Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 5 - Chambre 3
ARRÊT DU 28 FÉVRIER 2018
(n° , 6 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 16/17095
Décision déférée à la Cour : Jugement du 29 Juin 2016 -Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG n° 14/05535
APPELANTS :
Madame [U] [B] épouse [U] ès qualités d'usufruitière de l'intégralité des biens composant la succession de [Y] [U]
[Adresse 1]
[Adresse 1]
Monsieur [R] [U] ès qualités de nu-propriétaire et héritier de [Y] [U]
[Adresse 2]
[Adresse 2]
Monsieur [T] [U] ès qualités de nu-propriétaire et héritier de [Y] [U]
[Adresse 3]
[Adresse 3]
Monsieur [V] [U] ès qualités de nu-propriétaire et héritier de [Y] [U]
[Adresse 4]
[Adresse 4]
Représentés par Me Stéphane FERTIER de l'AARPI JRF AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : L0075, avocat postulant
Assistés de Me Isabelle SCHUHLER BOURRELLIS, avocat au barreau de PARIS, toque : D0232, avocat plaidant
INTIMÉE :
SAS VICTOIRE prise en la personne de ses représentants légaux
Immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 622 047 132
[Adresse 5]
[Adresse 5]
Représentée par Me Patricia HARDOUIN de la SELARL SELARL 2H Avocats à la cour, avocat au barreau de PARIS, toque : L0056, avocat postulant
Assistée par Me Mathieu MOUNDLIC de la SELAS LEXINGTON AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : B0485, avocat plaidant
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 8 Janvier 2018, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Madame Agnès THAUNAT, présidente de chambre, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Agnès THAUNAT, présidente de chambre
Madame Marie-Brigitte FRÉMONT, conseillère
Madame Sandrine GIL, conseillère
qui en ont délibéré
Greffier, lors des débats : Madame Marie-Gabrielle de La REYNERIE
ARRÊT :
- contradictoire,
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,
- signé par Madame Agnès THAUNAT, présidente et par Madame Marie-Gabrielle de La REYNERIE, greffier, à laquelle la minute du présent arrêt a été remise par le magistrat signataire.
*****
FAITS ET PROCÉDURE
Par acte sous seing privé en date du 3 août 1984, M. [Y] [U], aux droits duquel viennent M. [R] [U], M. [T] [U], M. [V] [U] et Mme [U] [U] née [B], a donné à bail à la société LOFT, aux droits de laquelle vient la SAS VICTOIRE, divers locaux à usage commercial dépendant d'un immeuble situé [Adresse 6] pour une durée de 9 ans à destination de ' fabrication, édition, diffusion de mobilier (sic) de produits de cadeaux et décoration, l'import export la fabrication et la distribution de produits textiles et produits divers '.
Le bail a été renouvelé pour 9 ans à compter du 1er octobre 2002.
Par acte extrajudiciaire du 28 février 2011, les consorts [U] ont fait délivrer à la SAS VICTOIRE un congé pour le 30 septembre 2011, avec offre de renouvellement à compter du 1er octobre 2011, moyennant un loyer de 36.000 euros.
La SAS VICTOIRE a accepté l'offre de renouvellement mais s'est opposée à la fixation du loyer au montant proposé.
Par actes des 2 et 7 avril 2014, M. [R] [U], M. [T] [U], M. [V] [U] et Mme [U] [U] née [B] ont saisi le juge des loyers commerciaux aux fins de voir fixer le loyer du bail renouvelé à la somme 36.000 euros , hors taxes et hors charges, à compter du 1er octobre 2011, voir ordonner le paiement par la SAS VICTOIRE des intérêts au taux légal sur les loyers arriérés à compter de chaque échéance, voir ordonner une mesure d'expertise et, dans ce cas, voir fixer le loyer provisionnel à la somme de 36.000 euros, voir condamner la SAS VICTOIRE aux dépens et au paiement de la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Par jugement avant dire droit en date du 9 juillet 2014, le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Paris a :
- constaté que par l'effet du congé avec offre de renouvellement délivré les 24 et 28 février 2011 par M. [R] [U], M. [T] [U], M. [V] [U] et Mme [U] [U] née [B], le bail concernant les locaux situés [Adresse 6] s'était renouvelé à compter du 1er octobre 2011;
- dit que la demande de fixation du loyer du bail renouvelé au 1er octobre 2011 est recevable,
- désigné M. [D] [N] en qualité d'expert aux fins de donner son avis sur la valeur du bail renouvelé,
- fixé le loyer provisionnel au montant du loyer contractuel en cours,
- ordonné l'exécution provisoire,
- réservé les dépens et les demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Par arrêt en date du 18 mars 2015 (RG n°14/16039), la cour d'appel de Paris a confirmé le jugement du 9 juillet 2014 en toutes ses dispositions.
L'expert a déposé son rapport le 4 mai 2015 concluant à une valeur locative de 23.700 euros au 1er octobre 2011 et indiquant que le loyer plafond s'élève à 13.680 euros à la même date ; les parties ont été invitées à déposer leurs mémoires.
Par jugement en date du 29 juin 2016, le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Paris a :
Vu le rapport d'expertise de M. [D] [N] reçu au greffe le 4 mai 2015,
- Fixé au montant du loyer plafonné, soit à la somme de 13.680 euros en principal par an à compter du 1er octobre 2011, le montant du loyer du bail renouvelé entre M. [R] [U], M. [T] [U], M. [V] [U] et Mme [U] [U] née [B], bailleurs, et la SAS VICTOIRE, locataire, pour les locaux situés [Adresse 6] toutes autres clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangées,
- Ordonné l'exécution provisoire de la présente décision,
- Débouté les parties du surplus de leurs demandes,
- Partagé les dépens par moitié entre les parties, qui incluront le coût de l'expertise judiciaire.
Les consorts [U] ont interjeté appel de ce jugement par déclaration en date du 4 août 2016.
Par dernières conclusions notifiées par le RPVA le 14 février 2017, les consorts [U] demandent à la Cour de :
Vu le congé signifié les 24 et 28 février 2011
Vu le mémoire notifié le 24 septembre 2013,
Vu les dispositions des articles L145-11, L145-33, L145-34, R 145-3 et R 145-7 du Code de Commerce,
Vu le jugement du Tribunal de Grande Instance de Paris du 09 juillet 2014,
Vu l'arrêt de la Cour d'appel de Paris en date du 18 mars 2015,
Vu les pièces versées aux débats et la jurisprudence susvisée,
Statuant sur l'appel régulièrement interjeté par les consorts [U] d'un jugement en date du 29 juin 2016, il est demandé à la Cour de :
- DIRE ET JUGER l'appel des consorts [U] recevable et bien fondé,
Ce FAISANT,
Réformant la décision entreprise en toutes ses dispositions,
- DIRE ET JUGER que les travaux litigieux ont été réalisés par la société LOFT, aux droits de laquelle se trouve aujourd'hui la société VICTOIRE, entre 1984 et 1989, soit au cours du bail précédent le bail à renouveler,
EN CONSÉQUENCE,
- DIRE ET JUGER que les consorts [U] sont fondés à demander le déplafonnement du loyer au cours du second renouvellement suivant l'exécution des travaux soit au 30 septembre 2011 conformément à la jurisprudence constante de la Cour de cassation,
A titre principal,
- FIXER le loyer au 30 septembre 2011 à la somme annuelle de 35.700 € HT et hors charges que devra verser la SAS VICTOIRE aux consorts [U].
A titre subsidiaire,
- FIXER le loyer au 30 septembre 2011 à la somme annuelle de 32.058 € HT et hors charges que devra verser la SAS VICTOIRE aux consorts [U].
En tout état de cause,
- DIRE que les compléments de loyers dus porteront intérêts au taux légal à compter de chaque échéance jusqu'à complet paiement.
- CONDAMNER le locataire au paiement d'une indemnité de 25 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile.
- CONDAMNER le défendeur en tous les dépens en ce compris les frais d'expertise.
Par dernières conclusions signifiées le 2 mars 2017, la SAS VICTOIRE demande à la Cour de :
- DIRE ET JUGER les consorts [U] mal fondés en leur appel ;
- CONFIRMER le jugement rendu le 29 juin 2016 par le Juge des loyers commerciaux du Tribunal de grande instance de Paris en ce qu'il a fixé au montant du loyer plafonné, soit à la somme de 13.680 euros en principal par an à compter du 1 er octobre 2011, le loyer pour les locaux situés [Adresse 6];
- SUBSIDIAIREMENT, si le motif de déplafonnement devait être retenu, fixer le loyer du bail renouvelé à la somme de 23.700 € HT ;
- L'INFIRMER pour le surplus,
STATUANT A NOUVEAU,
- CONDAMNER les consorts [U] à payer à la société VICTOIRE la somme de 15.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens qui comprendront, notamment, l'intégralité des frais de l'expertise judiciaire de M. [N], dont distraction, pour ceux la concernant, au profit de la SELARL 2H AVOCATS en la personne de Maître Patricia HARDOUIN et ce, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
L'ordonnance de clôture a été prononcée le 8 novembre 2017.
MOTIFS DE LA DÉCISION
En l'espèce, les bailleurs soutiennent que les travaux litigieux ont été réalisés par la société LOFT entre 1984 et 1989. Ils se prévalent d'un courrier de M. [X] du 9 juillet 1985, des constatations de l'expert judiciaire, de l'aveu de la société VICTOIRE, qui soutient que les travaux sont nécessairement antérieurs à l'absorption de la société LOFT par la société VICTOIRE en 1998, puisque cette dernière déclare n'avoir jamais réalisé de travaux. Ils indiquent que compte tenu de la difficulté de déterminer la date de réalisation des travaux, ils ne se sont pas contredits en prétendant dans un premier temps que ces travaux avaient été réalisés en 1998, lors de la reprise par la société VICTOIRE. Ils soutiennent encore qu'ils n'ont pas l'obligation d'apporter la preuve de la date exacte de réalisation des travaux ; que la société LOFT ayant été absorbée par la société VICTOIRE, elle a repris à son compte les travaux réalisés par la société LOFT.
La société locataire rappelle que la charge de la preuve de la modification notable appartient aux bailleurs ainsi que la preuve de la date de réalisation des travaux ; qu'ils n'apportent pas cette preuve ; que l'expert judiciaire n'a pu déterminer la date de réalisation de ceux-ci ; que nul ne peut se contredire au détriment d'autrui, or les bailleurs ont dans un premier temps indiqué que les travaux avaient été réalisés au cours du bail expiré, avant d'indiquer qu'ils avaient été réalisés en 1998 puis entre 1984 et 1989 ; que les bailleurs n'apportent pas la preuve qu'ils ont participé financièrement aux travaux.
C'est au bailleur qui sollicite un retour à la valeur locative d'établir à quelle date les travaux d'amélioration qu'il invoque ont été réalisés.
Le bail du 3 août 1984 décrit ainsi les lieux loués : ' une boutique, à gauche du vestibule, avec pièce attenante également sur rue, arrière boutique, éclairée sur boutique, cuisine sur cour, WC, un sous-sol avec escalier y donnant accès et une cave portant le n°17, à l'exclusion de tous autres non visés ci-dessus '.
L'expert amiable [F] a constaté en septembre 2013 que le bien a subi des modifications importantes par des travaux lourds à savoir le remaniement total de la distribution des lieux, par la destruction du vestibule, de la cuisine, une destruction de l'arrière boutique ; que ces travaux réalisés par le locataire ont augmenté la surface de vente de plus de 75%.
Le courrier du 9 juillet 1985, par lequel le gérant de la société LOFT demande à Mme [U], l'autorisation ' d'ouvrir partiellement deux cloisons afin d'agrandir deux bureaux ', dans ' nos bureaux de la [Adresse 6] ', ne présente pas un lien suffisant avec les travaux constatés par M. [F], pour être retenu comme étant une preuve de la date de réalisation des travaux litigieux. Il est en effet fait référence à des bureaux, alors que la description initiale figurant au bail n'en faisait pas mention.
L'expert judiciaire a repris les explications des parties, mais n'a pu déterminer à quelle date ces travaux avaient été réalisés. Il a indiqué que l'existence de travaux résulte simplement de la différence constatée entre la désignation du bail d'origine et la distribution des locaux à la date du renouvellement en 2011, qu'aucune date précise de travaux n'était avancée, que si les travaux avaient été réalisés au cours du premier bail, les bailleurs pourraient plaider au 1er octobre 2011, correspondant au second renouvellement, l'amélioration notable apportée aux locaux loués ; que si les travaux ont été réalisés au cours du deuxième bail, le déplafonnement en application de la clause d'accession est reporté en 2020.
En l'état du dossier, la preuve de la réalisation des travaux par la société LOFT ou par la société VICTOIRE, aux droits de la société LOFT n'est pas rapportée par les bailleurs. Elle ne saurait résulter de la seule comparaison entre la description des locaux donnée dans le bail et leur état constaté par les experts à une date postérieure au renouvellement. Dans ces conditions, aucun élément ne permet d'assurer comme le font les bailleurs, que ceux-ci ont été réalisés entre 1984 et 1989, au motif que la société VICTOIRE, qui a absorbé la société LOFT en 1998 ne reconnaît pas avoir fait réaliser ces travaux, et que son gérant M. [P], en fonction depuis 1989 comme gérant de la société LOFT, affirme ne pas les avoir fait réaliser.
En conséquence, il convient de confirmer le jugement entrepris dans l'ensemble de ses dispositions, puisqu'il n'existe aucun motif de déplafonnement du loyer du bail renouvelé, y compris en ce qu'il a ordonné un partage des dépens de première instance, en ce compris les frais d'expertise.
PAR CES MOTIFS
La cour statuant publiquement et contradictoirement
Confirme le jugement entrepris,
Y ajoutant,
Dit n'y avoir lieu à l'application de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne Mme [U] [U] née [B], M. [R] [U], M [T] [U] et M. [V] [U], ensemble aux dépens de l'appel avec distraction au bénéfice de la SELARL 2H AVOCATS, en la personne de Me Patricia HARDOUIN, en application de l'article 699 du code de procédure civile.
LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE
