Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 5 - Chambre 10
ARRÊT DU 29 JANVIER 2018
(n° , 6 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 16/05732
Décision déférée à la Cour : Jugement du 08 Février 2016 -Tribunal de Grande Instance de CRETEIL - RG n° 14/08849
APPELANT
Monsieur [V] [D]
demeurant [Adresse 1]
[Localité 1]
né le [Date naissance 1] 1950 à [Localité 2]
Représenté par Me Olivier ELBAZ, avocat au barreau de PARIS, toque : C0183
INTIME
MONSIEUR LE DIRECTEUR DÉPARTEMENTAL DES FINANCES PUBLIQUES DU VAL DE MARNE,
ayant ses bureaux [Adresse 2]
[Localité 3]
agissant sous l'autorité de Monsieur le Directeur Général des Finances Publiques, [Adresse 3]
Représentée par Me Pascale NABOUDET-VOGEL de la SCP NABOUDET - HATET, avocat au barreau de PARIS, toque : L0046
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 30 Novembre 2017, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Sylvie CASTERMANS, Conseillère , chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Monsieur Edouard LOOS, Président
Madame Sylvie CASTERMANS, Conseillère
Madame Christine SIMON-ROSSENTHAL, Conseillère
qui en ont délibéré
Greffier, lors des débats : Mme Cyrielle BURBAN
ARRÊT :
- contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Monsieur Edouard LOOS, président et par Madame Cyrielle BURBAN, greffière à qui la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
FAITS ET PROCÉDURE
Le 4 juillet 2008, Monsieur [S] [D] a reçu de Madame [B] [Z], sa mère, une donation de la nue-propriété de la moitié d'un immeuble de rapport, situé [Adresse 4]. L'autre moitié de l'immeuble lui appartenait en pleine propriété.
La valeur du bien a été évalué en pleine propriété à 700 000 euros dans l'acte de donation.
L'administration fiscale n'a pas accepté cette évaluation et a procédé à un redressement, par proposition de rectification en date du 2 décembre 2011, elle l'a portée à 1 879 200 euros et a considéré que la superficie totale de l'immeuble s'élevait à 648 m2 (soit une valeur de 2 900 euros par m2).
La commission départementale de conciliation de Créteil, saisie par le contribuable, a estimé, en séance du 26 avril 2013, que la valeur vénale totale de l'immeuble en pleine propriété, ne pouvait être inférieure à 1 500 000 euros pour 629 m2 (soit 2 384 euros/m2).
Monsieur [S] [D] a formé une réclamation contentieuse le 27 octobre 2013 qui n'a pas abouti.
Selon jugement rendu le 8 février 2016, le tribunal de grande instance de Créteil a débouté Monsieur [D] de sa demande de décharge des droits d'enregistrements de l'avis de mise en recouvrement d'un montant 60 961 euros en droits et de 9 998 euros en pénalités.
Monsieur [D] a interjeté appel du jugement.
Par conclusions signifiées le 4 mai 2016, M. [D] demande à la cour de :
Infirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions et statuant à nouveau,
Sur la forme :
Constater que la réponse de l'administration du 3 avril 2012 ne comportait pas de paragraphe IV.
Déclarer la procédure d'imposition entachée d'une irrégularité substantielle tirée des dispositions de l'article L57 alinéa 5 du livre des procédures fiscales.
Sur le fond :
Admettre une surface pondérée de 600,6 m2 au lieu de 629 m2.
Exclure le terme de comparaison situé [Adresse 5].
Retenir un abattement de 10 % sur la moyenne des deux premiers termes de comparaison pour tenir compte des différenciations liées à l'absence d'ascenseur, l'absence de vacance et de la vétusté.
Retenir dans le calcul les deux autres termes obtenus à partir du fichier « patrim » et concernant la vente du 28 décembre 2006 d'un immeuble situé [Adresse 6] et la vente du 28 décembre 2006 d'un immeuble situé [Adresse 7].
Retenir la prise en compte d'un abattement supplémentaire de 20 % lié à la situation d'indivision de l'immeuble entre monsieur [D] et sa mère madame [B] [Z].
Déclarer que la valeur vénale de l'immeuble de monsieur [D] ne pouvait être supérieure à 1 100 000 euros.
Retenir la méthode par le rendement.
En conséquence,
Prononcer la décharge intégrale au profit de monsieur [D] des droits d'enregistrements auxquels il a été assujetti selon avis de mise en recouvrement numéro 130700055 rendu exécutoire le 25 juillet 2013, pour un montant de 60 961 euros en droits et 9 498 euros en pénalités.
Subsidiairement,
Accorder la réduction des droits d'enregistrement en retenant une valeur vénale du bien immobilier situé [Adresse 4]) de 1 100 000 euros au lieu de 1 500 000 euros.
Condamner la direction départementale des finances publiques à verser à monsieur [S] [D] la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure
M. [D] invoque en substance :
L'irrégularité substantielle entachant la procédure d'imposition, sur le fondement de l'article 57 du livre des procédures fiscales
La production d'un document différent, de celui reçu qui comportait 11 pages et 3 paragraphes numérotés de I à III preuve en est du nombre de page indiqué en page de garde de la réponse aux observations
Il conteste le troisième terme de comparaison situé [Adresse 5], qui n'est pas intrinsèquement similaire ; certains facteurs (matériel et juridique) attachés aux deux premiers termes justifiaient un abattement de 10 %
Par conclusions récapitulatives signifiées le 28 juin 2016, Le directeur départemental des finances publiques du Val de Marne demande de :
Débouter M. [D] de son appel,
Confirmer la décision rendue,
Condamner M. [D] aux dépens d'appel.
L'administration fiscale rétorque qu'en se reportant à la lettre de réponse aux observations du contribuable, le document comporte un paragraphe intitulé ' respect du débat contradictoire et des droits de la défense', la proposition comporte la description des termes de comparaison, ce qui démontre que l'administration a motivé sa réponse et a répondu sur les points critiqués.
SUR CE,
Sur la régularité de la lettre de réponse aux observations du contribuable :
L'article L 57 alinéa 5 du livre des procédures fiscales dispose que lorsque l'administration fiscale rejette les observations du contribuable, sa réponse doit être motivée. Le défaut de réponse motivée constitue une irrégularité de procédure justifiant la décharge de l'imposition.
Les allégations de M. [D], relatives à la pièce produite devant le tribunal de grande instance qui aurait été ajoutée pour les besoins de la cause et dont il n'aurait jamais pris connaissance, à savoir le paragraphe IV, mentionné dans le jugement, sont démenties par la production des pièces communiquées par l'administration lors du contrôle et au cours de l'instance judiciaire. Ces pièces confirment que ce sont les mêmes que celles communiquées à la partie adverse. L'erreur relevée par M. [D] est une erreur de reprographie de ladite pièce , qui se répète dans ses productions, alors que la lettre de réponse aux observations du contribuable comporte 11 feuilles non numérotées qui incluent 4 paragraphes, dont celui intitulé IV respect du contradictoire. (pièce n°4).
Au regard de ces documents, des réponses apportées par l'administration, notamment celle afférente à la partie IV, il est établi que le principe du débat contradictoire a été respecté. La cour adopte les motifs du tribunal de grande instance de Créteil en ce qu'il a jugé que les dispositions de l' article L 57 alinéa 5 du livre des procédures fiscales avaient été respectées au cours de la procédure.
Sur le fond,
Sur la détermination des surfaces pondérées
L'immeuble de rapport se trouve en centre-ville commerçant de la commune de [Localité 4], et à proximité immédiate des services et des transports (métro et RER).
Il comprend deux bâtiments séparés ( construction en meulière, toiture en tuiles, état d'entretien passable), construits en 1890, sur une parcelle de 352 m2.
Le Bâtiment A : 5 niveaux, sans ascenseur, se décompose en trois parties :
- partie principale de 90 m2 au sol, élevé de 5 niveaux sur sous-sol (caves et réserves),
- partie de 30 m2 au sol, en continuité avec la partie principale sur 2 niveaux ;
- partie de 56 m2 au sol, à l'arrière, de plein pied
Bâtiment B : sur l'arrière de la parcelle ; petit pavillon de 38 m2 au sol, sur 2 niveaux.
Le rez-de-chaussée sur rue est à usage commercial et le surplus à usage d'habitation.
M. [D] considère que la surface de l'immeuble après pondération ne peut être supérieure à 600, 6m2.
Il ressort des éléments du dossier, que la SDPHO a été rabaissée en cours de contrôle, afin de tenir compte des précisions apportées sur la configuration des niveaux, que les superficies des autres parties ont été entérinées selon le rapport [U] produit par M. [D], que les coefficients pratiqués par l'administration ont été entérinés par la commission de conciliation. Monsieur [D] ne fournit pas d'éléments nouveaux pour justifier de la fourchette la plus basse des coefficients retenus.
Il y a lieu de confirmer le jugement déféré sur ce point.
Les méthodes de comparaison
M. [D] critique le jugement qui a validé le 3è terme de comparaison situé [Adresse 5] lequel ne présente pas des caractéristiques comparables. Il estime que les deux premiers termes nécessitaient un abattement et invoque une consultation du fichier 'Patrim' qui a révélé d'autres transactions avec une moyenne plus basse.
Il y a lieu de rappeler que la similitude des termes de comparaison n'impose pas une obligation d'identité absolue.
Les termes retenus par l'administration sont :
- Une vente intervenue le 30 octobre 2007, concernant un immeuble de rapport à usage mixte situé à 800 m du centre ville , construit en 1902 ; la surface SDPHO est de 395 m2 le prix est de 2 150 euros/m2
- Une vente du 31 janvier 2007, d' un immeuble de rapport situé à 1, 5 km du centre ville, construit en 1924, dont la surface SDPHO est de 724 m2 et le prix de 2 630 euros/m2 vendu à 2 354 euros.
- Une vente du 30 mars 2008, d'un immeuble de rapport, proche du centre ville construit en 1880 dont la surface SDPHO est de 711 m2 , le prix de 3Â 044 euros .
La moyenne pondéré a été fixée à 2 519 euros/m2.
Les immeubles retenus sont de même type de construction, ont une date de construction proche, et ont été vendus à des dates proches de la donation, en date du 4 juillet 2008.
Le 3e terme de comparaison critiqué, situé [Adresse 5], est une construction en briques, en bon état et dotée d'une situation géographique privilégiée. La différence de standing a cependant été compensée par l'administration, puiqu'elle a appliqué un coefficient de pondération, ce qui permet de confirmer qu'il s'agit d'un bien intrinsèquement similaire, ainsi que la commission de conciliation l'a admis.
M. [D] demande l'application d'un abattement supplémentaire de 10 %, pour tenir compte des différences. Or l'administration a tenu compte des différences en appliquant un coefficient de pondération sur les biens et en pondérant le prix du marché, de sorte que la demande de ce chef n'est pas fondée.
S'agissant des deux nouveaux termes de comparaisons issus du ficher Patrim, l'administration est fondée à s'opposer à ces deux nouveaux termes de comparaison, dont la description n'est pas détaillée, qui ne sont pas similaires au bien concerné et dont la date de construction est très éloignée du bien construit en 1890, puisqu'ils ont été édifiés en 1936 et 1995.
Pour l'ensemble de ces motifs, la cour confirme le prix au mètre carré de 2 159 euros.
L'abattement pour indivision
M.[S] [D] était propriétaire de la moitié du bien en toute propriété suite au décès de son père puis il est devenu nu propriétaire de l'autre moitié. Ainsi que l'a jugé le tribunal, l'abattement supplémentaire de 20 % pour indivision ne se justifie pas en présence d'une indivision simple, entre une mère et son fils unique, laquelle ne présente aucune dificulté de gestion. L'abattement de 5 %, admis par la commission, sera en conséquence confirmé.
La méthode d'évaluation par le rendement
M. [D] critique le jugement en soutenant qu'il a rejeté la méthode de rendement sans explication.
Il sera rappelé que M. [D] a été entendu par la commission. La commission de conciliation a privilégié la méthode par comparaison avec des ventes d'immeubles de rapport présentant des caractéristiques communes, par rapport à un prix ramené au m2 SDPHO, en relevant que la valeur de rendement, calculée dans le rapport [U], n'était pas représentative de la valeur réelle de l'immeuble.
L'administration explique son option pour la méthode d'évaluation par comparaison avec le prix du marché d'autres immeubles vendus en bloc, affectés à la location, parce que la méthode par le revenu nécessite que le montant des loyers soit représentatif, ce qui n'est pas le cas en l'espèce.
A la lumière de ces éléments, et contrairement à ce qui est allégué, le tribunal a expliqué les raisons pour lesquelles il ne retenait pas la méthode par rendement. La cour adopte les motifs du tribunal en ce qu'il a jugé à bon droit que la méthode par rendement présentait plus d'inconvénient que la méthode par comparaison, retenue par l'administration, car elle repose sur des facteurs aléatoires tels que loyers impayés, vacance de locaux et ancienneté des baux.
En conséquence, le jugement déféré sera confirmé en toutes ses dispositions.
Sur les autres demandes
M. [D] partie perdante, au sens de l'article 696 du code de procédure civile, sera tenu de supporter la charge des dépens
PAR CES MOTIFS :
La cour,
CONFIRME le jugement déféré en toutes ses dispositions.
Y ajoutant :
DÉBOUTE M. [D] de toutes ses demandes ;
CONDAMNE M. [D] aux dépens d'appel.
LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT
C. BURBAN E. LOOS
