Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 5 - Chambre 10
ARRÊT DU 15 OCTOBRE 2018
(n° , 12 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 16/24567 (Absorbant le RG n° 17/1733)
Décision déférée à la Cour : Jugement du 29 Septembre 2016 -Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG n° 14/03123
APPELANTE
SARL JOREVA
Ayant son siège social [...]
N° SIRET : 512 327 024
Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
Représentée par Me Anne K... , avocat au barreau de PARIS, toque : C1969
INTIMÉ-ES
Monsieur Didier X...
domicilié [...]
né le [...] à CHALONS SUR SAÔNE
Madame Muriel Y... épouse X...
domicilié [...]
née le [...] à Saint Maurice
Représenté.es par Me Alain Z..., avocat au barreau de PARIS, toque : G0036
Représenté.es par Me David A..., avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
Maître Philippe B...
domicilié [...]
Représenté par Me Valérie L... , avocat au barreau de PARIS, toque : D0848
SCI LE HAMEAU DES EAUX D'ORELLE
Ayant son siège social Europa [...]
N° SIRET : 491 053 112
Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
Représentée par Me Bertille C..., avocat au barreau de PARIS, toque : E0989
SCI GENCO PROMOTION
Ayant son siège social Europa [...]
Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
Représentée par Me Bertille C..., avocat au barreau de PARIS, toque : E0989
SA CREDIT FONCIER DE FRANCE
Ayant son siège social [...]
[...]
N° SIRET : 542 029 848
Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
Représentée par Me D... E..., avocat au barreau de PARIS, toque : D0049
Représentée par Me Georges F..., avocat au barreau de PARIS, toque : T06
SCP G... - REBERT - PORCELLA - BIDAL, Notaires associés, prise en la personne de Maître François Eric G...
Ayant son siège social [...]
Représentée par Me Herve-Bernard H... de la SCP H..., avocat au barreau de PARIS, toque : P0090
SAS MGPF MAGNIN GECORS
Ayant son siège social [...]
N° SIRET : 523 704 088
Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
Représentée par Me Georges M... , avocat au barreau de PARIS, toque : R094
Représentée par Me Séverine I..., avocat au barreau de PARIS, toque : C2171
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 18 Juin 2018, en audience publique, devant la Cour composée de:
Monsieur Edouard LOOS, Président
Madame Sylvie CASTERMANS, Conseillère
Madame Christine SIMON-ROSSENTHAL, Conseillère
qui en ont délibéré,
Un rapport a été présenté à l'audience par Monsieur Edouard LOOS dans les conditions prévues par l'article 785 du code de procédure civile.
Greffière, lors des débats : Mme Cyrielle BURBAN
ARRET :
- contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par M. Edouard LOOS, président et par Mme Cyrielle BURBAN, greffière à qui la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
FAITS ET PROCÉDURE
En avril 2010, la société Joreva a proposé à M. Didier X... et Mme Muriel Y... épouse X... d'investir dans l'achat d'un appartement situé dans une résidence de tourisme à Orelle (Savoie) construite par la SCILe Hameau des Eaux d'Orelle à donner à bail commercial à la société Maurienne Exploitation Cela Orelle dans le cadre d'un dispositif fiscal leur permettant de bénéficier du remboursement de la taxe sur la valeur ajoutée (ci-après TVA) du prix d'achat et d'une réduction d'impôt sur les revenus de 25% du prix d'achat dans la limite de 300000 euros, sur neuf ans.
Le 12 mai 2010, les époux X... ont signé une convention synallagmatique de vente avec la la SCILe Hameau des Eaux d'Orelle portant sur l'acquisition de l'appartement n° 001 comprenant un dégagement, un séjour cuisine, une salle de bain, un W.C, deux coins repos et une terrasse de 6,60 m² situé au rez de chaussée du bâtiment 3 de la résidence, sous la condition d'obtention d'un prêt 185790 euros sur 25 ans au taux de 4,30% l'an, moyennant le prix de 177790 euros TTC s'appliquant à l'appartement pour un montant de 171.571 euros et au mobilier pour un montant de 6219 euros, soit un prix hors taxes de148654 euros et 29136 euros au titre de la taxe sur la valeur ajoutée.
Le 12 mai 2010, les époux X... ont également signé un bail commercial "avec prestations para-hôtelières locaux meublés" avec la société de gestion la société Cela Orelle pour un loyer annuel d'un montant de 6504 euros hors taxes la première année.
Le même jour, ils ont signé une lettre de mission au profit du cabinet d'expertise comptable SA Cabinet Pierre Magnin situé à La Ravoire afin qu'il prenne en charge leur dossier concernant la location de l'appartement situé dans la résidenceLe Hameau des Eaux d'Orelle et effectue pour leur compte les déclarations de revenu meublé 2032 ainsi que la demande de remboursement de TVA pour la première année uniquement, le montant des honoraires s'élevant la première année à 228 euros puis à 144 euros.
Enfin, ils ont établi un bon de commande auprès de la société Genco Promotion pour l'achat du mobilier destiné à garnir l'appartement moyennant le prix de 6219,20 euros toutes taxes comprises suivant facture du 28 mai.
Le 19 juillet 2010, la société Crédit Foncier de France a émis au profit des époux X... une offre de prêt d'un montant de 187.190 euros dont 6290 euros de frais de notaire, d'une durée de 240 mois, au taux nominal fixe de 3,90% et au taux effectif global de 4,50% l'an, remboursable par échéances mensuelles d'un montant de 1168,35 euros, destiné à financer l'achat du bien immobilier situé à Orelle acquis en l'état futur d'achèvement.
L'offre a été acceptée le 16 août 2010.
Suivant acte notarié en date du 23 septembre 2010, dressé par Maître Philippe B..., notaire à Alfortville, les époux X... ont mandaté tout clerc de notaire de l'étude de Maître G..., notaire à Eybens, pour :
* acquérir l'appartement n° 001 moyennant le prix de 171570,80 euros soit 143453,80 euros hors taxe et 28117 euros de taxe sur la valeur ajoutée,
* engager le constituant à donner à bail commercial les locaux nus acquis pour une durée de neuf années,
* conférer tous pouvoirs à tout cabinet fiscal à l'effet de faire au nom du constituant toutes demandes de remboursement du crédit de TVA,
* emprunter auprès de la société Crédit Foncier de France la somme de 187190 euros, sur une durée de 240 mois, au taux nominal fixe de 3,90% l'an.
Par actes authentiques séparés établis le 12 octobre 2010 par maître François-Eric G... le prêt immobilier a été réitéré entre la société Crédit Foncier de France et les époux X... et l'acte de vente du bien financé par celui-ci a été régularisé entre la sociétéLe Hameau des Eaux d'Orelle et les époux X....
Dans l'acte de vente, les époux X... ont déclaré acquérir ce bien en vue de sa location meublée par le gestionnaire unique de la résidence de tourisme et se sont engagés à signer le même jour un bail commercial au profit de la société Maurienne Exploitation Cela Orelle pour une durée de onze années.
Aux termes du même acte de vente, les époux X... ont indiqué qu'en accord avec le vendeur, ils feraient appel à la société Magnin pour mettre en forme les documents relatifs à la demande de remboursement de crédit de TVA, aux déclarations obligatoires en matière de TVA et aux demandes de renseignements y afférentes de l'administration fiscale.
Par jugement en date du 11 mai 2011, le tribunal de commerce de Perpignan a ouvert une procédure de sauvegarde au profit de la société Maurienne Exploitation Cela Orelle qui a été convertie en redressement judiciaire par décision du 2 novembre 2011, la date de cessation des paiements étant fixée à cette même date.
Le 23 mai 2012, les époux X... ont régularisé un nouveau bail commercial avec la société Alpvision Résidence Orelle exploitant la résidence de tourisme moyennant un loyer annuel de 2004,75 euros.
Par jugement du 4 juillet 2012, un plan de redressement a été arrêté au profit de la société Alpvision Résidence Orelle. .La liquidation judiciaire de cette société a ensuite été prononcée par jugement du 11 septembre 2013.
Par courrier de leur conseil en date du 11 octobre 2013, adressé à la société Joreva, les époux X... lui ont reproché de leur avoir présenté le 28 mai 2010 une simulation de leur investissement faisant état d'un effort d'épargne mensuelle de 220 à 350 euros, ses mauvais conseils et la liquidation judiciaire du locataire, les ayant conduit à une situation financière désastreuse. Invoquant la violation des lois sur le démarchage à domicile, l'intermédiation immobilière et le démarchage bancaire, les époux X... ont fait état de la nullité de l'ensemble des conventions souscrites.
Par actes d'huissier de justice des 3, 5, 7 et 17 février 2014, les époux X... ont fait assigner les sociétés Joreva , Hameau des Eaux d'Orelle, Crédit Foncier de France, MGFP, Genco Promotion, la SCP G..., Rebert, Duforets, notaires associés, et maître Philippe B..., notaire.
* * *
Vu le jugement prononcé le 29 septembre 2016 par le tribuanl de grande instance de Paris qui a :
- rejeté la demande de nullité de la lettre de mission du 12 mai 2010 de la société MGFP Magnin Gecors formée par M. Didier X... et Mme Muriel Y... épouse X...;
- rejeté la demande de nullité de la convention d'achat de meubles du 12 mai 2010 formée par M. Didier X... et Mme Muriel Y... épouse X...,
- rejeté la fin de non recevoir soulevée par la société Crédit Foncier de France tirée de l'application du seul droit de la consommation,
- rejeté la demande de déchéance des intérêts conventionnels du contrat de prêt du 16 août 2010 formée par M. Didier X... et Mme Muriel Y... épouse X...,
- rejeté la demande de nullité du prêt du 16 août 2010 formée par M. Didier X... et Mme Muriel Y... épouse X...,
- condamné in solidum la société Joreva et la SCILe Hameau des Eaux de l'Orelle à payer à M. Didier X... et Mme Muriel Y... épouse X... la somme de 20000 euros à titre de dommages-intérêts pour manquement à leur obligation d'information,
- rejeté la demande en paiement de dommages-intérêts de M. Didier X... et Mme Muriel Y... épouse X... au titre de leur préjudice moral,
-rejeté la demande en paiement de M. Didier X... et Mme Muriel Y... épouse X... de la somme de 10187 euros,
- rejeté la demande reconventionnelle de paiement de dommages-intérêts de la SCP G...-Rebert-Porcella-Bidal pour procédure abusive,
- rejeté la demande reconventionnelle en paiement de dommages-intérêts de la société MGFP Magnin Gecors pour procédure abusive,
- condamné in solidum la société Joreva et la SCILe Hameau des Eaux de l'Orelle aux dépens,
- condamné in solidum la société Joreva et la SCILe Hameau des Eaux de l'Orelle à payer à M. Didier X... et Mme Muriel Y... épouse X... la somme de 3000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Vu l'appel de la société Joreva le 6 décembre 2016,
Vu les dernières conclusion signifiées par la société Joreva le 29 mai 2017,
Vu les dernières conclusions signifiées le 10 mai 2017 par la SCP G...-Rebert-Porcella- Bidal, notaires associés,
Vu les conclusions signifiées le 28 avril 2017 par la SCILe Hameau des Eaux de l'Orelle et par la société Genco Promotion,
Vu les conclusions signifiées le 28 avril 2017 par le Crédit Foncier de France,
Vu les conclusions signifiées le 25 avril 2017 par la société MGPF- Magnin Gecors (cabint expertise comptable),
Vu les conclusions signifiées le 7 avril 2017 par maître B..., notaire,
Vu les conclusions signifiées le 30 mars 2017 par les époux X...,
La société Joreva demande à la cour de statuer ainsi qu'il suit :
- infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné la société Joreva in solidum avec
la SCILe Hameau des Eaux de l'Orelle à payer une indemnité de 20000 euros aux époux
X... à titre de dommages-intérêts pour manquement à son obligation d'information,
- infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné la société Joreva in solidum avec
la SCILe Hameau des Eaux de l'Orelle à payer une indemnité de 3000 euros aux époux
X... au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
En conséquence :
- débouter Monsieur et Madame X... de toutes leurs demandes,
- condamner Monsieur et Madame X... à payer à la société Joreva une indemnité de 5000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ,
- condamner Monsieur et Madame X... aux entiers dépens tant de première instance que d'appel, dont distraction pour ces derniers au profit de maître K... ,
La SCILe Hameau des Eaux de l'Orelle et a société Genco Promotion demandent à la cour de statuer ainsi qu'il suit :
Vu l'article L.622-26 du code de commerce,
Vu les articles 1674 et 1676 du code civil,
Vu l'article 9 du code de procédure civile,
Vu la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et son décret d'application n° 72-678 du 20 juillet 1972,
- réformer le jugement déféré en qu'il a retenu à l'encontre de la SCILe Hameau des Eaux de l'Orelle un défaut d'information et de conseil sur les difficultés financières du locataire commercial, la société Maurienne Exploitation Cela Orelle,
- réformer le jugement déféré en ce qu'il a condamné la SCILe Hameau des Eaux de l'Orelle in solidum avec la société Joreva , à payer aux époux X... des dommages et intérêts de 20000 euros pour perte de chance de ne pas investir dans l'achat d'un appartement ou d'investir à des conditions financières différentes,
- réformer le jugement déféré en ce qu'il a condamné laLe Hameau des Eaux de l'Orelle in solidum avec la société Joreva, à payer aux époux X... la somme de 3000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ,
- réformer le jugement déféré en ce qu'il a condamné la SCILe Hameau des Eaux de l'Orelle in solidum avec la société Joreva, aux dépens ;
- confirmer le jugement déféré en toutes ses autres dispositions ;
- juger que la SCILe Hameau des Eaux de l'Orelle a respecté son obligation d'information et de conseil,
- juger que la sociétéLe Hameau des Eaux de l'Orelle a satisfait à l'ensemble des obligations lui incombant en sa qualité de constructeur de la résidence de tourisme,
- juger que la société Genco Promotion a satisfait à l'ensemble des
obligations contractuelles lui incombant en vertu de la convention d'achat de meubles signée,
- juger que les époux X... ne justifient d'aucun préjudice ,
- débouter Monsieur Didier X... et Madame Muriel Y... épouse X... de toutes leurs demandes ;
- condamner Monsieur Didier X... et Madame Muriel Y... épouse X... à payer la somme de 6000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile à chacune des deux sociétésLe Hameau des Eaux de l'Orelle et Genco Promotion pour la procédure de première instance et la procédure d'appel,
- condamner Monsieur Didier X... et Madame Muriel Y... épouse X... aux entiers dépens de première instance et d'appel
Les époux X... demandent à la cour de statuer ainsi qu'il suit :
Vu les dispositions de l'article 1382 et suivants du code civil et l'article 1147 et suivants du code civil,
Vu les articles L 312-1 et suivants, L 121-21 et suivants et R 313-1 et suivants du code de la consommation,
Vu les articles L 341-1 et suivants du code monétaire et financier,
Vu notamment les articles 1 et 3 de la loi Hoguet (Loi n° 70-9 du 2 janvier 1970):
- réformer le jugement du 29/09/2016,
' Juger que la société Joreva a commis des actes de démarchages illégaux et à manquer à tous ses devoirs de conseils, de mise en garde et de bonne foi vis-à-vis des époux X...
' Juger qu'aucun intervenant n'a respecté les règles liées à la vente à domicile
' Juger que la société Hameau des Eaux d'Orelle, le Crédit Foncier de France, Me B..., Me G..., la société MGFP et la société Genco Promotion n'ont pas respecté leurs devoirs de conseil, de mise en garde, d'information et de bonne foi vis-à-vis des époux X...
' Juger que la société Hameau des Eaux d'Orelle, le Crédit Foncier de France, Me B..., Me G..., la société MGFP et la société Genco Promotion n'ont pas rempli leurs obligations respectives et que leur négligence et la seule prise en compte de leurs intérêts propres ont fait perdre une chance aux époux X... de ne pas s'engager dans l'investissement immobilier sis dans «Le Hameau des Eaux de l'Orelle à la station d'Orelle
' Juger que les dispositions susvisées du code de la consommation et du code monétaire et financier n'ont pas été respectées et prononcer, en conséquence, la déchéance des intérêts courus sur le prêt et dire que les intérêts déjà réglés s'imputeront à due concurrence sur les capitaux empruntés et à titre subsidiaire prononcer la nullité du prêt
' Déclarer nulle la convention d'achat de meubles du fait de l'irrespect des règles relatives au démarchage à domicile et ordonner le remboursement de la somme de 6219,20 euros; les meubles étant conservés jusqu'à complet paiement
' Déclarer nulle la lettre de mission comptable du fait de l'irrespect des règles relatives au démarchage à domicile et ordonner le remboursement des sommes versées soit 1412 euros
' Fixer le préjudice patrimonial (bien acheté payé à un prix exorbitant) des époux X... à la somme de 30000 euros
' Fixer le préjudice pour perte de chance des époux X... à la somme de 25000 euros
' Fixer le préjudice pour défaut de dépôt de garantie et pas de porte 10187 euros
' Fixer le préjudice moral des époux X... à 20000 euros
' Fixer le préjudice à la différence entre l'effort d'épargne réel et l'effort annoncé sur la durée de l'opération à 237080 euros
' Condamner conjointement et solidairement les intervenants à payer lesdits préjudices pour un montant total de 329898,20 euros
' Condamner à la somme de 5000 euros chacun les intervenants cités au titre de l'article 700 du code de procédure civile
' Condamner les mêmes aux entiers dépens
La SCP G...-Rebert-Porcella- Bidal, notaires associés demande à la cour de statuer ainsi qu'il suit :
Vu l'article 1382 du Code Civil
Vu la Jurisprudence citée,
- constater que l'acte authentique de vente du 12 octobre 2010 régularisé par la SCP G... est parfaitement régulier, efficace et qu'il a produit tous ses effets.
- constater que les époux X... avaient avant même la régularisation de cet acte authentique obtenus toutes les informations utiles concernant les conséquences juridiques financières et fiscales liées à cette opération immobilière.
- constater que la régularisation de l'acte de vente a permis aux époux X... de bénéficier de l'ensemble des avantages financiers et économiques prévus par les dispositions législatives applicables à ce type d'investissement immobilier
- constater que seule la défaillance de la Société Maurienne Exploitation Cela Orelle est à l'origine des difficultés rencontrées par les époux X...,
- constater que la SCP G... au moment de la régularisation de l'acte de vente ne disposait d'aucun élément de nature à établir de la défaillance ultérieure de la société en charge de la gestion de cette résidence,
- constater que l'opération immobilière d'investissement réalisée par les époux X... s'inscrivaient dans le cadre d'une activité économique ayant pour objet de défiscaliser leurs revenus présentant alors un caractère aléatoire qu'il n'appartenait pas au notaire d'appréhender dès lors qu'il ne relève pas de sa sphère de compétence professionnelle,
- constater que les époux X... bénéficient depuis l'acquisition immobilière des revenus locatifs afférents et qu'ils ont également bénéficié de tous les avantages financiers et fiscaux afférents à l'investissement réalisé.
En conséquence :
- confirmer le jugement en ce qu'il a écarté la responsabilité civile de la SCP G...,
- constater que l'ensemble des préjudices financiers allégués par les époux X... ne sont justifiés ni dans leur principe, ni dans leur quantum et ne sont en tout état de cause pas en lien de causalité avec les conditions de régularisation de l'acte de vente du 12 octobre 2010.
En conséquence :
- débouter les époux X... de l'intégralité de leurs prétentions financières,
- constater que l'action judiciaire engagée par les époux X... à l'encontre de la SCP G... est révélatrice d'une particulière mauvaise foi,
- infirmer le jugement en ce qu'il a rejeté la demande reconventionnelle de la SCP G... pour procédure abusive,
- condamner les époux X... à verser à la SCP G... une somme de 5000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et vexatoire,
- condamner les époux X... à verser à la SCP G... une somme de 4000 euros en application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile,
- condamner les époux X... aux entiers dépens de première instance et d'appel dont distraction au profit de la SCP H... sur son affirmation de droit et recouvrer conformément aux dispositions de l'article 696 du Code de Procédure Civile
Maître B..., notaire demande à la cour de statuer ainsi qu'il suit :
Confirmer le jugement de 1ere instance en ce qu'il a écarté toute responsabilité de Maître B...,
En conséquence,
Dire et juger que Monsieur et Madame X... ne justifient pas de l'existence d'une faute, d'un préjudice et d'un lien de causalité entre cette faute et le préjudice susceptible d'engager sa responsabilité.
Débouter les époux X... de l'intégralité de leurs demandes.
Condamner Monsieur et Madame X..., ou toute partie qui succombera, au paiement
d'une somme de 5000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile,
Condamner la même aux entiers dépens d'instance, dont distraction au profit de Maître Valérie L... , en application de l'article 699 du Code de procédure Civile.
Le Crédit Foncier de France demande à la cour de statuer ainsi qu'il suit :
- déclarer irrecevable la demande en nullité du prêt ou à tout le moins mal fondée cette
demande ;
- infirmer le jugement entrepris en ce qu'il n'a pas fait droit à la fin de non-recevoir du
Crédit Foncier de France ;
- pour le surplus, confirmer le jugement entrepris en toutes ces dispositions et en conséquence :
- débouter les époux X... de l'intégralité de leurs demandes, fins et conclusions au
titre de l'action en nullité ;
- débouter les époux X... de l'intégralité de leurs demandes, fins et conclusions;
- débouter tout contestant de ses demandes, fins et conclusions contraires,
- condamner les époux X... à payer au Crédit Foncier de France la somme
supplémentaire de 5000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ;
- les condamner enfin aux entiers dépens dont distraction au profit de Madame D...
E..., avocat aux offres de droit, conformément à l'article 699 du Code de procédure
civile.
La société MGPF- Magnin Gecors (cabinet expertise comptable) demande à la cour de statuer ainsi qu'il suit :
- confirmer le jugement prononcé le 29 septembre 2016 par le tribunal de grande instance de PARIS en ce qu'il a :
* Rejeté la demande de nullité de la lettre de mission du 12 mai 2010 de la société MGFP Magnin Gecors formée par M Didier X... et Mme Muriel Y... épouse X...;
* Débouté Monsieur et Madame X... de l'ensemble des demandes formées à l'égard de la société MGFP- Magnin Gecors ;
- infirmer le jugement prononcé le 29 septembre 2016 par le tribunal de grande instance de PARIS en ce qu'il a :
* Rejeté la demande reconventionnelle en paiement de dommages-intérêts pour procédure abusive de la société MGFP Magnin Gecors ;
* rejeté la demande formée par la société MGFP Magnin Gecors au titre des frais irrépétibles exposés ;
En conséquence :
- Condamner Monsieur et Madame X... à payer à la société MGFP-Magnin Gecors la somme de 15000 euros à titre de dommages intérêts pour procédure abusive ;
- Condamner Monsieur et Madame X... à payer à la société MGFP-Magnin Gecors la somme de 2500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles engagés en 1ère instance ;
Y ajoutant :
- Condamner Monsieur et Madame X... à payer à la société MGFP-Magnin Gecors la somme de 2500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles engagés dans le cadre de la présente procédure d'appel ;
Condamner Monsieur et Madame X... aux entiers dépens de la présente procédure dont recouvrement au profit de Maître de Georges N... , Selarl Georges M... , Avocat au Barreau de Paris, membre de l'Association d'avocats «J... Pardalis» en application de l'article 699 du code de procédure civile.
SUR CE,
a) Sur les demandes présentées par les époux X... à l'encontre de la société Joreva
Considérant que les époux X... reprochent à la société Joreva des actes de démarchages à domicile illégaux et des manquements à ses devoirs de conseils, de mise en garde et de bonne foi , aucun des intervenants qui ont suivi n'ayant respecté les règles liées à la vente à domicile; qu'ils demandent de dire que les dispositions du code de la consommation et du code monétaire et financier n'ont pas été respectées et de prononcer, en conséquence, la déchéance des intérêts courus sur le prêt et dire que les intérêts déjà réglés s'imputeront à due concurrence sur les capitaux empruntés et à titre subsidiaire de prononcer la nullité du prêt ;
Considérant que la société Joreva demande à la cour de confirmer le jugement qui a dit que les époux X... ne prouvaient pas que la vente immobilière avait été réalisée en violation des dispositions relatives au démarchage à domicile ni de la réglementation spécifique s'appliquant à la vente en l'état futur d'achèvement d'un bien immobilier réalisé à distance ;
Considérant qu'il résulte des dispositions de l'article L121-21 du code de la consommation dans sa rédaction applicable à l'espèce que :
' Est soumis aux dispositions de la présente section quiconque pratique ou fait pratiquer le démarchage, au domicile d'une personne physique, à sa résidence ou à son lieu de travail, même à sa demande, afin de lui proposer l'achat, la vente, la location, la location-vente ou la location avec option d'achat de biens ou la fourniture de services. (...) ; que selon l'article L121-23 :
'Les opérations visées à l'article L121-21 doivent faire l'objet d'un contrat dont un exemplaire doit être remis au client au moment de la conclusion de ce contrat et comporter, à peine de nullité, les mentions suivantes :
1° Noms du fournisseur et du démarcheur ;
2° Adresse du fournisseur ;
3° Adresse du lieu de conclusion du contrat ;
4° Désignation précise de la nature et des caractéristiques des biens offerts ou des services proposés ;
5° Conditions d'exécution du contrat, notamment les modalités et le délai de livraison des biens, ou d'exécution de la prestation de services ;
6° Prix global à payer et modalités de paiement ; en cas de vente à tempérament ou de vente à crédit, les formes exigées par la réglementation sur la vente à crédit, ainsi que le taux nominal de l'intérêt et le taux effectif global de l'intérêt déterminé dans les conditions prévues à l'article L313-1 ;
7° Faculté de renonciation prévue à l'article L121-25 ainsi que les conditions d'exercice de cette faculté et , da façon apparente, le texte intégral des articles L 121-23 , L 121-24, l 121-25 et L 121- 26'.
Considérant que la société Joreva, qui a conclu le 21 septembre 2009 avec la société Cap Projets un contrat d'apporteur d'affaires, est intervenue auprès des époux X... pour leur proposer d'investir dans l'achat d'un appartement dans la résidence de tourisme d'Orelle (Savoie) ; que, suite à l'accomplissement de diverses diligences dans le cadre de cette mission, les époux X... ont conclu le 12 mai 2010 avec la SCI Hameau des Eaux d'Orelle un contrat dénommé 'convention synallagmatique de vente sous conditions suspensives' qui mentionne expressément que l'acte entre dans le champ d'application de l'article L.271-1 du code de la construction et de l'habitation et que les acquéreurs disposent d'un délai de rétractation de 7 jours, l'ensemble du dispositif de rétractation étant ensuite développé ; que la vente qui a suivi par acte authentique du 12 octobre 2010 mentionne en page 10 que l'acquéreur reconnaît avoir bénéficié du délai de retractation de 7 jours prévu à l'article L.271-1 du code de la construction et de l'habitation; que les époux X... ont ainsi bénéficié de cette garantie prévue au bénéfice de l'acquéreur non professionnel dans le cadre de l'acquisition d'un bien immobilier en l'état futur d'achèvement ;
Considérant que les époux X... doivent être déboutés de leurs demandes au titre du démarchage à domicile illicite ;
Considérant que les époux X... reprochent à la société Joreva de les avoir trompés sur les simulations financières , sur le montant de la rentabilité du bien et de l'opération, sur la valeur du bien , par absence de mise en garde sur les risques d'insolvabilité ou de procédure de redressement judiciaire du locataire, et sur l'accomplissement d'un démarchage financier de prêt sans être titulaire d'une carte de démarcheur ;
Mais considérant que la société Joreva, en charge de la commercialisation de biens immobiliers vendus par la SCI Hameau des Eaux d'Orelle n'a conclu aucun contrat avec les époux X... ; que la mise en cause de sa responsabilité par les investisseurs présente un fondement délictuel ; que, contrairement à ce que soutiennent les époux X..., la société Joreva n'est pas intervenue en qualité d'intermédiaire en immobilier soumise à la loi Hoguet; qu'en sa qualité d'auteur du dossier de présentation et de la simulation financière personnalisé elle doit toutefois répondre des éléments erronés ou insuffisants qu'elle a mentionnés dont elle avait connaissance au moment de son intervention ;
Considérant que les époux X... sont totalement infondés à reprocher à la société Joreva un prix d'achat excessif, ainsi que tous les événements non prévisibles postérieurs à l'acquisition ; que les aléas liés aux risques d'impayés des loyers par le locataire sont inhérents à toute conclusion d'un contrat locatif et n'appellent pas une information particulière; que les simulations effectuées par la société Joreva l'ont été sur la base des éléments chiffrés fournis par les époux X..., le montant global de l'opération à hauteur de 177 790 euro ayant bien été précisé ;
Considérant que les époux X... exposent qu'ils n'ont pas été avisés des conséquences d'une procédure de redressement judiciaire du locataire ;
Mais considérant que le redressement judiciaire de la Sarl Maurienne Exploitation Cela Orelle a été prononcé le 2 novembre 2011 sur conversion d'une procédure de sauvegarde ouverte le 11 mai 2011, la date de cessation des paiements ayant été arrêtée au 02 novembre 2011 ; que lors de l'intervention de la société Joreva en 2010, la société locataire n'était pas en rupture de paiement ;
Considérant toutefois que, dans un courrier daté du 1er octobre 2010 adressé aux propriétaires, la société Maurienne Exploitation Cela Orelle a fait état de problèmes de trésorerie ne lui permettant pas de faire face au paiement des loyers tout en rappelant un précédent courrier adressé aux mêmes propriétaires le 8 juillet précédant ayant déjà mentionné ces difficultés ; que la société Joreva qui prétend ne pas en avoir été avisée se devait de vérifier la situation locative pour informer les candidats acquéreurs d'éventuelles difficultés pendant la période précédant la signature de l'acte authentique, en l'occurrence le 12 octobre 2010 ; que le jugement déféré doit être confirmé en ce qu'il a retenu cette seule faute imputable à la société Joreva; que le préjudice subi par les époux X... porte sur la perte de chance de ne pas avoir contracté s'ils avaient été informés de cette difficulté ; que le ce préjudice a justement été fixé par les premiers juges à la somme de 20000 euros ;
Considérant que les époux X... ne prouvent aucunement les autres griefs imputés à la société Joreva notamment l' activité illicite de démarchage bancaire ;
b) Sur les demandes présentées par les époux X... à l'encontre de la SCILe Hameau des Eaux d'Orelle
Considérant que la SCI Le hameau des Eaux d'Orelle, vendeur constructeur est associée à l'opération de location qui est mentionnée tant dans la promesse de vente du 12 mai 2010, que dans l'acte authentique du 12 octobre 2010, les deux opérations étant liées puisque conclues concomitamment dans le cadre du dispositif fiscal permettant notamment le remboursement de la TVA ; que la SCI Le hameau des Eaux de l'Oreille était également tenue d'informer les époux X... des difficultés locatives antérieures à la vente et devait, tout comme la société Joreva, verifier la situation locative pour en informer les époux X...; que la SCI sera condamnée in solidum avec la société la société Joreva au paiement de la somme de 20000 euros, le jugement étant confirmé de ce chef ;
c) Sur les autres demandes
Considérant que, par des motifs pertinents que la cour adopte , les premiers juges ont considéré que le manquement au devoir d'information ci dessus défini ne pouvait en aucune façon être reproché à la SCP G...-Rebert- Porcella-Bidal, notaire rédacteur, à maître B..., titulaire d'une procuration pour les représenter lors de la signature de l'acte, au CCF, organisme prêteur et à la société MGPF-Magnin Gecors, cabinet d'expertise comptable en charge des démarches nécessaires à la récupération de la TVA ;
Considérant que les époux X... demandent de juger que les dispositions du code de la consommation et du code monétaire et financier n'ont pas été respectées et prononcer, en conséquence, la déchéance des intérêts courus sur le prêt et dire que les intérêts déjà réglés s'imputeront à due concurrence sur les capitaux empruntés et à titre subsidiaire prononcer la nullité du prêt ;
Mais considérant qu'il a été ci dessus jugé que les époux X... n'apportaient pas la preuve d'une activité illicite de démarchage bancaire imputable à la société Joreva;
Considérant que, par des motifs pertinents que la cour adopte, les premiers juges ont retenu qu'il n'était pas établi que le TEG présenté dans l'offre de prêt acceptée le 16 août 2010 était affecté d'un erreur ;
Considérant que les époux X... invoquent sans le caractériser 'l'irrespect des règles relatives au démarchage à domicile' ; que leurs contestations relatives à la convention d'achat de meubles ert à la lettre de mission comptable doivent être rejetées ;
Considérant que le jugement déféré doit ainsi être confirmé en toutes ses dispositions ;
Considérant que toutes autres demandes présentées par les époux X... doivent être rejetées ;
Considérant que, nonobstant leur caractère infondé, la société MGFP-Magnin Gecors et la SCP G... ne prouvent pas le caractère abusif des demandes présentées à leur encontre par les époux X... ;
PAR CES MOTIFS :
La cour,
CONFIRME le jugement déféré en toutes ses dispositions ;
Y ajoutant :
CONDAMNE solidairement les époux X... à verser sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile :
* 3000 euros à maître B...,
* 2500 euros à la société MGFP-Magnin Gecors,
* 3000 euros à la SCP G...-Rebert-Porcella- Bidal,
* 3000 euros au Crédit Foncier de France ;
REJETTE toutes autres demandes ;
FAIT MASSE des dépens qui seront supportés pour 1/3 par les époux X..., 1/3 par la société Joreva et 1/3 par la SCI Le hameau des Eaux d'Orelle et accorde aux avocats qui en ont fait la demande le bénéfice des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT
C. BURBAN E. LOOS
