Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 7
ARRÊT DU 08 NOVEMBRE 2018
(n° , 16 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 17/10859 - N° Portalis 35L7-V-B7B-B3NYG
Décision déférée à la Cour : Jugement du 27 Mars 2017 -Juge de l'expropriation de CRETEIL - RG n° 16/00177
APPELANTE
LA SOCIÉTÉ MIROITERIE BITTON BMV
N° SIRET : 317 218 162 00061
[...]
Représentée par Me Philippe X..., avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : 38
INTIMÉES
SOCIÉTÉ D'AMÉNAGEMENT ET DE DÉVELOPPEMENT DES VILLES ET DU DÉPARTEMENT DU VAL DE MARNE
N°SIRET 341 214 97100010
[...]
Représentée par Me Michaël Y... de l'AARPI DS AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : T07, substitué par Me Xavier Z..., avocat du même cabinet
DIRECTION DÉPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES DU VAL DE MARNE - COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT
[...]
Représentée par M. Stéphane A..., en vertu d'un pouvoir général
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 20 Septembre 2018, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Hervé LOCU, président de chambre, chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Monsieur Hervé LOCU, président
Madame Marie MONGIN, conseillère
Madame Marie-José BOU, conseillère
Greffier, lors des débats : Mme Isabelle THOMAS
ARRÊT :
- contradictoire
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Hervé LOCU, président et par Isabelle THOMAS, Greffière présente lors du prononcé.
Exposé :
Par arrêté préfectoral en date du 11 juillet 2011, a été déclarée d'utilité publique l'acquisition des immeubles et droits réels immobiliers au profit de la SADEV 94 (Société d'aménagement et de développement des villes du département du Val-de-Marne) nécessaires à la réalisation de la zone d'aménagement concertée (ZAC) Ivry-Confluences.
Dans le périmètre de cette ZAC, la Société Miroiterie Bitton est propriétaire de plusieurs lots de copropriété situés aux numéros 110 et 111 [...] (94). Au numéro 110, le lot n°29 de la parcelle cadastrée [...] est constitué de locaux d'activité, d'un hangar, showroom pour une surface de 582 m². Au numéro 111, les lots n°33, 34, 35, 36, 48 et 85, constitués de locaux d'activité, de hangars, d'une maison d'habitation et de caves et d'un local, le [...] lot n°50, avec deux places de parking (lots n°80 et 81) loués à la mairie d'Ivry-sur-Seine: locaux d'activités, hangars.
L'ordonnance d'expropriation relative aux parcelles en cause a été rendue le 02 mars 2015.
Par courrier adressé en recommandé avec accusé de réception le 26 octobre 2015, la Société Miroiterie Bitton a mis en demeure la SADEV 94 de lui notifier son offre d'indemnisation. A défaut de réponse, la Société Miroiterie Bitton a saisi le juge de l'expropriation du Val-de-Marne.
Par jugement du 27 mars 2017, après transport sur les lieux le 13 décembre 2016, celui-ci a :
- fixé l'indemnité totale de dépossession due par la SADEV94 à la Société Miroiterie Bitton à la somme globale de 438926euros, se décomposant comme suit :
- 140452euros au titre de l'indemnité principale;
[98121euros +12436+ 29895,44]
- 109670euros pour frais de déménagement du matériel et des bureaux;
- 5919 euros pour frais de remise en place des systèmes d'aspiration;
[11838 euros (devis produit) x 50%]
- 131685euros pour perte sur salaires et charges;
- 51200euros pour perte de bénéfice;
[(204800euros / 12) x 3 mois]
- sursis à statuer jusqu'à la réalisation de la dépense effective correspondante, sur l'indemnisation au titre du transfert du matériel informatique et de la téléphonie, au titre des frais de publicité et au titre de la perte de fournitures;
- alloué:
- une provision d'un montant de 8496euros sur l'indemnité au titre du transfert du matériel informatique et de la téléphonie;
- une provision d'un montant de 2070euros sur l'indemnité au titre des frais de publicité;
- une provision d'un montant de 227euros sur l'indemnité au titre des frais de publicité;
- dit qu'il appartiendra à la Société Miroiterie Bitton de saisir à nouveau le tribunal aux fins de voir fixer les indemnités définitives;
- débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires;
- condamné la SADEV94 aux dépens ;
- condamné la SADEV94 à verser à la Société Miroiterie Bitton à la somme de 3 500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
La Société Miroiterie Bitton a interjeté appel de cette décision le 04 mai 2017.
Pour l'exposé complet des faits, de la procédure, des prétentions et moyens des parties, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé à la décision déférée et aux écritures :
- déposées au greffe, par la Société Miroiterie Bitton, le 28 juillet 2017, notifiées le 2 août 2017 (AR du 07 août 2017) et le 08 décembre 2017, notifiées le 12 décembre 2017 (AR du 13 décembre 2017), aux termes desquelles elle demande, en définitive, à la cour:
- de la recevoir en son appelet l'en déclarer bien fondée;
- de lui donner acte de ce qu'elle accepte la décision querellée en ce qui concerne:
- l'indemnité principale à hauteur de 140452euros;
- les frais de déménagement du matériel et des bureaux à hauteur de 109670euros;
- les frais de remise en place des systèmes d'aspiration à hauteur de 5919euros;
- réformant le jugement entrepris, deporter les indemnités accessoires à lui revenir aux sommes suivantes:
- 19275euros pour le déménagement de l'informatique et de la téléphonie;
- 100000euros pour le réaménagement des nouveaux locaux;
- 130250euros pour la perte de clientèle, soit 5% du chiffre d'affaires;
[(2605050euros x 5%]
- 15127euros pour les frais de publicité;
- 196385 euros pour la perte sur salaires et charges;
[(942648 /12) x 2,5]
- 131320 euros pour la perte de bénéfices;
[(525280 / 12) x 3]
- 2269euros pour perte de fournitures;
- 7000euros pour autres frais (administratifs, siège social)
- 150000euros pour frais doubles-locaux pendant 1 an;
- 5404euros pour perte de stock;
- surseoir à statuer sur les indemnités de licenciement;
- sur la base de l'article 700 du code de procédure civile, condamner la SADEV94 au paiement de la somme de 7000euros au titre des frais irrépétibles de première instance outre 5000euros pour la procédure d'appel;
- déclarer l'appel de la SADEV sinon irrecevable, en tout cas, mal fondé;
- la débouter de toutes ses demandes, fins et conclusions;
- dire que les devis pour l'évaluation des indemnités accessoires ne doivent pas seulement être produits par les expropriés mais en cas de contestation également par l'expropriant , au visa de l'article 6 de la Convention européenne des droits de l'homme;
- la condamner encore en tous les dépens;
- déposées au greffe, par la SADEV 94, intimée et appelante incidente le 04 octobre 2017, notifiées le 11 octobre 2017 (AR du 16 octobre 2017), aux termes desquelles elle demande à la cour :
- de réformer le jugement entrepris et fixer les indemnités principales et accessoires dues à la Société Miroiterie Bitton de la manière suivante:
- 35563,95 euros au titre de l'indemnité principale pour rupture de droit au bail et recherche d'un local de remplacement;
- 24530,25 euros pour le bail datant du 10 novembre 1999;
[(98121 euros / 12 mois) x 3 mois x 1 an]
- 2559,84euros pour le bail datant du 1er septembre 1997;
[(10239,36 euros / 12 mois) x 3 mois]
- 7473,86 euros pour le bail datant du 1er février 1983;
[(29895,44 euros / 12 mois) x 3 mois]
- au titre des indemnités accessoires:
- à titre principal:
- 107500 euros au titre du déménagement du matériel et bureaux;
- 8496 euros au titre des frais liés au transfert du matériel informatique et téléphonique;
- 2050 euros au titre des frais de publicité;
- 131685 euros pour perte sur salaires et charges (1,5 mois);
- 51192 euros pour perte de bénéfices (3 mois);
- 227 euros pour perte sur fournitures;
- à titre subsidiaire :
- 109480euros au titre du déménagement du matériel et bureaux;
- 14256euros au titre des frais liés au transfert du matériel informatique et téléphonique;
- 3550,80euros au titre des frais de publicité;
- 131685 euros pour perte sur salaires et charges (1,5 mois);
- 51192 euros pour perte de bénéfices (3 mois);
- 227 euros pour perte sur fournitures;
- adressées au greffe, par le commissaire du gouvernement, le 03 octobre 2017, notifiées le 25 octobre 2017 (AR du 31 octobre 2017), aux termes desquelles il demande à la cour de fixer les indemnités accessoires aux vues de la présentation de devis.
Motifs de l'arrêt :
- sur la recevabilité des conclusions
Aux termes de l'article R311-26 du code de l'expropriation créé par décret N°2014-1635 du 26 décembre 2014, l'appel étant du 4 mai 2017 ,à peine de caducité de la déclaration d'appel, relevée d'office, l'appelant dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu'il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la déclaration d'appel.
À peine d'irrecevabilité, relevée d'office, l'intimé dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu'il entend produire dans un délai de deux mois à compter de la notification des conclusions de l'appelant. Le cas échéant, il forme appel incident dans le même délai et sous la même sanction.
L'intimé à un appel incident ou un appel provoqué dispose, à peine d'irrecevabilité relevée d'office, d'un délai de deux mois à compter de la notification qui en est faite pour conclure.
Le commissaire du gouvernement dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et l'ensemble des pièces sur lesquelles il fonde son évaluation dans le même délai et sous la même sanction que celle prévue au deuxième alinéa.
Les conclusions et documents sont produits en autant d'exemplaires qu'il y a de parties, plus un.
Le greffe notifie à chaque intéressé et au commissaire du gouvernement, dès leur réception, une copie des pièces qui lui sont transmises.
En l'espèce les conclusions de la société Miroiterie Bitton du 28 juillet 2017, de la SADEV 94 du 4 octobre 2017 et du commissaire du gouvernement du 3 octobre 2017 ont été adressées ou déposées dans les délais légaux ; les conclusions de la société Miroiterie Bitton sont en réplique à l'appel incident de la SADEV 94, ne formulent pas de demandes nouvelles ou de moyens nouveaux, et sont donc recevables au delà des délais initiaux.
Les documents produits viennent uniquement au soutien des mémoires complémentaires.
- au fond
La Société Miroiterie Bitton soutient que:
- le premier juge a fait une inexacte appréciation de la qualité des locaux (bureauxde 86 m² omis, showroom, noté sur le procès-verbal mais omis dans l'évaluation, vitrine de plus de 10 mètres de long);
- deux quittances de loyer correspondant aux baux passés par la SCI Amselemétablissent le montant du loyer actuel;
- ses locaux se situent sur un lieu de passage obligé à proximité de la Plate-forme du bâtiment et du boulevard périphérique, ce qui emporte qu'il existe une clientèle de passage incontournable; la situation très favorable avait d'ailleurs était soulignée par le juge ayant eu à connaître de l'évaluation du fonds de commerce de la société Miroiterie Bitton qui occupait précédemment les lieux; ce qui était favorable pour cette société Miroiterie Bitton l'est nécessairement pour elle; les perturbations importantes que connaît la circulation automobile dans le quartier en raison des travaux engendrés par l'opération de rénovation ne peuvent justifier des évaluations minorées; l'indemnité pour perte de clientèle, admise pour son prédécesseur est ainsi justifiée;
- il est convenu que son loyer étant supérieur à la valeur théorique du marché, il ne pouvait exister de droit au bail, ce qui a pour conséquence de supprimer tout abattement pour occupation concernant le propriétaire; le commissaire du gouvernement reconnaît le principe de ce qu'en cas d'indemnisation pour frais de recherche de nouveaux locaux, la jurisprudence la plus courante retient un an de loyer; procéder à une indemnisation à partir du nombre d'années de loyers restant à courir est hors de propos; en outre, à l'égard du propriétaire, la SADEV procède à un abattement pour occupation extrêmement important au regard duquel la proposition formée en l'espèce est dérisoire;
- le principe du sursis à statuer ne peut que rester exceptionnel ,dès lors que l'article 545 du code civil précise que l'indemnité doit être juste et préalable et qu'elle conditionne le départ des expropriés; il ne lui appartient pas de faire l'avance des fonds pour pourvoir se remettre en semblable état puisque la fixation et le paiement de l'indemnité doivent être préalables au départ; l'indemnité de première instance n'ayant pas été payée, elle a saisi le juge de l'expropriation aux fins d'obtenir le paiement de 50% des offres de l'expropriant; néanmoins, aucun texte ne lui permet de contraindre l'expropriant à lui verser toute l'indemnité; une incertitude réelle quant à la date effective du départ est persistante; le nombre de jours de travail perdus par le dirigeant est impressionnant depuis le début de l'opération (contacts avec la SADEV, démarches pour l'obtention des devis, recherche de nouveaux locaux...);
- elle a présenté divers devis afin de justifier sa demande pour frais de transfert du matériel informatique et de téléphonie; pour refuser cette demande, le juge fait état du faible nombre de postes informatiques ,alors même qu'il en existe 7; la SADEV se contente de contester les devis sans apporter la preuve contrairequi lui incombe; tous les locaux proposés à la location et réunissant les critères de localisation et de surface similaires à ceux des locaux actuels nécessitent un réaménagementà évaluer à 100 euros du m²;
- concernant les frais de publicité, le mailing indispensable, doublé de contacts téléphoniques pour les 15000clients,ainsi que la nécessité de réaliser des panneaux pour le nouveau bâtiment comme il en existe dans les locaux actuels justifient le montant du devis présenté;
- sur l'indemnité pour perte de fournitures, la provision allouée est insuffisante; le devis présenté fait état de frais plus élevés; la SADEV soutient qu'une telle indemnité ne peut être allouée que sur présentation d'un état de stock; l'absence de connaissance de la date de départrend impossible l'établissement d'un état de stock; elle présente par ailleurs une demande supplémentaire sur la perte de son stock; au bilan 2016, l'état du stock s'élève à 54045,74 euros; il ne s'agit en aucun cas d'une demande nouvelle; elle est libre de modifier l'articulation et d'augmenter ses demandes;
- la perte sur salaires et charges est importante; elle sera contrainte d'utiliser son personnel pour le déplacement extrêmement minutieux des stocks de vitrerie et de miroirs; les devis de déménagement ne tiennent pas compte de ces opérations; une partie des employés devra se partager entre les nouveaux et les anciens locaux, de telle sorte qu'il y aura nécessairement une baisse de productivité;
- concernant les pertes sur salaires et charges et la perte de bénéfices, l'indemnisation devant intervenir à la date la plus proche possible de tout départ, l'évaluation doit s'effectuer sur la dernière année et non sur la moyenne des trois dernières années;
- elle devra poursuivre son activité dans les locaux actuels en parallèle du réaménagement des nouveaux locaux afin de ne pas connaître de rupture; cela entraîne un doublement de ses frais sur une période estimée à 1 an (loyer, assurance, abonnements de fourniture et consommation d'eau et d'électricité);
- elle sera également amenée à exposer d'autres frais lors de son départ,que ce soit les frais administratifs, de réexpédition du courrier postal, d'impression de nouveaux documents commerciaux ou encore les frais de transfert constitués par la modification des statuts, la publication dans un journal d'annonces légales,ainsi que les émoluments des greffiers des tribunaux de commerce;
La SADEV 94 réplique que:
- compte tenu de la nature et de la spécificité de l'activité exercée, la réinstallation de la société Miroiterie Bitton est possible dans un périmètre lui permettant de conserver sa clientèle ,d'autant qu'elle intervient dans des lieux très divers;
- le loyer actuel étant supérieur au loyer théorique de marché, le différentiel de loyer est nul, de sorte que la société Miroiterie Bitton ne peut prétendre qu'à une indemnité pour rupture de droit au bail et recherche d'un local de remplacement; ce préjudice s'élève à trois mois de loyers par année restant à courir; or, en l'espèce, seul un des trois baux dont bénéficie la société Miroiterie Bitton n'est pas arrivé à son terme à la date du jugement de première instance; pour les deux autres, qui peuvent être dénoncés à tout moment, le préjudice s'élève à trois mois de loyer indépendamment des années restant à courir;
- sur les frais de remise en route et de réglage des machines, la société Miroiterie Bitton ne démontre pas qu'il faille recourir à un tiers pour remettre en route et régler le matériel; quant aux montants des devis présentés, ils incluent les frais de déplacement des société Miroiterie Bitton choisis hors région parisienne , alors même qu'il existe des professionnels compétents à proximité;
- pour les frais de 'remise en place des systèmes d'aspiration', les frais liés à l'informatique et à la téléphonie, il apparaît dans les devis produits qu'il s'agit en réalité de l'acquisition à neufde ce matériel; or, la société Miroiterie Bitton ne démontre pas que les matériels qu'elle utilise ne pouvaient pas être transférés; les frais d'audit pour répertorier tous les équipements et les tâches à réaliser apparaissent disproportionnés;
- les frais de réaménagement des nouveaux locaux sont demandés sans production de deviset devront être rejetés;
- pour que la perte de clientèle soit retenue, il doit être fait preuve de l'existence d'une clientèle locale, attachée à la personne et de l'impossibilité de se réinstaller à proximité; la société Miroiterie Bitton ne démontre nullement qu'elle dispose d'une clientèle de proximité; eu égard à la spécificité de son activité, le nombre élevé de clients (15 000) est incompatible avec la notion de clientèle de proximité; la société Miroiterie Bitton ne démontre pas non plus que son éviction aurait pour conséquence irrémédiable la perte de clientèle; en outre, la perte potentielle de clientèle invoquée est incertaine et n'entre donc pas dans les préjudices indemnisables au titre de l'article L.321-1 du code de l'expropriation;
- les frais de publicité sont disproportionnés eu égard aux démarches à accomplir; un abattement doit être appliqué sur le montant du devis concernant le changement des logos des véhicules et l'installation des panneaux sur la façade qui correspond à du matériel neuf;
- les indemnités pour perte de salaires et charges sont calculées sur la base d'un mois et demi, tenant compte de la moyenne des salaires et charges sur les trois derniers exercices;
- pour la perte de bénéfices, les résultats des trois derniers exercices sont à prendre en compte;
- si la nécessité de réaliser de nouvelles cartes de visite et de nouveaux papiers à entête est acquise , la société Miroiterie Bitton ne justifie pas qu'il faille imprimer autant d'exemplaires qu'il en apparaît sur le devis au regard de son stock actuel; à défaut de ramener le devis à sa juste proportion, l'indemnisation aura pour effet de lui faire supporter la charge du renouvellement d'un stock épuisé;
- la demande d'indemnisation couvrant les frais administratifs, de réexpédition et d'impression de nouveaux documents commerciaux est redondante avec les frais de publicité; les demandes liées au transfert du siège social et à la modification des statuts, sans élément justificatif, apparaît démesurée au regard des informations recueillies sur le site infogreffe.fr;
- la demande au titre du doublement des locaux renvoie à un préjudice incertain difficilement quantifiable dans la mesure où la durée des opérations de transfert n'est pas déterminable; la société Miroiterie Bitton évalue cette durée arbitrairement à 1 an;
Le commissaire du gouvernement observe que les demandes accessoires doivent faire l'objet de devis.
SUR CE
Aux termes de l'article 17 de la déclaration des droits de l'homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n'est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l'exige évidemment, et sous la réserve d'une juste et préalable indemnité.
L'article L321-1, du code de l'expropriation dispose que les indemnités allouées doivent couvrir l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation.
Conformément aux dispositions de l'article L322-2, du code de l'expropriation , les biens sont estimés à la date de la décision de première instance , seul étant pris en considération - sous réserve de l'application des articles L322-3 à L322-6 dudit code - leur usage effectif à la date définie par ce texte.
L'appel de la société Miroiterie Bitton ne porte pas sur l'indemnité principale, les indemnités pour frais de recherche de nouveaux locaux, pour frais de déménagement du matériel et des bureaux, pour frais de remise en place des systèmes d'aspiration, mais sur les points suivants :
'principe du sursis à statuer,
'indemnité pour perte de salaire et charges,
'indemnité pour perte de bénéfices,
'indemnité pour perte de clientèle,
'frais liés à la nécessité de doubles locaux pendant un an,
'frais de réaménagement des nouveaux locaux,
'frais divers liés au non-renouvellement du bail,
'frais irrépétibles.
L'appel incident de la SADEV 94 porte sur l'indemnité principale, et sur les indemnités accessoires sur les points suivants :
'déménagement matériel et bureau,
'frais liés au transfert de matériel informatique et téléphonique,
'frais de publicité,
'perte sur salaires et charges (1,5 mois) ,
- perte de bénéfices(3 mois),
-perte sur fournitures.
et aucune contestation n'existe au titre de la demande de statuer définitivement à l'exception des indemnités de licenciement , et au titre des frais de déménagement du matériel et des bureaux
S'agissant de la date de référence, les parties s'accordent toutes à la situer au 9 avril 2015, s'agissant du droit de préemption urbain , s'agissant de la date de la dernière révision du PLU.
Le jugement sera donc confirmé sur ce point.
S'agissant des données d'urbanisme, le bien est situé en zone UIC.
Pour ce qui est de la nature du bien, de son usage effectif et de sa consistance, les parties s'accordent sur le fait que la totalité de l'immeuble en copropriété situé [...] n'a pas encore été transférée à SADEV 94 , en particulier le lot N°29 occupé par la société Miroiterie Bitton et sur les superficies :
- au [...]: lot 29, parcelle AU N°110:582m²
-111 [...] : lots N°33,35,36,48,85: 368 m²
La société Miroiterie Bitton indique qu'elle s'en rapporte au procès verbal de transport , en soulignant que le premier juge a fait une inexacte appréciation de la qualité des locaux du 110 [...] qui comprennent des bureaux( 86m²), un showroom et une vitrine de plus de 10 m de long.
Le bien est situé à l'est de la commune d'Ivry sur Seine , à proximité des anciens entrepôts du BHV, à 10 mn environ du RER C.
S'agissant de la date à laquelle le bien exproprié doit être estimé c'est celle de la première instance, soit le 27 mars 2017.
1° sur l'indemnité principale
La société Miroiterie Bitton exploite le fonds de commerce sis 110 et 111[...] [...] en vertu des baux suivants :
-bail commercial du 10 novembre 1999, renouvelé le 1° octobre 2008 pour une durée de 9 ans avec un loyer initial de 93120 euros HT HC par an et un loyer actuel contesté par SADEV 94 de 98121 euros
-bail commercial du 1° septembre 1997, modifié par avenant du 1° décembre 2006, pour une durée de 9 ans avec un loyer initial de 10239,36 euros HT HC par an et un loyer actuel de 12436 euros
- bail commercial du 1° février 1983 modifié par avenant du 4 février 1998 avec un loyer initial de 38996,46 euros HT HC par an et un loyer actuel réellement versé de 29895,44 euros.
Les parties s'accordent sur la nature de l'indemnité d'éviction à revenir à la société Miroiterie Bitton , calculée d'après la valeur du droit au bail; sur le fait que le loyer actuel est supérieur au loyer théorique marché , de sorte que le différentiel de loyer est nul et que la société Miroiterie Bitton ne peut prétendre qu'a une indemnité pour rupture du droit au bail et recherche d'un local de remplacement.
Le premier juge a retenu une année de loyer selon la jurisprudence habituelle et la proposition du commissaire du gouvernement de 98121+12436+29895,44=140452 euros;
La société Miroiterie Bitton n' a pas interjeté appel sur l'indemnité principale.
La SADEV 94, appelante incidente, indique que seul le bail du 10 novembre 1999 renouvelé le 1° octobre 2008 pour commencer à courir le 11 novembre 2008 pour se terminer le 10 novembre 2017 n'est pas arrivé à son terme, et que l'indemnisation sera de: (98121/12) X3X1=24530,25 euros.
Pour les deux autres baux, ceux ci ont été reconduits tacitement et le préjudice évalué à 3 mois de loyer est de 2559,84 euros pour celui du 1° septembre 1997 et de 7473, 86 euros
soit au total la somme de 34563,95 euros.
Aux termes de l'article L322-1 du code de l'expropriation, le juge fixe le montant des indemnités d'après la consistance des biens à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété, soit en l'espèce le 2 mars 2015.
A cette date le bail du 1° septembre 1997 a fait objet d'un 1° avenant(pièce N°11), mais qui ne concerne pas la durée du bail et celui du 1° février 1983 a fait l'objet également d'un avenant(pièce N°12), mais qui concerne uniquement le loyer et en l'absence d'autres pièces versées par la société Miroiterie Bitton ceux - ci sont arrivés à leur terme.
Aux termes de l'article L145-9 du code de commerce modifié par la loi du 6 août 2015, s'agissant du bail commercial, à défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail par écrit se prolonge tacitement au delà du terme fixé par le contrat. Au cours de la tacite reconduction, le congé doit être donné au moins six mois à l'avance et pour le dernier jour du trimestre civil.
En conséquence comme l'indique la SADEV 94 , ces baux peuvent être dénoncés à tout moment, sans avoir à respecter la période triennale, sous réserve du respect du délai susvisé.
En conséquence il convient d'infirmer le jugement déféré et de retenir:
- bail du 10 novembre 1999 renouvelé le 1° octobre 2008 pour se terminer le 10 novembre 2017 soit en retenant la durée restant à courir à la date du jugement:(98121euros /12)X3 X1=24530,25 euros
-bail du 1° septembre 1997:préjudice évalué comme habituellement à 3 mois de loyers: (10239,36 euros/12)X3=2559,84 euros
- bail du 1° février 1983: préjudice évalué comme habituellement à 3 mois de loyers : (29895,44euros/12)X3=7473,86 euros
soit un total de 24530,25+2559,84+7473,86=34563,95 euros
2° sur les indemnités accessoires
A- sur les indemnités de licenciement
Aux termes de ses dernières conclusions de première instance la société Miroiterie Bitton a sollicité de surseoir à statuer sur les indemnités de licenciement.
Aux termes du jugement la SADEV 94 n'a pas conclu sur ce point.
Le premier juge a omis de statuer sur cette demande.
En appel la société Miroiterie Bitton demande dans le dispositif de ses conclusions de surseoir à statuer sur les indemnités de licenciement; la SADEV 94 n'a pas conclu sur ce point, ni le commissaire du gouvernement.
Aux termes de l'article 463 du code de procédure civile en cas d'appel, tous les points du litige soumis au tribunal sont déférés à la cour, à laquelle il revient de statuer à nouveau et de réparer les omissions éventuelles de statuer.
En conséquence il convient de réparer cette omission matérielle et de surseoir à statuer sur les indemnités de licenciement, en l'absence de justificatifs tel que demandé par la société Miroiterie Bitton .
B- poste non contesté: sur les frais de déménagement du matériel et des bureaux
Les parties ne contestent pas ce poste en appel sur laquelle elle s'étaient mises d'accord pour un montant de 107500 euros.
Le jugement sera donc confirmé sur ce point.
- postes contestés
La société Miroiterie Bitton indique qu'il appartient à la SADEV en cas de contestation de devis d'en produire d'autres, et qu'il appartient à la cour, au visa de l'article 6 de le CEDH, de dire que les devis ne doivent pas seulement être produits par les expropriés mais en cas de contestation par l'expropriant.
Aux termes de l'article L321-1 du code de l'expropriation les indemnités couvrent l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation.
Aux termes de l'article 9 du code de procédure civile , il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétentions et il appartient à la société Miroiterie Bitton qui occupe actuellement le bien exproprié de justifier de la réalité de ses préjudices, la cour appréciant la valeur probante des devis. Il n'y a pas atteinte par cette proportionnalité de cet article 9 à l'article 6 de la CEDH, la cour appréciant les contestations sur les droits de nature civile de la société Miroiterie Bitton .
A sur les frais de remise en route des machines
La SADEV94conteste les 2 devis produits par la société Miroiterie Bitton dans leur principe et à titre subsidiaire dans leur montant. Sur le principe il n'est pas démontré qu'il faille recourir à un tiers pour remettre en route et régler lesdites machines, et s'agissant du montant des devis ,ils émanent l'un d'une société établie dans le département du Nord et l'autre d'un artisan installé dans le département du Rhône qui comprennent des frais de déplacement et d'hébergement, alors qu'il est certain que des professionnels tout aussi compétents se trouvent en région parisienne. Pour le premier devis de la société HACO il existe pas moins de 27 sociétés en région parisienne ayant la même activité et pour le second devis de Monsieur D... pas moins de 33 sociétés exerçant cette activité toujours en région parisienne.
À titre infiniment subsidiaire ils ne pourront être retenus :
'pour le devis la société HACO: 906-516= 390 €
'pour le devis de Monsieur D...: 2350,60-850,60= 1500 €
soit un total de 1890 €.
Au regard de l'activité de la société Miroiterie Bitton , et des devis produits, il est établi qu'elle doit recourir à des tiers pour remettre en route et régler ses machines.
Pour le devis HACO(pièce numéro 19), la société ne démontre pas la nécessité de recourir à ce tiers situé à la Chapelle d'Armentières 59'930, alors que la SADEV94 établit qu'il existe 27 sociétés en région parisienne ayant la même activité.
En conséquence le premier juge a exactement retenu des frais de déplacement ramenés à la somme de 70 € par intervention soit 390 + 70 = 460 €
Pour le devis de Monsieur D... (pièce numéro 20) la société Miroiterie Bitton ne démontre pas la nécessité de recourir à celui-ci qui habite à Saint-Priest 69'803, alors que la SADEV démontre qu'il existe pas moins de 33 sociétés exerçant cette activité en région parisienne.
En conséquence il convient de retenir 25 heures de travail X 60 € de l'heure= 1500 € et des frais de déplacement ramenés à la somme de 70 €=1570 euros.
Le jugement sera donc infirmé et sera retenu pour ce poste la somme totale de 460 €+1570 euros = 2030 €
B sur les frais de remise en place des systèmes d'aspiration
La SADEV 94 indique que la société Miroiterie Bitton produit un devis de la société DIFEMA pour un montant de 11'838 € hors-taxes , pour 3 ensembles d'aspirations des fumées, alors qu'il n'est pas démontré que les matériels qu'elle utilise à cette fin dans les locaux qu'elle occupe actuellement ne pouvaient pas être transférés.
Cependant au regard de l'activité, le devis établit la nécessité d'installer 3 ensembles d'aspirations de fumée (pièce numéro 21), mais en l'absence de production des factures d'achat et de celles relatives à leur entretien, il convient de confirmer le jugement en ce qu'il a exactement en l'absence d'information sur leur vétusté fixé une indemnisation à hauteur de 50 % du devis produit, soit la somme de 5019 €.
C sur les frais liés au transfert du matériel informatique et de la téléphonie
1° audit dans les locaux actuels pour répertorier tous les équipements et les tâches à réaliser: devis la société ADYTEK pour un montant de 4000 € hors-taxes.
Le premier juge a souligné le faible nombre de postes informatiques constaté lors du transport sur les lieux, mais la société Miroiterie Bitton verse aux débats des photographies, qui établissent qu'il en existe 7.
La SADEV 94 indique que les 5 journées d'intervention dans le devis sont disproportionnées et qu'il convient en conséquence de les ramener à 2 journées soit à la somme de 1600 € hors-taxes.
Au regard du devis produit (pièce numéro 22), et de l'importance du transfert, il convient de retenir la somme de 4000 € hors-taxes.
2° installations des câblages téléphoniques et informatiques dans les nouveaux locaux : devis de la société ADYTEK pour un montant de 11'870 € hors-taxes
La SADEV94 indique qu'elle ne conteste pas le premier poste du devis (pièce numéro 23), pour un montant de 8100 € hors-taxes, mais elle demande que soit appliquée s'agissant de l'acquisition de matériel un abattement pour vétusté de 60 % en ramenant son montant à la somme de 3240 €.
Au regard des postes détaillés dans le devis, il convient de le retenir, et compte tenu de l'absence d'information sur la vétusté du matériel actuel, et s'agissant de la fourniture d'équipements neufs, avec une réfaction de 30 % et de retenir la somme de 8309 €.
3° installations d'une nouvelle téléphonie : devis la société ADYTEK pour un montant de 4100 € hors-taxes
La SADEV 94 indique que ce devis prévoit l'acquisition d'une nouvelle téléphonie équipée de 10 appareils, leur configuration , la formation du personnel et l' utilisation. Elle indique qu'il est pas démontré que la société Miroiterie Bitton ne puisse conserver sa téléphonie actuelle qui pouvait être transférée dans les nouveaux locaux, et qu'à tout le moins un abattement pour vétusté 60 % devait être appliqué.
Au regard du devis (pièce numéro 24), et la nécessité de faire l'acquisition d'appareils adaptés aux nouveaux locaux, il convient de retenir le devis, en appliquant une réfaction de 30 %,pour tenir compte der la vétusté du matériel actuel soit la somme de 2870 €.
4° installations et paramétrages du matériel informatique dans les nouveaux locaux : devis de la société ADYTEK pour un montant de 5200 € hors-taxes
La SADEV 94 indique qu'il s'agit de l'acquisition d'un nouveau matériel et de sa configuration et qu' il n'est pas démontré que la société ne pouvait conserver son matériel informatique actuel.
Au regard du devis détaillé (pièce numéro 25) et de la nécessité de faire l'acquisition d'appareils adaptés aux nouveaux locaux, il convient de le retenir avec une réfaction de 30% pour la vétusté soit la somme de 3640 €.
5° déménagement du copieur ces box : devis la société DOCLINE pour un montant de 456€ hors-taxes
La SADEV 94 ne contestant pas ce poste, il sera retenu ce devis (pièce numéro 26), pour un montant de 456 € hors-taxes.
Le total s'élève donc à la somme de 4000=8309+2870+3640+456=19275 euros.
Le jugement sera infirmé en ce sens.
D sur le réaménagement des nouveaux locaux
La société Miroiterie Bitton sollicite une somme de 100'000 € en indiquant que l'aménagement de locaux bruts de décoffrage génère des frais extrêmement importants et que la demande avec un coût moyen de 100 € le mètre carré n'est pas disproportionnée.
Cependant comme devant le premier juge, la société ne produit aucun devis et en application de l'article 9 du code de procédure civile, ne démontre pas son préjudice.
Il convient en conséquence de confirmer le jugement en ce qu'il a débouté la société sur ce poste.
E sur la perte de clientèle
La SADEV 94 conclut à la confirmation du débouté, tandis que la société Miroiterie Bitton sollicite une perte de clientèle s'appréciant à 5 % du chiffre d'affaires ,soit la somme de 130'250 € .
La société Miroiterie Bitton indique que sa clientèle était constituée de syndics d'immeuble, de particuliers, d'entreprises, d'hôtels , que de nombreux clients se situent à Paris, avec depuis l'origine de la société soit 37 ans un nombre de clients bien supérieur à 15'000. Elle bénéficie d'un show-room au 110 [...] et le transfert quelque soit le lieu de réinstallation emportera nécessairement une perte de clientèle.
Il est établi la présence d'un show-room avec un espace de 78 m² ouvert du lundi au vendredi de 8 heures à 12 heures et de 13 heures à 17 heures, comme cela apparaît sur le site, et la preuve d'une clientèle de passage, à savoir des ventes sur place correspondant à la somme de 60'691 € soit 2,5 % du chiffre d'affaires.
Il convient donc de retenir une perte de clientèle fixée à 3 % du chiffre d'affaires soit la somme de 2'605'050 €X3/100= 78'151,50 euros.
Le jugement sera infirmé en ce sens.
F sur les frais de publicité
La société sollicite d'abord une somme de 10'000 € pour l'envoi de mailing à tous les clients et pour les contacts téléphoniques.
Au regard de l'activité et du nombre de clients de 15'000, si le principe du préjudice est acquis, en l'absence de devis, il convient de lui allouer uniquement une somme forfaitaire de 1500 €.
La société sollicite la somme de 5127 € pour le changement des locaux des véhicules et faire installer des panneaux sur la surface des nouveaux bâtiments, selon le devis la société LECERF.
La SADEV 94 demande d'appliquer un abattement de 60 % sur le devis qui concerne du matériel neuf.
Les adhésifs sur les véhicules employés la société devront être changés pour y apposer les nouvelles coordonnées de la société et au vu du devis il convient de retenir la somme de 5127 € conformément aux devis (pièce numéro 30).
Soit la somme totale de : 1500 €+ 5127 €= 6627 €
Le jugement sera infirmé en ce sens
G sur l'indemnité pour perte sur salaires et charges
La SADEV 94 demande la confirmation du jugement qui a retenu le principe du préjudice, s'est fondé sur les 3 derniers exercices comptables, et a calculé une indemnité correspondant à un mois et demi de rémunération de ce personnel.
La société Miroiterie Bitton demande de retenir 2,5 mois pour la perte de salaire et charges soit la somme de 228'720 €, en se basant sur l'année 2015.
Le principe du préjudice n'étant pas contesté, il convient de retenir comme habituellement, au vu des pièces produites les 3 derniers exercices comptables 2014, 2015 2016, et non uniquement la dernière année , avec un mois et demi de rémunération des personnels.
Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a exactement fixé l'indemnisation à la somme de 131'685 €.
H sur l'indemnité pour perte de bénéfices
La SADEV 94 ne conteste pas le principe du préjudice mais demande de retenir les résultats des 3 derniers exercices et de confirmer le jugement.
La société Miroiterie Bitton demande de retenir la dernière année la plus proche du départ soit la somme de 130'300 €.
Il y a lieu comme habituellement de retenir la moyenne par rapport au bénéfice moyen sur les 3 derniers exercices comptables et non uniquement la dernière année, soit la somme arrondie de (204'800 €/12)X3= 51'200 €.
Le jugement sera confirmé en ce sens.
I indemnité pour perte de fournitures
La SADEV 94 demande de retenir uniquement 10 % du devis proposé, soit la somme de 237€, car il ne lui appartient pas de supporter la réalisation de cartes de visite et papier à en-tête qui auraient dues être en tout état de cause imprimés à l'épuisement dudit stock.
La société Miroiterie Bitton demande une somme de 5404 € au titre de la perte de stock, en indiquant qu'il ne s'agit pas une demande nouvelle.
Les indemnités accessoires peuvent être demandées pour la première fois en appel, mais en l'espèce dans les conclusions du 28 juillet 2017 déposées dans le délai légal de l'article R311- 26 du code de l'expropriation la société Miroiterie Bitton sollicite la somme de 2269,62 euros HT, et dans ses conclusions du 8 décembre 2017 déposées hors du délai légal, elle sollicite la somme de 5404 euros.
Cependant cette demande intégrée dans les motifs des conclusions au titre de la perte sur fournitures, mais distincte dans le dispositif des conclusions qui seul lie la cour en application de l'article 954 du code de procédure civile est irrecevable, car il si elle est présentée comme une majoration de la demande initiale, il s'agit comme cela figure dans le dispositif d'une demande nouvelle, formulée dans des conclusions complémentaires présentées hors délai, qui est irrecevable.
En conséquence (pièce numéro 32),il sera statué sur la demande formulée dans les conclusions initiales du 28 juillet 2017 et il convient de retenir le devis avec une réfaction de 50 % ,car la société Miroiterie Bitton ne peut qu'en établir à l'épuisement du stock, soit la somme de 2269,62 euros / 2=1134,80 euros.
J- sur les autres frais liés au non renouvellement du bail, la SADEV 94 demande la confirmation du débouté.
La société Miroiterie Bitton indique qu'elle demande la somme de 2000 € au titre des frais administratifs, des frais de réexpédition du courrier postal, des frais d'impression de nouveaux documents commerciaux et qu'il n'y a pas lieu de produire de devis à cet égard, car il s'agit de sommes normales.
Elle sollicite en outre en ce qui concerne les frais de transfert constitué par la modification des statuts, la publication dans un journal d'annonces légales un montant de 5000 €.
Le principe du préjudice n'est pas contestable au regard des émoluments des greffiers des tribunaux de commerce fixés par décret en conseil d'État pour la modification des statuts, pour la publication dans un journal d'annonces légales, il y a lieu de retenir une somme de 2500 €.
Le jugement sera infirmé en ce sens.
K- sur les frais liés à la nécessité de doubles locaux pendant 1 an
La SADEV 94 demande la confirmation du débouté s'agissant d'un préjudice incertain.
La société Miroiterie Bitton demande à ce titre la somme de 150'000 € correspondant à la période d'un an, où elle supportera un doublement de ses frais en ce qui concerne le loyer, l'assurance des locaux, les abonnements de fournitures d'eau et d'électricité et une double consommation partielle d'énergie et d'eau.
Aux termes de l'article L321-du code de l'expropriation seul le préjudice matériel, direct et certain doit être indemnisé.
Au cas d'espèce le premier juge a exactement considéré que la société Miroiterie Bitton ne justifie pas de spécificités techniques telles , qu'elles exigeraient des locaux difficilement disponibles sur le marché et nécessitant un temps de double location ou bien nécessitant de long aménagement, et s'agissant d'un préjudice qui n'est pas certain, il convient de confirmer le jugement de débouté.
- sur l'article 700 du code de procédure civile
Il convient de confirmer la condamnation par le jugement de la SADEV 94 à payer la somme de 3500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
L'équité commande de débouter la société miroiterrie Bitton de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile en appel
- sur les dépens
Il convient de confirmer le jugement pour les dépens de première instance qui sont à la charge de l'expropriant conformément aux dispositions de l'article L312-1 du code de l'expropriation
Au regard de la solution du litige, chaque partie supportera la charge de ses dépens d'appel.
PAR CES MOTIFS, la cour statuant publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort,
Déclare recevables les conclusions des parties
Déclare irrecevable la demande nouvelle de la société Miroiterie Bitton de 5404 euros pour perte de stock présentée dans ses conclusions hors délai légal du 12 décembre 2017
Infirme partiellement le jugement
Statuant à nouveau
Fixe l'indemnité dure par la SADEV 94 à la SAS Miroiterie Bitton au titre de l'éviction des lots qu'elle occupe sis 110 et 111 [...] à Ivry sur Seine à la somme de 438 086, 26 euros arrondis à 438 087 euros dont:
indemnité principale : 34563,95 euros .
indemnités accessoires de 403 522, 31 € se décomposant en :
'frais de déménagement du matériel de bureau : 107'500 €
[...]
-frais de mise en place des systèmes d'aspiration: 5919 €
'frais liés au transfert de matériel informatique et de la téléphonie: 19'275 €
- perte de clientèle : 78 151,50 €
'frais de publicité: 6627 €
'indemnité pour perte sur salaires et charges : 131'685 €
'indemnité pour perte de bénéfices: 51'200 €
'indemnité pour perte de fournitures: 1134,81 euros
Confirme le jugement en ses autres dispositions.
Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.
Sursoit à statuer sur les indemnités de licenciement dans l'attente des justificatifs.
Déboute la société Miroiterie Bitton au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Dit que chaque partie supportera la charge de ses dépens d'appel.
La greffière Le président
