Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 2
ARRÊT DU 28 FÉVRIER 2018
(n° , 8 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 12/14761
Décision déférée à la Cour : Jugement du 28 Juin 2011 -Tribunal de Grande Instance de paris - RG n° 10/02697
APPELANTE
Madame [I] [B] [C] épouse [P]
née le [Date naissance 1] 1948 à [Localité 1]
[Adresse 1]
[Adresse 1]
Représentée par Me Joëlle HOFFLER de la SCP MOUCHART ASSOCIES, avocat postulant et plaidant, avocat au barreau de PARIS, toque : P0509
INTIME
Syndicat des copropriétaires DU [Adresse 2] représenté par son syndic SARL WARREN ET ASSOCIÉS
[Adresse 3]
[Adresse 3]
Représenté par Me Nicolas GUERRIER ayant pour avocat plaidant Me Celia CHENUT de la SCP NICOLAS GUERRIER ET ALAIN DE LANGLE, avocats au barreau de PARIS, toque : P0208
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 13 Décembre 2017, en audience publique, devant la Cour composée de :
M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre
M. Frédéric ARBELLOT, Conseiller
Mme Béatrice CHARLIER-BONATTI, Conseillère
qui en ont délibéré
Greffier, lors des débats : M. Amédée TOUKO-TOMTA
ARRÊT : CONTRADICTOIRE
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par M. Jean-Loup CARRIERE, président et par M. Amédée TOUKO-TOMTA, greffier présent lors de la mise à disposition.
***
FAITS ET PROCÉDURE
Mme [B] [C] épouse [P] est propriétaire du lot n° 4 (un appartement au 1er étage) de l'état descriptif de division d'un immeuble soumis au statut de la copropriété situé [Adresse 2].
Le règlement de copropriété de 1953 indique, s'agissant des charges afférentes à l'ascenseur :
'Étant donné que l'ascenseur est utilisé aussi bien par les occupants du premier, deuxième, troisième étages que par les occupants du quatrième et cinquième étages.
Étant donné que ce qui est le plus onéreux dans le fonctionnement de l'ascenseur, c'est le fait d'appuyer sur le bouton beaucoup plus que le parcours proprement dit (dépense de courant ou d'air comprimé).
Étant donné que si l'occupant du deuxième étage reçoit plus de visiteurs que l'occupant du cinquième étage, il peut arriver qu'il utilise l'ascenseur autant que ce dernier, sinon plus.
Étant donné que, de toute manière, la présence d'un ascenseur dans un immeuble classe cet immeuble et valorise tous les appartements, même ceux des étages inférieurs.
Étant donné qu'on ne pourrait envisager un remplacement d'ascenseur supporté essentiellement par les sociétaires porteurs de parts affectées aux derniers étages ou par les propriétaires de ces lots, il est ici formellement décidé que les dépenses énumérées ci-dessus concernant chacun des ascenseurs seront réparties par parts égales entre tous les sociétaires nantis d'un droit d'usage concernant les lots situés dans chaque corps de bâtiment aux premier, deuxième, troisième, quatrième, cinquième étages ou par les propriétaires de ceux-ci.
En conséquence, ne participent pas à ces charges les porteurs de parts nantis d'un droit
d'usage ou les propriétaires de lots situés au rez-de-chaussée dans chaque corps de
bâtiment'.
Lors de l'assemblée générale des copropriétaires du 16 novembre 2009, selon une
résolution n° 20, une nouvelle grille de répartition des charges d'ascenseur a été adoptée
à la majorité de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965, appliquant le critère d'utilisation
effective de chaque lot avec un coefficient 'd'usage' de 2 pour le lot de Mme [B]
[C] épouse [P] et 1.943/10.000 tantièmes de charges spéciales d'ascenseur ont
été affectés audit lot, au motif qu'elle y exerçait une profession libérale.
Selon acte extra-judiciaire du 17 février 2010, Mme [B] [C] épouse [P] a assigné le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à l'effet de voir annuler tant la clause du règlement de copropriété afférente aux charges d'ascenseur que la résolution n° 20 créant une nouvelle grille de répartition et de se voir restituer les charges indûment payées sur le fondement du règlement de copropriété, ce, depuis son acquisition.
Par jugement du 28 juin 2011, le tribunal de grande instance de Paris a :
- annulé la résolution n° 20 de l'assemblée générale des copropriétaires du 16 novembre
2009 et, partant, la grille de répartition des charges d'ascenseur annexée faisant corps avec
la résolution,
- débouté Mme [B] [C] épouse [P] du surplus de ses demandes,
- condamné le syndicat des copropriétaires à payer à Mme [B] [C] épouse [P] la somme de 1.800 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- rappelé que Mme [B] [C] épouse [P] était dispensée de toute participation
aux frais de procédure, incluant la condamnation aux dépens et à l'article 700 du code de
procédure civile, par application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.
- rejeté toute autre demande,
- condamné le syndicat des copropriétaires aux dépens.
Mme [B] [C] épouse [P] a relevé appel de ce jugement.
Par arrêt du 4 juillet 2014, cette cour a :
- confirmé le jugement dont appel en ce qu'il a annulé la résolution n° 20 de l'assemblée générale des copropriétaires du 16 novembre 2009 et, partant, la grille de répartition des charges d'ascenseur annexée faisant corps avec la résolution,
- avant dire droit au fond pour le surplus, tous droits et moyens des parties réservés, désigné en qualité d'expert Mme [G] [S], avec pour mission de proposer une nouvelle clé de répartition des charges spéciales d'ascenseur pour le bâtiment A de l'immeuble du [Adresse 2], tenant compte du critère d'utilité relative de cet équipement pour chacun des lots de copropriété, notamment en fonction de l'étage et de la superficie de chaque lot,
- sursis à statuer sur les demandes jusqu'au dépôt du rapport d'expertise,
- dit que les charges spéciales d'ascenseur doivent être appelées par le syndic et réglées par les copropriétaires conformément au règlement de copropriété jusqu'à l'adoption éventuelle par la cour d'une nouvelle grille de répartition,
- réservé les dépens.
L'expert a déposé son rapport le 2 juin 2015 en ouverture duquel les parties ont conclut.
La procédure devant la cour a été clôturée le 6 décembre 2017.
PRÉTENTIONS DES PARTIES
Vu les conclusions après expertise en date du 4 décembre 2017, par lesquelles Mme [B] [C] épouse [P] demande à la cour de :
- dire que la clause du RCP du 29 mai 1953 ainsi rédigée :
'Seront réparties par parts égales entre tous les sociétaires nantis d'un droit d'usage concernant les lots situé dans chaque corps de bâtiment aux premier étage, deuxième étage, troisième étage, quatrième étage, cinquième étage, ou par les propriétaires de ceux-ci' est illicite au regard de l'article 10, en ce qu'elle retient comme mode de répartition le critère suivant 'Etant donné que ''ascenseur est utilisé aussi bien par les occupants du premier, deuxième et troisième étages, que par les occupants du quatrième et cinquième étages ; Etant donné que ce qui est le plus onéreux dans le fonctionnement de l'ascenseur c'est le fait d'appuyer sur le bouton beaucoup plus que le parcours proprement dit (dépense de courant ou d'air comprimé) ; Etant donné que si l'occupant du deuxième étage reçoit plus de visiteurs que l'occupant du cinquième étage, il peut arriver qu'il utilise l'ascenseur autant que ce dernier sinon plus ; Etant donné que de toute manière, la présence d'un ascenseur dans un immeuble classe cet immeuble et valorise tous les appartements même ceux des étages inférieurs',
- dire que ce critère n'est pas celui de l'utilité objective de l'équipement pour les lots, tel que rappelée dans l'arrêt du 2 juillet 2014 et qui est 'la possibilité d'en bénéficier et que ledit équipement est, a priori et potentiellement, utile pour son lot',
- en conséquence réformer le jugement en ce qu'il l'a débouté de sa demande tendant à voir déclarer non écrite la clause du RCP du 29 mai 1953 relatives aux charges d'ascenseur, l'a débouté de sa demande en restitution des charges payées sur le fondement de la clause réputée non écrite,
- annuler la clause du RCP du 29 mai 1953 disant que les charges d'ascenseur 'Seront réparties par parts égales entre tous les sociétaires nantis d'un droit d'usage concernant les lots situé dans chaque corps de bâtiment aux premier étage, deuxième étage, troisième étage, quatrième étage, cinquième étage, ou par les propriétaires de ceux-ci',
- dire que le RCP autorise tous les usages des lots et ne distingue pas entre les usages,
- dire en conséquence que le critère de l'usage n'est pas pertinent pour statuer sur la fixation d'une grille de répartition des charges d'ascenseur et que la grille de répartition sera fondée sur le coefficient d'étage,
- dire que le rapport retient comme unique coefficient de répartition des charges la
consommation énergétique de l'ascenseur,
- dire que le rapport d'expertise ne répond pas à la mission donnée par l'arrêt du 2 juillet 2014 de rechercher le 'critère d'utilité relative de cet équipement pour chacun des lots de copropriété, notamment en fonction de l'étage et de la superficie de chaque lot' et en ce qui concerne le 1er étage sans considération des 'critères tirés de la dépense d'énergie et de la valorisation de l'immeuble',
- dire que ce rapport vaut simplement constat sur la matérialité des lieux,
- dire que le constat de l'expert, selon lequel 'compte tenu de l'implantation de l'escalier principal, immédiatement visible à l'entrée de l'immeuble, il est nettement plus rapide et plus aisé d'emprunter cet escalier pour atteindre le premier étage que d'utiliser l'ascenseur' est le seul élément utile pour la décision à intervenir,
- dire que ce constat est conforme au motif de l'objet de la mission portant sur l'utilité d'un
ascenseur pour le 1er étage : certains usagers ou visiteurs des lots du 1er étage n'empruntant pas systématiquement l'ascenseur pour s'y rendre, alors que ces étages bas sont plus rapidement et aisément accessibles par l'escalier sans avoir à attendre fastidieusement l'arrivée de la cabine, l'ouverture des portes, coulissantes ou non, et le déclenchement de la machinerie,
- dire que l'expert a constaté l'inutilité de l'ascenseur pour le 1er étage,
- dire que l'utilité de l'ascenseur pour le lot 4 au 1er étage est égale à 0,2 ou 344 tantièmes de la charge, correspondant à une utilité limitée à celle d'un usage par erreur par un visiteur occasionnel et à la montée,
- dire que le RCP de l'immeuble [Adresse 2] est ainsi modifié et que la répartition des charges de l'ascenseur du bâtiment A est celle proposée,
- dire que la décision à intervenir sera publiée au fichier immobilier à sa diligence et aux frais du syndicat des copropriétaires,
- ordonner au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] de procéder à la répartition des charges d'ascenseur pour le lot 4 conformément à la répartition judiciaire ainsi jugée, et ce depuis 10 ans avant la date de l'acte introductif d'instance le 17 février, soit depuis le 17 février 2000,
- le condamner à lui payer le trop perçu au titre du lot 4 et ce depuis son acquisition du lot 4, soit depuis le 29 janvier 1990,
- constater que la cour ne peut fixer en l'état le montant de la condamnation à restitution en l'absence du compte résultant de la répartition judiciaire,
- dire que la cour demeure saisie de la fixation du montant de la condamnation à restitution,
-dire que le compte résultant de la répartition judiciaire décidée par la juridiction d'appel devra être produit par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] dans un délai de 4 mois à compter de la signification de l'arrêt à intervenir,
-dire que la cour statuera sur le montant de la condamnation à restitution au vu dudit compte de restitution et des conclusions des parties sur ce compte,
-condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer une indemnité additionnelle de 6.000€ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel avec toute exclusion de sa participation en sa qualité de copropriétaire à cette condamnation s'ajoutant à celle de 1ère instance ainsi qu'à celle au titre des dépens, qui comprendront les frais d'expertise, dont le recouvrement pourra être directement poursuivi par la SCP Mouchart Associés, SCP d'avocats au barreau de Paris, représentée par Me Joëlle Hoffler, Avocat postulant au barreau de Paris, conformément à l'article 699 du code de procédure civile pour ceux la concernant ;
Vu les conclusions en date du 21 novembre 2017, par lesquelles le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], intimé ayant formé appel incident , demande à la cour de :
- réformer le jugement entrepris en ce qu'il l'a condamné à payer la somme de 1.800 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens,
- débouter Mme [P] de l'intégralité de ses demandes,
- dire que la répartition des charges spéciales relatives à l'ascenseur du bâtiment A sera celle qu'il propose,
- dire que la demande de remboursement de Mme [P] ne saurait excéder 5 années,
- condamner Mme [P] à lui payer une indemnité de 6.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens qui comprendront les frais d'expertise, dont distraction au profit de la SCP N.Guerrier & A. de Langle, en application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ;
SUR CE,
La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;
En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;
Sur la grille répartition des charges spéciales du bâtiment A
L'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que 'les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot';
L'arrêt du 2 juillet 2014 a confirmé le jugement du 28 juin 2011 en ce qu'il a annulé la résolution n°20 de l'assemblée générale du 16 novembre 2009 ;
La grille de répartition des charges spéciales appliquée dès lors est celle établie par le règlement de copropriété ;
La question est de savoir si l'usage ou la destination d'un lot, lorsqu'il n'est pas expressément fixé par le règlement de copropriété, peut être un des critères de la répartition des charges d'ascenseurs ;
Sur ce point, Mme [P] soutient que :
- lorsque le règlement de copropriété fixe la destination de l'immeuble de manière
restrictive, le changement d'usage d'un lot est soumis à l'unanimité. Dans ce cas, la répartition initiale des charges d'ascenseurs ne pourraient tenir compte de l'usage de
chaque lot, celui-ci étant de toute façon le même pour chaque copropriétaires,
- lorsque le règlement de copropriété fixe et la destination de l'immeuble et ceux des lots,
le changement d'usage est possible en application de l'article 25 f),
- lorsque le règlement de copropriété fixe plusieurs destinations à l'immeuble mais non
celle de chaque lot, le changement d'usage est libre et est non soumis à l'article 25 f), car
il n'y a pas de changement d'usage, ce qui serait le cas en l'espèce ; l'usage d'un lot ne pouvant, selon elle, être un critère de répartition que lorsque la destination du lot est fixée dans le règlement de copropriété ;
Selon le syndicat des copropriétaires, le changement d'usage au sens de l'article 25 f) doit être conforme au règlement de copropriété ; en effet, lorsque le règlement de copropriété fixe la destination de l'immeuble et celle de chaque lot, un changement conforme de la destination du lot suppose l'unanimité des copropriétaires ;
Lorsqu'il y a plusieurs destinations prévues au règlement de copropriété (mais non fixée pour chaque lot), même si l'une est simplement tolérée, il y a changement d'usage au sens de l'article 25 f) ;
Dans ces conditions, l'usage du lot n'a pas à être expressément prévu par le règlement de copropriété pour être un critère de répartition des charges d'ascenseurs ;
En l'espèce, l'assemblée générale du 16 novembre 2009 a modifié le règlement de copropriété comme suit : 'la copropriété est principalement à usage d'habitation, de profession libérales et de bureaux' ;
En conséquence, il est donc admissible que la grille proposée au vote à l'assemblée générale du 16 novembre 2009 comporte un coefficient d'usage ;
Sur le coefficient d'étage
Mme [P] expose que le critère de l'utilité impose qu'il doit être tenu compte de la
progressivité de l'étage pour l'établissement de la grille de répartition des charges'; elle indique encore que ni le règlement de copropriété d'origine, ni la grille adoptée par l'assemblée générale du 16 novembre 2009 ne tiennent compte de la progressivité de l'étage de sorte que les deux répartitions seraient contraires à l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 ;
L'ascenseur qui démarre par demi-palier présente une utilité objective pour les lots non directement desservis puisque leurs propriétaires peuvent l'emprunter en montant ou descendant quelques marches ;
En application de l'article 10 alinéa 1er de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires
sont tenus de participer aux charges entraînées par les éléments d'équipement commun,
tel l'ascenseur, en fonction de l'utilité que ces éléments présentent à l'égard de chaque lot,
le critère de l'utilité étant satisfait dès lors que le propriétaire a la possibilité objective,
juridique et matérielle, de bénéficier de l'équipement pour son lot ;
En l'espèce, l'ascenseur démarrant au rez-de-chaussée, son utilité est loin d'être réduite pour le première étage ;
Mme [P] ne démontre pas en quoi l'application d'un coefficient d'étage serait contraire au principe de l'utilité ;
Le syndicat des copropriétaires a, en faisant voter la modification de la répartition des charges, décidé de mettre en 'uvre des critères plus modernes, sans pour autant que l'ancienne répartition soit entachée de nullité ;
Dans son rapport, l'expert retient pour élaborer sa grille le coefficient de progressivité par étage qui est déterminé par les frais fixes d'entretien de l'appareil, sa consommation au démarrage et la puissance nécessaire pour l'élévation de l'appareil une fois le démarrage effectué ; à ce coefficient de progressivité, elle applique un coefficient de pondération compte-tenu du fait que l'ascenseur s'arrête à demi-étage : il reste donc quelques marches à monter ou à descendre selon où l'on s'arrête, sauf au dernier étage où il faut nécessairement monter des marches ;
L'expert applique un coefficient de 0,80 pour le 1er étage et applique ensuite l'échelle suivante :
- 0,80 pour le 1er étage,
- 1,20 pour le 2ème étage,
- 1,40 pour le 3ème étage,
- 1,60 pour le 4ème étage,
- 1,70 pour le 5ème étage (afin de tenir compte de sa situation particulière). ;
Le coefficient retenu par l'expert est identique à celui que le syndicat des copropriétaires avait retenu dans la grille attaquée, laquelle tenait compte, contrairement au règlement de copropriété d'origine, d'une pondération par étage ;
Toutefois, l'expert propose une pondération pour demi-étage pour le seul premier étage ;
Cependant, la pondération par étage suffit à prendre en compte le fait que l'ascenseur est plus utile plus on monte dans les étages sans qu'il soit besoin d'y ajouter une pondération tenant compte de l'arrêt de l'ascenseur entre deux étages ;
Ainsi, seule une pondération à 1 pour le premier étage avec + 0 ,17 par étage sauf pour le 5ème (= 0,085) sera retenue comme apparaissant équitable ;
En conséquence, la grille de répartition de charges figurant dans le dispositif ci-après sera retenu.
Sur la demande de remboursement du trop versé
Mme [P] sollicite le remboursement du prétendu trop-perçu au titre des charges du
lot n°4 ;
Les sommes versées au syndicat des copropriétaires en application d'une clause ultérieurement annulée n'ont cependant pas à être remboursées ;
Ainsi, une nouvelle répartition n'a d'effet que pour l'avenir, qu'elle ait été décidée par une
nouvelle assemblée générale, ou par le juge, à l'occasion de l'annulation d'une clause
réputée non écrite ;
En l'espèce, le tribunal a annulé la résolution de la nouvelle grille de répartition, néanmoins, l'ancienne grille a été jugée conforme par le tribunal ;
En conséquence, Mme [P] sera déboutée de sa demande ;
Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile
Le sens du présent arrêt conduit à infirmer le jugement déféré en ce qui concerne le sort des dépens de première instance et l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
Mme [P], partie perdante, doit être condamnée aux dépens de première instance et d'appel, qui comprennent les frais d'expertise, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 4.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile ;
La solution donnée au litige emporte le rejet de la demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile formulée par Mme [P] ;
PAR CES MOTIFS
la Cour, statuant publiquement ;
Vu l'arrêt de cette cour du 2 juillet 2014,
Infirme le jugement en ce qu'il a condamné le syndicat des copropriétaires aux dépens, ainsi qu'à payer à Mme [P] la somme de 1.800 € par application de l'article 700 du code de procédure civile ;
Statuant à nouveau et y ajoutant ,
Dit que la répartition des charges spéciales relatives à l'ascenseur du bâtiment A sera la suivante':
Déboute Mme [P] de l'intégralité de ses demandes ;
Condamne Mme [P] aux dépens de première instance et d'appel qui comprennent les frais d'expertise et qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] la somme de 4.000 € par application de l'article 700 du même code en cause d'appel ;
Rejette toute autre demande ;
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
