Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 1
ARRÊT DU 09 MARS 2018
(n° , 5 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 16/12679
Décision déférée à la Cour : Jugement du 03 Juin 2016 -Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG n° 13/09926
APPELANTE
Madame [R] [Z]
née le [Date naissance 1] 1973 à [Localité 1]
demeurant [Adresse 1]
Représentée et assistée sur l'audience par Me Emmanuel CONSTANT de la SELARL CB Avocats, avocat au barreau de PARIS, toque : C0639
INTIMÉS
Maître [I] [U] Notaire
né le [Date naissance 2] 1963 à [Localité 2]
demeurant [Adresse 2]
Représenté et assisté sur l'audience par Me Herve-Bernard KUHN, substitué par Me Gérard SALLABERRY de la SCP KUHN, avocat au barreau de PARIS, toque : P0090
SARL CDB IMMOBILIER prise en la personne de son gérant domicilié en cette qualité audit siège
N° SIRET : 538 230 384
ayant son siège au [Adresse 3]
Représentée par Me Jean-philippe AUTIER, avocat au barreau de PARIS, toque : L0053,
avocat postulant
Assistée sur l'audience Me Jean-Philippe TUENI, avocat au barreau de PARIS, toque : E587, avocat plaidant
SARL JONAS IMMOBILIER prise en la personne de son gérant domicilié en cette qualité audit siège
N° SIRET : 505242909
ayant son siège au [Adresse 4]
Représentée par Me Jean-philippe AUTIER, avocat au barreau de PARIS, toque : L0053, avocat postulant
Assistée sur l'audience Me Jean-Philippe TUENI, avocat au barreau de PARIS, toque : E587, avocat plaidant
SARL COPAGIM prise en la personne de son gérant domicilié en cette qualité audit siège
N° SIRET : 428 684 146
ayant son siège au [Adresse 5]
Représentée par Me Jean-philippe AUTIER, avocat au barreau de PARIS, toque : L0053, avocat postulant
Assistée sur l'audience Me Jean-Philippe TUENI, avocat au barreau de PARIS, toque : E587, avocat plaidant
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 07 Février 2018, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Mme Christine BARBEROT, Conseillère, chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Dominique DOS REIS, Présidente
Monsieur Dominique GILLES, Conseiller
Madame Christine BARBEROT, Conseillère
qui en ont délibéré
Greffier lors des débats : Mme Isabelle THOMAS
ARRÊT : CONTRADICTOIRE
- rendu par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Mme Dominique DOS REIS, Présidente, et par M. Christophe DECAIX, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
*
* *
Suivant acte authentique reçu le 5 décembre 2011 par M. [B] [D], notaire avec la participation de M. [I] [U], notaire assistant le bénéficiaire, les SARL CDB immobilier, Co Pa Gim et Jonas immobilier ont promis de vendre, jusqu'au 19 mars 2012, à Mme [R] [Z], qui s'est réservé la faculté d'acquérir, les lots n° 22, 23, 30, 41 et 43 de l'état de division d'un ensemble immobilier sis [Adresse 6], soit divers locaux à usage commercial ou de bureau, au prix de 5 380 000 €. Cette promesse unilatérale de vente était consentie sous la condition suspensive que les promettantes régularisent par acte authentique l'acquisition des biens au plus tard le 20 janvier 2012 en vertu d'une promesse unilatérale de vente qui leur avait été consentie le 3 novembre 2011. Une indemnité d'immobilisation d'un montant de 538 000 € était prévue à l'acte sur laquelle la bénéficiaire a versé la somme de 269 000 € entre les mains du notaire, séquestre. Par acte authentique du 25 janvier 2012, les sociétés CDB immobilier, Co Pa Gim et Jonas immobilier ont acquis les lots précités au prix de 3 400 000 €. Par acte d'huissier de justice du 21 mars 2012, les sociétés CDB immobilier, Co Pa Gim et Jonas immobilier ont sommé Mme [Z] de verser le complément de l'indemnité d'immobilisation et de comparaître en l'étude de M. [D] le 2 avril 2012 pour signer l'acte de vente. A cette date, ce notaire a dressé un procès-verbal de carence. Par acte du 7 juin 2013, les sociétés CDB immobilier, Co Pa Gim et Jonas immobilier ont assigné Mme [Z] en paiement de l'indemnité d'immobilisation. Par acte des 9 et 12 juillet 2013, Mme [Z] a assigné les promettantes et M. [U] en nullité de la promesse, en restitution des sommes versées et en paiement de dommages-intérêts.
C'est dans ces conditions que, par jugement du 3 juin 2016, le Tribunal de grande instance de Paris a :
- débouté Mme [Z] de ses demandes de nullité et de caducité de la promesse du 5 décembre 2011, ainsi que de sa demande de restitution de la somme de 269 000 € et de celle en paiement de cette même somme par M. [U],
- déclaré la somme de 269 000 € séquestrée par Mme [Z] acquise aux sociétés CDB immobilier, Co Pa Gim et Jonas immobilier et condamné Mme [Z] à leur verser la somme de 269 000 € complémentaire au titre de l'indemnité d'immobilisation,
- débouté les sociétés CDB immobilier, Co Pa Gim et Jonas immobilier de leur demande en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile,
- condamné Mme [Z] à payer à M. [U] la somme de 4 000 € en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile,
- condamné Mme [Z] aux dépens.
Par dernières conclusions du 12 décembre 2017, Mme [Z], appelante, demande à la Cour de :
- infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions lui faisant grief,
- statuant à nouveau, vu les articles 1109, 1116 et 1134 du Code civil ,
- à titre principal :
. prononcer la nullité de la promesse du 5 décembre 2011,
. condamner solidairement les sociétés CDB immobilier, Co Pa Gim et Jonas immobilier à lui rembourser la somme de 269 000 €,
. débouter les sociétés CDB immobilier, Co Pa Gim et Jonas immobilier de leur demande en paiement de la somme de 260 000 € au titre du solde de l'indemnité d'immobilisation,
- à titre subsidiaire :
. constater la caducité de la promesse,
. condamner solidairement les sociétés CDB immobilier, Co Pa Gim et Jonas immobilier à lui rembourser la somme de 269 000 €,
. débouter les sociétés CDB immobilier, Co Pa Gim et Jonas immobilier de leur demande en paiement de la somme de 260 000 € au titre du solde de l'indemnité d'immobilisation,
- en tout état de cause, vu l'article 1382 du Code civil,
- condamner M [U] à la garantir des éventuelles condamnations prononcées contre elle au bénéfice des sociétés CDB immobilier, Co Pa Gim et Jonas immobilier,
- débouter les sociétés CDB immobilier, Co Pa Gim, Jonas immobilier et M. [U] de toutes leurs demandes,
- les condamner à lui régler la somme de 5 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, dépens en sus.
Par dernières conclusions du 22 janvier 2018, les sociétés CDB immobilier, Co Pa Gim et Jonas immobilier prient la Cour de :
- vu les articles 1134, 1154, 1165 et 1179 du Code civil,
- confirmer le jugement entrepris sauf en ce qu'il les a déboutées de leur demande en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile,
- statuant à nouveau :
- condamner Mme [Z] à leur payer à chacune la somme de 3 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, dépens en sus.
Par dernières conclusions du 19 janvier 2018, M. [U] demande à la Cour de :
- débouter Mme [Z] de toutes ses demandes,
-confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions le concernant,
- y ajoutant : condamner Mme [Z] à lui payer la somme de 3 000 € en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile, dépens en sus.
SUR CE
LA COUR
La promesse unilatérale de vente du 5 décembre 2011 était acceptée sous la condition suspensive (pp. 9-10) à laquelle seule la bénéficiaire pouvait renoncer, 'que le promettant régularise par acte authentique l'acquisition des biens ci-dessus désignés, objet des présentes, dans les conditions et délais indiqués ci-dessus' , étant précisé qu'à 'défaut par le bénéficiaire de se prévaloir de la non-réalisation de l'une ou l'autre des conditions suspensives ci-après dans le délai de réalisation des présentes ou dans les délais spécifiques à certaines de ces conditions, il sera réputé y avoir renoncé'. S'agissant de l'acquisition du bien promis à la vente par le promettant, le chapitre 'Effet Relatif' (p. 5) mentionne la 'vente par la société dénommée 'Alliance Pierre' à recevoir par le notaire soussigné, au plus tard le 20 janvier 2012, à la suite de la promesse de vente en date du 3 novembre 2011".
Au chapitre 'indemnité d'immobilisation-Séquestre', la promesse du 5 décembre 2011 réglemente le sort de la somme séquestrée qui est envisagé selon trois hypothèses :
a) en cas de réalisation de la vente, la somme d'imputera sur le prix,
'b) elle sera purement et simplement restituée au bénéficiaire dans tous les cas où la non-réalisation de la vente résulterait de la défaillance de l'une quelconque des conditions suspensives énoncées aux présentes, sauf toutefois si le bénéficiaire renonce à se prévaloir de cette défaillance et décide de poursuivre l'acquisition des biens objet des présentes, ou encore si la non-réalisation de la vente était imputable au seul promettant ,
c) elle sera versée au promettant et lui restera acquise de plein droit à titre d'indemnité forfaitaire et non réductible faute par le bénéficiaire ou ses substitués d'avoir réalisé l'acquisition dans les délai et conditions ci-dessus, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées'.
Il est acquis aux débats que ni au 20 janvier 2012 ni au 19 mars 2012, date à laquelle la promesse expirait, ni encore au 21 mars 2012, date à laquelle Mme [Z] a été sommée de comparaître en l'étude du notaire pour signer l'acte de vente, les sociétés CDB immobilier, Co Pa Gim et Jonas immobilier n'avaient informé Mme [Z] de ce qu'elles avaient acquis les biens.
Si Mme [Z] ne s'est prévalue ni au 20 janvier 2012 ni au 19 mars 2012 de la non-réalisation de la condition précitée qui la protégeait, cependant, elle n'a pas effectivement renoncé à s'en prévaloir au sens du b) précité, étant seulement 'réputée y avoir renoncé', d'autre part, n'ayant pas été loyalement informée par les promettantes de la réalisation de la condition, elle n'a pas été mise en mesure de lever l'option, de sorte que la non-réalisation de l'acquisition ne lui est pas imputable et que l'indemnité n'est pas due par elle par application du c) précité.
En conséquence, les sociétés CDB immobilier, Co Pa Gim et Jonas immobilier doivent être déboutées de leur demande en paiement de indemnité d'immobilisation, le jugement entrepris étant infirmé sauf en ce qu'il a débouté Mme [Z] de ses demandes de nullité de la promesse et de condamnation de M. [U] à garantie.
Mme [Z] n'étant condamnée au paiement d'aucune somme envers les sociétés CDB immobilier, Co Pa Gim et Jonas immobilier , la demande de garantie par M. [U] est sans objet.
La solution donnée au litige emporte le rejet de la demande, sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, des sociétés CDB immobilier, Co Pa Gim et Jonas immobilier
L'équité ne commande pas qu'il soit fait droit à la demande de M. [U] en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile.
L'équité commande qu'il soit fait droit à la demande de Mme [Z] à l'encontre des les sociétés CDB immobilier, Co Pa Gim et Jonas immobilier, seules condamnées aux dépens, sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, comme il est dit dans le dispositif du présent arrêt.
PAR CES MOTIFS
Confirme le jugement entrepris, mais seulement en ce qu'il a débouté Mme [R] [Z] de ses demandes de nullité de la promesse et de condamnation de M. [I] [U] à garantie, et en ce qu'il a débouté les SARL CDB immobilier, Co Pa Gim et Jonas immobilier de leur demande en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile ;
L'infirme pour le surplus ;
Statuant à nouveau :
Déboute les SARL CDB immobilier, Co Pa Gim et Jonas immobilier de leur demande en paiement de la somme de 538 000 € au titre de l'indemnité d'immobilisation ;
Dit que le séquestre doit restituer à Mme [R] [Z] la somme de 269 000 € ;
Rejette les autres demandes ;
Condamne in solidum les SARL CDB immobilier, Co Pa Gim et Jonas immobilier aux dépens de première instance et d'appel qui pourront être recouvrés dans les conditions de l'article 699 du Code de procédure civile ;
Condamne in solidum les SARL CDB immobilier, Co Pa Gim et Jonas immobilier à payer à Mme [R] [Z] la somme de 5 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.
Le Greffier, La Présidente,
