Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 5 - Chambre 10
ARRÊT DU 15 OCTOBRE 2018
(n° , 8 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 17/02140 - N° Portalis 35L7-V-B7B-B2RC4
Décision déférée à la Cour : Jugement du 19 Janvier 2017 -Tribunal de Grande Instance de BOBIGNY - RG n° 15/15343
APPELANT
Monsieur F... E...
domicilié [...] / ITALIE
né le [...] à ROME / ITALIE
Représenté par Me Vincent X... de la SCP SCP GRV ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0010
Représenté par Mme Pascale Y..., avocate au barreau de NICE
INTIMES
MONSIEUR LE DIRECTEUR RÉGIONAL DES FINANCES PUBLIQUES DE PROVENCE ALPES CÔTE D'AZUR ET DU DÉPARTEMENT DES BOUCHES DU RHÔNE
Ayant ses bureaux Immeuble Atrium Boulevard du Coq d'Argent
[...]
Représenté par Me Guillaume A..., avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : PC430
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 05 Juillet 2018, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Christine SIMON-ROSSENTHAL, Conseillère, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Monsieur Edouard LOOS, Président
Madame Sylvie CASTERMANS, Conseillère
Madame Christine SIMON-ROSSENTHAL, Conseillère
qui en ont délibéré
Greffière, lors des débats : Mme Cyrielle BURBAN
ARRÊT :
- contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par M. Edouard LOOS, président et par mme Cyrielle BURBAN, greffière à qui la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
FAITS ET PROCEDURE
Monsieur F... E... est propriétaire d'un bien immobilier situé [...] . Cet immeuble a été construit en 1957 sur un terrain d'une surface de 10 285 m², cadastré section [...] . Il est affecté d'une catégorie cadastrale de 2 (luxe) et dispose d'une surface utile de 449 m². Ce bien comprend une villa en béton, élevée sur 2 niveaux, disposant de 12 pièces principales, 1 cuisine, 10 salles d'eau et diverses annexes : local avec toilettes de 19 m² ; terrasses 143 m², caves de 25 m², une piscine de 80 m², tennis.
Monsieur E... dépose régulièrement ses déclarations annuelles d'ISF auprès du service des impôts des résidents étrangers. Monsieur E... déclare la propriété litigieuse pour la même valeur de 3811225 euros dans ses déclarations souscrites au titre des ISF 2009 et 2010, et une valeur arrondie à 3900000 euros pour 2011.
Cette valeur a été fixée par la commission départementale de conciliation en 1996 pour 25000000 Francs, soit l'équivalent en euros de 3811225 euros, dans le cadre d'une procédure pour insuffisance d'évaluation de bien au titre des ISF 1993, 1994 et 1995. Le requérant n'a pas réévalué le bien depuis cette période
Par proposition de rectification du 27 avril 2012, l'administration a remis en cause la valeur vénale déclarée de la propriété au titre des années 2009, 2010 et 2011 en se fondant sur la méthode par comparaison. Ces valeurs ont été fixées à 23 397 000 € pour l'année 2009, 23 397 000 € pour l'année 2010 et 21 681 000 € pour l'année 2011.
Par lettre du 10 juillet 2012, Monsieur F... E... a présenté des observations, contesté le choix des termes de comparaison, affirmé que sa villa avait un caractère vétuste voire vieillot» et contesté les majorations pour manquement délibéré.
Le 22 octobre 2012, l'administration a répondu aux observations du contribuable et maintenu l'intégralité des rectifications proposées.
Par lettre du 15 novembre 2012, Monsieur E... a demandé la saisine de la commission départementale de conciliation.
Dans sa séance du 27 juin 2013, la commission départementale de conciliation a rendu un avis retenant l'ensemble des termes de comparaison et maintenu les valeurs vénales proposées par l'administration.
L'imposition supplémentaire correspondante a été mise en recouvrement selon deux avis de mise en recouvrement du 15 novembre 2013 pour un montant de 960892 euros en droits et 461508 euros au titre des pénalités, soit un total de 1422400 euros.
Monsieur F... E... a adressé une réclamation contentieuse au service par lettre du 18 décembre 2013 et sollicité le dégrèvement total des droits, la décharge des majorations de 40% ainsi que le bénéfice du sursis au paiement.
L'administration n'a pas répondu dans le délai de 6 mois imparti.
Par exploit d'huissier du 30 décembre 2015, M. E... a assigné l'administration fiscale devant le tribunal d'instance de Bobigny aux fins d'annulation de la décision de rejet.
Par jugement du 19 janvier 2017, le tribunal de grande instance de Bobigny a rejeté l'ensemble des demandes de M. E... et l'a condamné aux dépens.
Monsieur F... E... a relevé appel de ce jugement le 26 janvier 2017.
Par conclusions signifiées le 8 juin 2018, le directeur régional des finances publiques de PROVENCE Alpes-Côtes d'Azur et du département des Bouches du Rhône demande à la cour de confirmer le jugement entrepris et de juger que :
- l'administration fiscale pouvait légitimement effectuer des rappels de droits à l'ISF concernant M. F... E... , au titre des années 2009-2010 et 2011, pour un montant total de 1420810 euros ;
- le rappel de l'imposition précitée était valable dans l'intégralité de sa procédure ;
- les termes de comparaison retenus par l'administration fiscale sont probants, sont caractéristiques du marché immobilier haut de gamme de la commune de Saint-Jean-Cap-Ferrat et correspondent au bien à estimer ;
Elle sollicite la condamnation de Monsieur F... E... à lui payer la somme de 3000 euros, au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître V. B..., en application de l'article 699 du même code.
Par conclusions signifiées le 24 mai 2018, Monsieur F... E... demande à la cour de réformer le jugement entrepris et, au visa de l'article L 192 du livre des procédures fiscales, de :
- constater qu'aucune pièce n'a été transmise par l'administration à M. E... et notamment les ventes concernées et retenues par celle-ci, ce qui est anormal et constitue un comportement déloyal qu'il convient de sanctionner par l'irrégularité du contrôle opéré avec les conséquences que cela impliquent sur les avis d'imposition en résultant ;
- prononcer l'annulation des avis d'imposition au titre des années 2009, 2010 et 2011 ;
- constater que l'administration n'a pas évalué la valeur vénale du bien au moyen de termes de comparaison intrinsèquement similaires, n'a pas visé des biens comparables en qualité et en quantité à une date de vente au plus proche du fait générateur et en nombre suffisant;
- prononcer la décharge des impositions supplémentaires mises à la charge de M. F... E... en matière d'impôt de solidarité sur la fortune au titre des années 2009, 2010 et 2011 notifiés par deux avis de mise en recouvrement en date des 20 novembre 2013 ;
- prononcer la décharge des pénalités et intérêts revendiqués en raison de la bonne foi de M. F... E... ;
- ordonner les dégrèvements subséquents ;
Subsidiairement, si par extraordinaire le «tribunal» retenait une valorisation du bien intermédiaire entre la valeur déclarée par M. E... et la valeur estimée par l'administration,
- enjoindre à l'administration fiscale de recalculer l'impôt en appliquant les critères d'évaluation objectifs et de comparaisons conformes à la jurisprudence ;
- rejeter les demande de Monsieur le directeur régional des finances publiques de PACA et du département des Bouches du Rhône ;
- condamner Monsieur le directeur régional des finances publiques de PACA et du département des Bouches du Rhône au paiement de la somme de 3 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens distraits au profit de Maître Vincent X....
La clôture de l'instruction est intervenue par ordonnance du 18 juin 2018.
SUR CE,
Sur la régularité de la procédure
Monsieur E... soutient que la procédure de rectification est irrégulière au motif que l'administration ne lui a pas communiqué la copie des déclarations H1 des quatre ventes retenues pour les rectifications d'ISF 2009 et 2010 et les quatre ventes retenues pour les rectifications d'ISF 2011 et qu'elle n'a pas ainsi respecté le principe contradictoire de la procédure de rectification.
Or, ainsi que l'expose l'administration, M. E... n'a demandé la copie des déclarations H1 des quatre ventes retenues pour 2009 et 2010 et des quatre éléments retenus pour 2011 que dans sa réclamation contentieuse du 18 décembre 2013 soit après la date de mise en recouvrement. Si l'article L76 B du livre des procédures fiscales dispose que l'administration est tenue d'informer le contribuable de la teneur et de l'origine des renseignements et documents obtenus de tiers sur lesquels elle s'est fondée pour établir l'imposition faisant l'objet de la proposition prévue au premier alinéa de l'article L. 57 ou de la notification prévue à l'article L. 76 et doit communiquer, avant la mise en recouvrement, une copie des documents susmentionnés au contribuable qui en fait la demande, ni la loi, ni la jurisprudence, ne font obligation à l'administration de communiquer spontanément la copie des actes de mutation des biens retenus comme termes de comparaison dans le cadre d'un contrôle de la valeur vénale d'un bien. Il convient, en outre de souligner que Monsieur E... ne conteste pas que l'administration fiscale lui a finalement communiqué les documents.
Le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a rejeté le moyen de nullité de la procédure.
Sur l'évaluation de la propriété
Monsieur E... critique la méthode d'évaluation comme étant basée uniquement sur le prix de vente au m² de surface utile qui ne tient pas compte des caractéristiques des biens. Il remet en cause le caractère intrinsèquement similaire des termes de comparaison retenus par le service qu'il estime trop antérieurs au fait générateur de l'impôt et à la crise financière de 2008 et peu probants. Il critique les surfaces retenues par l'administration et propose de nouvelles surfaces estimées d'après l'outil «Mesurer Surfaces» du site cadastre.fr.
M. E... invoque des nuisances qui seraient occasionnées par le passage des automobiles sur l'Avenue Jean Cocteau et le Boulevard Général de Gaulle bordant le terrain de la propriété litigieuse. Il soutient que la forme triangulaire du terrain pose des difficultés d'aménagement et une réduction de la jouissance potentielle des lieux ; que la villa voisine a une vue plongeante et importante sur le terrain de sa villa, ce qui le prive de la libre jouissance de certains espaces; Il soutient que les propriétés servant de termes de comparaison auraient « les pieds dans l'eau » à la différence de son bien.
Il produit plusieurs rapports.
L'appelant sollicite une décote de 60 % afin de prendre en compte une remise en l'état du bien litigieux afin de correspondre aux critères recherchés par la clientèle étrangère ciblant [...].
L'administration fiscale réplique que le bien de Monsieur E... est un bien rare en raison raison de la surface du terrain qui est supérieure à un hectare et de la surface habitable de la villa de près de 450 m² de surface habitable qui constituent des éléments exceptionnels de valorisation sur un site tel que le Cap Ferrat par nature de dimension étroite Elle indique que le bien est situé dans un quartier résidentiel à la point du Cap comportant des propriétés de grand standing avec des jardins arborés; que le bien est affecté de la catégorie cadastrale 2 «luxe», sur une échelle allant de 1 «grand luxe» à 8 «très dégradé».
L'administration fiscale souligne le caractère particulier du bien au motif qu'il se situe à [...], un site prestigieux, de renommée internationale, bénéficiant d'une situation géographique exceptionnelle dans un site privilégié et un environnement de qualité.
Elle soutient que les termes de comparaison qu'elle a utilisés sont intrinsèquement similaires au bien litigieux.
Ceci étant exposé, il convient de rappeler que la valeur vénale d'un bien immobilier qui constitue l'assiette de l'ISF est sa valeur vénale au 1er janvier de l'année d'imposition. Celle-ci est le prix normal auquel le bien aurait pu se négocier à cette date, dans des conditions normales de marché. La valeur d'un bien immobilier doit être estimée par référence à des biens intrinsèquement similaires reflétant la réalité du marché sans que la nécessité de similitude n'implique que les biens pris en comparaison soient rigoureusement identiques dans le temps, dans l'environnement et dans l'espace à celui à estimer.
Il appartient à l'administration fiscale de rapporter la preuve du caractère intrinsèquement similaire des termes de comparaison qu'elle a retenus et non au redevable de rapporter la preuve de ce que les biens retenus ne le sont pas.
La méthode retenue est la méthode d'évaluation au mètre carré de la surface habitable telle que définie à l'article R111-2 du code de la construction et de l'habitation. L'administration fiscale a établi la superficie habitable d'après les déclarations des modèles H1 ou H2 déposées au service des impôts fonciers par le propriétaire.
Il résulte des pièces produites aux débats, que la propriété de M. E... se situe dans un quartier résidentiel de luxe, à la pointe du Cap, excentrée par rapport à l'agglomération, comportant des propriétés de très grand standing avec des jardins arborés importants. Le bien comporte un terrain d'une superficie importante de 10 285 m² superbement arboré, une surface habitable importante de 449 m², de vastes terrasses de 143m², des équipements de prestige comme une piscine de 80 m², un court de tennis. Ces caractéristiques situent le bien dans la catégorie haut de gamme des propriétés de prestige de [...].
Au titre de l'ISF 2009 et 2010, l'administration fiscale a retenu, au titre des éléments de comparaison, 4 mutations de biens sur la période d'octobre 2007 à décembre 2008 situé pour deux d'entre eux sur la même commune que le bien litigieux et pour les deux autres sur le site du Cap d'Antibes qui présente des éléments de similarité en terme d'environnement avec le Cap Ferrat. Les biens sont majoritairement des biens de catégorie cadastrale 3, catégorie inférieure au bien de l'appelant et présentent des équipements (piscine, voire terrain de tennis) identiques ou moindres que ceux du bien litigieux. Un seul des biens présente une superficie analogue au bien de M. E... , les autres biens disposant de surfaces inférieures ce qui souligne la rareté du terrain d'assiette du bien du contribuable. Les surfaces habitables sont inférieure à celle du bien de M. E... .
La commission départementale de conciliation a estimé que la valeur au m² retenue par l'administration de 52100 euros/m² était est transposable à la propriété du contribuable compte tenu de sa localisation privilégiée sur le site du Cap Ferrat et de ses caractéristiques propres de nature exceptionnelle.
Pour l'ISF 2011, l'administration a retenu 4 mutations relatives à l'année 2010 et qui concernent, pour deux d'entre eux, des biens situés sur la commune de [...] et pour les deux autres, la commune de [...] qui offre une similitude d'environnement. Les biens sont de standing supérieur, de catégorie 2 comme le bien de M. E... et deux de la catégorie inférieure 3. Les biens présentent une similarité concernant les surfaces habitables, le nombre de pièces et la présence d'annexes et dépendances d'agrément. L'un des biens n'a pas de piscine et présente la valeur au m² la plus faible des éléments de comparaison, ce qui est un élément favorable au contribuable.
La commission départementale de conciliation a estimé que la valeur au m² retenue par l'administration fiscale de 56 975 euros/m² était transposable à la propriété du contribuable qui relève incontestablement de la catégorie des biens de nature exceptionnelle.
En l'espèce, l'administration fiscale a produit pour chaque terme de comparaison l'adresse du bien, ses éléments de surface, le prix au m2, la date de mutation, la date de publication, le service d'enregistrement. Ces biens apparaissent intrinsèquement similaires dans la mesure où ils se situent dans une zone géographie proche du bien litigieux et présente les mêmes caractéristiques d'environnement, de surfaces et d'aménagement que le bien litigieux.
L'emplacement du bien à la pointe du Cap, excentrée par rapport à l'agglomération, limite la circulation routière et les nuisances peuvent être considérées comme celles normalement occasionnées par les riverains, étant précisé que l'avenue de la Corniche est un sentier littoral.
Le rapport rédigé par Saint Clerc Expertises dont aucun élément relativement aux compétences du rédacteur n'est fourni et produit par l'appelant n'est pas objectif dans la mesure où le premier ne met en évidence que les aspects négatifs du bien, ne mentionne ni la piscine, ni le court de tennis et se limite à critiquer les termes de comparaison. Le rapport rédige par Monsieur Christian C..., faussement présenté comme un «rapport d'expertise» n'est pas de nature à remettre en cause la pertinence des éléments de comparaison fournis par l'administration fiscale.
La décote sollicitée par M. E... est injustifiée puisqu'il ne produit aucun justificatif de l'état du bien ni aucun devis, ni aucune photo exploitable. Les termes de comparaison apportés par le requérant ne sont pas pertinents car ils présentent des caractéristiques nettement inférieures à son bien. Contrairement à ce que soutient l'appelant, aucun des biens retenus comme éléments de comparaison n'a les «pieds dans l'eau».L'appelant ne rapporte pas la preuve que la vue panoramique sur la rade de [...] serait limitée en raison de la végétation ni de l'existence d'une vue plongeante de la villa voisine qui le priverait de la jouissance de certains espaces dans la mesure où la villa voisine ne s'élève que sur un étage ce qui la met à hauteur de la haie entourant la propriété. Enfin, il ne saurait utilement invoquer des difficultés d'aménagement du terrain en raison de sa forme triangulaire dans la mesure où des aménagements ont été faits (terrasses, piscine, tennis).
Sur le manquement délibéré
L'administration fiscale soutient que M. E... a entendu soustraire à l'ISF une partie significative de la base imposable de cet impôt et de son paiement dont il était redevable au titre des années 2009, 2010 et 2011 puisque les valeurs déclarées ont été notablement minorées de plus de 6 fois en dessous de la valeur vénale du bien. Elle ajoute que M. E... n'a été tiré aucun enseignement de la notification des procédures antérieures (1989, 1990, 1991 puis 1993,1994,1995).
Monsieur E... expose que le fait d'avoir eu un contentieux avec l'administration, arbitré en faveur de cette dernière dans le cadre de l'exercice normal de ses droits de contestation ne signifie pas que qu'il doive être considéré par l'administration 15 ans plus tard comme un contribuable de mauvaise foi. Il ajoute que l'administration ne peut par lui imputer un souci constant de ne pas attirer l'attention des services fiscaux sous couvert du respect apparent de ses obligations déclaratives alors qu'elle a reçu régulièrement ses déclarations ni que cela serait révélateur d'une intention manifeste, d'éluder une partie significative de l'ISF dont l'ampleur n'a pu être appréhendée que par la mise en oeuvre d'un examen approfondi des dites déclarations alors qu'il n'a reçu jusqu'en 2012 aucune remise en cause des valeurs mentionnées dans ses déclarations, examinées chaque année par l'administration qui, subitement, prétend en 2012, soit 15 ans après, que sa propriété aurait par rapport aux montants déclarées, une valeur 6 fois supérieure.
Ceci étant exposé et ainsi que l'a relevé le tribunal, M. E... est mal fondé à invoquer sa bonne foi compte tenu d'une part de la disproportion entre la valeur qu'il a déclarée pour l'immeuble litigieux et l'évaluation résultant des éléments fournis par l'administration fiscale et, d'autre part, du fait qu'il a déclaré, au titre des années 2009 et 2010, la valeur qui avait été retenue par la commission départementale de conciliation en 1996 et alors qu'il est notoire que le marché de l'immobilier avait connu une évolution très importante au cours des années 2000.
Le jugement entrepris sera dès lors confirmé en toutes ses dispositions.
Il n'y a pas lieu, dès lors de statuer sur la demande subsidiaire de M. E... tendant à voir enjoindre à l'administration fiscale de recalculer l'impôt dans l'hypothèse d'une valorisation du bien intermédiaire entre la valeur qu'il a déclarée et celle estimée par l'administration.
M. E... succombant en son appel sera condamné aux dépens d'appel et débouté de sa demande d'indemnité de procédure. Il sera condamné, sur ce même fondement, à payer à l'administration fiscale, la somme de 3000 euros.
PAR CES MOTIFS :
La cour,
CONFIRME le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Bobigny le 19 janvier 2017 en toutes ses dispositions;
CONDAMNE Monsieur F... E... aux dépens d'appel dont distraction au profit de Maître V. B..., conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile;
DEBOUTE Monsieur F... E... de sa demande d'indemnité de procédure;
CONDAMNE Monsieur F... E... à payer à Monsieur le directeur régional des finances publiques de PROVENCE Alpes Côte d'Azur et du département des Bouches du Rhône la somme de 3000 euro en application de l'article 700 du code de procédure civile.
LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT
C. BURBAN E. LOOS
