Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE Paris
Pôle 4 - Chambre 2
ARRÊT DU 10 OCTOBRE 2018
(n° , 11 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 16/21555
Décision déférée à la Cour : Jugement du 07 Octobre 2016 -Tribunal de Grande Instance de Paris - RG n° 14/11489
APPELANTS
Monsieur Dominique X...
[...]
Madame Françoise Y... épouse X...
[...]
Représentés par Me Francis Z... de la SELARL CABINET SABBAH & ASSOCIES, avocat postulant et plaidant, avocat au barreau de Paris, toque : P0466
INTIME
Syndicat des copropriétaires SDC [...] par son syndic en exercice FONCIA FRANCO SUISSE, société par actions simplifiée au capital de 50.000 euros, dont le siège social est situé [...] ,
SIRET N°582 098 026 00187,
prise en la personne de son Président, domicilié [...]
[...]
Représenté par Me Evelyne A..., ayant pour avocat plaidant Me Benjamin B... de la SELARL CABINET A..., avocats au barreau de Paris, toque : L0107
PARTIE INTERVENANTE :
SA ALLIANZ IARD agissant poursuites et diligences de tous représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
1, Cours Michelet
CS 30051
[...]
Représentée par Me François C... de l'AARPI C..., avocat au barreau de X..., toque : J125
Ayant pour avocat plaidant Me Arnault D... - FIZELLIER du CABINET BFPL AVOCATS, avocat au barreau de X..., toque: P 0496
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 12 Juin 2018, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Madame Muriel PAGE, Conseiller, chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre
M. Frédéric ARBELLOT, Conseiller
Mme Muriel PAGE, Conseillère
Greffier, lors des débats : M. Amédée TOUKO-TOMTA
ARRÊT : CONTRADICTOIRE
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par M. Jean-Loup CARRIERE , Président et par Amédée TOUKO-TOMTA, Greffier présent lors de la mise à disposition.
***
.
FAITS & PROCÉDURE
L'ensemble immobilier constitué de 3 bâtiments 'A', 'B' et 'bloc C', situé [...] , est soumis au régime de la copropriété.
M. Dominique X... et Mme Françoise Y... épouse X... (ci-après M. et Mme X...) sont propriétaires de l'ensemble des lots du bloc C, lequel est composé de deux niveaux de sous-sol divisés en emplacements de voitures, ainsi que d'un bien situé [...] , relié au bloc C , les locaux étant exploités à usage de parking.
Le premier niveau de sous-sol est situé à l'aplomb des jardins privatifs des lots d'habitation situés en rez-de-chaussée des bâtiments A et B et du jardin central implanté entre les deux bâtiments.
Le 14 mai 2011, un incendie s'est déclaré dans les locaux de M. et Mme X... entraînant l'interruption de l'exploitation commerciale du premier niveau de sous-sol du bloc C.
Se plaignant d'infiltrations depuis la fin de l'année 2011 depuis la toiture terrasse plantée recouvrant le bloc C, M. et Mme X..., ont obtenu un rapport d'expertise judiciaire, par voie de référé (ordonnances des 28 février 2013 et du 5 avril 2013) ; M. E..., expert judiciaire a déposé son rapport le 6 octobre 2014.
Aux termes de ce rapport, l'expert a constaté la présence de fuites actives au niveau des deux joints de dilatation se trouvant en sous-face du jardin à l'aplomb de la liaison entre terrasse plantée et bâtiments d'habitation, une humidité relative (70 % à l'humidimètre) sans toutefois ni perlage, ni trace au sol au droit des reprises au plafond du sous-sol, une fonte fuyarde au 2ème sous-sol au droit de la traversée de plancher dans la rampe d'accès au parking, des affaissements et fissurations importants ponctuellement des hourdis béton constituant le plancher haut du garage en sous-sol dans les locaux annexes.
Il a indiqué que concernant les terrasses basses, la présence d'eau sous le complexe étanche résulte à la fois d'une dégradation du complexe étanche qui peut s'expliquer par sa vétusté ou une dilatation plus importante de ces deux zones proches des façades, mais également par les hauteurs de terre largement au dessus des becquets béton protégeant le haut de l'étanchéité en relevés.
Il a préconisé la réfection totale des deux zones plantées basses à jouissance privative avec création d'une zone stérile de 30 cm de largeur au droit de chaque remontée d'étanchéité et la réfection des parties dégradées en sous face notamment au plafond des bureaux.
Il a affirmé que le sinistre incendie n'est pas responsable de la dégradation du complexe d'étanchéité jardin recouvrant les locaux de M. et Mme X....
Par ailleurs, l'expert a constaté qu'un accord était intervenu entre les parties concernées quant à l'indemnisation des conséquences de l'incendie.
Lors de l'assemblée générale des copropriétaires de l'ensemble immobilier, du 14 mai 2014, le report à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale, de la résolution n°11 relative à l'étude de conception du projet de travaux de réfection de l'étanchéité des jardins à usage privatifs a été voté.
Suivant assignation du 18 juillet 2014, M. et Mme X... ont saisi le tribunal de grande instance de X... afin de voir annuler ladite résolution n°11, faire injonction sous astreinte, au syndicat des copropriétaires de réaliser les travaux d'étanchéité et de le condamner au paiement d'une indemnité mensuelle de 14.124, 17 € à compter du 4 avril 2012.
Par jugement du 7 octobre 2016, le tribunal de grande instance de Paris a :
- Déclaré recevable mais mal fondée l'action en nullité des époux X... dirigée contre la résolution n° 11 de l'assemblée générale du 14 mai 2014,
- Débouté les époux X... de leur demande de réalisation de travaux à peine d'astreinte,
- Dit que le préjudice d'exploitation et locatif invoqué par les époux X... résulte de la nécessité de procéder à des travaux d'intérêt collectif préjudiciables de manière temporaire à l'usage de leurs parties privatives et non des conséquences des infiltrations éprouvées dans leurs parties privatives par suite de défauts constructifs ou de défaut
d'entretien des parties communes,
- Déclaré en conséquence les époux X... mal fondés en leur demande d'indemnisation à hauteur de 613.780,54 € fondée contre le syndicat des copropriétaires sur l'article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965,
- Condamné in solidum les époux X... aux dépens et dit que les avocats des autres parties qui en ont fait la demande pourront recouvrer directement contre les époux X... ceux des dépens dont il aurait fait l'avance sans avoir reçu provision, en application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile,
- Dit n'y avoir lieu à indemnité de procédure en vertu de l'article 700 du code de procédure civile,
- Dit n'y avoir lieu à exécution provisoire,
- Rejeté toute autre demande.
M. Dominique X... et Mme Françoise Y... épouse X... ont relevé appel de ce jugement à l'encontre du syndicat des copropriétaires du [...] , par déclaration remise au greffe le 27 octobre 2016.
Suivant assignation délivrée le 20 janvier 2017, le syndicat des copropriétaires du [...] a assigné en intervention forcée devant la cour d'appel, la société Allianz Iard.
La procédure devant la cour a été clôturée le 9 mai 2018.
PRÉTENTIONS DES PARTIES
Vu les conclusions signifiées par RPVA le 14 juin 2017 par lesquelles, M. et Mme X... appelants, invitent la cour à :
- Débouter la Compagnie Allianz IARD de toutes ses demandes, fins et conclusions
dirigées à leur encontre.
- Infirmer le jugement en ce qu'il a refusé de les indemniser en dépit du défaut d'entretien de l'immeuble par le Syndicat des copropriétaires et l'absence d'information sur les modalités de réalisation de ces travaux.
- Condamner le Syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [...] à leur payer la somme de 613.780,54 €, sur le fondement de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 ou à titre subsidiaire sur l'article 9 de cette même loi.
- Prononcer l'annulation de la 11ème résolution de l'Assemblée Générale des
copropriétaires du 14 mai 2014.
- Condamner le Syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [...] à leur payer la somme de 15.000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
- Condamner la Compagnie ALLIANZ IARD à leur payer la somme de 5.000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
- Condamner in solidum le Syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier 57- [...] et la Compagnie ALLIANZ IARD aux entiers dépens de première instance et d'appel comprenant le coût de l'expertise judiciaire de Monsieur E..., lesquels pourront être recouvrés directement par Maître Francis Z..., Avocat, conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de Procédure Civile.;
Vu les conclusions signifiées par RPVA le 6 mars 2017 par lesquelles le syndicat des copropriétaires du, intimé, demande à la cour, au visa des articles 14, 18 et 42 de la loi du 10 juillet 1965, de :
- Le dire et juger recevable et bien fondé en ses demandes, fins et conclusions
En conséquence,
- Confirmer le jugement rendu le 7 octobre 2016 en toutes ses dispositions,
- Débouter purement et simplement M. et Mme X... de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions dirigées contre le syndicat des copropriétaires
À titre subsidiaire,
- Condamner la société ALLIANZ à le garantir de toute condamnation qui serait prononcée à son encontre, tant en principal, intérêts, frais et accessoires,
En tout état de cause,
- Condamner M. et Mme X... à lui verser la somme de 8.000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile
- Condamner M. et Mme X... aux entiers dépens de l'instance, lesquels pourront être recouvrés par la SELARL CABINETF... AZ, en application des dispositions de l'article 699 du Code de Procédure Civile ;
Vu les conclusions déposées et signifiées par RPVA le 18 avril 2017 , par lesquelles, la société Allianz Iard, intimée, demande à la cour, au visa de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965,
et du rapport d'expertise déposé le 6 octobre 2014, de :
- Constater que les Consorts X... n'apportent pas la preuve d'une quelconque gêne
occasionnée par les infiltrations d'eau en sous-sol, ni par l'évacuation des terres et gravas au cours du chantier de réfection du complexe d'étanchéité ;
- Prendre acte de ce qu'elle s'en remet à justice en ce qui concerne la demande d'annulation de la 11ème résolution de l'Assemblée Générale du 14 mai 2014 ;
En conséquence,
- Dire que les Consorts X... n'apportent pas la preuve d'un quelconque lien de causalité entre les désordres et leur réclamation pour perte de jouissance ;
- Confirmer la décision attaquée en ce qu'elle a débouté les Consorts X... de leur demande de condamnation du SDC [...] ;
A titre subsidiaire,
Vu la garantie « Multirisques Immeuble » ALLIANZ,
- Dire que la réclamation des Consorts X... ne porte pas sur une demande de réparation de
dommages consécutifs à un dégât des eaux ;
En conséquence,
- Dire que la garantie « DÉGÂTS DES EAUX » n'a pas vocation à couvrir la réclamation des Consorts X... ;
En tout état de cause,
Vu les articles L.112-6 et L.113-1 du Code des assurances,
- Constater que la dégradation du complexe d'étanchéité résulte d'un défaut d'entretien par la copropriété dudit complexe et de la végétation environnante ;
- Constater que le SDC [...] n'a pas mis en 'uvre les travaux de réfection lui incombant pour la préservation de l'immeuble ;
- Constater que sa garantie ne couvre pas les dommages résultant d'un défaut d'entretien ou d'un manque de réparations indispensables incombant à la copropriété ;
- Dire que la clause d'exclusion de garantie prévue à l'article 6.7 de ses Conventions Spéciales est formelle et limitée ;
En conséquence,
- Débouter le SDC [...] en garantie dirigé contre elle ;
- Condamner les Consorts X... et le SDC [...] à lui verser chacun la somme de 5.000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;
- Condamner les Consorts X... et le SDC [...] aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître C..., conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ;
SUR CE
La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;
En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;
Les moyens soutenus par les parties ne font que réitérer, sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs pertinents et exacts que la cour adopte, sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d'une discussion se situant au niveau d'une simple argumentation ;
Il convient seulement de souligner et d'ajouter les points suivants :
Sur l'annulation de la résolution n°11 de l'assemblée générale du 14 mai 2014
En application de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965, un copropriétaire peut agir en contestation des décisions des assemblées générales ;
En application de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965, une décision ne peut être annulée pour abus de majorité, que s'il est établi qu'elle est contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires ou qu'elle a été prise dans le seul but de favoriser les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires au détriment des copropriétaires minoritaires ;
C'est au demandeur qu'il incombe de rapporter la preuve du caractère abusif de la décision;
Comme devant les premiers juges, M. et Mme X... poursuivent l'annulation de la résolution n° 11 de l'assemblée générale du 14 mai 2014 au motif que le refus de l'assemblée de désigner un maître d'oeuvre pour examiner les travaux à entreprendre est constitutif d'un abus de droit ;
Ils précisent que l'assemblée générale spéciale qui a statué en décembre 2014 n'a été convoquée qu'en raison de la procédure judiciaire qu'ils avaient engagée, que l'assemblée n'avait pour objet que les suites à donner au procès qu'ils avaient intenté ;
Ils soutiennent que la copropriété connaissait exactement l'étendue des travaux à réaliser au regard de l'expertise et du devis établi par une entreprise spécialisée et ne peut prétendre que le recours avait pour objectif d'obtenir l'assistance d'un maître d'oeuvre, la résolution n°11 devant avoir pour effet de missionner un maître d'oeuvre ;
Le syndicat des copropriétaires répond que l'assemblée générale s'est tenue alors que les opérations d'expertise étaient en cours et que l'expert n'avait pas diffusé sa note de synthèse, qu'il est apparu que l'assemblée générale n'avait pas les éléments pour statuer, que l'assistance d'un maître d'oeuvre, pour la conception des travaux et le suivi de leur exécution était indispensable, que dès le 15 décembre 2014, les copropriétaires se sont réunis en assemblée générale extraordinaire pour voter les résolutions afférentes à l'engagement des travaux, qu'il a fallu déterminer la meilleure méthodologie pour permettre la réalisation du chantier (passage par les appartements du rez-de-chaussée ou percements d'une trémie pour donner accès aux ouvriers par le sous-sol) et décider du périmètre d'intervention ( reprise ou non de l'étanchéité sous le jardin central également alors qu'elle n'était pas défaillante) ;
La résolution n° 11 de l'assemblée générale du 14 mai 2014 est relative à la mission de maîtrise d'oeuvre de conception et d'appel d'offre pour travaux de réfection de l'étanchéité des jardins à usage privatif ;
L'assemblée générale s'est prononcée sur le report de cette résolution à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale ;
Lors de l'assemblée générale du 15 décembre 2014, la résolution n° 4 a été adoptée, décision étant prise de confier à ADYTON l'étude de conception du projet de travaux de réfection de l'étanchéité de la terrasse au niveau des jardins privatifs ;
Egalement lors de cette assemblée générale, ont été votés les travaux de réfection de l'étanchéité de la terrasse au niveau des jardins privatifs, pour un montant de 200.000 € TTC ;
En l'espèce, il est exact que la copropriété a reporté la désignation du maître d'oeuvre pour examiner les travaux à entreprendre ;
Il sera observé toutefois, que lorsque l'assemblée générale du 14 mai 2014 s'est tenue les opérations d'expertise étaient en cours, le rapport de l'expert n'avait pas été rendu, une note aux parties ne pouvant se substituer aux conclusions d'expertise ;
Par ailleurs, il ressort des pièces versées aux débats que les travaux en question étaient d'envergure ( le devis de réfection du 13 novembre 2012 portait sur une somme de 138.289 € TTC, celui du 22 janvier 2014 transmis à l'expert sur une somme de 179.713 € TTC), qu'ils nécessitaient l'intervention d'un maître d'oeuvre, ainsi que retenu par l'expert aux termes de son rapport en page 12 ;
Les pièces produites par M. et Mme X... ne permettent pas d'établir que lors de l'assemblée générale de mai 2014, les copropriétaires disposaient d'éléments suffisants pour statuer ;
Egalement, ainsi que l'ont justement relevé les premiers juges, la mission de maîtrise d'oeuvre envisagée qu'il s'agisse de celle de l'assemblée générale de mai 2014, ou de celle de décembre 2014, correspond à une mission portant sur des travaux plus vastes que ceux concernant strictement la cessation des troubles subis par M. et Mme X... ;
Dès lors, aucun abus de majorité n'est caractérisé au détriment de M. et Mme X... ;
Enfin, il n'est pas établi que l'assemblée générale spéciale de décembre 2014 s'est tenue uniquement en réponse à l'action judiciaire intentée par M. et Mme X..., dès lors qu'elle est postérieure au dépôt du rapport d'expertise ;
Le jugement doit donc être confirmé en ce qu'il a débouté M. et Mme X... de leur demande d'annulation de la résolution n° 11 de l'assemblée générale du 14 mai 2014 ;
Sur la demande de M. et Mme X... d'indemnisation de leur préjudice
Aux termes de l'article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation de l'immeuble et l'administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires ;
M. et Mme X... soutiennent que le syndicat des copropriétaires s'est rendu coupable d'un défaut d'entretien de l'étanchéité des terrasses, qu'il a décidé depuis longtemps de faire des réparations sommaires sans régler les problèmes d'infiltration de manière définitive, que ses dernières réparations de fortune ont été qualifiées de non acceptables par l'expert;
Ils font valoir qu'ils n'ont pu louer le premier sous-sol en raison de la présence d'infiltrations et de la nécessité de passer par leurs locaux pour l'exécution des travaux de réfection de l'étanchéité ;
Ils précisent que ce n'est que lors de l'assemblée générale du 30 juin 2015, que les copropriétaires ont écarté cette solution, en suivant les préconisations de l'architecte de la copropriété ayant proposé que les évacuations des terres et la fourniture des matériaux se fasse par dessus l'immeuble, qu'ils n'ont donc pu consentir que postérieurement à ladite assemblée un bail commercial à la société Europcar France ;
Le syndicat des copropriétaires répond que les infiltrations ont été collectées dans des gouttières de récupération de sorte que les désordres allégués n'ont pas immobilisé les sous-sols et n'en ont pas empêché leur usage, qu'elles n'ont jamais été la cause de l'immobilisation du parking et n'ont jamais contraint les époux X... à suspendre la mise en location de leurs locaux ;
En l'espèce, il ressort des pièces versées aux débats que ce ne sont pas les infiltrations en elles même et donc le défaut d'entretien du syndicat des copropriétaires qui sont à l'origine de l'impossibilité de donner à bail les parkings du premier sous-sol de M. et Mme X... mais bien l'éventualité dans le cadre de l'exécution des travaux de réfection de l'étanchéité des terrasses, que ceux-ci nécessitent le passage par lesdits locaux pour l'évacuation des terres et gravats ;
Le rapport d'expertise en effet, s'il énumère les désordres affectant l'étanchéité des terrasses ainsi qu'il a été rappelé plus haut, fait mention de la collecte des infiltrations dans des gouttières de récupération ;
L'expert énonce de surcroît, s'agissant de la réfection des terrasses, que si les travaux sont reportés, cela implique la non disponibilité des locaux pour la location sauf à ce que le syndicat des copropriétaires s'engage officiellement à faire réaliser les travaux en traversant les appartements occupés du rez-de-chaussée donnant accès aux jardins à jouissance privative ;
Dès lors, les premiers juges ont justement énoncé que ni le rapport d'expertise ni aucun autre élément des débats ne permet de retenir que les fuites relevées par l'expert auraient causé
l'immobilisation et que c'est uniquement la nécessité de procéder aux travaux de réfection de l'étanchéité qui apparaît de nature à avoir été dommageable s'agissant de l'immobilisation alléguée, en raison notamment d'une incertitude sur les modalités choisies par le syndicat des copropriétaires et les conséquences sur l'exploitation des lieux ;
Le jugement doit donc être confirmé en ce que la responsabilité du syndicat des copropriétaires sur le fondement de l'article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 n'a pas été retenue ;
S'agissant de la responsabilité du syndicat des copropriétaires sur le fondement de l'article 9 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 invoquée par M. et Mme X... à titre subsidiaire, il convient de relever que ceux-ci n'évoquent aucun préjudice consécutif à l'exécution des travaux de sorte que ce fondement ne sera pas davantage retenu ;
Le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a débouté M. et Mme X... de leurs demandes d'indemnisation ;
Sur l'appel en garantie
Il convient de constater que l'appel en garantie du syndicat des copropriétaires à l'encontre de son assureur la société Allianz IARD est sans objet ;
Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile
Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l'application qui y a été faite des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
M. et Mme X..., parties perdantes, doivent être condamnés aux dépens d'appel ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 4.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel et celle de 2.000 € à la société Allianz IARD sur ce même fondement ;
Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l'article 700 du code de procédure civile formulée par M. et Mme X... ;
PAR CES MOTIFS
LA COUR
Statuant publiquement ;
Confirme le jugement ;
Y ajoutant,
Condamne M. et Mme X... aux dépens d'appel, qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires du [...] , la somme de 4.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel et à la société Allianz IARD celle de 2.000 € sur ce même fondement ;
Rejette toute autre demande ;
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
