Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANÇAISE
délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 3
ARRÊT DU 17 JANVIER 2019
(n° , 8 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 16/22075 - N°Portalis 35L7-V-B7A-BZ57D
Décision déférée à la Cour : Jugement du 10 Octobre 2016 -Tribunal d'Instance de LAGNY - RG n°11-15-002421
APPELANTS
Monsieur [D] [N]
Né le [Date naissance 1] 1956 à [Localité 1]
[Adresse 1]
[Adresse 1]
Madame [R] [H] épouse [N]
Née le [Date naissance 2] 1957 à [Localité 2]
[Adresse 1]
[Adresse 1]
Représentés et ayant pour avocat plaidant Me Cécile LEMAISTRE BONNEMAY, avocat au barreau de PARIS, toque : E1286
INTIMEES
Madame [O] [A]
Née le [Date naissance 3] 1964 à [Localité 3]
[Adresse 2]
[Adresse 2]
Madame [I] [E]
Née le [Date naissance 4] 1940 à [Localité 4]
[Adresse 2]
[Adresse 2]
Représentée et ayant pour avocat plaidant Me Yasmina ZOUAOUI, avocat au barreau de PARIS, toque : E1311
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 06 Décembre 2018, en audience publique, devant la Cour composée de :
M. Daniel FARINA, Président
M. Philippe JAVELAS, Conseiller
Mme Pascale WOIRHAYE, Conseillère
qui en ont délibéré,
Un rapport a été présenté à l'audience par Madame Pascale WOIRHAYE dans les conditions prévues par l'article 785 du code de procédure civile.
Greffier, lors des débats : Mme Viviane REA
ARRÊT : CONTRADICTOIRE
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Daniel FARINA, Président et par Viviane REA, Greffière présente lors de la mise à disposition
***
FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES
Par acte sous seing privé en date 11 juillet 2009, Monsieur [D] [N] et Madame [R] [H] épouse [N] ont donné en location par leur gérant Foncia à Madame [O] [A] et Madame [I] [E] un appartement situé [Adresse 2] moyennant un loyer mensuel d'un montant de 740,35 €, augmenté de 103 € d'avances sur charges.
Par jugement définitif en date du 2 avril 2012, Madame [O] [A] et Madame [I] [E] ont été condamnées solidairement à payer à Monsieur et Madame [N] la somme de 1 562,08 € au titre d'un arriéré de loyer et charges, terme de février 2012 inclus, selon un échéancier mensuel dont l'exécution conditionnait la suppression des effets résolutoires du commandement de payer, les sommes de 100 € en application de la clause pénale du bail et de 400 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile outre les dépens.
Un nouveau commandement de payer a été signifié le 23 juillet 2015, pour paiement de la somme de 2.052,75 €, échéance de juillet 2015 incluse, visant encore la clause résolutoire du bail.
Par assignation en date du 25 novembre 2015, Monsieur et Madame [N] ont saisi le Tribunal d'instance de Lagny-sur-Marne pour solliciter, avec le bénéfice de l'exécution provisoire, la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire, ou subsidiairement la résiliation judiciaire du bail, l'expulsion en conséquence de Madame [O] [A] et Madame [I] [E] de corps et de biens et leur condamnation à payer la somme de 3.273,54€ montant des loyers impayés arrêtés au 3 novembre 2015 inclus, actualisée à l'audience à 2.690 €, septembre 2016 inclus, une indemnité d'occupation mensuelle fixée au montant du loyer contractuel majoré de 10%, une somme de 1.000 € à titre de dommages et intérêts et une autre d'un même montant au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, les entiers dépens.
Par jugement contradictoire et exécutoire par provision en date du 10 octobre 2016 le Tribunal d'instance de Lagny a condamné solidairement Madame [O] [A] et Madame [I] [E] à verser à Monsieur et Madame [N] la somme de 1.603€ en deniers ou quittances valables, au titre des loyers et charges échus et impayés au mois de septembre 2016 jour de l'audience et ce, avec intérêt au taux légal à compter de l'assignation, et la somme de 1€ au titre de la clause pénale ; il les a autorisés à s'acquitter de la dette en 36 mois en sus du loyer mensuel en cours, il a constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire était remplies tout en suspendant les effets jusqu'à paiement complet et dit qu'en ce cas le bail survivrait ; il a dit qu'en cas de défaut de paiement, la clause reprendrait ses effets et qu'alors le bail serait résilié au 24 septembre 2015, que l'expulsion serait autorisée dans les conditions légales rappelées au jugement ; en cas de maintien dans le logement sis [Adresse 2], il a condamné solidairement Madame [O] [A] et Madame [I] [E] à payer une indemnité d'occupation au montant égal aux loyers et charges révisables dans les termes du contrat comme s'il s'était poursuivi ; il a condamné Monsieur et Madame [N] à communiquer gratuitement à Madame [O] [A] et Madame [I] [E] les quittances de loyers du mois de mars 2013 sous astreinte provisoire et rejeté le surplus des demandes, Madame [O] [A] et Madame [I] [E] étant condamnées solidairement aux dépens de l'instance.
La Cour est saisie de l'appel formé à l'encontre de ce jugement par Monsieur [D] [N] et Madame [R] [H] épouse [N] selon déclaration en date du 4 novembre 2016 signifiée à domicile à Madame [O] [A] le 27 décembre 2016 et à Madame [I] [E] le 21 décembre 2016.
Au dispositif de leurs conclusions d'appel n° 3 notifiées par la voie électronique le 3 décembre 2018, Monsieur [D] [N] et Madame [R] [H] épouse [N] sollicitent de la Cour qu'elle :
- Réforme le jugement entrepris,
- Constate l'acquisition de la clause résolutoire, ou subsidiairement,
- Prononce la résiliation du bail,
En conséquence,
- Ordonne l'expulsion de Madame [O] [A] et de Madame [I] [E] et de tous occupants de leur chef du local situé [Adresse 2],
- Autorise, si nécessaire la séquestration du mobilier, laissé dans les lieux,
- Condamne Madame [O] [A] et Madame [I] [E] en la somme de 1.246,49 €, montant des loyers impayés arrêtés au mois de décembre 2018 inclus,
- Condamne Madame [O] [A] et Madame [I] [E] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle, prestations et taxes en sus, indexée sur la variation de l'indice du coût de la construction, à compter de la résolution ou résiliation, et ce, jusqu'à libération effective des lieux, fixée au montant du loyer contractuel augmenté de 10%,
- Condamne Madame [O] [A] et Madame [I] [E] à 1.000 € de dommages et intérêts.
- Condamne Madame [O] [A] et Madame [I] [E] au paiement de la somme de 2.000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,
- Déboute Madame [O] [A] et Madame [I] [E] de toutes leurs demandes,
- Condamne Madame [O] [A] et Madame [I] [E] en tous les dépens, y compris les frais de commandement et de saisie conservatoire.
Au dispositif de leurs conclusions récapitulatives d'intimées et d'appel incident notifiées par la voie électronique le 3 décembre 2018, Madame [O] [A] et Madame [I] [E] sollicitent de la Cour, au visa de la loi du 6 juillet 1989 et de l'article 1104 du Code civil, qu'elle:
- Constate la nullité du commandement de payer en date du 23 juillet 2015,
- Dise que la dette est de 269,44 €,
- Dise qu'elle correspond à un reliquat de dépens,
- Prenne acte qu'elles se proposent de payer sur une période de 6 mois,
En conséquence,
- Dise n'y avoir lieu à l'acquisition de la clause résolutoire,
- Déboute purement et simplement Monsieur et Madame [N] de l'intégralité de leurs demandes, fins et conclusions y compris la demande au titre des dépens,
- Condamne Monsieur et Madame [N] à leur payer les sommes de :
* 720 € à titre du préjudice de jouissance (absence de radiateur dans la salle de bains pendant 12 mois),
* 77 € au titre du remboursement de la clé,
* 5.000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,
* 3.000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,
A titre infiniment subsidiaire,
- Leur accorde trois ans de délais s'acquitter de leur dette avec suspension des effets de la clause résolutoire,
- Condamne Monsieur et Madame [N] aux entiers dépens.
L'ordonnance de clôture a été prononcée le 6 décembre 2018, avant les débats.
MOTIFS DE L'ARRÊT
Sur la nullité alléguée du commandement de payer en date du 23 juillet 2015
Au soutien de leur appel incident les consorts [A] et [E] exposent que le mandataire des bailleurs manifeste des carences dans sa gestion, en encaissant les loyers avec retard, en se trompant sur leur adresse, en engageant des frais de procédure indûs, en refusant de se conformer à leur demande d'imputation écrite à chaque paiement, en bloquant des sommes en banque sans en déduire le montant de la dette, en refusant de présenter de nouveau leurs chèques rejetés pour cette raison.
Sur le fond, ils plaident que le commandement de payer comporte des frais indus afférents au jugement antérieur déjà réglés depuis avril 2012, des appels de cotisations d'assurance, dues au titre d'un contrat distinct et en aucun cas de loyers et charges en cours de sorte qu'il n'a pu mettre en oeuvre de bonne foi la clause résolutoire du bail.
Monsieur et Madame [N] rétorquent que le plan d'apurement du premier jugement n'a pas été respecté rendant exigible la totalité de la dette qui a été soldée en application des règles de l'article 1256 du Code civil par imputation de 870,64 € en février 2012 et de deux règlements effectués en avril 2012, soit 858,66 € et 987,24 € à réception du jugement, dégageant un solde de 353,15 € imputé sur les loyers courants ; ils rappellent que toutes les récriminations concernant la prétendue mauvaise gestion de la société Foncia ont été définitivement purgées par le titre antérieur, si bien que les pièces de 2011 et 2012 produites par les intimés n'ont pas à être examinées.
Sur le fond, ils plaident que le commandement ne comporte que des loyers et charges comme suit : août 2013 (901,63 € payés pour 925,30 € dus), novembre 2013 (901,63 € payés pour 1.327,49 € dus), d'avril 2015 (932,19 payés pour 1.120,85 € dus) mai et juin 2015 (985,19 € payés pour 1.120,84 € dus) et juillet 2015 (1.129,50 € impayés) de sorte que cet acte est valable pour la totalité de ses causes et a régulièrement mis en oeuvre la clause résolutoire du bail, ainsi que l'a jugé le Tribunal.
Sur ce, en application de la clause 2.9 du bail le bailleur peut mettre en oeuvre la clause résolutoire du bail par la délivrance d'un commandement de payer 'à défaut de paiement intégral à son échéance exacte d'un seul terme de loyer (y compris les charges)...'
Il en résulte que la clause ne peut valablement être mise en oeuvre pour le règlement d'un titre exécutoire antérieur, des frais administratifs de gestion ou de procédure ou encore des primes d'assurance, comme le rappellent à bon droit les intimées.
Or, le compte locatif annexé au commandement de payer débute avec un solde débiteur de 851,38 € au 1er juillet 2013 que les époux [N] entendent justifier devant la Cour en produisant un historique détaillé pour la période du 1er mars 2012 au 1er septembre 2016 (P25).
En appel, les époux [N] soutiennent que la totalité des causes du jugement, soit 1.562,08 € au principal, 400 € de frais de procédure, 100 € de clause pénale et 377,76 € de dépens ont été soldés par le chèque de 870,24 € du 6 février 2012, un chèque de 858,66 € du 2 avril 2012 et un chèque de 987,24 € débité le 5 avril 2012, dégageant un solde de 353,15 € imputé sur les loyers postérieurs en cours.
Cette position est incompatible avec la gestion réelle du compte locatif dont les époux [N] n'entendent néanmoins pas s'expliquer aux termes de leurs dernières conclusions en ce qui concerne la période antérieure à février 2012.
Or, l'historique détaillé du compte locatif allant du 1er mars 2012 au 29 avril 2016 (P25) démontre que la société Foncia a en réalité imputé aux locataires à l'avance toutes les sommes sollicitées dans l'assignation, puisqu'elle a dû contrepasser les écritures après le jugement dont elle a exigé l'exécution par un avis de quittancement d'août 2013 en réclamant seulement la somme de 400 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, preuve que la déchéance du terme n'était pas encourue, tout en déduisant 1.967,51 € de sommes indues correspondant à la majoration de clause pénale et à des provisions sur frais de procédure ; au surplus, le gérant a encore imputé aux locataires 82,53 € de frais de signification en septembre 2012 et il a déduit 258,81 € de dépens en juillet 2013.
Il en résulte que la Cour n'est pas mise en mesure de vérifier les dépens du précédent jugement et qu'il doit être considéré, comme le soutiennent les intimées que le titre antérieur a été réglé par imputation du chèque de février 2012 pour 870,24 € et de celui de 987,24 € encaissé le 5 avril 2012, le surplus ayant été encaissé par avance.
Le jugement est donc confirmé en ce qu'il a déduit des causes du commandement de payer le chèque de 858,66 € versé pour le terme d'avril 2012. De la comparaison de la pièce 5, censée être purgée de tout frais, et de la pièce 25 susvisée, il résulte encore que le gérant a indûment mis en compte 2,30 € par mois de frais de quittancement de mars 2012 à mars 2013 (27,60€).
Le commandement de payer étant donc justifié seulement à hauteur de 1.392,16 € de loyers, charges et cotisation d'assurance (1.419,76-27,60) et c'est à bon droit que le premier juge a rejeté la demande de nullité de ce chef.
Néanmoins, au 5 août 2015, soit dans le délai de deux mois, les locataires ont acquitté la somme de 2.170,38 €. La clause résolutoire n'a donc pas joué valablement en ce qu'elle concerne les loyers et charges, et le jugement est infirmé en ce qu'il a constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire ont été réunies deux mois et un jour après la date du commandement de payer.
Sur le montant de la dette locative alléguée actualisée à décembre 2018
Les intimées ne contestent pas le décompte chronologique des appelants tel qu'il est établi aux conclusions d'appel en pages 5 et 6, sauf en ce qui concerne le montant restant dû à septembre 2016 dont les époux [N] sollicitent de la Cour qu'elle le fixe à 2.690,79 € (P23), selon leur décompte chronologique expurgé de frais.
Pour contester cette somme, les intimées plaident que certains chèques n'ont pas été imputés en 2015 alors qu'elles en ont été débitées, par comparaison de la P23 des appelants avec leurs pièces 22(année 2015) et 23.
En effet, il est ainsi démontré que le chèque n°8579071 tiré le 7 septembre 2015 pour 985,19 € et le chèque n°8579072 de 100 € tiré le même jour ont été encaissés sur nouvelle présentation le 30 novembre 2015 pour le premier et le 6 octobre 2015 pour le second, alors qu'il n'apparaissent pas au crédit des locataires dans les pièces des appelants. La somme de 1.085,19 € sera donc déduite de la dette.
Les locataires font apparaître sur leur pièce 22 (année 2016) trois copies de chèques de 50€ dont seulement 2 ont été imputés par le gérant(P23). Faute de production du relevé de compte bancaire correspondant par les consorts [A], cette somme ne sera pas déduite.
Par contre, la Cour relève que le gérant a imputé par erreur une somme de 141,22 € dans l'appel de décembre 2015 au titre de la régularisation des charges 2014, au lieu de s'arrêter à octobre 2015, comme prévu à l'échéancier annoncé par son courrier du 17 mars 2015 (P20). Cette somme viendra donc en déduction des appels de la pièce P23 des appelants.
Ainsi, à compter du mois d'août 2015 et jusqu'en septembre 2016, les bailleurs pouvaient appeler 14.260,09 € de loyers, charges et cotisations d'assurance (14.401,31-141,22) et d'août 2015 à août 2016, les locataires ont versé 14.907,72 € (13.822,53+1.085,19). Il s'en déduit une créance des locataires sur les bailleurs de 647,63 €.
Le compte locatif était donc débiteur de 744,53 € (1.392,16-647,63) avant règlement de l'échéance de septembre 2016, et non pas de 1.603 €, le jugement étant infirmé au quantum.
Pour la période suivante, les bailleurs sont fondés à appeler d'octobre 2016 à décembre 2018 une somme globale de 27.089,02 € (29.779,81-2.690,79) tandis que les locataires ont versé de septembre 2016 à novembre 2018, une somme globale de 28.533,32 € dégageant un surplus de 1.444,30 €.
Il en découle que les locataires ont versé un surplus de 699,77 € (744,53-1.444,30) avant règlement de l'échéance de décembre 2018, de sorte que la demande en paiement d'un arriéré est rejetée comme étant non fondée.
Sur la demande subsidiaire en résiliation du bail
Il résulte des échanges entre les locataires et le gérant que la gestion était contestable, en ce que ce dernier a entendu procéder lui-même à l'exécution du titre antérieur par jeu de provisions douteuses puis d'écritures comptables par le biais de quittancements échelonnés et non justifiés par pièces, au lieu de laisser l'huissier chargé du recouvrement du titre antérieur présenter son compte aux débitrices pour leur permettre un règlement séparé (P19 intimées), celles-ci ayant toujours contesté être en déficit.
La résiliation du bail demandée pour la seule raison de l'existence de courtes périodes où le compte locatif était à découvert tantôt réellement, mais sans transparence pour la période antérieure à l'assignation, tantôt artificiellement par une imputation de sommes injustifiées et les effets de la saisie conservatoire, sera en conséquence rejetée, ainsi que les demandes qui en découlaient de paiement d'une indemnité d'occupation et d'expulsion.
Sur la demande principale de dommages et intérêts
Les appelants succombant dans leur demandes principales, ils seront déboutés de leur demande de dommages et intérêts.
Sur la demande reconventionnelle de production de quittances sous astreinte
L'article 21 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le bailleur ou son mandataire est tenu de transmettre gratuitement une quittance au locataire qui en fait la demande. La quittance porte le détail des sommes versées par le locataire en distinguant le loyer et les charges. Aucun frais liés à la gestion de l'avis d'échéance ou de la quittance ne peuvent être facturés au locataire. Si le locataire effectue un paiement partiel, le bailleur est tenu de délivrer un reçu.
C'est donc à bon droit que le premier juge a ordonné la délivrance des quittances sur papier sous astreinte provisoire, le jugement étant confirmé.
Sur la demande reconventionnelle de remboursement de la clé
Contrairement à ce que soutiennent les appelants les pièces produites (P15 intimées) ne justifient pas du remboursement de la somme de 77 € imputée au débit sur l'appel du 1er septembre 2013(P23 des appelants). Les époux [N] seront condamnés au remboursement de cette somme, le jugement étant infirmé.
Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance
Les époux [N] soulèvent l'irrecevabilité de cette demande comme étant prescrite et subsidiairement l'estiment non fondée.
La prescription de l'action dérivant du contrat de bail est de 3 ans actuellement en application de l'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 introduit par la loi du 24 mars 2014. Néanmoins auparavant les actions nées du bail répondaient comme toute action personnelle mobilière à la prescription quinquennale de l'article 2224 du Code civil dans sa rédaction issue de la loi 17 juin 2008. La loi nouvelle du 24 mars 2014 ne peut remettre en cause les effets passé de la loi précédente sous peine de violation du principe posé par l'article 2 du Code civil, selon lequel 'la loi ne dispose que pour l'avenir; elle n'a point d'effet rétroactif'.
Il en résulte que les intimées sont recevables à solliciter en 2015 réparation de leur préjudice locatif pour une période allant du 17 octobre 2012 au 27 juillet 2013, pendant laquelle il n'est pas contesté qu'elles sont restées sans chauffage dans la salle de bain, par suite de la suppression du radiateur défectueux.
Néanmoins, aucun élément n'étant produit en appel justifiant de l'humidité anormale en découlant et du mauvais état de santé de Madame [A] pour cette raison, le jugement est confirmé en ce qu'il rejette cette demande.
Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts pour action abusive
Il a été jugé qu'il existait une dette de loyer et charges au jour du commandement de payer qui excédait le loyer en cours.
La délivrance du commandement de payer était justifiée même si les sommes dues étaient moindres, et il a été démontré qu'au jour des débats de première instance il restait une petite dette locative. La demande de dommages et intérêts est rejetée.
Sur les frais et dépens
Le jugement est confirmé en ce qu'il a condamné les consorts [A] aux dépens et rejeté les demandes formées en application de l'article 700 du Code de procédure civile . Par contre les époux [N] succombant en appel, ils seront condamnés aux dépens d'appel et à payer aux intimées la somme de 3.000 € qu'elles réclament sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La Cour statuant publiquement,
CONFIRME le jugement du tribunal d'instance de Lagny en date du 10 octobre 2016 en ce qu'il a débouté les parties de leurs demandes respectives en dommages et intérêts et en application de l'article 700 du Code de procédure civile, débouté Madame [O] [A] et Madame [I] [E] de leur demande de nullité du commandement de payer, en ce qu'il a ordonné la remise de quittances sous astreinte par Monsieur [D] [N] et Madame [R] [N]-Faidherbe à Madame [O] [A] et Madame [I] [E] et a condamné ces dernières aux dépens ;
L'INFIRME sur le surplus ;
Statuant de nouveau et y ajoutant,
DÉBOUTE Monsieur [D] [N] et Madame [R] [N]-[H]e de l'intégralité de leurs demandes formées contre Madame [O] [A] et Madame [I] [E] ;
CONDAMNE Monsieur [D] [N] et Madame [R] [N]-Faidherbe à payer à Madame [O] [A] et Madame [I] [E] la somme de 77 euros en remboursement de la facture de fabrication d'une clé ;
CONDAMNE Monsieur [D] [N] et Madame [R] [N]-Faidherbe à verser à Madame [O] [A] et Madame [I] [E] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ;
CONDAMNE Monsieur [D] [N] et Madame [R] [N]-Faidherbe aux dépens d'appel.
LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT
.
