Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 2
ARRÊT DU 21 MARS 2018
(n° , 2 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 16/05076
Décision déférée à la Cour : Jugement du 30 Décembre 2015 -Tribunal de Grande Instance de BOBIGNY - RG n° 15/04287
APPELANTE
SCI JUKO
N° SIRET : 490 995 370 00015
agissant en la personne de son gérant domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 1]
[Adresse 1]
Représentée par Me Frédéric LALLEMENT, ayant pour avocat plaidant Me Christophe DURAND de la SELARL BDL Avocats, avocats au barreau de PARIS, toque : P0480
INTIME
Syndicat des copropriétaires DU [Adresse 1] Représenté par son Syndic
ATM & GAILLARD
[Adresse 2]
[Adresse 2]
du [Adresse 1]
[Adresse 1]
Représentée par Me Cécile LEMAISTRE BONNEMAY, avocat postulant et plaidant , avocat au barreau de PARIS, toque : E1286
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 19 Janvier 2018, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant M. Frédéric ARBELLOT, Conseiller, chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre
M. Frédéric ARBELLOT, Conseiller
Mme Muriel PAGE, Conseillère
Greffier, lors des débats : M. Amédée TOUKO-TOMTA
ARRÊT : CONTRADICTOIRE
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par M. Jean-Loup CARRIERE , président et par M. Amédée TOUKO-TOMTA, greffier présent lors de la mise à disposition.
***
FAITS ET PROCÉDURE
La SCI Juko est propriétaire des lots n° 1, 42, 99 et 128 dans l'immeuble en copropriété situé [Adresse 1].
La SCI Juko, qui ne règle pas régulièrement les charges et travaux de copropriété lui incombant, a déjà été condamnée à trois reprises à ce titre :
- par un jugement du 21 septembre 2010,
- par un jugement du 17 janvier 2012,
- par un jugement du 4 mars 2014 pour un arriéré de charges arrêté au 3ème appel de fonds de l'année 2013 inclus.
S'agissant de l'arriéré de charges et travaux impayés postérieur à ce dernier jugement, le syndicat des copropriétaires a fait assigner, le 7 avril 2015, la SCI Juko afin de la voir condamner, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, à lui payer les sommes de :
- 11 138,61 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er appel 2015 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 7 avril 2015,
- 2 000 euros à titre de dommages et intérêts,
- 2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.
Par jugement réputé contradictoire du 30 décembre 2015, le tribunal de grande instance de Bobigny a :
- condamné la SCI Juko à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 11 138,61 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er appel 2015 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 7 avril 2015,
- condamné la SCI Juko à payer au syndicat la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts,
- condamné la SCI Juko à payer au syndicat la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné la SCI Juko aux dépens,
- ordonné l'exécution provisoire de ce jugement.
La SCI Juko a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 25 février 2016..
La procédure devant la cour a été clôturée le 10 janvier 2018.
PRÉTENTIONS DES PARTIES
Par conclusions signifiées le 8 janvier 2018, la SCI Juko, appelante, invite la cour, au visa de l'article 132 du code de procédure civile, à :
- infirmer le jugement,
- déclarer le syndicat des copropriétaires irrecevable en l'ensemble de ses demandes, faute de justifier du bien fondé de ses prétentions,
- constater qu'il existe une contestation sur le montant des charges comptabilisées et appelées par le syndicat des copropriétaires,
- ordonner aux frais avancés de la SCI Juko la désignation de tel expert qu'il plaira à la cour, avec la mission notamment de vérifier le montant des charges appelées ainsi que le montant des sommes versées, afin de faire les comptes entre les parties,
- surseoir à statuer sur les demandes du syndicat dans l'attente du dépôt du rapport à intervenir,
- condamner le syndicat des copropriétaires au paiement d'une indemnité de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- le débouter de toutes ses demandes, fins et conclusions contraires ;
- condamner le syndicat des copropriétaires aux dépens, qui seront recouvrés par la SCP Bolling Durand Lallement conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ;
Par conclusions signifiées le 11 décembre 2017, le syndicat, intimé, demande à la cour de :
- confirmer le jugement,
y ajoutant,
- condamner la SCI Juko à lui payer la somme de 9 836,59 euros au titre des charges arrêtées au 4 mai 2017,
- condamner la SCI Juko à lui payer la somme de 5 000 euros de dommages interêts ;
- ordonner la capitalisation des intérêts,
- condamner la SCI Juko à lui payer la somme de 5 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'à payer les dépens d'appel ;
SUR CE,
La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;
Sur la communication des pièces n° 1 à 17 du syndicat au regard des articles 132 et 133 du code de procédure civile
En application de l'article 132 du code de procédure civile, "La partie qui fait état d'une pièce s'oblige à la communiquer à toute autre partie à l'instance.
La communication des pièces doit être spontanée.
En cause d'appel, une nouvelle communication des pièces déjà versées aux débats de première instance n'est pas exigée. Toute partie peut néanmoins la demander." ;
En application de l'article 133 du code de procédure civile, "Si la communication des pièces n'est pas faite, il peut être demandé, sans forme, au juge d'enjoindre cette communication." ;
Dans ses écritures au fond en appel, la SCI Juko demande à la cour de déclarer irrecevables les demandes du syndicat pour non respect des dispositions de l'article 132 du code de procédure civile notamment quant à la communication en appel des pièces n° 1 à 17 ;
Il est constant qu'en l'absence d'incident de communication de pièces au sens de l'article 133 du code de procédure civile, une cour d'appel n'est pas tenue, en présence d'une simple allégation contenue dans les conclusions, d'enjoindre à une partie de produire une ou des pièces ;
Il est établi que la SCI Juko n'a soulevé aucun incident de communication de pièces, au sens de l'article 133 du code de procédure civile, devant le conseiller de la mise en état se bornant à alléguer dans ses écritures au fond un défaut de communication des pièces n° 1 à 17 ;
Il résulte de ces éléments qu'il convient de rejeter la demande de la SCI Juko tendant à déclarer irrecevables, sur le fondement de l'article 132 du code de procédure civile, les demandes du syndicat ;
Sur la demande du syndicat en paiement des charges et travaux
Selon l'article 10, alinéas 1er et 2, de la loi du 10 juillet 1965, "Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5." ;
L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges, les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l'assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale ;
En réalité, le syndicat a communiqué devant le tribunal et devant la cour, des pièces justifiant de sa créance ; sont ainsi versés aux débats un décompte mentionnant, au débit, les appels de charges et les appels travaux et, au crédit, les règlements opérés par le copropriétaire, chaque pièce visée dans le décompte étant versée aux débats ; sont également communiqués les procès-verbaux des assemblées générales justifiant de l'approbation des comptes et du vote des travaux ;
Le syndicat des copropriétaires verse aux débats en appel, notamment, les pièces suivantes :
1°) matrice
2°) 1er appel 2014
3°) charges 2013
4°) 2ème appel 2014
5°) 3ème appel 2014
6°) 4ème appel 2014
7°) état daté Alur
8°) carnet d'entretien Alur
9°) 1er appel 2015
10°) appel pose tôle
11°) appel encombrant
12°) PV AG 22/05/2013
13°) PV AG 31/03/2014
14°) jugement 21/09/2010
15°) jugement 17/01/2012
16°) jugement 04/03/2014
17°) PV AG 07/04/2016 ;
18°) charges 2015
19°) charges 2014
20°) facture [H]
21°) 4ème appel 2015
22°) 3ème appel 2015
23°) 2ème appel 2016
24°) 2ème appel 2015
25°) 1er appel 2016
26°) PV AG 30/03/2015
27°) 4 appel 16
28°) Appel fds trx
29°) 2 appel 17
30°) 3 appel 17
31°) 4 appel 17
32°) PV AG 30/3/17
33°) Recherche fuite
34°) Appel fds trx
35°) Charges 2016
36°) 4 appel 16
37°) 3 appel 16 ;
S'agissant de la créance initiale, il résulte du décompte actualisé arrêté au 1er appel 2015, ainsi que des appels de fonds et procès-verbaux des assemblées générales afférents que la SCI Juko est redevable envers le syndicat des copropriétaires de la somme de 11 138 euros, correspondant aux charges et travaux de copropriété impayés sur la période allant du 1er octobre 2013 au 1er janvier 2015, premier appel de charges 2015 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 7 avril 2015, date de son assignation ;
Les charges réclamées par le syndicat dans la présente instance étant postérieures à celles issues du jugement du 4 mars 2014, il n'y a pas lieu de déduire du solde débiteur "copropriétaire" de la SCI Juko sur cette période les divers versements effectués par chèques ou virements par celle-ci au profit du syndicat (17 000 euros le 31 décembre 2013, 16 652, 11 euros le 11 décembre 2014, 3 050 euros le 16 décembre 2014 et 8 000 euros à la même date) (pièce n° 7 de la SCI) qui concernent tous l'apurement de condamnations déjà prononcées à l'encontre de la SCI par les précédents jugements, et notamment celles issues de celui du 4 mars 2014 et de la procédure de saisie immobilière consécutive à ce jugement ;
A l'inverse, il résulte des décomptes produits en appel par la SCI Juko (pièces n° 3 et 4 de la SCI) qu'il convient de déduire de son solde débiteur "copropriétaire" sur cette période différentes sommes correspondant aux honoraires de l'avocat du syndicat, à des frais pour d'autres procédures et à des dépens pour une somme totale de 7 460, 95 euros ;
Aussi, il convient d'infirmer le jugement déféré quant au montant de la créance initiale du syndicat sur la période allant du 1er octobre 2013 au 1er janvier 2015 et de condamner, en conséquence, la SCI Juko à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3 677, 66 euros (soit 11 138,61 euros - 7 460, 95 euros) au titre des charges et travaux de copropriété arrêtés au 1er appel 2015 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 7 avril 2015, date de l'assignation de la SCI';
Il convient de préciser que le syndicat ne sollicite aucun frais de recouvrement au titre de cette créance ;
S'agissant de l'actualisation de la créance sur la période allant du 1er mars 2015 au 1er avril 2017, il résulte du décompte actualisé arrêté au 4 mai 2017, ainsi que des appels de fonds et procès-verbaux des assemblées générales afférents que la SCI Juko est redevable, en tenant compte des divers versements effectués par la SCI Juko, envers le syndicat de la somme de 9 836, 59 euros, correspondant aux charges et travaux de copropriété impayés sur cette période ;
Il n'y a pas lieu de déduire à nouveau du solde débiteur "copropriétaire" de la SCI Juko sur cette période les divers versements effectués en espèces, chèques ou virements par celle-ci au profit du syndicat (3 400 euros le 10 novembre 2015, 5 000 euros le 8 janvier 2016, 1 400 euros le 22 février 2016, 750 euros le 2 mai 2016 et 1 300 euros le 23 septembre 2016) qui ont déjà été déduits de son solde débiteur "copropriétaire" (pièce n° 6 de la SCI) ;
S'agissant de la somme de 1 350 euros qui aurait été versée par la SCI Juko au syndicat par chèques le 11 avril 2017, celle-ci ne produit en appel aucun justificatif de ce paiement, de sorte qu'il n'y a pas lieu de le déduire du solde débiteur "copropriétaire" de la SCI Juko ;
A l'inverse, il résulte des décomptes produits en appel par la SCI Juko (pièces n° 4, 5 et 6 de la SCI) qu'il convient de déduire de son solde débiteur "copropriétaire" sur cette période différentes sommes correspondant aux honoraires de l'avocat du syndicat, à des frais pour d'autres procédures et à des dépens pour une somme totale de 6 658, 71 euros ;
Aussi, il convient de condamner la SCI Juko à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3 177, 88 euros (soit 9 836, 59 euros - 6 658, 71 euros), correspondant aux charges et travaux de copropriété impayés sur la période allant du 1er mars 2015 au 1er avril 2017, arrêtés au 4 mai 2017, incluant le 2ème appel 2017, avec intérêts au taux légal à compter du 11 décembre 2017, date des conclusions du syndicat actualisant sa créance ;
Il convient de préciser que le syndicat ne sollicite aucun frais de recouvrement au titre de cette créance ;
La capitalisation des intérêts en application de l'article 1343-2 du code civil [ancien article 1154] est de droit lorsqu'elle est demandée ; elle court à compter de la demande qui en est faite ;
Aussi, il convient d'ordonner la capitalisation des intérêts, demandée en appel par le syndicat, dus depuis une année entière sur ces deux sommes conformément aux dispositions de l'article 1343-2 du code civil ;
Enfin, compte tenu de l'ensemble des pièces versées en appel et notamment des décomptes de charges entre les 1er janvier 2014 et 1er avril 2017 (pièces n° 3 à 6 de la SCI), il n'apparaît pas utile en l'espèce d'ordonner un expertise judiciaire pour faire à nouveau les comptes entre les parties, de sorte qu'il convient de rejeter la demande de la SCI Juko présentée à ce titre en appel, ainsi que sa demande de sursis à statuer dans l'attente du rapport d'expertise à intervenir qui en est l'accessoire ;
Sur la demande de dommages-intérêts
Les manquements systématiques et répétés du copropriétaire à son obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires ;
Il est établi que la SCI Juko, qui est en outre bailleur de ses lots depuis 2008, ne règle pas régulièrement depuis plusieurs années les charges et travaux de copropriété, qui lui incombe, causant ainsi des difficultés importantes de trésorerie à la copropriété ;
Le jugement déféré doit être confirmé en ce qu'il a condamné la SCI Juko à payer au syndicat la somme de 1 000 euros de dommages-intérêts à ce titre ;
Pour le même motif, et compte tenu de l'aggravation de la dette de la SCI Juko qui augmente d'autant le préjudice du syndicat, il convient de condamner la SCI Juko à payer au syndicat la somme supplémentaire de 2 000 euros de dommages-intérêts ;
Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile
Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l'application qui y a été équitablement faite des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
La SCI Juko, partie perdante, doit être condamnée aux dépens d'appel, ainsi qu'à payer, en cause d'appel, au syndicat des copropriétaires la somme de 2 000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile ;
En outre, il convient de rejeter sa demande formée à ce titre ;
PAR CES MOTIFS
La Cour, statuant par publiquement ;
Rejette la demande de la SCI Juko tendant en appel à déclarer irrecevables, sur le fondement de l'article 132 du code de procédure civile, les demandes du syndicat du [Adresse 1] ;
Confirme le jugement, sauf en ce qu'il a condamné la SCI Juko à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1]) la somme de 11 138,61 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er appel 2015 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 7 avril 2015';
Statuant à nouveau sur ce seul chef réformé et y ajoutant,
Condamne la SCI Juko à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1]) la somme de 3 677, 66 euros au titre des charges et travaux de copropriété impayés, sur la période allant du 1er octobre 2013 au 1er janvier 2015, arrêtés au 1er appel 2015 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 7 avril 2015, date de l'acte introductif d'instance';
Ordonne la capitalisation des intérêts dus depuis une année entière sur cette somme conformément aux dispositions de l'article 1343-2 du code civil ;
Condamne la SCI Juko à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1]) la somme de 3 177, 88 euros, au titre des charges et travaux de copropriété impayés sur la période allant du 1er mars 2015 au 1er avril 2017, arrêtés au 4 mai 2017, incluant le 2ème appel 2017, avec intérêts au taux légal à compter du 11 décembre 2017, date des conclusions du syndicat actualisant sa créance ;
Ordonne la capitalisation des intérêts dus depuis une année entière de cette somme conformément aux dispositions de l'article 1343-2 du code civil ;
Condamne la SCI Juko à payer au syndicat du [Adresse 1]) la somme supplémentaire de 2 000 euros à titre de dommages-intérêts ;
Condamne SCI Juko aux dépens d'appel, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1]) la somme supplémentaire de 2.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;
Rejette toute autre demande ;
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
