Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 5 - Chambre 3
ARRÊT DU 21 FÉVRIER 2018
(n° , 1 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 16/03546
Décision déférée à la Cour : Jugement du 11 Janvier 2016 -Tribunal de Grande Instance de CRETEIL - RG n° 14/03030
APPELANTE :
La SNC ANDROMEDE prise en la personne de ses représentants légaux
Immatriculée au RCS de Créteil sous le numéro 414 082 610
[Adresse 1]
[Localité 1]
Représentée par Me Patricia HARDOUIN de la SELARL SELARL 2H Avocats à la cour, avocat au barreau de PARIS, toque : L0056, avocat postulant
Assistée de Me Valérie PANEPINTO de la SCP SCP GUILLEMAIN SAINTURAT PANEPINTO, avocat au barreau de PARIS, toque : P0102, avocat plaidant
INTIMÉE :
SAS NOMAD, anciennement SAS SAINT LAURENT GASTRONOMIE, prise en la personne de ses représentants légaux
Immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 452 065 667
[Adresse 2]
[Localité 2]
Représentée par Me Astrid GENTES, avocat au barreau de PARIS, toque : D0248
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 20 Décembre 2017, en audience publique, devant la Cour composée de :
Madame Agnès THAUNAT, présidente de chambre
Madame Marie-Brigitte FREMONT, conseillère
Madame Sandrine GIL, conseillère
qui en ont délibéré
Greffier, lors des débats : Madame Marie-Gabrielle HARDOIN
ARRÊT :
contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Agnès THAUNAT, présidente de chambre et par Madame Anaïs CRUZ , greffier à laquelle la minute du présent arrêt a été remise par le magistrat signataire.
*****
La SNC ANDROMEDE a donné à bail à la société SAINT LAURENT GASTRONOMIE, devenue par changement de dénomination sociale la société NOMAD, des locaux sis [Adresse 3], à compter du 1er août 2006.
Ce droit au bail a été cédé par la société SAINT LAURENT GASTRONOMIE à la société EVENT THAI TRAITEUR avec une prise d'effet au 1er mai 2012.
Puis, la SNC ANDROMEDE a donné à bail à la société SAINT LAURENT GASTRONOMIE des locaux situés [Adresse 4]. Ce bail consenti par acte authentique du 29 novembre 2011, stipulait qu'il était conclu pour une période de neuf années 'qui commenceront à courir le 1er décembre 2011, pour se terminer le 30 novembre 2020'. Le bailleur consentait une franchise de loyers de quatre mois pour la période s'écoulant du 1er décembre 2011 au 31 mars 2012, en contre partie de la réalisation de travaux d'aménagement.
La SNC ANDROMEDE a adressé à la société SAINT LAURENT GASTRONOMIE, le 26 mars 2013, une sommation de payer la somme de 13.529 € correspondant à un arriéré au titre du bail des locaux sis [Adresse 5].
La SNC ANDROMEDE a le même jour, 26 mars 2013, fait délivrer à la société SAINT LAURENT GASTRONOMIE un commandement de payer visant la clause résolutoire, pour les locaux sis [Adresse 1].
Par courriers des 2 avril 2013 et 16 mai 2013, la société SAINT LAURENT GASTRONOMIE, a protesté.
La SNC ANDROMEDE a assigné la société SAINT LAURENT GASTRONOMIE devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Créteil. Par ordonnance du 12 décembre 2013, le juge des référés a condamné la société SAINT LAURENT GASTRONOMIE à payer à la société bailleresse une somme de 71.968,76 € et lui a accordé des délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire. Par arrêt du 18 novembre 2014, la cour d'appel de Paris a confirmé l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a constaté l'acquisition de la clause résolutoire, l'a infirmé pour le surplus et ordonné l'expulsion de la société SAINT LAURENT GASTRONOMIE.
La SNC ANDROMEDE a fait délivrer à la société SAINT LAURENT GASTRONOMIE le 3 février 2014, un commandement de payer la somme de 158.681,84 €, visant la clause résolutoire du bail.
La SNC ANDROMEDE a, le 4 mars 2014, fait assigner en référé la société SAINT LAURENT GASTRONOMIE afin de voir constater l'acquisition de la clause résolutoire. Par ordonnance du 12 mai 2014, le juge des référés du tribunal de grande instance de Créteil a dit n'y avoir lieu à référé.
Par acte d'huissier de justice du 28 février 2014, la société SAINT LAURENT GASTRONOMIE a fait assigner la SNC ANDROMEDE devant le tribunal de grande instance de Créteil afin de contester les sommes réclamées et de solliciter le remboursement des sommes indûment réglées.
Par jugement du 11 janvier 2016, le tribunal de grande instance de Créteil a :
- condamné la société ANDROMEDE à restituer à la société SAINT LAURENT GASTRONOMIE les sommes suivantes:
*56.391,64€ au titre du commandement de payer du 26 mars 2013,
*170,96€ au titre du commandement de payer du 3 février 2014,
*31.577,03€ au titre de la facture de reddition du 30 novembre 2014,
- débouté la SCI (sic) ANDROMEDE de l'ensemble de ses demandes,
- donné acte à la SNC ANDROMEDE qu'elle ne s'oppose pas à la mainlevée du nantissement provisoire sur le fonds de commerce,
- débouté la société SAINT LAURENT GASTRONOMIE de sa demande de dommages et intérêts,
- débouté la société SAINT LAURENT GASTRONOMIEde sa demande de remboursement des honoraires de Mme [E],
- débouté la société SAINT LAURENT GASTRONOMIE de sa demande additionnelle,
- ordonné l'exécution provisoire,
- condamné la SCI (sic) ANDROMEDE aux entiers dépens dont distraction au profit de Me GENTES conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
La SNC ANDROMEDE a interjeté appel le 8 février 2016.
Par dernières conclusions notifiées par le RPVA le 19 décembre 2017, la SNC ANDROMEDE demande à la cour de :
- DIRE recevable et bien fondée la société ANDROMEDE en ses demandes.
- DIRE irrecevable et mal fondée la société NOMAD, anciennement dénommée société SAINT LAURENT GASTRONOMIE en son appel incident
- DÉBOUTER la société NOMAD, anciennement dénommée société SAINT LAURENT GASTRONOMIE de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions.
- INFIRMER le jugement du Tribunal de grande instance de Créteil en date du 11 janvier 2016 en ce qu'il a condamné la société ANDROMEDE à restituer à la société NOMAD, anciennement dénommée société SAINT LAURENT GASTRONOMIE, les sommes suivantes :
* 56.391,64 € au titre du commandement de payer du 26 mars 2013
* 170,96 € au titre du commandement de payer du 3 février 2014
* 31.577,03 € au titre de la facture de reddition du 30 novembre 2014
- L'INFIRMER également en ce qu'il a débouté la SCI ANDROMEDE de l'ensemble de ses demandes.
- L'INFIRMER en ce qu'il a condamné la SCI ANDROMEDE aux entiers dépens de première instance.
Et statuant à nouveau,
- DIRE la société NOMAD, anciennement dénommée société SAINT LAURENT GASTRONOMIE redevable des sommes visées aux termes du commandement de payer du 26 mai 2013(sic), du commandement de payer du 3 février 2014, du commandement de payer du 3 décembre 2014 et du commandement de payer du 30 juin 2017.
- CONSTATER que les causes du commandement de payer du 26 mars 2013, les causes du commandement de payer du 3 février 2014, et les causes du commandement du 30 juin 2017, tous visant la clause résolutoire n'ont pas été acquittées dans le délai d'un mois par la société NOMAD, anciennement dénommée société SAINT LAURENT GASTRONOMIE.
- CONSTATER en conséquence l'acquisition de la clause résolutoire du bail en date du 29 novembre 2011, au 26 avril 2013 par l'effet du commandement du 26 mars 2013 et subsidiairement, CONSTATER l'acquisition de la clause résolutoire du bail en date du 29 novembre 2011 au 3 mars 2014 par l'effet du commandement du 3 février 2014, ou au 30 juillet 2017 par l'effet du commandement du 30 juin 2017.
- ORDONNER l'expulsion de la société NOMAD, anciennement dénommée société SAINT LAURENT GASTRONOMIE, ainsi que tout occupant de son chef, des locaux sis [Adresse 6], sous astreinte, conformément aux clauses du bail, de 900 € par jour de retard à compter de l'arrêt à intervenir jusqu'à la libération effective des locaux.
- ORDONNER la séquestration des meubles et facultés mobilières pouvant se trouver dans les lieux, soit dans l'immeuble, soit dans un garde-meubles, au choix de la société ANDROMEDE, aux frais, risques et périls de la société NOMAD, anciennement dénommée société SAINT LAURENT GASTRONOMIE.
- CONDAMNER la société NOMAD, anciennement dénommée société SAINT LAURENT GASTRONOMIE à payer à la société ANDROMEDE la somme de 231.167,81 € (98.477,80 € +101.115,01 € + 31.577,03 € + 504,97 € (frais d'huissier du commandement du 30 juin 2017)).
- CONDAMNER la société NOMAD, anciennement dénommée société SAINT LAURENT GASTRONOMIE à payer à la société ANDROMEDE, une indemnité d'occupation égale au loyer global de la dernière année de location, majorée de 50% conformément aux stipulations contractuelles, à compter du 26 avril 2013 et subsidiairement à compter du 3 mars 2014 et encore plus subsidiairement à compter du 30 juillet 2017, jusqu'à la libération effective des locaux, outre les charges, taxes et impôts et les effets de la clause d'indexation,
- CONDAMNER la société NOMAD, anciennement dénommée société SAINT LAURENT GASTRONOMIE à payer à la société ANDROMEDE, la somme de 25.000€ au titre des frais irrépétibles exposés en première instance sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- CONDAMNER la société NOMAD, anciennement dénommée société SAINT LAURENT GASTRONOMIE à payer à la société ANDROMEDE, la somme de 30.000€ au titre des frais irrépétibles exposés en appel sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- CONDAMNER la société NOMAD, anciennement dénommée société SAINT LAURENT GASTRONOMIE aux entiers dépens d'une part de première instance et d'autre part d'appel, lesquels pour ces deniers seront recouvrés par la SELARL 2H AVOCATS, en la personne de Me Patricia HARDOUIN conformément à l'article 699 du code de procédure civile.
Par dernières conclusions notifiées par le RPVA le 18 décembre 2017, la société NOMAD, anciennement dénommée SAINT LAURENT GASTRONOMIE demande à la cour de :
- DIRE recevable et bien fondée la société NOMAD anciennement SAINT LAURENT GASTRONOMIE en ses demandes.
- DÉBOUTER la société ANDROMEDE de toutes ses demandes, fins et conclusions.
En conséquence :
- CONFIRMER le jugement du Tribunal de Grande Instance de CRETEIL en date du 11 janvier 2016 en ce qu'il a condamné la Société ANDROMEDE à restituer à la société SAINT LAURENT GASTRONOMIE dont la dénomination sociale est désormais NOMAD les sommes suivantes :
* 56.391,64 € au titre du commander de payer du 6 mars 2013,
* 170,96 € au titre d commandement de payer du 3 février 2014,
* 31.577,03 € au titre de la facture du 30 novembre 2014,
- CONFIRMER également le jugement en ce qu'il a débouté la société ANDROMEDE de l'ensemble de ses demandes.
STATUANT A NOUVEAU :
- CONDAMNER la société ANDROMEDE à restituer à la société NOMAD anciennement SAINT LAURENT GASTRONOMIE :
* 15.577,12 € au titre du commandement de payer du 6 mars 2013(sic),
* 16.261,00 € au titre d commandement de payer du 3 février 2014,
* 11.636,00 € au titre de la facture du 30 novembre 2014,
* 8.252,40 EUR (travaux exceptionnels) au titre du commandement en date du 30 juin 2017,
* 9.422,19 EUR ( facture BAC) au titre du commandement en date du 30 juin 2017,
A TITRE SUBSIDIAIRE, et si par extraordinaire la Cour d'appel estimait que les commandements délivrés au visa de la clause résolutoire étaient fondés :
- CONSTATER que la Société NOMAD anciennement SAINT LAURENT GASTRONOMIE a intégralement réglé les commandements et apuré les comptes locatifs contestés,
- En conséquence, ACCORDER à la société NOMAD anciennement SAINT LAURENT GASTRONOMIE, à titre rétroactif, des délais de paiement et DIRE que les effets de la clause résolutoire du bail ont été suspendus durant ces délais, la clause résolutoire du bail étant réputée n'avoir jamais joué,
EN TOUT ETAT DE CAUSE :
- CONDAMNER la société ANDROMEDE à régler à la société NOMAD anciennement SAINT LAURENT GASTRONOMIE la somme de 3.600 EUR TTC au titre du remboursement des honoraires de Madame [E],
- CONDAMNER la SCI ANDROMEDE à régler à la société NOMAD, anciennement SAINT LAURENT GASTRONOMIE, la somme de 25.000 EUR au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- CONDAMNER la SCI ANDROMEDE aux entiers dépens dont le recouvrement sera poursuivi par Maître Astrid GENTES dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile.
L'ordonnance de clôture a été prononcée le 20 décembre 2017.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la clause résolutoire du bail :
Selon la clause résolutoire du bail 'il est expressément convenu qu'en cas de non-exécution par le preneur de l'un quelconque des termes du loyer convenu, ou des charges et impôts récupérables par le bailleur, le présent bail sera résilié de plein droit un mois après une sommation d'exécuter, ou un commandement de payer délivré par acte extra-judiciaire au preneur de régulariser sa situation et contenant déclaration par le bailleur d'user du bénéfice de la présente clause. A peine de nullité, ce commandement doit mentionner le délai d'un mois imparti au destinataire pour régulariser sa situation.(...)'
Il en résulte que la clause résolutoire joue aussi bien pour les loyers que pour les charges impayées. En revanche, elle ne joue pas pour les frais d'huissier impayés.
Sur le commandement de payer visant la clause résolutoire du 26 mars 2013 :
Ce commandement de payer, visant la clause résolutoire a été délivré à la société SAINT LAURENT GASTROMONIE pour les locaux sis [Adresse 1].
Il porte sur les sommes suivantes :
- loyer mai 2012 : 20.930 €
- provision charges décembre 2012-janvier et février 2013 : 10.000 €
- charges du 1-12-2011 au 30-11-2012 : 53.534,98 €
- provision sur charges mars, avril, mai 2013 : 10.000 €
- facture relative à l'aménagement de cuisine mars 2013 HELIOS HOLDING FACTURE NUMER : 9.615,84 €
- frais d'huissier : 541,42 €
Les parties conviennent que la somme de 9.615,84 € visée au commandement est hors des débats.
Elles s'opposent sur le terme de mai 2012.
Sur le loyer de mai 2012 :
Le bail liant les parties stipule que :
' le présent bail est consenti et accepté moyennant un loyer annuel hors taxes et hors charges de 210.000€ payable trimestriellement d'avance les 1er décembre, 1er mars, 1er juin et 1er septembre de chaque année.
Cependant, à titre tout à fait exceptionnel, le bailleur consent au preneur une franchise de loyers de quatre mois soit pour la période s'écoulant du 1er décembre 2011 au 31 mars 2012, en contre partie de la réalisation de travaux d'aménagement.
Si les travaux ne sont pas terminés au 1er avril sans la faute d'une des parties, la période de franchise sera reportée d'autant et se terminera le jour de l'achèvement des travaux sans pouvoir excéder le 30 avril 2012.
Par suite, le preneur versera pour la première fois le 1er avril 2012 le loyer correspondant à deux tiers du trimestre qui sera en cours, soit la somme hors taxes de 35.000€, puis ensuite le trimestre suivant le 1er juin 2012, sauf en cas d'extension de la période de franchise comme envisagé ci-dessus (dans ce cas, le montant de 35.000€ sera réduit au prorata temporis). '
Le bail listait un certain nombre de travaux à la charge du bailleur.
La société preneuse soutient qu'elle n'a pu entrer dans les lieux le 1er mai 2012, faute pour le bailleur d'avoir réalisé les travaux mis à sa charge et n'a pu prendre possession des locaux que le 29 mai 2012. Elle se plaint notamment d'un trop faible débit de l'eau, alors que le bailleur s'était aux termes du bail engagé à réaliser 'la création du réseau d'eau extérieur d'eaux grasses avec bacs à graisses de 4000 litres ; la création d'un réseau intérieur d'eaux grasses et d'eaux vannes'.
La société locataire a fait établir le 2 mai 2012 un constat des lieux non contradictoire pour faire constater des non-finitions de travaux qu'aurait dû réaliser selon elle le bailleur. Ce constat qui constate que toutes les salles de préparation, de réfrigération et de congélation sont opérationnelles ne permet pas de justifier d'un défaut de délivrance des lieux loués par le bailleur, étant précisé que le bail met à la charge du bailleur des travaux relatif aux eaux grasses et vannes, qui n'ont aucun rapport avec l'insuffisance du débit de l'eau qui est mise en avant. Ledit constat, s'il relève des malfaçons sur les travaux réalisés par le bailleur, ne permet pas d'établir que les locaux étaient inutilisables.
Dans ces conditions, le loyer du mois de mai 2012 est payable par la société locataire.
Sur les charges :
Selon le bail liant les parties, à l'article IMPOTS et CHARGES il est stipulé :
'1°) le preneur devra acquitter exactement les impôts, contributions et taxes à sa charge personnelle dont le bailleur pourrait être responsable sur le fondement des dispositions fiscales en vigueur. Il devra justifier de leur paiement, notamment en fin de jouissance et avant tout enlèvement d'objets mobiliers, matériel et marchandises.
2°) en sus du loyer, le preneur remboursera au bailleur:
-les impôts et taxes afférents à l'immeuble, en ce compris les impôts fonciers,
-les taxes municipales afférentes au bien loué, la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, la taxe de balayage, les taxes locatives,
-les fournitures et prestations individuelles ou collectives récupérables sur le locataire,
-la quote part d'assurance de l'immeuble souscrite par le bailleur,
-et tous nouveaux impôts qui viendraient à être créés postérieurement à la signature des présentes,
Le tout de manière à ce que le loyer ci-après stipulé soit net pour le propriétaire.'
Par ailleurs, le bail stipule qu'au 'titre des charges, le preneur remboursera au bailleur une provision annuelle, payable trimestriellement par quart en même temps que chaque terme de loyer, et qui sera régularisée au cours du 1er trimestre de l'année suivante sur la base des frais réels engagés.
Cette provision sera calculée et payée au bailleur au cours du 2ème trimestre 2012, sur les bases suivantes :
- remboursement sur justificatif de la taxe foncière, de la taxe sur les ordures ménagères, des frais de gestion, et des autres taxes s'appliquant éventuellement à la propriété de biens immobiliers,
- remboursement sur justificatif de la cotisation économique territoriale,
- remboursement sur justificatif de la cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises,
- remboursement sur justificatif de la quote-part d'assurance du propriétaire,
- révision annuelle des coupoles de désenfumages et des portes sectionnelles ainsi que tout autre type de charges se rapportant directement aux locaux loués étant ici précisé que les compteurs d'eau et d'électricité, seront directement mis au nom de la société SAINT LAURENT GASTRONOMIE, qui fera son affaire personnelle du paiement de ces factures.'
Le loyer étant stipulé net pour le bailleur, le preneur doit supporter toutes les charges et l'énumération de celles-ci n'a pas un caractère limitatif. Cependant, les charges et impôts ne sont récupérables que dans la mesure où, ils sont justifiés.
Le commandement porte sur la facture n°280 du 3 décembre 2012 intitulée 'charges du 1/12/2011 au 30/11/2012 ' d'un montant total de 53.534,98 € TTC.
Sur cette facture, la société locataire conteste les postes suivants :
- SIH, asservissement de douze exécutoires pour 3400 € HT.
A juste titre le bailleur fait valoir que les 'fournitures et prestations individuelles' sont à la charge du preneur. Dès lors, cette facture incombe au preneur.
- Taxe locale 2011 pour 3.644 € HT.
Il s'agit de la taxe locale d'équipement. La facture produite aux débats, indique que cette somme correspond à la 1er échéance au 24 janvier 2011. Le bail étant à effet du 1er décembre 2011, cette somme exigible avant l'entrée dans les lieux du preneur n'est pas due.
- Taxe locale 2011 pour 6592 € HT.
Selon l'avis des impôts, il s'agit de la deuxième échéance à régler avant le 25 juin 2012 de la taxe locale d'équipement, de la taxe départementale pour le financement du C.A.U.E., de la taxe départementale pour les espaces naturels sensibles et de la taxe complémentaire à la TLE de la région Ile de France, suite au permis de construire délivré le 25 juin 2010.
Cet avis s'appliquant aux constructions du [Adresse 1], le preneur qui doit régler l'ensemble des charges est tenu à son paiement.
- Contribution communale à l'extension du réseau pour 8.985,12 € HT.
S'agissant d'un loyer net de charge, le preneur est tenu à son règlement dans la mesure où le titre exécutoire émis pour l'année 2012, précise bien qu'il s'agit du [Adresse 1].
- ERDF pour 2.304,24€HT.
Cette facture est en date du 28 octobre 2011. Elle est donc antérieure à la prise d'effet du bail et ne peut être mise à la charge du preneur.
- VEOLIA pour 2.737,28 € HT correspondant à un 'compteur à poser dans regard existant'.
Le loyer étant net pour le bailleur et le bail stipulant que les fournitures et prestations individuelles sont à la charge du preneur, cette dépense afférente au [Adresse 1] doit être mise à la charge du preneur.
- VEOLIA pour 321,25 € HT correspondant à une lettre de relance du 13 février 2012 pour une consommation d'eau. Aucun détail n'est donné sur la période de consommation. Dans ces conditions, quand bien même le preneur serait entré dans les lieux à compter du 1er décembre 2011, cette somme n'est pas justifiée.
Ainsi que le remarque le bailleur, le preneur ne conteste pas devoir la taxe foncière, l'assurance, la facture ALBANY relative aux portes sectionnelles ainsi que la somme de 6000 € HT intitulée ' RTE locations terrains (voir annexe bail) '.
Dans ces conditions, il convient de retrancher des causes du commandement de payer la somme de 6269,49 € (321,25 € + 2304,24 € + 3644 €) HT soit 7.498,31 € TTC.
Les causes du commandement de payer n'ayant pas été acquittées dans le délai d'un mois suivant sa délivrance l'acquisition de la clause résolutoire est encourue.
Selon un arrêté de compte locatif au 31 octobre 2013, intégrant la régularisation de charges du 12/2011 au 11/2012, la société locataire restait alors redevable de la somme de 71.968,76 € TTC. Elle justifie s'être acquittée de cette somme par virements successifs entre le mois de janvier 2014 et le mois de juin 2014.
Sur le commandement de payer du 3 février 2014 :
Un commandement, reproduisant les termes de la clause résolutoire, a été délivré le 3 février 2014 à la société SAINT LAURENT GASTRONOMIE pour les causes suivantes :
- arriéré de charges du 1/12/2012 au 30/11/2013 : 158.681,84 €
- frais d'huissier : 740,01 €.
La facture n° 314 intitulée 'charges du 1/12/2012 au 30/11/2013 s'élève à la somme totale de 166.121,94 € HT soit 198.681,84 € TTC dont ont été déduits les acomptes versés soit 40.000 €.
Sur cet arriéré, la société locataire ne conteste pas être redevable de la taxe foncière 2013, du solde la taxe foncière 2012, de la facture MAAF, de la facture VEOLIA de consommation d'eau, de la facture RTE 'location terrain parking'.
Les premiers juges ont à juste titre retenu les factures SIH vérification, ALBANY vérification qui ne sont pas contestées par le preneur.
La société locataire conteste le poste GROUPE BAC mis à sa charge pour 16.261 €. Il s'agit des échéances pour une police multirisques occupant pour les locaux sis [Adresse 1].
S'agissant d'une charge afférente aux locaux loués, elle est récupérable sur le locataire.
- Taxe d'urbanisme (PC plan d'origine de la cuisine) pour 3624 €.
Seule une relance est annexée au commandement. Elle permet de constater que cette taxe était à échéance au 24 juillet 2012. Il s'agit en fait d'une taxe correspondant à la taxe locale d'équipement, au conseil d'architecture et d'urbanisme et à la taxe complémentaire à la TLE de la région Ile France, annexée au 1er commandement, dont l'échéance du 24 juillet 2012, hors majoration s'élevait à 3356 €.
Seule cette dernière somme doit être retenue. Il convient d'ôter du décompte une surfacturation de 268 €, le loyer étant stipulé net de charges, cette taxe doit être mise à la charge du preneur.
-Taxe d'urbanisme (PC modificatif du PC d'origine) pour 762 €.
Il s'agit en fait d'une taxe correspondant à la taxe locale d'équipement, au conseil d'architecture et d'urbanisme et à la taxe complémentaire à la TLE de la région Ile France. Selon le document annexé au commandement, la première échéance de cette taxe au 27 mars 2013 s'élève hors majorations à 717 €. C'est cette dernière somme qui doit être retenue. Il convient d'ôter du décompte une surfacturation de 45 €, le loyer étant stipulé net de charges cette taxe doit être mise à la charge du preneur.
- VEOLIA 2012, modification du branchement pour 401,61 €.
Le bail ne stipule pas que les frais de raccordement au réseau sont à la charge du preneur. Dès lors, cette dépense n'est pas récupérable sur la société locataire.
- Facture VERITAS du 5 juin 2012 pour 900 €.
Cette facture porte sur le [Adresse 5] et n'est donc pas relative aux lieux loués. Elle ne peut être retenue.
- Facture VERITAS du 28 juin 2013 pour 1200 €.
Cette facture porte sur le [Adresse 1] et n'est donc pas relative aux lieux loués. Elle ne peut être retenue.
- Facture VERITAS du 17 janvier 2014 pour 1200 €. Elle porte sur une intervention au [Adresse 1] du 18 novembre 2013 au 26 novembre 2013. S'agissant d'une dépense afférente au bien donné en location, elle est bien récupérable sur la société locataire, quand bien même celle-ci ferait-elle procéder à des vérifications pour son propre compte.
- Facture VERITAS du 22 juillet 2013 pour 900 €.
Cette facture porte sur le [Adresse 5] et n'est donc pas relative aux lieux loués. Elle ne peut être retenue.
- Facture TORELUX le 18 septembre 2013 pour 11.000 € et le 18 septembre 2013 pour 450 €.
La première facture correspond à la fourniture et à la pose d'un complexe isolant phonique sur le toit et la seconde à la demande du bureau Veritas à la fourniture et à la pose dans le toit avec étanchéité et raccordement de deux extracteurs dans les locaux électriques.
Ainsi que le souligne le bailleur, la première facture est la conséquence d'une demande de la mairie, or, aux termes du bail le preneur par dérogation à l'article 1719 du code civil aura la charge exclusive des travaux prescrits par l'autorité administrative. Il en est de même des travaux relatifs à la seconde facture. Ces factures doivent donc être retenues.
- Facture SOFEMO pour 5236 €
- Facture SOFEMO pour 3.032,85 €
- Facture PLUS ELECT pour 1.467,20 €
Il s'agit de divers travaux effectués dans les lieux, selon le bailleur 'à la demande du locataire'. Celui-ci conteste avoir demandé ces travaux.
Il s'agit de factures relatives à la fourniture de portes, garde corps, grille, tôle alu et de câbles d'alimentation de deux portails.
Il n'est pas établi que le preneur ait demandé la réalisation de ces travaux au bailleur. Dans ces conditions, celui-ci doit en supporter la charge et ne peut les imputer au preneur.
- Facture JANANE du 6 mars 2013 pour 4251,50 €.
Il s'agit d'une facture relative à des travaux de plomberie réalisés tant dans les locaux du [Adresse 1], que dans ceux du [Adresse 5] La main d'oeuvre et le déplacement font l'objet d'un forfait global.
Seuls les travaux réalisés au [Adresse 1] (réparation sur descente des eaux pluviales et dépose tuyauterie existante et repassage tuyauterie) peuvent être imputés au preneur pour une somme de 330,15 €. Il convient en conséquence d'ôter du décompte une surfacturation de 3921,35 €.
- Facture JANANE du 26 juin 2012 pour 9000 €.
Il s'agit de la modification de la plomberie existante suite à l'augmentation de puissance du réseau existant.
Ces travaux entrent dans l'obligation de délivrance du bailleur et n'ont pas à être supportés par le preneur.
- VEOLIA 'rattrapage 2012 (estimatif calculé sur l'année 2013) sur consommation au [Adresse 5] différentiel avec 2012 soit 11.578,29 € - 321,25 € = 11.257,04 € ' pour 7504,64 €
Les charges ne sont récupérables que dans la mesure où elles sont justifiées. En l'espèce, s'agissant d'une estimation, ces charges ne sont pas justifiées. Elles ne peuvent donc être retenues.
- THIOLLON (portail coulissant) pour 2.205 €
La facture indique que l'adresse de livraison est le [Adresse 5]. Il ne s'agit pas des lieux donnés en location et cette facture ne peut être retenue.
- SEBELEC '(automatisation et pose portail coulissant)' pour 13.473,24 €.
La facture porte sur trois portails pour 40.419,73 € et le bailleur n'explique pas les raisons pour lesquels il ne met à la charge du preneur qu'une partie de la somme.
En toute hypothèse, il convient de remarquer qu'au titre des travaux mis à la charge du bailleur par le bail figure l'installation d'un 'portail électrique d'accès à code'. Dans ces conditions, le bailleur ne peut répercuter cette dépense sur le preneur.
En conséquence, il convient de retrancher des causes du commandement la somme de 49.554,89 € HT soit 59.465,86 € TTC, indûment facturée.
Dès lors, le bailleur ne peut récupérer sur la société locataire que les sommes suivantes :
166.121,94 € HT - 49.554,89 € HT = 116.567,05 € HT soit 139.414,19 € TTC
Sur cette somme il convient d'ôter les quatre provisions de 10.000 €.
Les causes du commandement doivent en conséquence être ramenées à la somme de 99.414,19 € TTC outre 740,01 € au titre des frais d'huissier.
Il n'est pas contesté que la société locataire a payé sur cette somme, 58.306,84 € le 6 février 2014.
Elle reste en conséquence redevable de la somme de 41.847,36 € TTC à laquelle elle sera condamnée en deniers ou quittances.
Aucun élément du dossier ne permettant de déterminer si cette somme a depuis lors été payée il n'est pas possible de condamner le bailleur au remboursement d'un trop perçu.
Les causes du commandement de payer n'ayant pas été acquittées dans le délai d'un mois suivant sa délivrance l'acquisition de la clause résolutoire est encourue.
Sur le commandement de payer aux fins de saisie vente du 3 décembre 2014 :
Les causes de ce commandement sont les suivantes :
- indemnité de procédure : 5000 €
- arriéré au 1/12/2014 selon relevé joint : 89.863,22 €
- frais : 2183,68 €
La société NOMAD indique avoir payé, en exécution de ce commandement, la somme de 97.046,90 €. Elle produit à l'appui de ses dires le courrier qu'elle a adressé le 4 décembre 2014 à l'huissier poursuivant ainsi que la photocopie du recto du chèque qu'elle a établi pour ce montant. Le bailleur n'indique pas avoir reçu ce versement. La cour relève qu'il ne résulte pas des documents produits la preuve suffisante que la société locataire s'est bien libérée de cette somme, la preuve du débit du chèque n'étant pas rapportée.
Le relevé joint fait apparaître au débit la somme de 158.681,90€ au titre de la régularisation de charges 1/12/12 au 30/11/13.
Compte tenu des développements qui précèdent cette somme n'était pas due dans sa globalité mais seulement à hauteur de 99.414,19 €.
Dès lors, l'arriéré ne s'élevait qu'à la somme de 30.593,51 €.
Dans cette somme figure une 'régularisation de charges 12/2013-11/2014 pour 21.488,16 €.
Cette régularisation correspond à la facture n°350 de la SNC ANDROMEDE qui s'élève à la somme totale de 76.240,13€HT soit 91.488,16€TTC dont il convient de déduire la somme de 70.000€ au titre des acomptes versés.
Sur cette facture la société locataire conteste les postes suivants :
- Facture TORELUX pour 13.000 € HT
Selon la facture il s'agit que 'travaux réalisés au titre du PC présenté par ATHYS concernant un modificatif de l'aménagement en toiture accordé à la société HELIOS pour le compte de SAINT LAURENT GASTRONOMIE d'après notre devis du 20 septembre 2012 '.
Ces travaux n'entrent pas dans les travaux de l'article 606 du code civil dont le bailleur a conservé la charge. Il n'est pas davantage établi qu'ils seraient en lien avec les travaux réalisés en toiture par l'entreprise COUVERTEX, dont le bailleur s'est engagé à assurer la prise en charge. Dans ces conditions, la facture de la société TORELUX doit être mise à la charge du preneur.
- SIH - vérification du désenfumage (base 2013) pour 420 €
A juste titre la société locataire fait valoir que pour justifier cette dépense, la société bailleresse produit la même facture du 15 octobre 2013 qui lui a servi à justifier cette dépense au titre des charges de la période du 1/12/2012 au 30/11/2013. Dans ces conditions cette dépense n'est pas justifiée pour l'exercice du 1/12/2013 au 30/11/2014 et elle ne sera pas retenue.
- ASSA ABLOY - vérification de portes (base 2013) pour 809 €
A juste titre la société locataire fait valoir que pour justifier cette dépense la société bailleresse produit la même facture du 27 juin 2013 que celle présentée comme justificatif au titre des charges de la période du 1/12/2012 au 30/11/2013. Dans ces conditions cette dépense n'est pas justifiée pour l'exercice du 1/12/2013 au 30/11/2014 et elle ne sera pas retenue.
- VERITAS Q18 (base 2013) pour 1200 €
- VERITAS Q19 (base 2013) pour 900 €.
Pour justifier ces dépenses la société bailleresse produit deux factures en date du 28 juin 2013. Ces deux factures ont déjà été produites comme justificatif des charges de la période précédente. Elles ne peuvent en conséquence être retenues pour l'exercice du 1/12/213 au 31/11/2014.
- Taxes sur les bureaux pour 3688 €
Le loyer est stipulé net de charges et les taxes relatives à l'immeuble sont à la charge du preneur, dans ces conditions, cette taxe doit être mise à la charge du preneur.
- Taxe d'urbanisme 2ème échéance pour 499 €
Compte tenu des développements qui précèdent cette taxe doit également être mise à la charge du preneur.
- IMMASSUR assurance (16261 x 2941 m²/6420 m²) pour 7.449 €
Selon la facture il s'agit d'une police 'multirisques immeuble [Adresse 5]'. Rien n'indique qu'elle porte sur l'immeuble du [Adresse 1]. Dans ces conditions, elle ne peut être récupérée sur le locataire.
Dès lors, il y a lieu d'ôter du décompte des charges récupérables la somme de 10.778 € HT soit 12.933,60 € TTC.
La facture de régularisation de charges s'établie à :
76.240,13 € HT - 10.778 €HT = 65.462,13 € HT soit 78.554,55 € TTC
Il y a lieu de déduire 70.000 € au titre des acomptes. Il reste en conséquence due la somme de 8.554,55 € TTC
Il convient de condamner la société locataire à payer cette somme en deniers ou quittances.
Faute de pièces suffisantes produites par les parties, il est impossible de déterminer si cette somme a été payée par la société locataire. Dans ces conditions, il n'est pas possible de condamner la société bailleresse à lui reverser la somme de 12.933,60 €TTC indûment appelée au titre des charges réclamées dans ce commandement.
Sur le commandement de payer visant la clause résolutoire du 30 juin 2017 :
Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré le 30 juin 2017 à la société locataire pour obtenir le paiement de la somme de 4050,76 € TTC au titre de la régularisation des charges du 1/12/2015 au 30/11/2016 et de la somme de 85.841,34 € TTC au titre du loyer du 1/06/2017 au 31/08/2017.
La société locataire justifie avoir réglé par virement le 29 juin 2017 la somme de 85.841,34 € TTC. Elle justifie avoir réglé la somme de 4050,76 € par virement du 11 septembre 2017.
Au titre de la régularisation des charges, elle conteste être redevable de la somme de 6877 € HT au titre des factures ASSA ABLOI pour travaux exceptionnels et de la somme de 7.851,83 € HT au titre d'une facture GROUPE BAC.
Ainsi qu'il a été précisé plus haut, la facture GROUPE BAC est une facture d'assurance récupérable sur la société locataire.
Les factures ASSA ABLOY correspondent au détail suivant :
- armoire de commande 1259 €
- motorisation portail 2177 €
- SAV sur porte 473 €
-travaux sur porte 2968 €
Pour s'opposer à leur règlement, la société locataire soutient qu'aux termes du bail le bailleur aurait la charge des grosses réparations de 'la clôture en entier'.
Il résulte du bail que le bailleur conserve à sa charge les grosses réparations de l'article 606 du code civil, toutes les autres réparations grosses ou menues sont à la charge du preneur. Les travaux relatifs aux portes et portails ne font pas partie des travaux visés à l'article 606 du code civil. Dans ces conditions, le bailleur peut en faire supporter la charge au preneur.
Dès lors, la société locataire était bien redevable de l'ensemble des causes du commandement. Elle ne les a pas réglées dans leur intégralité dans le délai d'un mois suivant la délivrance dudit commandement, l'acquisition de la clause résolutoire est dans ces conditions encourue.
Sur les délais suspendant l'acquisition de la clause résolutoire :
La société locataire qui soutient être de bonne foi dans la contestation des charges appelées sollicite des délais de paiement à titre rétroactif suspendant les effets de la clause résolutoire.
Une partie de la contestation des charges appelées ayant été retenue par la cour, il s'ensuit que la société locataire était de bonne foi. Dès lors, rien ne s'oppose à ce que des délais suspendant les effets de la clause résolutoire à titre rétroactif lui soient accordés ainsi qu'il sera précisé au dispositif.
Il y a lieu de rappeler que le défaut de paiement des frais d'huissier n'entraîne pas l'acquisition de la clause résolutoire.
PAR CES MOTIFS
La cour statuant publiquement et contradictoirement,
Confirme le jugement entrepris sauf en ce qu'il a :
- condamné la société ANDROMEDE à restituer à la société SAINT LAURENT GASTRONOMIE les sommes suivantes :
* 56.391,64 € au titre du commandement de payer du 26 mars 2013,
* 170,96 € au titre du commandement de payer du 3 février 2014,
* 31.577,03 € au titre de la facture de reddition du 30 novembre 2014,
et débouté la SNC ANDROMEDE de l'ensemble de ses demandes,
statuant à nouveau et y ajoutant,
sur le commandement du 26 mars 2013 ;
Dit que les charges du 1/12/2011 au 30/11/2012 doivent être ramenées à la somme de 46.036,67 € TTC après retranchement de la somme de 7498,31 € TTC indûment facturée,
Condamne la société ANDROMEDE à restituer à la société NOMAD la somme de 7498,31€ TTC indûment versée,
sur le commandement du 3 février 2014
Dit que les charges du 1/12/2012 au 30/11/2013 doivent être ramenées à la somme de 99.414,19 € TTC après retranchement de la somme de 59.265,86 € TTC indûment facturée,
Condamne en deniers ou quittances la société NOMAD à payer à la société ANDROMEDE la somme de 41.847,36 € TTC,
sur le commandement du 3 décembre 2014
Dit que les charges du 1/12/2013 au 30/11/2014 doivent être ramenées à la somme de 8554,55 € TTC après retranchement de la somme de 12.933,60 € TTC, indûment facturée,
dit que les causes du commandement sont ramenées à la somme principale de 17.658 € TTC
Condamne en deniers ou quittances la société NOMAD à payer à la société ANDROMEDE la somme de 8.554,55 € TTC au titre de la régularisation de charges 2013/2014,
Sur le commandement du 30 juin 2017
Dit que l'ensemble des sommes appelées dans le commandement du 30 juin 2017 sont dues,
Condamne la société NOMAD à payer à la société ANDROMEDE une somme de 504,97 € au titre des frais d'huissier,
Accorde à la société NOMAD un délai de paiement rétroactif à ce jour, pour s'acquitter, hors les frais d'huissier de justice, des sommes dues sur les commandements de payer reproduisant la clause résolutoire délivrés les 26 mars 2013, 3 février 2014 et 30 juin 2017,
Dit que si la société NOMAD apporte la preuve qu'elle s'est libérée avant ce jour des causes rectifiées selon le présent dispositif, desdits commandements de payer, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais jouée,
Dit qu'autrement la clause résolutoire sera acquise à compter du 3 mars 2014,
Ordonne dans ce cas l'expulsion de la société NOMAD ainsi que celle de tous occupants de son chef des locaux sis [Adresse 1], sans qu'il soit besoin de prononcer une astreinte,
Ordonne dans ce cas la séquestration des meubles pouvant se trouver dans les lieux soit dans l'immeuble soit dans un garde meuble au choix de la bailleresse et aux frais risques et périls de la société locataire,
Condamne dans ce cas la société NOMAD à payer à la société ANDROMEDE une indemnité d'occupation égale au montant du loyer contractuel majorée de 50% à compter du 3 mars 2014, jusqu'à la libération effective des locaux outre les charges taxes et impôts avec indexation conforme au bail résilié,
Dit n'y avoir lieu à l'application de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne la société NOMAD aux dépens avec distraction au profit de la SELARL 2H AVOCATS, en la personne de Me HARDOUIN, conformément à l'article 699 du code de procédure civile.
LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE
