Copies exécutoiresRÉPUBLIQUE FRANÇAISE
délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 7
ARRÊT DU 08 NOVEMBRE 2018
(n° , 16 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 17/00645 - N° Portalis 35L7-V-B7A-B2LRP
Décision déférée à la Cour : Jugement du 17 Octobre 2016 -Juge de l'expropriation de CRETEIL - RG n° 15/00181
APPELANTE
ETABLISSEMENT PUBLIC D'AMÉNAGEMENT [Localité 1] [Localité 2]
N° SIRET : 499 084 283 00021
[Adresse 1]
[Adresse 1]
Représenté par Me Miguel BARATA, avocat au barreau de PARIS, toque : C2608
INTIMES
Madame [H] [N] veuve [A]
née le [Date naissance 1] 1928 à [Localité 3]
[Adresse 2]
[Adresse 2]
Représentée par Me Patrick CHABRUN de l'AARPI Cabinet RATIO LEGIS, avocat au barreau de PARIS, toque : R009
Madame [U] [A] épouse [Q]
née le [Date naissance 2] 1952 à [Localité 4]
[Adresse 3]
[Adresse 3]
Représentée par Me Patrick CHABRUN de l'AARPI Cabinet RATIO LEGIS, avocat au barreau de PARIS, toque : R009
Monsieur [P] [A]
né le [Date naissance 3] 1953 à [Localité 4]
[Adresse 4]
[Adresse 4]
Représenté par Me Patrick CHABRUN de l'AARPI Cabinet RATIO LEGIS, avocat au barreau de PARIS, toque : R009
DIRECTION DÉPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES DU VAL DE MARNE - COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT
[Adresse 5]
[Adresse 5]
Représentée par M. [R] [R] en vertu d'un pouvoir général
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 20 Septembre 2018, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Hervé LOCU, président de chambre, chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Monsieur Hervé LOCU, président
Madame Marie MONGIN, conseillère
Madame Marie-José BOU, conseillère
Greffier, lors des débats : Mme Isabelle THOMAS
ARRÊT :
- contradictoire
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Hervé LOCU, président et par Isabelle THOMAS, Greffière présente lors du prononcé.
Exposé :
Par arrêté préfectoral du 31 janvier 2013, le préfet du Val-de-Marne a déclaré d'utilité publique au profit de l'EPA ORSA l'acquisition des terrains nécessaires à la réalisation de la zone d'aménagement concerté (ZAC) du [Établissement 1] dans la commune de [Localité 5] (94).
Par arrêté préfectoral du 27 mars 2015, les parcelles et droits réels immobiliers nécessaires à la réalisation de la ZAC ont été déclarés cessibles immédiatement.
L'ordonnance d'expropriation a été rendue le 18 mai 2015.
Les parcelles cadastrées AI n°[Cadastre 1] et AI n°[Cadastre 2], sises [Adresse 6], appartenant à Mme [H] [N], veuve [A], Mme [U] [A], épouse [Q] et M. [P] [A] (les consorts [A]) sont situées dans le périmètre d'utilité publique. Ces deux parcelles contiguës forment une unité foncière d'une superficie globale de 2 172 m² et supportent un pavillon à usage d'habitation sur deux niveaux et élevé sur sous-sol semi-enterré.
Faute d'accord sur l'indemnisation, l'EPA ORSA public d'aménagement [Localité 1] [Localité 6] [Localité 7] (EPA ORSA), par mémoire enregistré le 16 novembre 2015, a saisi le juge de l'expropriation du Val-de-Marne
Par jugement du 17 octobre 2016, celui-ci a :
-rejeté la demande de nullité de l'acte introductif d'instance soulevée par les consorts [A], dans les motifs, non reprise dans le dispositif
- fixé à 2 289 748 euros l'indemnité totale de dépossession due par l'EPA ORSA aux consorts [A], se décomposant comme suit :
-2 080 680 euros au titre de l'indemnité principale, se décomposant comme suit :
- 1 281 480 euros au titre de la valeur du terrain ;
[2 172 m² x 590 euros]
- 799 200 euros au titre des constructions ;
[444 m² x 1 800 euros]
- 209 068 euros au titre de l'indemnité de remploi ;
- débouté les consorts [A] de leur demande d'indemnité pour perte d'accessoire ;
- débouté les consorts [A] de leur demande d'indemnité de déménagement ;
- condamné l'EPA ORSA aux dépens ;
- condamné l'EPA ORSA à verser aux consorts [A] la somme de 2 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
L'EPA ORSA a interjeté appel de cette décision le 14 décembre 2016.
Pour l'exposé complet des faits, de la procédure, des prétentions et moyens des parties, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé à la décision déférée et aux écritures :
- déposées au greffe, par l'EPA ORSA, les 14 mars notifiées le [Cadastre 3] avril 2017(AR des 27 et 28 avril 2017 ) et 26 septembre 2017 notifiées le 29 septembre 2017(AR du 4 octobre 2017), aux termes desquelles il demande, en définitive, à la cour :
- de confirmer le jugement en ce qu'il a :
- rejeté l'exception de procédure soulevée par les consorts [A] ;
- fixé la date de référence au 10 avril 2012 ;
- rejeté la demande des consorts [A] au titre d'une prétendue perte de clôture ;
- d'infirmer le jugement pour le surplus et statuant à nouveau, de :
- juger que les conditions d'application des dispositions d'ordre public de l'article L.322-9 du code de l'expropriation sont réunies ;
- juger que les consorts [A] ne peuvent prétendre à une indemnisation supérieure à l'estimation faite par l'autorité administrative compétente, soit 1 380 000 euros ;
- fixer l'indemnité totale de dépossession à revenir aux consorts [A] à la somme de 1 134 850 euros, se décomposant comme suit :
- 831 467 euros au titre du pavillon d'habitation ;
- 754 970 euros au titre de l'indemnité principale ;
[426,20 m² x 1 700 euros x 0,9]: avec manifestement une erreur de calcul dans les conclusions car 754 970 = 444,1 m² SDPHO x 1 700 euros sans l'abattement
- 76 497 euros au titre de l'indemnité de remploi ;
- 303 383 euros au titre du terrain ;
- 274 893 euros au titre de l'indemnité principale ;
[2 172 m² x 450 euros x 0,75 pour défaut de qualification de terrain à bâtir x 0,5 pour inconstructibilité et encombrement x 0,75 pour passage de lignes haute tension]
- 28 490 euros au titre de l'indemnité de remploi ;
- de constater que les consorts [A] ne produisent pas la copie intégrale des termes de comparaison qu'ils invoquent ;
- de rejeter les demandes des consorts [A] ;
- de condamner les consorts [A], in solidum, à lui payer une indemnité de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner les consorts [A] aux dépens de l'appel .
- déposées au greffe, par l'EPA ORSA, le 26 septembre 2017 notifiées le 29 septembre 2017(AR du 4 octobre 2017) et 30 janvier 2018 notifiées le 30 janvier 2018(AR du 1° février 2018) aux termes desquelles il demande, en complément, qu'il soit fait sommation au conseil des consorts [A] de communiquer :
- la copie intégrale des actes de vente constitués par ses pièces n°4, 5, 6, 7, 8 et 10 ;
- la copie intégrale des actes de vente portant sur les parcelles cadastrées B n°[Cadastre 4], n°[Cadastre 5], B n°[Cadastre 6], sises à [Localité 5] ;
- la copie intégrale des actes de vente portant sur les parcelles cadastrées AE n°[Cadastre 7], AE n°[Cadastre 8], sises à [Localité 5] ;
- la copie intégrale des actes de vente portant sur les parcelles cadastrées A n°[Cadastre 9], I n°[Cadastre 10], AG n°[Cadastre 11] et n°[Cadastre 12], S n°[Cadastre 13]-[Cadastre 14]-[Cadastre 15], sises à [Localité 8] ;
- adressées au greffe, par les consorts [A], intimés et appelant incident le 13 juin 2017, ( AR du 27 juillet 2017)et le 29 novembre 2017 notifiées le 4 décembre2017(AR du 7 décembre 2017) aux termes desquelles ils demandent à la cour :
- de déclarer l'EPA ORSA mal fondé en son appel ;
- de débouter l'EPA ORSA de toutes ses demandes ;
- d'infirmer le jugement rendu en ce qu'il a fixé l'indemnité à leur revenir à la somme de 2 289 748 euros ;
- d'invalider le jugement en ce qu'il a rejeté leur demande au titre de l'indemnisation des accessoires ;
- de fixer l'indemnité à leur revenir comme suit :
- 2 864 800 euros au titre de l'indemnité principale se décomposant comme suit :
- 2 200 000 euros arrondis pour la parcelle AI [Cadastre 1] (pavillon d'habitation) ;
[371,52 m² x 6 000 euros]
- 644 800 euros pour la parcelle AI [Cadastre 2] (terrain) ;
[806 m² x 800 euros]
- 6 000 euros pour perte d'accessoires ;
- 288 992 euros au titre du remploi ;
- 3 120 euros pour indemnité de déménagement ;
- de confirmer l'indemnité leur ayant été accordée en première instance au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- de leur allouer une indemnité de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- adressées au greffe, par le commissaire du gouvernement, le 14 juin 2017,(AR du 31 juin 2017) aux termes desquelles il demande, à la cour de :
- fixer l'indemnité de dépossession revenant aux consorts [A] à la somme globale de 1 492 000 euros se décomposant comme suit :
-1 355 232 euros au titre de l'indemnité principale ;
- 556 032 euros pour le terrain ;
[2 172 m² x 500 euros x 0,80 pour encombrement x 0,80 pour inconstructibilité x 0,80 pour difficultés d'accès et lignes haute tension]
- 799 200 euros pour le pavillon d'habitation ;
[444 m² x 1 800 euros]
- 136 523 euros au titre du remploi ;
- trancher sur les demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile.
Suite aux sommations de communiquer de l'EPA ORSA des 26 septembre 2017 et 30 janvier 2018, les consorts [A] y ont déféré le le 14 avril 2016 en produisant les 4 pièces sollicitées, notifiées le 19 avril2018(AR du 23 avril 2018).
Motifs de l'arrêt :
- sur la recevabilité des conclusions
Aux termes de l'article R311-26 du code de l'expropriation créé par décret N°2014-1635 du 26 décembre 2014, l'appel étant du 14 décembre 2016 ,à peine de caducité de la déclaration d'appel, relevée d'office, l'appelant dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu'il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la déclaration d'appel.
À peine d'irrecevabilité, relevée d'office, l'intimé dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu'il entend produire dans un délai de deux mois à compter de la notification des conclusions de l'appelant. Le cas échéant, il forme appel incident dans le même délai et sous la même sanction.
L'intimé à un appel incident ou un appel provoqué dispose, à peine d'irrecevabilité relevée d'office, d'un délai de deux mois à compter de la notification qui en est faite pour conclure.
Le commissaire du gouvernement dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et l'ensemble des pièces sur lesquelles il fonde son évaluation dans le même délai et sous la même sanction que celle prévue au deuxième alinéa.
Les conclusions et documents sont produits en autant d'exemplaires qu'il y a de parties, plus un.
Le greffe notifie à chaque intéressé et au commissaire du gouvernement, dès leur réception, une copie des pièces qui lui sont transmises.
En l'espèce les conclusions de l'EPA ORSA du 14 mars 2017, des consorts [A] du 13 juin 2017 , du commissaire du gouvernement du 14 juin 2017 ont été déposées ou adressées dans le délai légal; les conclusions de l'EPA ORSA du 26 septembre 2017 et du 25 janvier 2018 sont de pure réplique à l'appel incident des consorts [A] du 29 novembre 2017 ; les conclusions des consorts [A] du 29 novembre 2017 sont également de pure réplique ;en conséquence ces conclusions ne formulant pas de demandes nouvelles ou de moyens nouveaux, sont recevables au delà des délais initiaux.
Les documents produits viennent uniquement au soutien des mémoires complémentaires.
- sur la nullité de l'acte introductif d'instance
Les consorts [A] ont soulevé devant le premier juge la nullité de l'acte introductif d'instance.
Celui-ci a rejeté cette exception dans les motifs, même si le rejet de la nullité ne figure pas dans le dispositif et ce moyen n'étant pas repris en appel par les consorts [A], il convient de confirmer le jugement sur ce point.
- au fond
L'EPA ORSA fait valoir que :
- dans un acte authentique du 2 mai 2011, les consorts [A] ont réalisé une déclaration de valeur concernant les biens expropriés à la seule exception d'une seule superficie de 303 m² cédée à la RATP ; une telle déclaration effectuée moins de cinq ans avant le transfert de propriété entraîne la fixation d'un plafond d'indemnisation au sens de l'article L.322-9 du code de l'expropriation à hauteur de 1 380 000 euros en l'espèce selon l'avis de domaine ;
- à la date de référence, le 10 avril 2012, date d'approbation du PLU, la parcelle se situe en zone UFb ; selon les règles principale de cette zone et la configuration du terrain et de la construction, aucune construction n'est possible sur la parcelle AI n°[Cadastre 2] qui est totalement inconstructible et encombrée ;
- conformément à l'article L.322-3 du code de l'expropriation, la qualification de terrain à bâtir est réservée aux terrains qui sont situés dans un secteur désigné comme constructible et sont effectivement desservis par des réseaux suffisants ; la jurisprudence considère que, dès lors que les terrains expropriés sont situés dans le périmètre d'une ZAC, ce qui est le cas en l'espèce, la capacité des réseaux doit être appréciée au regard de l'ensemble de la ZAC et non des seuls terrains expropriés ; or, à l'échelle de la ZAC du [Établissement 1], il est acquis que la dimension des réseaux desservant le terrain exproprié n'est pas suffisante ; à défaut de qualification de terrain à bâtir, un abattement de 25% devra être appliqué ;
- le terrain est surplombé sur une grande partie par des lignes haute tension comme l'attestent les photographies produites justifiant ainsi l'abattement de 25% ;
- le tribunal a omis d'appliquer un abattement pour inconstructibilité et encombrement de 50% comme il est d'usage s'agissant de l'évaluation du terrain ;
- concernant le pavillon d'habitation, les deux termes de comparaison retenus en première instance (TGI Créteil, [Cadastre 3] décembre 2012 et 19 décembre 2009) sont pertinents mais doivent être adaptés au bien en cause plus vieillissant, moins bien entretenu et situé dans une zone moins valorisant ;
Les consorts [A] répondent que :
- à la date de référence, le 10 avril 2012, les terrains n'étaient pas inclus dans la ZAC [Établissement 1] , car le dossier de réalisation n'a été approuvé par arrêté préfectoral que le 22 mai 2014 ; il n'y donc pas lieu d'apprécier la qualification de terrain à bâtir au regard de l'ensemble de la ZAC ; en tout état de cause, les réseaux existants sont de nature à permettre le raccordement du futur projet d'autant que la création des réseaux et équipements internes à la zone incombe au seul aménageur ; l'une des références produites par l'EPA ORSA au sujet d'un bien situé dans la ZAC [Établissement 1] et qui a été qualifié de terrain à bâtir, démontrant ainsi du caractère suffisant des réseaux à l'échelle de la ZAC ; par ailleurs, l'une des références produites par l'EPA ORSA au sujet d'un bien situé dans la ZAC [Établissement 1] a été qualifié de terrain à bâtir, démontrant ainsi du caractère suffisant des réseaux à l'échelle de la ZAC (jugement du 4 janvier 2016, SCI DOC) ;
- l'acte authentique du 2 mai 2011 ne porte pas sur les mêmes parcelles que celles expropriées ; l'acte ne constitue pas une mutation , mais constate seulement l'appartenance en indivision des biens en cause suite au défaut d'immatriculation des SCI avant le 1er novembre 2002 leur faisant perdre la personnalité morale ; les dispositions de l'article L.322-9 ne sont pas applicables ;
- en raison de l'indépendance juridique et physique des deux parcelles, il y a lieu d'appliquer deux méthodes d'indemnisation distinctes, l'une appliquée à la parcelle AI [Cadastre 1] supportant les constructions à usage de pavillon et l'autre à la parcelle AI [Cadastre 2] constituant un terrain nu, d'autant que cette méthode d'estimation leur serait plus favorable ;
- les termes de comparaison qu'ils produisent visent des biens ayant la même situation au PLU, situés sur la commune de [Localité 5] et portant sur des terrains de surface comparable ;
- le terrain exproprié ne présente aucune difficulté d'accès d'autant qu'il s'ouvre directement sur une voie carrossable ; aucun élément de droit prouvant que la présence de lignes haute tension serait de nature à obérer la constructibilité du bien ; aucun abattement à ce titre n'est justifié ;
- leur bien est pourvu de nombreux accessoires constatés dans le procès verbal de transport (clôtures de grande longueur et de qualité, portail électrique automatisé, allées dallées, plantations végétales nombreuses) dont la perte doit être indemnisée ;
Le commissaire du gouvernement observe que :
- les termes de comparaison cités par l'EPA ORSA concernent des biens situés au sein de la même ZAC et sont pertinents ;
- la plupart des termes de comparaison proposés par les consorts [A] doivent être écartés en raison de leur nature, de leur ancienneté, de leur zonage ou de leur superficie ;
- en raison des différences entre les biens expropriés et ceux concernés par l'acte du 02 mai 2011, il n'y a pas lieu à application de l'article L.322-9 du code de l'expropriation ;
- la dimension des réseaux doit être appréciée au regard de l'ensemble de la ZAC du [Établissement 1] ; à défaut de qualification de terrain à bâtir et les réseaux étant insuffisants, les terrains doivent être évalués en fonction de leur seul usage effectif ;
- l'utilisation de la méthode analytique pour procéder à l'évaluation du bien implique l'application d'un abattement pour encombrement de 20% ;
- la présence de lignes haute tension grève la constructibilité du terrain et l'accès à la propriété ne peut se faire qu'en traversant les voies du tramway, le tout justifiant l'application d'un abattement de 20% ;
SUR CE
Aux termes de l'article 17 de la déclaration des droits de l'homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n'est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l'exige évidemment, et sous la réserve d'une juste et préalable indemnité.
L'article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété , si ce n'est pour cause d'utilité publique , et moyennant une juste et préalable indemnité.
L'article L321-1 , du code de l'expropriation dispose que les indemnités allouées doivent couvrir l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation.
Conformément aux dispositions de l'article L322-2, du code de l'expropriation , les biens sont estimés à la date de la décision de première instance , seul étant pris en considération - sous réserve de l'application des articles L322-3 à L322-6 dudit code - leur usage effectif à la date définie par ce texte.
L'appel de l'EPA ORSA porte sur l'indemnité totale de dépossession et aucune contestation n'existe au titre de la nature du bien .Les parties ne s'accordent pas sur la superficie de la construction.
S'agissant de la date de référence, les parties s'accordent toutes à la situer au
10 avril 2012 en application des articles L213'6 et L213-4 du code de l'urbanisme, à savoir la date à laquelle le plan local d'urbanisme de la commune de [Localité 5] a été approuvé.
Le jugement sera confirmé sur ce point.
Il s'agit de 2 parcelles contiguës cadastrées AI [Cadastre 1] et AI [Cadastre 2] formant une unité foncière d'une superficie de 2172 m² et supportant un pavillon à usage d'habitation élevé sur sous-sol semi enterré et deux niveaux.
Les parcelles sont situées entre la [Adresse 7] et occupe l'angle formé par ces 2 voies.
S'agissant du pavillon :
'au rez-de-chaussée, séjour avec cheminée, cuisine, bureau, 2 chambres dont une avec salle de bains, WC ; huisseries en bois, triple vitrage, pierre/parquet au sol et papiers peints au mur.
'L'étage comprend 2 chambres, débarras, cuisine, salle de bains et WC.
'Chauffage au gaz, pavillon sous alarme, grand terrain devant.
Le sous-sol semi enterré est à usage de garage et de range outils.
'Propriété clôturée, portail automatisé et terrasse à l'arrière du pavillon.
Il ressort du procès-verbal de transport que la maison d'architecte a été construite dans les années 1960, qu'elle est parfaitement entretenue et en très bon état ;les équipements datent des années 1960; le jardin est plat et bien entretenu. Le juge a noté la qualité de cette maison et de son jardin.
L'EPA ORSA indique que le transport a permis de constater que le pavillon était en bon état, mais vieillissant et nécessitait un profond rafraîchissement.
L'EPA ORSA indique que le tramway passe devant la propriété le long de l'avenue de la République, que des lignes à très haute tension surplombent la parcelle AI [Cadastre 2], que l'entrée se fait le long de l'avenue de la République, à travers les rails du tramway, de sorte que cette parcelle ne dispose plus d'une façade directe sur la voie publique comme auparavant.
Les consorts [A] contestent ce point en indiquant que cette parcelle ouvre sur la rue de la République par une large façade de 54 m, par une façade de 35 m sur la rue du Languedoc, et que celle-ci n'est nullement remise en cause par le passage du tramway, car des aménagements ont été prévus lors de la construction de celui-ci pour permettre l'entrée des personnes et des véhicules au droit de cette façade.
L'EPA ORSA indique qu'il s'agit d'un environnement industriel, à proximité immédiate de casses automobile avec en outre un accès direct sur le marché d'intérêt national de [Localité 6], ce qui implique des nuisances et un intense trafic routier et est désormais situé au droit des lignes hautes tension du tramway, ce qui atteste d'un environnement peu favorable pour une habitation.
Les consorts [A] rétorquent que l'emplacement du bien est au contraire privilégié au niveau de la situation géographique, car il constitue la porte d'entrée des communes de [Localité 5] et de [Localité 8], la desserte routière et autoroutière est excellente avec un raccordement direct à la RN 7 à l'autoroute A 86 et à quelques centaines de mètres de l' autoroute du Sud A 6 et A 106. ; la ligne de tramway T7 reliant le terminus de la ligne 7 à [Localité 6], [Localité 1], [Localité 9]puis [Localité 10] passe devant le bien exproprié, permettant de relier en quelques minutes de la station de métro « [Établissement 2] », ligne 7.
S'agissant des données d'urbanisme, il n'est pas contesté que les parcelles sont situées en zone Ufb du plan local d'urbanisme ; il s'agit d'une zone d'activités à vocation d'industrie, d'entrepôt de commerce, d'activités tertiaires.
Le bien est libre d'occupation.
S'agissant de la date à laquelle le bien exproprié doit être estimé c'est celle de la première instance , soit le 17 octobre 2016.
- Sur l'indemnité principale
1° sur les superficies
La superficie du terrain de 2172 m² n' est pas contestée.
Pour la construction, le premier juge a retenu la surface développée pondérée hors oeuvre(SDPHO) de 444m².
L' EPA ORSA sollicite de fixer l'indemnité principale pour la construction à la somme de 754970 euros (426,20m²X1700 eurosX0,9, d'où une erreur de calcul car (754970=444,1m² SDPHOX1700 euros sans l'abattement de 0, 9), donc ne retient pas 444,1 m²mais 426,20m².
Les consorts [A] demandent 2200000 euros arrondis pour la parcelle AI [Cadastre 1] ( pavillon d'habitation) : 371,52 m²X6000 euros.
Le commissaire du gouvernement retient la SDPHO de 444m² (données géomètre expert).
Il convient de confirmer le jugement en ce qu'il a exactement retenu la surface développée hors oeuvre(SDPHO) de 444 m² correspondant aux données du géomètre expert.
2° sur l'application de l'article L322-9 du code de l'expropriation
L'EPA ORSA demande l'application des dispositions d'ordre public de l'article L3 22-9 du code de l'expropriation, tandis que les consorts [A] et le commissaire du gouvernement répliquent qu'il ne peut en être fait application.
L'article 322'9 du code de l'expropriation dispose que le montant de l'indemnité principale ne peut excéder l'estimation faite par l'autorité administrative compétente, si une mutation à titre gratuit ou onéreux, antérieure de moins de 5 ans à la date de la décision portant transfert de propriété, a donné lieu à une évaluation administrative, rendue définitive en vertu des lois fiscales, ou à une déclaration d'un montant inférieur à cette estimation, sauf à ce que l'exproprié apporte la preuve que l'estimation de l'administration ne prend pas correctement en compte l'évolution du marché immobilier.
Lorsque les biens ont, depuis cette mutation, subi des modifications justifiées dans leur consistance matérielle ou juridique, leur état ou leur situation d'occupation, l'estimation qui en est faite conformément à l'alinéa précédent en tient compte.
L'EPA ORSA indique que les 2 parcelles objets de l'expropriation proviennent de 2 divisions de parcelles intervenues par acte du 14 mars 2008, publié à la conservation des hypothèques le 1er avril 2008, et que les consorts [A] sont devenus propriétaires indivis de celles-ci par acte authentique de transfert de propriété du 2 mai 2011 ; en réalité ils étaient devenus propriétaire auparavant, puisque par acte authentique du 4 février 2011, ils avaient signé en personne, avec la RATP, une quittance portant sur l'indemnisation du bout de terrain constitué par les parcelles Ai N° [Cadastre 16] et AI N° [Cadastre 17] d'une superficie de 109 m² ; auparavant ces mêmes biens appartenaient à la SCI du [Adresse 8], société civile dont ils étaient associés ; ainsi que l'indique l'acte de du 2 mai 2011, cette SCI n'a pas été immatriculée dans le délai légal imposé par la loi du 15 mai 2001, de sorte que la personnalité morale de cette société a disparu et que la propriété de ces biens a été transférée à chacun des associés ; les biens ont fait l'objet d'une déclaration de valeur dans le cadre du transfert de propriété au profit des consorts [A] ,intégrant ce qu'il convient d'évaluer dans le cadre de la présente expropriation à savoir le pavillon à usage d'habitation, comprenant des garages, lequel inclut la parcelle AI N°[Cadastre 1] et les parcelles AI numéro [Cadastre 2], [Cadastre 3],[Cadastre 18] pour une superficie de 1109 m², l'évaluation de cet immeuble ayant été réalisée pour une valeur totale de 470'000 €, la déclaration de cette valeur ayant été réalisée par acte authentique de mai 2011, soit une date antérieure de moins de 5 ans par rapport à l'ordonnance d'expropriation du 18 mai 2015, elle sollicite la fixation d'un plafond d'indemnisation à la somme de 1'380'000 € conformément à l'évaluation faite par l'autorité administrative compétente le 10 juin 2015.
L'acte authentique du 2 mai 2011 (pièce numéro 6) mentionne dans la rubrique désignation : à [Adresse 9], un pavillon à usage d'habitation, comprenant des garages.
Figurant au cadastre savoir :
-AI [Cadastre 3], 63 de la république 79ca
-AI [Cadastre 2],63 de la république 8a6ca
-AI [Cadastre 18], 63 de la république,2ca 24ca
soit une surface globale de 1109 m².
En l'espèce le bien concerné porte sur un terrain correspondant aux parcelles AI [Cadastre 1] et [Cadastre 2] , pour une superbe globale de 2172 m², la parcelle AI [Cadastre 1] n'étant pas mentionnée dans l'acte du 2 mai 2011.
En conséquence en raison de la différence portant sur la désignation et sur la superficie totale des parcelles concernées, le premier juge a exactement considéré qu'ils ne peut être fait application de l'article L322'9 du code de l'expropriation.
Le jugement sera confirmé sur ce point.
2° sur la qualification des terrains
Devant le premier juge l'EPA ORSA a indiqué que la parcelle AI [Cadastre 2] ne pouvait recevoir la qualification de terrain à bâtir et devait être évaluée d'après son usage effectif de jardins à la date de référence, tandis que les consorts [A] faisaient valoir qu'ils bénéficiaient d'une situation privilégiée, sans difficulté d'accès, constructible, bien desservi et qu'elle devait recueillir la qualification de terrain à bâtir.
Le premier juge n'a pas répondu sur la qualification juridique à retenir et à partir de différents termes de comparaison a retenu un montant de 590 €/m² pour le calcul de la valeur vénale du terrain.
En cause d'appel l'EPA ORSA sollicite l'infirmation en indiquant que la qualification de terrain à bâtir ne peut pas être retenue conformément aux dispositions de l'article L322-3 du code de l'expropriation, la capacité des réseaux devant être appréciée au regard de l'ensemble de la ZAC et au regard du seul terrain exproprié, et en l'espèce il est acquis que la dimension des réseaux desservant la parcelle expropriée n'est pas suffisante.
Les époux [A] rétorquent qu'à la date de référence les terrains n'étaient pas inclus dans la ZAC [Établissement 1], puisque la réalisation celle-ci a été approuvée par arrêté préfectoral du 22 mai 2014 ; en tout état de cause le dimensionnement actuel des réseaux est parfaitement adapté au regard de l'ensemble de la zone.
Le commissaire du gouvernement indique que les terrains à la date de référence indiquée par l'alinéa un de l'article L322'3 du code de l'expropriation, ne répondent pas aux conditions prévues par cet article sont évaluées en fonction de leur seul usage effectif, conformément à l'article L322-2; le dossier de réalisation de la ZAC [Établissement 1] indique l'ensemble des réseaux qui seront créés dans le cadre de cette opération, ce qui induit qu'à la date de référence les réseaux existants sont insuffisants au regard de l'ensemble de la zone ; par conséquent le terrain exproprié ne peut pas être qualifié de terrain à bâtir.
L'article L322-3 du code de l'expropriation réserve la qualification de terrain à bâtir, au sens de ce code, aux terrains qui, à la date de référence, sont à la fois situés dans un secteur désigné comme constructible par un plan d'occupation des sols et qui sont effectivement desservis par les divers réseaux (voie d'accès, électricité, eau potable, assainissement) à condition que ces diverses réseaux soient situés à proximité immédiate des terrains en cause et soient de dimensions adaptées à la capacité de construction de ces terrains.
Le même article indique expressément que, lorsqu'il s'agit de terrains situés dans une zone désignée par un plan local d'urbanisme comme devant faire partie d'une opération d'aménagement d'ensemble, la dimension de ces réseaux est appréciée au regard de l'ensemble de la zone.
Pour apprécier cette qualification , il doit être retenu la date de référence soit en l'espèce le 10 avril 2012, correspondant à la date à laquelle le document d'urbanisme applicable à la zone a été révisé par la commune de [Localité 5] et non la date , comme demandé par les consorts [A] de l'approbation de la ZAC par arrêté préfectoral du 22 mai 2014.
À la date de référence susvisée , les parcelles considérées étaient situées dans la zone Ufb du PLU, soit une zone d'activités à vocation d'industrie, d'entrepôt de commerce et d'activités tertiaires avec interdiction des constructions nouvelles à usage d'habitation et de certaines entreprises, l'emprise au sol étant de 50 %.
L'expropriant apporte la preuve( pièces N°9, 10) que le dossier de réalisation de la ZAC, approuvé par l'arrêté préfectoral du 22 mai 2014 détaille l'ensemble des réseaux et voies qui devront être réalisées dans le cadre de cette opération, notamment au poste création de voies, création des réseaux d'alimentation et d'évacuation, des fluides énergies diverses, réalisation de réseaux d'eaux usées et d'eau pluviale, pour un coût prévisionnel de 11'250'000 €, ce qui établit que les réseaux actuels sont manifestement insuffisants pour satisfaire aux besoins en matière de réseau de l'ensemble de la ZAC.
Le bien doit être évalué, selon son usage à la date de référence, le terrain bénéficiant d'une situation très privilégiée, de sorte que son évaluation se fera par rapport au prix de terrain à bâtir auquel il sera appliqué un abattement.
Il s'agit en effet d'un terrain très privilégié , située entre la rue du Languedoc, et l'avenue de la République, occupant l'angle formé par ces deux voies, avec une bonne desserte routière et autoroutière, ainsi que des transports en commun, et d'un secteur à usage mixte, situé à proximité immédiate du marché international de [Localité 6]. Il convient en conséquence de retenir au vu de ces éléments des mutations de biens de consistance matérielle et juridique similaire situées dans le même secteur géographique.
3° sur la méthode d'évaluation
S'agissant de la méthode d'évaluation, elle est librement définie, sauf à tenir compte des accords amiables conclus entre l'expropriant et les divers titulaires de droits à l'intérieur du périmètre des opérations faisant l'objet de la déclaration d'utilité publique au sens des prescriptions de l'article L322-8 du code de l'expropriation, étant observé qu'il n'est ici ni démontré, ni soutenu, que des accords auraient été conclus avec au moins la moitié des propriétaires intéressés et pour les deux tiers au moins des superficies concernées , ou avec au moins les deux tiers des propriétaires et pour la moitié des superficies.
Le premier juge a évalué le bien exproprié comme suit :
'méthode analytique:( terrain+ construction)
'valeur des constructions : 1800 €/m² (libre)
'valeur de la totalité du terrain : 590 €/m²( libre).
L'EPA ORSA indique que la méthode analytique n'est pas critiquable , dès lors que toutes les parties retiennent cette méthode, mais le premier juge a omis d'appliquer un abattement pour encombrement et inconstructibilité.
Les consorts [A] demandent de retenir la méthode la plus favorable et donc en l'espèce la méthode constructions et terrain intégré.
Le commissaire du gouvernement propose de retenir la méthode analytique (terrain+ construction).
Les deux parcelles AI N°[Cadastre 1] et AI N°[Cadastre 2] forment une unité foncière correspondant à un pavillon et son jardin pour une superficie globale de 2171m²; compte tenu des dimensions du jardin, des dimensions du jardin, le premier juge a exactement a retenu la valeur vénale de la construction et la valeur vénale du terrain, en valeur libre d'occupation les deux parcelles confondues soit la la méthode analytique(terrain+ construction)
Il convient d'examiner les références des parties :
A terrains
1° références de l'EPA ORSA
-arrêt de la cour d'appel de Paris du 26 janvier 2017 : 380, [Adresse 10], 6947 m², zone Ufb(ZAC [Établissement 1]), terrain en situation privilégiée, 375 €/m², libre.
L'EPA ORSA indique que cette décision comporte deux erreurs et que si ce terme doit être maintenu, il convient de retenir la valeur de 450 € le mètre carré.
Il convient en conséquence de retenir la proposition plus favorable de l'expropriant soit la valeur de 450 € le mètre carré .
'Jugement TGI de [Localité 11] du 4 janvier 2016 : [Adresse 11], 3412 m² et 10 m², en zone UFb, 450 € le mètre carré libre
Ce jugement étant définitif, et s'agissant d'un terme comparable, il sera retenu.
2° références des consorts [A]
-Jugement du 9 juillet 2009 concernant des accords amiables avec la RATP (pièce 2, 7, 14): 632,50 euros/m² et 610, 60 euros/m².
L'EPA ORSA ne critique pas ces références, tandis que le commissaire du gouvernement indique que les pièces produites ne permettent pas de déterminer l'indemnité principale hors remploi.
Les pièces produites indiquent en effet que l'accord est toutes causes de préjudices confondues, frais de remploi inclus, ce qui ne permet pas de déterminer l'indemnité principale. Ces références seront donc écartées.
'vente du 9 mai 2012 100, [Adresse 10], 19'645 m², 18'728'403 €, pour un prix de 796 € le mètre carré libre d'occupation
S'agissant d'une cession de droits à construire qui ne peut être comparée avec une mutation, ce terme doit être écarté
'vente du 11 septembre 2013 [Adresse 8], 125 m², 134'214 €,1074 € le mètre carré
La superficie de ce terme n'étant pas comparable avec le bien exproprié, ce terme doit être écarté
'parcelles [Localité 12]'[Localité 12]'[Localité 13], [Adresse 10], 3814 m², 2'393'725 €, 628 € le mètre carré en zone UF : la zone étant différente, ce terme doit être écarté
'parcelle [Cadastre 7] et [Adresse 12], doit être écarté n étant pas situé dans le même zonage
'parcelles AB [Cadastre 19] et [Adresse 13] : ces terrains dépendent de la zone annexe de min [Localité 6] dans une zone UF , beaucoup plus attractive, cette référence doit donc être écartée
'vente du 29 novembre 20z10, rue du pont des halles: ce terme dépend également de la zone annexe du Min de [Localité 6] et doit être écarté pour les mêmes raisons
- parcelle A [Cadastre 9] [Adresse 14]: pour un prix 917 € le mètre carré , s'agissant d'une autre localité, cette référence doit être écartée
-parcelle [Adresse 15] , cette référence doit être écartée pour le même motif
S'agissant des références pour les parcelles [Cadastre 20], AI [Cadastre 6],A[Cadastre 21], elles doivent être écartées comme étant postérieures au jugement du 17 octobre 2016.
Enfin les références [Adresse 16], [Adresse 17], et [Adresse 18] sont situées à [Localité 8] , soit dans une ville différente et doivent donc être écartées.
3° références du commissaire du gouvernement
Les 3 références du commissaire du gouvernement concernant des mutations de terrain libre d'occupation située au sein de la ZAC du [Établissement 1], sur la commune de [Localité 5]c, dans la même zone Ufb des 1er décembre 2011,(424euros/m²) 19 octobre 2011, (530 euros/m²) et du 2 mai 2011,(447 euros/m²) avec une moyenne de 467 € sont parfaitement comparables, étant dans la même zone au sein de la ZAC [Établissement 1] avec les parcelles expropriées et doivent donc être retenues.
Les 2 références de l'EPA ORSA et les 3 références du commissaire du gouvernement aboutissent à: 450+450+424+530+447=2301/5=460 euros
En tenant compte de l'ancienneté des termes de comparaison du commissaire du gouvernement à savoir de 2011, il convient de retenir une valeur unitaire de 500euros le mètre carré.
En ce qui concerne les abattements il convient de fixer les abattements suivants :
'abattement de 20 % pour tenir compte du fait que le terrain en cause ne présente pas les caractéristiques d'un terrain à bâtir
'abattement de 20 % pour difficulté d'accès
S'agissant des lignes à haute tension( photographies N°3), celles ci sont sans incidence sur la valeur de l'indemnité, car le propriétaire d'un tel terrain conserve le droit de construire ou d'obtenir sans frais le déplacement de la ligne , de sorte que l'existence d'une moins value n'est pas avérée.
Par contre l'accès à la propriété ne peut se faire qu'en traversant les voies du tramway, comme cela est mentionné dans le procès verbal de transport, ce qui entraîne une moins value importante qui sera fixée à 20%.
'abattement de 20 % pour encombrement
soit : 2172m²X 500euros/le mètre carréX0,80 X0,80,X0,80=556032 euros.
B constructions
Il convient d'examiner les termes des parties :
1° termes de l'EPA ORSA
Aucun terme n'est proposé, mais l'EPA ORSA propose de retenir une somme de 1700 euros le mètre carré.
2° termes des consorts [A]
-TGI Créteil 19 novembre 2009 : 1800euros le mètre carré libre
-TGI Créteil [Cadastre 3] décembre 2012 : 1800euros le mètre carré libre
Ces termes ne sont pas critiqués par l'EPA ORSA.
3° termes du commissaire du gouvernement
cour d'appel de Paris:5 novembre 2015 : 1500euros
cour d'appel de Paris: 22 novembre 2012 : 14 00€ /m² libre
cours d'appel de Paris 30 mai 2013 : 1500euros/mètre carré
TGI 21 décembre 2012:1800 euros/m²
TGI 19 novembre 2009;1800 euros/m²
Ces termes relatifs à de la jurisprudence dans le Val de Marne ne sont pas critiqués par les parties.
Au regard de ces éléments de comparaison, de la configuration et de l'état d'entretien du terrain, il convient de retenir une valeur unitaire de 1800euros/le mètre carré, soit 444X 1800euros/m² = 799'200 euros
Soit un total de : 556 032+799 200 = 1 355 232 euros.
Le jugement sera infirmé en ce sens.
-Sur les indemnités accessoires
1° sur l'indemnité de remploi
les taux n'étant pas contestés :
5000 eurosX 0,20= 1000euros
10'000 eurosX 0,15= 1500euros
1'340'232 euros X 0,10= 134023 euros
soit un total de 136'523euros
Le jugement sera infirmé en ce sens.
2° sur la demande d'indemnité pour perte d'accessoire
Les consorts [A] sollicitent une somme de 6000 euros pour perte d'accessoire.
Ils indiquent que le bien est pourvu de nombreux accessoires : clôture de grande longueur et de qualité, portail électrique automatisé, allée dallées, plantation végétales nombreuses : massifs de fleurs, constituant le jardin d'agrément.
Le commissaire du gouvernement indique que la propriété est clôturée, avec un portail automatisé et une terrasse arrière du pavillon. Dans le procès-verbal de transport le juge a indiqué que le jardin est bien entretenu, avec la présence d'arbres fruitiers et de quelques fleurs.
En conséquence au regard de ces éléments , il convient de faire droit à cette demande à hauteur de 5000 euros.
3° sur la demande d'indemnité de déménagement
Les consorts [A] sollicitent une indemnité de déménagement de 3120euros conformément au devis produit.
Cette demande n'étant pas contestée par EPA ORSA, il convient en conséquence de faire droit à cette demande conformément aux devis produits aux débats.
(Pièce numéro 20)
Il en résulte une indemnité globale de 1499 875 euros se décomposant comme suit:
-indemnité principale : 556032+ 799'200= 1'355'232euros
-indemnité de remploi : 136'523euros
-perte d'accessoire : 5000euros
'indemnité de déménagement : 3120 euros
'Sur l'article 700 du code de procédure civile
Il convient de confirmer la condamnation de l'EPA ORSA à payer la somme de 2500euros au titre de l'article 700 aux consorts [A].
L'équité commande de débouter l'EPA ORSA ainsi que les consorts [A] de leurs demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
'Sur les dépens
Il convient de confirmer le jugement pour les dépens de premières instances qui sont à la charge de l'expropriant en application de l'article L312-1 du code de l'expropriation.
Les consorts [A] perdant pour l'essentiel le procès en appel seront condamnés aux dépens.
PAR CES MOTIFS, la cour statuant publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort,
Déclare recevables les conclusions des parties
Infirme partiellement le jugement entrepris
Statuant à nouveau
Fixe l'indemnité du par l'EPA ORSA Etablissement public d'aménagement [Localité 1] [Localité 6] [Localité 14] [Localité 7] à Madame [H] [N], Madame [U] [A], Monsieur [P] [A] au titre de la dépossession de parcelle cadastrée AI numéro [Cadastre 1] et AI numéro [Cadastre 2], sise [Adresse 6], à la somme totale de 1499 875 euros se décomposant comme suit:
-indemnité principale : 556032 + 799'200= 1'355'232 euros
-indemnité de remploi : 136'523 euros
-perte d'accessoire : 5000 euros
'indemnité de déménagement : 3120 euros
Confirme le jugement entrepris en ses autres dispositions
Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires
Déboute les parties de leurs demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile
Condamne Madame [H] [N], Madame [U] [A], Monsieur [P] [A] aux dépens d'appel.
La greffière Le président
