| France, Cour d'appel de Paris, Pôle 4 - chambre 2, 19 décembre 2018, 14/24459

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 2

ARRÊT DU 19 DÉCEMBRE 2018

(n° , 13 pages)

Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 14/24459 - N° Portalis 35L7-V-B66-BVG4K

Décision déférée à la Cour : Jugement du 27 Novembre 2014 -Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG n° 12/04606

APPELANTES

SARL LA CONSIDERATION DE L'ANGE BLANC

agissant poursuites et diligences en la personne de son représentant légal domicilié audit siège de la société en cette qualité

La Foret Neuve

[...]

N° SIRET : 519 843 098 00012

SCI LA MADELEINE agissant poursuites et diligences en la personne de son représentant légal domicilié [...]

N° SIRET : 794 194 548 00010

Représentées par Me Sandrine X... de la SCP Société Civile Professionnelle d'avocats Y... & associés, avocat au barreau de PARIS, toque : R285

Ayant pour avocat plaidant Me Augustin Z... de la A..., avocat au barreau de NANTES.

INTIMES

Syndicat des copropriétaires RESIDENCE MADEL EINE OPERA

représenté par son syndic le cabinet MASSON [...]

[...]

Représenté par Me Bertrand B..., avocat postulant et plaidant, avocat au barreau de PARIS, toque : E0210

SARL SOCIETE COMMERCIALE D'INVESTISSEMENTS SARL

SIRET n°308 235 118 00038

prise en la personne de son représentant légal

26 Rue du Commandant Rene C...

[...]

Représentée par Me My-kim YANG PAYA de la SCP SEBAN ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0498

COMPOSITION DE LA COUR :

L'affaire a été débattue le 26 Septembre 2018, en audience publique, devant la Cour composée de:

M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre

M. Frédéric ARBELLOT, Conseiller

Madame Muriel PAGE, Conseillère

qui en ont délibéré dans les conditions prévues par l'article 785 du code de procédure civile.

Greffier, lors des débats : M. Amédée TOUKO-TOMTA

ARRÊT : CONTRADICTOIRE

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre et par Amédée TOUKO-TOMTA, Greffier présent lors de la mise à disposition.

***

FAITS & PROCÉDURE

La société Commerciale d'Investissement (la société CI) a acquis, par un acte authentique du 31 mars 1976, de M. Maurice D... le [...] décrit dans l'état descriptif de division de l'immeuble comme 'un appartement composé de cinq pièces à gauche de l'escalier et donnant sur la rue de Sèze, immatriculées sous les numéros 605, 606, 607, 608, 609 avec salles de bain. Avec droit de jouissance exclusive à la partie de terrasse se trouvant au droit de cet appartement'.

Par un contrat de bail du 18 décembre 2006, la société CI a loué à Mme E... pour un montant mensuel de 1600 euros 'au sixième étage, studios n°604 et 605 comprenant pour le 604 une chambre, pour le 605 salle de séjour, salle à manger sous verrière, salle de bains avec WC, cuisine, terrasse, le tout meublé'.

Le 29 octobre 2010, la société CI a procédé à l'expulsion de sa locataire.

Le syndicat des copropriétaires de la Résidence Madeleine Opéra du [...] soutenant que la société CI avait loué à son insu le local n° 604 appartenant, selon lui, à la copropriété et qu'il ne l'a appris qu'au moment de l'expulsion de sa locataire en 2010, a réclamé en référé le paiement d'une indemnité d'occupation au titre de l'occupation illégale de ce local.

Par une ordonnance du 16 juin 2011, le juge des référés du tribunal de grande instance de Paris a rejeté les demandes du syndicat des copropriétaires aux motifs qu'il 'ressort des éléments produits aux débats notamment le titre de propriété de la Société Commerciale d'Investissement en date du 31 mars 1976, le plan du 6ème étage annexé au règlement de copropriété, l'extrait du règlement de copropriété comportant description du lot 213, le plan du 6ème étage établi en mars 1976, qu'il ne peut être déterminé avec l'évidence requise en référé d'une part la qualité de partie commune du local auquel on accède par la porte 604 et d'autre part si ce local est inclus dans le lot 213 appartenant à la SA Société Commerciale d'Investissement. Force est de constater que la mauvaise qualité des indications sur le plan annexé au règlement de copropriété ne permet pas de désigner les pièces 607 à 605 appartenant au lot 213, que la pièce litigieuse intitulée 'chambre courrier' sur le plan comporte un numéro 213 qui n'apparaît pas avoir été apposé de la même main ou selon le même procédé que les autres numéros 213 figurant sur le plan à l'endroit des quatre autres pièces'.

Ajoutant avoir découvert pendant cette procédure de référé que la société CI avait également annexé d'autres espaces communs que le lot n° 604 (service, offices et terrasses), le syndicat des copropriétaires l'a fait assigner, le 16 mars 2012, afin d'obtenir:

- la condamnation de la société CI à lui restituer sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir et à ses frais pour une remise en état les parties communes annexées, soit le local n° 604, la terrasse située dans son prolongement, le service et les offices mitoyens au lot n° 213 ;

- la condamnation de la société CI à lui verser la somme de 18 400 euros outre les intérêts légaux dus à compter de la mise en demeure du 17 décembre 2010 pour l'occupation sans droit ni titre du local n° 604 ;

- le cas échéant, la désignation d'un huissier de justice assisté d'un serrurier chargé de pénétrer dans le local, de faire un constat de son état et de procéder à l'enlèvement des objets s'y trouvant ;

- la condamnation de la société CI à lui verser la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'à payer les dépens, le tout assorti de l'exécution provisoire.

Par un acte notarié du 26 septembre 2012, la société CI a vendu plusieurs lots à la société La Considération de l'Ange Blanc (la société CAB) comprenant le local n° 604 et les pièces 'Service' et 'Office' figurant sur le plan annexé au règlement de copropriété. Cette dernière est intervenue volontairement à l'instance devant le tribunal.

Par un acte notarié du 23 août 2013, la société CAB a vendu, à son tour, le lot n° 604 à la SCI La Madeleine. Cette dernière n'est pas intervenue volontairement dans la procédure devant le tribunal et aucune intervention forcée n'a été délivrée à son encontre, de sorte qu'elle n'est pas partie au jugement déféré.

Par jugement du 27 novembre 2014, le tribunal de grande instance de Paris a :

- débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de restitution des pièces désignées comme 'Service' et 'Office' sur le plan annexé au règlement de copropriété ;

- condamné la société CAB à mettre un terme à l'occupation de la portion de terrasse située au delà de l'ancien lot n° 213 et à restituer la pièce accessible par la porte n° 604 et dénommée 'CH Courrier' sur le plan annexé au règlement de copropriété sous astreinte de 100 euros par jour de retard dans un délai de deux mois à compter de la signification de ce jugement ;

- débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de désignation d'un huissier de justice pour procéder au constat et à l'enlèvement des objet meublant la pièce 'ch courrier';

- débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande d'indemnité d'occupation à l'encontre de la société CAB ;

- débouté la société CAB de sa demande d'amende civile et de dommages et intérêts ;

- condamné la société CAB à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

- débouté la société CI de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

- ordonne l'exécution provisoire ;

- condamné la société CAB aux dépens.

La société CAB a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 3 décembre 2014. La SCI La Madeleine est intervenue volontairement dans cette procédure.

La SCI La Madeleine a relevé appel de ce même jugement le 22 juin 2016.

Les deux procédures ont été jointe le 21 septembre 2016.

Par une ordonnance du 16 novembre 2016, devenue définitive en l'absence de déféré, le conseiller de la mise en état a, notamment :

- débouté le syndicat des copropriétaires de son incident tendant à voir déclarer irrecevables les appels formés par la société CAB et la SCI La Madeleine en application de l'article 546 du code de procédure civile ;

- débouté le syndicat des copropriétaires de son incident tendant à voir déclarer irrecevable l'intervention volontaire de la SCI La Madeleine.

La procédure devant la cour a été clôturée le 30 mai 2018.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par conclusions signifiées le 25 octobre 2016, la société CAB et la SCI La Madeleine, appelantes, demandent à la cour de :

sur l'incident,

- dire que l'appel est recevable et bien fondé ;

- débouter le syndicat des copropriétaires de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

sur l'appel principal,

à titre principal,

- réformer partiellement le jugement déféré ;

- dire que le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le lot n° 604 est attribué officiellement à une pièce située au 6ème étage de l'immeuble ;

- débouter le syndicat des copropriétaires de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

- dire que :

+ le local 'CH Courrier' fait partie intégrante du lot n° 213 et qu'il s'agit d'une partie privative ;

+ le numéro n° 604 n'existe pas ;

à titre subsidiaire,

- dire que l'action du syndicat des copropriétaires se heurte à la prescription trentenaire et à la prescription décennale ;

- dire et juger que le local 'CH Courrier' fait partie intégrante de l'appartement dont la société CAB est propriétaire ;

- débouter le syndicat des copropriétaires de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

en toute hypothèse,

- condamner le syndicat des copropriétaires à payer à la SCI La Madeleine la somme de 10 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamner le syndicat des copropriétaires à payer les dépens ;

sur l'appel incident,

- confirmer le jugement déféré ;

- débouter le syndicat des copropriétaires de toutes ses demandes, fins et conclusions, tendant à revendiquer la propriété des pièces désignées 'Service' et 'Office'.

Par conclusions signifiées le 23 juin 2016, le syndicat des copropriétaires, intimé ayant formé appel incident, demande à la cour de :

à titre principal,

déclarer irrecevable, en l'état, l'appel de la société CAB ;

à titre subsidiaire,

- confirmer le jugement en ce qu'il a qualifié les pièces désignées 'Service', 'Office' et 'CH Courrier' de parties communes et en ce qu'il a condamné la société CAB, aux droits de laquelle vient la SCI La Madeleine, à mettre un terme à l'occupation de la portion de terrasse située au-delà de l'ancien lot n° 213 et à restituer la pièce accessible par la porte 604 et dénommée 'CH Courrier' sur le plan annexé au règlement de copropriété sous astreinte de 100 euros par jour de retard dans un délai de deux mois à compter de la signification du jugement ;

- réformer le jugement du 27 novembre 2014 en ce qu'il l'a débouté de sa demande de restitution des pièces désignées comme 'service', 'office' sur le plan annexé au règlement de copropriété ;

- condamner la société CAB, aux droits de laquelle vient la SCI La Madeleine, à lui restituer sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, les pièces désignées 'Service' et 'Office' ;

- condamner la société CI à lui payer la somme en principal de 27 600 euros outre les intérêts légaux dus à compter de la mise en demeure du 17 décembre 2010, pour l'occupation sans droit ni titre du local n° 604 ;

- condamner la SCI La Madeleine et la société CI à lui verser la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamner la SCI La Madeleine à payer les dépens de première instance et d'appel.

Par conclusions signifiées le 20 avril 2015, la société CI, intimée, demande à la cour de :

à titre principal,

- dire irrecevables pour cause de prétentions nouvelles les demandes formées par le syndicat des copropriétaires aux termes de ses conclusions d'appel visant à la voir condamner à lui payer la somme en principal de 27 600 euros, outre les intérêts légaux dus à compter de la mise en demeure du 17 décembre 2010, pour l'occupation sans droit ni titre du local n° 604, outre la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

à titre subsidiaire,

- débouter le syndicat des copropriétaires de l'ensemble de ses demandes ;

- condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;

Sur la recevabilité de l'appel relevé par la société CAB

Le syndicat des copropriétaires demande, à titre principal, à la cour de déclarer irrecevable, en l'état, l'appel relevé par la société CAB ;

Aux termes de l'article 546, alinéa 1er du code de procédure civile, 'le droit d'appel appartient à toute partie qui y a intérêt, si elle n'y a pas renoncé' ;

Aux termes de l'article 914 du code de procédure civile, 'les parties soumettent au conseiller de la mise en état, qui est seul compétent depuis sa désignation et jusqu'à la clôture de l'instruction, leurs conclusions, spécialement adressées à ce magistrat, tendant à :

- prononcer la caducité de l'appel ;

- déclarer l'appel irrecevable et trancher à cette occasion toute question ayant trait à la recevabilité de l'appel ; les moyens tendant à l'irrecevabilité de l'appel doivent être invoqués simultanément à peine d'irrecevabilité de ceux qui ne l'auraient pas été ;

- déclarer les conclusions irrecevables en application des articles 909 et 910 ;

- déclarer les actes de procédure irrecevables en application de l'article 930-1.

Les parties ne sont plus recevables à invoquer devant la cour d'appel la caducité ou l'irrecevabilité après la clôture de l'instruction, à moins que leur cause ne survienne ou ne soit révélée postérieurement. Néanmoins, sans préjudice du dernier alinéa du présent article, la cour d'appel peut, d'office, relever la fin de non-recevoir tirée de l'irrecevabilité de l'appel ou la caducité de celui-ci.

Les ordonnances du conseiller de la mise en état statuant sur la fin de non-recevoir tirée de l'irrecevabilité de l'appel, sur la caducité de celui-ci ou sur l'irrecevabilité des conclusions et des actes de procédure en application des articles 909, 910, et 930-1 ont autorité de la chose jugée au principal' ;

Aux termes de l'ancien article 1351 du code civil, devenu l'article 1355 du même code : 'L'autorité de la chose jugée n'a lieu qu'à l'égard de ce qui a fait l'objet du jugement. Il faut que la chose demandée soit la même ; que la demande soit fondée sur la même cause; que la demande soit entre les mêmes parties, et formée par elles et contre elles en la même qualité' ;

Il est constant que se heurte à l'autorité de la chose jugée au principal attachée à l'ordonnance du conseiller de la mise en état, non déférée à la cour d'appel, la demande tendant à faire constater par la cour l'irrecevabilité de l'appel pour défaut d'intérêt ou de qualité à agir de l'appelant, alors même que cette question a déjà été tranchée par le conseiller de la mise en état à l'occasion de son ordonnance, non déférée à la cour d'appel, devenue défintive ;

En l'espèce, par un acte notarié du 26 septembre 2012, la société CI a vendu plusieurs lots à la société La Considération de l'Ange Blanc (la société CAB) comprenant le local n° 604 et les pièces 'Service' et 'Office' figurant sur le plan annexé au règlement de copropriété, cette dernière étant intervenue volontairement à l'instance devant le tribunal ;

Par un acte notarié du 23 août 2013 (pièce n° 8 des appelantes), la société CAB a vendu, à son tour, le local n° 604 à la SCI La Madeleine, cette dernière n'étant pas intervenue volontairement dans la procédure devant le tribunal et aucune intervention forcée n'ayant été délivrée à son encontre, de sorte qu'elle n'est pas partie au jugement déféré du 27 novembre 2014 ;

Par conclusions d'incident des 22 juin, 15 septembre et 31 octobre 2016, le syndicat des copropriétaires a soulevé un incident devant le conseiller de la mise en état tendant notamment à voir déclarer irrecevables les appels formés par la société CAB et la SCI La Madeleine en application de l'article 546 du code de procédure civile ;

Par une ordonnance du 16 novembre 2016, opposant la société CAB et la SCI La Madeleine au syndicat des copropriétaires et à la société CI, le conseiller de la mise en état a notamment débouté le syndicat des copropriétaires de son incident tendant à voir déclarer irrecevables les appels formés par la société CAB et la SCI La Madeleine en application de l'article 546 du code de procédure civile ;

Il ressort des pièces de procédure que le syndicat des copropriétaires na pas formé de déféré à l'encontre de cette ordonnance qui, étant devenue définitive, a autorité de la chose jugée au principal ;

Cependant, par conclusions au fond du 23 juin 2016, le syndicat des copropriétaires demande, à titre principal, à la cour de déclarer irrecevable, en l'état, l'appel relevé par la société CAB pour défaut d'intérêt ou de qualité à agir de celle-ci en application de l'article 546, alinéa 1er du code de procédure civile ;

Or, l'examen de cette question par la cour se heurte manifestement à l'autorité de la chose jugée au principal attachée à l'ordonnance, devenue définitive, du 16 novembre 2016 qui a déjà tranché ce point ;

En conséquence, il convient de rejeter la demande présentée, à titre principal, par le syndicat des copropriétaires tendant à voir déclarer irrecevable l'appel relevé par la société CAB ;

Sur la détermination de la nature commune ou privative des pièces litigieuses

Il ressort du règlement de copropriété du 13 mars 1968 (pièce n° 4 des appelantes) que 'les parties communes sont celles qui ne sont pas affectées à l'usage exclusif d'un propriétaire déterminé. Elles comprennent notamment (...) Les offices, les vestibules, hall et couloirs d'entrée (...) Cette énumération est purement énonciative et non limitative' (article 4, p. 4-5) ;

L'article 6 de ce règlement inséré au chapitre IV intitulé 'état descriptif de division' (p. 5) prévoit que : 'l'immeuble est divisé en 259 lots (...) Observation faite que les numéros de caves et chambres contenus dans cette désignation se réfèrent exclusivement aux indications portées sur les plans ci annexés à l'exclusion de tous autres et notamment de tout numérotage pouvant être apposé sur les portes des locaux' ; cette mention a été reprise dans l'acte de vente du 31 mars 1976 (pièce n° 1 des appelantes) qui précise qu'à 'titre de simple renseignement M. D... déclare que dans le contrat de vente du 27 juin 1968 il a été déclaré par le représentant de la société venderesse que les numéros ci-dessus indiqués se référaient aux plans annexés au règlement de copropriété' ;

Il convient de relever que le plan annexé au règlement de copropriété (pièce n° 2 des appelantes) ne comporte pas de numéro de chambre ou de porte n° 604, tandis que la chambre revendiquée par le syndicat des copropriétaires est seulement désignée sur ce plan par la mention 'CH Courrier'; le numéro 604 correspond au numéro de porte ou de chambre de cette même pièce, laquelle figure sur les plans de 1925 (pièce n° 14 du syndicat) et de 1976 (pièce n° 14 du syndicat) ;

Il résulte cet article 6 du règlement de copropriété qu'il y a lieu, pour déterminer la qualification de la chambre figurant sur le plan annexé au règlement de copropriété, de ne tirer aucune conséquence de la mention du numéro 604 sur le plan daté du mois de mars 1976 produit par le syndicat des copropriétaires et sur le plan qui serait daté de 1925, sur lequel a été ajouté à la main, postérieurement à son établissement, et à l'emplacement de la chambre litigieuse, le numéro 604 ;

En tout état de cause, le plan qui serait daté de 1925 a été modifié par un ajout manuscrit des chiffres 604 à 609 à une date indéterminée et les seules inscriptions qui semblent d'origine sur ce plan démontrent que les chambres de l'hôtel avant sa mise en copropriété ne portaient pas de numéro faisant référence à l'étage (les autres chambres portant des numéros compris entre CH4 et CH23) ;

Le plan de mars 1976 (pièce n° 10 du syndicat) paraît quant à lui décrire la situation actuelle de l'immeuble après modification des lots décrits dans le règlement de copropriété puisqu'il existe sur ce plan, à gauche de l'escalier et donnant sur la rue de Sèze, non pas des chambres d'hôtel ni un seul appartement mais trois studios, délimités de telle façon que les deux pièces désignées comme 'Service' et 'Office' sur le plan annexé au règlement de copropriété ont été intégrées à deux de ces studios ;

Il en résulte qu'il convient de se référer exclusivement au règlement de copropriété et au plan du 6ème étage qui lui est annexé pour déterminer la nature commune ou privative des pièces revendiquées par les parties ;

Il convient de préciser que ni la société CAB ni le syndicat des copropriétaires ne versent aux débats en appel l'original du plan du 6ème étage annexé au règlement de copropriété, la société CAB se prévalant d'une simple photocopie couleur de ce dernier, alors que le juge des référés a souligné, dans son ordonnance du 16 juin 2011, que le numéro 213 apposé sur la chambre litigieuse avait manifestement été écrit à la main ou selon un autre procédé que les autres numéros 213 inscrits sur les pièces faisant incontestablement partie de ce lot, de sorte qu'il ne peut être tiré aucune conséquence de cette mention apposée sur le plan produit de ce numéro 213 à l'emplacement du local revendiqué ;

Il ressort du règlement de copropriété (pièce n° 4 des appelantes) que 'le lot numéro 213 comprend : un appartement composé de cinq pièces à gauche de l'escalier et donnant sur la rue de Sèze, immatriculées sur le plan annexé sous les numéros 605, 606, 607, 608, 609 avec salles de bain. Avec droit de jouissance exclusive à la partie de terrasse se trouvant au droit de cet appartement' (p. 42) ;

Comme le soulignent à juste titre les premiers juges, un appartement est défini comme une partie d'un immeuble comportant plusieurs pièces qui forment une unité destinée à l'habitation, tandis que chambre litigieuse revendiquée par les appelantes est séparée des autres pièces par l'escalier et ne peut donc y être réunie compte tenu de cette configuration, son accès par les autres pièces du lot n° 213 supposant de sortir à l'extérieur et de parcourir une partie de la terrasse ; à ce titre, le procès-verbal de constat du 26 septembre 2012 (pièce n° 6 des appelantes) confirme que la pièce litigieuse (munie de ses propres accès à l'eau et l'électricité) et le logement accessible par la porte n° 605 actuelle sont deux unités d'habitation distinctes, auxquelles on accède depuis les parties communes par deux portes d'entrée distinctes, et qui ne partagent qu'un accès sur la terrasse extérieure ;

Il ressort, en outre, de l'examen du plan annexé au règlement de copropriété (pièce n° 2 des appelantes) qu'en accédant par l'escalier principal au 6ème étage, la chambre litigieuse se situe à droite de ce dernier, tandis que les autres pièces appartenant au lot n° 213 se trouvent d'un seul tenant à gauche de l'escalier ; le titre de propriété du 31 mars 1976 (pièce n° 1 des appelantes) situe d'ailleurs lui même cette pièce à droite de l'escalier : 'la terrasse se prolongeait sans discontinuité jusqu'à l'angle de la rue de Sèze et de la rue Godot de Mauroy par laquelle on accédait à une pièce dite 'Courrier' qui avait également une issue à droite de l'escalier' (p. 2) ;

Il ressort enfin de l'examen du plan annexé au règlement de copropriété (pièce n° 2 des appelantes) que toutes les pièces principales de l'étage comportent à côté de leur numéro de lot une mention 'CH' suivie d'un numéro auquel le règlement de copropriété fait explicitement référence pour décrire le contenu des lots, tandis que la pièce litigieuse ne comporte pas de numéro mais la mention 'CH Courrier' ; ainsi, si le plan en partie effacé ne permet pas d'identifier exactement les cinq pièces du lot n° 213 qui doivent porter les mentions CH605 à CH609 (seules les numéros CH609 et CH608 sont clairement identifiables), la chambre litigieuse qui comporte la mention 'CH Courrier' ne peut donc correspondre à aucune de ces cinq pièces du lot n° 213 ; les pièces désignées comme 'Office' et 'Service' sur le plan ne peuvent correspondre davantage à ces cinq pièces numérotées du lot n° 213 étant précisé que le règlement de copropriété considère les offices comme des parties communes (p. 4) ;

Il résulte de l'examen des clauses du règlement de copropriété et de l'état descriptif de division de l'immeuble, rapprochés au descriptif du plan annexé au règlement de copropriété, que tant la chambre revendiquée, dénommée 'CH Courrier', par le syndicat des copropriétaires, que la pièce dénommée 'Service' et la pièce dénommée 'Office' doivent être qualifiées de parties communes et non de parties privatives appartenant à un copropriétaire ;

Le jugement doit donc être confirmé en ce qu'il a qualifié de parties communes le local n° 604, dénommée 'CH Courrier', la pièce dénommée 'Service' et la pièce dénommée 'Office' figurant sur le plan annexé au règlement de copropriété ;

Sur la prescription acquisitive de la propriété des pièces litigieuses

Aux termes de l'article 2272 du code civil, 'le délai de prescription requis pour acquérir la propriété immobilière est de trente ans.

Toutefois, celui qui acquiert de bonne foi et par juste titre un immeuble en prescrit la propriété par dix ans' ;

Aux termes de l'article 2272 du code civil, 'pour pouvoir prescrire, il faut une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire';

Il est constant que le droit de jouissance exclusive d'une partie commune est un droit réel qui peut également s'acquérir par prescription ;

Il ressort de l'acte de vente du 31 mars 1976 (pièce n° 1 des appelantes) qu'à 'titre de simple renseignement M. D... déclare que (...) Au cours de l'année 1970 les locaux formant le lot n°213 ont été transformés en trois studios' ; le plan de mars 1976 (pièce n° 10 du syndicat) révèle en effet qu'à cette date les cinq pièces du lot n° 213 avaient été redessinées pour délimiter trois unités d'habitation accessibles par les portes n° 605, 606 et 607 ; ce plan révèle que la pièce service figurant sur le plan annexé au règlement de copropriété a été transformée en salle de bains du studio accessible par la porte n° 605, et que la pièce office figurant sur le plan annexé au règlement de copropriété a été transformée en salle de bains du studio accessible par la porte n° 606 ;

Il résulte de ces éléments que les pièces 'Office' et 'Service' ont bien été intégrées au lot n° 213 au plus tard à compter du mois de mars 1976, et ce de façon publique en ce que leur accès par les parties communes a été condamné, de sorte que la SCI La Madelaine, venant aux droits de la société CAB, peut ainsi se prévaloir de l'acquisition par son auteur de la prescription trentenaire à la date à compter de laquelle le syndicat des copropriétaires a commencé à revendiquer la propriété de ces deux pièces, soit le 16 mars 2012 ;

Le jugement doit donc être confirmé en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de restitution de la pièce dénommée 'Service' et de la pièce dénommée 'Office' figurant sur le plan annexé au règlement de copropriété ;

S'agissant de restitution de la portion de terrasse jouxtant la chambre n° 604, l'acte de vente du 31 mars 1976 (pièce n° 1 des appelantes) mentionne également qu'à 'titre de simple renseignement M. D... déclare que dans le contrat de vente du 27 juin 1968 il a été déclaré par le représentant de la société venderesse que (...) La terrasse se prolongeait sans discontinuité jusqu'à l'angle de la rue de Sèze et de la rue Godot de Mauroy par laquelle on accédait à une pièce dite 'courrier' qui avait également une issue à droite de l'escalier' ; il ressort de cet élément que dès 1968, M. D... puis la société Commerciale d'Investissements ont profité de la jouissance de la partie de la terrasse se prolongeant jusqu'à l'angle de l'immeuble ;

Il ressort du procès-verbal de constat du 26 septembre 2012 (pièce n° 6 des appelantes) que cette partie de terrasse a effectivement été aménagée et qu'une porte a été créée dans la partie de la terrasse couverte dépendant du studio accessible par la porte 605 pour pouvoir y accéder ;

Néanmoins, la SCI La Madeleine, venant aux droits de la société CAB, ne justifie pas que cette occupation a été faite publiquement en ce que cette portion de la terrasse n'est accessible par aucun autre lot que la pièce litigieuse (chambre n° 604) dont il apparaît que le syndicat des copropriétaires n'a fait aucun usage pendant de nombreuses années jusqu'à ce qu'il en revendique la restitution ; aucun autre copropriétaire n'a donc pu être amené à constater que cette portion de terrasse était privatisée, la hauteur de l'étage ne permettant manifestement pas d'observer les aménagements réalisés depuis la rue ;

Aussi, la SCI La Madeleine, venant aux droits de la société CAB, ne peut donc se prévaloir de l'acquisition par son auteur de la prescription trentenaire du droit de jouissance exclusive de toute la terrasse bordant la rue de Sèze jusqu'à l'angle de l'immeuble ;

Le jugement doit donc être confirmé en ce qu'il a condamné la société CAB, aux droits de laquelle vient la SCI La Madeleine, à mettre un terme à l'occupation de la portion de terrasse située au delà de l'ancien lot n° 213 sous astreinte de 100 euros par jour de retard dans un délai de deux mois à compter de la signification du jugement ;

S'agissant de la restitution de la chambre n° 604, la SCI La Madeleine, venant aux droits de la société CAB, verse aux débats en appel une attestation de l'administratrice de la société CAB, Mme F..., du 11 novembre 2012 (pièce n° 7 des appelantes) qui mentionne que 'la pièce 'CH Courrier' [a toujours été utilisée] comme partie privative' (p. 2) ; cette attestation qui n'émane pas d'un tiers au litige ne peut à elle seule établir l'occupation trentenaire nécessaire à l'acquisition de la propriété de cette chambre ;

La seule pièce qui établit que la société CI a occupé la chambre litigieuse est le contrat de bail du 18 décembre 2006 (pièce n° 7 des appelantes), lequel mentionne qu'elle a effectivement loué la chambre n° 604 à compter de cette date ; en outre, la mention de l'acte de vente du 31 mars 1976 précisant qu'à 'titre de simple renseignement M. D... déclare que dans le contrat de vente du 27 juin 1968 il a été déclaré par le représentant de la société venderesse que (...) la terrasse se prolongeait sans discontinuité jusqu'à l'angle de la rue de Sèze et de la rue Godot de Mauroy par laquelle on accédait à une pièce dite 'courrier' qui avait également une issue à droite de l'escalier', ne permettait pas à la société CI d'en déduire de bonne foi que son titre de propriété portait également sur la pièce 'CH Courrier' ;

Aussi, la SCI La Madeleine, venant aux droits de la société CAB, ne peut donc se prévaloir de l'acquisition par son auteur de la prescription trentenaire s'agissant de la chambre accessible par la porte n° 604 ; même si la société CAB bénéficie d'un juste titre en ce que cette chambre lui a été vendue comme lot distinct n° 319 à la suite à l'autorisation obtenue par M. F... de l'assemblée générale du 28 juin 2010 de diviser son lot n° 213 en 4 lots et à l'adoption d'un nouvel état descriptif de division, cette dernière ne pouvant en outre davantage se prévaloir de l'acquisition de la prescription abrégée ;

Le jugement doit donc être confirmé en ce qu'il a condamné la société CAB, aux droits de laquelle vient la SCI La Madeleine, à restituer la pièce accessible par la porte n° 604, dénommée 'CH Courrier' sur le plan annexé au règlement de copropriété, sous astreinte de 100 euros par jour de retard dans un délai de deux mois à compter de la signification du jugement et a dit qu'il n'y a pas lieu de désigner un huissier de justice pour procéder au constat et à l'enlèvement des objet meublant 'CH Courrier' dès lors que le prononcé de cette astreinte doit suffire dans un premier temps à assurer l'exécution de la condamnation;

Sur la demande d'indemnité d'occupation du syndicat des copropriétaires pour occupation illicite du local n° 604

Sur la demande d'indemnité d'occupation dirigée à l'encontre de la société CAB

Il ressort des dispositions du jugement déféré que le syndicat des copropriétaires a réclamé, en première instance, à la seule société CAB le versement d'une indemnité d'occupation pour l'occupation de la chambre n° 604, dénommée 'CH Courrier', entre les 1er janvier 2007 et 31 octobre 2010 ; le syndicat des copropriétaires n'a présenté aucune demande à l'encontre de la société CI, pourtant partie au jugement déféré ;

Il est établi que, par un acte notarié du 26 septembre 2012, la société CI a cédé à la société CAB la chambre n° 604, dénommée 'CH Courrier', figurant sur le plan annexé au règlement de copropriété, cette dernière étant intervenue volontairement à l'instance devant le tribunal ;

La société CAB, ayant acquis la pièce litigieuse seulement à compter du 26 septembre 2012, ne peut être tenue de verser une indemnité d'occupation liée exclusivement à l'occupation des lieux par son prédécesseur, la société CI, sur la période allant du 1er janvier 2007 au 31 octobre 2010 ;

Le jugement doit être confirmé en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande indemnitaire dirigée à l'encontre de la société CAB ;

Enfin, il convient de préciser que le syndicat des copropriétaires ne présente plus en appel de demande indemnitaire dirigée à l'encontre de la société CAB ;

Sur la demande d'indemnité d'occupation dirigée à l'encontre de la société CI

Le syndicat des copropriétaires demande à la cour de condamner la société CI à lui payer la somme en principal de 27 600 euros, outre les intérêts légaux dus à compter de la mise en demeure du 17 décembre 2010, pour l'occupation sans droit ni titre du local n° 604 sur la période allant du 1er janvier 2007 au 26 septembre 2012 ;

Aux termes de l'article 564 du code de procédure civile, 'à peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait' ;

Aux termes de l'article 565 du même code, 'les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu'elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, même si leur fondement juridique est différent' ;

Selon l'article 566 du même code, 'les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l'accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire' ;

En application de ces textes, il est constant que le droit d'intimer en appel tous ceux qui ont été parties en première instance n'emporte pas celui de présenter des prétentions à l'encontre des parties contre lesquelles l'appelant n'a pas conclu en première instance ;

Le seul fait d'avoir intimé un codéfendeur n'autorise pas une partie à former contre celui-ci une demande qu'elle n'avait pas soumise aux premiers juges ;

Il ressort du jugement déféré que le syndicat des copropriétaires n'a formulé aucune demande indemnitaire à l'encontre de la société CI en première instance : 'Par conclusions récapitulatives n° 2, le syndicat des copropriétaires formule les mêmes demandes mais les dirige cette fois exclusivement à l'encontre de la société La Considération de l'Ange Blanc' (jugement du 27 novembre 2014, p. 3) ;

Aussi, la demande du syndicat des copropriétaires présentée à la cour tendant à voir condamner la société CI à lui payer la somme, en principal, de 27 600 euros, outre les intérêts légaux dus à compter de la mise en demeure du 17 décembre 2010, pour l'occupation sans droit ni titre du local n° 604 sur la période allant du 1er janvier 2007 au 26 septembre 2012, alors même qu'il n'a présenté aucune demande indemnitaire à l'encontre de la société CI devant le tribunal, constitue une demande nouvelle qui doit être déclarée irrecevable devant la cour en application des textes précités ;

Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l'application qui y a été équitablement faite des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

La SCI La Madeleine, venant aux droits de la société CAB, partie perdante, doit être condamnée aux dépens d'appel, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires la somme supplémentaire de 3 000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;

En outre, il convient de rejeter sa demande présentée sur ce fondement ;

Enfin, l'équité commande de rejeter la demande présentée par la société CI sur ce fondement ;

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant publiquement ;

Rejette la demande présentée, à titre principal, par le syndicat des copropriétaires de la 'Résidence Madeleine Opéra' sis [...] tendant à voir déclarer irrecevable l'appel relevé par la société La Considération de l'Ange Blanc ;

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

Déclare irrecevable la demande du syndicat des copropriétaires de la 'Résidence Madeleine Opéra' sis [...] tendant à voir condamner la société Commerciale d'Investissement à lui payer la somme en principal de 27 600 euros, outre les intérêts légaux dus à compter de la mise en demeure du 17 décembre 2010, pour l'occupation sans droit ni titre du local n° 604 sur la période allant du 1er janvier 2007 au 26 septembre 2012 ;

Condamne la SCI La Madeleine, venant aux droits de la société La Considération de l'Ange Blanc, aux dépens d'appel, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires de la 'Résidence Madeleine Opéra' sis [...] la somme supplémentaire de 3.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;

Rejette toute autre demande ;

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

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