Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 5 - Chambre 3
ARRÊT DU 5 DÉCEMBRE 2018
(n° , 6 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 17/07826 - N° Portalis 35L7-V-B7B-B3DT5
Décision déférée à la Cour : Jugement du 06 Mars 2017 -Tribunal de Grande Instance de CRETEIL - RG n° 14/10018
APPELANTE
SAS SIDEP SOCIÉTÉ D'INVESTISSEMENT DE L'EST PARISIEN agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
immatriculée au RCS de CRETEIL sous le numéro 592 010 193
[...]
Représentée par Me Virginie X..., avocat au barreau de PARIS, toque : C2440, avocat postulant
Assistée de Me Georges Y... de la SELARL IDEACT SOCIETE D'AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : L0143, avocat plaidant
INTIMÉE
SAS SAFI
immatriculée au RCS de CRETEIL sous le numéro 325 275 386
2/4 avenue du Président Salvador Z...
[...]
Représentée par Me Nathalie A... de la SCP GILDARD GUILLAUME & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0230
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 24 Octobre 2018, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Françoise BARUTEL-NAULLEAU, conseillère, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Agnès THAUNAT, présidente de chambre
Madame Sandrine GIL, conseillère
Madame Françoise BARUTEL-NAULLEAU, conseillère
qui en ont délibéré
Greffière, lors des débats : Madame Marie-Gabrielle D...
ARRÊT :
- contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Agnès THAUNAT, présidente de chambre et par Madame Marie-Gabrielle de La REYNERIE, greffière à laquelle la minute du présent arrêt a été remise par la magistrate signataire. .
*****
FAITS ET PROCÉDURE :
Par acte sous seing privé en date du 2 février 1996, la société SAP-SAGAP, aux droits de laquelle se trouve aujourd'hui la société d'investissement de l'Est parisien, ci-après la société SIDEP, a donné à bail à la société UNI EUROPE, aux droits de laquelle se trouve désormais la société SAFI, divers locaux situés [...] à SAINT-MAUR-DES-FOSSES, formant le lot 101 de l'état descriptif de division, à destination de 'l'achat, la vente, la location, la réparation et l'entretien de tous véhicules' pour la durée de neuf années à effet du 1er février 1996 au 31 janvier 2005.
Le bail a été renouvelé par acte du 4 avril 2011, à effet du 1er février 2005 au 31 janvier 2014.
Par acte du 20 décembre 2013, la société SIDEP a signifié à la société SAFI un congé avec offre de renouvellement à effet du 30 juin 2014.
Par ordonnance du 19 novembre 2012, le juge des référés du tribunal de grande instance de Créteil, saisi par la société SIDEP à la suite d'infiltrations d'eau en provenance du toit terrasse, a désigné M. C... en qualité d'expert, lequel a déposé son rapport le 31 mars 2014.
Suivant acte d'huissier signifié le 16 octobre 2014, la société SIDEP a fait assigner la société SAFI devant le tribunal de grande instance de Créteil aux fins notamment de la voir condamner sous astreinte à effectuer les travaux de remise en état de l'étanchéité du toit terrasse et à payer des dommages-intérêts pour résistance abusive.
Par jugement en date du 6 mars 2017, le tribunal de grande instance de Créteil a :
Débouté la SAS SIDEP de l'intégralité de ses demandes.
Condamné la SAS SIDEP aux entiers dépens qui comprendront le coût du rapport d'expertise judiciaire, avec autorisation donnée à Maître Nathalie A... avocate associée de la SCP GILDARD GUILLAUME ET ASSOCIES de recouvrer directement ceux dont elle a fait l'avance sans avoir reçu provision sur le fondement de l'article 699 du code de procédure civile.
Condamné la SAS SIDEP à payer à la SAS SAFI la somme de 6.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.
Dit n'y avoir lieu d'assortir le présent jugement de l'exécution provisoire.
Débouté la SAS SAFI de ses demandes plus amples ou contraires.
Par déclaration en date du 11 avril 2017, la société SIDEP a interjeté appel de ce jugement.
Dans ses dernières conclusions notifiées par le RPVA le 5 septembre 2018, la société SIDEP demande à la cour aux visas des articles 1134 et 1147 anciens, 1732 et 1754 du code civil, article 7.4. du bail, de :
- Recevoir la société SIDEP en son appel, l'y dire bien fondée et y faisant droit ;
- Infirmer le jugement du tribunal de grande instance de CRETEIL du 6 mars 2017 en toutes ses dispositions ;
Statuant à nouveau :
- Condamner la société SAFI à réparer les dommages occasionnés au complexe d'étanchéité en raison d'un manque d'entretien et à payer à la société SIDEP la somme de 16 638 € HT correspondant au devis de l'entreprise BAT-ETANCHE n° 2013/21 du 12 avril 2013 ;
- Dire que cette somme sera indexée en fonction de l'indice BT01 du coût de la construction, entre la date du rapport d'expertise, soit le 31 mars 2014, et la date de l'arrêt à intervenir ;
- Faire injonction à la société SAFI de laisser effectuer les travaux de remise en état de l'étanchéité du toit terrasse, le tout sous astreinte de 1.000 € par infraction constatée, passé un délai de huit jours à compter de la signification de l'arrêt à intervenir;
- Condamner la société SAFI à payer à la société SIDEP les sommes de :
*15 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;
*10 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Débouter la société SAFI de l'ensemble de ses demandes.
- Condamner la société SAFI en tous les dépens qui comprendront notamment les frais d'expertise.
Dans ses dernières conclusions notifiées par le RPVA le 30 août 2018, la société SAFI demande à la cour de :
Dire irrecevable, subsidiairement mal fondée la société SIDEP en son appel du jugement rendu le 6 mars 2017 par la 3 ème chambre du Tribunal de Grande Instance de CRETEIL.
En conséquence, débouter la société SIDEP en toutes ses demandes, fins et conclusions.
Confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions.
Y ajoutant, condamner la société SIDEP à payer à la société SAFI, en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile, la somme de 3.000 euros en cause d'appel.
Condamner la société SIDEP en tous les dépens et dire que Maître Nathalie A..., avocat associé de la société civile professionnelle GILDARD GUILLAUME & ASSOCIES, pourra recouvrer directement contre elle ceux des dépens dont elle aura fait l'avance sans recevoir préalablement provision, conformément à l'article 699 du code de procédure civile.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 18 octobre 2018.
MOTIVATIONS
La société SIDEP prétend que la négligence de la société SAFI à qui incombe l'entretien de la toiture-terrasse a eu pour conséquence la dégradation de l'étanchéité rendant nécessaire une révision générale, et que cela engage sa responsabilité contractuelle sur le fondement des articles 1732 et 1147 du code civil.
Elle demande en conséquence que la société SAFI soit condamnée à effectuer les travaux décrits dans le devis de l'entreprise BAT-ETANCHE du 12 avril 2013 d'un montant de 16.638 euros soumis à l'expert, qu'il lui soit fait injonction sous astreinte de laisser effectuer les travaux de remise en état, et qu'elle soit condamnée à payer à la société SIDEP la somme de 16.638 euros indexée selon l'indice du coût de la construction.
La société SAFI rétorque que l'étanchéité du toit terrasse dépend de la structure de l'immeuble, que le bailleur ne peut s'exonérer des vices affectant la structure de l'immeuble, son obligation de preneur étant limitée à l'entretien courant. Elle soutient que la vétusté résulte de ce que l'étanchéité de la toiture terrasse remonte à la construction de l'immeuble dans les années 1960-70, que des infiltrations existaient déjà lors de l'entrée dans les lieux en 1996, et que les réparations même réputées locatives ne sont pas à la charge de la locataire lorsqu'elles résultent de la vétusté.
La société SAFI demande dans le dispositif de ses conclusions de dire la société bailleresse irrecevable sans développer aucun moyen d'irrecevabilité dans ses écritures qui ne comportent que des moyens de fond tendant à débouter la bailleresse de ses demandes, de sorte que cette demande sera rejetée.
La cour rappelle qu'en application de l'article 1719 du code civil le bailleur est obligé, sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, d'entretenir la chose louée en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée, et qu'en application de l'article 1720 du même code il doit délivrer la chose en bon état de réparations de toutes espèces, et y faire pendant la durée du bail toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que locatives.
Ces dispositions ont vocation à s'appliquer sauf dispositions contractuelles contraires et seule une stipulation expresse contraire peut transférer à la charge du preneur les conséquences de la vétusté.
En l'espèce, il résulte de l'article 6-1 'mise à disposition' du bail que 'le bailleur doit mettre les locaux loués à la disposition du preneur en les tenant clos et couverts, sans déroger aux obligations du preneur concernant les travaux qui seraient nécessaires à la devanture', et de l'article 6-2 intitulé 'Frais de gros oeuvre' que 'le bailleur devra assumer à ses frais toutes les grosses réparations et le gros entretien visés par l'article 606 du code civil, ainsi que le coût du ravalement de l'immeuble'.
L'article 7-4 du bail intitulé 'entretien' dispose en outre que 'le preneur devra maintenir les lieux loués en bon état. A cette fin, il effectuera à ses frais, pendant toute la durée du bail, les réparations, les travaux d'entretien et le nettoyage qui s'avéreraient nécessaires. Il répondra de toutes les détériorations survenant par suite d'abus de jouissance, soit de son fait, soit du fait d'un tiers, même si les réparations sont normalement à la charge du bailleur. Le preneur devra effectuer toutes les réparations et même les réfections et remplacements qui deviendraient nécessaires au cours du bail aux devantures, vitrines, glaces et vitres, volets ou fermetures, et les maintenir en parfait état de propreté, d'entretien et de fonctionnement'.
Aucune clause du bail ne transfère expressément au preneur la charge de la vétusté.
ll ressort du rapport d'expertise que les locaux litigieux qui appartiennent à un ensemble immobilier édifié dans les années 1960/70 disposent d'une toiture terrasse gravillonnée, que les problèmes d'infiltration d'eau depuis la toiture terrasse recouvrant le garage ont commencé au moins en 2006, et qu'une première déclaration de dégât des eaux a été effectuée le 15 décembre 2010. L'expert cite dans son rapport le courrier du 7 décembre 2006 de la société ARMETAL missionnée par la société locataire pour réparer les infiltrations d'eau dans le garage, aux termes duquel 'la couverture existante est trop vétuste, les relevés d'étanchéité sont en partie décollés des parois de l'acrotère, des lanterneaux et sorties toiture, la membrane supérieure du complexe d'étanchéité est décollée et déchirée à plusieurs endroits, les cuvettes EP et les crapaudines sont en très mauvais état' de sorte qu'il est préconisé de remplacer la couverture existante en précisant qu''une réparation ou colmatage des infiltrations d'eau dans un complexe d'étanchéité dans cet état là ne serait que du provisoire et en aucun cas durable'.
L'expert judiciaire a constaté que la toiture terrasse présente des faiblesses d'étanchéité qui génèrent des infiltrations à l'intérieur des locaux, que ces défauts d'étanchéité sont caractérisés par des décollements du complexe d'étanchéité, principalement au niveau des acrotères, par des manquements aux normes de relevés de l'étanchéité, notamment au pourtour des dômes et par des 'flashs' dus à une mauvaise évacuation des eaux elle-même due à de probables contres pentes. Il en conclut que la toiture terrasse nécessite une révision générale, de même que les becquets et les murettes supportant les dômes translucides, et préconise une solution globale de réfection totale de l'étanchéité de la terrasse.
Il suit de ces éléments que les problèmes d'infiltration de la toiture terrasse construite dans les années 1970 caractérisés par des décollements du complexe d'étanchéité, des manquements aux normes de relevés d'étanchéité et des problèmes de contrepentes entraînant une mauvaise évacuation des eaux, et dont depuis plus de quarante ans il n'est justifié que des réparations ponctuelles de type colmatage, relèvent de la vétusté, qui est l'état de détérioration produit par le temps, et qui est à la charge de la bailleresse, faute de stipulation contractuelle expresse contraire.
La bailleresse n'est pas fondée à se prévaloir de l'article 1732 du code civil aux termes duquel le locataire répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute, alors que les infiltrations litigieuses de la toiture terrasse sont dues à la vétusté de l'étanchéité de ladite toiture et ne relèvent pas d'un défaut d'entretien de la société locataire, l'expert ayant bien précisé que le verdissement de la toiture et l'accumulation de sédiment pouvant s'agglomérer et générer des batardeaux est due à la mauvaise évacuation des eaux du fait de contrepentes liées à une probable inflexion des poutrelles de la toiture terrasse, dont le caractère vétuste a été constaté depuis plus de dix ans.
Il s'ensuit que la société SIDEP sera déboutée de ses demandes tendant à condamner la société SAFI à réparer les dommages et à payer des travaux de remise en état de l'étanchéité du toit terrasse alors que ces travaux et ces coûts de remise en état lui incombent.
Elle sera également déboutée de sa demande de condamnation à des dommages-intérêts pour résistance abusive qu'elle ne motive pas dans le corps de ses conclusions et alors en tout état de cause que c'est elle qui a tardé à effectuer les travaux qui sont à sa charge.
Dans le dispositif de ses conclusions qui lient la cour la société SIDEP demande qu'il soit fait injonction à la société SAFI de laisser effectuer les travaux de remise en état de l'étanchéité du toit terrasse, le tout sous astreinte de 1.000 euros par infraction constatée, passé un délai de huit jours à compter de la signification de l'arrêt à intervenir.
Compte tenu du caractère indispensable desdits travaux, il y a lieu de faire droit à cette demande tout en limitant le montant de l'astreinte à 50 euros par jour passé un délai d'un mois suivant la signification de l'arrêt, et ce pendant une durée 3 mois.
Sur les autres demandes
Le présent arrêt confirmant la décision entreprise en ce qu'elle a rejeté les demandes de la société SIDEP, il convient de la confirmer également en ce qu'elle a condamné cette dernière à payer à la société SAFI la somme de 6.000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu'aux entiers dépens de première instance comprenant les frais d'expertise.
En cause d'appel, l'équité commande de condamner la société SIDEP, partie perdante, à payer sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile la somme de 3.000euros à la société SAFI.
Les demandes de la société SIDEP sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile seront rejetées.
Les dépens de l'appel, qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, seront mis à la charge de la société SIDEP qui succombe en son appel.
PAR CES MOTIFS :
la cour statuant publiquement et contradictoirement
CONFIRME le jugement du tribunal de grande instance de Créteil du 6 mars 2017 en toutes ses dispositions,
Y AJOUTANT,
REJETTE la demande de dire la société d'Investissement de l'Est Parisien - SIDEP irrecevable en ses demandes ;
DIT que les travaux de réfection de l'étanchéité du toit terrasse rendus nécessaires par la vétusté, sont à la charge de la société bailleresse ;
FAIT injonction à la société SAFI de laisser effectuer lesdits travaux, le tout sous astreinte de 50 euros par jour, passé un délai d'un mois suivant la signification de l'arrêt et, ce pendant une durée 3 mois.
CONDAMNE la société d'Investissement de l'Est Parisien - SIDEP à payer à la société SAFI la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile;
CONDAMNE la société d'Investissement de l'Est Parisien - SIDEP au paiement des dépens de la procédure d'appel, qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE
