Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 1
ARRÊT DU 16 MARS 2018
(n° , 8 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 16/14198
Décision déférée à la Cour : Jugement du 19 Mai 2016 -Tribunal de Grande Instance de MEAUX - RG n° 13/02699
APPELANTS
Madame [T] [O]
née le [Date naissance 1] 1947 à [Localité 1]
demeurant [Adresse 1]
Représentée par Me Marie BRUCKMANN, avocat au barreau de PARIS
Madame [N] [O]
née le [Date naissance 2] 1954 à [Localité 1]
demeurant [Adresse 2] [Adresse 3]
Représentée par Me Marie BRUCKMANN, avocat au barreau de PARIS
Monsieur [M] [O]
né le [Date naissance 3] 1941 à [Localité 1]
demeurant [Adresse 4]
Représenté par Me Marie BRUCKMANN, avocat au barreau de PARIS
Monsieur [C] [O]
né le [Date naissance 4] 1948 à [Localité 1]
demeurant [Adresse 5]
Représenté par Me Marie BRUCKMANN, avocat au barreau de PARIS
INTIMÉS
Monsieur [Z] [D]
né le [Date naissance 5] 1981 à [Localité 2]
et
Madame [W] [D] née [L]
née le [Date naissance 6] 1982 à [Localité 3]
demeurant [Adresse 6]
Représentés tous deux et assistés sur l'audience par Me Pascal POYLO de l'AARPI OPERALIS, avocat au barreau de PARIS, toque : P0091
Maître [J] [U] Notaire
demeurant [Adresse 7]
Représenté et assisté sur l'audience par Me Thierry KUHN de la SCP KUHN, avocat au barreau de PARIS, toque : P0090, substitué sur l'audience par Me Gérard SALLABERRY, avocat au barreau de PARIS, toque E379
SARL AGENCE DE L'HOTEL DE VILLE prise en la personne de ses représentants légaux
ayant son siège au [Adresse 8]
non représenté
Signification de l'assignation et des conclusions par acte délivré le 11 octobre 2016 en vertu de l'article 659 du Code de Procédure Civile.
SA CAISSE D'EPARGNE ET DE PREVOYANCE ILE DE FRANCE Agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
N° SIRET : 382 900 942
ayant son siège au [Adresse 9]
Représentée par Me Stéphane FERTIER de l'AARPI JRF AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : L0075
Assistée sur l'audience par Me Valérie DESFORGES de la SARL ADEMA AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : P0225, substitué sur l'audience par Me Vanessa BELLAHSEN-MARJOUX, avocat au barreau de PARIS, toque : P0225
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 15 Février 2018, en audience publique, devant la Cour composée de :
Mme Dominique DOS REIS, Présidente de chambre
M. Dominique GILLES, Conseiller
Mme Christine BARBEROT, Conseillère
qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l'audience par Madame Christine BARBEROT dans les conditions prévues par l'article 785 du code de procédure civile.
Greffier lors des débats : M. Christophe DECAIX
ARRÊT : DÉFAUT
- rendu par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Mme Dominique DOS REIS, Présidente, et par M. Christophe DECAIX, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
*
* *
Suivant acte authentique du 8 juillet 2011 reçu par Mme [J] [U], notaire, [B] [O], veuf de [F] [Q], et ses enfants, M. [M] [O], Mme [T] [O], M. [C] [O], Mme [N] [O], épouse [Q] (les consorts [O]), ont vendu avec le concours de la SARL Agence de l'hôtel de ville qui avait rédigé un avant-contrat, à M. [Z] [D] et Mme [W] [L], épouse [D] (les époux [D]), la pleine propriété d'une maison à usage d'habitation, sise [Adresse 10], cadastrée section AN n° [Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 3] et [Cadastre 4], au prix de 140 000 €, financé à l'aide de prêts consentis par la Caisse d'épargne et de prévoyance de l'Ile-de-France. Ayant rencontré des difficultés avec leurs voisins qui leur reprochaient des violations du règlement de copropriété à l'occasion des travaux de rénovation qu'ils avaient entrepris, les époux [D] ont assigné les 30 avril, 2 et 6 mai 2013, les vendeurs, le notaire et l'agent immobilier en annulation de la vente et en paiement de dommages-intérêts.
C'est dans ces conditions que, par jugement du 19 mai 2016, le Tribunal de grande instance de Meaux a :
- prononcé l'annulation de la vente et des prêts,
- condamné les époux [D] à payer à la Caisse d'épargne la somme de 151 767,67 € avec intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement et la Caisse d'épargne à rembourser, avec compensation, aux époux [D] les sommes acquittées au titre des échéances en capital et intérêts,
- condamné in solidum les époux [O] à payer aux époux [D] la somme de 7 500 € au titre du préjudice moral,
- condamné in solidum les époux [O], Mme [U] et l'agent immobilier à payer :
. aux époux [D] les sommes 16 801,28 € au titre du préjudice matériel, 3 000 € en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile,
. à la Caisse d'épargne la somme de 125 833,82 € à titre de dommages-intérêts et celle de 3 000 € en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile,
- débouté les consorts [O] de leurs demandes reconventionnelles et de leurs demandes de garantie formées contre le notaire et l'agent immobilier,
- débouté la Caisse d'épargne de ses demandes au titre des frais de garantie et d'étude, ainsi que de sa demande de restitution des primes d'assurance,
- débouté les parties de leurs plus amples demandes,
- ordonné l'exécution provisoire,
- condamné in solidum les consorts [O], le notaire et l'agent immobilier aux dépens.
Par dernières conclusions du 26 novembre 2016, les consorts [O], appelants, demandent à la Cour de :
- infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a prononcé l'annulation du contrat de vente,
- par voie de conséquence : condamner solidairement les époux [D] à leur restituer le prix et les autres sommes perçues en exécution du jugement entrepris, soit la somme totale de 176 639,36 €, les débouter de leurs demandes,
- subsidiairement,
- condamner solidairement Mme [U] et l'agent immobilier à les garantir des condamnations prononcées contre eux tant au profit des époux [D] qu'à celui de la Caisse d'épargne,
- condamner solidairement les époux [D] à leur payer une indemnité d'occupation de 1 000 € par mois à compter du 8 juillet 2011 jusqu'en septembre 2016,
- condamner solidairement le notaire et l'agent immobilier à leur rembourser les frais de diagnostic technique, soit la somme de 511,27 €, les frais d'agence de 10 000 € et d'enregistrement, soit 526 €, la somme de 10 000 € de dommages-intérêts pour préjudice moral,
- débouter la Caisse d'épargne de l'intégralité de ses demandes formées contre eux,
- subsidiairement,
- réduire l'indemnité qui lui serait due et leur accorder les plus larges délais pour procéder au paiement,
- débouter les époux [D], le notaire et la Caisse d'épargne de toutes autres demandes,
- condamner solidairement le notaire et l'agent immobilier à leur payer la somme de 3 000 € en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile, dépens en sus.
Par dernières conclusions du 10 février 2017, les époux [D] prient la Cour de :
-vu les articles 1109, 1116, 1147, 1304, 1382 et 1383 du Code civil, L. 312-12 du Code de la consommation,
- confirmer en toutes ses dispositions le jugement entrepris, à l'exception de celle ayant trait à la réparation de leur préjudice moral,
- condamner in solidum les consorts [O] à leur payer la somme de 50 000 € au titre de leur préjudice moral,
- condamner in solidum les consorts [O], le notaire et l'agent immobilier à leur payer la somme de 5 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, dépens en sus.
Par dernières conclusions du 12 décembre 2016, Mme [U] demande à la Cour de :
- vu les articles 1130 et suivants, 1240 du Code civil :
- débouter les époux [D] de toutes leurs demandes,
- débouter les consorts [O], l'agent immobilier et la Caisse d'épargne de toutes les demandes qu'ils dirigent contre elle,
- condamner in solidum les époux [D] et les consorts [O] à lui payer la somme de 3 000 € en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile, dépens en sus.
Par dernières conclusions du 29 décembre 2016, la Caisse d'épargne et de prévoyance de l'Ile-de-France prie la Cour de :
- vu les articles L. 312-38, R. 313-21 du Code de la consommation, 1103 et suivants, 1231-1 et suivants, 1240 et 1343-2 du Code civil,
- à titre principal, si la Cour devait confirmer le jugement entrepris et prononcer la nullité de la vente et des prêts :
. confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a dit qu'elle était bien fondée à demander aux époux [D] le remboursement de la somme de 151 767,67 € en principal outre les intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement, déduction faite des remboursements d'ores et déjà intervenus, hors assurance,
. ordonner la compensation entre les sommes dues par elle-même et par les époux [D],
. confirmer le jugement entrepris en se qui concerne les dommages-intérêts en assortissant la somme des intérêts au taux légal avec anatocisme,
. dire qu'elle ne sera pas tenue à restituer les primes d'assurance réglées par les époux [D] et ce, jusqu'au prononcé éventuel de la résolution des contrats de prêt,
- à titre subsidiaire, en cas de résolution du contrat de vente, si la Cour maintenait en l'état les prêts,
- dire qu'elle est bien fondée à solliciter l'exigibilité anticipée des prêts,
- condamner in solidum les époux [D], ou tout succombant à lui payer la somme de 157 559 €, outre les intérêts au taux contractuel à compter du 9 janvier 2015,
- en tout état de cause :
- dire qu'elle est bien fondée à demander la condamnation de tout succombant à la relever et garantir de toute condamnation qui pourrait être prononcée contre elle,
- débouter les époux [D] de leurs autres demandes formées contre elle,
- condamner tout succombant à lui payer la somme de 5 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, dépens en sus.
La société Agence de l'hôtel de ville, assignée en vertu de l'article 659 du Code de procédure civile, n'a pas constitué avocat.
SUR CE
LA COUR
Les moyens développés par les consorts [O] au soutien de leur appel ne font que réitérer sous une forme nouvelle, mais sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs exacts que la Cour adopte, sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d'une discussion se situant au niveau d'une simple argumentation ;
A ces justes motifs, il sera ajouté que, postérieurement à l'acquisition qu'ils ont faite le 8 juillet 2011 d'une maison à usage d'habitation en pleine propriété, 13 bis rue de Chamigny, comprenant, notamment, au sous-sol, une pièce à usages divers, un cellier avec accès au jardin et une cave, un rez-de-chaussée et un premier étage constitué d'un escalier avec palier desservant trois chambres et un bureau, ainsi qu'un grenier au dessus, les époux [D] ont découvert qu'en réalité, la cage d'escalier précitée, les paliers, une chambre au premier étage, le grenier et la cave au sous-sol, constituaient les lots n° 2, 3 et 4 de la copropriété voisine, sise [Adresse 11]. C'est dans ces conditions que les époux [D] ont, d'abord, refusé de signer le projet d'acte rectificatif rédigé, sur la requête des consorts [O], par Mme [U], rédacteur de l'acte erroné du 8 juillet 2011, puis ont assigné les parties au présent litige en nullité de la vente.
Il ressort de ces éléments que le statut juridique du bien vendu le 8 juillet 2011 est hétérogène étant, pour une partie, soumis au régime de la pleine propriété et, pour l'autre partie, à celui de la copropriété, de sorte que le moyen des consorts [O], relatif à la non-application de la loi du 10 juillet 1965 en la cause, qui est contraire à la réalité des faits et à l'analyse de droit, est inopérant.
Sur le dol des vendeurs retenu par le Tribunal :
[B] [O], décédé le [Date décès 1] 2012, partie à la vente litigieuse, ainsi que son épouse, avaient instauré le 27 juillet 2000, avec leurs voisins de l'époque, les consorts [P]-[Y], une copropriété de quatre lots, constituée à la suite :
- de la division par les consorts [P]-[Y] de la parcelle [Cadastre 5] en deux nouvelles parcelles : [Cadastre 6] apportée à la copropriété, puis vendue à M. [T], et n° 401 restant la pleine propriété des consorts [P]-[Y], puis vendue à M. [T],
- de la division par [B] [O] et son épouse de la parcelle [Cadastre 7] en deux nouvelles parcelles : [Cadastre 1], restant la pleine propriété des époux [O], puis vendue aux époux [D], n° [Cadastre 8] apportée à la copropriété précitée.
Les quatre lots composant cette copropriété étaient attribués ainsi qu'il suit : n° 1 aux consorts [P]-[Y], n° 2, 3 et 4 à [B] [O] et son épouse.
[B] [O], qui était à l'origine de la copropriété et n'était pas incapable à la date de la vente litigieuse, était, alors, domicilié dans les lieux. En outre, la maison avait été le domicile de sa famille et de ses enfants. Les vendeurs ne pouvaient ignorer ni l'imbrication matérielle des biens sus décrite ni l'existence de la copropriété, le Tribunal ayant amplement démontré la connaissance par M. [M] [O], qui avait reçu le pouvoir des indivisaires de procéder à la vente, des difficultés importantes rencontrées avec les époux [T] qui rappelaient avec véhémence la copropriété du bien en tentant de s'opposer aux visites organisées par les agents immobiliers. Ainsi, les vendeurs ont dissimulé aux acquéreurs cet élément déterminant, s'agissant du statut juridique du bien immobilier, objet de la vente, qui, si ces derniers l'avaient connu aurait fait obstacle à leur achat, eu égard à l'imbrication des lieux et aux contraintes de la copropriété par rapport à une propriété pleine et entière, telle qu'expressément énoncée dans l'acte.
La réticence dolosive des consorts [O] a vicié le consentement des acquéreurs, de sorte que le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a annulé la vente de ce chef, les motifs du jugement, relatifs à l'erreur, étant surabondants.
Sur la responsabilité du notaire :
Le notaire, tenu professionnellement d'éclairer les parties et de s'assurer de la validité et de l'efficacité de l'acte qu'il instrumente, ne peut décliner le principe de sa responsabilité en alléguant qu'il n'a fait qu'authentifier l'acte établi entre les parties.
Dès lors, est inopérant le moyen de Mme [U] relatif à l'existence d'une vente parfaite qui serait intervenue entre les parties par un avant-contrat, suivant acte sous seing privé du 25 février 2011.
Le notaire, rédacteur d'un acte opérant une mutation de propriété immobilière, doit, pour assurer l'utilité et l'efficacité de celui-ci, procéder à des recherches suffisantes sur l'origine de propriété du bien.
Au cas d'espèce, l'origine de propriété de la parcelle, cadastrée section AN n° [Cadastre 1], mentionnée par Mme [U] dans l'acte du 8 juillet 2011 est incomplète en ce qu'elle ne précise pas que cette parcelle provient d'une parcelle plus grande [Cadastre 7] partagée en deux nouvelles parcelles [Cadastre 1] et [Cadastre 8], cette dernière étant apportée à la copropriété litigieuse. L'attestation de propriété, dressée le 19 avril 2007 après le décès de [F] [Q], épouse de [B] [O], expressément mentionnée par Mme [U] dans l'acte du 8 juillet 2011, fait apparaître l'existence des lots de la copropriété sise [Adresse 11] et laisse présumer l'imbrication des immeubles sis 13 bis et 13 de cette rue en ce que l'accès aux lots, consistant, notamment, en une partie d'appartement et une cage d'escalier, dépendant de l'immeuble sis au 13, se faisait par l'immeuble du 13bis. Cette imbrication est clairement révélée par la lecture du règlement de copropriété du 27 juillet 2007 (pp. 5 et 6) cité dans l'attestation de propriété du 19 avril 2007. Ce règlement, qui concerne le bien vendu, devait être examiné par l'officier ministériel qui authentifiait la vente. Ainsi le seul examen des titres énoncés dans l'acte du 8 juillet 2011, qui se rapportaient à l'immeuble, objet de la vente, aurait permis à Mme [U] de ne pas commettre l'erreur affectant le contrat de vente, relative au statut juridique du bien, erreur qui est à l'origine de l'annulation de l'acte pour avoir vicié le consentement des acquéreurs.
Par suite, Mme [U] a commis une faute, de sorte que c'est à bon droit que le Tribunal a retenu sa responsabilité à l'égard des époux [D].
Sur la garantie des vendeurs par le notaire :
Il vient d'être dit que les vendeurs avaient commis une réticence dolosive en n'informant les acquéreurs ni de l'imbrication matérielle des biens ni de l'existence de la copropriété. Mme [U] a commis une erreur de négligence et n'a pas participé à la fraude des vendeurs. C'est à bon droit que le Tribunal a débouté les consorts [O] de leur demande de garantie formée contre le notaire ainsi que contre l'agent immobilier, ainsi que de leurs demandes en paiement formée contre ces derniers.
Il résulte de l'acte authentique du 8 juillet 2011 que le prix s'élève à la somme de 140 000 €. Par l'effet de l'annulation de la vente, le Tribunal a exactement dit que cette somme devait être restituée par les consorts [O] aux époux [D], étant observé que le même acte énonce que la somme de 10 000 €, représentant la rémunération de l'agent immobilier, était à la charge des vendeurs en vertu du mandat de vente que ceux-ci avaient donné à celui-là.
C'est par des motifs pertinents que la Cour adopte que le Tribunal a évalué le préjudice moral des acquéreurs à la somme de 7 500 € au paiement de laquelle il a condamné les consorts [O].
S'agissant du préjudice matériel des époux [D], la taxe foncière, qui est à la charge du propriétaire, est justifiée pour les années 2012, 2013 et 2014 à hauteur de la somme de 4 105 €. Les époux [D] ne sont pas en droit de réclamer le remboursement de la taxe d'habitation des mêmes années à hauteur de la somme de 3 018 €, cette taxe restant à la charge de l'occupant. Par suite, le préjudice matériel des acquéreurs, pour le surplus justement évalué par le Tribunal, doit être fixé à la somme globale de 13 783,28 €.
C'est à bon droit que le Tribunal a débouté les consorts [O] de leurs demande reconventionnelles formées contre les époux [D], étant ajouté que, par l'effet rétroactif de l'annulation, les vendeurs ne sont pas en droit de réclamer une indemnité d'occupation aux acquéreurs.
La nullité de la vente ayant pour conséquence la nullité des prêts, la Caisse d'épargne a perdu les intérêts conventionnels auxquels elle avait droit. S'agissant d'un préjudice indemnisable, c'est à bon droit que le Tribunal a condamné in solidum les vendeurs, le notaire et l'agent immobilier à payer les intérêts à la Caisse d'épargne. Au titre du prêt Primolis-3-Phases-AM n° 8837986, la somme de 33 146,49 € est due au titre des intérêts échus du 5 juin 2011 au 11 octobre 2016 et celle de 92 789,30 € au titre des intérêts à échoir, soit la somme de 125 935,79 € à titre de dommages-intérêts.
La garantie subsistant tant que l'obligation de restitution inhérente au contrat de prêt n'est pas éteinte, il doit être fait droit à la demande de la Caisse d'épargne en paiement de la somme de 1 040 € correspondant aux frais de garantie, ce, à titre de dommages-intérêts.
En conséquence les dommages-intérêts s'élèvent à la somme de 125 935,79 € + 1 040 € = 126 975,79 € qui produira intérêts au taux légal à compter du présent arrêt.
La Caisse d'épargne ne peut être condamnée à restituer les primes d'assurance encaissées par l'assureur. Les époux [D] doivent être déboutés de cette demande.
Eu égard aux délais dont ont bénéficié les consorts [O] à la suite de leur appel, leur demande de délais de paiement supplémentaire doit être rejetée.
La solution donnée au litige emporte le rejet des demandes, sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile des consorts [O] et de Mme [U] ;
L'équité commande qu'il soit fait droit à la demande des époux [D] et de la Caisse d'épargne, sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile en cause d'appel, comme il est dit dans le dispositif du présent arrêt.
PAR CES MOTIFS
Réforme le jugement entrepris, mais seulement en ce qu'il a :
- condamné in solidum M. [M] [O], Mme [T] [O], M. [C] [O], Mme [N] [O], épouse [Q] , Mme [J] [U] et la SARL Agence de l'hôtel de ville à payer :
. à M. [Z] [D] et Mme [W] [L], épouse [D], la somme de 16 801,28 € au titre du préjudice matériel,
. à la Caisse d'épargne et de prévoyance de l'Ile-de-France, celle de 125 833,82 € à titre de dommages-intérêts,
- débouté la Caisse d'épargne et de prévoyance de l'Ile-de-France de ses demandes au titre des frais de garantie ;
Statuant à nouveau de ce chef :
Condamne in solidum M. [M] [O], Mme [T] [O], M. [C] [O], Mme [N] [O], épouse [Q], Mme [J] [U] et la SARL Agence de l'hôtel de ville à payer :
- M. [Z] [D] et Mme [W] [L], épouse [D], la somme de 13 783,28 € au titre du préjudice matériel,
- à la Caisse d'épargne et de prévoyance de l'Ile-de-France la somme de 126 975,79 € de dommages-intérêts avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt ;
Déboute M. [Z] [D] et Mme [W] [L], épouse [D], de leur demande formée contre la Caisse d'épargne et de prévoyance de l'Ile-de-France de restitution des primes d'assurance ;
Confirme le jugement entrepris pour le surplus ;
Rejette les autres demandes ;
Condamne in solidum M. [M] [O], Mme [T] [O], M. [C] [O], Mme [N] [O], épouse [Q], et Mme [J] [U] aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés dans les conditions de l'article 699 du Code de procédure civile ;
Condamne in solidum M. [M] [O], Mme [T] [O], M. [C] [O], Mme [N] [O], épouse [Q], et Mme [J] [U] à payer, sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile en cause d'appel,
- à M. [Z] [D] et Mme [W] [L], épouse [D], la somme de 5 000 €,
- à la Caisse d'épargne et de prévoyance de l'Ile-de-France, celle de 5 000 €.
Le Greffier, La Présidente,
