Copies exécutoiresRÉPUBLIQUE FRANÇAISE
délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 2
ARRÊT DU 10 OCTOBRE 2018
(n° , 2 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 16/06070
Décision déférée à la Cour : Jugement du 22 Janvier 2016 -Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG n° 14/03205
APPELANT
Monsieur Jules-Hubert X...
né le [...] à Neuilly sur Seine (92200)
[...] / FRANCE
Représenté par Me Anne-lise Y..., avocat au barreau de PARIS, toque : D0760
Ayant pour avocat plaidant me Emmanuel Z... de la A..., avocat au barreau de LILLE
INTIME
Syndicat des copropriétaires SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU [...] IN A PARIS ayant pour syndic le Cabinet GTF, [...]
[...]
Représenté par Me Nicolas B... de la C..., avocat au barreau de PARIS, toque : P0208
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 03 Mai 2018, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre
M. Frédéric ARBELLOT, Conseiller
Mme Muriel PAGE, Conseillère
Greffier, lors des débats : M. Amédée TOUKO-TOMTA
ARRÊT : CONTRADICTOIRE
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre et par Amédée TOUKO-TOMTA, Greffier présent lors de la mise à disposition.
***
FAITS & PROCÉDURE
M. Jules-Hubert X... est propriétaire des lots n° 4 et 8 de l'état descriptif de division d'un immeuble soumis au statut de la copropriété situé [...].
Le lot de copropriété n°4 est constitué par un appartement situé au 2ème étage sur entresol et de ses dépendances (chambres n°8 et 12 au 5ème étage sur entresol et caves n°6 et 8), et il est le domicile de M. X.... Le lot de copropriété n°8 est constitué d'une chambre située au 6ème étage et de la cave en dépendant.
L'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble situé [...] a voté le point 16 libellée de la façon suivante :
'Résolutions procédures judiciaires
16°) Habilitation à donner au syndic, dans les conditions prévues à l'article 55 du décret du 17 mars 1967, pour introduire une procédure de saisie immobilière à l'encontre de M. X..., en vue de mettre en vente judiciairement les [...]. (article 24)
Dix-septième résolution :
L'assemblée générale habilite son syndic, dans les conditions prévues à l'article 55 du décret du 17 mars 1967, à introduire une procédure de saisie immobilière à l'encontre de X..., en vue de mettre en vente judiciairement les lots n°4 et 8 lui appartenant dans
l'immeuble sis [...].
Pour 715 /715 Contre 0 /715 Abstention(s) 0 /715
Cette résolution est approuvée à l'unanimité des présents et représentés.
17°) Mise à prix des [...], étant précisé que dans l'hypothèse ou les lots précités ne trouveraient pas acquéreur, le syndicat des copropriétaires serait déclaré adjudicataire (article 24)
Dix-huitième résolution :
Les copropriétaires proposent que la mise à prix des lots n°4 et 8 appartenant à M. X... dans l'immeuble sis [...] soit fixée à la somme de 40.000 € (quarante mille euros) étant précisé que dans l'hypothèse où les lots précités ne trouveraient pas acquéreur, le syndicat des copropriétaires sera déclaré adjudicataire.
Dans cette hypothèse, une assemblée générale serait convoquée sans délai, à l'ordre du jour de laquelle serait débattu le financement de la somme due pour l'achat des lots vendus judiciairement, étant précisé que dans cette éventualité, le délai de mise à disposition des fonds est de deux mois maximum.
Pour 715/ 715 Contre 0 /715 Abstention(s) 0 /715
Cette résolution est approuvée à l'unanimité des présents et des représentés'.
Par acte du 14 février 2014 M. Jules-Hubert X... a assigné le syndicat des copropriétaires du [...], ci après le syndicat des copropriétaires ou le syndicat, devant le tribunal, aux fins de voir annuler les résolutions n° 17et 18 de l'assemblée générale du 19 décembre 2013.
Par jugement du 22 janvier 2016 le tribunal de grande instance de Paris a :
- débouté M. X... de toutes ses demandes,
- condamné M. X... aux dépens, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires la
somme de 2.500 € par application de l'article 700 du code de procédure civile,
- ordonné l'exécution provisoire.
Jules-Hubert X... a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 10 mars 2016.
La procédure devant la cour a été clôturée le 28 mars 2018.
PRÉTENTIONS DES PARTIES
Vu les conclusion s en date du 20 février 2018 par lesquelles Jules-Hubert X..., appelant, invite la cour à :
- infirmer le jugement,
- annuler les résolutions n°17 et 18 de l'assemblée générale du 19 décembre 2013,
- débouter le syndicat des copropriétaires de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
- condamner le syndicat des copropriétaires aux dépens de première instance et d'appel, ainsi qu'à lui payer la somme de 6.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en première instance e t en appel ;
Vu les conclusions en date du 27 février 2018 par lesquelles le syndicat des copropriétaires du [...], intimé ayant formé appel incident, demande à la cour de :
- confirmer le jugement, sauf en ce qu'il l'a débouté de sa demande de dommage-intérêts,
- condamner M. X... à lui payer la somme de 3.000 € de dommage-intérêts,
- condamner M. X... aux dépens, ainsi qu'à lui payer la somme de 6.000 e par application de l'article 700 du code de procédure civile ;
SUR CE,
La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;
En application de l'article 954 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;
Les moyens soutenus par l'appelant ne font que réitérer, sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs pertinents et exacts que la cour adopte sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d'une discussion se situant au niveau d'une simple argumentation ;
Il convient seulement de souligner et d'ajouter les points suivants ;
Sur le moyen pris du caractère faux des éléments comptables transmis à l'assemblée générale
Tout comme en première instance, M. X... fait valoir à l'appui de sa demande que la somme dont il était déclaré débiteur, à hauteur de 18.290,22 € n'était justifiée auprès de l'assemblée générale que par un relevé erroné établi par le syndic, que si le syndicat prétend dans le cadre de la présente instance détenir un titre exécutoire contre lui, constitué par un jugement du tribunal de grande instance de Paris en date du 27 novembre 2012 valant pour
10.995,62 € de charges impayées, 1.000 € de dommages et intérêts et 2000 € d'indemnité de procédure, cette information n'a pas été donnée à l'assemblée générale, le décompte fourni étant fallacieux ; il fait encore valoir que la somme allouée par le jugement du 27 novembre 2012 demeure inférieure à celle indiquée par le syndic à l'assemblée générale et que cette condamnation était exécutée par transmission entre avocats du 15 mars 2013 ;
L'article L 111-2 du code des procédures civiles d'exécution dispose que 'le créancier muni d'un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut en poursuivre l'exécution forcée sur les biens de son débiteur dans les conditions propres à chaque mesures d'exécution' ;
L'article L 311-2 du même code dispose que 'tout créancier muni d'un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut procéder à une saisie immobilière dans les conditions fixées par le présent livre et par les dispositions qui ne lui sont pas contraires du livre Ier';
S'agissant de l'autorisation donnée par le syndicat des copropriétaires au syndic d'engager une procédure de saisie immobilière sur les lots d'un copropriétaire défaillant afin de recouvrer les arriérés de charges, elle peut être accordée même si le syndicat des copropriétaires ne dispose pas encore à l'encontre du copropriétaire défaillant d'un titre exécutoire à la date de l'assemblée générale ;
Pour procéder à une saisie immobilière d'un lot, le syndic doit obtenir une habilitation préalable ; l'assemblée générale n'abuse donc pas de son droit en tenant compte de dettes échues depuis celles pour lesquelles un jugement a été rendu pour autoriser le syndic à pratiquer une saisie du lot du copropriétaire débiteur des charges ; aucune disposition légale n'exige que la décision par laquelle l'assemblée générale habilite le syndic à exercer des poursuites à fin de saisie immobilière contre un copropriétaire, énonce de manière exacte le montant des sommes dues par celui-ci ; il n'est pas non plus nécessaire d'indiquer dans la décision le ou les titres exécutoires en vertu desquels la saisie va être pratiquée ;
Les premiers juges ont exactement relevé que le règlement de 11.995,62 € en date du 15 mars 2013 effectué par l'intermédiaire des avocats n'a porté que sur les causes du jugement du 27 novembre 2012 assorties de l'exécution provisoire (M. X... n'a payé au syndicat ni les dépens, ni la somme de 2.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile), que l'arrêt confirmatif de cette cour du 15 octobre 2014 a ajouté 2.500 € d'indemnité de procédure à la charge de M. X..., outre les dépens d'appel ;
Comme l'ai dit le tribunal, le syndicat des copropriétaires a raison de retenir que lors de la
convocation à l'assemblée générale querellée, il disposait d'un titre exécutoire inexécuté;
La convocation à l'assemblée générale du 19 décembre 2013 a été envoyée aux copropriétaires le 25 novembre 2013 ;
L'assemblée générale doit se prononcer au vu du seul solde du copropriétaire dans la comptabilité du syndicat ; le décompte annexé à la convocation est arrêté au 31 décembre 2012 ; le règlement de 11.995,62 € du 15 mars 2013, qui est intervenu après la date d'arrêté des comptes 2012, ne règle que partiellement les causes du jugement du 27 novembre 2012 ; en outre, le 18 décembre 2013, la veille de l'assemblée générale, M. X... a effectué un règlement de 9.904,26 € correspondant aux charges des 3ème et 4ème trimestres 2012 et des 4 appels de fonds de l'année 2013 ;
Les premiers juges ont justement retenu que dans le cadre de la présente instance, qui n'est pas un procès pour charges impayées, est seulement en question les conditions dans lesquelles l'autorisation peut être donnée au syndic en application des articles 11 II 11ème et 55 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pour engager une procédure de saisie immobilière ;
M. X... est mal fondé à se prévaloir de décomptes établis en 2017 par le syndicat à l'occasion d'une nouvelle procédure en paiement d'un arriéré de charges pour soutenir que le décompte présenté à l'assemblée générale du 19 décembre 2013 était faux ; en effet, la situation du compte d'un copropriétaire évolue d'année en année en fonction des charges courantes et des travaux, des régularisation de charges des exercices précédents, et de ses propres paiements ; il est rappelé à cet égard qu'à défaut d'indication du débiteur, le syndic impute valablement les paiements effectués par un copropriétaire sur les dettes les plus anciennes ;
Le jugement doit donc être confirmé en ce qu'il a rejeté le moyen pris du décompte fallacieux ;
Sur l'atteinte au principe de proportionnalité
Il doit être indiqué qu'à la date de l'assemblée générale du 19 décembre 2013, depuis plusieurs années, M. X... a réglé de manière irrégulière et insuffisante ses charges de copropriété contraignant la copropriété a engagé des procédures judiciaires pour obtenir règlement des charges :
- jugement du tribunal de grande instance de Paris du 22 novembre 2006 condamnant M. X... à régler au syndicat des copropriétaires les sommes de 25.482,21 € au titre des charges (outre les intérêts), 1.500 € à titre de dommages et intérêts et 1.500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- arrêt de la cour d'appel de Paris du 20 septembre 2007 confirmant en toutes ses dispositions le jugement précédent et y ajoutant les sommes de 1.978,06 € au titre des charges arrêtées au 2ème trimestre 2007, 192,38 € au titre de l'article 10-1, 3.000 € à titre de dommages et intérêts,
et 3.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- cet arrêt a fait l'objet d'un pourvoi en cassation à la requête de M. X..., pourvoi rejeté par arrêt du 24 mars 2009 ;
- un commandement de payer valant saisie immobilière a été délivré le 7 février 2008 pour un montant de 44.294,43 € ;
- sous la pression de cette mesures d'exécution forcée M. X... s'est acquitté des sommes de 20.000 € le 5 février 2008,10.000 € le 4 mars 2008, 5.000 € le 5 mai 2008 et 9.500 € le 19 juin 2008,
- la procédure de saisie immobilière a été interrompue suite au règlement du principal et des frais (à l'exception de l'état de frais visé par l'ordre des avocats, soit la somme de 3.405,36 €) ;
- jugement du tribunal de grande instance de Paris du 27 novembre 2012 condamnant M. X... à régler au syndicat des copropriétaires les sommes de 10.995,62 € au titre des charges dues du 3ème trimestre 2007 au 4ème trimestre 2009 inclus outre les intérêts légaux à compter du 9 avril 2010, 1.000 € à titre de dommages et intérêts, 2.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens (l'arrêt confirmatif de cette cour du 15 octobre 2014 est postérieur à l'assemblée du 19 décembre 2013) ;
Au vu de ce passé, les premiers juges ont justement retenu que le syndicat des copropriétaires ne commet pas d'abus de droit en se ménageant la possibilité de vendre les deux lots dont est propriétaire M. X... et non seulement le seul lot le plus petit dont la valeur suffirait à couvrir la dette, nonobstant la circonstance que le plus vaste soit le domicile du copropriétaire ;
Les premiers juges ont exactement relevé que l'assemblée a statué dans le sens querellé à l'égard de M. X... contre lequel elle avait dû mettre en oeuvre dans un passé récent plusieurs procédures judiciaire en ce compris une procédure de saisie immobilière avant d'obtenir le paiement de son dû ;
La discrimination fautive alléguée par M. X... n'est donc pas caractérisée, et nul abus n'est établi de ce chef ;
Comme l'a dit le tribunal, contrairement à ce que soutient M. X..., les dispositions de l'article 11-I 11 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 n'interdisent pas au syndicat des copropriétaires d'autoriser au syndic de vendre deux lots ensemble dans la même résolution, tels en l'espèce un appartement et une chambre de service, et les mentions relatives à la mise à prix de 40.000 € ne peuvent être fautives en elle-même, dès lors que cette mise à prix figure dans la décision de l'assemblée générale et qu'elle peut concerner les deux lots dont la vente simultanée est autorisée ;
Par ailleurs, les premiers juges ont justement écarté le moyen pris de la violation du décret
n° 2005-240 du 14 mars 2005 relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires ; l'article 4 de ce décret dispose que 'ses dépréciations de créances douteuses à l'encontre des copropriétaires sont à constater après avoir mis en oeuvre les diligences nécessaires au recouvrement, au moment de la décision de l'assemblée générale de procéder à la saisie
immobilière' ; ce texte impose au syndicat des copropriétaires de mettre en oeuvre des diligences nécessaires au recouvrement avant de donner l'autorisation au syndic d'engager une saisie immobilière ;
Les premiers juges ont exactement relevé que l'obtention préalable d'un titre exécutoire non exécuté en totalité au moment de la fixation de l'ordre du jour est avérée et qu'il n'était pas nécessaire au syndicat des copropriétaires de se procurer un nouveau titre exécutoire sur les nouveaux impayés avant de décider d'autoriser le syndic à recourir à la saisie immobilière;
L'intention de nuire du syndicat des copropriétaires n'est pas caractérisée ;
le jugement est confirmé en ce qu'il a rejeté toutes les demandes de M. X... ;
Sur la demande de dommage-intérêts du syndicat
En application des articles 32-1 du code de procédure civile et 1240 nouveau du code civil, l'exercice d'une action en justice ne dégénère en abus que s'il constitue un acte de malice ou de mauvaise foi, ou s'il s'agit d'une erreur grave équipollente au dol ; l'appréciation inexacte qu'une partie se fait de ses droits n'est pas constitutive en soi d'une faute ;
Le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve de ce que l'action de M. X... aurait dégénéré en abus du droit de former un recours contre des résolutions d'assemblée générale ;
Le jugement est confirmé en ce qu'il débouté le syndicat de sa demande de dommage-intérêts ;
Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile
Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement déféré en ce qui concerne le sort des dépens de première instance et l'application qui y a été équitablement faite des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
M. X..., partie perdante, doit être condamné aux dépens d'appel, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires la somme supplémentaire de 3.500 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;
La solution donnée au litige emporte le rejet de la demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile formulée par M. X... ;
PAR CES MOTIFS
La Cour, statuant publiquement ;
Confirme le jugement ;
Y ajoutant,
Condamne M. Jules-Hubert X... aux dépens d'appel, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires du [...] la somme supplémentaire de 3.500 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;
Rejette toute autre demande ;
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT.
