Grosses délivrées REPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 3
ARRÊT DU 22 MARS 2018
(n° , 13 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 17/17590
Décision déférée à la Cour : Arrêt du 29 Juin 2017 -Cour d'Appel de PARIS - RG n° 16/25827
DEMANDERESSE A LA SAISINE
SCI REYAE
[Adresse 1]
[Adresse 2]
Représentée par Me Jean-jacques FANET, avocat au barreau de PARIS, toque : D0675
Ayant pour avocat plaidant : Me Alain MORHANGE, avocat au barreau de METZ
DEFENDEURS A LA SAISINE
Monsieur [I] [X]
[Adresse 3]
[Adresse 4]
Représenté par Me Sébastien COURTIER de la SELARL Cabinet Z, avocat au barreau de PARIS, toque : E0833
SARL SIMVEST
[Adresse 5]
[Adresse 4]
N° SIRET : 339 449 746
SAS PROMOPIERRE
[Adresse 6]
[Adresse 4]
N° SIRET : 343 409 264
Représentées par Me Eric LECOCQ, avocat au barreau de PARIS, toque : E0075
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 08 Février 2018, en audience publique, devant la Cour composée de :
M. Daniel FARINA, Président
M. Philippe JAVELAS, Conseiller
Mme Pascale WOIRHAYE, Conseillère
qui en ont délibéré,
un rapport a été présenté à l'audience par Monsieur Daniel FARINA dans les conditions prévues par l'article 785 du code de procédure civile.
Greffier, lors des débats : Mme Sophie LARDOUX
ARRET :
- contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par M. Daniel FARINA, président et par Mme Sophie LARDOUX, greffière lors de la mise à disposition.
EXPOSÉ DU LITIGE
Le 25 février 2004, la société Prodevim, propriétaire d'un appartement donné à bail
à M. [X], a délivré à celui-ci, au visa de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, un congé avec offre de vente à effet du 9 mai 2008, date d'arrivée à échéance du bail.
Le 1er mars 2007 la société Prodevim, a vendu l'appartement à la SCI Reyae.
Au 9 mai 2008 le bail s'est renouvelé pour une durée de trois ans, expirant le 9 mai 2011.
Le 19 octobre 2010, la société Reyae a délivré à M [X] un congé pour reprise à effet du 9 mai 2011, date d'arrivée à échéance de cette période de trois ans.
Les sociétés Simvest et Promopierre sont venues aux droits la société Prodevim.
Soutenant que son droit de préemption n'avait pas été respecté, M. [X] a assigné devant le tribunal de grande instance de Paris par actes des 12 et 19 mai 2011, les sociétés Simvest, Promopierre et Reyae en annulation :
- du congé pour vente du 25 février 2004,
- de la vente du 1er mars 2007 consécutive à ce congé,
- du congé du 19 octobre 2010, .
Par ordonnance du 23 mai 2012 le juge de la mise en état du tribunal de grande instance :
- 's'est déclaré incompétent pour statuer sur la demande de nullité du congé au profit du tribunal d'instance,
- a ordonné le sursis à statuer sur la demande de nullité de la vente dans l'attente de la décision du juge d'instance' .
Par jugement du 25 juin 2013 le tribunal d'instance de Paris 16ème a :
- dit que le congé pour vendre délivré le 25 février 2004 est nul,
- débouté les parties de toute autre demande,
- condamné in solidum les sociétés Simvest et Promopierre aux dépens et à payer à M.[X] une indemnité de procédure de 1 500 euros.
Par arrêt du 24 février 2015 la cour d'appel de Paris a :
- infirmé le jugement déféré, sauf en ce que le tribunal a déclaré recevable M [X] en sa demande,
- statuant à nouveau des chefs infirmés
- débouté M [X] de sa demande d'annulation du congé pour vendre qui lui a été délivré pour le 9 mars 2008,
- condamné M [X] à payer en application de l'article 700 du code de procédure civile la somme de 3 000 euros ensemble aux sociétés Simvest et Promopierre et la somme de 3 000 euros à la société Reyae,
- débouté les parties de toute autre demande,
- condamné M [X] aux dépens de première instance et d'appel .
M [X] a formé un pourvoi en cassation contre cet arrêt.
Les sociétés Simvest Promopierre, et Reyae ont formé un pourvoi incident.
Par arrêt du 6 octobre 2016 la cour de cassation a :
- cassé et annulé, l'arrêt rendu le 24 février 2015, entre les parties, parla cour d'appel de Paris', 'mais seulement en ce qu'il a débouté la société Reyae de sa demande tendant à :
- dire que M. [X] était occupant sans droit ni titre depuis le 9 mai 2011,
- ordonner son expulsion,
- et à qualifier d'indemnités d'occupation les sommes versées depuis cette date par M. [X],
- remis, en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit,
- renvoyé la cause et les parties devant la cour d'appeI de Paris autrement composée,
- laissé à chaque partie la charge de ses propres dépens,
- rejeté les demandes formées en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Attendu que par conclusions du 3 mai 2017 M [X] demande à la cour de :
- prendre acte de ce que la Cour de cassation a confirmé la validité du congé délivré le 25 février 2004 par la société Provedim à M [I] [X] ;
- dire les sociétés Promopierre, Simvest et Reyae mal fondées en leur appel sur renvoi après cassation,
- en conséquence :
- à titre principal :
- confirmer le jugement rendu le 25 juin 2013 par le Tribunal d'Instance du 16ème arrondissement de Paris concernant le surplus des demandes qui avaient été rejetées ;
- statuant à nouveau :
- débouter les sociétés Promopierre, Simvest et Reyae de leurs demandes,
- à titre subsidiaire :
- se déclarer incompétent pour statuer sur les conséquences du congé pour reprise délivré le 19 octobre 2010 par la société Reyae, la validité de cet acte et les conséquences qui y sont attachées relevant de la seule compétence du Tribunal de
Grande Instance de Paris ;
- y ajoutant :
- condamner les sociétés Promopierre, Simvest et Reyae aux dépens et à payer à [I] [X] la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Par conclusions du 28 décembre 2017 la Sci Reyae demande à la cour de :
- ordonner l'expulsion de M [I] [X] du logement concerné, dans les délais et formes prévus par le livre IV du code des procédures civiles d'exécution et sous astreinte de 300 euros par jour de retard,
- qualifier d'indemnités d'occupation les sommes payées par M [I] [X] depuis le 9 mai 2011, au titre de l'occupation de ce logement,
- condamner M [I] [X] à payer, à compter du 9 mai 2011, une indemnité mensuelle d'occupation équivalente au montant du loyer et des charges qui auraient été dues si le bail du 10 mai 1996 n'avait pas été résilié, soit la somme de 2.356,68 euros par mois hors charges,
- condamner M [I] [X] à payer la somme de 34.608,72 euros correspondant aux
indemnités d'occupation de janvier 2017 à février 2018 et aux taxes d'ordures ménagères des années 2014 à 2017 restées impayées à hauteur de 1.508 euros,
- dire que l'ensemble des demandes portera intérêts au taux légal à compter de l'arrêt à intervenir,
- condamner M [I] [X] aux dépens et à payer à la Sci Reyae la somme de 6.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Par conclusions du 11 octobre 2017 la société Simvest et la société Promopierre demandent à la cour de :
- dire M [I] [X] mal fondé en ses demandes, en tant en tout cas qu'elles visent les sociétés Promopierre et Simvest.
- l'en débouter,
- condamner M [I] [X] aux dépens, et à payer aux sociétés Promopierre et Simvest. la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 7 décembre 2017.
SUR CE
Sur les prétentions respectives des parties
Attendu qu'au soutien de ses prétentions M [X] fait valoir essentiellement que :
- en violation des dispositions d'ordre public de l'accord collectif du 9 juin 1998 la société Promodim lui a notifié le 25 février 2004 un congé pour vendre à effet du 9 mai 2008,
- il a contesté auprès de la société Promodim la validité de ce congé ;
-la société Promodim a néanmoins procédé à la vente par lots des appartements de l'immeuble considéré, dont celui donné à bail à M. [X],
- le 1er mars 2007 elle a ainsi vendu à la Sci Reyae, l'appartement loué à M [I] [X] sans que toutefois le droit de préemption de ce dernier ne soit purgé,
- la Sci Reyae lui a délivré le 19 octobre 2010 un congé pour reprise,
- estimant que le congé avec offre de vente était entaché de nullité et que le congé pour reprise délivré par la société Reyae l'était tout autant du fait de la nullité de la vente intervenue le 1er mars 2007, il a assigné, les 12 et 19 mai 2011, devant le Tribunal de grande instance de Paris les sociétés Promopierre et Simvest, venues aux droits de la société Prodevim, ainsi que la Sci Reyae, en demandant à cette juridiction de :
- déclarer nul le congé avec offre de vente en date du 25 février 2004,
- déclarer nulle la vente passée entre Prodevim et la Sci Reyae le 1er mars 2007 en violation des droits du locataire,
- dire que par l'effet de cette nullité, les sociétés Promopierre et Simvest,
anciens associés de la société Prodevim, seront déclarés co-propriétaires indivis du bien objet de la vente annulée,
- déclarer, en conséquence, nul et de nul effet le congé pour reprise délivré par la Sci Reyae en date du 19 octobre 2010,
- or, par conclusions d'incident du 19 octobre 2011, les sociétés Primvest et Promopierre
ont soulevé l'incompétence du Tribunal de Grande Instance pour statuer sur la demande relative à la nullité du congé avec offre de vente du 15 février 2004,
- par ordonnance du 23 mai 2012 le juge de la mise en état a ordonné le sursis à statuer sur la question la nullité du congé pour vendre, et ce dans l'attente de la décision du juge d'instance,
- il en résulte que le Tribunal d'instance n'a été saisi de cette affaire que pour statuer sur la question de la validité du congé délivré le 25 février 2004,
- par son jugement en date du 25 juin 2013, le tribunal d'instance a estimé que ce congé pour vendre était nul et a débouté les parties du surplus de leurs demandes.
- la cour d'appel, par son arrêt du 24 février 2015 a infirmé ce jugement, et statuant à nouveau a débouté M [X] de sa demande d'annulation du congé pour vendre et débouté les parties de toute autre demande ;
- il en résulte que le tribunal de grande instance demeure compétent pour les points sur lesquels par l'ordonnance du juge de la mise en état du 23 mai 2012 a prononcé le sursis à statuer à savoir :
- la demande en annulation de la vente,
- la validité du congé pour reprise du 19 octobre 2010.
- par l'arrêt en date du 6 octobre 2016 la Cour de Cassation a estimé que la cour d'appel avait considéré à tort qu'elle n'était pas saisie d'une demande de la société Reyae portant sur la validité du congé du 19 octobre 2010,
- sur ce point la cour de cassation relève que dans ses conclusions en appel la société Reyae invoquant l'existence du congé pour reprise, avait formé une demande tendant à ce que M [X] soit déclaré occupant sans droit ni titre, et à ce que son expulsion soit ordonnée ;
- l'arrêt de la cour de cassation est contestable dans la mesure où la société Reyae n'a jamais formulé de demande portant sur la validité du congé pour reprise du 19 octobre 2010 que ce soit devant le Tribunal d'instance ou devant la Cour d'appel, raison pour laquelle cette dernière avait décidé de rejeter la demande d'expulsion formulée par la société Reyae,
- en toute hypothèse, la question de la validité du congé pour reprise est hors sujet, le
Tribunal d'Instance n'ayant été saisi que dans la perspective de trancher la validité du congé initial, du 25 février 2004,
- le Tribunal de Grande Instance de Paris est en effet resté compétent pour statuer sur la validité ou la nullité du congé pour reprise, son prononcé découlant directement de la validité ou de la nullité de la vente du lot par Provedim à Reyae et, de façon subséquente, pour se prononcer sur les éventuelles conséquences de la validité dudit congé.
- le Tribunal de Grande Instance, saisi de nouveau après avoir sursis à statuer dans l'attente
de la décision du Tribunal d'Instance quant à la validité du congé délivré le 25 février 2004 à M [X], devra en définitive trancher le litige qui lui avait été initialement soumis et notamment la question du respect du droit de préemption.
- en effet si la nullité du congé ne laisse pas subsister le droit de préemption du locataire, ce droit subsiste en cas de validation du congé,
- ainsi le congé en date du 25 février 2004, ayant été définitivement validé, le droit de préemption subsiste et le Tribunal de Grande Instance a seul vocation à se prononcer sur le respect ou la méconnaissance de ce droit qui était discuté devant lui,
- la validité du congé pour reprise n'ayant pas vocation à être discutée devant la cour d'appel, celle-ci se déclarera incompétente pour statuer sur ces points au profit du
Tribunal de Grande Instance de Paris ;
Attendu qu'au soutien de ses demandes la Sci Rayae fait valoir essentiellement que :
- les conclusions déposées devant le Tribunal d'Instance en vue de l'audience du 9 avril 2013 sollicitaient expressément qu'il soit statué sur les conséquences de la nullité du congé du 19 octobre 2010 délivré pour le 9 mai 2011 et en particulier sur l'expulsion et sur l'indemnité d'occupation.
- la décision prise par la Cour de Cassation doit être appliquée en toute hypothèse,
- le tribunal d'Instance dispose d'une compétence d'attribution exclusive en matière de baux d'habitation, congé et conséquences du congé, ce qui par là même ôte toute compétence sur le sujet au Tribunal de Grande Instance.
- M [X] dans son raisonnement, omet le principe de l'effet dévolutif de l'appel,
- or le congé du 25 février 2004 ayant été définitivement validé, il n'y a plus de droit de préemption subsistant puisque celui-ci ne court que durant les deux premiers mois du préavis,
- quant au congé du 19 octobre 2010, le délai durant lequel le locataire bénéficiait d'un droit de préemption est également largement expiré,
- il est demandé l'expulsion de M [X] qui se maintient dans les lieux depuis près de 10 ans, de manière illicite.
- les époux [R], associés de la société Reyae, ont trois enfants âgés de 16 à 22 ans qui sont scolarisés en Terminale S, 2 ème année de médecine et 5ème année de médecine.
- l'appartement occupé par M [X] a été acquis afin d'agrandir l'appartement
familial car les trois enfants partagent une seule chambre à coucher.
- c'est la raison pour laquelle M [R] qui est chirurgien, chef de service d'urologie au [Établissement 1] et son épouse, via la Sci Reyae, ont fait
cette acquisition moyennant beaucoup de sacrifices et en plaçant leurs économies dans cet appartement ;
- ces éléments fondent la demande de fixation d'une astreinte pour assurer l'efficacité de la décision à intervenir,
- l' indemnité mensuelle d'occupation sera équivalente au loyer qui aurait été dû en vertu du bail si le congé n'avait pas été délivré soit actuellement la somme de 2.109,40 euros par mois hors charges, la provision sur charges étant de 258 euros par mois.
- les indemnités d'occupation n'étant plus payées depuis janvier 2017 M [X] est redevable à ce jour de la somme de 34.608,72 euros, à laquelle s'ajoute celle de 1 508 euros au titre des taxes d'enlèvement des ordures ménagères des années 2014 à 2017 ;
Attendu que pour conclure au rejet des demandes de M [X] la société Promopierre et la société Simvest fait valoir essentiellement que :
- le 25 février 2004, la société Prodevim, devenue propriétaire de l'immeuble dans lequel se trouve l'appartement donné à bail à M [X] a délivré congé à celui-ci pour le 9 mai 2008 date d'expiration du bail,
- sans attendre la fin du bail dont était titulaire M [X], la société Prodevim, aujourd'hui dissoute et aux droits de laquelle se trouvent les deux associées d'origine, les sociétés Simvest et Promopierre, a vendu le 1er mars 2007 à la Sci Reyae, occupé, l'appartement dont était locataire M [X],
- le bail dont était titulaire M [X] s'est alors poursuivi jusqu'à son terme contractuel du 9 mai 2008 ;
- il s'est ensuite trouvé renouvelé par l'effet de la loi pour trois années à compter du 10 mai 2008 et, par conséquent, jusqu'au 9 mai 2011 ;
- le 19 octobre 2010, la Sci Reyae a donné congé à M [X] pour le 9 mai 2011, ce congé étant motivé par sa volonté de reprendre les lieux pour les faire occuper par ses gérants, M et Mme [R],
- M [X] demande à la cour de débouter les sociétés Promopierre et Simvest de leurs demandes,
- or aucune de ces sociétés n'a formé de demande sur renvoi après cassation ;
SUR CE
Sur les demandes de la société Reyae tendant à voir dire que M [X] est occupant sans droit ni titre, ordonner l'expulsion de celui-ci,
Attendu que M [X] demande à la cour de se déclarer incompétente pour statuer sur les demandes de la société Reyae et, en vertu de l'ordonnance du juge de la mise en état du 23 mai 2012, de renvoyer l'affaire devant le tribunal de grande instance de Paris sur les questions de la validité de la vente et du congé pour reprise, ;
Que pour statuer sur cette demande de renvoi il convient d'analyser la question de l'étendue de la saisine initiale de la cour d'appel et la portée de l'arrêt de la cour d'appel du 25 février 2015 au regard de la décision de la cour de cassation du 6 octobre 2016 ;
a ) sur l'étendue initiale de la saisine de la cour d'appel
Attendu qu'il est constant que par l'assignation du 12 mai 2011 M [X] a saisi le tribunal de grande instance de demandes d'annulation portant à la fois sur :
- le congé pour vente du 25 février 2004,
- la vente du bien immobilier passée entre la société Promopierre et la société Reyae,
- le congé pour reprise du 19 octobre 2010 ;
Attendu que pour conclure à la nullité du congé du 25 février 2004 il soutenait dans son assignation initiale que :
' la société Prodevim avait violé l'accord collectif du 9 juin 1998 et qui n'avait pas en conséquence été en mesure d'exercer son droit de préemption,
'le non-respect de l'accord collectif entraîne la nullité du congé pour vente et en conséquence également la nullité de la vente du 10 mars 2007 elle-même ;
' le notaire, rédacteur de cet acte de vente, ne pouvait en effet indiquer dans celui-ci que le droit de préemption du locataire avait été purgé par le congé du 25 février 2004,
- en conséquence en raison de la nullité de la vente, la société Reyae n'avait pas
la qualité pour délivrer valablement un congé pour reprise,
- il en résulte que ce dernier congé est lui-même atteint de nullité ;
Attendu que dans ses conclusions signifiées le 29 novembre 2013 devant la cour d'appel M [X] rappelant dans son principe cette même argumentation, a exposé que la violation des dispositions d'ordre public de l'accord collectif du 9 juin 1998 avait entraîné la nullité du congé pour vendre et de l'offre de vente notifiée au locataire, et qu'il qu'il n'avait pu exercer son droit de préemption ;
Attendu que dans ses conclusions du 3 mai 2017 M [X] rappelle qu' : « Estimant que le congé avec offre de vente était entaché de nullité et que le congé pour reprise délivré par la société Reyae l'était tout autant du fait de la nullité de la vente intervenue le 1er mars 2007 entre cette dernière et la société Prodevim, M [X] a saisi le tribunal de grande instance pour faire constater ces nullités'
Attendu que de son côté dans ses conclusions du 9 avril 2013 la société Reyae a demandé au tribunal d'instance de :
- dire que M [X] est occupant sans droit ni titre,
- ordonner l'expulsion de celui-ci,
- qualifier les sommes payées par M [X] depuis le 9 mai 2011, d'indemnité d'occupation,
étant précisé que cette dernière date, est la date d'effet du congé pour reprise ;
Que de même dans ses conclusions du 30 octobre 2013 devant la cour d'appel, la société Reyae exposait que :
- un délai de trois ans s'est écoulé entre le congé pour vendre et la vente,
- or M [X] pourtant ainsi informé depuis longtemps de la volonté de vendre de la société Prodevim n'a jamais indiqué qu'il serait intéressé par l'achat du bien,
- le congé pour vendre était valable, mais n'avait été suivi d'effet dès lors qu' à compter du 9 mai 2008,le bail avait continué à courir pendant trois ans jusqu'au 9 mai 2011,
- le 19 octobre 2010, la société Reyae avait notifié un congé pour reprise pour le 9 mai 2011, date d'expiration de la période de renouvellement du bail,
- M [X] est occupant sans droit ni titre,
Que faisant état du congé pour reprise, elle considérait M [X] était sans droit ni titre d'occupation du logement et demandait en conséquence son expulsion ;
Attendu que cet exposé montre l'indivisibilité du litige et l'interdépendance des questions soulevées devant la cour d'appel, et en ce sens que, dans l'hypothèse où la validité du congé pour vendre était reconnue, la demande d'annulation de la vente, fondée sur le mêmes moyens, devenait elle-même sans objet, la validité de la vente conduisant ensuite à écarter le moyen tiré d'un défaut de qualité de la société Reyae pour délivrer un congé pour reprise ;
Attendu qu'il en résulte que dans cette mesure, la cour d'appel, saisie en particulier par la société Reyae, d'une demande d'expulsion, était saisie de l'ensemble du litige, lequel concerne à la fois le congé pour vente, la vente, et le congé pour reprise ;
b ) sur la portée de la décision de la cour d'appel au regard de l'arrêt de la cour de cassation du 6 octobre 2016
Attendu que par l'arrêt du 24 février 2015 la cour d'appel a retenu que :
' M [X] n'était pas en droit de se prévaloir de l'inobservation des dispositions de l'accord collectif du 9 juin 2008, en sorte qu'aucun motif d'annulation ne peut être tiré des dispositions de cet accord,
- M [X] ne démontre pas avoir été privé de la possibilité d'exercer son droit de préemption résultant des dispositions de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989,
- en l'absence de man'uvres dolosives démontrées, il n'existe aucun motif d'annulation du congé pour vendre ;
Que la cour d'appel a donc rejeté la demande d'annulation du congé pour vente ;
Attendu qu'appliquant la règle de l'effet dévolutif de l'appel :
- d'une part la cour d'appel n'a pas renvoyé l'affaire devant le tribunal de grande instance du chef de la demande d'annulation de la vente,
- et d'autre part, en présence de la demande d'expulsion formée par la société Reyae, elle s'est posé la question de savoir si elle était saisie d'une demande portant sur la validité du congé pour reprise ;
Que considérant qu'aucune demande de ce chef n'avait été formulée elle a débouté la société Reyae de sa demande tendant à l'expulsion de M [X] des locaux loués ;
Attendu statuant sur les questions respectivement de la validité du congé pour vendre et de la demande d'expulsion la Cour de cassation, par l'arrêt du 6 octobre 2016 a retenu que :
- s'agissant de la validité de ce congé : ' la vente consentie à la société Reyae ne privait pas M [X] de l'exercice de son droit de préemption et que M [X] n'ayant pas donné suite à l'offre de vente, la demande d'annulation du congé et de la vente avait été à bon droit rejetée par la cour d'appel' ;
- s'agissant de la demande d'expulsion : la cour d'appel ne pouvait débouter la société Reyae de cette demande alors que, dans ses conclusions, cette société, invoquant l'existence du congé pour reprise, soutenait que M [X] était devenu occupant sans droit ni titre à compter du 9 mai 2011 et sollicitait son expulsion ;
Attendu que de ce qui précède il résulte que la question de la validité du congé pour vendre est définitivement jugée et que la cour d'appel reste saisie d'une demande d'expulsion formée à raison du congé pour reprise notifié par la société Reyae ;
Attendu que la demande de M [X] tendant à voir renvoyer devant le tribunal de grande instance l'examen de la demande d'expulsion n'est pas justifiée ;
Attendu en effet qu'il a été rappelé ci-dessus que M [X] avait exposé que la société Prodevim avait violé les dispositions de l'accord du 9 juin 1998 et que le non respect de ces dispositions entraînait la nullité de l'offre de vente et du congé pour vente et en conséquence celle de la vente elle même ;
Que par l'arrêt du 24 février 2015 la cour d'appel a retenu que M [X] ne pouvait se prévaloir de l'inobservation des dispositions de l'accord collectif du 9 juin 1998, et qu'il ne démontrait pas avoir été privé de la possibilité d'exercer son droit de préemption résultant de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 ;
Que l'arrêt du 6 octobre 2016 ayant confirmé le rejet de la demande d'annulation du congé pour vendre il est définitivement jugé que la société Prodevim n'a pas violé les dispositions de l'accord collectif du 9 juin 1998 et que le droit de préemption de M. [X] a été respecté ;
Que la demande d'annulation de la vente fondée sur ces mêmes moyens ne peut aboutir ;
Attendu qu'il convient de relever à ce titre que l'arrêt de la cour de cassation énonce que : 'la cour d'appel avait déduit à bon droit de ses constatations et de ce que la vente consentie à la société Reyae ne privait pas M [X] de l'exercice de son droit de préemption que ' la demande d'annulation du congé et de la vente devait être rejetée' ;
Que la confirmation porte ainsi à la fois sur la demande d'annulation du congé pour reprise et sur la demande d'annulation de la vente de l'appartement, réalisée par acte du 1er mars 2007 ;
Attendu que compte tenu de ce qui précède, aucun motif ne justifie la demande de renvoi devant le tribunal de grande instance formée par M [X] pour qu'il soit statué sur la demande d'annulation de la vente ;
Attendu que la demande d'annulation de la vente n'étant pas justifiée, la demande de sursis à statuer sur la demande d'annulation du congé pour reprise ne peut aboutir ;
Attendu en effet que cette dernière demande était fondée sur la nullité de vente et en conséquence sur le fait que la société Reyae n'aurait jamais eu la qualité de propriétaire du bien immobilier ce qui l'empêchait de notifier valablement un congé pour reprise ;
Que la vente ne pouvant être annulée il n'existe aucune raison de renvoyer devant le tribunal de grande instance la connaissance de la demande d'annulation du congé pour reprise, étant observé à cet égard que le tribunal de grande instance n'a pas compétence pour statuer sur la validité d'un congé ;
Attendu que la cour d'appel reste en conséquence saisie des demandes de la société Reyae tendant à voir dire que M [X] est occupant sans droit ni titre, et ordonner en conséquence son expulsion des lieux ;
Attendu au fond, sur la première demande qu'il a été retenu ci-dessus, qu'en raison de l'interdépendance des données du litige ci-dessus relevée, la validité du congé pour vendre conduit à écarter la demande d'annulation de la vente fondée sur les mêmes moyens, et spécialement sur le non respect de l'accord collectif susvisé ;
Qu'il s'en déduit que la demande d'annulation du congé pour reprise fondée sur le défaut de qualité de propriétaire de la société Reyae n'est pas fondée ;
Que ce congé sera en conséquence validé ; qu'il en résulte que le bail a pris fin le 9 mai 2011 et que depuis cette dernière date; M. [X] occupe sans droit ni titre les locaux qui faisaient l'objet du bail ,
Attendu que M [X] s'étant maintenu dans les lieux après le 9 mai 2011, la demande d'expulsion est justifiée ;
Attendu sur la demande d'astreinte, que les dispositions légales relatives aux conditions de mise en oeuvre de cette mesure étant suffisantes, dans les circonstances de la cause, pour assurer le respect de la présente décision les motifs invoqués à l'appui de la demande d'astreinte ne peuvent être retenus ;
Sur les demandes de la société Reyae relatives aux indemnités d'occupation et aux taxes d'ordures ménagères
Attendu que le locataire qui se maintient dans les lieux après la fin du contrat de bail est tenu au paiement d'une indemnité d'occupation ;
Attendu en l'espèce qu'en considération du montant du loyer et des charges tels qu'ils auraient été dûs si le bail s'était poursuivi, il convient de fixer à la somme de 2 356, 68 euros, provision mensuelle de 258 euros comprise l' indemnité mensuelle d'occupation due par M [X] à compter du 9 mai 2011 et jusqu'à la libération complète des lieux ;
Que compte tenu des versements de ce montant effectués par M [X] depuis le 9 mai 2011, et en eux mêmes non contestés, il convient de qualifier ces versements d'indemnités d'occupation ;
Attendu qu'au vu du décompte reproduit dans les conclusions de la société Reyae et en lui-même non contesté, il convient de condamner M [X] à payer à cette société la somme de 33 100, 72 euros correspondant aux indemnités d'occupation échues de janvier 2017 à février 2018 ;
Que cette somme produira intérêts au taux légal à compter de la date du présent arrêt ;
Attendu sur la demande en paiement de la somme de 1 508 euros formée au titre des taxes d'ordures ménagères des années 2014 à 2017, qu'en l'absence de décomptes de régularisation de charges, M [X] ne peut être condamné, dans le cadre des indemnités d'occupation, au paiement à la fois de provisions sur charges et de tout ou parties de ces charges ;
Que ce chef de demande n'est donc pas justifié ;
Sur les autres demandes
Attendu que l'équité commande :
- d'allouer à la société Reyae une indemnité de procédure de 4 000 euros,
- d'allouer aux sociétés Simvest et Promopierre, ensemble , une indemnité de procédure de 3 000 euros,
- et de rejeter la demande de M [X] en paiement d'une indemnité de procédure ;
Attendu qu'en application de l'article 696 du code de procédure civile M [X] supportera la charge des dépens de première instance et d'appel ;
PAR CES MOTIFS
La cour,
Vu le jugement rendu le 25 juin 2013 par le tribunal d'instance de Paris 16ème
Vu l'arrêt rendu par la cour d'appel de Paris le 24 février 2015,
Vu l'arrêt de la cour de cassation du 6 octobre 2016,
Déboute M [X] de ses demandes tendant à ce que la cour de céans se déclare incompétente au profit du Tribunal de grande instance de Paris pour statuer sur les conséquences du congé du 19 octobre 2010,
Déboute M. [X] de ses demandes tendant à voir confirmer le jugement du tribunal d'instance du 25 juin 2013 susvisé, concernant le surplus des demandes qu'il avait rejetées ;
Infirme en conséquence sur ce point le jugement déféré,
Déboute M [X] de sa demande d'annulation du congé pour reprise,
Valide le congé pour reprise du 19 octobre 2010 à effet du 9 mai 2011 et dit que depuis cette dernière date M [X] occupe sans droit ni titre les locaux d'habitation situés au 1er étage de l'immeuble situé [Adresse 7] ,
En conséquence,
Dit que faute d'avoir quitté ces locaux, deux mois après la signification du commandement d'avoir à les libérer, la société Reyae pourra faire procédé à l'expulsion de ces locaux, de M [I] [X] et à celle de tous occupants de son chef, avec l'assistance de la force publique, et au transport dans un garde-meubles des meubles laissés dans les lieux, ce aux frais de M. [X],
Fixe au montant du loyer mensuel et des charges qui auraient été dus si le bail du 10 mai 1996 n'avait pas pris fin, l'indemnité mensuelle d'occupation due par M. [X] à compter du 9 mai 2011, et jusqu'à la complète libération des lieux,
Requalifie d'indemnités d'occupation tels que fixées ci-dessus, les sommes versées par M. [X] à la société Reyae depuis le 9 mai 2011,
Condamne M [I] [X] à payer à la société Reyae au titre des indemnités d'occupation dues pour la période de janvier 2017 à février 2018, échéance de février incluse, la somme de 33 100, 72 euros avec intérêts au taux légal à compter de la date du présent arrêt,
Condamne M. [I] [X] à payer à :
- la société Reyae une indemnité de procédure de 4 000 euros
- aux sociétés Simvest et Promopierre ensemble, une indemnité de procédure de 3 000 euros,
Rejette la demande de M. [I] [X] en paiement d'une indemnité de procédure ;
Déboute les parties de toutes demandes plus amples ou contraires au présent dispositif ;
Condamne M. [I] [X] aux dépens de première instance et d'appel.
LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT
