Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 7
ARRÊT DU 08 MARS 2018
(n° , 11 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 16/21799 (16/24616)
Décision déférée à la Cour : Jugement du 31 Août 2015 -Juge de l'expropriation de CRETEIL - RG n° 14/00083
APPELANTE
Société d'Economie Mixte SADEV 94
N° SIRET : 341 214 971 00010
[Adresse 1]
[Localité 1]
Représentée par Me Michaël MOUSSAULT de l'AARPI DS AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : T07, substitué par Me Alyson DJEHICHE, avocate du même cabinet
INTIMÉES
SCI GARIBALDI
N° SIRET : 437 629 520 00010
[Adresse 2]
[Localité 2]
Représentée par Me Philippe LOUIS, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : 38
DIRECTION DÉPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES DU VAL DE MARNE - COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT
[Adresse 3]
[Localité 3]
Représentée par M. [L] [M] en vertu d'un pouvoir général
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 14 Décembre 2017, en audience publique, rapport ayant été fait par Monsieur Hervé LOCU, président, conformément aux articles 786 et 907 du CPC, les avocats ne s'y étant pas opposés.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
M. Hervé LOCU, président
Mme Marie MONGIN, conseillère
Mme Laure COMTE, vice-présidente placée
Greffier, lors des débats : Mme Isabelle THOMAS
ARRÊT :
- contradictoire
- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,
- signé par M. Hervé LOCU, président et par Mme Isabelle THOMAS, greffier présent lors du prononcé.
Exposé :
Par arrêté préfectoral en date du 11 juillet 2011, a été déclarée d'utilité publique l'acquisition des immeubles et droits réels immobiliers au profit de la SADEV94 nécessaires à la réalisation de la zone d'aménagement concertée (ZAC) [Localité 4].
Dans le périmètre de cette ZAC, la SCI Garibaldi a été propriétaire des lots n°[Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 4] et [Cadastre 5] de l'immeuble en copropriété sis [Adresse 2], édifié sur la parcelle cadastrée section AY n°[Cadastre 6], pour une surface de 2 189 m².
L'ordonnance d'expropriation a été rendue le 02 mars 2015 par le juge de l'expropriation du Val-de-Marne.
Faute d'accord sur l'indemnisation, la SADEV94, par mémoire enregistré le 9 octobre 2014, a saisi le juge de l'expropriation du Val-de-Marne.
Celui ci s'est transporté sur les lieux et a dressé procès verbal le 20 janvier 2015.
Par jugement du 31 août 2015, celui-ci a :
- fixé à 1 774 046 euros l'indemnité totale de dépossession due par la SADEV94 à la SCI Garibaldi, se décomposant comme suit :
-1 611 860 euros au titre de l'indemnité principale, se décomposant comme suit :
- 153 360 euros au titre des bureaux du rez-de-chaussée ;
[142 m² x 1 800 euros x 0,6 pour occupation commerciale]
- 99 900 euros au titre des bureaux du 2ème étage ;
[55,5 m² x 1 800 euros]
- 182 000 euros au titre des ateliers ;
[130 m² x 1 400 euros]
- 139 200 euros au titre des entrepôts ;
[116 m² x 1 200 euros]
- 1 037 400 euros pour l'appartement ;
[247 m² x 4 200 euros]
- 162 186 euros au titre de l'indemnité de remploi
- condamné la SADEV94 à verser à la SCI Garibaldi la somme de 2 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamné la SADEV94 aux entiers dépens de la procédure.
La SADEV94 a interjeté appel de cette décision le 2 novembre 2016 (enregistré sous deux numéros RG 16-21799 et 16-24616).
Pour l'exposé complet des faits, de la procédure, des prétentions et moyens des parties, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé à la décision déférée et aux écritures :
- adressées au greffe, par la SADEV94, le 1er février 2017 (notifiées les 09 et 10 mars 2017), aux termes desquelles elle demande à la cour :
- de la déclarer recevable dans son appel ;
- d'infirmer partiellement la décision dont appel ;
- de fixer à 1 183 065 euros l'indemnité de dépossession, se décomposant comme suit :
- 1 074 605 euros au titre de l'indemnité principale, se décomposant comme suit :
- 97 980 euros pour les bureaux au rez-de-chaussée ;
[142 m² x 1 150 euros x 0,6 pour occupation commerciale]
- 63 825 euros pour les autres bureaux ;
[55,5 m² x 1 150 euros]
- 70 200 euros pour l'atelier ;
[130 m² x 900 euros x 0,6 pour occupation commerciale]
- 52 200 euros pour les entrepôts ;
[116 m² x 1 200 euros x 0,6 pour occupation commerciale]
- 790 400 euros pour le logement ;
[247 m² x 3 200 euros]
- 108 460 euros au titre du remploi ;
- déposées au greffe, par la SCI Garibaldi, le 4 mai 2017, aux termes desquelles elle demande à la cour :
- de débouter la SADEV de toutes ses demandes ;
- de la recevoir en son appel incident et l'en déclarer bien fondée ;
- d'enjoindre à la SADEV et au commissaire du gouvernement de verser au débat l'estimation domaniale originaire ;
- de réformer la décision entreprise et porter l'indemnité à lui revenir à la somme de 2 377 638 euros se décomposant comme suit :
- 2 160 580 euros au titre de l'indemnité principale, se décomposant comme suit :
- 218 680 euros au titre des bureaux du rez-de-chaussée ;
[142 m² x 2 200 euros x 0,7 pour occupation commerciale]
- 144 300 euros au titre des bureaux du 2ème étage ;
[55,5 m² x 2 600 euros]
- 163 800 euros au titre de l'atelier ;
[130 m² x 1 800 euros x 0,7 pour occupation]
- 121 800 euros au titre de l'entrepôt ;
[116 m² x 1 500 euros x 0,7 pour occupation]
- 1 482 000 euros pour l'appartement ;
[247 m² x 6 000 euros]
- 30 000 euros pour les emplacements de parking ;
[3 x 10 000 euros]
- 217 058 euros au titre de l'indemnité de remploi ;
- de confirmer le jugement quant aux frais irrépétibles alloués ;
- de fixer à 5 000 euros la somme due au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- adressées au greffe, par le commissaire du gouvernement, le 2 mai 2017, aux termes desquelles il demande, à la cour de fixer l'indemnité de dépossession revenant à la SCI Garibaldi à la somme globale de 1 394 189 euros se décomposent comme suit :
- 1 266 890 euros au titre de l'indemnité principale, se décomposant comme suit :
- 144 840 euros au titre des bureaux du rez-de-chaussée ;
[142 m² x 1 700 euros x 0,6 pour occupation commerciale]
- 94 350 euros au titre des bureaux du 2ème étage ;
[55,5 m² x 1 700 euros]
- 93 600 euros au titre de l'atelier ;
[130 m² x 1 200 euros x 0,6 pour occupation]
- 69 600 euros au titre de l'entrepôt ;
[116 m² x 1 000 euros x 0,6 pour occupation]
- 864 500 euros pour l'appartement ;
[247 m² x 6 500 euros]
- 127 689 euros au titre de l'indemnité de remploi.
Motifs de l'arrêt :
- SUR LA JONCTION
Dans l'intérêt d'une bonne administration de la justice, il convient d'ordonner la jonction des affaires connexes suivies sous les références n°16-21799 et n°16-24616 qui sont relatives aux appels formés par la SADEV 94 contre la même décision du juge de l'expropriation, l'affaire étant désormais suivie sous le seul numéro n°16-21799 ;
-AU FOND
La SADEV 94 fait valoir que :
- s'agissant des bureaux, ceux situés au deuxième étage ont été manifestement rénovés peu de temps avant le transport sur les lieux du 20 janvier 2015, mais ces rénovations doivent être ignorées conformément à l'article L.322-1 du code de l'expropriation, dès lors qu'elles sont présumées effectuées dans le seul but d'obtenir une indemnité plus élevée ; les deux références proposées par le commissaire du gouvernement retenues en première instance sont insuffisantes à représenter le marché sectoriel, présentent des écarts de prix importants et un état d'entretien et une consistance matérielle incomparables et se situent dans un environnement différent ;
- s'agissant des ateliers et entrepôt, les trois références proposées par le commissaire du gouvernement retenues en première instance sont incomparables avec le bien exproprié eu égard à leur consistance, environnement et état d'entretien ;
- quant à l'appartement, si le bon état d'entretien du bien est incontestable, l'environnement géographique, la configuration des lieux et sa superficie singulière sont des éléments de nature à en diminuer la valeur ; les termes versés en première instance jugés trop anciens sont corroborés par les nouveaux termes de comparaison présentés ;
- un abattement de 40% pour occupation a été appliqué aux bureaux alors que l'atelier et l'entrepôt ont été évalués en valeur libre sans raison apparente ;
La SCI Garibaldi répond que :
- les bureaux et ateliers du rez-de-chaussez sont en bon état ; l'appartement et les bureaux du deuxième étage sont en excellent état ; le magistrat rédacteur du jugement n'ayant pas visité les lieux a omis de prendre en compte les emplacements de stationnement ; l'état général de la copropriété s'est dégradé en raison des acquisitions par la Ville [Localité 2] puis la SADEV de nombreux lots de copropriété, rendant celle-ci ingérable ;
- la production de l'estimation domaniale permettrait de savoir à quelle date l'inspecteur des domaines est venu sur place et quelles étaient ses conclusions ;
- les termes de comparaison proposés par la SADEV sont incomparables avec le bien exproprié, trop anciens ou trop imprécis pour permettre une évaluation ;
- le marché immobilier est particulièrement actif à Ivry-Sur-Seine ; le loft est de qualité exceptionnelle ;
- les emplacements de stationnement constituent le lot n°[Cadastre 5] qui fait l'objet de millièmes individualisés au règlement de copropriété ; ce lot ne peut que faire l'objet d'une fixation d'un prix particulier ; ces emplacements sont à valoriser d'autant que la possibilité de stationnement est extrêmement difficile dans le secteur ;
- la société locataire n'a pas bénéficié d'une indemnité représentant la valeur du droit au bail mais seulement d'une indemnité pour frais de recherche de nouveaux locaux ; le taux de 40% retenu en première instance semble élevé au regard de la jurisprudence qui retient régulièrement un abattement de 30 % ;
Le commissaire du gouvernement observe que :
- au vu de la situation géographique, de la configuration et de l'état d'entretien des biens expropriés, il y a lieu de revoir à la baisse l'évaluation effectuée en première instance ;
- un abattement pour occupation n'a été appliqué que sur la partie bureaux alors qu'il devrait être appliqué au taux de 40% sur la totalité des surfaces occupées (bureaux, ateliers et entrepôts) ;
SUR CE
- sur la demande de transmission de l'évaluation domaniale
L'évaluation a été transmise à l'audience du 1° juin 2015 du premier juge, tel que cela figure dans le jugement déféré.
En conséquence il convient de confirmer le jugement qui a déclaré cette demande sans objet.
-sur la fixation de l'indemnité de dépossession
Aux termes de l'article 17 de la déclaration des droits de l'homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n'est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l'exige évidemment, et sous la réserve d'une juste et préalable indemnité.
L'article 13-13, devenu L321-1, du code de l'expropriation dispose que les indemnités allouées doivent couvrir l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation.
Conformément aux dispositions de l'article L13-15, devenu L322-2, du code de l'expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, seul étant pris en considération - sous réserve de l'application des articles L13-15 devenu L322-3 à L322-6 - leur usage effectif à la date définie par ce texte.
S'agissant de la date de référence, aux termes des articles L213-4)a et L213-6 du code de l'urbanisme, lorsque l'expropriation porte sur un bien soumis au droit de préemption urbain, la date de référence est celle à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant , révisant ou modifiant le plan d'occupation des sols ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d'urbanisme et 'délimitant' la zone dans laquelle est situé le bien.
En l'espèce, le premier juge a retenu le 17 mai 2011, date de la dernière modification du plan local d'urbanisme de la commune d'Ivry Sur Seine.
La date de référence, comme l'indique le commissaire du gouvernement, la SADEV 94 et la SCI Garibaldi ne présentant aucune observation sur celle-ci, et se tenant au 17 mai 2011 est celle du 9 avril 2015, date à laquelle le document d'urbanisme applicable à la zone a été modifié par la commune d'Ivry sur Seine.
Le jugement sera donc infirmé sur ce point.
S'agissant des données d'urbanisme, la SCI Garibaldi a été propriétaire des lots N°[Cadastre 1], [Cadastre 2],[Cadastre 3],[Cadastre 4] et [Cadastre 5] de l'immeuble en copropriété sis [Adresse 2], édifiés sur la parcelle AY N°[Cadastre 6] pour une surface de 2189 m² situés en zone UIC à la date de référence .Le bien a une superficie de 690,50m².
Lot [Cadastre 1]: en RDC : local industriel en R1
Lot [Cadastre 2]:en RDC : local industriel
Lot [Cadastre 3]:en RDC : ateliers+combles
Lot [Cadastre 4] : un escalier particulier
Lot [Cadastre 5] : en RDC la jouissance exclusive de la cour pour 3 places de parking.
Sur la situation géographique, le [Adresse 2] où est situé le bien est très passant, il comporte de nombreux bâtiments très dégradés et ce boulevard est en cours de réaménagement.
Pour ce qui est de la nature du bien, de son usage effectif et de sa consistance, le premier juge a indiqué suite au procès verbal de transport et de visite sur les lieux du 20 janvier 2015 que :
-l'entrée se fait par un porche très dégradé : des fils électriques et des tuyaux sont apparents.
Les boites aux lettres sont très dégradées. Une barrière électrique permet d'entrer dans une cour intérieure encombrée.
- il s'agit des lots N°[Cadastre 1] ( au rez de chaussée du bâtiment E, un local industriel élevé d'un rez de chaussée et d'un étage), N°[Cadastre 2] ( un local industriel), N°[Cadastre 3] ( un local à usage d'atelier élevé d'un rez de chaussée et combles), N°[Cadastre 5] ( le droit à la jouissance exclusive de la cour pour trois emplacements de voiture).
- les bureaux situés en rez de chaussée sont en bon état. Les entrepôts situés derrière les bureaux sont très encombrés et dans un état moyen.
- l'appartement situé au 1° étage est en excellent état et dispose de très belles hauteurs sous plafond
- les bureaux situés au 2° étage sont libres et en très bon état
- les superficies, non contestées, des locaux sont les suivantes :
- bureaux:197,5m²(145 m² au rez de chaussée et 55,5 m² au 2° étage)
- ateliers:130m²
- entrepôts: 116m²
- logement:247m²
- seuls les bureaux situés au 2° étage sont libres.
Les locaux du rez de chaussée sont loués à la SAS Picard et à la S.A.R.L. Sogepic moyennant baux commerciaux respectivement en date du 1° janvier 2011 pour finir le 1° janvier 2020 et du 20 juin 2013 pour finir le 20 juin 2012.
La SADEV 94 ne remet pas en cause l'application de la méthode globale (terrain intégré), par comparaison pour procéder à l'évaluation des biens, les surfaces retenues, l'absence de valorisation distincte des emplacements de stationnement, les modalités de calcul des frais de remploi.
Elle demande l'infirmation partielle en ce que le premier juge a retenu des valeurs unitaires sensiblement supérieures aux prix qui ressortent des termes de comparaison disponible et elle conteste l'absence d'abattement pour occupation commerciale dans le cadre de la valorisation de la partie atelier et entrepôt.
La SCI Garibaldi, appelante incidente accepte les surfaces retenues, l'absence de valorisation des emplacements de stationnement, les modalités de calcul des frais de remploi.
Elle conteste les valeurs au m² selon la nature des locaux et demande des abattements pour occupation commerciale, mais avec un taux de 30%.
Le commissaire du gouvernement propose pour fixer l'indemnité de dépossession revenant à la SCI Garibaldi de retenir la méthode par comparaison (terrain intégré).
S'agissant de la méthode d'évaluation, elle est librement définie, sauf à tenir compte des accords amiables conclus entre l'expropriant et les divers titulaires de droits à l'intérieur du périmètre des opérations faisant l'objet de la déclaration d'utilité publique au sens des prescriptions de l'article L322-8 du code de l'expropriation, étant observé qu'il n'est ici ni démontré, ni soutenu, que des accords auraient été conclus avec au moins la moitié des propriétaires intéressés et pour les deux tiers au moins des superficies concernées, ou avec au moins les deux tiers des propriétaires et pour la moitié des superficies
En l'espèce, la SADEV et la SCI Garibaldi ne remettent pas en cause la méthode globale( terrain intégré) par comparaison , pour procéder à l'évaluation des biens, qui sera donc retenue.
1° sur la valeur des bureaux
La SADEV 94 indique que les locaux ont été rénovés avant le transport sur les lieux du 20 janvier 2015 et qu'il convient d'appliquer l'article L322-1 du code de l'expropriation.
Aux termes de l'article L322-1 alinéa 2 du code de l'expropriation les améliorations de toute nature, telles que constructions, plantations, installations diverses, acquisition de marchandises, qui auraient été faites à l'immeuble, à l'industrie ou au fonds de commerce, même antérieurement à l'ordonnance d'expropriation, ne donnent lieu à aucune indemnité, si, en raison de l'époque à laquelle ces améliorations ont eu lieu ou de toutes autres circonstances, il apparaît qu'elles ont été faites dans le but d'obtenir une indemnité plus élevée. Sont présumées faites dans ce but, sauf preuve contraire, les améliorations postérieures à l'ouverture de l'enquête prévue à l'article L1.
En l'espèce si la peinture a été refaite dans ces locaux avant le transport, ces travaux d'entretien nécessaires pour une jouissance normale des lieux ne peuvent être assimilés à des améliorations en vue d'obtenir une indemnité plus élevée.
Il convient en conséquence de confirmer le jugement qui a rejeté la demande de caractère frauduleux des travaux.
Le premier juge a retenu une valeur de 1800 euros le m² en se basant sur deux termes de comparaison cités par le commissaire du gouvernement, le 14 septembre 2012, [Adresse 4] pour une superficie de 500m² pour un prix de 1400 euros et du 4 juin 2014, [Adresse 5] pour une superficie de 145,06 m² pour un prix de 2206 euros, en tenant compte de la différence d'entretien des bureaux situés au rez de chaussée et au 2° étage.
La SADEV 94 propose de retenir la valeur de 1150 euros, la SCI Garibaldi de retenir la valeur de 2000 euros pour les bureaux du rez de chaussée et de 2600 euros pour les bureaux du 2° étage, le commissaire du gouvernement proposant 1700 euros.
Le commissaire du gouvernement cite 3 mutations à titre onéreux de bureaux situés dans la même zone sur la commune d'Ivry Sur Seine:
-[Adresse 6] : le 30 juin 2014 surface de 467,33m² pour un prix de 575000 euros soit 1230 le m²:occupé partiellement
- [Adresse 7] le 23 septembre 2014 pour une surface de 345,26 m² pour un prix de 420152 euros soit 1217 euros : libre
- [Adresse 6] le 27 décembre 2013 pour une surface de 548,59 m² pour un prix de 688500 euros soit 1255 euros le m² : occupé partiellement
soit une MOYENNE de : 1234 euros.
La SADEV 94 et la SCI Garibaldi ne présentent aucune observation sur ces mutations, qui sont pertinentes, étant dans la même rue Paul Vaillant Couturier pour des bureaux.
Il convient en conséquence d'écarter comme moins pertinents les termes de comparaison proposés par la SADEV 94 pour un acte de vente dans une rue différente [Adresse 8] (pièce N°1), des jugements et arrêt dans des rues différentes sauf pour le jugement du TGI de Créteil du 24 novembre 2014 [Adresse 9] ,(pièce N°4) mais avec un prix unitaire de 1500 euros m².
Les 4 termes de comparaison aboutissent à :1230+1217+1255+1500=1300,5 euros.
Il convient également d'écarter la référence de la SCI Garibladi [Adresse 10] en 2014 pour un prix de 2206 le m², s'agissant d'un quartier différent.
Pour tenir compte de l'état respectif des bureaux, les bureaux de rez de chaussée étant en bon état, et les bureaux du 2° étage étant en excellent état et de la faible superficie des bureaux, ce qui en augmente la valeur, il convient de retenir une valeur de 1700 euros le m² , avec un taux habituel de 40% soit :
-bureaux du rez de chaussée: abattement de 40% pour occupation commerciale : 142m²X1700euros/m²X0,6 = 144840 euros
-bureaux situés au 2° étage : 55,5m²X1700 euros/m² = 94350euros
soit un total de 144840+94350=239190 euros
Le jugement sera donc infirmé en ce sens.
2° sur la valeur des ateliers/entrepôts
Le premier juge a retenu 1400 euros pour l'atelier et 1200 euros pour les entrepôts à partir de 3 mutations récentes de locaux d'activités sur la commune d'Ivry Sur Seine.
La SADEV 94 conteste les termes de comparaison retenus par le premier juge et propose de retenir 900 euros pour l'atelier et 750 euros pour l'entrepôt.
La SCI Garibaldi se basant sur un jugement du 24 novembre 2014 définitif demande 1800 euros m² pour les ateliers et 1500 euros le m² pour l'entrepôt.
Le commissaire du gouvernement propose 1200 euros le m² pour l'atelier et 1000 euros pour l'entrepôt.
Il sera relevé qu'en appel, la moyenne des 7 mutations citées par la SADEV 94 aboutit à la somme de 1003 euros, que la SCI Garibaldi se réfère au seul jugement du 24 novembre 2014 et que le commissaire du gouvernement se réfère uniquement à la jurisprudence.
Le procès verbal de transport a regroupé les bureaux et ateliers en rez de chaussée.
La superficie des ateliers est de 130m² et des entrepôts de 116m².
Les références les plus pertinentes comme étant les plus proches sont les 3 références transmises par le commissaire du gouvernement en première instance :
- 18 mars 2013 : [Adresse 11] : 600m² : 1833 euros/ m²
-19/12/2012:[Adresse 12] : 168, 1m²:1963euros/ m²
-11/10/2013 : 69,31 m²: 1096 euros/m²
soit une MOYENNE 1630 euros/m².
Pour critiquer ces 3 références la SADEV verse des photographies uniquement extérieures.
Le premier juge a en conséquence exactement fixé au regard de la moyenne, de la localisation et des surfaces, la valeur des ateliers à la somme de 1400 euros et des entrepôts de 1200 euros, mais il convient d'appliquer un abattement comme pour les bureaux pour occupation commerciale de 40%, taux habituel comme le demande à juste titre la SADEV 94, sans retenir le taux de 30% proposé par la SCI Garibaldi soit :
ateliers:130m²X1400/M²=182000 eurosX0,6 = 109200 euros
entrepôts :116m²X1200 euros/m² = 139200X0,6 = 83520 euros
total:109200+83520=192720 euros
Le jugement sera donc infirmé en ce sens.
3°sur la valeur du logement
Il s'agit d'un appartement sis [Adresse 2] de 247m² en excellent état, ce qui n'est pas contesté par la SADEV 94 et en loft.
La SADEV 94 indique que les locaux à usage d'habitation jouxtent ceux à usage d'ateliers ce qui constitue un élément de moins value.
La SADEV 94 conteste la valeur fixée par le premier juge à un prix unitaire de 42000 euros le m² et demande de retenir 3647 euros le m² au regard de l'environnement géographique défavorable de l'immeuble exproprié, de la configuration peu commode des lieux et de la superficie singulière de l'appartement.
La SCI Garibaldi insiste sur le dynamisme du marché immobilier à Ivry Sur Seine et demande de retenir 6000 euros le m².
Le commissaire du gouvernement demande l'infirmation et propose de retenir la somme de 3500 euros le m² en citant 5 mutations à titre onéreux d'appartements, libres d'occupation, situés dans la même zone sur la commune d'Ivry Sur Seine.
Il convient d'écarter la mutation proposée par la SCI Garibaldi du 25 septembre 2013 sur le lot [Cadastre 7] pour un prix de 4545 euros le m², le bien n'étant pas comparable en terme de superficie à savoir 22m².
La cour dispose d'éléments de référence situés également 111bld Paul vaillant Couturier et dans la même rue, il n'y donc pas lieu en conséquence de retenir les mutations proposées par les parties dans des rues et quartiers différents.
Il convient en conséquence de retenir les références énoncées par le commissaire du gouvernement :
- [Adresse 13]: 28, 71m² de 2978 euros le m² le 28 juin 2012
- [Adresse 2] avec parking de 2333 euros m² du 17 juillet 2012
- [Adresse 2]: 25 m² avec cave de 2896 m² du 11 juin 2013
- [Adresse 14]:25, 8 m² de 3418 m² le 18 mars 2014
- [Adresse 9] de 62m² de 2625 euros le m² du 26 mars 2015
Parmi les références citées par la SCI Garibaldi, il convient d'écarter les références pour d'autres lieux (pièce N°4 jugement du 8 septembre 2014 rue [Adresse 15] et rue [Adresse 16]) et de retenir uniquement la référence du 11 juin 2013 [Adresse 2] de 25m² pour 3225 le m².
Soit 2978+2333+2896+2625+3225= 14057 euros.
Soit une moyenne de 14057/5=2811 euros
Cette moyenne est à rapprocher avec les décisions définitives citée par le commissaire du gouvernement pour des appartements situés dans la même rue :
TGI 12 janvier 2015: [Adresse 9]: 3222 euros le m²
TGI 24 novembre 2014:[Adresse 9] : 3000 euros le m²
TGI 14 septembre 2015:[Adresse 9] : 3887 euros le m²
soit une MOYENNE de 3369 euros
et par la SCI TGI 24 novembre 2014:[Adresse 9]:3300 le m².
La MOYENNE entre les mutations et la jurisprudence est donc de 2811 +3369 = 6180/2 = 3090 euros.
Au regard de la particularité du bien, à savoir tel que cela ressort du procès verbal de transport, au 1° étage, 247 m² en excellent état, en loft disposant de très belles hauteurs sous plafond, aucune des pièces ne donnant sur la rue et le logement disposant d'une climatisation réversible, il y lieu de majorer la valeur en retenant comme proposé par le commissaire du gouvernement la somme de 3500 euros le m² soit 247 X 3500 = 864500 euros, la somme retenue par le premier juge de 4200 euros le m² étant manifestement excessive en terme de plus value.
Le jugement sera infirmé en ce sens
4°sur les emplacements de voiture
Le premier juge a indiqué qu'il résulte du procès verbal de transport sur les lieux que la cour intérieure est très encombrée par des voitures et des portails neufs ; que si la cour intérieure permet le stationnement des véhicules, il n'existe pas de parking à usage de stationnement justifiant une valorisation spécifique ; qu'il n'est justifié d'aucune indemnisation particulière à ce titre.
LA SCI Garibaldi indique que la visite des lieux a permis de constater que sur les emplacements, à titre temporaire, la locataire de la SCI déposait du matériel ; que le lot N°[Cadastre 5], qui est attaché au lot N°[Cadastre 2], doit cependant faire l'objet d'une fixation d'un prix particulier ; qu'elle sollicite la valeur de 10000 euros pour chaque emplacement soit 10000X3=30000 euros.
La SADEV 94 ne remet pas en cause l'absence de valorisation distincte des emplacements de stationnement.
Le commissaire du gouvernement n'a pas présenté d'observations sur ce point.
Il résulte du procès verbal de transport et de visite sur les lieux du 20 janvier 2015 que la cour intérieure est très encombrée par des voitures et des portails neufs.
Le premier juge a donc exactement considéré que si la cour intérieure permet le stationnement des véhicules, il n'existe pas de parking à usage de stationnement justifiant une valorisation spécifique.
Il convient donc de confirmer le jugement qui a débouté la SCI Garibaldi.
L'indemnité principale de dépossession est donc de :
239190+192720+864500 = 1 296 410 euros.
-5°sur l'indemnité de remploi
Les frais de remploi seront fixés de manière forfaitaire de la façon suivante :
20% jusqu'à 5000 euros=1000 euros
15% de 5000 euros à 15000 euros= 1500 euros
10% pour le surplus=128 141 euros, soit au total, 130 641 euros
Le Jugement sera infirmé en ce sens.
l'indemnité totale de dépossession totale sera donc égale à la somme de
1 296 410+ 130 641 = 1 427 051 euros
- sur l'article 700 du code de procédure civile
L'équité commande de débouter la SCI Garibaldi de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
- sur les dépens
Il convient de confirmer pour les dépens de première instance, les dépens étant à la charge de l'expropriant.
La SCI Garibaldi perdant le procès sera condamnée aux dépens d'appel.
PAR CES MOTIFS la cour d'appel statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort
Ordonne la jonction des instances enregistrées sous les numéros 16-21799 et 16-24616, l'affaire étant désormais suivie sous le numéro 16-21799
Infirme le jugement rendu le 31 août 2015 par la juridiction de l'expropriation du val de Marne, sauf sur le rejet de la demande de transmission de l'évaluation opérée par France Domaines et les dépens
Statuant à nouveau
Dit que la date de référence est celle du 9 avril 2015
Fixe à 1 427 051 euros l'indemnité totale de dépossession due par la SADEV 94 à la SCI Garibaldi dans le cadre de l'opération d'expropriation du bien cadastré section AY N°[Cadastre 6] sis à [Adresse 2]
Y ajoutant
Déboute la SCI Garibaldi de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile
Condamne la SCI Garibaldi aux dépens.
La greffière Le président
