Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 2
ARRÊT DU 10 OCTOBRE 2018
(n° , 8 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 16/01606
Décision déférée à la Cour : Jugement du 26 Novembre 2015 -Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG n° 13/11166
APPELANTES
SARL C... représentée par son gérant
[...]
SAS LODIE'S représentée par sa Présidente
[...]
Représentées par Me Bruno X... de la SCP X... - BEQUET - MOISAN, avocat au barreau de PARIS, toque : L0050
Ayant pour avocat plaidant Me B... avocat au barreau de PARIS, toque: A 780
INTIME
Syndicat des copropriétaires DE L'IMMEUBLE [...] Représenté par son syndic, la société Immo de France Paris Ile de France
[...] /FRANCE
Représenté par Me Laurent Y..., avocat postulant et plaidant , avocat au barreau de PARIS, toque : D1392
PARTIE INTERVENANTE :
SCI FRAGEL
[...]
Représentée par Me Bruno X... de la SCP X... - BEQUET - MOISAN, avocat au barreau de PARIS, toque : L0050
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 12 Juin 2018, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Madame Muriel PAGE, Conseiller, chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre
M. Frédéric ARBELLOT, Conseiller
Mme Muriel PAGE, Conseillère
Greffier, lors des débats : M. Amédée TOUKO-TOMTA
ARRÊT : CONTRADICTOIRE
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par M. Jean-Loup CARRIERE , Président et par Amédée TOUKO-TOMTA, Greffier présent lors de la mise à disposition.
***
FAITS & PROCÉDURE
La S.A.R.L. C... est locataire d'un local au sein d'un immeuble sis au [...] , local constituant le lot n°5.
La société C... a donné son fonds de commerce en location-gérance à la société Lodie's, et le local appartient à la SCI Fragel depuis 1986.
Un litige a opposé les sociétés Lodie's et C... au syndicat des copropriétaires : le syndicat des copropriétaires avait édifié un local poubelle dans la cour de son immeuble, qui gênait, selon la société C... son issue de secours dans la cour ; une expertise judiciaire a établi que la construction de ce local était dépourvue d'autorisation, et le tribunal de grande instance de Paris, par jugement en date du 16 mars 2010, a notamment ordonné la démolition de ce local sous astreinte ; puis la société Lodie's, dénonçant que son issue de secours était toujours obstruée par le dépôt de containers en lieu et place du local poubelles, a sollicité en référé que soit ordonné l'enlèvement de l'ensemble des objets, conteneurs-poubelles et détritus entreposés dans la cour de l'immeuble ;
Par ordonnance en date du 29 février 2012, le juge des référés du tribunal de grande instance de Paris a rejeté cette demande, en l'absence de trouble manifeste.
Par exploit d'huissier en date du 18 juin 2013, la société Lodie's et la société C... ont assigné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [...] , afin de solliciter qu'il soit ordonné au syndicat des copropriétaires, de procéder à l'enlèvement de l'ensemble des objets containers poubelle et détritus entreposés dans la [...] , et ce, sous astreinte de 1.500 € par infraction constatée, qu'il lui soit ordonné de ne pas édifier de local poubelles, d'ordonner l'exécution provisoire de la décision, et la condamnation du défendeur à leur verser
la somme de 4.500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens.
Aux termes de leurs dernières conclusions, la SAS Lodie's et la Société C... ont présenté au tribunal, les mêmes demandes que dans leur assignation.
Aux termes de ses dernières conclusions, le syndicat des copropriétaires a demandé au tribunal :
- de débouter les Sociétés Lodie's et C... de toutes leurs demandes,
- de dire qu'elle sont irrecevables à faire valoir un droit de servitude de passage,
- de les condamner solidairement au paiement de la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts pour action abusive,
- de les condamner solidairement au paiement de la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de la procédure, avec recouvrement par Maître Laurent Y..., avocat.
Par jugement du 26 novembre 2015, le tribunal de grande instance de Paris a :
- débouté les sociétés Lodie's et C... de leur demande tendant à voir ordonner au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis au [...] , pris en la personne de son syndic, de procéder à l'enlèvement de l'ensemble des objets, conteneurs-poubelles et détritus entreposés dans la cour de l'immeuble, et ce sous astreinte,
- débouté les sociétés Lodie's et C... de leur demande tendant à voir ordonner au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis au [...] , pris en la personne de son syndic, de ne pas édifier de local poubelles,
- débouté le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis au [...] , pris en la personne de son syndic, de sa demande de dommages et intérêts,
- débouté les parties du surplus de leurs prétentions respectives,
- condamné in solidum la SAS Lodie's, représentée par son gérant, Mme Elodie Z..., et la S.A.R.L. C..., représentée par son gérant, M. Georgio Z..., à verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis au [...] , représenté par son syndic la SAS Immo de France, la somme de 2.000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,
- condamné in solidum la SAS Lodie's, représentée par son gérant, Mme Elodie Z..., et la S.A.R.L. C..., représentée par son gérant, M. Georgio Z..., aux dépens, qui pourront être recouvrés directement par Maître Laurent Y..., avocat, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Les sociétés Lodie's et C... ont relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 6 janvier 2016.
La procédure devant la cour a été clôturée le 9 mai 2018.
PRÉTENTIONS DES PARTIES
Vu les conclusions récapitulatives et d'intervention volontaire notifiées le 21 juillet 2016, par lesquelles les sociétés Lodie's et C... et la SCI Fragel, appelantes, invitent la cour à :
- déclarer la SCI Fragel recevable et bien fondée en son intervention volontaire,
- infirmer le jugement entrepris, sauf en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis au [...] , pris en la personne de son syndic de sa demande de dommages et intérêts,
au visa des articles CO 10 paragraphe 2, 28, 38, 39, 42 de l'arrêté du 25 juin 1980 portant approbation des dispositions générales du règlement de sécurité contre les risques d'incendie et de panique dans les établissements recevant du public (ERP), 1382 du code civil et L 131-1 du code des procédures civiles d'exécution,
- ordonner au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [...] , pris en la personne de son syndic, de procéder à l'enlèvement de l'ensemble des objets, conteneurs-poubelles et détritus entreposés dans la [...] sous astreinte de 1.500 € par infraction constatée,
- ordonner au syndicat des copropriétaires de ne pas édifier de local poubelles,
- débouter le syndicat des copropriétaires de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
- condamner le syndicat des copropriétaires aux dépens, ainsi qu'à leur payer la somme 12.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile ;
Vu les dernières conclusions par lesquelles le syndicat des copropriétaires, intimé ayant formé appel incident, demande à la cour, au visa des articles 10 et 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 et 35 du décret du 17 mars 1967, de :
- confirmer le jugement en ce qu'il a rejeté les demandes des sociétés Lodie's et C... et les a condamnées à lui payer, la somme de 2.000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile,
- le réformer pour le surplus et condamner les sociétés Lodie's et C... à lui payer la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,
- débouter les sociétés Lodie's et C... de toutes leurs demandes, fins et conclusions,
- condamner solidairement les sociétés Lodie's et C... aux dépens, ainsi qu'à lui payer la somme complémentaire de 5.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile ;
SUR CE
La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;
Sur l'intervention volontaire de la SCI Fragel
Aux termes de l'article 554 du code de procédure civile, peuvent intervenir en cause d'appel des lors qu'elles y ont intérêt les personnes qui n'ont été ni parties, ni représentées en première instance ou qui y ont figuré en une autre qualité ;
Aux termes de l'article 325 du code de procédure civile, l'intervention n'est recevable que si elle se rattache aux prétentions des parties par un lien suffisant ;
En l'espèce, la SCI Fragel, propriétaire du [...] , a intérêt à intervenir au litige en cause d'appel et ses prétentions se rattachent à celles des sociétés Lodie's et C... par un lien suffisant ;
Dès lors, l'intervention volontaire de la SCI Fragel est recevable ;
Sur la demande tendant à voir ordonner au syndicat des copropriétaires de procéder à l'enlèvement de l'ensemble des objets, conteneurs- poubelles et détritus entreposés dans la cour de l'immeuble
Comme devant les premiers juges, les sociétés appelantes exposent que le lot n° 5 de l'état descriptif de division de l'immeuble dont la SCI Fragel est propriétaire, sert de sortie de secours à l'établissement recevant du public et exploité par la société C..., que la SCI Fragel a acquis ce lot n°5 en 1987 et que la promesse de vente précisait expressément que le passage entre les lots n°10 et du [...] , servait d'issue de secours ;
A cet effet, elles invoquent le bail du 12 décembre 1961 ainsi que les plans du cinéma exploité dans les lieux en 1972 ;
Elles se fondent sur les articles CO 10, CO 28, C039, C0 42 et CO 43 de l'arrêté du 25 juin 1980 portant approbation des dispositions générales du règlement de sécurité contre les risques d'incendie et de panique dans les établissements recevant du public, pour expliquer que le syndicat des copropriétaires commet une faute en entreposant dans la courette des poubelles, ou en voulant construire un local poubelle, faute qui leur cause un préjudice liée à la situation qui en résulte, et les mettant eux -mêmes en infraction avec les dispositions impératives de l'arrêté du 25 juin 1980, que la responsabilité du syndicat des copropriétaires doit être engagée sur le fondement de l'article 1382 du code civil ;
En réponse aux arguments du syndicat des copropriétaires, les sociétés appelantes font valoir comme en première instance que :
- l'issue de secours existe depuis des décennies, le lot n°5 étant avant 1985 occupé par un cinéma qui disposait lui-même de cette issue de secours, C... n'ayant fait que la reprendre lorsqu'il a crée une salle de restaurant et de spectacle ;
- les plans communiqués au moment des travaux de réaménagement du cinéma en 1972, puis la transformation en restaurant en 1986 font état de 1'existence d'une issue de secours, et les différents contrôles administratifs n'ont jamais fait état de l'absence d'une issue de secours, ce qui aurait été rédhibitoire ;
- les travaux réalisés en 1972 ou 1985 ont été signalés par des permis de construire, et aucun n'a fait l'objet d'une opposition ;
- il existe depuis plus de 50 ans une servitude ne nécessitant pas de titre puisqu'il s'agit d'une servitude légale de désenclavement prévue à l'article 682 du code civil, résultant de l'issue insuffisante sur la voie publique pour l'exploitation commerciale du bien de la SCI Fragel, issue balisée depuis l'origine conformément à 1'article C0 42 ;
En cause d'appel, elles indiquent verser aux débats des éléments complémentaires qui démontrent sans aucune ambiguïté l'existence certaine de la servitude, s'agissant des notes de l'architecte au moment du dépôt de la demande de permis de construire lors de la transformation du cinéma en restaurant /spectacles, de l'absence de contestation quant à l'usage du lot 5, sortie de secours, de l'assemblée générale du 1er octobre 1997 qui le mentionne expressément ;
Elles soutiennent que le syndicat des copropriétaires doit respecter la servitude grevant la courette de l'immeuble du 10 pour permettre l'utilisation du lot n° 5 à usage de sortie de secours, laquelle servitude existait déjà avant la mise en copropriété de l'immeuble en 1978;
Elles précisent qu'elles n'ont pas à démontrer qu'aucune autre solution n'est possible, que la servitude doit être respectée, que la preuve est démontrée de l'impossibilité qui existe d'entreposer des conteneurs poubelles dans le dégagement que constitue la courette, que le lot n° 5 remplit les conditions pour constituer une issue de secours, que la décision de l'assemblée générale du 4 mars 2013, d'aménager un local poubelle amovible ne peut avoir pour effet de mettre en échec des dispositions légales ou réglementaires ;
Le syndicat des copropriétaires répond que les sociétés Lodie's et C... prétendent bénéficier d'une servitude de passage sur la cour, alors que la division d'un immeuble en lots de copropriété est incompatible avec la création d'une servitude sur une partie commune au profit d'un lot privatif , que le règlement de copropriété ne prévoit aucune disposition particulière en ce qui concerne la courette et ne mentionne nulle part que le lot n°5 constituerait une issue de secours ;
Subsidiairement, il fait valoir qu'une servitude non apparente ne peut s'établir que par titre, et que la situation d'enclave visée par l'article 682 du code civil doit être prouvée ;
Plus subsidiairement, il fait valoir qu'il n'est pas démontré que la présence de containers poubelles dans la cour les empêche d'utiliser cette cour comme issue de secours outre que le lot n° 5 remplit les conditions réglementaires pour constituer ladite issue de secours ;
En l'espèce, il ressort des pièces produites aux débats telles que la promesse de vente du 18 juillet 1986, les plans produits de l'ancien cinéma et du restaurant, le procès-verbal de l'assemblée générale du 1er octobre 1997, que le lot n° 5 est utilisé comme issue de secours par ses propriétaires et /ou locataires ;
Cette utilisation ne ressort toutefois ni de l'acte de vente du lot du 19 février 1987, ni du règlement de copropriété de l'immeuble du 21 juin 1978, lesquels ne mentionnent aucunement que le lot n°5 constitue une issue de secours ;
En effet, ce lot est expressément désigné comme suit :
' Dans le bâtiment A, au rez-de-chaussée, porte face droite dans la cour commune, un local, au sous-sol, un escalier, ce lot communique avec l'immeuble [...] (au rez-de-chaussée et au sous-sol)' ;
La courette, ainsi que l'ont justement rappelé les premiers juges, est une partie commune ainsi qu'il ressort également du règlement de copropriété ;
Dès lors, la constatation d'une servitude sur cette courette, eu égard à l'existence d'une issue de secours constituée par le lot n°5 se heurte à la division de l'immeuble en lots de copropriété, cette division étant incompatible avec la création d'une servitude sur une partie commune au profit d'un lot privatif ;
Sur la situation d'enclave, il sera observé que les sociétés appelantes ne démontrent par aucun document récent, l'issue insuffisante de leur fonds sur la voie publique pour l'exploitation commerciale de leur propriété ;
Il n'est pas établi que seule une issue de secours par le passage du lot n°5 et la courette de l'immeuble est concevable ;
En conséquence, le jugement doit être confirmé en ce qu'il a rejeté la demande tendant à voir ordonner au syndicat des copropriétaires de procéder à l'enlèvement de l'ensemble des objets, conteneurs- poubelles et détritus entreposés dans la cour de l'immeuble ;
Sur la demande tendant à ordonner au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [...] de ne pas édifier de local poubelles
En l'espèce, il a été vu que l'existence d'une servitude sur la courette n'est pas établie ;
Il ressort en outre du procès-verbal de l'assemblée générale du 4 mars 2013, devenue définitive, que les copropriétaires ont voté à l'unanimité l'aménagement d'un local poubelles amovible selon devis réactualisé de 3 % selon projet A... Félix ;
Cette résolution n'a pas été contestée par la société Fragel, propriétaire du lot n° 5, dans le délai prévu par l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 ;
En conséquence de ces éléments, la demande des appelantes tendant à voir ordonner au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [...] , pris en la personne de son syndic, de ne pas édifier de local poubelles apparaît infondée et sera rejetée, le jugement étant également confirmé sur ce point ;
Sur la demande de dommages-intérêts
La demande du syndicat des copropriétaires de ce chef a été rejetée en première instance;
Le syndicat des copropriétaires sollicite la réformation de la décision sur ce point, faisant valoir que l'action des sociétés appelantes se situe dans le cadre d'un véritable harcèlement procédural constitutif d'un abus et alors que la SCI Fragel ne paie pas ses charges ayant une dette d'environ 16.000 € ;
Les sociétés appelantes font valoir que le syndicat des copropriétaires s'obstine depuis de nombreuses années, à rendre non conforme la courette, afin qu'elle ne puisse plus servir à usage d'issue de secours, en sachant pertinemment que cela interdira l'exploitation commercial du local ;
Elles font valoir que le fait de solliciter en justice le respect de la servitude et l'élimination des constructions pouvant la remettre en cause ne constitue que l'exercice légitime de leurs droits ;
En application des dispositions de l'article 32-1 du code de procédure civile, l'exercice d'une action en justice ne dégénère en abus que s'il constitue un acte de malice ou de mauvaise foi, ou s'il s'agit d'une erreur grave équipollente au dol ; l'appréciation inexacte qu'une partie se fait de ses droits n'est pas constitutive en soi d'une faute ;
En l'espèce, il n'est pas rapporté la preuve que l'action des sociétés appelantes aurait dégénéré en abus ; le syndicat des copropriétaires doit être débouté de sa demande de dommages-intérêts ;
Le jugement doit donc être confirmé en ce qu'il a rejeté la demande de dommages-intérêts;
Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile
Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l'application qui y a été équitablement faite des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
Les sociétés Lodie's et C... et la SCI Fragel, parties perdantes, doivent être condamnées aux dépens d'appel ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires la somme supplémentaire de 3.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;
Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l'article 700 du code de procédure civile formulée par les sociétés Lodie's et C... et la SCI Fragel;
PAR CES MOTIFS
La Cour, statuant publiquement ;
Confirme le jugement ;
Y ajoutant,
Condamne les sociétés Lodie's et C... et la SCI Fragel aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires du [...] la somme supplémentaire de 3.000 € par application de l'article 700 du même code en cause d'appel ;
Rejette toute autre demande ;
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
.
