Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 5 - Chambre 6
ARRÊT DU 21 NOVEMBRE 2018
(n° , 6 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général :16/24327 - N° Portalis 35L7-V-B7A-B2EQC
Décision déférée à la Cour : Jugement du 16 Novembre 2016 - Tribunal de Grande Instance de Paris - RG n° 15/15554
APPELANTE
Société civile IMMOBILIÈRE A... X... prise en la personne de ses représentants légaux
Immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 524 074 036
[...]
Représentée par Me Y... Z..., avocat au barreau de PARIS, toque : P0261
INTIMÉE
CRÉDIT IMMOBILIER DE FRANCE DÉVELOPPEMENT - CIFD, venant aux droits de la BANQUE PATRIMOINE & IMMOBILIER suite à une fusion aborption à effet au 1ermai 2017, prise en la personne de ses représentants légaux
Immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 379 502 644
[...]
Représentée par Me Annie-Claude B... de l'ASSOCIATION BOUHENIC & B... , avocat au barreau de PARIS, toque : R080
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 2 Octobre 2018, en audience publique, devant la Cour composée de:
Madame Françoise CHANDELON, Présidente de chambre
Madame Pascale GUESDON, Conseillère
Monsieur Marc BAILLY, Conseiller
qui en ont délibéré,
Un rapport a été présenté à l'audience dans les conditions prévues par l'article 785 du code de procédure civile.
Greffier, lors des débats : Madame Anaïs CRUZ
ARRÊT :
- contradictoire,
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,
- signé par Madame Françoise CHANDELON, présidente de chambre et par Madame Anaïs CRUZ, greffier présent lors de la mise à disposition.
*****
Vu le jugement du tribunal de grande instance de Paris du 16 novembre 2016 qui, saisi par l'assignation qu'a fait délivrer, le 29 octobre 2015, la SCI A... X... à la société Banque Patrimoine Immobilier d'une action en contestation de l'indication du TEG dans l'offre de prêt immobilier de 1 100 000 euros du 27 avril 2011 qu'elle a accepté le 9mai 2011, destiné à l'acquisition d'un terrain à et l'édification d'une maison d'habitation principale de ses associés qui se sont par ailleurs portés cautions, qui a :
- débouté la SCI A... X... de ses demandes,
- l'a condamnée à payer à la société BPI la somme de 1 600 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
Vu la déclaration d'appel de la SCI A... X... du 2 décembre 2016 ;
Vu les dernières conclusions de la SCI A... X... en date du 19 juin 2018 qui fait valoir, sur le fondement des articles L312-2 et R314-1 du code de la consommation:
- qu'en raison de la défection préjudiciable de la société Edif à laquelle elle avait confié la construction du bien, elle a été contrainte de faire réaliser un audit du financement afin d'envisager un autre financement plus favorable éventuel,
- que le coût total de l'assurance indiquée dans l'offre est erroné en ce qu'il intègre, dans le coût du crédit, la prime d'assurance pour un montant de 95795,15 euros, la banque ayant prélevé un montant supérieur à celui d'une prime nivelée sur toute la durée du prêt alors que la notice d'assurance expose que le taux de la prime est ainsi nivelé, la banque prétendant à tort que ladite prime pourrait être affectée par 'la nouvelle durée totale du prêt' et 'la cessation des garantie pour les emprunteurs à leur 75ème anniversaire', le coût total de l'assurance de 0,40% étant de 110 000 euros, ainsi que l'a montré l'expert judiciaire auquel elle a eu recours, que la banque perçoit la somme de 366,68 euros à titre de prime mensuelle au lieu des 319,32 euros, soit un surcoût mensuel de 47,36 euros depuis le début de l'exécution du prêt,
- que le tribunal a dénaturé la notice qui indique, sans faire la moindre distinction entre les garanties, que le montant de la prime est nivelé alors que le jugement a distingué la garantie décès de celle PTIA pour indiquer que la cessation de la première entraînerait une modification du montant de la prime globale, de sorte que le remboursement du trop perçu est sollicité de même que la limitation des primes à venir à 319,32 euros puisqu'elle tient compte de ce que la banque affirme ne pas percevoir plus que 95 795,15 euros au total,
- qu'après une première période de remboursement à taux fixe nominal de 3,449%, qui a été figé dans l'offre, le taux était variable à compter du second trimestre et que le TEG a été fixé en tenant compte à la fois du premier et du second alors que l'ancien article R313-1 du code de la consommation l'obligeait à ne prendre en compte que le taux d'intérêt de la première période et à l'appliquer jusqu'au terme du crédit,
- qu'au lieu des 4,139% de TEG trouvés par l'expert - ou même de 4,2134% si l'on tient compte des cotisations d'assurance effectives -, c'est un TEG de 3,819% qui a été indiqué dans l'offre, soit une différence de 0,2%, en violation de l'article R.313-1 du code de la consommation, l'expert exposant que le TEG doit se calculer sur des bases certaines connues lors de l'offre et non par 'l'indice de référence publié deux mois avant l'offre', de sorte que la convention d'intérêts est nulle et qu'elle demande en conséquence à la cour :
- d'infirmer le jugement entrepris,
- de fixer le montant des primes d'assurance à la somme de 319,32 euros,
- d'ordonner à la société BPI de lui adresser un nouveau tableau d'amortissement sous astreinte,
- de condamner la banque à lui rembourser la somme de 47,36 euros pour chaque mensualités depuis la première en date du 5 août 2011,
- de juger nulle la convention d'intérêts et de lui substituer le taux légal,
- de condamner la société BPI à lui rembourser la différence entre les sommes perçues et les somme ainsi dues, avec intérêts au taux légal à compter de la msie en demeure du 22 mai 2015,
- de débouter la société BPI de toutes ses demandes,
- de la condamner à lui payer la somme de 10 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
Vu les conclusions en date du 25 juillet 2018 d'intervention volontaire de la société Crédit Immobilier de France Développement venant aux droits de la société Banque Patrimoine Immobilier qui résiste à ces demandes et sollicite la confirmation du jugement outre une somme de 4 000 euros au titre des frais irrépétibles en faisant valoir:
- que les calculs de l'expert mandaté par l'appelante sont erronés sur la prime d'assurance en ce qu'ils ne prennent pas en compte la variation du taux d'intérêt pouvant entraîner, dès le second trimestre, une réduction de la durée totale du prêt et l'éventuelle cessation des garanties et la diminution corrélative de la durée du prêt et donc des primes perçues, que l'indication du nivellement des primes signifie seulement que la somme due de 95795,10 euros a été nivelée sur la durée jusqu'à la date de cessation des garanties comme le montrent les simulations produites aux débats, que l'expert de l'appelant commet une erreur en divisant le coût total de l'assurance par 300 mois sans tenir compte ni de la nouvelle durée du prêt ni des cessations de garanties emprunteurs de chacun des quatre associés à leur 75ème anniversaire d'autant que la révision de l'intérêt est trimestrielle mais celle des mensualités annuelle, que le jugement a donc eu raison de rejeter la demande au motif qu'il n'était pas démontré que les primes perçues aient excédé celles prises en compte dans le calcul du TEG,
- qu'il est reproché à la banque de ne pas avoir respecté les dispositions de l'article R.313-1 du code de la consommation en prenant en compte l'indice de référence publié deux mois avant la date de l'offre alors qu'elle n'aurait dû prendre que le taux d'intérêt initial et l'appliquer jusqu'au terme du crédit pour le calcul du TEG mais qu'en vertu de la disposition appliquée, le prêteur doit prendre en compte le taux d'intérêt initial et l'indice de référence connu en retenant qu'ils seraient fixes pendant la durée du prêt, l'indice de référence étant connu au moment de l'offre puisque publié deux mois avant son émission,
- que le fait d'intégrer au montant des intérêts le taux de l'indice connu ne viole pas ces dispositions, une confusion étant opérée par la SCI entre le taux nominal initial de 3,449% et le taux d'intérêts proprement dit dont l'une des composantes est l'indice de référence à la date de l'offre, l'information de l'emprunteur étant complète, que le calcul du TEG intégrant la variation du taux d'intérêt est issu des engagements pris par les banques le 22 mai 2008 à la suite d'un rapport d'information parlementaire, le prêt litigieux étant postérieur, que les conclusions de l'expert sur la prise en compte d'un élément inconnu au moment de l'offre est incompréhensible puisqu'au contraire, le taux et l'indice étaient connus en l'espèce,
- que la SCI produit un nouveau calcul en modifiant le taux d'intérêt de 3,449% au lieu de 3,45% et le point de départ des échéances mai 2011 au lieu de mars 2008 pour affirmer que cela ne change pas le calcul mais, tout comme l'expert auquel elle a eu recours, elle ne tient pas compte des paramètres de l'offre sur les modalités de déblocage fixé au 5 août 2011 et non en mars 2011, ces éléments étant dépourvus de toute force probante, d'autant que l'expert ne part pas du capital disponible sur lequel les intérêts sont exclusivement calculés, et ce, sans explications ;
Vu l'ordonnance de clôture rendue le 11 septembre 2018 ;
MOTIFS
Sur les primes d'assurance
L'offre de prêt prévoit que chacun des quatre associés de la SCI est assuré par l'assurance groupe CNP Assurance pour une quotité Décès-PTIA de 25%, pour une quotité ITT de 25%, représentant un taux de prime de 0,400% sur une assiette initiale de la prime de 275 000 euros.
C'est par de justes motifs et calculs que le tribunal a démontré que la prime mensuelle perçue initialement de 366,68 euros était conforme aux termes de l'offre de prêt tels qu'ils définissent l'assiette et le taux de la prime et de la notice d'assurance, laquelle énonce que 'le montant de la prime mensuelle de chaque personne assurée est calculée sur la base du taux de prime indiqué dans l'offre de prêt ou les conditions d'assurance émises après décision de l'assureur multiplié par la quotité garantie et divisé par douze' dès lors que le taux de prime et l'assiette initiale de la prime pour chacun des quatre assurés est de 0,40% de 275 000 euros , de sorte que le montant de la prime mensuelle de chaque personne assurée doit s'élever à (0,40 % x 275 000 euros / 12) = 91,67 euros, ce qui donne un montant mensuel de la prime totale de ( 91,67 € x 4 ) = 366,68 euros.
C'est également à bon droit que le tribunal a relevé que la SCI ne démontrait pas que les primes versées excédaient le coût annoncé de l'assurance dans l'offre à hauteur de 95 795,15 euros et que le tableau d'amortissement, actualisé au 4 mars 2016 produit aux débats par la Crédit du Nord en tenant compte du raccourcissement de la durée du prêt entraîné par la révision du taux d'intérêt montre, selon les prévisions possibles à cette date, que les cotisations d'assurance s'élèveraient à la somme totale de 88 553,22 euros, la durée de perception des cotisations d'assurance étant tributaire non pas du capital restant dû puisque les primes sont nivelées et calculées par rapport au capital initial - sous réserve de ce qui suit quant aux garanties - mais de la durée totale pendant laquelle il est amorti.
Le tribunal a également observé, selon ce tableau, que la prime d'assurance de 366,68 euros baisse à 275,01 euros à compter de la 224ème mensualités correspondant au 75 ème anniversaire de l'un des assurés puis à 183,34 euros à compter de la 238ème échéance correspondant au 75 ème anniversaire d'un autre assuré, et ce, sans méconnaître les stipulations de la notice d'assurance, puisque si celle-ci prévoit, de manière générale, un nivellement du taux des primes sur la durée du prêt à son article 11, elle mentionne expressément, en son article 10, que la garantie ITT cesse soit lors de la retraite soit au du 65ème anniversaire et que la garantie PTIA cesse au 65ème anniversaire mais, toutes deux 'sans entraîner de modification du montant de la prime globale', alors qu'une telle mention n'est pas indiquée pour la cessation de la garantie décès, qui peut donc entraîner une baisse de prime au 75ème anniversaire.
En tout état de cause, la calcul de la prime perçue est conforme aux stipulations de la police comme indiqué ci-dessus et seule l'indication de l'offre de prêt sur le coût total du crédit, et spécialement du coût total de l'assurance peut être mise en doute puisque si le contrat de prêt devait s'exécuter en tenant compte des prévision initiales réputées s'exécuter jusqu'au terme prévu, les primes auraient été non pas de 95 795,15 euros comme indiqué dans l'offre - sans que la banque ne s'explique sur les modalités de fixation de cette somme - mais de :
- 223 x 366,68 = 81 769,64 euros,
+ 14 x 275,01 = 3 850,14 euros,
+ 63 x 183,34 = 11 550,42 euros,
300 97 170,20 euros.
Il en résulte que ce n'est pas la perception effective des primes, conforme à la police comme vu ci-dessus, qui est erronée, de sorte que la SCI ne peut solliciter - qui plus est de la banque qui ne perçoit les primes que pour le compte de la société d'assurance qui n'est pas dans la cause - le remboursement d'un trop perçu qui n'est pas démontré.
Il n'en résulterait qu'une erreur, effectivement imputable à la banque, dans l'indication du coût global de l'assurance au sein du coût total du crédit figurant dans l'offre de prêt.
A cet égard, il n'est pas allégué que le contrat de prêt revêtirait un caractère professionnel l'excluant du champ d'application des articles L.312-1 et suivants du code de la consommation et, tout au contraire, l'offre de prêt est expressément soumise à ses articles L.312-10 et suivants.
Or, l'article L.312-33 du code de la consommation, dans sa rédaction antérieure à la loi du 17 mars 2014, énonce que 'le prêteur (ou le bailleur) qui ne respecte pas l'une des obligations prévues' à l'article L.312-8 - lequel prévoit précisément l'indication du coût total du crédit parmi lequel celui de l'assurance obligatoire - 'pourra être déchu du droit aux intérêts, en totalité ou dans la proportion fixée par le juge'.
Ce texte spécial déroge nécessairement, pour les prêts immobiliers régis par les articles L312-2 et suivants anciens du code de la consommation, aux dispositions générales posées par l'article 1907 du code civil, lequel sanctionne erronée la nullité l'absence de prescription d'un taux d'intérêt et, par extension d'un TEG, dont l'irrégularité éventuelle est assimilée à une absence.
Ainsi, la SCI ne saurait, sauf à vider de toute substance les dispositions d'ordre public des articles L.312-1 et suivants du code de la consommation, solliciter la nullité de la stipulation conventionnel d'intérêts lorsqu'elle critique, comme en l'espèce, l'indication du coût total du crédit dans l'offre et seule la déchéance, qui n'est pas demandée en l'espèce puisque la SCI conclut exclusivement à la nullité, est encourue.
En conséquence il y a lieu de débouter la SCI de toutes ses demandes du chef de la perception des primes d'assurance et de l'indication du coût total de l'assurance dans l'offre de prêt.
Sur le caractère erroné du TEG
De la même manière, l'indication erronée du TEG dans l'offre au motif, qu'en violation alléguée des dispositions de l'article R.313-1 du code de la consommation selon lequel 'pour les contrats de crédit comportant des clauses qui permettent des adaptations du taux d'intérêt et, le cas échéant, des frais entrant dans le taux effectif global mais ne pouvant pas faire l'objet d'une quantification au moment du calcul, le taux effectif global est calculé en partant de l'hypothèse que le taux d'intérêt et les autres frais resteront fixes par rapport au niveau initial et s'appliqueront jusqu'au terme du contrat de crédit', le taux d'intérêt pris en compte dans l'offre, dans l'hypothèse d'un taux variable, n'était pas celui du niveau initial est exclusivement sanctionné par la déchéance, en tout ou partie, du droit de la banque aux intérêts qui n'est pas sollicitée en l'espèce.
En conséquence, le jugement doit être confirmée et il y a lieu de condamner la SCI A... X... aux dépens d'appel, l'équité commandant de ne pas prononcer de condamnation au titre des frais irrépétibles.
PAR CES MOTIFS
Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;
Dit n'y avoir lieu à condamnation en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne la SCI Immobilière A... X... aux dépens d'appel.
LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE
