| France, Cour d'appel de Paris, Pôle 4 - chambre 1, 25 janvier 2019, 16/23902

Copies exécutoiresRÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 1

ARRÊT DU 25 JANVIER 2019

(n° , 7 pages)

Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 16/23902 - N° Portalis 35L7-V-B7A-B2DLS

Décision déférée à la Cour : Jugement du 04 Novembre 2016 -Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG n° 13/18062

APPELANT

M. [A] [G]

né le [Date naissance 1] 1960 à [Localité 1] (TUNISIE)

demeurant [Adresse 1]

[Adresse 1]

Représenté par Me Nadia BOUZIDI-FABRE, avocat au barreau de PARIS, toque : B0515

Ayant pour avocat plaidant, Me Yves VIVIEZ DE CHATTELARD, avocat au barreau de PARIS, toque : C1259

INTIMES

M. [N] [S]

né le [Date naissance 2] 1959 à [Localité 2]

demeurant [Adresse 2]

[Adresse 2]

Représenté par Me Véronique BOMSEL DI MEGLIO, avocat postulant et plaidant, avocat au barreau de PARIS, toque : E0801

SCP [H] & [L] agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Adresse 3]

SIRET N° : [H]

Représentée par Me Thomas RONZEAU de la SCP RONZEAU & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0499

Ayant pour avocat plaidant, Me Christiane ROBERTO, avocat au barreau de PARIS, toque: P499

COMPOSITION DE LA COUR :

L'affaire a été débattue le 06 Décembre 2018, en audience publique, devant la Cour composée de :

Claude CRETON, Président

Christine BARBEROT, Conseillère

Dominique GILLES, Conseiller

qui en ont délibéré

Greffier, lors des débats : Nadia TRIKI

ARRÊT :

- CONTRADICTOIRE

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par M.Claude CRETON, Président et par Mme Thi Bich Lien PHAM, Greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

FAITS ET PROCÉDURE

M. [G] a acquis en 2002 les lots n° 59, 60, 61, 62, 71, 72, 73, 74, 89, 90, 91, 92, 93 et 94 situés au rez-de-chaussée et au sous-sol de la copropriété de l'immeuble [Adresse 2].

En 2003, M. [G] a acquis le lot n° 105 contigu aux lots n° 61 et 89 auxquels ils ont été reliés par la suppression d'une cloison.

Selon promesse synallagmatique de vente du 6 septembre 2008, M. [G] a vendu à M. [S] les lots n° 61, 72, 73, 89, 90 et 105, l'acte mentionnant au paragraphe consistance du bien immobilier 'Atelier + caves' et au paragraphe destination 'local à usage d'habitation'.

Par lettre du 1er décembre 2008, M. [L], notaire chargé de la rédaction de l'acte de vente, a écrit à M. [S] que 'la désignation des lots qui figureront dans le titre de propriété sera identique à celle du règlement de copropriété' et que 's'il souhaitait modifier la désignation des lots par la suite, il lui faudra préalablement obtenir l'autorisation en assemblée générale des copropriétaires ainsi qu'une autorisation auprès de la mairie de Paris (demande de changement d'affectation des locaux)'.

L'acte de vente a été reçu le 23 décembre 2008 par la SCP de notaires [H] et [L]. Il stipule que 'les lots sont réunis et forment une seule unité d'habitation dont la désignation suit : un appartement mixte comprenant : un grand salon, salle à manger, cuisine américaine, WC avec lave-mains, une salle de bains. En sous-sol, un WC, un espace sous verrière, trois pièces dont une avec dressing'.

M. [S] a fait une demande de permis de construire aux fins d'être autorisé à changer 'la destination d'un local artisanal à rez-de-chaussée en fond de parcelle, et de caves en sous-sol, en habitation'. Par décision des 11 et 29 juillet 2013, la direction de l'urbanisme de la ville de Paris a rejeté cette demande.

M. [S] a alors assigné M. [G] et la SCP [H] et [L]. Se fondant sur le dol du vendeur et sur un manquement du notaire à son obligation d'information, il a réclamé la condamnation de M. [G] et de la SCP [H] et [L] à lui payer diverses sommes à titre de dommages-intérêts.

Par jugement du 4 novembre 2016, le tribunal de grande instance de Paris a :

- débouté M. [G] de sa demande tendant à faire écarter la pièce n° 20 produite par M. [S] ;

- débouté M. [S] de sa demande tendant à faire écarter les pièces n° 7, 8 et 9 produites par M. [G] ;

- déclaré recevables les demandes de M. [S] ;

- débouté M. [S] de ses demandes contre la SCP [H] et [L] ;

- dit que M. [G] doit indemniser M. [S] des conséquences dommageables nées de la réticence dolosive qu'il a commise en ne révélant pas à ce dernier la nécessité d'obtenir un changement de destination du bien à fin d'habitation ;

- avant dire droit sur la valeur du bien immobilier à destination d'ateliers et de caves et à destination d'habitation, ordonné une expertise ;

- sursis à statuer sur les demandes de M. [G] et de M. [S].

Pour statuer ainsi, le tribunal, après avoir écarté l'exception de prescription, a admis que M. [G] a fait preuve d'une réticence dolosive. Il a d'abord rappelé qu'il a été indiqué dans l'acte de vente que M. [G] 'n'a pas modifié la destination des biens en contravention tant des dispositions du règlement de copropriété que des dispositions légales' alors qu'il avait été entendu dans le cadre d'une enquête pour changement de destination des locaux, la mairie de Paris ayant considéré en 2004 qu'il avait effectué de tels travaux ; que les 13 juin 2003 et 17 mars 2004, le syndicat des copropriétaires avait fait plusieurs rappels à l'attention en particulier de M. [G] sur la nécessité d'obtenir les autorisations nécessaires 'en cas de changement d'affectation des lots' et de 'mettre en conformité le règlement de copropriété'.

M. [G] a interjeté appel de ce jugement.

Sur la prescription de l'action de M. [S], il fait valoir que le point de départ du délai de cinq ans doit être fixé au 1er décembre 2008, date de la lettre que lui a adressée le notaire pour l'informer de la nécessité de faire une demande de modification de la destination des lots puisque M. [S] indique qu'il était ainsi sous-entendu que cette démarche était simple et ne poserait aucun problème.

Sur le dol, il conteste d'abord avoir porté atteinte aux parties communes de l'immeuble et précise, en se fondant sur l'attestation de l'architecte et sur un plan d'architecte du 1er septembre 2002, qu'il n'a pas réalisé de trémie et d'escalier reliant les lots situés au sous-sol à ceux situés au rez-de-chaussée, cette trémie et cet escalier existant déjà lors de l'incendie qui a endommagé l'immeuble, et que la cloison qu'a supprimée M. [G] n'était pas porteuse et ne constituait pas un élément de gros oeuvre.

Il conteste ensuite avoir modifié la destination des lieux, peu important qu'il en ait fait un usage qui n'était pas conforme à cette destination.

Il ajoute qu'en outre M. [S] avait été informé par le notaire chargé de recevoir la vente que les lots correspondant aux caves devaient faire l'objet d'une demande d'autorisation de changement d'affectation auprès de la direction de l'urbanisme de la commune.

M. [G] conclut en conséquence au rejet des demandes de M. [S] et à sa condamnation à lui payer la somme de 15 000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive, la somme de 3 600 euros correspondant aux frais d'expertise qu'il a été contraint d'engager et la somme de 8 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

A titre subsidiaire, il demande à la cour d'infirmer le jugement en ce qu'il a ordonné une expertise et, à titre encore plus subsidiaire, de modifier la mission donnée à l'expert en fixant l'évaluation du préjudice au jour de la décision à intervenir.

M. [S] conclut à la confirmation du jugement sauf en ce qu'il le déboute de sa demande tendant à voir écarter les pièces 7, 8, 9 et 30 produites par M. [G], ces attestations ayant été rédigées par son architecte, et en ce qu'il le déboute de son action contre la SCP [H] et [L].

Sur la demande formée contre M. [G], il conclut à la recevabilité de la demande en faisant valoir que la prescription n'a pu commencer à courir qu'à la date de l'acte de vente qui contient l'affirmation dolosive selon laquelle M. [G] n'a pas réalisé de travaux nécessitant l'accord de la copropriété et de la ville de Paris, n'a pas changé la destination des lieux et qu'il n'existe pas de litige lié à ces locaux.

M. [S], qui a formé un appel incident, demande d'abord à la cour d'écarter des débats les pièces 7, 8, 9 et 30 produites par M. [G], s'agissant d'attestations établies par son architecte, M. [D], qui est intervenu à l'occasion de la réalisation des travaux réalisés par M. [G], M. [D] ayant également été l'architecte de la copropriété avec laquelle il a été en litige relativement à ces travaux, ce qui met en cause son impartialité.

Il fait valoir que les lots litigieux sont désignés au règlement de copropriété et par le service de l'urbanisme de la commune, ainsi que dans l'acte de vente à M. [G], comme des caves et parties d'atelier. Il soutient que cette destination a été modifiée par M. [G] et que le dol résulte de l'affirmation par celui-ci dans l'acte de vente :

- qu'aucun travaux affectant les parties communes ou modifiant la consistance du bien n'a été effectué par lui dans les lots vendus ;

- qu'il n'a pas modifié la destination de locaux vendus ;

- que ces biens ne font l'objet d'aucun litige ou procédure en cours.

Sur la responsabilité du notaire, M. [S] fait d'abord valoir que M. [L], qui connaissait l'opération réalisée par M. [G], aurait dû lui demander s'il avait effectué des travaux importants puisque le bien était composé de différents lots qui avaient été réunis, et de justifier de l'obtention d'un permis de construire et de l'accord de l'assemblée générale des copropriétaires.

Il ajoute que les lots sont désignés dans l'acte de vente comme étant des ateliers, des caves ou un débarras mais que cette désignation est ensuite contredite par la mention portée par le notaire qui précise que ces 'lots sont réunis et forment une seule unité d'habitation dont la désignation suit : un appartement mixte comprenant : un grand salon, salle à manger, cuisine américaine, WC avec lave-mains, une salle de bains. En sous-sol, un WC, un espace sous verrière, trois pièces dont une avec dressing'. Il soutient que M. [L], qui a ainsi voulu permettre à son client de bénéficier de l'exonération de l'imposition au titre des plus-values en indiquant la véritable désignation du bien tout en précisant qu'il est utilisé en qualité d'habitation, aurait dû interroger M. [G] sur ce changement de destination et s'assurer qu'il avait été fait régulièrement.

M. [S] fait enfin valoir que le notaire a manqué à son obligation de conseil lorsqu'il lui a écrit le 1er décembre 2008 que 'la désignation des lots sera identique à celle du règlement de copropriété ; je ferai une simple observation en fonction de la désignation actuelle. Si vous voulez modifier la désignation des lots par la suite, il faudra que vous obteniez l'autorisation en assemblée générale des copropriétaires ainsi qu'une autorisation auprès de la mairie de Paris (demande de changement d'affectation des locaux)'. Il explique que cet avertissement laissait croire que la modification de la désignation des lots d'une part n'était pas obligatoire, d'autre part qu'il s'agissait d'une démarche simple ne posant aucune difficulté.

M. [S] conclut en conséquence à la confirmation du jugement en ce qu'il  :

- déboute M. [G] de sa demande tendant à voir écarter la pièce numéro 20 qu'il a produite ;

- déboute M. [G] de la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l'action ;

- dit que M. [G] devra l'indemniser de ses préjudices.

Il demande à la cour d'écarter les pièces numéros 7, 8, 9 et 30 produites par M. [G], de retenir la responsabilité de la SCP [H] et [L], d'évoquer l'affaire et de condamner in solidum M. [G] et la SCP [H] et [L] à lui payer :

- la somme de 207 900 euros au titre de la restitution du prix ;

- la somme de 3 071,27 euros et la somme de 3 396 euros au titre des frais d'expertise ;

- la somme de 5 866 euros au titre du remboursement des frais de notaire ;

- la somme de 3 000 euros en réparation de son préjudice moral ;

- la somme de 8 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

La SCP [H] et [L] conclut à la confirmation du jugement et à la condamnation de M. [G] aux dépens et au paiement de la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Elle conteste d'abord la réalisation par M. [G] de travaux touchant la structure de l'immeuble. Contestant les fautes qui lui sont reprochées, elle indique que les lots litigieux sont désignés dans l'acte de vente conformément à leur désignation dans le règlement de copropriété, que M. [L] a pris soin d'attirer l'attention de M. [S] sur le fait qu'une modification de la destination des lots pour être conforme à la situation actuelle devra être autorisée par l'assemblée générale des copropriétaires et par la mairie de Paris et que M. [S], qui savait que les lots acquis étaient à usage de caves et ateliers, n'a pas conditionné leur acquisition à l'obtention de ces autorisations.

Sur l'indemnisation des préjudices, la SCP [H] et [L] s'oppose enfin à l'évocation de l'affaire par la cour qui la priverait du double degré de juridiction. Elle fait en outre valoir que les dommages-intérêts réclamés au titre de la restitution partielle du prix ne constituent par un préjudice dont elle peut être tenue à indemnisation, que l'existence d'une moins-value en cas de revente n'est pas justifiée et qu'en tout état de cause que cette moins-value ne constitue qu'un préjudice éventuel. Elle ajoute que les autres postes de préjudice ne sont pas justifiés.

SUR CE :

1 - Sur la prescription de l'action de M. [S] contre M. [G]

Attendu que l'acte de vente ayant été conclu le 23 décembre 2008, la prescription n'a pu courir avant cette date ; que les assignations ayant été délivrées les 3 et 13 décembre 2013, l'action de M. [S] fondée sur le dol, soumise à un délai de prescription de cinq ans, est recevable ; qu'il convient donc de confirmer le jugement en ce qu'il a rejeté la fin de non-recevoir fondée sur la prescription de l'action ;

2 - Sur le bien fondé des actions de M. [S]

- Contre M. [G]

Attendu que M. [S] demande d'abord à la cour d'écarter des débats différentes pièces en ce qu'elles émanent de l'architecte de M. [G] dont il conteste l'impartialité ; que la preuve d'un fait pouvant être apportée par tout moyen, les pièces litigieuses, dont est seulement discutée la force probante, sont recevables ;

Attendu que la promesse synallagmatique de vente conclue entre M. [G] et M. [S] désigne le bien vendu en indiquant qu'il s'agit d' 'un atelier comprenant un salon salle à manger, une cuisine américaine (four, plaques, frigo), WC séparé, salle de bain séparée, et au sous-sol trois chambres, un WC séparé' ; que l'acte de vente du 23 décembre 2008 précise que les lots vendus 'sont réunis et forment une seule unité d'habitation' et que l'appartement est constitué de trois pièces en sous-sol ; que les plans établis à l'occasion des diagnostics techniques annexés à l'acte de vente désignent comme suit ces trois pièces : 'Chambre 1 (avec dressing), Chambre 2 (avec WC), salle TV et Patio intérieur' ; qu'il apparaît ainsi que la vente portait sur un local d'habitation ;

Attendu qu'il résulte des éléments suivants que M. [G] a transformé en appartement les lots qui, lorsqu'il les a acquis, étaient à destination d'ateliers et de caves :

- l'acte d'acquisition du 2 juillet 2002 par lequel M. [G] a acquis les lots litigieux indique qu'il s'agissait d'ateliers (lots n° 61, 89) et de caves (lots n° 72, 73, 90)

- le syndic de la copropriété a écrit à M. [G] le 16 mai 2003 pour l'informer que les lots dont il est propriétaire au sous-sol de l'immeuble étant à usage de caves, il était nécessaire que l'assemblée générale des copropriétaires soit saisie pour autoriser ce changement d'affectation ;

- celui-ci a répondu le 2 juin 2003 qu'il occupait ces lots 'conformément à leur destination, c'est-à-dire en habitation ou profession libérale' et qu'il habitait une partie de ces locaux, les autres étant loués ou proposés à la location ;

- les assemblées générales de copropriétaires réunies en 2003 et 2004 ont rappelé à M. [G] qu'en raison du changement d'affectation de ses locaux, il devait solliciter les autorisations nécessaires ;

- un procès-verbal d'infraction à l'article L. 421-4 du code de l'urbanisme a été dressé le 20 juillet 2004 à l'encontre de M. [G] en raison de 'travaux de changement de destination de quatre locaux à rez-de-chaussée et sous-sol à usage de commerce en logement';

- le compte-rendu d'enquête établi le 16 décembre 2004 à la suite de ce procès-verbal par le maire de Paris à destination du parquet indique qu'il résulte de l'audition par les fonctionnaires de police de M. [G] et de l'architecte de l'immeuble que des 'changements de destination ont bien été effectués par le contrevenant, qu' 'une demande de permis de construire ne pourrait qu'être refusée, les logements créés ne bénéficiant pas des prospects et gabarits réglementaires', qu'il notait que 'les locaux sont tous occupés' et que 'dans ces conditions, il semble difficile de demander le retour à leur destination initiale', laissant au parquet le soin de la suite à donner à l'infraction ;

- le syndic a informé le 20 juillet 2004 le conseil syndical qu'à la suite d'une réunion avec le service de l'urbanisme de la commune, il était apparu que la destination en logement des locaux du rez-de-chaussée et du sous-sol était 'en principe non régularisable (hors gabarit et prospects, pb de vues, menuiseries changées en PVC) hors demande de permis de construire du SDC. M. [G] doit faire son affaire du litige' ;

- l'assemblée générale des copropriétaires du 17 février 2005 a pris :

1 - une résolution numéro 23 indiquant que 'le syndic informe avoir déposé une demande de permis de construire qui ne pose plus de difficultés, hors les locaux de RDC et sous-sol. M. [G] a fait des démarches auprès de la ville qui accepterait de ne plus poursuivre pénalement. Toutefois, reste la difficulté de la non-conformité entre le règlement de copropriété et l'état réel des biens. Il sera demandé à la ville un état écrit de l'impossibilité de régularisation' ;

2 - une résolution numéro 24 indiquant qu' 'aucune information n'ayant été donnée par le notaire de M. [G], l'assemblée générale décide de confirmer les pouvoirs au syndic, de ne pas entériner les modifications apportées et de proposer une version mise en conformité du règlement (...) et en demandant en outre à un géomètre-expert d'établir les plans des locaux litigieux du bâtiment C et proposant une nouvelle grille de répartition et renouvelant les démarches auprès de la Ville de Paris. Toutefois reste la difficulté de la non-conformité entre le règlement de copropriété et l'état réel des biens' ;

Attendu que si M. [G] soutient que les travaux ayant permis de transformer en logement les lots litigieux ont été réalisés par la copropriété à l'occasion des travaux de construction réalisés à la suite de l'incendie survenu dans l'immeuble, cette allégation ne repose sur aucun élément de preuve, outre qu'elle apparaît peu crédible dans la mesure où il serait étonnant que les copropriétaires aient réalisé des travaux dans les parties privatives de l'immeuble au seul bénéfice d'un copropriétaire ;

Attendu que dans l'acte de vente à M. [S], M. [G] déclare 'qu'il n'a pas modifié la destination des biens en contravention tant des dispositions du règlement de copropriété que des dispositions légales' alors qu'il a été établi que M. [G] a bien modifié la destination de ces biens et que cette modification a été faite en violation du règlement de copropriété et des règles d'urbanisme applicables, une régularisation apparaissant en outre impossible ;

Attendu qu'il est ainsi établi que M. [S] a été victime d'un dol constitué par de fausses allégations qui ont déterminé son consentement dans la mesure où la vente a été conclue en considération de la destination actuelle du bien ;

- Contre le notaire

Attendu que dans l'acte de vente, M. [L], après avoir indiqué la désignation des lots telle qu'elle figure dans le règlement de copropriété, a fait préciser que ceux-ci ont été 'réunis et forment une seule unité d'habitation' dont il a ensuite détaillé la composition ; qu'avant la signature de l'acte, il avait averti M. [S] en lui indiquant que, s'il le souhaite, il pourra faire modifier la désignation des lots par une décision de l'assemblée générale des copropriétaires et en sollicitant l'autorisation de la mairie de Paris ;

Attendu qu'il apparaît ainsi que M. [L] avait connaissance du changement de destination des lots qu'avait réalisé M. [G] ; que tenu d'éclairer les parties et de s'assurer de la validité et de l'efficacité des actes qu'il rédige, M. [L] s'est borné à informer M. [S] qu'il avait la possibilité de modifier la destination des lieux en sollicitant l'autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires et de la mairie de Paris, présentant ces procédures comme de simples formalités ne posant pas de difficultés particulières, alors qu'il lui appartenait d'informer M. [S] du risque d'un refus d'autorisation et d'en prévenir les effets préjudiciables pour l'acquéreur, notamment en érigeant l'obtention de l'autorisation en condition ;

Attendu que la faute de la SCP [H] et [L] apparaît établie, engageant ainsi sa responsabilité dans la limite des préjudices imputables à cette faute ;

- Sur l'indemnisation des préjudices

Attendu qu'il y a lieu de confirmer la décision du tribunal en ce qu'il a ordonné une expertise avec la mission confiée à l'expert, qu'il n'y a pas lieu d'évoquer l'affaire sur l'indemnisation des préjudices et de la renvoyer devant le tribunal ;

- Sur la demande de dommages-intérêts pour procédure abusive

Attendu que l'action de M. [S] ayant été déclarée bien fondée ne peut être qualifiée d'abusive ; qu'il convient en conséquence de débouter M. [G] de sa demande de dommages-intérêts ;

- Sur l'application de l'article 700 du code de procédure civile

Attendu qu'il convient de condamner M. [G] à payer à M. [S] la somme de 4 000 euros et de rejeter la demande de la SCP [H] et [L] ;

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Statuant publiquement

Confirme le jugement sauf en ce qu'il déboute M. [S] de ses demandes formées à l'encontre de la SCP [H] et [L] ;

Statuant à nouveau de ce dernier chef :

Déclare la SCP [H] et [L] civilement responsable ;

Déboute M. [G] de sa demande de dommages-intérêts pour procédure abusive ;

Dit n'y avoir lieu d'évoquer l'affaire sur l'indemnisation des préjudices et la renvoie devant le tribunal de grande instance de Paris ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, déboute M. [G] et la SCP [H] et [L] de leurs demandes et condamne M. [G] à payer à M. [S] la somme de 4 000 euros ;

Le condamne aux dépens d'appel.

La Greffière Le Président