Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 1 - Chambre 3
ARRET DU 02 MAI 2018
(n° 297, 8 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 17/20432
Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 23 Octobre 2017 -Président du TGI de PARIS - RG n° 17:57156
APPELANTE
VILLE DE PARIS prise en la personne de Madame Le Maire de [Localité 1] [E] [I]
[Adresse 1]
[Adresse 1]
Représentée et assistée de Me Bruno MATHIEU de la SELAS MATHIEU ET ASSOCIE, avocat au barreau de PARIS, toque : R079
INTIMES
Monsieur [U] [G] [W]
[Adresse 2]
[Adresse 2]
né le [Date naissance 1] 1954 à [Localité 1]
Représenté et assisté de Me Edouard BOURGUIGNAT, avocat au barreau de PARIS, toque : L0037
SARL THANIA exerçant sous l'enseigne : SAVEUR DE SAVOIE.
Représentée par son Gérant en exercice et tous représentants légaux
inscrite au RCS de PARIS sous le n° 482.458.825.
[Adresse 3]
[Adresse 3]
Représentée par Me Laurence TAZE BERNARD, avocat au barreau de PARIS, toque : P0241
assistée de Me Isabelle LAFON, substituant Me Denis THEILLAC du cabinet THEILLAC CAVARROC, avocat au barreau de PARIS, toque :A 550
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 905 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 19 Mars 2018, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. Renaud SORIEUL, Président de chambre, et Mme Christina DIAS DA SILVA, Conseillère
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Mme Martine ROY-ZENATI, Premier Président de chambre
M. Renaud SORIEUL, Président de chambre
Mme Christina DIAS DA SILVA, Conseillère
Greffier, lors des débats : Mme Véronique COUVET
ARRÊT :
- CONTRADICTOIRE
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Mme Martine ROY-ZENATI, président et par Mme Véronique COUVET, greffier.
A la suite d'une enquête diligentée auprès des habitants de immeuble situé [Adresse 3], la Mairie de Paris a envoyé deux lettres, une adressée au propriétaire, M. [U] [G] [W], et une au locataire, la société Thania, afin de les informer de ce que cette enquête a fait apparaître une utilisation du studio situé au 1er étage du Restaurant pour un autre usage que celui d'habitation.
Par acte d`huissier en date des 22 juin et 7 août 2017, la Ville de Paris a fait assigner devant le président du tribunal de grande instance de Paris, statuant en la forme des référés, M. [G] [W] et la société Thania aux fins de :
- les condamner chacun à payer une amende civile de 50 000 euros,
- ordonner la réaffectation de son usage antérieur d'habitation du local situé au [Adresse 3], sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de l'expiration du délai qu'il plaira au tribunal de fixer,
- se réserver la liquidation de l'astreinte,
- les condamner in solidum au paiement de la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Par ordonnance en la forme des référés du 23 octobre 2017, le président du tribunal de grande instance de Paris a :
- débouté la Ville de Paris de l'ensemble de ses demandes,
- condamné la Ville de Paris à payer à M. [G] [W] et la SARL. Thania, chacun, 'la somme de 1 000 euros' ;
- condamné la Ville de Paris aux dépens,
- rejeté le surplus des demandes.
Par déclaration du 7 novembre 2017, la Ville de Paris a interjeté appel de cette ordonnance.
Par ses conclusions transmises le 5 mars 2018, elle demande à la cour de :
vu les articles L631-7 et L651-2 du code de la construction et de l'habitation,
- infirmer l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions,
Et statuant à nouveau ;
- débouter M. [G] [W] et la société Thania de l'intégralité de leurs fins, moyens et conclusions,
- juger que M. [G] [W] et la société Thania ont commis une infraction en louant pour un usage autre que l'habitation le bien situé au [Adresse 3],
- condamner M. [G] [W] et la société Thania, chacun, à une amende civile de 50 000 euros,
- ordonner la réaffectation à son usage antérieur d'habitation du local situé au [Adresse 3], sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de l'expiration du délai qu'il plaira à la cour de fixer,
- se réserver la liquidation de l'astreinte,
- condamner in solidum M. [G] [W] et la société Thania, au paiement de la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile en première instance et en cause d'appel ainsi qu'aux entiers dépens ainsi qu'il est dit à l'article 699 du code de procédure civile au profit de maître Bruno Mathieu, avocat.
A cette fin, elle fait valoir que :
- en vertu de l'article L 631-7-1 du code de la construction et de l'habitation 'L'usage des locaux définis à l'article L631-7 n'est en aucun cas affecté par la prescription trentenaire prévue par l'article 2227 du Code civil', en sorte que la peine d'amende, qui est la poursuite d'une irrégularité dans l'affectation des locaux, n'est donc pas prescrite ;
- le détournement de l'usage d'habitation du studio est clairement établi, et pour preuve
* contrairement à ce qu'affirme le juge des référés, le formulaire H2 fixe l'usage d'habitation de l'immeuble et la date à laquelle le déclarant l'établit importe peu,
* quant à la mention annulée sur la page 1 relevée par le premier juge, elle peut être le résultat de la prise en compte d'un changement de locataire dont le nom est porté sur un document informatique,
* la fiche C établie pour le commerce situé au rez-de-chaussée et surtout la fiche récapitulative de situation des différents lots justifient un peu plus la nature habitation du lot en cause,
* le bail produit par M. [G]d [W] du 9 mars1972 désigne bien le lot n°3 comme une chambre, ce qui exclut que ce lot soit considéré comme une réserve ou une extension du lot commercial,
* dans l'assignation du 30 janvier 2017 délivrée à la société Thania, le propriétaire reconnaît l'usage d'habitation du studio ;
- la participation de la société Thania à l'infraction de l'article L631-7 du code de la construction et de l'habitation est constituée car
* la désignation dans le bail des différents locaux et leurs emplacements, la chambre à l'étage étant séparée nettement du local commercial situé au rez-de-chaussée, est incompatible avec l'usage exclusif du contrat de bail à titre commercial,
* elle a demandé et réalisé des travaux rendant l'usage d'habitation du local impossible en violation des dispositions du code de la construction et de l'habitation, et ce après avoir été informée de ce que l'enquête a fait apparaître une utilisation du studio au 1er étage pour un autre usage que celui d'habitation ;
- elle est bien fondée à demander la condamnation de M. [G] [W] et de la Société Thania à une amende civile de 50 000 euros chacun en l'absence d'autorisation préalable, cette sanction étant prévue par l'article L651-2 du code de la construction et de l'habitation en cas de détournement d'usage.
Par ses conclusions transmises le 13 février 2018, M. [U] [G] [W] demande à la cour de :
- confirmer l'ordonnance du 23 octobre 2017 en toutes ses dispositions,
Y ajoutant,
- débouter la Ville de Paris de toutes ses demandes à son encontre,
- condamner la Ville de Paris à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.
A cette fin, elle fait valoir que :
- aux termes de l'article L631-7 du code de la construction et de l'habitation, un local est réputé à usage d'habitation s'il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970 ; or il rapporte la preuve que le local du premier étage n'était pas à usage d'habitation au 1er janvier 1970, mais à usage commercial, en sorte que l'infraction au sens de l'article L631-7 du code de la construction et de l'habitation n'est pas caractérisée ;
- bien que la société Thania ait décidé sans aucune autorisation d'installer la cuisine de son restaurant en reliant les 2 niveaux par un escalier, que le juge des référés ait déjà ordonné la remise en état des locaux et constaté l'acquisition de la clause résolutoire, l'infraction du détournement d'usage sans autorisation n'est pas caractérisée ;
- à titre subsidiaire, l'action de la Ville de Paris est prescrite, étant donné que
* l'action publique ne peut être mise en 'uvre à l'égard de la personne qui aurait utilisé des locaux à un usage autre que l'habitation depuis plus de 5 ans en application de l'article 2224 du Code civil,
* il justifie de ce que le lot n° 3 a été utilisé à un usage autre que l'habitation depuis plus de 30 ans.
Par ses conclusions transmises le 9 mars 2018, la SARL Thania demande à la cour de :
- déclarer la Ville de Paris mal fondée en son appel, et l'en débouter,
vu le bail commercial du 3 mars 2004 et les autres pièces communiquées,
- confirmer la décision entreprise en toutes ses dispositions,
- constater l'absence d'infraction de sa part aux dispositions de l'article L 631-7 du code de la construction et de l'habitation,
- débouter la Ville de Paris de toutes ses demandes, fins et conclusions,
- la débouter en particulier de sa demande de condamnation au paiement d'une amende civile à son égard alors que l'affectation administrative de la pièce du premier étage à un usage d'habitation n'est pas démontrée et que le lot n°3 lui a été loué à usage commercial,
- constater en toute hypothèse la prescription de l'amende civile,
- débouter la Ville de Paris de sa demande tendant à voir réaffecter la pièce du premier étage à son usage antérieur,
- subsidiairement, en cas de condamnation à une amende civile, fixer celle-ci à un montant symbolique qui ne saurait dépasser la somme de 500 euros,
- subsidiairement, si par impossible il était fait droit à la demande de la Ville de Paris de condamnation à réaffecter les locaux à un usage d'habitation, dire que la réaffectation ne pourrait intervenir que sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de l'expiration d'un délai de 6 mois à compter du 5 mars 2018, correspondant à l'accord de l'architecte de la copropriété sur le projet de travaux de remise en état des lieux qui lui a été soumis, ladite réaffectation ne pouvant être réalisée sans travaux préalables de remise en état,
- condamner la Ville de Paris au paiement d'une somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile outre celle allouée en première instance,
- condamner la Ville de Paris aux entiers dépens, dont le recouvrement sera poursuivi par Maître Laurence Taze-Bernard, avocat, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure.
A cette fin, elle fait valoir que :
- aucune infraction au code de la construction et de l'habitation ne peut être invoquée en l'espèce dès lors que la preuve de l'affectation à un usage d'habitation de la pièce louée au 1er étage et correspondant au lot de copropriété n°3, à la date du 1er janvier 1970, n'est pas établie, et la simple qualification de 'chambre' dans la désignation des lieux du bail de 1972 est insuffisante pour conférer aux locaux un caractère mixte commercial et d'habitation ;
- il résulte des pièces qui ont été communiquées en première instance par le propriétaire, M. [D] [G] [W], et notamment de l'acte de vente au profit de son père du 4 février 1971, que les locaux étaient déjà loués en totalité pour un usage commercial à Mme [M], en vertu d'un bail du 30 juillet 1963 ;
- à titre subsidiaire et à supposer que la cour estime par impossible qu'une infraction ait été commise à l'article L651-2 du code de la construction et de l'urbanisme, celle-ci ne lui serait pas imputable dès lors que les locaux lui ont été loués par M. [D] du Chalard en totalité, pour un usage exclusivement commercial, en sorte que c'est donc ce dernier qui aurait manqué à son obligation de délivrance de locaux conformes à la destination contractuelle des lieux ;
- à titre très subsidiaire, dans l'hypothèse où la cour estimerait devoir prononcer une amende civile, celle-ci ne pourrait être que symbolique, sachant que les locaux qui lui ont été donnés en location par le bailleur sont à usage exclusivement commercial, et qu'elle se trouverait la première pénalisée s'il s'avérait que le lot n°3 ne pouvait être utilisé que pour un usage d'habitation ;
- dans l'hypothèse où la cour estimerait devoir faire droit à la demande de réaffectation, une procédure est déjà en cours à ce sujet qui a donné lieu à l'ordonnance de référé du 9 mai 2017 la condamnant à remettre les lieux loués dans leur état antérieur et la condamnant solidairement avec le bailleur à restituer au lot 3 un usage d'habitation, décision dont il a été interjeté appel.
MOTIFS DE LA DECISION
Considérant qu'aux termes de l'article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation : 'La présente section est applicable aux communes de plus de 200 000 habitants et à celles des départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne. Dans ces communes, le changement d'usage des locaux destinés à l'habitation est, dans les conditions fixées par l'articles L. 631-7-1, soumis à autorisation préalable.
Constituent des locaux destinés à l'habitation, toutes catégories de logements et leurs annexes, y compris les logements-foyers, logements de gardien, chambres de service, logements de fonction, logements inclus dans un bail commercial, locaux meublés donnés en location dans les conditions de l'article L. 632-1.
Pour l'application de la présente section, un local est réputé à usage d'habitation s'il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970. Cette affectation peut être établie par tout mode de preuve (...)' ;
Considérant que, pour établir la nature de local destiné à l'habitation du lot n°3 situé [Adresse 3], appartenant à M. [U] [G] [W] et loué par la SARL Thania, la Ville de Paris produit une déclaration H2 relative à la révision des évaluations servant de base au calcul de certains impôts directs locaux datée du 9 février 1972 et soutient que la mention annulée en page 1 de ce document 'peut être le résultat de la prise en compte d'un changement de locataire dont le nom est porté sur un document informatique' ; que l'explication fournie par la Ville de Paris est hypothétique et n'établit pas que la destination du local en 1970 était celle de l'habitation, alors que la mention 'annulée' figurant sur une page de ce document ne permet pas de considérer que les mentions qui y figurent demeureraient partiellement valables ; qu'en outre, le fait que la déclaration relative aux locaux commerciaux du rez de chaussée portant la même date est également biffée 'annulée', ne permet pas de retenir, ipso facto, que le document H2 serait valable ;
Considérant que le règlement de copropriété du 23 mai 1970 décrit les lots n°2 et 3 de la copropriété Bâtiment A :
'Lot N°2 - Au rez de chaussée, à droite de l'entrée commune de l'immeuble, une boutique, une arrière boutique et water-closets (...)
Lot N°3 - Au premier étage, escalier A, porte gauche : un studio. Droit à l'usage des water-closets communs.' ;
Que l'acte de partage du 9 Mars 1994 en vertu duquel ces lots ont été transmis à M. [U] [G] [W] indique que le lot n°3 est composé d'un 'studio' et qu'ils ont été acquis en 1971 par son père, qui les avaient donnés à bail commercial le 9 mars 1972 puis le 15 décembre 1981 en indiquant que le lot n°3 correspondait à une 'chambre' ; que l'acte d'acquisition des lots n°2 et 3 par M. [T] [G] [W], auteur de M. [U] [G] [W], du 4 février 1971, désigne le lot n°3 comme un 'studio' ;
Considérant que, s'il résulte de ces documents qu'à une date approchant 1970, le lot litigieux était désigné dans les actes de transmission comme une chambre ou un studio, il n'est pas pour autant établi qu'en 1970 ce lot était affecté à un tel usage, alors que le rapport d'enquête de la direction du logement et de l'habitat de la Ville du 27 avril 2015 relève que le local est constitué d'une pièce d'environ 13m2, utilisée en réserve et chambre froide du restaurant du rez de chaussée et précise : 'Il convient de signaler que cette pièce exigüe et dépourvue de commodités offre peu d'intérêt pour l'habitation' ; qu'en outre, les divers baux et cessions de fonds de commerce successifs ne sont pas des baux mixtes mais ont été contractés uniquement pour un usage commercial ;
Considérant qu'il se déduit de ce qui précède que la Ville de Paris ne rapporte pas la preuve qui lui incombe que le lot n°3 était affecté à l'usage d'habitation au 1er janvier 1970 ; que l'ordonnance sera confirmée en toutes ses dispositions ; qu'il devient dans ces conditions sans objet de répondre aux moyens soulevés par les intimés au titre de la prescription de l'amende ;
Considérant que le sort des dépens et de l'indemnité de procédure a été exactement réglé par le premier juge ;
Qu'à hauteur de cour, il convient d'accorder aux intimés, contraints d'exposer de nouveaux frais pour se défendre, une indemnité complémentaire sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile dans les conditions précisées au dispositif ci-après ;
Que partie perdante, la Ville de Paris ne peut prétendre à l'allocation d'une indemnité de procédure et supportera les dépens d'appel ;
PAR CES MOTIFS
Confirme l'ordonnance en la forme des référés rendue par le président du tribunal de grande instance de Paris le 23 octobre 2017 ;
Y ajoutant
Condamne la Ville de Paris à verser à M. [U] [G] [W] et à la SARL Thania, la somme de 1 000 euros chacun, au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne la Ville de Paris aux dépens, distraits pour ce qui concerne la SARL Thania conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
