquisition des lieux loués par elle-même,
Considérant également le caractère irrecevable de toute demande d'indemnisation compte tenu des clauses de non recours à l'égard du bailleur figurant aux baux des appelantes,
Considérant enfin le caractère extrêmement contestable et contesté des demandes d'indemnisation formées en référés sans un commencement de preuve de la faute et du préjudice en résultant,
Considérant au surplus les opérations d'expertise toujours en cours dont les notesn'ont pas de valeur de rapport et en l'absence de conclusions sur l'origine des désordres allégués, et les responsabilités encourues,
- confirmer l'ordonnance de référé du 5 février 2018 en toutes ses dispositions et notamment des chefs déférés à la cour par Mme [E] [A], la société Le Grand Gourmet et Mme [F] [A] ;
Les déboutant de leurs demandes, fins et conclusions contraires ;
Y ajoutant,
- les condamner in solidum au paiement de la somme complémentaire de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- les condamner in solidum en tous les dépens de première instance et d'appel dont distraction, pour ceux la concernant, au profit de Me Patricia Hardouin ' SELARL 2H Avocats et ce, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
En application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits et moyens développés au soutien de leurs prétentions respectives.
SUR CE,
Sur la fin de non recevoir des demandes de Mme [E] [A]
Au terme de l'article 122 du code de procédure civile constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.
En l'espèce, en application de la jurisprudence la plus récente de la Cour de cassation (Cass. Civ 3è, 18 mai 2017 pourvoi n°16-11203), Mme [E] [A], dont il n'est pas contesté qu'elle est un tiers au contrat de bail liant la SCI Livo à la société Le Grand Gourmet, ne peut invoquer un manquement seulement de nature contractuelle au soutien de son action délictuelle ou quasi-délictuelle.
Abandonnant son argumentation de première instance, basée sur la sanction du manquement du bailleur à l'obligation de délivrance d'un logement décent tirée de l'article 1719 du code civil, Mme [E] [A] soutient désormais que la délivrance d'un logement décent est une obligation à valeur constitutionnelle selon une décision du Conseil Constitutionnel du 7 décembre 2000 dont la violation constitue une faute quasi-délictuelle, qu'en outre, en sa qualité d'occupante du logement, elle a un intérêt légitime et indiscutable à la bonne exécution du contrat de bail.
Cependant, s'il est exact que la possibilité pour toute personne de disposer d'un logement décent constitue un objectif de valeur constitutionnelle, cet objectif se décline dans la loi, notamment dans les rapports entre le bailleur et le locataire par l'article 1719 du code civil. Le locataire, titulaire d'un contrat de bail dispose ainsi d'une action de nature contractuelle à l'égard de son bailleur pour faire respecter cette obligation.
L'occupant du logement mis à sa disposition par le locataire titulaire du bail dispose également d'une action de nature délictuelle à l'égard du bailleur dès lors qu'il établit une faute distincte d'un manquement à l'obligation contractuelle susvisée. Or, Mme [E] [A] ne fait qu'invoquer cette obligation contractuelle, définie par la loi, sans justifier d'aucune autre faute du bailleur. En outre, il peut être observé que l'indemnisation du préjudice invoquée consistant, notamment, en la restitution de loyers s'inscrit parfaitement dans le cadre de la relation contractuelle décrite.
Il en résulte que Mme [E] [A] ne peut justifier d'aucune qualité, ni aucun intérêt légitime à agir de sorte que la décision du premier juge ayant déclaré irrecevable son action dirigée contre la SCI Livo sera confirmée.
Sur les demandes de provision
Au terme de l'article 809 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal peut accorder une provision au créancier. Le montant de la provision susceptible d'être ainsi allouée n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.
* la demande de restitution des loyers
L'article L.521-2 alinéa 3 du code de la construction et de l'habitation dispose que
'Pour les locaux visés par une déclaration d'insalubrité prise en application des articles L.1331-25 et. L.1331-28 du code de la santé publique ou par un arrêté de péril pris en application de l'article L.511, le loyer en principal ou toute autre somme versée en contrepartie de l'occupation du logement cesse d'être dû à compter du premier jour du mois qui suit l'envoi de la notification de l'arrêté ou de son affichage à la mairie et sur la façade de l'immeuble, jusqu'au premier jour du mois qui suit l'envoi de la notification ou l'affichage de l'arrêté de mainlevée
Le texte ne distingue pas selon qu'il s'agisse d'un bail d'habitation ou d'un bail commercial de sorte que, ainsi que l'a considéré la Cour de cassation, l'article L. 521-2 s'applique en matière de baux commerciaux ( Civ. 3e, 17 mars 2016, n°14-29.243)
Par ailleurs, il est constant que lorsqu'un arrêté de péril vise des parties communes d'un immeuble en copropriété, les loyers ne sont plus dus pour la totalité des lots comprenant une quote-part dans ces parties communes (Civ. 3e, 20 oct. 2016,no 15-22.680).
En l'espèce, la Mairie [Localité 1] a émis le 26 décembre 2016 au visa des articles L.511-1 et L.521-1 à L.521-4 du code de la construction et de l'habitation, un arrêté de péril imminent concernant 'l'immeuble situé [Adresse 1]' et a enjoint au syndicat des copropriétaires ' de procéder, chacun en ce qui le concerne dans un délai maximum de 6 jours à compter de la notification du présent arrêté, à la dépose du conduit de fumée en fibrociment situé à l'angle du passage donnant accès à l'escalier principal de l'immeuble'.
L'arrêté vise l'ensemble des lots composant la copropriété dont les lots1-2-3-7-9-12 appartenant à la SCI Livo et loués pour ce qui concerne les lots 1,2,3 aux deux appelantes qui selon l'acte de vente produit, contiennent tous une quote-part des parties communes.
Par ailleurs, suivant les indications apportées par la SCI Livo non contredite par les appelantes, l'arrêté de mainlevée du péril est intervenue le 3 mai 2017 et précise que les travaux ont été réceptionnés le 11 avril 2017.
Il sera encore relevé que les locataires n'ont jamais soutenu avoir arrêté l'exploitation de leur commerce ou l'occupation du logement pendant la dite période. Ils ont justifiés avoir procédé au paiement des loyers dont ils demandent aujourd'hui la restitution.
Il en résulte avec l'évidence requise en référé que les loyers correspondant à la période du 1er janvier 2017 au 11 avril 2017 n'étaient pas dûs de sorte que la SCI Livo sera condamné à titre provisionnel à payer les sommes correspondantes, soit pour les locaux loués par Mme [F] [A] la somme de 5318,48 euros ( 1er trimestre 2017 : 4739,24 euros et 11 jours en avril 2017: 579,24 euros) et pour la société Le Grand Gourmet la somme de 5550,71 euros ( 1er trimestre 2017 : 4946,18 euros et 11 jours en avril 2017).
La décision de première instance sera infirmée en ce sens.
*la réparation du trouble d'exploitation et du préjudice moral subis du fait de l'arrêté de péril imminent et de son non respect
Les locataires évoquent un préjudice économique résultant du caractère public de l'arrêté qui a conduit la clientèle et les passants à se tenir éloignés de leurs commerces et un préjudice d'angoisse pour leur familles en ce compris des enfants en bas âge. Elles invoquent également le non-respect par le bailleur du délai consenti par l'arrêté pour effectuer les travaux.
A hauteur de cour, il n'est toujours pas produit d'élément permettant d'apprécier avec l'évidence requise en référé l'existence d'un préjudice d'exploitation résultant de la prise de l'arrêté de péril du 26 décembre 2016. Il n'est d'ailleurs pas soutenu que l'exploitation a cessé et nullement justifié d'une baisse du chiffre d'affaires ou d'une perte de clientèle. De même, aucune attestation en vient étayer l'affirmation de l'existence d'un préjudice d'angoisse. La seule affirmation de ce que les travaux requis par l'arrêté ont été exécutés plus de trois mois après la date de son établissement alors que dès le 7 décembre 2016, les copropriétaires réunies en assemblée générale votaient l'exécution de ces travaux, les appels de fonds étant réalisés au titre de travaux urgents et les sommes nécessaires réglées par la SCI Livo en janvier 2017.
Au demeurant, le bail litigieux contient des clauses de renonciation expresse du preneur à l'encontre du bailleur dont l'interprétation échappe au pouvoir du juge des référés.
La décision de première instance qui a rejeté ces demandes de provisions soit ainsi être confirmée.
* la réparation du préjudice résultant de l'indécence du logement
Mme [F] [A] sollicite la condamnation de la SCI Livo à lui payer à titre de provision, pour Mme [F] [A] la somme de15.000 euros en réparation des troubles de jouissance résultant du manquement par le bailleur de son obligation de délivrance d'un logement décent
La cour relève que les parties sont liées par un bail déjà ancien conclu le 16 octobre 1998. Elles s'opposent sur l'état des locaux lors de la prise de possession des locaux en l'absence d'état des lieux, sur les obligations respectives des parties s'agissant de l'entretien et de réparation des locaux au regard au regard du contenu du bail et notamment de l'existence de clauses de non recours, sur la nature des travaux réalisés par Mme [F] [A] et le fait qu'ils aient abouti à des transformations voire à des dégradations du bâtiment et exécutés sans autorisation du bailleur. Elles s'opposent encore sur les obligations mis à la charge du bailleur et sur le respect ou non de ses obligations.
Elle relève par ailleurs qu'une expertise non remise en cause par le présent appel a été ordonnée par le premier juge avec mission principale de décrire les désordres allégué de part et d'autres. En l'absence du rapport de l'expert non encore déposé à ce jour, nonobstant la rédaction de notes par l'expert qui peuvent évolués, et de la nécessité d'analyser les conclusions expertales au regard du contenu du bail, il existe des contestations sérieuses qui conduisent à confirmer la décision du premier juge qui a dit n'y avoir lieu à référé sur cette demande.
Les dépens et l'article 700 du code de procédure civile
L'équité commande de condamner in solidum les appelantes qui succombent principalement en leur appel à payer une somme de 3.000 euros à la SCI Livo sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Elles seront également condamnées in solidum aux dépens de la présente instance d'appel avec distraction des dépens au profit de Maître Patricia Hardouin- SELARL 2H AVOCATS, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS :
Confirme en toutes ses dispositions l'ordonnance du juge des référés du tribunal de grande instance de Bobigny en date du 5 février 2018 sauf en ce qu'elle a dit n'y avoir à référé sur les demandes de restitution de loyers formulées par Mme [F] [A] et la SARL LE GRAND GOURMET,
Infirme de ce seul chef,
Statuant à nouveau,
Condamne la SCI LIVO à titre provisionnel à payer à :
- Mme [F] [A] la somme de 5318,48 euros correspondant aux loyers indûment payés du 1er janvier 2017 au 11 avril 2017 du fait de l'arrêté de péril pris le 26 décembre 2016,
- la SARL LE GRAND GOURMET, la somme de 5550,71 euros correspondant aux loyers indûment payés du 1er janvier 2017 au 11 avril 2017 du fait de l'arrêté de péril pris le 26 décembre 2016,
Y ajoutant,
Condamne in solidum Mme [E] [A], Mme [F] [A] et la SARL LE GRAND GOURMET qui succombent principalement en leur appel à payer une somme de 3.000 euros à la SCI Livo sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Elles seront également condamnées in solidum Mme [E] [A], Mme [F] [A] et la SARL LE GRAND GOURMET aux dépens de la présente instance d'appel avec distraction des dépens au profit de Maître Patricia Hardouin- SELARL 2H AVOCATS, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
La Greffière, La Présidente,
