Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 5 - Chambre 3
ARRÊT DU 03 OCTOBRE 2018
(n° , 8 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 16/24062
Décision déférée à la Cour : Jugement du 09 Novembre 2016 -Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG n° 14/06541
APPELANTE
SARL SACHALEX agissant poursuites et diligences de son gérant domicilié audit siège en cette qualité,
immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 503 064 438
[...]
Représentée par Me Frédéric INGOLD de la SELARL INGOLD & THOMAS - AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : B1055, avocat postulant
Assistée de Me Thierry DAVID, avocat au barreau de PARIS, toque : A0436, avocat plaidant
INTIMES
Monsieur Guy D... L... E..., décédé le [...]
Monsieur Marc D... L... E...
né le [...] à NANTES (44)
[...]
Représenté par Me Frédérique ETEVENARD, avocat au barreau de PARIS, toque : K0065, avocat postulant
Assisté de Me Christophe DENIZOT de l'ASSOCIATION NICOLAS & DENIZOT ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : B0119, avocat plaidant
INTERVENANTE
Madame Emilie Marie Solange B... veuve D... L... E...
née le [...]à [...] (24560)
[...]
Représentée par Me Frédérique ETEVENARD, avocat au barreau de PARIS, toque : K0065, avocat postulant
Assistée de Me Christophe DENIZOT de l'ASSOCIATION NICOLAS & DENIZOT ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : B0119, avocat plaidant
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 06 Juin 2018, en audience publique, devant la Cour composée de:
Madame Agnès THAUNAT, présidente de chambre
Madame Marie-Brigitte FREMONT, conseillère
Madame Sandrine GIL, conseillère
qui en ont délibéré,
un rapport a été présenté à l'audience dans les conditions prévues par l'article 785 du code de procédure civile.
Greffière, lors des débats : Madame Marie-Gabrielle M...
ARRÊT :
- contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Agnès THAUNAT, présidente de chambre et par Madame Marie-Gabrielle de La REYNERIE , greffière présente lors du prononcé.
*****
FAITS ET PROCEDURE :
Par acte sous seing privé en date du 21/11/2003, M. Guy D... L... E..., aux droits duquel se trouve aujourd'hui MM. Guy et Marc D... L... E..., a donné à bail à la société GANT aux droits de laquelle se trouve la société SACHALEX, des locaux commerciaux situés [...] pour une durée de neuf ans à compter du 30/11/2003, moyennant un loyer de 57 159 euros pour une destination de 'café-bar-brasserie-salon de thé-restaurant'.
La société SACHALEX exploite dans les lieux loués un restaurant sous l'enseigne 'RISTORANTE DI COMO'.
D'après les quittances des mois des mois d'avril à juin 2013, le loyer annuel était alors de 75 802, 92 euros, hors taxe et hors charges.
Par acte d'huissier de justice du 02/05/2013, la société SACHALEX a sollicité le renouvellement du bail à compter du 1er juillet 2013, moyennant un loyer en principal de 50 000 euros.
Par acte d'huissier de justice du 02/07/2013, MM. Guy et Marc D... L... E... ont donné leur accord au renouvellement mais ont demandé le paiement d'un loyer de 180 000 euros.
Par acte d'huissier de justice du 11/04/2014, MM. Guy et Marc D... L... E... ont assigné la société SACHALEX devant le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Paris aux fins de voir fixer le loyer du bail renouvelé à la somme de 130 000 euros, hors taxe et hors charges à compter du 01/07/2013.
Par jugement du 12/09/2014, auquel il est expressément renvoyé pour l'exposé des faits et de la procédure, le juge des loyers commerciaux a :
- constaté que le bail s'est renouvelé à compter du 1er juillet 2013
- désigné M. Thierry C... en qualité d'expert afin de donner son avis sur la valeur du bail renouvelé.
- fixé le loyer provisionnel au montant du loyer contractuel en cours
- ordonné l'exécution provisoire,
- réservé les dépens et les demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
L'expert a déposé son rapport au greffe le 06/ 01/ 2016 concluant à une valeur locative de 95 400 euros/an, hors taxes et hors charges, au 01/07/2013 et les parties ont été invitées à déposer leurs mémoires.
MM. Guy et Marc D... L... demandent notamment à ce que loyer du bail renouvelé soit fixé à la valeur locative en raison de son déplafonnement. La société SACHALEX demande, elle, notamment que le loyer du bail soit fixé à la valeur locative dans la mesure où elle est moins élevée que le montant du loyer plafonné, subsidiairement, par rapport à l'indice du coût de la construction, et ce pour 9 ans à compter de juillet 2013 ainsi que la condamnation solidaire des sieurs D... L... au remboursement du trop perçu de loyers.
Par jugement du 9 novembre 2016, le juge des loyers du tribunal de grande instance de Paris a :
- Fixé à 89 700 euros, en principal et par an à compter du 01/07/2013, le montant du loyer du bail renouvelé depuis cette date entre MM. Guy et Marc D... L... E... et la société SACHALEX pour les locaux situés [...], toutes autres clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangées.
- Condamné le société SACHALEX à payer à MM. Guy et Marc D... L... E... les intérêts au taux légal sur les arriérés de loyer à compter du 11/04/2014 pour les loyers échus avant cette date et à compter de chaque échéance contractuelle pour les loyers échus après cette date,
- Dit que les intérêts échus et dus au moins pour une années entière produiront des intérêts, en application de l'article 1154 du code civil,
- Ordonné l'exécution provisoire,
- Débouté les parties du surplus de leur demandes,
- Partagé les dépens par moitié entre les parties, qui incluront le coût de l'expertise judiciaire.
Par déclaration du 29 novembre 2016, la SARL SACHALEX a interjeté appel de cette décision.
M. Guy D... L... E... est décédé le [...]. Il résulte d'une attestation notariée en date du 31 janvier 2018, qu'à la suite du décès de M. Guy D... L...-E... le local donné à bail sis [...] , appartient à M. Marc D... L...-E..., pour la nue propriété et pour le surplus à Mme Emilie B..., veuve de M. Guy D... L...-E..., en usufruit, compte tenu de la clause de réversibilité figurant à l'acte de donation partage.
Dans ses dernières conclusions notifiées par le RPVA le 12 avril 2018, la SARL SACHALEX demande à la cour de :
Vu les articles L.145-33, L.145-34 du Code de Commerce,
Vu les articles R.145-2 à R.145-8 du Code de Commerce,
INFIRMER en toutes ses dispositions le jugement rendu le 9 novembre 2016 par la juridiction des loyers commerciaux du Tribunal de Grande Instance de PARIS (RG n°14/06541)
Et statuant à nouveau,
A titre principal,
DEBOUTER M. Guy D... L... E... et Madame Emilie Marie Solange B..., veuve D... L... - E... de toutes leurs demandes, fins et conclusions,
FIXER le montant du loyer du bail renouvelé pour les locaux sis à PARIS (75007) ' [...]rue du Bac à la somme de SOIXANTE-HUIT MILLE CINQ-CENT QUATRE-VINGT-QUATORZE EUROS ET CINQUANTE CENTIMES (68.594,50 €) par an, en principal, pour un bail de 9 années à compter du 1 er juillet 2013, les autres clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangées.
CONDAMNER solidairement M. Guy D... L... E... et Madame Emilie Marie Solange B..., veuve D... L... - E... au remboursement du trop-perçu des loyers depuis le 1 er juillet 2013.
CONDAMNER solidairement M. Guy D... L... E... et Madame Emilie Marie Solange B..., veuve D... L...- E... à payer à la société SACHALEX les intérêts au taux légal sur le trop perçu de loyer à compter de la date de l'assignation du 11 avril 2014 et à compter de chaque échéance contractuelle pour les loyers échus après cette date.
DIRE que les intérêts échus et dus au moins pour une année entière produiront des intérêts et dès lors seront capitalisés, application de l'article 1154 du Code civil
A titre subsidiaire,
FIXER le montant du loyer renouvelé à la somme de SOIXANTE DIX-SEPT MILLE NEUF CENT QUARANTE EUROS (77.940 €) par an, en principal, résultant de l'application de la variation de l'indice du coût de la construction publié par l'INSEE.
En tout état de cause,
Condamner solidairement M. Guy D... L...-E... et Madame Emilie Marie Solange B... , veuve D... L...- E... à payer à la société SACHALEX la somme de 10.000 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
CONDAMNER solidairement M. Guy D... L... E... et Madame Emilie Marie Solange B... , veuve D... L...- E... , aux entiers dépens de première instance comprenant notamment les frais d'expertise judiciaire et de l'appel, dont distraction au profit de la SELAFA INGOLD D & THOMAS, avocats aux offres de droits, conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de Procédure Civile.
Dans leurs dernières conclusions notifiées par le RPVA le 17 mai 2018, M. Marc D... L... E... et Mme Emilie B... veuve de M. Guy D... L... E..., intervenante volontaire, demandent à la cour de :
Vu les articles L 145-33, L 145-34, R 145-6 et suivants du Code de commerce,
DECLARER recevable en son intervention volontaire Madame Emilie, Marie Solange B... veuve D... L... E...
DECLARER recevable et bien fondé M. Marc D... L... E... en son appel incident du jugement du tribunal de grande instance du 29 novembre 2016 dans le cadre de l'appel principal de la société SACHALEX.
CONFIRMER le jugement rendu le 9 novembre 2016 par le tribunal de grande instance de Paris en ce qu'il a :
- jugé que le loyer du bail renouvelé au 1er juillet 2013 devait être déplafonné en raison d'une modification notable des facteurs locaux de commercialité.
- condamné la société SACHALEX à payer les intérêts au taux légal sur les arriérés de loyer à compter du 11 avril 2014 pour les loyers échus et à compter de chaque échéance pour les loyers échus après cette date.
- partagé les dépens par moitié entre les parties qui incluront le coût de l'expertise judiciaire.
L'INFIRMANT pour le surplus, et STATUANT A NOUVEAU,
- FIXER le loyer de renouvellement au 1er juillet 2013 à un montant annuel de 94.977 euros hors taxes et hors charges.
- DIRE que les intérêts échus depuis plus d'une année produiront eux-mêmes intérêts en conformité des dispositions de l'article 1154 du Code civil.
A titre subsidiaire,
FIXER le loyer annuel du bail renouvelé au 1er juillet 2013 au montant évalué par le Tribunal
de grande instance de Paris dans son jugement du 9 novembre 2016, soit à la somme de 89.700 € HT et HC par an.
A titre infiniment subsidiaire,
FIXER le loyer annuel du bail renouvelé au 1er juillet 2013 au montant du plafonnement
correspondant à la somme de 77.939,77 € HT et HC.
EN TOUTE HYPOTHÈSE :
- DEBOUTER la société SACHALEX de l'ensemble de toutes ses demandes, fins et prétentions.
- CONDAMNER la société SACHALEX à verser aux bailleurs la somme de 10.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile.
- CONDAMNER la société SACHALEX aux entiers dépens de première instance comprenant notamment les frais de l'expertise judiciaire et d'appel en distraction du procès d'appel au profit de Maître Frédérique ETEVENARD, conformément à l'article 699 du code de procédure civile.
L'ordonnance de clôture a été prononcée le 31 mai 2018.
MOTIFS
Le juge des loyers a retenu dans le jugement entrepris qu'il existait une modification des facteurs locaux de commercialité au cours du bail expiré ayant eu une incidence favorable sur le commerce de restauration exploité dans les lieux loués, entraînant un déplafonnement du loyer du bail renouvelé et a fixé le montant du loyer une valeur unitaire de 850 euros/m² et une surface pondérée de 105,53m²P, refusant tout abattement pour clause exorbitante.
La société locataire soutient que le loyer du bail renouvelé doit être fixé au montant de la valeur locative qui s'élève à la somme annuelle de 68.594,50 euros (650 euros x 105,53m²B ), celle-ci étant inférieure au montant du loyer plafonné de 77.940 euros résultant de l'application des indices. Elle s'oppose à tout déplafonnement du loyer, au motif qu'il n'y a pas eu au cours du bail expiré de modification notable des facteurs locaux de commercialité ayant eu une influence positive sur son commerce.
Les bailleurs soutiennent pour leur part qu'il existe bien une modification notable des facteurs locaux de commercialité ayant eu une influence positive sur le commerce considéré entraînant le déplafonnement du montant du loyer du bail renouvelé et demandent sa fixation à la somme annuelle de 94.977 euros HT et HC soit 105,53m²B x 900 euros/m²P, proposé par l'expert judiciaire C....
La cour constate que les parties admettent la surface corrigée telle que proposée par l'expert judiciaire et retenue par le premier juge soit 105,53m²B.
Selon le bail liant les parties les locaux donnés en location sont à usage de 'café-bar-brasserie-salon de thé-restaurant' D'après le rapport d'expertise judiciaire est exploité dans les lieux un commerce de restauration à l'enseigne 'RISTORANTE DI COMO'.
Les lieux dont s'agit sont situésrue du Bac à Paris 6e. .
Selon l'expert judiciaire, la rue du Bac peut être divisée en deux zones, la zone 1 (numéros 2 à 26 de la rue) qui s'étend du quai Voltaire à la rue de l'Université et la zone 2 située entre la rue de l'Université et le boulevard Saint Germain (numéros 28 à 54).
La zone 1, dans laquelle est situé le commerce considéré comporte de nombreuses activités de restauration, des galeries d'art et de décoration ainsi que des enseignes locales de prêt à porter, librairie, pressing, articles pour la maison, deux agences bancaires et une pharmacie.
Dans la zone 2 se trouvent une enseigne Monoprix, et un plus grand nombre d'enseignes nationales de prêt à porter. Les établissements de restauration sont plus chics et moins nombreux que dans la zone 1, on y trouve 'l'Atelier' de Joël F...et 'Chez Gaya' de Pierre G... .
Au cours du bail expiré a été restructuré l'ancien Hôtel des Douanes 23 rue de l'Université, vendu par l'Etat au groupe CARYL en 2005, situé dans un îlot foncier de 4000 m² délimité par les rues du Bac, de l'Université de Montalembert. Cet ensemble immobilier offre désormais 1700m² de bureaux et 5 nouveaux commerces qui ont ouverts leurs portes fin 2010.
Auparavant occupés par des fonctionnaires, les bureaux sont actuellement occupés par des salariés du privé du secteur de la finance au pouvoir d'achat plus élevé.
Si l'augmentation modérée de la population de l'arrondissement, l'augmentation de la fréquentation des stations de métro Rue du Bac (+12,8%) et Solférino (+19%) inférieure à celle de l'augmentation moyenne constatée dans la capitale, celle de la fréquentation du musée d'Orsay, le réaménagement des berges de la Seine, l'évolution du Carré des antiquaires, dont le bénéfice pour le commerce considéré n'est pas établi compte tenu du cheminement des chalands fréquentant ledit musée, lesdites berges et ledit carré, ne sont pas de nature à justifier du déplafonnement du commerce considéré, il n'en va pas de même de la restructuration de l'ancien Hôtel des Douanes, situé à proximité immédiate du restaurant considéré, ayant entraîné l'arrivée de nouveaux salariés au pouvoir d'achat plus élevé que ceux occupant antérieurement des locaux, susceptible de bénéficier audit commerce de restauration.
La forte augmentation du chiffre d'affaires du restaurant dont s'agit au cours des années 2010 à 2011, corrobore le fait que la modification constatée a eu une influence positive sur ledit commerce, même s'il ne peut être nié que la rénovation des locaux à laquelle a fait procéder la société locataire en 2009 a également été de nature à concourir à cette augmentation, sans qu'il soit possible de décider qu'elle en a été la cause exclusive.
En conséquence, il y a lieu de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a retenu un déplafonnement du loyer du bail renouvelé.
Sur la valeur locative
L'expert judiciaire C... propose un loyer unitaire de 900 euros le mètre carré.
Les bailleurs se prévalent notamment des conclusions d'un rapport d'expertise judiciaire établi par Mme Florence H..., pour la fixation du montant du loyer du bail renouvelé au 1er juillet 2012, du commerce de restauration sis 44, rue du Bac, à l'enseigne 'Gaya Rive Gauche' pour laquelle elle proposait compte tenu du déplafonnement du loyer une valeur locative de 950 euros le m²B.
La cour relève que le commerce 'Gaya rive gauche' est situé dans la zone 2 de la rue du Bac, dont la commercialité est meilleure et beaucoup plus 'chic' que la zone 1 dans lequel est situé le commerce dont s'agit. Ce restaurant est en outre un restaurant haut de gamme.
La cour écartera les loyers décapitalisés en ce que le droit au bail ou le pas de porte ne constitue pas un élément du loyer, et n'a donc pas à être réintégré de façon artificielle dans le calcul du loyer pour apprécier par comparaison la valeur d'autres locaux.
Elle écartera également les références relatives aux commerces de prêt à porter qui dégagent une marge supérieure à celle des restaurants.
Sous ces réserves, les références proposées par l'expert judiciaires sont les suivantes :
- les fixations judiciaires, varient de 420 euros le m²B pour une boutique d'antiquité 13 rue de Lille, avec une date d'effet au 1er septembre 2007, à 1100 euros le m²B pour une boutique d'antiquités25 quai Voltaire avec une date d'effet au 1er octobre 2011.
-les nouvelles locations varient de 714 euros le m²B pour une boutique de bijouterie30 rue du Bac au 1er septembre 2011, à 1875euros le m²P pour une boutique de décoration 28 rue du Bac, en septembre 2013
-à noter, au41 rue de Lille un commerce de restauration 'le nouveau Télégraphe' avec un loyer de 930 euros le m²B en février 2008,
-les renouvellements amiables, varient de 889 euros le m²B pour une boutique d'ameublement117 rue du bac en septembre 2010 à 1059 euros le m²B pour la boutique K... I...28 rue du Bac.
La société locataire se prévaut en outre, notamment d'une fixation judiciaire pour le restaurant 'Le Terminus', sis5 rue du Bac avec une date d'effet du 1er janvier 2006 . Cependant, il s'agit d'un loyer plafonné, la cour d'appel ayant écarté le motif de déplafonnement invoqué. Dans son pré-rapport, M J... proposait une valeur locative 435 euros le m²B pour la partie commerciale des locaux.
La cour observe qu'il existe peu de références dans le domaine de la restauration ; que la référence au restaurant 'Le Terminus' pourrait être intéressante, dans la mesure où ce restaurant est situé à proximité du local litigieux, cependant les références données par M. J... dans son pré-rapport (entre l'année 2000 et l'année 2003) pour parvenir à sa proposition de fixer la valeur locative à la somme de 435 euros le m²B, sont beaucoup trop anciennes, pour être retenues.
Dès lors, compte tenu des références proposées par l'expert judiciaire, tant pour les fixations judiciaires, les renouvellements amiables que les nouvelles locations, et de celles proposées par les parties, étant exclues les loyers décapitalisés et des références relatives aux boutiques de prêt à porter, de la bonne commercialité du secteur, de l'activité exercée dans les lieux loués, de l'immeuble de belle facture dans lequel se ils se trouvent, de locaux de restauration clairs, bien agencés et en bon état d'entretien, d'une cuisine à l'arrière des locaux bien agencée et en bon état d'entretien , d'une réserve en sous sol reliée à la surface commerciale principale en bon état d'entretien, le prix unitaire de 850 m²B retenu par le premier juge doit être confirmé.
PAR CES MOTIFS
La cour statuant publiquement et contradictoirement,
Confirme le jugement entrepris,
y ajoutant,
Dit n'y avoir lieu à l'application de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne la société SACHALEX aux dépens de l'appel.
LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE
