Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 1
ARRÊT DU 11 JANVIER 2019
(n° , 3 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 18/04500 - N° Portalis 35L7-V-B7C-B5FKA
Décision déférée à la Cour : Jugement du 13 Avril 2015 - Tribunal de Grande Instance de BOBIGNY - RG n° 13/07643
APPELANTE
SCI PAUL
prise en la personne de ses représentants légaux, domiciliés [...]
SIRET : 752 435 727 00017
Représentée par Me Bruno X..., avocat au barreau de PARIS, toque : E1344
Ayant pour avocat plaidant Me Jean Y..., avocat au barreau de VERSAILLES, toque: 93
INTIMÉS
Monsieur Christian Robert Z...
né le [...] à GEVROLLES (21520)
demeurant [...]
Madame Susana A... épouse Z...
née le [...] à BOGOTA (COLOMBIE)
demeurant [...]
Représentés par Me Benoît B... de la SELARL DELSOL AVOCATS, avocat postulant et plaidant, avocat au barreau de PARIS, toque : P0513, substitué à l'audience par Me Marine SAUCIER, avocat au barreau de PARIS, toque : P0513
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 23 Novembre 2018, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. Claude CRETON, Président, chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
M. Claude CRETON, Président
Mme Christine BARBEROT, Conseillère
M.Gilles DOMINIQUE, Conseiller.
Greffière, lors des débats : Mme Iris BERTHOMIER
ARRÊT :
- CONTRADICTOIRE
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par M.Claude CRETON, Président et par Mme Thi C... PHAM, Greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
FAITS ET PROCÉDURE
Selon acte du 4 juillet 2012, M. et Mme Z... ont conclu avec la SCI Paul une promesse unilatérale de vente au prix de 640 000 euros d'un bien immobilier dont ils sont propriétaires à Andresy, sous condition suspensive de l'obtention par l'acquéreur au plus tard le 20 août 2012 d'un prêt d'un montant maximum de 640 000 euros au taux maximum hors assurances de 4% l'an d'une durée de 25 ans.
L'indemnité d'immobilisation a été fixée à 64 000 euros, la SCI Paul versant la somme de 10 000 euros qui a été mise sous séquestre.
Soutenant que la condition suspensive n'a pas été réalisée par la faute de la SCI Paul, M. et Mme Z... l'ont assignée aux fins de voir ordonner au notaire de libérer à leur profit la somme de 10 000 euros mise sous séquestre et condamner à leur payer la somme de 54 000 euros au titre de l'indemnité d'immobilisation prévue par la promesse.
Par jugement du 13 avril 2015, le tribunal de grande instance de Bobigny a rejeté la demande reconventionnelle de la SCI Paul qui sollicitait la libération à son profit de la somme de 10 000 euros placée sous séquestre, a dit que cette somme, qui restera acquise à M. et Mme Z..., sera libérée à leur profit par le notaire et condamné la SCI Paul à leur payer la somme de 54 000 euros, avec capitalisation annuelle des intérêts, outre 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Pour statuer ainsi, le tribunal a retenu que la SCI Paul a fait une demande de prêt qui lui a été refusée mais que la lettre l'informant de la décision de refus ne précise ni la durée ni le montant du prêt sollicité.
La SCI Paul a interjeté appel de ce jugement. Elle fait valoir qu'elle a effectué toutes les démarches aux fins d'obtenir le financement indiqué dans la promesse mais qu'elle n'a pu obtenir le financement sollicité avant la date d'expiration de la promesse, de sorte que la promesse est devenue caduque. Elle conclut en conséquence au rejet des demandes de M. et Mme Z... et demande à la cour de dire que la somme de 10 000 euros versée lors de la signature de la promesse lui sera restituée par le notaire.
Elle réclame enfin la condamnation de M. et Mme Z... à lui payer la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
M. et Mme Z... ont formé un appel incident et sollicitent la condamnation de la SCI Paul à leur payer outre le montant de l'indemnité d'immobilisation, une somme de 105 000 euros à titre de dommages-intérêts au titre de l'indemnisation du préjudice qu'ils ont subi en raison de la perte de valeur du bien qu'ils ont finalement vendu le 24 mars 2014 à 535 000 euros.
Ils réclament en outre la condamnation de la SCI Paul à leur payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
SUR CE :
Attendu que la société In & Fi crédits, courtier auprès duquel la SCI Paul avait déposé un dossier de demande de financement, a répondu le 3 août 2012, sans aucune autre précision, que cette demande avait été rejetée ; que celle-ci, qui ne produit pas le dossier qu'elle a présenté à l'appui de sa demande, ne démontre pas qu'elle était conforme aux caractéristiques prévues dans la promesse de vente ; qu'ainsi, elle ne justifie pas avoir accompli les diligences permettant l'accomplissement de la condition suspensive, de sorte que cette condition est réputée accomplie conformément aux dispositions de l'ancien article 1178 du code civil ;
Attendu qu'en conséquence, la SCI Paul doit être condamnée à payer à M. et Mme Z... la somme de 64 000 euros prévue par la clause stipulant qu' "en contrepartie du préjudice qui peut résulter pour (le promettant), en cas de non réalisation et, notamment par suite de la perte qu'il éprouverait du fait de l'obligation dans laquelle il se trouverait de rechercher un nouvel acquéreur après expiration du délai précité, le BENEFICIAIRE s'engage à verser la somme de SOIXANTE QUATRE MILLE EUROS (64 000 euros) (...)" ;
Attendu que cette clause, qui évalue forfaitairement le préjudice subi par les promettants en cas de non-réalisation de la vente, s'analyse en une clause pénale ;
Attendu qu'en considération du préjudice effectivement subi par M. et Mme Z..., il convient de réduire à la somme de 35 000 euros le montant des dommages-intérêts dus par la SCI Paul et de les débouter de leur demande de dommages-intérêts complémentaire à raison du prix inférieur auquel leur bien a été ultérieurement vendu ; qu'en conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu'il ordonne le versement à M. et Mme Z... de la somme de 10 000 euros placée sous séquestre par le notaire mais infirmé en ce qu'il condamne la SCI Paul au paiement de la somme de 54 000 euros;
Attendu qu'il y a lieu, enfin, de condamner la SCI Paul à payer à M. et Mme Z... la somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La Cour,
Statuant publiquement
Confirme le jugement mais seulement en ce qu'il dit que la somme de 10 000 euros versée lors de la signature de la promesse unilatérale de vente restera acquise à M. et Mme Z... et que la SCP Philippe Simon, Reine Da Costa et Laurent Catrou, notaires associés, devra la libérer à leur profit sur simple présentation de la décision, ordonne la capitalisation des intérêts, ainsi qu'en ses dispositions relatives aux dépens et à l'application de l'article 700 du code de procédure civile ;
L'infirme pour le surplus et, statuant à nouveau :
Condamne la SCI Paul à payer à M. et Mme Z... la somme de 25 000 euros ;
Déboute M. et Mme Z... de leur demande de dommages-intérêts complémentaire ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, déboute la SCI Paul de sa demande et la condamne à payer à M. et Mme Z... la somme de 2 500 euros ;
La condamne aux dépens qui pourront être recouvrés directement par la SELARL Delsol avocats, pour ceux dont elle a fait l'avance, conformément à l'article 699 du code de procédure civile.
La condamne aux dépens
La Greffière Le Président
