Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 1
ARRÊT DU 14 SEPTEMBRE 2018
(n° 289 , 8 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 18/07124
Décision déférée à la Cour : Jugement du 08 Mars 2018 -Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG n° 14/17910
APPELANT
Monsieur David X...
demeurant [...]
Représenté par Me Jacques Y..., avocat au barreau de PARIS, toque : G0334
Assisté sur l'audience par Me Ornella Z..., avocat au barreau de PARIS, toque : D1599
INTIMES
Monsieur Alain A...
demeurant [...]
Représenté et assisté sur l'audience par Me Natacha B... M... L... Avocats, avocat au barreau de PARIS, toque : C2108
Madame Paule C...
demeurant [...]
Représentée et assistée sur l'audience par Me Natacha B... M... L... Avocats, avocat au barreau de PARIS, toque : C2108
Monsieur Jean Luc D...
demeurant [...]
Représenté et assisté sur l'audience par Me Marine PARMENTIER de la SELARL WOOG & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : C2084, substitué sur l'audience par Me Romain E..., avocat au barreau de PARIS, toque : P0283
SCP R... K... N... F...
ayant son siège au Notaires [...]
Représentée et assistée sur l'audience par Me Valérie O... , avocat au barreau de PARIS, toque : D0848
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 14 Juin 2018, en audience publique, devant la Cour composée de:
M. Dominique GILLES, Conseiller
Mme Christine BARBEROT, Conseillère
Mme Christine SIMON-ROSSENTHAL, Conseillère
qui en ont délibéré,
Un rapport a été présenté à l'audience par Madame Christine BARBEROT dans les conditions prévues par l'article 785 du code de procédure civile.
Greffier lors des débats : M. Christophe DECAIX
ARRÊT : CONTRADICTOIRE
- rendu par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Monsieur Dominique GILLES, Conseiller signant en lieu et place de Madame Dominique DOS REIS, Présidente empêchée, et par Lydie SUEUR, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
*****
Suivant acte authentique reçu le 29 février 1996 par M. Jacques G..., notaire associé de la SCP Jacques G..., M. Jean-Luc D... a vendu à M. Alain A... et MmeP... C..., épouse A... (les époux A...), les lots n°11, 13 et 50 de l'état de division de l'immeuble en copropriété, sis [...] , 15e arrondissement, soit, respectivement, un appartement au 5e étage, une pièce au 6e étage, porte n°1, et les 7/1000èmes des parties communes, ainsi qu'une cave au sous-sol, au prix global de 2155 000 francs. A la suite du décès de sa tante, Q... D..., survenu le [...] , M.D... a hérité du lot n°24 dans le même immeuble. Suivant acte authentique reçu le 27 février 2007 par M. Alain H..., notaire associé de la SCP R... - K... - H... - S..., M. D... a vendu à M.David X... ce lot n° 24, soit une pièce au 6e étage, porte n°12 et les 3/1000èmes des parties communes, au prix de 40000 € . Lors de chacune de ces ventes, M. D... a délivré, respectivement, aux époux A..., les clés et le lot n°24, à M. X..., les clés et le lot n°13, de sorte que les époux D... sont en possession du lot n°24 depuis 1996 et M. X... du lot n°13 depuis 2007. M. X... a donné à bail à usage d'habitation à un tiers le local dont il avait pris possession lequel a une superficie de 10,01 mètres carrés selon le certificat de mesurage du 13juin 2006 annexé à son acte d'achat. Le 10 juillet 2014, invoquant une inversion de la numérotation des lots découverte à l'occasion d'une tentative de vente de son bien à un tiers au prix de 110000 €, M.X... a informé les époux A... de sa volonté de procéder à la rectification de cette erreur matérielle. Après l'échec d'une tentative de médiation, par acte du 27 novembre 2014, les époux A... ont assigné M. X... en remise des clés du lot n°13 sous astreinte et en paiement de diverses sommes. Le 15 juillet 2015, M. X... a appelé en intervention forcée M. D... et la SCP R... - T... - U... - F....
C'est dans ces conditions que, par jugement du 8 mars 2018, le Tribunal de grande instance de Paris a :
- déclaré recevables les demandes des époux A...,
- condamné M. X... à remettre sous astreinte aux époux A... les clés du lot n°13 dans un délai de 14 jours à compter de la signification du jugement,
- condamné M. D... à payer aux époux A... une indemnité de 10000 € pour privation de jouissance,
- débouté les époux A... de leurs autres demandes,
- condamné M. D... à payer à M. X... une indemnité de 3000 € en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile,
- débouté M. X... et M. D... de leurs autres demandes,
- condamné M. D... à verser à la SCP de notaires la somme de 3000 € en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile,
- condamné MM. D... et X... aux dépens.
Par dernières conclusions du 13 juin 2018, M. X..., appelant, demande à la Cour de :
- vu les articles 544, 1104, 1132, 1133, 1188, 1240, 1241 et 1371 du Code civil, et la construction jurisprudentielle de l'erreur commune,
- infirmer le jugement entrepris et statuant à nouveau:
- à titre principal :
- condamner les époux A..., sous astreinte de 300 € par jour de retard, à faire régulariser et rectifier l'acte du 29 février 1996 portant, par erreur, acquisition du lot n°13, alors qu'il s'agit du lot n°24, lui-même faisant régulariser et rectifier son propre acte du 27 février 2007 portant, par erreur, acquisition du lot n°24 au lieu du lot 13,
- ordonner la publication des actes rectificatifs au service de la publicité foncière,
- à titre subsidiaire,
- prononcer la nullité de la vente du 27 février 2007 à raison de l'erreur qu'il a commise sur les qualités essentielles de la vente,
- condamner M.D... à lui rembourser la somme de 40 000 € au titre du prix, celle de 3 357,45€ au titre des frais, celle de 11579,99 € au titre des travaux, celle de 2 576,50 € au titre des charges de copropriété et celle de 2151 € au titre des taxes foncières,
- condamner solidairement M. H... et la SCP R... - T... - U... - F... à lui payer les sommes de 35000 € au titre de son préjudice financier et 15000 € au titre de son préjudice moral,
- en tout état de cause:
- condamner les époux A... à lui payer les sommes de 15000 € au titre de son préjudice moral et de 25000 € au titre de son préjudice financier,
- condamner les époux A... ou tout succombant à lui verser la somme de 12000 € en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile, dépens en sus.
Par dernières conclusions du 13juin 2018, les époux A... prient la Cour de :
- confirmer le jugement entrepris sauf en ce qu'il les a déboutés de leurs demandes tendant à :
. condamner M. X... à leur payer la somme de 49500 € au titre des loyers qu'il a encaissés au 31 mai 2015,
. condamner M. X... à leur verser une indemnité de 10000 € pour résistance abusive,
. condamner tout succombant à leur verser la somme de 10000 € en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile,
- statuant à nouveau :
- condamner M. X... à leur payer, sur le fondement de l'enrichissement sans cause, la somme de 49500 € arrêtée au 31 mai 2015, à parfaire au jour du jugement à intervenir en fonction des loyers effectivement perçus ainsi que, d'une part, du coût des améliorations apportées au bien par M. X..., d'autre part, du montant des impôts sur les revenus fonciers qui leur serait éventuellement imputable, qui seront déduits de cette somme, sous réserve de leur justification,
- condamner M. X... à leur payer la somme de 10000 € de dommages-intérêts pour résistance abusive,
- à titre subsidiaire, condamner M. X... à leur rembourser les loyers perçus sur le fondement de l'article 549 du Code civil,
- en tout état de cause :
- condamner M. X... à leur rembourser les loyers perçus du 26 juin 2014 au 30 mai 2015, soit la somme de 5390 €,
- dire abusif l'appel de M. X... et le condamner à leur payer la somme de 5000 € de dommages-intérêts,
- condamner M. X... ou la partie qui succombera à leur payer la somme de 10000 € en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile.
Par dernières conclusions du 13 juin 2018, M. D... demande à la Cour de :
- vu les articles 30-5 du décret du 4 janvier 1955, 1371, 1104, 1188, 1133, 1240 du Code civil,
- in limine litis, déclarer irrecevables les demandes de M. X... formées contre lui, faute de publication de l'assignation au service de la publicité foncière,
- sur le fond : infirmer le jugement entrepris, sauf en ce qu'il a débouté M. X... de ses demandes d'annulation de la vente du 27 février 2007 ou de sa résolution et statuant à nouveau:
- à titre principal :
- dire qu'il a toujours été de l'intention des époux A... et de M. X... d'acquérir les lots actuellement en leur possession,
- condamner les époux A... sous astreinte à faire régulariser et rectifier devant notaire l'acte notarié du 29 février 1996,
- prendre acte de ce que M. X... fera régulariser et rectifier devant notaire l'acte du 27février 2007,
- ordonner la publication des actes rectificatifs au service de la publicité foncière compétent,
- à titre subsidiaire,
- dire que la vente des lots actuellement en possession de M. X... n'est affectée d'aucune erreur et débouter M. X... de ses demandes,
- à titre infiniment subsidiaire,
- condamner la SCP de notaires à le garantir de toutes condamnations prononcées contre lui,
- à titre reconventionnel :
- condamner tout succombant à lui payer la somme de 15000 € en réparation de son préjudice moral,
- en tout état de cause :
- débouter M. X..., les époux A... et la SCP de notaire de leurs demandes,
- condamner tout succombant à lui payer la somme de 10 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, dépens en sus.
Par dernières conclusions du 13 juin 2018, la SCP R... - T... - U... - F... prie la Cour de :
- ordonner la mise hors de cause de M. H... qui n'est pas attrait à la présente procédure,
- débouter M. X... de l'intégralité de ses demandes,
- à titre subsidiaire, vu les article 1604 et suivants du Code civil :
- condamner M. D... à la garantir de toutes les condamnations qui pourraient être prononcées contre elle sur les demandes formulées tant par les époux A... que par M. X...,
- débouter M. D... des son appel en garantie formé contre elle,
- débouter les parties de toutes autres demandes,
- condamner la partie qui succombera à lui payer la somme de 6000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, dépens en sus.
SUR CE, LA COUR
Il convient de constater que la Cour n'est pas saisie à l'égard de M. H... qui n'a pas été attrait à la procédure d'appel.
S'agissant de l'irrecevabilité des demandes de M. X... soulevée par M. D... pour défaut de publication de 'son assignation' au service de la publicité foncière, M. X... a délivré deux assignations, l'une devant le Tribunal, le 15 juillet 2015 en intervention forcée du vendeur et du notaire, publiée au service de la publicité foncière le 20 juin 2016, l'autre, à jour fixe devant la Cour, dont il n'est pas justifié qu'elle ait été publiée. M. D... n'ayant saisi la Cour, par le dispositif de ses dernières conclusions, que de l'irrecevabilité des demandes de M.X... incluses dans une seule des assignations, la Cour est dans l'impossibilité de déterminer l'assignation concernée. De surcroît, à supposer que l'irrecevabilité concerne les demandes incluses dans l'assignation à jour fixe devant la Cour, celle-ci ne pourrait porter que sur les demandes subsidiaires de l'appelant d'annulation ou de résolution de la vente du 27février 2007. Or, la Cour va donner une issue différente au litige, de sorte que la fin de non-recevoir est inopérante.
Bien qu'ayant d'abord cru, dans des conclusions de première instance du 16 octobre 2015, qu'il ne pouvait s'opposer à la demande des époux A... en restitution du lot qu'il possédait, pour autant, M. X... n'a pas renoncé à se prévaloir de ses droits sur ce bien dès lors que, d'une part, dans le dispositif des conclusions précitées, il n'a admis la propriété des demandeurs initiaux que par un 'donné acte', d'autre part, dans le dispositif de ses conclusions récapitulatives du 31 mars 2017 devant le Tribunal, il s'est opposé à la demande de restitution des époux A..., excipant d'une erreur commune.
Ainsi, M.X..., qui n'a reconnu qu'une erreur de désignation figurant sur son titre, n'a pas renoncé à ses droits sur le bien litigieux.
L'erreur commune étant créatrice de droit, les tiers de bonne foi, qui agissent sous l'empire de celle-ci, ne tiennent leur droit ni du propriétaire apparent ni du véritable propriétaire, mais en sont investis par l'effet de la loi.
Au cas d'espèce, suivant deux actes authentiques reçus le 5 novembre 1958 par M.G..., notaire, Lucien I..., propriétaire avant sa division le 29 avril 1958 de la totalité de l'immeuble, sis [...] , 15e arrondissement, a vendu :
- à M. D..., les lots n°11 (appartement au 5e étage, gauche), 13 (pièce au 6e étage donnant sur la cour, porte n°1) et 50 (cave au sous-sol),
- à Q... D..., tante de M. D..., les lots n°12 (appartement au 5e étage, droite), 24 (pièce au 6e étage donnant sur la cour, porte n°12) et 27 (cave au sous-sol).
Q... D... est décédée le [...] après avoir institué M D... légataire universel.
C'est dans ce contexte, qu'en possession des clés des pièces du 6e étage et intervertissant ces biens en contradiction avec les titres, M. D... a mis, en 1996, les époux A... en possession du lot n°24, puis, en 2007, M. X... en possession du lot n°13. En 2014, tentant de revendre son lot, M. X... a pris conscience de cette interversion grâce au notaire de son acquéreur qui s'était procuré le plan du 6 étage.
Ainsi, depuis 1996, les époux A... jouissent du lot n°24, représentant les 3/1000èmes des parties communes, soit d'un local d'une superficie inférieure à 9 mètres carrés (6,45 m2), tandis que, depuis 2007, M. X... jouit du lot n°13, représentant les 7/1000èmes des parties communes, soit d'une pièce de 10,01 mètres carrés, selon le certificat de mesurage du 13 juin 2006 annexé à son titre, conformément à l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965, ce qui lui a permis de régulièrement donner cette chambre à bail à usage d'habitation.
Cette différence de superficie, dont dépend l'habitabilité de la pièce, est à l'origine de l'instance introduite par les époux A....
Par suite des visites antérieures à la vente et en raison de la remise des clés par le vendeur, ainsi que de l'absence de numéro sur la porte de la pièce, M.X... a cru acquérir le bien dont il avait été mis en possession par le propriétaire apparent, soit le lot n°13. Si l'interversion pouvait être révélée par l'examen du plan du 6e étage dont le règlement de copropriété mentionne (p.20) qu'il lui serait annexé, cependant, l'acte de vente du 27 février 2007 ne porte pas mention de cette annexion, cette absence étant corroborée:
- d'abord par M. D..., lui-même, qui affirme dans ses dernières conclusions devant la Cour (p.24) qu'aucun plan n'était annexé au règlement de copropriété ni à son modificatif,
- ensuite, par les époux A... qui admettent dans leurs dernières conclusions (p. 20) que les plans n'étaient pas annexés au règlement de copropriété, ne les ayant obtenus que plusieurs années après leur achat,
- enfin, par les dernières conclusions (p.11) de la SCP de notaires, rédactrice du titre de M.X..., desquelles il résulte qu'aucun plan n'était annexé au règlement de copropriété mis à sa disposition pour la rédaction de l'acte de vente.
Bien que M. X... soit salarié d'une agence immobilière et associé d'une SCI, il ne peut lui être imputé un défaut de diligence lors de l'achat, à des fins personnelles, de la chambre litigieuse, pour ne pas avoir exigé la communication du plan du 6e étage, alors qu'il n'avait pas de raisons objectives de douter des informations et des documents qui lui étaient fournis par M.D..., l'officier ministériel, rédacteur de l'acte, n'ayant pas, lui-même, cru devoir procéder à cette vérification tant l'apparence était convaincante.
L'interversion ne pouvait donc être découverte par un acquéreur normalement diligent. L'erreur de M. X..., qui est invincible, est commune, de sorte que, par l'effet de la loi, M.X... a acquis le lot n°13, tandis que les époux A... ont acquis le lot n°24.
Il sera ajouté, de surcroît, qu'il ressort de ce qu'il vient d'être dit que la commune intention des parties a porté:
- le 29 février 1996 sur la vente d'un débarras de 6,45 m2 comme le révèle l'occupation sans protestation de ce local de 1996 à 2014 par les époux A... qui avaient acquis, principalement, un appartement dans l'immeuble,
- le 27 février2007 sur la vente d'une chambre de service de 10,01 mètres carrés, selon certificat de mesurage établi le 13 juin 2006 en vertu de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965, lot unique acquis par M. X... dans le but de le donner à bail à usage d'habitation, de sorte que l'achat d'un débarras de 6,45 m2 ne présentait pour lui aucun intérêt.
Il s'en déduit donc que c'est par erreur que l'acte du 29 février 1996 mentionne le lot n°13 et que l'acte du 27 février 2007 mentionne le lot n°24.
En conséquence, les époux A... doivent être déboutés de toutes leurs demandes à l'encontre de M. X....
Les époux A..., de mauvaise foi, ont entendu tirer parti d'une erreur pour s'approprier un bien de 10 m2 alors qu'ils en avaient acquis un de 6,45 m2, comme tel non susceptible de location à usage d'habitation. Cette faute a causé à M. X... un préjudice matériel et moral né des tracas suscités par la procédure et par l'immobilisation de son bien, préjudice qui sera réparé, toutes causes confondues, par la somme de 15000 € de dommages-intérêts..
Le jugement entrepris sera infirmé en toutes ses dispositions.
Les époux A..., qui succombent en leurs prétentions, doivent être condamnés aux dépens de première instance et d'appel de l'instance principale.
S'agissant de l'appel en garantie formé par M. D... à l'encontre de la SCP de notaires,
il ressort de ce qui vient d'être dit que M. D... est à l'origine du litige. Sa légèreté étant exclusive de tout préjudice moral, sa demande de dommages-intérêts doit être rejetée.
M. D... doit être condamné aux dépens de première instance et d'appel de l'instance en garantie.
Le présent arrêt sera publié au service de la publicité foncière compétent, à l'initiative de M. X... et aux frais de époux A....
Les condamnations aux dépens implique le rejet des demandes des époux A... et de M. D... fondées sur l'article 700 du Code de procédure civile.
L'équité commande qu'il soit fait droit à la demande de M. X..., sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, à l'égard des époux A... comme il est dit dans le dispositif du présent arrêt.
L'équité ne commande pas qu'il soit fait droit à la demande de la SCP de notaires, fondée sur l'article 700 du Code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Constate que la Cour n'est pas saisie à l'égard de M. Alain H... ;
Déclare inopérante la fin de non-recevoir tirée du défaut de publication de l'assignation délivrée par M. David X... à M. Jean-LucD...;
Infirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions;
Statuant à nouveau :
Dit que :
- M. David X... a acquis de M. Jean-Luc D... le 27 février 2007 le lot n°13 de l'état de division de l'immeuble sis [...] , 15e arrondissement, cadastré section [...] , lieudit [...] , d'une surface de 00ha 03a 78ca, soumis au régime de la copropriété suivant règlement reçu le 29 avril 1958 par M.Dominique J..., notaire, [...] , 8e arrondissement, publié le 22 mai 1958, Vol. 6440 n° 4041, modifié le 25 juin 1958 par acte du même notaire, publié le 11 juillet 1958, Vol.6491 n°5442, soit une pièce au 6e étage, porte n°1, et les 7/1000èmes des parties communes,
- M. Alain A... et Mme P... C..., épouse A..., ont acquis de M. Jean-Luc D... le 29 février 1996, dans le même immeuble, le lot n°24, soit une pièce au 6e étage, porte n°12 et les 3/1000èmes des parties communes;
Condamne in solidum M.Alain A... et Mme P... C..., épouse A..., à payer à M. David X... la somme de 15000 € à titre de dommages-intérêts ;
Déboute M. Alain A..., Mme P... C..., épouse A..., et M. Jean-Luc D... de toutes leurs demandes;
Déboute la SCP R... - T... - U... - F... de sa demande fondée sur l'article 700 du Code de procédure civile ;
Rejette toute autre demande;
Ordonne la publication du présent arrêt au service de la publicité foncière compétent, à l'initiative de M. David X... et aux frais in solidum de M. Alain A... et Mme P... C..., épouse A... ;
Condamne in solidum M. Alain A... et Mme P... C..., épouse A... aux dépens de première instance et d'appel de l'instance principale, qui pourront être recouvrés dans les conditions de l'article699 du Code de procédure civile;
Condamne M. Jean-Luc D... aux dépens de première instance et d'appel de l'instance en garantie, qui pourront être recouvrés dans les conditions de l'article699 du Code de procédure civile;
Condamne, sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, in solidum M.Alain A... et Mme P... C..., épouse A..., à payer à M. David X..., la somme de 12000 €.
Le Greffier, Monsieur Dominique GILLES,
Conseiller
