Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 7
ARRÊT DU 27 SEPTEMBRE 2018
(n° , 11 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 17/09262
Décision déférée à la Cour : Jugement du 07 Février 2017 -Juge de l'expropriation de BOBIGNY - RG n° 15/00184
APPELANTS
Madame H... X... épouse Y...
née le [...] à [...] (SENEGAL)
[...] LA GARENNE
Représentée par Me Jacques Z... de la SCP LEICK Z... & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0164, substitué par Me Bruno A..., avocat du même cabinet
Monsieur B... Y...
né le [...] à [...] (SENEGAL)
[...] LA GARENNE
Représenté par Me Jacques Z... de la SCP LEICK Z... & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0164, substitué par Me Bruno A..., avocat du même cabinet
INTIMÉES
LA COMMUNAUTÉ D'AGGLOMÉRATION PLAINE COMMUNE
[...]
Représentée par Me Bernard F..., avocat au barreau de PARIS, toque : C1735
DIRECTION DÉPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES DE LA SEINE ST DENIS COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT
France domaine
[...]
Représentée par Mme Halima D... en vertu d'un pouvoir général
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 17 Mai 2018, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Hervé LOCU, président de chambre, chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
M. Hervé LOCU, président
Mme Sophie MACE, conseillère
Mme Laure COMTE, vice-présidente placée
Greffier, lors des débats : Mme Isabelle THOMAS
ARRÊT :
- contradictoire
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Hervé LOCU, et par Isabelle THOMAS, Greffière présente lors du prononcé.
Exposé :
Par arrêté préfectoral du 11 février 2013, la ZAC Porte de Paris a fait l'objet d'une déclaration d'utilité publique (DUP).
L'arrêté de cessibilité est intervenu le 14 janvier 2015.
M. B... Y... et Mme H... E... épouse Y... (les époux Y...) étaient propriétaires du lot n°2 (pour 25 m²) et des 22/1000èmes des parties communes d'un bien immobilier situé [...] à Saint-Denis (93) , sur la parcelle cadastrée section [...] , d'une superficie de 689 m².
Une ordonnance d'expropriation, emportant transfert de propriété, a été rendue le 23 juin 2015 au profit de la SEM Plaine Commune Développement.
Faute d'accord sur l'indemnisation, la SEM Plaine Commune Développement a saisi le juge de l'expropriation de Seine-Saint-Denis.
Après transport sur les lieux le 26 octobre 2016, par jugement du 07 février 2017, celui-ci a :
- dit qu'à la date de référence, date de l'ordonnance d'expropriation, soit le 23 juin 2015, le bien est occupé;
- fixé :
- à 35800 euros, en valeur libre, l'indemnité totale de dépossession due par la SEM Plaine Commune Développement aux époux Y..., se décomposant comme suit :
- 31625 euros pour l'indemnité principale;
[25 m² x 1265euros]
- 4 162,5 euros au titre du remploi;
soit 1265 euros/m²;
- à 31300 euros, en valeur occupée, l'indemnité totale de dépossession due par la SEM Plaine Commune Développement aux époux Y..., se décomposant comme suit:
- 27500euros pour l'indemnité principale;
[25 m² x (1265euros - 15%)]
- 3750 euros au titre du remploi;
soit 1100 euros/m² (arrondi);
- condamné la SEM Plaine Commune Développement à payer aux époux Y... une somme de 3000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamné la SEM Plaine Commune Développement au paiement des dépens.
Les époux Y... ont interjeté appel de cette décision le 25 avril 2017.
Pour l'exposé complet des faits, de la procédure, des prétentions et moyens des parties, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé à la décision déférée et aux écritures :
- adressées au greffe, le 11 juillet 2017, notifiées le 25 juillet 2017 (AR du 31 juillet 2017) et le 23 octobre 2017, notifiées le 08 février 2018 (AR des 21 et 23 février 2018), par les époux Y..., aux termes desquelles ils demandent, en définitive, à la cour:
- de les recevoir en leur mémoire d'appel;
- de confirmer le jugement en ce qu'il leur a alloué une somme de 3000euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile;
- d'infirmer le jugement entrepris pour le surplus et, statuant à nouveau, de fixer à la somme de 100000 euros l'indemnité de dépossession leur revenant, se décomposant comme suit:
- 90 000 euros au titre de l'indemnité principale;
[25 m² x 3600euros]
- 10000 euros au titre du remploi;
- condamner la SEM Plaine Commune Développement à leur verser la somme de 3000euros en cause d'appel au titre de l'article 700 du code de procédure civile;
- adressées au greffe, le 26 septembre 2017, notifiées le 09 octobre 2017 (AR du 11 octobre 2017), par la SEM Plaine Commune Développement, intimée, aux termes desquelles elle demande à la cour de :
- à titre principal, dire et juger irrecevable la déclaration d'appel en date du 25 avril 2017;
- subsidiairement, au fond:
- confirmer le jugement dont appel dans toutes ses dispositions;
- laisser les frais irrépétibles et les dépens en cause d'appel à la charge des parties;
- adressées au greffe, le 29 septembre 2017, notifiées le 09 octobre 2017 (AR du 11 octobre 2017), par le commissaire du gouvernement, aux termes desquelles il demande à la cour de confirmer le jugement.
Motifs de l'arrêt :
- sur la recevabilité de l'appel
La SEM Plaine Commune Développement soutient quel'appel est irrecevable dès lors que:
- l'article 547 du code de procédure civile impose qu'il soit dirigé contre ceux qui ont été parties en première instance; or, la déclaration d'appel vise 'la communauté d'agglomération Plaine Commune', laquelle n'est pas partie au jugement;
- la Cour de cassation fait une interprétation stricte de cet articleen admettant l'irrecevabilité même en cas d'erreur de plume (Civ.2ème, 4 octobre 2007) malgré un arrêt plus ancien en sens contraire (Ass. Plén., 6 décembre 2004);
Le commissaire du gouvernement ajoute quel'appel est irrecevable comme tardif, dès lors qu'il est intervenu plus d'un mois après la signification du jugement ayant eu lieu le 22 mars 2017;
Les époux Y... répliquent que:
- quand bien même la déclaration d'appel mentionne la Communauté d'Agglomération Plaine Commune, aux droits de qui se trouve aujourd'hui SEM Plaine Commune Développement, elle est également dirigée contre la décision du juge de l'expropriation en date du 7 février 2017 et la SEM Plaine Commune Développement s'est constituée sur cet appel;
- la Cour de cassation a déjà jugé que l'erreur manifeste dans la désignation de l'intimé n'est pas de nature à entraîner l'irrecevabilité de l'appel (Ass. Plén., 6 décembre 2004);
- est versé aux débats l'acte de signification du jugement en date du 29 mars 2017, sur et aux fins d'un précédent exploit, mais qui annule et remplace le dit exploit du 3 mars 2017, de sorte que l'appel interjeté avant le 29 avril 2017 est recevable;
A sur le délai d'appel
Le commissaire du gouvernement propose de constater la déchéance d'appel en raison du dépôt hors délai de la déclaration d'appel des époux Y... en indiquant que le jugement leur a été signifié le 22 mars 2017 par voie de huissier, que leur déclaration d'appel est du 25 avril 2017, soit plus d'un mois à compter de la date de signification du jugement.
Il est versé aux débats un acte de signification par huissier de justice en date du 29 mars 2017, qui annule et remplace l'acte de signification du 3 mars 2017 (pièce 05), de sorte que l'appel interjeté avant le 29 avril 2017 soit en l'espèce le 25 avril 2017 est recevable.
Il convient en conséquence de débouter le commissaire du gouvernement de sa demande d'irrecevabilité de l'appel.
B sur les mentions de l'acte d'appel
La SEM au visa de l'article 547 du code de procédure civile demande à titre principal de déclarer l'appel irrecevable, la déclaration d'appel visant « la communauté d'agglomération plaine commune », laquelle n'est pas partie au jugement.
Les époux Y... répliquent que la déclaration d'appel mentionne que la procédure est diligentée au nom de la communauté d'agglomération plaine commune, aux droits de qui se trouve aujourd'hui SEM Plaine Commune Développement, que toutefois cette déclarations est bien dirigée à l'encontre de la décision du juge de l'expropriation du 7 février 2017, la SEM Plaine Commune Développement ne s'y étant jamais trompée, puisque son conseil s'est constitué sur cet appel au nom de la SEM Plaine Commune Développement.
Le jugement déféré mentionne la SEM Plaine Commune Développement, et la déclaration d'appel a été effectuée par les époux Y... contre la communauté d'agglomération plaine commune.
La déclaration d'appel est bien dirigée à l'encontre de la décision du juge expropriation de Bobigny du 7 février 2017, copie de la décision étant annexée à la déclaration, et il s'agit d'une simple erreur de plume ,puisque s'agissant de la désignation exacte de l'intimée l'adresse est exacte, celle de la SEM Plaine Commune Développement et par courrier en date du 14 juin 2017 maître F... indique qu'il avait été rendu destinataire de la déclaration d'appel effectuée par Monsieur et Madame B...(erreur matérielle), et qu'il se constituait dans ce dossier au soutien des intérêts de la SEM Plaine Commune Développement (et non de la communauté d'agglomération plaine commune).
En conséquence l'erreur manifeste en l'espèce dans la désignation de l'intimé, au regard de l'objet du litige, tel que déterminé par les prétentions des parties devant les juges du fond, n'est pas de nature à entraîner l'irrecevabilité de l'appel des époux Y....
Il convient en conséquence de débouter la SEM de sa demande d'irrecevabilité de l'appel.
- sur la recevabilité des conclusions
Aux termes de l'article R311-26 du code de l'expropriation créé par décret N°2014-1635 du 26 décembre 2014, l'appel étant du 25 avril 2017,à peine de caducité de la déclaration d'appel, relevée d'office, l'appelant dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu'il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la déclaration d'appel.
À peine d'irrecevabilité, relevée d'office, l'intimé dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu'il entend produire dans un délai de deux mois à compter de la notification des conclusions de l'appelant. Le cas échéant, il forme appel incident dans le même délai et sous la même sanction.
L'intimé à un appel incident ou un appel provoqué dispose, à peine d'irrecevabilité relevée d'office, d'un délai de deux mois à compter de la notification qui en est faite pour conclure.
Le commissaire du gouvernement dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et l'ensemble des pièces sur lesquelles il fonde son évaluation dans le même délai et sous la même sanction que celle prévue au deuxième alinéa.
Les conclusions et documents sont produits en autant d'exemplaires qu'il y a de parties, plus un.
Le greffe notifie à chaque intéressé et au commissaire du gouvernement, dès leur réception, une copie des pièces qui lui sont transmises.
En l'espèce les conclusions des époux Y... du 11 juillet 2017, de la SEM Plaine Commune Développement du 26 septembre 2017, et du commissaire du gouvernement du 29 septembre 2017 adressées au greffe dans les délais susvisés sont recevables.
Les conclusions des époux Y... du 8 février 2018 sont de pure réplique à celles de l'intimé du 26 septembre 2017 et à celles du commissaire du gouvernement du 29 septembre 2017, ne formulent pas de demandes nouvelles ou de moyens nouveaux, et sont donc recevables au delà des délais initiaux.
Les documents produits viennent uniquement au soutien des mémoires complémentaires.
- sur le fond
Les époux Y... font valoir sur le fond que:
- les quatre termes de comparaison dont ils se prévalent portent sur des ventes réalisées entre le 09 septembre 2015 et le 07 mars 2016, dans le même périmètre géographique (850 m au plus du bien)et au sein du marché privé et non captif comme la plupart des références produites par l'expropriant;
- doit être prise en compte la situation du bien, à proximité directe de Paris; par ailleurs, l'abattement pour état d'entretien moyen n'est pas justifié dès lors que les références invoquées portent sur des immeubles anciens ou dans un état d'entretien moyen ou inférieur;
- les références produites par la SEM Plaine Commune Développement sont trop anciennes, trop éloignées du bien exproprié et/ou issues du marché captif avec la SEM;
- le bien est occupé, sans aucun bail écrit avec accord du propriétaire, afin d'éviter tout risque d'intrusion; dès lors que l'occupant s'engage par attestation produite à quitter les lieux à première demande, aucune mesure de relogement n'est nécessaire; en conséquence, aucun abattement pour occupation n'est justifié;
La SEM Plaine Commune Développement répond que :
- l'immeuble est en très mauvais état comme l'a confirmé le transport sur les lieuxet a fait l'objet de deux arrêtés d'insalubrité;
- il est demandé que soit fixé une indemnité sous la forme alternative, en valeur libre et occupée, de façon à faire face à un éventuel maintien dans les lieux de l'occupant;
- aucun acte de vente n'est communiqué au soutien des références des expropriésde sorte qu'il est difficile d'avoir un échange contradictoire sur ces références à défaut de connaître les caractéristiques exactes des appartements; par une simple recherche sur Google, il apparaît que trois des quatre termes de comparaison cités sont localisés sur la rive opposée du Canal Saint-Denis, c'est-à-dire à un emplacement éminemment plus favorable que celui de l'immeuble exproprié; le dernier terme est situé dans une ZAC, ce qui exclut toute comparaison;
Le commissaire du gouvernement soutient que:
- les termes de comparaison cités par l'exproprié sont situés dans des copropriétés manifestement en bien meilleur état (sans arrêté de péril);
- les termes de comparaison dans la même copropriété seront retenus même si la majorité des lots de l''immeuble a été achetée par elle à l'amiable'; pour tenir compte du caractère captif des cessions (personne d'autre que la SEM ne peut acheter), la valeur la plus haute est conservée;
- dès lors que le bien était occupé à la date de l'ordonnance d'expropriation, en application de l'article L.322-1 du code de l'expropriation, l'application de l'abattement de 15% n'appelle pas d'observation particulière;
SUR CE
Aux termes de l'article 17 de la déclaration des droits de l'homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n'est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l'exige évidemment, et sous la réserve d'une juste et préalable indemnité.
L'article L321-1 , du code de l'expropriation dispose que les indemnités allouées doivent couvrir l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation.
Conformément aux dispositions de l'article L322-2, du code de l'expropriation , les biens sont estimés à la date de la décision de première instance , seul étant pris en considération - sous réserve de l'application des articles L322-3 à L322-6 dudit code - leur usage effectif à la date définie par ce texte.
L'appel porte sur la valeur indemnitaire à retenir pour l'indemnité principale, sur la fixation en valeur libre et/ou en valeur occupée et aucune contestation n'existe au titre de la date de référence, les données d'urbanisme, et la superficie.
S'agissant de la date de référence, le premier juge l'a fixé à la date du 10 décembre 2015, le document applicable étant le PLU approuvé à cette date.
La SEM Plaine Commune Développement n'a pas conclu sur ce point, mais ne conteste pas la date. Les époux Y... demandent la confirmation mais font référence au 23 juin 2015 date de l'ordonnance d'expropriation.
Le commissaire du gouvernement demande la confirmation en retenant la date du 10 décembre 2015.
En application des articles L231-1 et L213-a du code de l'expropriation la date de référence prévue à l'article L13-15 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique est la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendus publics, approuvant, modifiant ou révisant le plan local d'urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est le bien.
En l'espèce le bien est inclus dans le périmètre de la [...] . Le document applicable est le PLU approuvé le 10 décembre 2015.
Il convient donc de confirmer le jugement en ce qu'il a exactement fixé la date de référence au 10 décembre 2015.
S'agissant des données d'urbanisme la parcelle expropriée est située en zonage UM(zone urbaine mixte).
Pour ce qui est de la nature du bien, de son usage effectif et de sa consistance, les époux Y... sont propriétaires du [...] sur la parcelle cadastrée BY d'une superficie de 25 m².
Il s'agit d'un appartement comprenant 2 pièces situées au premier étage d'un immeuble de 2 niveaux, édifié en 1910.
Le commissaire du gouvernement le décrit, ce qui n'est pas contesté par les parties, comme un appartement au premier étage comportant un petit séjour (parquet flottant usé, papiers peints au mur déchiré), une cuisine séparée avec fenêtre au mur carrelé, une salle de douche carrelée sols et murs (lavabo, WC, douches), une chambre (papiers peints au mur décollés et plafonds), portes accordéon séparatrices entre les pièces de vie, grande fenêtre PVC double vitrage dans les pièces à vivre et chauffage d'appoint. Malgré les fenêtres en double vitrage, l'appartement reste très bruyant car donnant sur l'autoroute. Seule la cuisine est en bon état. Il y a des problèmes électriques (absence de lumière chambre cuisine).
Le bien se situe à moins de 500 m du métro Saint Denis, porte de Paris et à 500 m du stade de France.
Par arrêté en 2002, la copropriété représentée par son syndic, le cabinet Tessier à Saint Denis, a été mis en demeure d'effectuer dans l'immeuble situé [...] , les travaux suivants : procéder à la réfection de la couverture et de ses accessoires et remettre en état les sols, les enduits et les peintures des parties communes dans le délai de 2 ans.
L'ambition de la communauté d'agglomération plaine commune et de la ville de Saint-Denis est d'assurer une continuité entre le c'ur historique et la Plaine-Saint-Denis. Afin de permettre la mise en eau de cette ambition urbaine, une Zac a été créée en 2002. Une concession d'aménagement a été signée le 18 avril 2013 entre la communauté d'agglomération plaine commune (concédant) et la SEM Plaine Commune Développement (concessionnaire).
Les principes d'aménagement et le programme qui en découlent sont les suivants :
'favoriser les échanges entre les différents modes de transport reliant clairement le canal à la ville et le quartier la plaine au centre
'réaménager les espaces publics du nord de la [...]
'reconstituer une dimension urbaine par la construction d'un bâti diversifié et implanté en bordure de voie
'lutter contre l'habitat insalubre.
C'est dans le cadre du volet de lutte contre l'habitat insalubre que la DUP a été prononcée pour permettre à la SEM d'acquérir l'ensemble des bâtiments et des terrains identifiés dont ceux du 142 Ambroise Croizat/27, boulevard Anatole France.
Le commissaire du gouvernement souligne que 3 arrêtés de péril imminent du 20 décembre 2011 ont été pris à l'égard de la copropriété où se situe le bien en question et notamment des parties communes dégradées.
S'agissant de la date à laquelle le bien exproprié doit être estimé c'est celle de la première instance, soit le 7 février 2017.
- sur l'indemnité principale
A sur la situation locative
Le premier juge indique que lors du transport, il a été constaté que l'appartement était occupé, la fille de M. et Mme Y... ayant confirmé ce fait.
En conséquence, le bien étant occupé à la date de l'ordonnance d'expropriation, soit le 23 juin 2015, il a fixé l'indemnité de manière alternative avec un abattement de 15%.
M. et Mme Y... indiquent que n'ayant consenti aucun bail, la personne présente dans les lieux permettant d'éviter tout risque d'intrusion, l'appartement était juridiquement libre et aucun abattement ne doit être appliqué.
Ils produisent à l'appui une attestation de M. G... Y...(pièce N°4).
La SEM demande la confirmation, tandis que le commissaire du gouvernement qualifie la situation locative d'incertaine.
Aux termes de l'article L322-1 du code de l'expropriation, la consistance du bien tient compte de la situation juridique du bien exproprié, notamment de sa situation locative, à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété.
En l'espèce, le procès verbal de transport qui vaut preuve jusqu'à inscription de faux mentionne : ' la fille de M. Y... a reçu les visiteurs. Elle a indiqué que l'appartement était occupé par un locataire', ce qui correspond en partie à l'attestation de M. G... Y... qui indique être locataire à titre gratuit.
Le bien exproprié à la date de l'ordonnance d'expropriation , en application de l'article 322-1 du code de l'expropriation, était donc occupé.
Il convient en conséquence de confirmer le jugement dans son principe d'une indemnité alternative et dans son taux d'abattement de 15%, taux habituellement appliqué.
B sur l'indemnité
S'agissant de la méthode d'évaluation, elle est librement définie, sauf à tenir compte des accords amiables conclus entre l'expropriant et les divers titulaires de droits à l'intérieur du périmètre des opérations faisant l'objet de la déclaration d'utilité publique au sens des prescriptions de l'article L322-8 du code de l'expropriation, étant observé qu'il n'est ici ni démontré, ni soutenu, que des accords auraient été conclus avec au moins la moitié des propriétaires intéressés et pour les deux tiers au moins des superficies concernées, ou avec au moins les deux tiers des propriétaires et pour la moitié des superficies.
Le premier juge après avoir retenu deux termes de l'expropriant, trois termes du commissaire du gouvernement, des termes des expropriés et des moyennes du prix du m² dégagé a fixé à1265 euros en valeur libre ou 1100 euros en valeur occupée.
Les appelants sollicitent de retenir une valeur de 3600 euros le m².
Il convient en conséquence d'examiner les termes de référence des parties.
-termes de M. Et Mme Y...
Ils reprennent leurs quatre termes cités en première instance.
- vente du 30 octobre 2015:10 rue Haguette à Saint Denis, 28m², 105000 euros, 3785,15 euros le m².
-vente du 24 septembre 2015, 2 avenue Leroy des barres à saint Denis, 30m²,125000 euros, 4166,67 euros le m²
- vente du 7 mars 2016, 6 bld Marcel Sembat à Saint Denis,27m²,77000 euros, 2915,56 euros le m²
- vente du 9 septembre 2015,37 rue Pinel à Saint Denis, 26m², 84500 euros, 3250 euros le m².
Si les références sont récentes et se situent entre 502 et 859 mètres du bien exproprié comme l'indiquent les époux Y..., les 3 adresses du centre ville sont localisées dans la zone UTT du PLU, zone' tissu traditionnel', non comparables avec le bien exproprié en zone UM'zone urbaine mixte' habitats/ activités et sont dans un quartier différent. La dernière est dans une ZAC , est de l'autre coté du canal Saint Denis qui sépare les quartiers, est en meilleur état et ne permet pas une comparaison.
Ces termes seront donc écartés.
- les références de la SEM
La SEM produit les mêmes 9 références qu'en première instance, un jugement définitif du 11 avril 2017 et un jugement non définitif.
- vente du 2 mars 2016, 20 rue Haguette Saint denis, 1086 euros le m²Ce terme situé de l'autre coté du canal saint Martin sera écarté.
- vente du 22 janvier 2014,20 rue Haguette Saint Denis, 800 euros le m²:terme écarté pour le même motif
- vente du 10 juin 2013, 20 rue Haguette Saint Denis, 491,7 euros m²: terme écarté pour le même motif
- vente du 6 juillet 2016, 142 Rue Ambroise Croizat, 1229 euros m²non critiqué, retenu
-vente du 6 juillet 2016, 142 rue Ambroise Croizat , 1117 euros m², non critiqué, retenu
-vente du 7 février 2012, 142 rue Ambroise Croizat, 1000 euros m², trop ancien , écarté
- vente du 12 janvier 2012,142 rue Ambroise Croizat, 1000 euros m², trop ancien , écarté
- jugement du 11 avril 2017, postérieur au jugement, écarté
- jugement du 11 avril 2017, non définitif et postérieur au jugement, écarté.
- termes du commissaire du gouvernement
Il reprend les termes du commissaire du gouvernement de première instance, à savoir 3 termes de cessions d'appartements dyonisiens libres d'occupation de 15 à 35 m² vendus à partir du 1 janvier 2015 à moins de 300 mètres du bien à évaluer en dehors de la même copropriété que le bien à évaluer avec une moyenne de 2844 euros m² et les 4 dernières cessions d'appartements dans la même copropriété que le bien à évaluer avec une moyenne de 963 euros, en retenant la valeur la plus haute de 1300 euros le m².
Il propose de retenir les termes 9 à 11 , bien que la SEM soit l'acheteur dans le cadre d'un marché captif, en retenant la valeur la plus haute soit 1300 euros le m².
Les époux Y... demandent d'écarter ces ventes s'agissant d'un marché captif.
Il convient de retenir les termes 6, 7, 8 rue Samson, non critiqués, avec une valeur de 2844 euros.
Il convient également de retenir les 3 ventes du 2 mars 2016, du 1° juillet 2015, du 11 février 2015 et d'écarter celle du 20 février 2015 s'agissant d'une adjudication, et pour tenir compte du caractère captif du marché, il sera retenu la valeur la plus haute soit 1300 euros le m².
Les références retenues sont donc : 1229+1117+2844 +1300=6490/4=1622,50 euros.
Il convient cependant de tenir compte de la mise en demeure en 2002 par arrêté préfectoral en vue notamment de remettre en état les sols, enduits et les peintures des parties communes, des 3 arrêtés de péril du 20 décembre 2011 à l'égard de la copropriété et notamment des parties communes dégradées, du caractère vétuste de l'appartement, du fait qu'il a une seule exposition, sur le bld Anatole France extrêmement bruyant, ce qui justifie une moins value très importante.
En conséquence le premier juge a exactement fixé au regard de ces éléments très importants de moins value la valeur à 1265 euros en valeur libre soit :
- en valeur libre:25m²X1265 euros m²=31625 euros
- en valeur occupée:25m²X 1100 euros m²=27500 euros ( après abattement de 15% ).
Le jugement sera donc confirmé.
- sur l'indemnité de remploi
Les taux n'étant pas contestés il convient de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a exactement fixé l'indemnité de remploi en valeur libre à la somme de 4162,5 euros et à la somme de 3750 euros en valeur occupée
En conséquence le jugement sera confirmé en ce qu'il a fixé l'indemnité totale à:
-35800 euros en valeur libre
- 31300 euros en valeur occupée
-Sur l'article 700 du code de procédure civile
L'équité commande de confirmer pour les frais irrepétibles de première instance et de débouter les époux Y... de leurs demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
-Sur les dépens
Il convient de confirmer le jugement déféré pour les dépens de première instance qui sont à la charge de l'expropriant conformément à l'article L 13'15 du code de l'expropriation.
Les époux Y... perdant le procès seront condamnés aux dépens d'appel.
PAR CES MOTIFS, la cour statuant publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort,
Déclare recevable la déclaration d'appel des époux Y....
Déclare recevables les conclusions des parties.
Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions.
Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.
Déboute les époux Y... de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Condamne les époux Y... aux dépens d'appel.
La greffière Le président
