Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 7
ARRÊT DU 12 AVRIL 2018
(n° , 15 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 17/04128 (17/04131- 17/04136)
Décision déférée à la Cour : Jugement du 23 Janvier 2017 -Juge de l'expropriation de CRETEIL - RG n° 16/00038
APPELANTE (RG17/04128)
LA SOCIÉTÉ SERCIB FRANCE représentée par Mme [U], agissant en qualité de président
N° SIRET : 383 715 968 00038
[Adresse 1]
[Adresse 1]
[Localité 1]
Représentée par Me Jocelyn DUVAL, avocat au barreau de PARIS, toque : P0412
APPELANTE (RG 17/04131)
LA SOCIÉTÉ SERCIB INTERNATIONAL
Inscrite en Belgique sous le n° 082 822 226
[Adresse 2]
[Localité 2]
88700 BELGIQUE
Représentée par Me Jocelyn DUVAL, avocat au barreau de PARIS, toque : P0412
APPELANTE (RG 17/04136)
LA SOCIETE SCCV HUIT DOUZE LIBERTE
N° SIRET : 521 883 041 00019
[Adresse 1]
[Adresse 1]
[Localité 1]
Représentée par Me Jocelyn DUVAL, avocat au barreau de PARIS, toque : P0412
INTIMÉES
LA SOCIÉTÉ DU GRAND PARIS
N° SIRET : 525 046 017 00030
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Localité 3]
Représentée par Me Didier Guy SEBAN de la SCP SEBAN ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0498, substitué par Me Tadjdine BAKARI-BAROUANI, avocat du même cabinet
DIRECTION DÉPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES DU VAL DE MARNE - COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT
[Adresse 4]
[Localité 4]
Représentée par M. [U] [O], en vertu d'un pouvoir général
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 08 Février 2018, en audience publique, rapport ayant été fait par Monsieur Hervé LOCU, président, conformément aux articles 786 et 907 du CPC, les avocats ne s'y étant pas opposés.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Monsieur Hervé LOCU, président de chambre
Mme Sophie MACE, conseillère
Mme Laure COMTE, vice-présidente placée
Greffier, lors des débats : Mme Isabelle THOMAS
ARRÊT :
- contradictoire
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile
- signé par Monsieur Hervé LOCU, président et par Mme Isabelle THOMAS, greffier présent lors du prononcé.
Exposé :
Par décret du 24 décembre 2014, le ministre de l'écologie, du développement durable et de l'énergie a déclaré d'utilité publique et urgents les travaux nécessaires à la réalisation du tronçon de métro automatique reliant les gares de [Localité 5] et [Localité 6] du réseau de transport public du grand Paris.
Dans le périmètre de cette opération, se trouvent les parcelles BI [Cadastre 1], BI [Cadastre 2], BI [Cadastre 3], BI [Cadastre 4] et BI [Cadastre 5], situées [Adresse 5] à [Localité 7] (94), constituées de terrains nus appartenant à la SCCV Huit Douze Liberté . Elles forment une unité foncière d'un total de 2 997 m².Ces biens sont placés en zone UFe du PLU.
La SCCV Huit-Douze Liberté est une société de projet appartenant à la société SERCIB France, une société de promotion immobilière spécialisée dans la construction de bureaux.
La société SERCIB est la société mère, unique actionnaire de la société SCCV Huit-Douze Liberté et associé-gérante.
Faute d'accord sur l'indemnisation, par mémoire enregistré le 27 janvier 2016, la société du Grand paris dénommée la SGP a saisi le juge de l'expropriation du Val-de-Marne.
Après transport en date du 12 avril 2016, par jugement du 23 janvier 2017, celui-ci a :
- donné acte à la société Arte Charpentier de son désistement d'instance ;
- déclaré irrecevable en son intervention à l'instance la société SERCIB International pour défaut de qualité à agir ;
- déclaré irrecevable en son intervention à l'instance la société SERCIB France pour défaut de qualité à agir ;
- fixé l'indemnité due par la SGP à la société SCCV Huit Douze Liberté à la somme totale de 3 771 055 euros, se décomposant comme suit :
- 2 997 000 euros au titre de l'indemnité principale :
[2 997 m² x 1 000 euros]
- 300 700 euros au titre de l'indemnité de remploi ;
- 473 355 euros, arrondis, au titre des indemnités accessoires suivantes :
- 74 150 euros au titre des dépenses liées au concours d'architectes ;
- 253 780,58 euros au titre des frais de démolition engagées ;
- 61 874,81 euros au titre des frais d'obtention du permis de construire ;
- 83 549,77 euros au titre des frais de terrassement, de clôture du terrain, d'assurance, de géomètre, d'étude du déplacement du projet par architecte, de taxe foncière ;
- sursis à statuer sur la demande de la société SCCV Huit Douze Liberté d'indemnisation au titre des honoraires dus à la société Arte Charpentier jusqu'à la détermination de leur montant ;
- débouté la société SCCV Huit Douze Liberté de sa demande de condamnation de la SGP à la garantir dans ses relations avec la société Arte Charpentier relatives aux biens en cause ;
- condamné la SGP à verser à la société SCCV Huit Douze Liberté la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamné la SGP aux dépens de la procédure.
Les sociétés SCCV Huit Douze Liberté, SERCIB International et SERCIB France ont interjeté appel de cette décision le 08 février 2017, appels respectivement référencés sous les RG n°17-04136, n°17-04131 et n°17-04128.
Pour l'exposé complet des faits, de la procédure, des prétentions et moyens des parties, il est expressément renvoyé à la décision déférée et aux écritures qui ont été :
- déposées au greffe, par la société SCCV Huit Douze Liberté, le 03 mai 2017 sous le RG n°17-04131 (notifiées le 08 juin 2017) puis régularisées le 21 septembre 2017 et complétées le 03 octobre 2017 sous le RG n°17-04136 (notifiées les 27 et 28 septembre et 09 et 10 octobre 2017), aux termes desquelles elle demande en définitive à la cour :
- de la déclarer recevable et bien fondée en son appel ;
- s'agissant des indemnités principale et de remploi :
- d'infirmer le jugement en tant qu'il a :
- fixé l'indemnité principale d'expropriation à 2 997 000 euros ;
- fixé l'indemnité de remploi à 300 700 euros ;
- à titre principal :
- juger que la méthode compte à rebours simplifié doit s'appliquer à l'évaluation de la valeur vénale des parcelles expropriées compte tenu de l'absence de termes de référence pertinents ;
- fixer, en application de la méthode du compte à rebours simplifié, la montant de l'indemnité lui revenant à la somme de 21 166 250 euros se décomposant comme suit :
- 19 241 136 euros au titre de l'indemnité principale ;
[70 964 120 euros de prix de vente de sortie - 51 722 984 euros de coûts intermédiaires]
Prix de vente de sortie actualisé = 13 210 m² SHON x 5 372 euros
Coûts intermédiaires = 26 420 000 euros de coût de construction + 2 642 000 euros d'honoraires techniques + 4 257 847 euros de frais de gestion + 1 774 103 euros de frais de commercialisation + 4 257 847 euros de frais financiers + 1 618 003 euros de redevance bureaux + 46 489 euros de redevance archéologie préventive + 771 719 euros de taxe urbanisme + 1 419 282 euros d'imprévus + 8 515 694 euros de marge ;
- 1 925 114 euros au titre du remploi ;
- à titre subsidiaire :
- fixer, en application de la méthode par comparaison, le montant de l'indemnité lui étant due à la somme de 7 913 080 euros, se décomposant comme suit :
- 7 192 800 euros au titre de l'indemnité principale ;
[2 997 m² x 2 400 euros]
- 717 780 euros au titre du remploi ;
- en tout état de cause, désigner un expert en vue d'indiquer à la cour la méthode d'évaluation la plus à même de permettre l'indemnisation du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation et de proposer, en application de la ou des méthodes choisies, la valeur vénale au mètre carré des parcelles expropriées ;
- s'agissant des indemnités accessoires :
- d'infirmer le jugement déféré en tant qu'il rejette la demande d'indemnisation des frais de personnels engagés par elle ;
- de condamner la SGP à lui verser une indemnité de 1 377 144 euros au titre des frais de personnels engagés ;
- de confirmer le surplus du jugement en ce qu'il a fait droit aux demandes d'indemnités accessoires à hauteur de 473 355 euros ;
- en tout état de cause :
- de condamner la SGP à lui verser la somme de 7 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- adressées au greffe, par la SGP, intimée et appelante incidente, les 26 juillet 2017 sous le RG n°17-04131 et 10 octobre 2017 sous le RG n°17-04136, aux termes desquelles elle demande en définitive à la cour :
- de la déclarer recevable et bien fondée en son appel incident ;
- d'infirmer le jugement dont appel en ce qu'il a alloué à la SCCV Huit-Douze Liberté des indemnités accessoires au titre du remboursement des taxes foncières, de l'assurance multirisque et des frais de géomètre ;
- de confirmer le surplus du jugement en ce qu'il a alloué à la SCCV Huit-Douze Liberté une indemnité principale de 2 997 000 euros, une indemnité de remploi de 300 700 euros et 426 835 euros au titre des frais liés à l'obtention du permis de construire ;
- en tout état de cause, de condamner l'appelante à lui verser la somme de 5 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
- adressées au greffe, par le commissaire du gouvernement, le 2 août 2017, sous le RG n°17-04131, aux termes desquelles il demande, à la cour de fixer l'indemnité totale de dépossession à une somme de 4 463 362 euros, se décomposant comme suit :
- 3 626 370 euros au titre de l'indemnité principale ;
[2 997 m² x 1 210 euros]
- 363 637 euros au titre de l'indemnité de remploi ;
- 74 150 euros au titre des frais d'architecte ;
- 253 780,58 euros au titre des frais de démolition ;
- 61 874,81 euros au titre des frais d'obtention du permis de construire ;
- 83 549,77 euros au titre des frais de terrassement, de clôture du terrain, d'assurance, de géomètre, d'étude du déplacement du projet par architecte, de taxe foncière ;
Motifs de l'arrêt :
- sur la jonction
Dans l'intérêt d'une bonne administration de la justice, conformément à l'article 367 du code de procédure civile, il convient d'ordonner la jonction des affaires connexes RG n°17-04128, n°17-04131 et n°17-04136, et qui sont relatives aux appels formés par la SCCV Huit Douze Liberté ou ses représentants contre la même décision du juge de l'expropriation, l'affaire étant désormais suivie sous le seul numéro 17-04128.
- Sur la recevabilité des mémoires
Aux termes de l'article R311-26 du code de l'expropriation créé par décret n°020141635 du 26 décembre 2014, à peine de caducité de la déclaration d'appel, relevée d'office, l'appelant dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu'il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la déclaration d'appel.
À peine d'irrecevabilité, relevée d'office, l'intimé dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu'il entend produire dans un délai de deux mois à compter de la notification des conclusions de l'appelant. Le cas échéant, il forme appel incident dans le même délai et sous la même sanction.
L'intimé à un appel incident ou un appel provoqué dispose, à peine d'irrecevabilité relevée d'office, d'un délai de deux mois à compter de la notification qui en est faite pour conclure.
Le commissaire du gouvernement dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et l'ensemble des pièces sur lesquelles il fonde son évaluation dans le même délai et sous la même sanction que celle prévue au deuxième alinéa.
Les conclusions et documents sont produits en autant d'exemplaires qu'il y a de parties, plus un.
Le greffe notifie à chaque intéressé et au commissaire du gouvernement, dès leur réception, une copie des pièces qui lui sont transmises.
En l'espèce les mémoires de l'appelant, de l'intimé et appelants incidents, et du commissaire du gouvernement ont été adressés dans les délais prévus par le texte susvisé, et les mémoires de l'appelant du 21 septembre 2017, du 3 octobre 17, de l'intimé et appelant incident du 10 octobre 2017 sont recevables étant purement responsifs, ne développant pas de moyens nouveaux et ne concernant pas de nouveaux éléments de preuve.
- sur le fond
La SCCV Huit-Douze Liberté fait valoir que :
- les parcelles bénéficient d'une situation extrêmement privilégiée que le juge de première instance n'a pas restitué ; elles sont parfaitement desservies par les voies routières et par l'ensemble des réseaux de transport en commun ; il s'agit d'un terrain libre, parfaitement constructible et bénéficiant d'un important potentiel ; l'environnement du quartier est particulièrement calme ; les parcelles peuvent être qualifiées à la fois de terrain à bâtir au sens de l'article L.322-3 du code de l'expropriation et de terrains en situation privilégiée au sens de la jurisprudence de la Cour de cassation ;
- en raison des spécificités du bien en cause, la méthode la plus appropriée pour parvenir à une indemnisation reflétant le 'préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation' est la méthode du compte à rebours simplifié ; le juge est parfaitement libre d'adopter la méthode d'évaluation qui lui paraît préférable (Cass. Civ.3, 28 mars 1999, n°88-70.325) ; la méthode par comparaison n'est pas applicable en l'espèce à défaut de terme de référence pertinent et représentatif ; ni la jurisprudence, ni la doctrine, ni la pratique ne s'opposent à ce que la méthode du compte à rebours simplifié soit utilisée ; les documents de capacité et de faisabilité requis sont présents et produits en l'espèce et les différentes charges et coûts peuvent être appliqués en référence au projet '8-12 sur Parc' réalisé sur la parcelle voisine ; la modulation de la valeur unitaire du terrain effectuée dans le cadre de la méthode par comparaison pour tenir compte des spécificités du terrain ne constitue pas une méthode plus objective que la méthode du compte à rebours simplifié dès lors que cette modulation conduit à l'application de coefficients fluctuants et sans justification ; lors de ses premiers échanges avec la SGP, celle-ci avait accepté le principe même d'une évaluation sur le fondement de la méthode du compte à rebours simplifié ;
- en tout état de cause, les termes de comparaison proposés sont incomparables en raison de leur surface, de leur absence de constructibilité ou au contraire leur caractère bâti ;
- il y a lieu à la désignation d'un expert afin d'éclairer la cour sur la méthode d'évaluation la plus à même de permettre l'indemnisation du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation et de proposer la valeur vénale au mètre carré des parcelles ;
- en tant que société de projet, elle ne dispose pas de salariés propres, la gestion du projet étant assurée par SERCIB; au terme du contrat de prestation, elle doit une rémunération au profit de la société-mère, SERCIB, correspondant aux frais de personnels et de gestion divers supportés au titre des missions effectuées ; la convention de direction générale prévoyait une rémunération à hauteur de 1 377 144 euros concernant la phase en amont de l'ouverture de chantier ; faute de pouvoir réaliser le projet, elle va être dissoute mais il n'en demeure pas moins que SERCIB a effectivement supporté des dépenses de personnel et de gestion ; la dette n'est certes pas exigible mais elle est certaine et liquide ; l'expropriation ayant fait obstacle à la réalisation de la condition suspensive, la dette est maintenue mais SERCIB est empêchée de recourir aux voies d'exécution forcée ; cela constitue un préjudice indemnisable ;
- il y a lieu à confirmation du jugement s'agissant de l'allocation d'une indemnité relative à la taxe foncière, aux frais d'assurance et de géomètre dès lors qu'elle avait fait l'acquisition des parcelles dans le but affiché d'y construire un immeuble afin de la vendre ; les frais de géomètre concernent les diligences réalisées en vue de procéder à l'achat de la parcelle BI [Cadastre 6] afin de décaler le projet dont la construction était empêchée du fait de l'extension de l'expropriation décidée par la SGP ;
La SGP répond que :
- conformément à la jurisprudence constante, le juge de l'expropriation apprécie souverainement la méthode d'évaluation qu'il convient de retenir pour évaluer un bien exproprié, mais il reste tenu par les dispositions du code de l'expropriation qui font obstacle à l'application de la méthode du promoteur, dès lors qu'elle consiste à prendre en compte un prix supposé de revente du terrain après un aménagement et la vocation future du bien ; or, l'article L.321-1 du code de l'expropriation impose le caractère certain du préjudice ; cette méthode ne trouve à s'appliquer qu'à défaut d'autres méthodes d'évaluation ; en l'espèce, la réalité des coûts n'est pas justifiée et aucun élément ne permet de démontrer qu'ils sont applicables au projet objet du permis de construire ; le potentiel de constructibilité est un élément de valorisation à prendre en compte dans l'évaluation du bien mais ne peut justifier un enrichissement sans cause ; la méthode par comparaison prend ce potentiel en compte par la modulation ;
- les termes de comparaison proposés par l'expropriée sont trop anciens ou concernent des terrains bâtis ou à bâtir dans un zonage différent et par conséquent incomparables en l'état avec le bien en cause ;
- le chef de préjudice relatif à la rémunération des employés et son montant sont incertains ; le versement de la somme convenue au contrat était soumis à la signature de la vente en l'état futur d'achèvement qui n'est pas intervenue ; aucun élément n'atteste l'effectivité des dépenses de personnel ;
- concernant l'indemnité au titre de la taxe foncière, le versement d'un impôt n'est pas la conséquence directe de l'expropriation mais celle du régime fiscal applicable à la propriété d'un bien afférent ; le fait générateur du versement de la taxe foncière est la propriété du bien et non la volonté de réaliser un projet immobilier sur le terrain ; quant à l'assurance multirisque, elle trouve également son fait générateur dans la propriété du bien et non dans le projet de promotion immobilière ;
- les frais de géomètre concernent la parcelle BI n°[Cadastre 6] qui n'est pas concernée par la présente procédure d'expropriation ne constituent pas un préjudice direct ;
Le commissaire du gouvernement observe que :
- les termes de comparaison produits par l'expropriée correspondent à des terrains bâtis ou à des ventes de droits à construire situés dans une zone différente du PLU, ce qui justifie de les écarter ;
- il y a lieu de tenir compte de la qualité de l'emplacement ;
SUR CE
'sur l'irrecevabilité en son intervention à l'instance de la société SERCIB INTERNATIONAL
Le premier juge a indiqué que la société SERCIB INTERNATIONAL ne démontre pas être titulaire de droits réels ou personnels sur le bien exproprié ; que la circonstance qu'elle soit actionnaire majoritaire de la société SERCIB FRANCE , elle-même actionnaire majoritaire de la société SCCV Huit Douze Liberté ne lui donne pas la qualité pour prétendre à une indemnité au titre de l'expropriation des parcelles cadastrées section B1 N° [Cadastre 1],[Cadastre 2], [Cadastre 3],[Cadastre 4] et [Cadastre 5] sises avenue de la liberté à [Localité 7], propriété de la société SCCV Huit Douze Liberté.
Il a en conséquence déclaré irrecevable en son intervention instance la société SERCIB INTERNATIONAL pour défaut de qualité à agir.
Les conclusions d'appel ont été déposées par la seule société SCCV Huit Douze Liberté qui indique qu'elle est représentée par son associé'gérant, la société SERCIB FRANCE, elle-même représentée par Madame [D] [U], agissant en qualité de président.
En l'absence de contestation des appelants principaux, il convient de confirmer le jugement sur ce point.
-Sur l'irrecevabilité en son intervention à instance de la société SERCIB FRANCE
Le premier juge a indiqué que la société SERCIB FRANCE sera déclarée irrecevable en son intervention pour défaut de qualité à agir, en tant qu'elle n'est titulaire d'aucun droit réel ou personnel sur le bien exproprié et ne peut donc, de ce fait, bénéficier d'une indemnité d'expropriation.
En l'absence de contestation des appelants principaux, il convient de confirmer le jugement sur ce point.
'Sur le bien exproprié
Aux termes de l'article de l'article 17 de la déclaration des droits de l'homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n'est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l'exige évidemment, et sous la réserve d'une juste et préalable indemnité.
L'article L321-1, du code de l'expropriation dispose que les indemnités allouées doivent couvrir l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation.
Conformément aux dispositions de l'article L322-2, du code de l'expropriation , les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, seul étant pris en considération - sous réserve de l'application des articles L322-3 à L322-6 - leur usage effectif à la date définie par ce texte.
L'unité foncière expropriée est composée de parcelles de terrains nus situés [Adresse 6], cadastrées section BI N° [Cadastre 1],[Cadastre 2], [Cadastre 3],[Cadastre 4] et [Cadastre 5] d'une superficie totale de 2997 m². La configuration est proche du rectangle d'une façade de 70 m linéaires environ pour une profondeur moyenne de 50 m. Ce bien est libre d'occupation.
L'appel de la SCCV Huit Douze Liberté porte sur la méthode d'évaluation, sur l'indemnisation des frais de personnel engagés par elle, tandis que l'appel incident de la SGP porte sur les indemnités accessoires au titre du remboursement des taxes foncières, de l'assurance multirisque et des frais de géomètre et aucune contestation n'existe au titre de la date de référence, de la date d'évaluation, sur l'indemnisation au titre de dépenses liées au concours d'architectes, au titre des frais de démolition engagés, au titre des frais d'obtention du permis de construire.
S'agissant de la date de référence, en application des articles L322'2, et L 213-6 du code de l'urbanisme, le bien objet de la procédure étant soumis au droit de préemption urbain, les parties s'accordent toutes à la situer au 7 octobre 2010, date à laquelle le plan d'urbanisme applicable à la zone a été approuvé par la commune de [Localité 7].
S'agissant des données d'urbanisme, les parties s'accordent en indiquant que ces parcelles sont situées en zone Ufe à la date de référence. Il s'agit d'une zone destinée à accueillir principalement des activités tertiaires où sont interdites les constructions à destination industrielle.
S'agissant de la date à laquelle le bien exproprié doit être estimé c'est celle du jugement de la première instance , soit le 23 janvier 2017.
S'agissant de la méthode d'évaluation, elle est librement définie, sauf à tenir compte des accords amiables conclus entre l'expropriant et les divers titulaires de droits à l'intérieur du périmètre des opérations faisant l'objet de la déclaration d'utilité publique au sens des prescriptions de l'article L322-8 du code de l'expropriation, étant observé qu'il n'est ici ni démontré, ni soutenu, que des accords auraient été conclus avec au moins la moitié des propriétaires intéressés et pour les deux tiers au moins des superficies concernées, ou avec au moins les deux tiers des propriétaires et pour la moitié des superficies.
Le premier juge a indiqué que la méthode du « compte à rebours simplifié » vise par l'analyse du programme de construction envisagée sur un terrain donné, à déterminer la charge foncière admissible pour l'opération, une fois évaluées les recettes attendues de l'opération et les dépenses autres que foncière ; que cette méthode, projective par nature, est donc en contradiction avec le principe fixé par l'article L312-1 qui dispose que « les indemnités allouées couvrent l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation » ; qu'appliquer à l'espèce, cette méthode vise à évaluer un préjudice hautement hypothétique, déterminé par référence d'une part à des coûts de construction non réalisée et d'autre part à une valorisation immobilière souhaitée mais non effective, et ce dans un domaine où les aléas peuvent avoir des conséquences substantielles sur le résultat de l'opération ; qu'il n'appartient pas au titulaire et délégataire du droit d'expropriation pour cause d'utilité publique de prendre en charge l'indemnisation de ce risque, ni la perte d'une chance de réaliser un bénéfice par définition espéré mais non encore réel, ni certain.
Le premier juge a en conséquence appliqué la méthode par comparaison.
Il a écarté les termes de comparaison proposés par la SGP ceux-ci concernant des terrains bâtis et ne pouvant être donc retenus pour évaluer des parcelles de terrains nus.
Il a également écarté les termes de comparaison produits par la société SCCV en indiquant qu'ils offraient des valeurs unitaires très disparates, que si les superficies de parcelles étaient indiquées, il n'était rien précisé en revanche quant à leur zonage, ni s'il s' agissait de terrains nus ou bâtis.
Le commissaire du gouvernement a proposé des termes de comparaison issus de mutations, de terrains à bâtir libre d'occupation, à savoir trois termes de comparaison à [Localité 8] avec des valeurs unitaires de 424 euros/m², 530 euros/m², et 446 euros/m², un terme de comparaison à [Localité 9] d'une valeur unitaire de 341 euros /m²,un à [Localité 10] avec une valeur unitaire de 474 euros/ m² , deux termes de comparaison en zone UM1 à [Localité 7] avec une valeur uniraire de de 912 euros /m² et 708, 86 euros /m², ainsi que des termes de comparaison issus de décisions du juge de l'expropriation pour des terrains nus et libres à [Localité 7], à [Localité 8], à [Localité 11].
Le premier juge a indiqué que les mutations de [Localité 8], [Localité 9] et [Localité 10] ont été réalisées en 2010 et 2011 et devaient être écartées parce que trop anciennes ; que la moyenne des valeurs unitaires des termes de comparaison proposés par le commissaire du gouvernement s'élevant à 564,17 euros le m², et en appliquant à cette valeur unitaire un coefficient de 1,40 comme proposé par le commissaire du gouvernement, et ce malgré la prise en compte des deux termes de comparaison situés en zone pavillonnaire à [Localité 7], on obtenait une valeur unitaire moyenne de 789,84 euros.
Il a en conséquence compte tenu de l'ensemble de ces éléments, retenu une valeur unitaire pour le bien en cause d'un montant de 1000 € le m² , conformément à l'offre de la SGP soit une indemnité principale de 2'997'000 €.
La société SCCV demande à titre principal l'application de la méthode du compte à rebours simplifié ou promoteur.
Elle indique que la jurisprudence ne refuse pas d'appliquer la méthode promoteur lorsqu'il n'existe pas de termes de référents pertinents.
Cette méthode dite du promoteur consiste à déterminer la valeur d'un terrain en partant du prix de vente final attendu d'une opération immobilière, en tenant compte du bilan financier et prévisionnel de ladite opération, du coût des travaux et de divers frais liés à l'opération. Elle fait abstraction de la dépréciation des travaux et de la situation du marché immobilier. Elle prend en compte l' usage futur du bien, alors que conformément à l'article L321-1 du code de l'expropriation les indemnités allouées couvrent l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation. Si cette méthode peut être envisagée dans certaines situations en l'absence de termes de référence, en l'espèce il en existe, à savoir deux termes de comparaison du commissaire du gouvernement en appel, une mutation de terrain libre d'occupation situé au sein de la même zone Uf2 [Adresse 5] sur la commune [Localité 7] et un jugement définitif rendu par le juge expropriation le 24 novembre 2014 également en zone Ufe [Adresse 6] à [Localité 7]
La société SCCV indique ensuite que la doctrine, y compris la doctrine administrative de l'État, considère qu'un terrain constructible est nécessairement évalué, en partie au moins, via la méthode promoteur.
Cependant outre le fait que la doctrine est partagée, il est de principe qu'en matière d'expropriation, si le juge de l'expropriation choisit souverainement la méthode d'évaluation de l'indemnité de dépossession qui lui apparaît la plus appropriée au regard de la situation du terrain, il ne doit pas en apprécier la valeur en considération de sa vocation future.
La société SCCV indique que l'analyse de la pratique montre que la méthode promoteur est effectivement utilisée pour évaluer la valeur vénale des emprises constructibles. Elle se fonde notamment sur un arrêt de la cour d'appel de Douai du 19 mai 2016.
Cependant si la méthode du bilan promoteur encore appelée compte à rebours, avait été validée en l'espèce par l'ensemble des parties comme étant la seule méthode d'évaluation pertinente, la cour d'appel de Douai a précisé qu'il n'était pas opportun de remettre en cause cette méthode d'évaluation, dès lors qu'il n'existait pas de termes de comparaison précis et pertinents.
La SCCV indique ensuite qu'il ne peut être nié que les parties s'étaient initialement mises d'accord sur le fait que la méthode appliquée était la méthode promoteur.
Cependant il ne peut être tenu compte de discussions amiables, étant précisé que celles-ci devaient aboutir au plus tard le 31 décembre 2013 et que la pièce produite N°6 ne fait état que d'une partie de la parcelle BI[Cadastre 7].
La SCCV indique également que l'utilisation de cette méthode est possible en raison de l'existence d'un projet de promotion immobilière sur la parcelle en cause, et que le terrain exproprié est parfaitement constructible. Cependant la valeur du terrain exproprié ne peut être appréciée en considération de sa valeur future.
La SCCV indique enfin que l'utilisation de cette méthode s'impose également en l'absence de termes de référence pertinents.
Cependant le commissaire du gouvernement en cause d'appel propose une mutation de terrain libre d'occupation située au sein de la même zone sur la commune [Localité 7] BI [Cadastre 8], [Adresse 5], le 8 juillet 2016, publiée pour une superficie de 1520 m², pour un prix de 1'839'000 €, pour un prix au m² de 1210 € en zone Ufe.
La SCCV indique sans en rapporter la preuve que cette parcelle appartenait au domaine public de la commune et qu'elle est inconstructible ,et il s'agit donc d'un bien du domaine privé. Ce terme pertinent sera donc retenu.
S'agissant du jugement rendu le 24 novembre 2014 par le juge de l'expropriation pour un bien située [Adresse 6] pour une parcelle BI [Cadastre 9] , pour une valeur du terrain nu et libre de 500 € en zone Ufe, s'agissant d'une parcelle de 710m² sur laquelle est édifiée un pavillon de 82m² d'une valeur de 3300 euros/m² ,la SCCV indique que la parcelle concernée est certes voisine de l'emprise expropriée, mais seule une partie du terrain est valorisée.
Elle ajoute que cela laisse supposer que celui-ci ne bénéficiait pas d'un accès autonome et que la valeur a été fixée en l'état d'encombrement, mais elle ne rapporte pas la preuve de ses allégations. Le terme pertinent sera donc retenu.
En conséquence le premier juge a exactement retenu la méthode par comparaison et il convient en conséquence de débouter la SCCV de sa demande principale d'utilisation de la méthode du promoteur.
La SCCV dans sa demande subsidiaire en fonction de la méthode de comparaison sollicite a minima un prix de 2400 € le mètre carré, la SGP propose 1000 € le mètre carré comme en première instance et le commissaire du gouvernement en appel 1200 euros le mètre carré.
La SCCV critique le bien-fondé de la valeur unitaire par le juge, ainsi que la valeur proposée par la société expropriante , demande de retenir les termes de référence du commissaire du gouvernement en première instance BI [Cadastre 1],BI [Cadastre 2],BI [Cadastre 3], BI [Cadastre 7] ainsi que d'autres actes de vente (pièce N° 37) tandis que la SGP demande de retenir les cinq termes de référence du premier juge et les deux éléments de comparaison situés [Adresse 7] et [Adresse 8].
Cependant les termes de comparaison proposés par la SCCV correspondent à des terrains bâtis ou à des ventes de droits à construire , ils ne se situent pas dans le même zonage ( zones destinées à accueillir principalement des constructions à destination d habitation), alors que les parcelles expropriées se situent en zone Ufe( zone destinée à accueillir principalement des activités tertiaires). Il convient donc de les écarter.
Concernant les termes de comparaison proposés par le SGP, ils se trouvent dans une zone différente et doivent en conséquence être écartés.
En retenant les deux termes de comparaison proposés par le commissaire du gouvernement en appel, la moyenne d'un terrain en zone Ufe est de 850 € le mètre carré, le commissaire du gouvernement privilégie la mutation de terrain libre et propose d'arbitrer la valeur à 1210 € le mètre carré.
En tenant compte de la qualité de l'emplacement de la mutation du 8 juillet 2016 très récente , située juste à proximité immédiate du terrain exproprié, sur une superficie proche a savoir 1520 m², à la configuration comparable si ce n'est une façade plus réduite, bien qu'il ne s'agisse que d'un seul terme de comparaison, celui-ci doit être privilégié comme étant particulièrement pertinent.
En conséquence et sans qu'il soit besoin d'ordonner une mesure d'expertise compte tenu de la référence privilégiée proposée par le commissaire du gouvernement en appel sur la mutation de terrain libre d'occupation BI [Cadastre 8] [Adresse 5] le 8 juillet 2016 pour un prix de 1210 € en zone Ufe, il convient de fixer l'indemnité principale à la somme de : 2997 m²X 1210 € /m²= 3'626'370 €
Le jugement sera infirmé en ce sens.
- sur l'indemnité de remploi
Elle sera fixée de la façon suivante :
5000 € X 0,20 = 1000 €
10'000 €X 0,15= 1500 €
3'611'370 €X 0,10= 361'137 €
soit un total de 363'637 €
Le jugement sera donc infirmé en ce sens.
-Sur les accessoires
Les parties se sont accordées sur l'indemnisation des dépenses liées au concours d'architectes de 74'150 € et sur l'indemnisation des dépenses de démolition engagée pour 253'780,50 euros en première instance.
1° sur les frais d'obtention du permis de construire
Le premier juge a accordé à ce titre la somme de 61'874,80 euros conformément à sa demande.
Ce poste n'étant pas discuté par les parties, le jugement sera confirmé sur ce point.
2° sur les frais de terrassement, les frais de clôture du terrain, les frais d'assurance, les frais de géomètre, étude par l'architecte du déplacement du projet et les frais de taxe foncière
Le premier juge a accordé à la SCCV la somme de 83'549,77 euros correspondant à sa demande pour les frais de terrassement, les frais de clôture du terrain, les frais d'assurance, les frais de géomètre , l'étude par l'architecte du déplacement du projet et les frais de taxe foncière, en indiquant que la société SCCV a acquis le bien en cause à la seule fin d'y développer un projet immobilier, que de ce fait l'ensemble des dépenses effectuées pour la mise en 'uvre de ce projet, y compris les obligations fiscales, constituent autant de dettes actuelles pour un bénéfice futur, que l'expropriation supprimant toute possibilité de bénéfice futur, constitue bien le fait générateur du préjudice direct et certain de l'expropriée constitué par les dépenses déjà réalisées.
La SGP conteste les postes de la taxe foncière, des frais d'assurance multirisque et des frais de géomètre expert.
Le commissaire du gouvernement propose d'octroyer au titre des frais de terrassement, clôture du terrain, d'assurance, de géomètre, d'étude du déplacement du projet par architecte, de taxe foncière la somme de 83'549,77 euros.
A- taxes foncières
La SGP indique que le versement de cet impôt n'est pas la conséquence directe de l'expropriation, mais celle du régime fiscal applicable à la propriété d'un bien afférent.
Aux termes de l'article L321'1 du code de l'expropriation les indemnités allouées couvrent l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation.
En l'espèce le premier juge a fait droit la demande de la SCCV au titre du remboursement des taxes foncières qu'elle a versées en sa qualité de propriétaire des parcelles expropriées depuis 2010 du fait de l'achat des terrains et considéré que ces obligations fiscales constituaient à l'instar de dépenses effectuées pour la mise en 'uvre du projet de promotion immobilière, des dettes actuelles pour un bénéfice futur qui doivent être réparées.
Cependant la taxe foncière relative à un immeuble exproprié selon la procédure amiable ou judiciaire est due par la collectivité expropriante à partir du 1er janvier de l'année suivant celle de l'acte (contrat de cession ou ordonnance d'expropriation) portant transfert de propriété, mais l'imposition n'est établie à son nom que si la mutation cadastrale a été faite à temps.
En conséquence seuls les préjudices qui sont la conséquence directe de l'expropriation sont indemnisables, et tel n'est pas le cas de ces dépenses correspondants au remboursement d'impôts fonciers.
Il convient en conséquence d'infirmer le jugement sur ce point et de débouter la SSCV.
B- sur les frais d'assurance multirisque
Le premier juge a fait droit au remboursement des frais d'assurance multirisque pour les parcelles expropriées pour le même motif.
Cependant ces frais d'assurance multirisque ne sont pas la conséquence directe de l'expropriation, le fait générateur du paiement étant la propriété du bien .
Il convient en conséquence d'infirmer le jugement sur ce point et de débouter la SCCV.
C- sur les frais de géomètre expert
Le premier juge a fait droit à la demande la SCCV au titre des 1550 € de frais de géomètre expert exposés pour une mission d'étude de la parcelle BI N° [Cadastre 6].
Cependant il est établi que la parcelle BI N°[Cadastre 6] n'est pas impactée par la procédure d'expropriation.
En conséquence il convient d'infirmer le jugement sur ce point et de débouter la SCCV.
3° sur les frais de personnels
Le premier juge a débouté la SCCV de sa demande de 1'377'144 € à ce titre en indiquant qu'elle se réfère à la convention de direction générale de programme conclue avec sa maison mère SERCIB pour justifier de ce montant, que cette convention précise que «SERCIB ne pourra facturer d'honoraires que sous la condition de la signature préalable de l'acte de vente en l'état futur d'achèvement de l'opération », qu'en l'espèce elle reconnaît ne pas avoir encore versé cette somme à SERCIB FRANCE , qu'une telle signature préalable de l'acte de vente ne pouvant désormais plus avoir lieu en raison de l'expropriation réalisée, aucune facturation d'honoraires ne sera établie sur le fondement tout au moins de cette convention et qu'en conséquence elle ne démontre pas la réalité de sa dette, ni sa certitude.
La SCCV indique que la société SERCIB est la société mère, unique actionnaire de la société expropriée et associé- gérante, que les parties ont conclu entre elles une convention de direction générale de programme, la société appelante est une société de projet qui ne dispose pas de salariés propres, la gestion du projet étant assurée par SERCIB aux termes du contrat susvisé. La convention prévoit que la phase amont à l'ouverture du chantier sera rémunérée à hauteur de 1'377'144 €, que pour se convaincre du montant des prestations facturées par SERCIB dont il est demandé indemnisation, il convient de se référer à l'attestation de son expert-comptable qui montre que sur la période 2007- 2013 les charges salariales de SERCIB s'élèvent à 5'900'132 € et que les charges d'exploitation étaient de l'ordre sur une période d'un an de 1'800'000 € soit 12,6 millions d'euros sur 7 ans.
Cependant la SCCV reconnaît que la somme de 1'377'144 € prévue dans la convention de direction générale n'a effectivement pas pu être versée à SERCIB.
En conséquence le premier juge a exactement considéré qu'une telle signature préalable à l'acte de vente ne pouvant désormais plus avoir lieu en raison de l'expropriation réalisée, qu'aucune facturation d'honoraires ne sera établie, sur le fondement tout au moins de cette convention, et que la société SCCV ne démontre pas la réalité de sa dette, ni sa certitude, alors que l'article L321 du code de l'expropriation dispose que les indemnités allouées couvrent l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation.
Il convient en conséquence de confirmer le jugement en ce qu'il a débouté la SCCV de sa demande à ce titre.
En conséquence il convient d'allouer à la SCCV au titre des frais liés à l'obtention du permis de construire :
'frais d'architecte : 74'150 €
'frais de démolition : 253'780,58 €
'frais de permis de construire : 61'874,81 €
'frais complémentaires d'architectes : 30'000€
'frais de clôture et de terrassement : 7030 €
soit un total de 426'835,39 €.
-Sur la demande relative aux honoraires du cabinet ARTE CHARPENTIER
Le premier juge a sursis à statuer sur cette demande.
Les parties ne contestant pas cette dispositions, il convient de confirmer le jugement sur ce point.
En conséquence l'indemnité de dépossession totale sera fixée à :
'indemnité principale: 3'626'370 €
'indemnité de remploi: 363'637 €
'indemnités accessoires: 426'835,39 euros €
Soit un total de : 4 416 842,39 € arrondis à 4'416'843 €
-Sur l'article 700 code de procédure civile
Il convient de confirmer le jugement pour les frais non compris dans les dépens de première instance.
L'équité commande d'allouer à la SCCV la somme supplémentaire de 3000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et de débouter sur ce fondement la SGP.
'Sur les dépens
Il convient de confirmer le jugement pour les dépens de première instance qui sont assumés par l'expropriant conformément à l'article L3 112 du code de l'expropriation.
La SGP perdant pour l'essentiel le procès sera condamnée aux dépens
Par ces motifs la cour statuant publiquement par mise à disposition au greffe et en dernier ressort
Ordonne la jonction des affaires RG numéro 17'04 128, numéro 17'04 131 et numéro 17'04136, affaire étant désormais suivie sous le seul numéro 17'04 128.
Déclare recevables les mémoires des parties.
Infirme partiellement le jugement rendu par le juge de l'expropriation de Créteil le 23 janvier 2017,
Statuant à nouveau
Fixe, l'indemnité due par la société du Grand Paris à la société SCCV Huit Douze Liberté, au titre de la dépossession des parcelles cadastrées BI N° [Cadastre 1],[Cadastre 2], [Cadastre 3],[Cadastre 4] et [Cadastre 5] situées avenue de la liberté à [Localité 7], à la somme totale arrondie de 4'416'843 € se décomposant de la façon suivante :
'indemnité principale : 3'626'370 €
'indemnité de remploi : 363'637 €
-indemnités accessoires : 426'835,39 €
Confirme le jugement entrepris en ses autres dispositions,
Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,
Condamne la société du Grand Paris à payer à la société SCCV Huit Douze Liberté la somme de 3000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne la société du Grand Paris aux dépens d'appel.
La greffière Le président
