Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 5 - Chambre 3
ARRÊT DU 16 JANVIER 2019
(n° , 14 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 17/06270 - N° Portalis 35L7-V-B7B-B25OH
Décision déférée à la Cour : Jugement du 26 Janvier 2017 -Tribunal de Grande Instance d'EVRY - RG n° 15/01245
APPELANTE
SARL OUKLA 91 prise en la personne de son gérant domicilié en cette qualité audit siège
immatriculée au RCS d'EVRY sous le numéro 537 678 203
[...]
Représentée par Me Yann X..., avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : PC 381
INTIMÉES
Madame Nadine Y...
née le [...] [...]
[...]
Représentée par Me Christophe Z... de la SCP A.K.P.R., avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : PC 19
Madame Colette Y...
née le [...] à CHARENTON LE PONT (94)
[...]
Représentée par Me Christophe Z... de la SCP A.K.P.R., avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : PC 19
SARL KGS PRESTIGE prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 477 974 901
[...]
Représentée par Me Christophe Z... de la SCP A.K.P.R., avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : PC 19
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 16 Octobre 2018, en audience publique, devant la Cour composée de:
Madame Agnès THAUNAT, présidente de chambre
Madame Sandrine GIL, conseillère
Madame Françoise BARUTEL-NAULLEAU, conseillère
qui en ont délibéré,
un rapport a été présenté à l'audience dans les conditions prévues par l'article 785 du code de procédure civile.
Greffière, lors des débats : Madame Marie-Gabrielle C...
ARRÊT :
- contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Agnès THAUNAT, présidente de chambre et par Madame Marie-Gabrielle de La REYNERIE, greffière à laquelle la minute du présent arrêt a été remise par la magistrate signataire.
*****
FAITS ET PROCÉDURE:
M.Fernand Y... et Mme Colette Y..., son épouse, étaient propriétaires d'un bien immobilier, situé au [...] , composé de deux locaux commerciaux au rez-de-chaussée et d'un appartement au premier étage.
Par acte sous seing privé en date du 2 janvier 2006, ils ont signé un bail commercial avec la SARL CHEZ RAYAN portant sur la totalité des locaux commerciaux du rez-de-chaussée, pour une durée de 9 ans commençant à courir le 1er janvier 2006 pour se terminer le 31 décembre 2015, moyennant un loyer mensuel en principal de 700 euros. Les locaux à usage exclusif de restauration rapide sont ainsi décrits au bail : au rez-de-chaussée droit, 24 m² environ divisés en une arrière-boutique servant de cuisine, un WC, une salle sur rue et au rez-de-chaussée gauche 25 m² environ divisés en une boutique sur rue et wc.
M. Fernand Y... est décédé le [...] , laissant pour héritiers Mme Colette Y... et M. Silvain Y..., Mme Nadine Y... et M. Alain Y..., leurs enfants.
Selon un acte notarié en date du 1er février 2012, la SARL CHEZ RAYAN a cédé son fonds de commerce à la société OUKLA 91.
Le locataire a fait constater l'état des locaux par constat d'huissier du 31 janvier 2012.
Lors de la réalisation de travaux d'aménagement, la société OUKLA 91 a constaté divers désordres et elle a demandé au bailleur de prendre en charge les travaux nécessaires pour y remédier.
Selon ordonnance de référé en date du 25 janvier 2013, M. Jérôme D... a été désigné en qualité d'expert. Il a déposé son rapport le 15 avril 2014.
Selon acte d'huissier de justice en date des 18 et 20 novembre 2014, la société OUKLA 91 a fait assigner Mme Colette Y..., prise en sa qualité d'usufruitière, Mlle Nadine Y..., prise en sa qualité de nue-propriétaire, et la société KGS PRESTIGE devant le tribunal de grande instance d'Evry.
Par jugement du 26 janvier 2017, le tribunal de grande instance d'Evry a :
- mis hors de cause Mme Nadine Y... ;
- mis hors de cause la SARL KGS PRESTIGE ;
- débouté la SARL OUKLA 91 de ses demandes ;
- condamné la SARL OUKLA 91 à remettre les locaux sis [...] dans l'état d'exploitation où ils se trouvaient le jour de la cession du fonds de commerce, soit le 1er février 2012 ;
- constaté la résiliation du bail commercial portant sur des locaux commerciaux au [...] par acquisition de la clause résolutoire au 30 juin 2016 ;
- dit que la SARL OUKLA 91 devra libérer les lieux dans les 15 jours suivant la signification de la présente décision ;
- ordonné, à défaut de libération volontaire des lieux dans ce délai, l'expulsion de la SARL OUKLA 91 des lieux occupés [...] ainsi que tous occupants de son chef, par toutes voies de droit ainsi que d'un serrurier ;
- rappelé que cette expulsion devra s'effectuer conformément aux dispositions des articles L.411-1 et suivants et R.411-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécutions ;
- dit que le sort des divers objets et meubles meublants abandonnés dans les lieux est réglé par les dispositions des articles L433-1 et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
- condamné la SARL OUKLA 91 à payer à Mme Colette Y... la somme de 5.299,06 euros au titre des loyers et charges impayés, selon décompte arrêté au 31 juillet 2016 ;
- condamné la SARL OUKLA 91 à payer à Mme Colette Y... une indemnité d'occupation égale au montant du loyer jusqu'à la libération effective des lieux ;
- condamné la SARL OUKLA 91 à payer à Mme Colette Y... la somme de 1.500 euros, à Mme Nadine Y... la somme de 1.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamné la SARL OUKLA 91 aux entiers dépens;
- rejeté les demandes plus amples ou contraires des parties.
Par déclaration d'appel du 22 mars 2017, la société OUKLA 91, représentée par son gérant M. Jamal A... a interjeté appel de ce jugement.
Dans ses dernières conclusions notifiées par le RPVA le 25 juin 2018, la société OUKLA 91, SARL, demande à la cour :
Vu les articles 606, 1719,1720 et 1721 du Code Civil ;
Vu le bail commercial en vigueur ;
A titre principal :
- Réformer le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;
Statuant à nouveau,
- condamner solidairement Mme Colette Y... en sa qualité d'usufruitière et Mme Nadine Y... en sa qualité de nue-propriétaire au paiement des sommes suivantes:
o 31.682 € au titre des travaux d'aménagement nécessaires ;
o 275.463,24 € correspondant à 78 mois au titre de la perte d'exploitation, au 1er juin 2018, ce montant étant à parfaire à la date de la décision à intervenir ;
o 32.800 € + 3.525,04 € + 13.351,82 € + 6.232,94 € = 55.909,80 euros au titre du remboursement des loyers indus en disant que toutes les sommes consignées à la CARPA au jour de la décision à intervenir devront être restituées à la concluante ;
- Dire que la concluante ne sera pas redevable des loyers tant que les travaux nécessaires n'auront pas été réalisés par les bailleresses ;
- condamner la société KGS PRESTIGE au paiement d'une somme de 7.380,00 euros à titre de dommages et intérêts ;
- Enjoindre aux intimées de compléter les travaux inachevés, concernant la panne sablière et le ravalement et de manière plus générale, l'ensemble des désordres relevés par l'expert, sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la signification de l'arrêt à intervenir,
- Dire n'y avoir lieu à résiliation du bail, ni à expulsion de la concluante, eu égard à la situation et alors qu'il n'existe plus de dette locative ;
- Constater que les loyers réclamés ont fait l'objet d'une consignation dans les livres de la CARPA ;
- Dire n'y avoir lieu à remise en état des lieux par la concluante ;
- Condamner les intimées au paiement d'une somme de 5.000 euros chacune, en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Les condamner solidairement aux entiers dépens incluant les frais d'expertise, d'un coût de 6.000 euros, dont attribution à Me X..., Avocat, conformément à l'article 699 du code de procédure civile, pour ce qui le concerne.
Dans leurs dernières conclusions, notifiées par le RPVA le 18 juillet 2017, Mme Colette Y..., Mme Nadine Y... et SARL KGS PRESTIGE, demandent à la cour de :
- Confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, à la seule exception de l'astreinte devant accompagner l'obligation de remise en état des locaux prononcée contre la SARL OUKLA 91 et le montant de l'indemnité d'occupation,
Statuant à nouveau de ces deux seuls chefs,
- Assortir la condamnation de la SARL OUKLA 91 à remettre les locaux sis [...] dans l'état d'exploitation où ils se trouvaient le jour de la cession du fonds de commerce soit le 1er février 2012 d'une astreinte de 200 € par jour de retard passé un délai de 15 jours à compter de la signification de l'arrêt à intervenir,
- Condamner la SARL OUKLA 91 à payer à Mme Colette Y... une indemnité d'occupation égale au montant du loyer contractuel majoré de 30 %, outre les charges, à compter du mois d'août 2016 jusqu'à la complète libération des lieux,
Ajoutant au jugement
- Déclarer la SARL OUKLA 91 irrecevable et en tout cas mal fondée en ses demandes nouvelles visant à voir enjoindre aux intimées de procéder à des travaux sous astreinte et à se voir autoriser à consigner les loyers entre les mains d'un séquestre,
- Condamner la SARL OUKLA 91 à payer à Mme Nadine Y... et à la société KGS PRESTIGE chacune une indemnité complémentaire de 1 000 € et à Mme Colette Y... une indemnité complémentaire de 3.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- La condamner aux entiers dépens d'appel.
Par ordonnance d'incident du 28 novembre 2017, le conseiller de la mise en état a :
- accueilli partiellement la demande de Mme Colette Y... de voir prononcer l'exécution provisoire du jugement du 26 janvier 2017 du tribunal de grande instance d'Evry,
- dit que les condamnations de la SARL OUKLA 91 à payer à Mme Colette Y... la somme de 5 299,06 euros au titre des loyers et charges impayés selon décompte arrêté au 31 juillet 2016 et à payer à Mme Colette Y... une indemnité d'occupation égale au montant du loyer contractuel jusqu'à la libération effective des lieux sont assorties de l'exécution provisoire,
- constaté que les loyers et indemnités d'occupation ont été réglés au cours de l'incident jusqu'en octobre 2017,
- autorisé la société OUKLA 91 à consigner mensuellement les sommes dues au titre de l'indemnité d'occupation mise à sa charge par le jugement rendu le 26 janvier 2017 par le tribunal de grande instance d'Evry, à compter du mois de novembre 2017 entre les mains de la CARPA de l'Est Francilien,
- dit que ces sommes resteront séquestrées entre les mains de la CARPA de l'Est Francilien jusqu'au prononcé de l'arrêt sur le fond et seront libérées selon les dispositions de cet arrêt, à l'initiative de la partie la plus diligente.
En application de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions précitées des parties pour ce qui concerne l'exposé détaillé de leurs moyens et prétentions.
La clôture est intervenue le 13 septembre 2018.
MOTIFS
Sur la mise hors de cause de Mme Nadine Y... et de la société SARL PRESTIGE
L'appelante fait valoir que Mme Nadine Y... est nue propriétaire de l'immeuble et qu'à ce titre il lui incombe de faire effectuer les grosses réparations résultant de l'application de l'article 606 du code civil ; que la solidarité entre l'usufruitière et la nue propriétaire est prévue dans l'acte de donation partage.
Les intimées exposent que l'acte de donation partage a dérogé aux dispositions de l'article 606 du code civil en stipulant que les réparations sans distinction de leur nature 'grosses ou menues' étaient laissées à la charge des usufruitiers et donc de Mme Colette Y..., usufruitière, de sorte que Mme Nadine Y... nue propriétaire doit être mise hors de cause.
La cour rappelle que par application de l'article 605 du code civil, les "grosses réparations" visées par l'article 606 incombent au nu-propriétaire ; que selon les termes de l'article 595 du code civil, l'usufruitier peut jouir par lui-même, donner à bail à un autre, même vendre ou céder son droit à titre gratuit et qu'il ne peut, sans le concours du nu-propriétaire, donner à bail un fonds rural ou un immeuble à usage commercial, industriel ou artisanal.
Il résulte de l'acte de notoriété versé aux débats par les intimées qu'aux termes d'un acte de donation du 18 juillet 1984, M. Fernand Y... a fait donation au profit de son épouse des quotités disponibles entre époux permises au jour de son décès ; que Mme Colette Y... conjoint survivant a accepté le bénéfice de la donation entre époux en faisant porter son option sur 1/4 en toute propriété et 3/4 en usufruit des biens et droits mobiliers et immobiliers composant la succession de M. Fernand Y....
Par acte notarié de donation partage en date du 17 novembre 2006, il a été attribué à Mme Nadine Y... [...] , lequel comprend le local commercial dont s'agit, l'acte précisant que les donataires seront propriétaires des biens donnés mais qu'ils n'en n'auront la jouissance qu'au jour du décès du survivant. L'acte précise dans la partie 'Conditions d'exercice de l'usufruit réservé' que les usufruitiers 'maintiendront les immeubles, s'ils sont bâtis, en bon état de réparation, grosses ou menues'.
Il résulte de ces éléments que Mme Nadine Y... est nue propriétaire du local commercial donné à bail à la société OUKLA 91 suite à la cession du fonds de commerce ; que Mme Colette Y..., usufruitière et bailleresse, a aux termes de l'acte de donation partage dérogeant sur ce point aux articles 605 et 606 du code civil la charge des 'grosses réparations'.
Par conséquent il convient de confirmer le jugement entrepris qui a mis hors de cause Mme Nadine Y....
Sur la demande de mise hors de cause de la société SARL PRESTIGE et la demande de dommages et intérêts formée à son encontre
L'appelante explique que la société KGS PRESTIGE est dirigée par M. Alain Y... membre de la famille des deux autres intimées ; que la société KGS PRESTIGE a commis
une faute en lui communiquant de fausses informations sur l'identité réelle du bailleur lors de la cession du fonds de commerce l'induisant ainsi en erreur, ce qui lui a fait perdre du temps dans le cadre de la procédure qu'elle a initié et a engendré des frais supplémentaires dont elle demande réparation.
Les intimées rappellent que la société KGS PRESTIGE n'est pas propriétaire du local qu'elle administre pour le compte de Mme Colette Y... et elles soutiennent que l'appelante a été informée du décès de M. Fernand Y..., bailleur, lors de la cession ; qu'il lui appartenait, ainsi qu'à son conseil, de vérifier l'identité de la partie assignée lorsqu'elle a engagé la procédure tant en référé qu'au fond.
La cour rappelle qu'il n'est pas discuté par les parties que la société KGS PRESTIGE est la gestionnaire du local donnée en location et que M. Alain Y..., fils de Mme Colette Y... et de M. Fernand Y..., décédé, est le représentant légal de cette société.
Pour autant il n'y a pas lieu de mettre hors de cause la société KGS PRESTIGE à qui il est reproché par la société OUKLA 91 un comportement fautif pour avoir transmis des informations erronées sur l'identité du bailleur de sorte que le jugement entrepris sera infirmé de ce chef.
Il convient donc d'examiner le bien fondé de la faute alléguée, celle-ci ne pouvant qu'être de nature délictuelle, la société KGS PRESTIGE n'étant ni bailleresse ni propriétaire du local commercial.
Il résulte de l'acte de cession du fonds de commerce en date du 12 février 2012 que la société OUKLA 91 et son notaire étaient informés du décès de M. Fernand Y... et que M. Alain Y..., Mme Nadine Y... et M. Silvain Y..., ses héritiers, ont agréé la cession selon courrier du 29 décembre 2011 signés par eux, sans qu'il ne soit fait état de l'acte de donation partage, ce qui ne saurait toutefois être reproché à la société KGS PRESTIGE qui n'est pas intervenue à l'acte en tant qu'éventuel mandataire des consorts Y... et auprès de laquelle cette information n'a pas été sollicitée, le notaire s'étant adressé le 15 novembre 2011 à M. Alain Y... en tant qu'héritier afin qu'il puisse, ainsi que les autres héritiers, agréer la cession.
Il n'est pas discuté que la première assignation en référé a été délivrée le 16 août 2012 au seul M. Alain Y... ; que ce n'est qu'ultérieurement que des assignations ont été délivrées à Mme Nadine Y... et à Mme Colette Y....
Toutefois, le décès de M. Fernand Y... étant connu de l'appelante bien avant la délivrance de la première assignation en référé, il lui appartenait ainsi qu'au professionnel du droit l'ayant assisté lors de l'engagement de la procédure en référé de vérifier l'identité de la ou les parties à assigner en recherchant le cas échéant les données régulièrement publiées auprès du service de la publicité foncière.
Dans ces conditions aucune faute n'est établie à l'encontre de la société KGS PRESTIGE de sorte que l'appelante sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts.
Sur la recevabilité des demandes de l'appelante de voir Mme B... Y... procéder à des travaux et de consigner les loyers entre les mains d'un séquestre
La demande formée en cause d'appel de la société OUKLA 91 d'enjoindre aux intimées de compléter les travaux inachevés concernant la panne sablière et le ravalement et de manière plus générale, l'ensemble des désordres relevés par l'expert, sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la signification de l'arrêt à intervenir est complémentaire de la demande de la société OUKLA 91 de voir condamner les intimés lui régler la somme de 31.682 € au titre des travaux d'aménagement nécessaires, ces demandes ayant les mêmes fondements juridiques, procédant des mêmes causes, à savoir les désordres allégués par l'appelante et tendant aux mêmes fin, à savoir obtenir réparation desdits désordres.
Par conséquent, par application des articles 565 et 566 du code de procédure civile, la demande est recevable.
L'appelante ne forme pas de demande, dans le dispositif de ses dernières écritures, de consignation des loyers entre les mains d'un séquestre, de sorte que la cour n'est pas saisie de cette prétention.
Sur les désordres et les responsabilités
L'appelante fait valoir que la hauteur de la baie reliant le local cuisine à l'appentis n'est pas conforme à la réglementation rendant impropre l'appentis à son usage ; que la charpente est vétuste ; que les façades de l'immeuble, à l'exception de celle sur rue, sont en mauvais état en raison de leur vétusté ; que le plafond de la salle à manger est en bois, sans isolation et est vétuste ; que le curage a permis d'établir que les murs et plafonds d'origine sont en mauvais état général ; que l'ensemble de ces désordres constatés par l'expert doit être repris par la bailleresse qui lui a délivré un local non conforme à son activité. La bailleresse considère avoir réalisé les travaux lui incombant ; que les travaux entrepris par la société OUKLA 91 sans son autorisation et sans précaution ont dégradé l'existant.
La cour rappelle que par application de l'article 1719 du code civil, le bailleur est obligé 'par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière:
1° De délivrer au preneur la chose louée (...)
2° D'entretenir cette chose en état de servir a l'usage pour lequel elle a été louée ;
3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;
(...).
Le bailleur doit également par application de l'article 1720 du même code, 'délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.' et aux termes de l'article 1721, ' Il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l'usage, quand bien même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail. S'il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l'indemniser.'.
Aux termes du bail conclu en 2006, le bailleur est obligé de délivrer les locaux en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements en bon état de fonctionnement, d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat, d'y faire toutes les réparations autres que locatives nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués, de ne pas s'opposer aux aménagements prévus par le preneur dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.
Le preneur prend à sa charge l'entretien courant des locaux et des équipements, les menues réparations et l'ensemble des travaux de réparations locatives sauf si celles-ci sont occasionnées par vétusté, cas fortuit ou force majeure, il ne peut faire aucun changement de distribution, de travaux de transformation dans les lieux sans l'accord écrit du bailleur et il doit tenir les lieux loués en bon état de réparations locatives en ce qui concerne les peintures, teintures et revêtements de sol.
Il s'ensuit que les grosses réparations et celles liées à la vétusté sont à la charge de Mme Colette Y..., bailleresse.
Le bail de 2006 est à usage exclusif de restauration rapide.
Il résulte de la comparaison entre le procès-verbal en date du 31 janvier 2012 et celui dressé le 18 mai 2012 tous deux par la société OUKLA 91 que celle-ci a entièrement mis à nu le local afin de commencer les travaux et qu'elle a déposé les installations de chauffage, ventilation électricité et plomberie, ce avant la désignation d'un expert judiciaire.
Les constatations de l'expert judiciaire ont donc porté sur des locaux presque entièrement curés par la société OUKLA 91, dépouillés de tout habillage.
- sur l'ouverture de la baie dans un mur porteur sans linteau
Une baie a été ouverte dans un mur porteur sans linteau entre la pièce n°1, correspondant à l'ancien local situé à droite et la pièce n°2 correspondant à l'ancien local de gauche réunissant les deux locaux.
L'absence de linteau, obligatoire selon les normes actuelles, n'a pas engendré de désordre structurel mais l'expert a préconisé la mise en place d'un linteau pour éviter tout risque d'affaissement ultérieur. Le percement dans le mur étant ancien et n'étant pas du fait de la société OUKLA 91, l'absence de linteau est imputable au bailleur. Toutefois il n'est pas établi qu'à l'époque du percement la pose d'un linteau était obligatoire et aucun dommage n'a été constaté, il n'est donc pas démontré que la bailleresse aurait manqué à son obligation de délivrance, la mise en place du linteau préconisé par l'expert étant d'ailleurs préventive. Mme Colette Y... a néanmoins pris en charge, par l'intermédiaire de son mandataire, la mise en place d'un linteau métallique avec réalisation d'un sommier béton assurant la reprise des charges.
- sur la charpente de l'appentis
La charpente en bois de l'appentis est vétuste, les poutres principales sont en partie vermoulues ainsi que certains chevrons et les ouvrages en zinc de la couverture sont en mauvais état.
La réfection de la charpente dont la vétusté est constatée relève de la bailleresse tout comme la couverture de l'appentis. Les travaux ont été effectués selon facture de l'entreprise MAINDRONT du 26/11/2014 mais l'expert judiciaire a relevé que le scellement de la panne sablière n'était pas fait. Il reste par conséquent à Mme Colette Y... à faire procéder à ce scellement.
- sur la baie entre la pièce n°1 et l'appentis
La baie située entre la pièce n°1 et l'appentis est inférieure aux normes actuelles d'accessibilité d'un ERP en raison de sa hauteur dans la pièce n°1 de 160 cm étant rappelé qu'il ressort de l'expertise judiciaire que les locaux donnés à bail constituent un établissement recevant du public.
L'expert judiciaire a relevé que la hauteur non conforme de passage par la baie est due à la contrainte existante à la prise à bail. Il a relevé qu'il était possible de surélever le linteau pour y remédier. Toutefois dans le cadre de son projet d'aménagement, la société OUKLA 91 projetait une modification de la baie en déplaçant l'ouverture vers la partie haute de la charpente afin d'y installer des WC (qui se trouvaient à l'origine dans la pièce n°1 destinée à devenir une cuisine donnant sur la partie 'vente à emporter'), la plonge et une table de préparation et elle s'est opposée à la reprise du linteau à l'endroit existant pour ce motif lorsque l'entreprise JOLO mandatée par la bailleresse s'est présentée le 22 octobre 2013. Par conséquent, s'il incombe à la bailleresse de procéder à la surélévation du linteau au titre de son obligation de délivrance conforme, il ne peut être exigé de sa part de procéder à la modification de la baie demandée par le preneur pour satisfaire à son projet d'aménagement.
- sur le mauvais état général des locaux
Il ressort de l'expertise judiciaire que le plancher haut de la grande salle n°3 est vétuste; que les solives sont corrodées. Si ce plancher ne présente pas d'affaissement structurel, l'expert judiciaire a relevé que des surcharges ont été créées par les travaux successifs de la sous-face du plafond par les anciens locataires sans dépose des éléments préexistants et que certains éléments sont instables. Les travaux relevant de la vétusté incombant à la bailleresse, celle-ci devra faire procéder à une reprise du plancher haut. En revanche, il n'y
a pas lieu de mettre à la charge de la bailleresse la mise en place d'un degré coupe feu alors que la société OUKLA 91 a procédé à la dépose des faux plafonds du plancher haut de sorte que selon l'expert judiciaire 'le degré coupe-feu 1 heure n'est plus respecté'.
Il ressort par ailleurs de l'expertise que dans la salle n°1, les bois de charpente et la sous-face de la toiture ne présentent pas de désordre ni de risque de fuite, que la façade vitrée et les rideaux métalliques sont en état d'usage, que les murs sont bruts et encrassés mais ne présentent pas de fissures structurelles. L'expert n'a pas pu déterminer si le mauvais état
des parois et plafonds d'origine dans la salle n°3 provenaient des démolitions des habillages des parois et plafonds par la SARL OUKLA 91 ou s'ils pré-existaient. Il s'ensuit qu'il n'est pas rapporté la preuve de manquement imputable à la bailleresse de ces chefs.
- sur les canalisations
L'expert a relevé que certaines canalisations sont vétustes et que les traversées de plancher par celles-ci ne sont pas suffisamment calfeutrées pour assurer la protection coupe-feu réglementaire.
Il ressort de l'expertise que les canalisations vétustes traversant la pièce ont été supprimées et déposées par la bailleresse selon facture du 3 février 2014 et que d'autres canalisations ont fait l'objet d'un coffrage en bois. Il appartient toutefois à Mme Colette Y... de justifier du degré coupe-feu du coffrage.
- sur le ravalement
Le ravalement de la façade sur rue a été effectué par la bailleresse avant les opérations d'expertise selon facture du 1/10/2012. Si le ravalement des autres façades n'a pas été fait, il ne concerne pas directement le local commercial et l'état de ces façades n'est pas cause de désordre pour le local commercial, de sorte qu'il n'y a pas lieu de mettre à la charge de la bailleresse le ravalement des autres façades.
Le fait que la société OUKLA 91 ait débuté les travaux sans autorisation n'est pas de nature à exonérer la bailleresse des travaux lui incombant.
Il s'ensuit au vu de ces éléments qu'il incombe à Mme Colette Y... de procéder :
- au scellement de la panne sablière de la charpente de l'appentis,
- à la reprise du plancher haut de la grande salle,
- à la mise en place d'un linteau métallique surélevé au niveau de la baie entre la pièce n°1 et l'appentis,
- à justifier du degré coupe-feu du coffrage en bois des canalisations.
La bailleresse devra procéder à ces travaux dans un délai de 3 mois à compter de la signification de la présente décision. Il n'y a pas lieu de prononcer d'astreinte, la bailleresse ayant déjà procédé à certains travaux qui sont en outre de son intérêt.
Sur la demande de paiement par la bailleresse des travaux d'aménagement
La société OUKLA 91 sollicite le paiement de la somme de 31 682 euros au titre des travaux d'aménagement nécessaires conformément au devis de la société INOV RENOVATION du 10 février 2014, la société OUKLA 91 indiquant prendre à sa charge les travaux plomberie, sanitaire, électricité et menuiserie ce à quoi s'opposent les intimées.
Le poste relatif à la réalisation de l'ouverture d'une future fenêtre relève du projet d'aménagement du preneur et est sans rapport avec les désordres.
Les postes relatifs à l'isolation des plafonds, pose de faux plafond, l'isolation des murs, pose de carrelage et peinture incombent également à la société OUKLA 91 s'agissant des travaux d'aménagement intérieur dès lors qu'il n'a pas été démontré de manquement de la bailleresse concernant l'état des parois et plafonds d'origine des locaux ; que la société
OUKLA 91 a procédé au curage des murs, sols et plafonds des locaux qui, au vu des photographies annexées au constat d'huissier du 31 janvier 2012, étaient en état d'usage et exploités en tant qu'établissement de restauration rapide lors de la cession du fonds de commerce et que celle-ci a débuté les travaux sans avoir l'autorisation de la bailleresse tel qu'expliqué ci-dessous. S'agissant de la réalisation d'une rampe d'accès extérieure pour satisfaire aux normes d'accessibilité, le preneur ne peut solliciter sa prise en charge par la bailleresse faute d'avoir obtenu son autorisation sur les travaux.
Le jugement entrepris qui a rejeté cette demande sera donc confirmé.
Sur la perte d'exploitation
Le bail stipule que le preneur ne peut faire aucun changement de distribution, de travaux de transformation dans les lieux sans l'accord écrit du bailleur.
Par lettre en date du 5 mars 2012 la société OUKLA 91 a sollicité de la bailleresse l'autorisation de procéder à des travaux dans les locaux donnés à bail portant sur l'ouverture décalée entre la pièce n°1 et l'appentis, la démolition des WC existants, la création de WC dans la grande salle et de rampes d'accès. Par lettre en date du 8 mars 2012, le mandataire de la bailleresse faisait savoir que le preneur était autorisé à procéder aux travaux à ses frais exclusifs sous réserve qu'il produise notamment les éventuelles autorisations administratives obligatoires, une note de calcul d'un ingénieur structure, une assurance dommages-ouvrage avant la mise en oeuvre effective des travaux, faute de quoi l'autorisation était caduque.
Contrairement à ce que prétend la société OUKLA 91, les travaux qu'elle projetait de réaliser nécessitaient une autorisation de la bailleresse.
En effet il ressort des plans datés du mois de mai 2012 versés aux débats et du rapport d'expertise judiciaire que les travaux portaient notamment sur :
- la démolition d'un mur porteur pour création d'une ouverture décalée entre la future cuisine et l'appentis,
- la recharge de 15 cm du niveau +/60.00 du local de droite,
- la démolition des cloisons des WC existants,
- la démolition de la dalle extérieure pour création d'une rampe d'accès,
- la construction de divers murs et cloisons, outre la réalisation de faux plafonds et doublage des murs,
- la création en façade d'un mur d'allège partiel,
- l'agrandissement dans un mur porteur de la fenêtre de l'appentis.
La distribution des locaux est également modifiée puisque la cuisine installée dans l'appentis par l'ancien locataire devait être déplacée dans la pièce n°1 avec, sur rue, la partie vente à emporter, les WC déplacés dans l'appentis et diverses cloisons posées.
Il s'ensuit que le preneur devait avoir l'autorisation de la bailleresse pour procéder à ces travaux impliquant changement de distribution et transformation des locaux sur des éléments de la structure.
Or, outre le fait que les travaux prévus sont plus larges que l'autorisation qui avait été sollicitée en mars 2012, le preneur a débuté les travaux en procédant au curage des murs, sols et plafonds et en enlevant les cloisons des WC existants sans avoir justifié préalablement auprès de la bailleresse d'une note de structure et d'une assurance dommages-ouvrage, laquelle contrairement à ce qui est prétendu par la société OUKLA 91 était nécessaire par application de l'article 1792 du code civil dès lors qu'une partie des travaux porte sur des éléments de structure pouvant compromettre la solidité du bâtiment et des équipements indissociables (création de chapes, carrelage scellé, cloisons et faux plafonds, équipements techniques).
Il n'a pas davantage justifié de l'obtention des autorisations administratives nécessaires aux travaux. En effet, la déclaration préalable de travaux non soumis à permis de construire
déposée par M. A... (qui est le gérant de la société OUKLA 91) en son nom propre le 27 juin 2012, alors que les travaux avaient débuté au mois de mai 2012, porte sur une maison individuelle et/ou à ses annexes. Or s'agissant de la modification d'un ERP, les travaux devaient être soumis à une demande d'autorisation de construire ou d'aménager ou de modifier un établissement recevant du public conformément à l'article L111-8 du code de la construction et de l'habitation dont le formulaire a été joint par l'expert judiciaire dans les annexes du rapport. Certes la société OUKLA 91 a également versé aux débats un avis de dépôt au nom de M. A... d'une demande d'autorisation de travaux au titre de l'accessibilité et de la sécurité d'un ERP le 27 juin 2012 mais faute d'y joindre la déclaration correspondante, il ne justifie pas avoir procédé à la déclaration d'autorisation de construire ou d'aménager ou de modifier un établissement recevant du public conformément à l'article L111-8 du code de la construction et de l'habitation, dont l'absence a été constatée par l'expert judiciaire.
Au regard de l'ensemble de ces éléments, la société OUKLA 91 ne peut se prévaloir ni de l'autorisation de la bailleresse à la réalisation des travaux, ni d'une autorisation administrative appropriée, ni d'une assurance dommages-ouvrage. Par conséquent en mettant les murs, sols et plafonds à nu dans ces conditions, ce qui a rendu les locaux inexploitables, il a contribué à son propre dommage de sorte qu'il ne peut se prévaloir d'un préjudice d'exploitation.
Sur la demande de remboursement des loyers et charges/indemnités d'occupation versées
L'appelante sollicite le remboursement des sommes qu'elle a versées, la restitution des sommes consignées à la CARPA ainsi que de voir dire qu'elle n'est pas redevable des loyers tant que les travaux nécessaires n'auront pas été réalisés par la bailleresse, ce à quoi s'opposent les intimées.
Dès lors que la bailleresse doit prendre en charge des travaux qui n'ont été que partiellement effectués en 2013 et 2014 et dont certains doivent encore être achevés et sont en partie nécessaires pour la réalisation des travaux d'aménagement (le scellement de la panne sablière de la charpente de l'appentis et la reprise du plancher haut), il convient d'accorder une réfaction de 30% des loyers et charges dus par la société OUKLA 91 depuis le 1/02/2012 et ce jusqu'à la réalisation par la bailleresse des travaux lui incombant qui seront pécisés au dispositif.
Il ne peut être fait droit à la demande de dispense totale de paiement formée par la société OUKLA 91 qui a débuté les travaux sans l'autorisation de la bailleresse.
Dans la mesure où les intimées ont produit aux débats le grand livre locataire depuis 2005 arrêté au 18 octobre 2017 (pièces 32 et 34 des intimés), le total des loyers/indemnités d'occupation (au montant du loyer contractuel) et charges appelés auprès de la société OUKLA 91 depuis le 1/02/2012, hors frais de relance non justifiés et hors condamnation au titre de l'article 700 du chef du jugement entrepris, est de 59 398,03 euros et les sommes réglées par la société OUKLA 91 telles que figurant dans le grand livre locataire tenu par la bailleresse, sont d'un montant total de 59 535,93 euros, ce montant incluant le virement CARPA de 13 265,82 euros intervenu en octobre 2017.
L'erreur de report de somme effectué par l'appelante dans le dispositif de ses écritures étant sans incidence, seules devant être prises en compte les sommes versées dont il a été justifié.
Eu égard à la réfaction des loyers et charges, la société OUKLA 91 n'était redevable que de 70% de la somme de 59 398,03 euros, soit 41 578,62 euros. Dans la mesure où elle a réglé la somme de 59 535,93 euros, Mme Colette Y... devra lui rembourser la somme de 17 957,31 euros selon les comptes arrêtés le 18 octobre 2017.
Il s'ensuit que le jugement entrepris qui a condamné la société OUKLA 91 à payer à Mme Colette Y... la somme de 5.299,06 euros au titre des loyers et charges impayés, selon décompte arrêté au 31 juillet 2016 sera infirmé.
Par ailleurs l'appelante justifie, comme elle y a été autorisée par le conseiller de la mise en état, avoir consigné la somme de 9 794,62 euros à la CARPA du 7 décembre 2017 au 4 septembre 2018, soit 890,42 euros/mois correspondant à la somme mensuelle réclamée par les intimées.
Par conséquent, la société OUKLA 91 sera autorisée à récupérer 30% de la somme qu'elle a consigné arrêtée au 4 septembre 2018 ainsi que 30% des autres sommes qu'elle aurait le cas échéant consignées à compter du 5 septembre 2018 jusqu'au jour du présent arrêt, sous réserve de justifier d'avoir consigné le montant contractuel des loyers et charges.
Le jugement entrepris qui a débouté la société OUKLA 91 de sa demande de remboursement des loyers sera donc infirmé.
Sur l'acquisition de la clause résolutoire
L'appelant sollicite l'acquisition de la clause résolutoire sur la base du commandement de payer qu'elle a fait délivrer, et à titre subsidiaire la résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement des loyers constituant un manquement grave à ses obligations.
Mme Colette Y... a fait délivrer le 31 mai 2016 un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 3 525,04 euros en principal.
Il ressort des pièces versées aux débats par l'appelante que si la somme de 3 525,04 euros a été consignée à la CARPA dans le délai du commandement de payer, cette consignation faite en l'absence de décision de justice n'est pas libératoire et ce n'est que le 30 août 2016 que ladite somme a été versée à la bailleresse.
Toutefois, au vu du grand livre de compte versé au débats, les sommes appelées par Mme Colette Y... sont de 45 250,88 euros au 31 mai 2016, incluant le mois de mai 2016 ; que compte tenu de la réfaction des loyers et charges, la société OUKLA 91 n'était redevable que de la somme de 31 675,61 euros. Celle-ci ayant à cette date versé la somme de 40878,23 euros, elle n'était redevable, à la date du commandement de payer, d'aucune somme.
Par conséquent il n'y a pas lieu de faire droit à la demande d'acquisition de la cause résolutoire.
Eu égard au fait que la société OUKLA 91 s'est acquittée régulièrement du loyers et des charges pendant plusieurs années ; qu'elle a régularisé l'arriéré locatif qui lui était réclamé en octobre 2017 et qu'elle a procédé à des versements réguliers sur le compte CARPA comme elle y a été autorisée, les retards dans le paiement courant 2016 et 2017 ne sont pas suffisamment graves pour justifier la résiliation du bail.
Par conséquent, le jugement entrepris sera infirmé en ce qu'il a prononcé l'acquisition de la clause résolutoire et accueilli les demandes subséquentes de la bailleresse qui sera déboutée en cause d'appel de sa demande de résiliation judiciaire du bail.
Sur la demande de remise en état
Au regard des développements qui précédent, dés lors que la société OUKLA 91 a débuté les travaux sans avoir l'autorisation de la bailleresse ; qu'elle a déposé les habillages des murs, sols et plafonds qui sont restés en l'état depuis 2012, il y a lieu de la condamner à procéder à la remise en état initial des locaux commerciaux dans un délai de 5 mois après que la bailleresse eut procédé aux travaux lui incombant, ce sous astreinte de 150 euros par jour de retard selon des modalités précisées au dispositif.
Sur les demandes accessoires
L'équité commande de ne pas prononcer en cause d'appel de condamnation au titre de
l'article 700 du code de procédure civile et il convient d'infirmer le jugement de première instance en ce qu'il a condamné la société OUKLA 91 à régler une indemnité à ce titre à Mme B... Y....
Chacune des parties succombant dans certaines de ses prétentions, il sera fait masse des dépens de première instance et d'appel, en ce compris les frais d'expertise judiciaire, qui pourront être recouvrés par les avocats postulants dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour statuant contradictoirement,
Infirme le jugement entrepris sauf en ce qu'il a mis hors de cause Mme Nadine Y..., condamné la société OUKLA 91 à remettre les locaux sis [...] dans l'état d'exploitation où ils se trouvaient le jour de la cession du fonds de commerce, soit le 1er février 2012, débouté la société OUKLA 91 de sa demande de paiement au titre des travaux d'aménagement nécessaires, condamné la société OUKLA 91 à payer à Mme Nadine Y... une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile;
Statuant à nouveau et y ajoutant
Dit n'y avoir lieu à mettre hors de cause la société KGS PRESTIGE,
Déboute la société OUKLA 91 de sa demande de dommages et intérêts formée à l'encontre de la société KGS PRESTIGE,
Déclare recevable la demande d'injonction formée par la société OUKLA 91 de voir Mme Colette Y... compléter les travaux inachevés concernant la panne sablière et le ravalement et de manière plus générale, l'ensemble des désordres relevés par l'expert,
La déboute de la demande relative au ravalement ;
Condamne Mme Colette Y... à procéder dans un délai de 3 mois à compter de la signification du présent arrêt, et sans qu'il soit besoin d'ordonner une astreinte :
- au scellement de la panne sablière de la charpente de l'appentis,
- à la reprise du plancher haut de la grande salle,
- à la mise en place d'un linteau métallique surélevé de la baie entre la pièce n°1 et l'appentis,
- à justifier du degré coupe-feu du coffrage en bois des canalisations,
Dit que la remise en état des lieux pris à bail à laquelle la société OUKLA 91 a été condamnée par le jugement entrepris devra être réalisée dans un délai de 5 mois à compter de l'achèvement des travaux incombant à Mme Colette Y..., concrétisé par la notification par lettre recommandée avec accusé de réception d'un procès verbal de réception des desdits travaux, sous peine d'astreinte de 150 euros par jour de retard sur une période de 3 mois,
Ordonne la réfaction du montant des loyers et des charges dus par la société OUKLA 91 à hauteur de 30% depuis le 1er février 2012, jusqu'à la notification par la bailleresse à la preneuse d'un procès verbal de réception des travaux mis à sa charge ;
Condamne par conséquent Mme Colette Y... à rembourser à la société OUKLA 91 la somme de 17 957,31 euros selon les comptes arrêtés au 18 octobre 2017,
Dit que le séquestre reversera à la bailleresse 70% des sommes que la société locataire a été autorisée à consigner et reversera le surplus à la société locataire;
Rejette les demandes d'acquisition de la clause résolutoire et de résiliation du bail ainsi que les demandes subséquentes d'expulsion, de séquestration des meubles et d'indemnité d'occupation,
Dit n'y avoir lieu à condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Fait masse des dépens de première instance et d'appel, en ce compris les frais d'expertise judiciaire, qui pourront être recouvrés par les avocats postulants dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile.
LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE
