Grosses délivrées REPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 3
ARRÊT DU 25 JANVIER 2018
(n° , 15 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 17/14329
Décision déférée à la Cour : Jugement du 12 Février 2013 -Tribunal d'Instance de PARIS 16ème - RG n° 11-12-000601
APPELANT
Monsieur [Q] [Z]
Né le [Date naissance 1] 1951 à [Localité 1]
[Adresse 1]
[Adresse 1]
Représenté par Me Alain FISSELIER de la SCP SCP AFG, avocat au barreau de PARIS, toque : L0044
Ayant pour avocat plaidant : Me Thierry DOUEB, avocat au barreau de PARIS, toque : C1272
INTIMEES
Madame [X] [W]
Née le [Date naissance 2] 1991 à [Localité 2]
[Adresse 2]
[Adresse 2]
Madame [T] [W]
Née le [Date naissance 3] 1993 à [Localité 2]
[Adresse 2]
[Adresse 2]
Madame [M] [F]
Née le [Date naissance 4] 1952 à [Localité 3]
[Adresse 2]
[Adresse 2]
Représentés par Me Christian COFFI, avocat au barreau de PARIS, toque : C1800
Ayant pour avocat plaidant : Me Emmanuel PLATON,(SELARL PLATON) avocat au barreau de Toulon, toque : 1003
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 23 Novembre 2017, en audience publique, devant la Cour composée de :
M. Daniel FARINA, Président
M. Philippe JAVELAS, Conseiller
Mme Pascale WOIRHAYE, Conseillère
qui en ont délibéré
Greffier, lors des débats : Mme Viviane REA
Un rapport a été présenté à l'audience par Mme Pascale WOIRHAYE, Conseillère, dans les conditions prévues par l'articles 785 du Code de procédure civile.
ARRÊT : Contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par M. Daniel FARINA, président et par Mme Viviane REA, greffière présente lors de la mise à disposition
*****
FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES
Par acte sous-seing privé non daté à effet au 1er février 1996, la SCI 82 AVENUE FOCH, dont la gérante est Madame [M] [F], a donné en location à la société SHM DEUTSCHLAND GBBH, un appartement à usage d'habitation sis, [Adresse 3] assorti d'une chambre de service et de deux caves, pour une durée de 9 ans, courant jusqu'au 31 janvier 2005, moyennant le versement d'un loyer en principal de 2 362,96 €, outre les provisions sur charges, et le versement d'un dépôt de garantie de 4.725,92 €. Le dernier loyer réglé en principal s'élevait à la somme de 3.309,75 €.
Monsieur [Q] [Z] est venu aux droits de la société SHM DEUTSCHLAND GBBH en qualité de locataire.
Suite à la donation-partage des parts de la SCI familiale constituée entre Madame [F] et ses filles [X] et [T] [W] reçue le 25 février 2000, le bail a été reconduit suivant avenant du 22 juillet 2004 pour un loyer réévalué en application de l'article 17c de la loi du 6 juillet 1989 jusqu'au 31 janvier 2008.
Par courrier du 17 février 2005, Madame [M] [F] a notifié à Monsieur [Q] [Z] son intention définitive de vendre l'appartement au prix de 2 193 000 € en précisant qu'elle devait, s'agissant de ses deux filles mineures, préalablement saisir le Juge des tutelles.
Par courrier en date du 5 avril 2005, Madame [F] a confirmé son intention de vendre, mais au prix de 2 058 000 €. Après discussions, Monsieur [Q] [Z] a confirmé par courrier du 18 juillet 2005 son acceptation à la condition que la vente intervienne à la fin du bail, soit le 31 janvier 2008. Puis, par courrier en date du 9 janvier 2007, Madame [F] a informé Monsieur [Q] [Z] qu`elle entendait vendre l'appartement au prix de 2 286 735,10 € (15 millions de francs). Par ordonnance en date du 23 janvier 2007, le juge des tutelles de TOULON a autorisé le principe de la cession au nom des filles mineures à un prix plancher.
Par lettre recommandée avec demande d'avis de réception en date du 17 janvier 2007, Monsieur [Q] [Z] a répondu à Madame [F] que son courrier du 9 janvier 2007 ne respectait aucune règle de droit. Le 31octobre 2012, en réitération d'une précédente procédure engagée le 13 août 2007 puis radiée, Monsieur [Z], Madame [I] [J] et la société SHM Deutschland GMBH ont assigné Madame [F] et la SCI du 82 avenue Foch devant le Tribunal de Grande Instance de Paris aux fins de réalisation forcée de l'appartement à compter du 18 juillet 2005 ou subsidiairement de 2011, au prix de 2 058 062 €. Par jugement du 23 septembre 2014 assorti de l'exécution provisoire, le Tribunal de grande instance de PARIS a débouté Monsieur [Z] et Madame [J] de l'ensemble de leurs demandes et les a condamnés à payer à Madame [F] et Mesdames [X] et [T] [W] la somme de 120 000 € de dommages-intérêts, outre 8 000 € en vertu de l'article 700 du Code de Procédure Civile. Sur appel de Monsieur [Z] et Madame [J], la Chambre 4-1 de la Cour de céans, a par arrêt en date du 9 septembre 2016 confirmé le jugement sauf en ce qu'il a condamné Monsieur [Z] et Madame [J] à payer à Madame [F] et Mesdames [X] et [T] [W], la somme de 120 000 € de dommages-intérêts et celle de 8 000 € en vertu de l'article 700 du Code de Procédure Civile, les demandes de ce chef étant rejetées.
Parallèlement et en réponse à l'assignation en vente forcée, la SCI 82 AVENUE FOCH et Mesdemoiselles [T] et [X] [W] ont notifié un premier congé pour vendre le 20 juillet 2007, pour le 31 janvier 2008, au prix de 2 286 735,10 €.
Monsieur [Q] [Z] a alors saisi le Tribunal d'Instance de PARIS 16ème suivant assignation du 24 septembre 2007 aux fins de faire juger nul et de nul effet le congé en date du 20 juillet 2007. L'affaire a fait l'objet d'une radiation le 1er juillet 2008.
Le l5 juillet 2010, la SCI 82 AVENUE FOCH représentée par Madame [M] [F], représentante légale de la société et agissant tant en son nom personnel qu'au nom de ses deux filles [T] et [X] [W] a fait délivrer à Monsieur [Q] [Z] un second congé pour vente au prix de 2 535 000 €.
Par assignation du 14 avril 2011, la SCI 82 AVENUE FOCH représentée par Madame [M] [F], représentante légale de la société et agissant tant en son nom personnel qu'au nom de ses deux filles [T] et [X] [W] a saisi le Tribunal d'instance de PARIS 16ème en validation du premier congé et expulsion avec paiement d'une indemnité d'occupation.
Par jugement en date du 12 février 2013 assorti de l'exécution provisoire, le tribunal d'instance a constaté que le congé a été régulièrement délivré le 20 juillet 2007, mis fin au contrat de bail depuis le 1er février 2008 et ordonné, faute de départ volontaire de Monsieur [Q] [Z], son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef et le paiement d'une indemnité d'occupation fixée au dernier montant du loyer et des charges avec valorisation de droit telle que prévue au contrat de bail, outre 1.200 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.
La Cour est saisie de l'appel de Monsieur [Q] [Z] interjeté à l'encontre de ce jugement par déclaration en date du 15 mars 2013.
Les consorts [F]-[W] ont entrepris la procédure d'expulsion, et un commandement de quitter des lieux a été délivré à Monsieur [Q] [Z] le 30 avril 2013. Sur requête des intimées, la radiation de 1'appel a été ordonnée le 16 octobre 2014 par le conseiller de la mise en état du pôle 4 chambre 3, au motif que l'appelant n'avait pas exécuté les termes du jugement dont appel.
Les occupants ont libéré les lieux le 10 octobre 2014 après un jugement de rejet de leur demande de délai rendu par le Juge de l'exécution du Tribunal de grande instance de PARIS le 27 juin 2013 et une ordonnance du Premier président de la Cour d'appel de PARIS en date du 4 juillet 2013 rejetant leur demande d'arrêt de l'exécution provisoire .
La reprise d'instance a été effectuée par conclusions de Monsieur [Q] [Z] signifiées le 12 mai 2015.
Dans le dispositif de ses conclusions récapitulatives et en réponse notifiées par la voie électronique le 18 octobre 2017, Monsieur [Q] [Z], appelant, sollicite de la Cour, au visa des articles 100, 101, 103,121, 202 et 566 du Code de Procédure civile, de l'article 15-II de la loi du 6 juillet 1989, des articles 371-1, 388 et 389-3 du Code civil et vu l'arrêt rendu le 9 septembre 2016, qu'elle :
- Le reçoive en ses demandes, fins et conclusions et en conséquence,
-Infirme en toutes ses dispositions le Jugement rendu le 12 février 2013 par le Tribunal d'Instance du 16ème arrondissement de PARIS ;
- Déboute les Consorts [F]-[W] de l'ensemble de leurs demandes ;
- Déclare irrecevables les prétentions nouvelles des consorts [F]-[W] ;
- Ecarte des débats l'attestation non conforme de Madame [E] [L],
- Rejette les conclusions et les 51 pièces des intimées signifiées trois jours avant le prononcé de l'ordonnance de la clôture ;
Statuant à nouveau,
- Dise et que les Consorts [F]-[W] ont nécessairement renoncé au congé signifié le 20 juillet 2007 en signifiant le 15 juillet 2010 un second congé pour vendre ;
En conséquence,
- Infirme le jugement entrepris ;
- Constate le défaut de capacité à agir des auteurs du congé signifié le 20 juillet 2007 ;
- Constate l'absence de personnalité morale de la SCI DU 82 AVENUE FOCH ;
- Constate le défaut de désignation des lieux concédés du congé signifié le 20 juillet 2007 et de la nature indivise de la quote-part du lot n° 2, appartenant conjointement et indivisiblement aux consorts [F]-[W] et aux époux [Q] ;
En conséquence,
- Déclare nul et de nul effet le congé signifié le 20 juillet 2007 et l'assignation signifiée le 14 avril 2011 ;
- Ordonne la réintégration de Monsieur [Z] ;
- Prononce la remise des clés par les Consorts [F]-[W] de l'appartement situé [Adresse 3] et de ses dépendances sous astreinte de 2.500 € par jour, huit jours après la signification de l'arrêt à intervenir ;
- Condamne solidairement Madame [M] [F], Mademoiselle [T] [W] et Mademoiselle [X] [W] à la somme totale de 25.894,91 € au titre des frais de déménagement et de ré-emménagement et garde-meuble indûment engagés ;
- Dispense les appelants du paiement du loyer et des charges de la date de leur expulsion (10 octobre 2014) jusqu'à la complète réintégration de l'ensemble des lieux concédés ;
- Condamne solidairement Madame [M] [F], Mademoiselle [T] [W] et Mademoiselle [X] [W] à la somme de 119.551 Euros à titre de dommages et intérêts, compte tenu du préjudice subi au titre de cette expulsion manifestement infondée ;
A titre subsidiaire et complémentaire, si par extraordinaire, la Cour annulait le congé sans prononcer la réintégration de Monsieur [Z], il est sollicité de :
- Condamne solidairement Madame [M] [F], Mademoiselle [T] [W] et Mademoiselle [X] [W] au paiement de la somme de 386.735,10 € au titre de la perte
de chance résultant de la privation du droit de préemption subsidiaire ;
En tout état de cause,
- Condamne solidairement Madame [M] [F], Mademoiselle [T] [W] et Mademoiselle [X] [W] à la somme de 8.000 € au titre des frais irrépétibles d'appel en application de l'article 700 du Code de Procédure civile ;
- Condamne solidairement Madame [M] [F], Mademoiselle [T] [W] et Mademoiselle [X] [W] aux entiers dépens de première instance et d'appel dont distraction pour ceux d'appel au profit de la SCP AFG, Avocat, en application de l'article 699 du Code de Procédure civile.
Dans le dispositif de leurs conclusions récapitulatives d'intimées notifiées par la voie électronique le 13 octobre 2017, Madame [M] [F], Madame [T] [W] et Madame [X] [W] sollicitent de la Cour qu'elle :
- Rejette l'exception de nullité du bail et du congé opposé par Monsieur [Z] ;
- Confirme le jugement rendu par le Tribunal d'Instance de PARIS 16éme le 12 février 2013 en toutes ses dispositions et notamment en ce qu'il a constaté que le congé a été régulièrement délivré le 20 juillet 2007 et a mis fin au contrat de bail depuis le 1er février 2008 ;
- Déboute Monsieur [Q] [Z] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions d'appel ;
- Déboute Monsieur [Q] [Z] de sa demande de réintégration dans les lieux et de ses demandes de dommages et intérêts
Reconventionnellement,
- Déclare Madame [M] [F], Mademoiselle [X] [W] et Mademoiselle [T] [W], recevables et biens fondées en leurs demandes ;
- Constate, dise et juge que Monsieur [Z] est responsable des importantes dégradations subies dans l'appartement loué, objet du litige auprès des concluantes ; - Condamne Monsieur [Q] [Z] à leur payer la somme de 160.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice découvert après libération des lieux et consécutif aux dégradations survenues et aux réparations nécessaires ;
- Condamne Monsieur [Q] [Z] à leur payer la somme de 150 000 € en réparation du préjudice de jouissance subi par ces dernières, compte tenu de la résistance abusive à libérer les lieux, et de la perte de chance de vendre dans des conditions normales leur bien immobilier ;
Subsidiairement,
- Prononce la résiliation du bail à usage d'habitation liant les parties pour violation des dispositions du bail et de l'article 8 de la loi du 6 juillet 1989 d'ordre public en sous-louant la chambre de bonne donnée à bail du 1er septembre 2013 à octobre 2014 ;
- Constate, puis dise et juge que Monsieur [Z] est responsable des importantes dégradations constatées dans l'appartement loué ;
- Prononce la résiliation du bail à usage d'habitation liant les parties dès lors que Monsieur [Z] a gravement contrevenu aux dispositions d'ordre public de l'article 7 c de la loi du 6 juillet 1989 en dégradant les lieux et en s'abstenant d'entretenir le bien objet du bail d'habitation, et de l'article 8 de la même loi en sous louant la chambre de bonne ;
- Constate que Monsieur [Q] [Z] a quitté le logement litigieux le 10 octobre 2014 En toute hypothèse,
- Condamne Monsieur [Q] [Z] à leur payer 12.000 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile ;
- Condamne Monsieur [Q] [Z] aux entiers dépens d'appel.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 19 octobre 2017 à 13heures.
Le 19 octobre 2017 à 13 heures 10, Madame [M] [F], Madame [T] [W] et Madame [X] [W] ont notifié par la voie électronique des conclusions d'intimées récapitulatives n° 2 au fond comportant des ajouts au dispositif et assorties de huit nouvelles pièces. Par conclusions de procédure notifiées le 20 octobre 2017 et réitérées le 22 novembre 2017, Monsieur [Z] a sollicité le rejet des conclusions et pièces des intimées communiquées le 19 octobre 2017. Par conclusions de procédure notifiées le 26 octobre 2017, les consorts [F]-[W] ont demandé le rabat de l'ordonnance de clôture et le rejet de la requête.
MOTIFS DE L'ARRÊT
S'agissant des demandes liminaires
Sur la demande de rejet formulée par Monsieur [Z] des conclusions du 13 octobre 2017 et des cinquante et une pièces reçues le 16 octobre 2017
Il ressort de la procédure que Monsieur [Z] a eu le temps de répondre aux conclusions querellées et aux pièces par ses écritures notifiées le 18 octobre 2017, de sorte que le principe de contradiction a été respecté. Sa demande sera rejetée.
Sur la demande de révocation de l'ordonnance de clôture formulée par Mesdames [F] et [W] et la demande de rejet formulée par Monsieur [Z] des conclusions du 19 octobre 2017 et des nouvelles pièces communiquées.
L'article 784 du Code de procédure civile prévoit que l'ordonnance de clôture peut être révoquée, à la condition que cette révocation soit justifiée par la révélation d'une cause grave postérieurement à la clôture.
Les consorts [F] [W] plaident que Monsieur [Z] qui a eu onze mois pour conclure après la radiation a modifié l'architecture de ses conclusions la veille de l'ordonnance et qu'elles n'ont eu que 24 heures pour y répondre, ce qu'elle n'ont pu faire que le jour de la clôture, en n'ajoutant aucun moyen nouveau mais en tirant les conséquences des agissements de l'appelant pendant l'été.
Mais attendu que la nouvelle pièce de Monsieur [Z] concerne la vente en cours d'une partie des biens donnés à bail, fait sur lequel chaque partie a pu conclure en temps utile, et que les conclusions des intimées notifiées après la clôture comportent au surplus de nouvelles demandes en leur dispositif, il n'y a pas lieu de rabattre l'ordonnance de clôture, les conclusions notifiées après cette date étant irrecevables, ainsi que les nouvelles pièces numérotées de 52 à 59.
Les dernières conclusions des intimées sont donc celles notifiées le 13 octobre 2017 assorties de 51 pièces et celles de l'appelant du 18 octobre 2018 assorties de 34 pièces.
Sur la demande de Monsieur [Z] tendant à écarter des débats l'attestation de Madame [L] [E] (pièce 25 des intimées)
Monsieur [Z] fait valoir que cette attestation n'est pas conforme aux dispositions de l'article 202 du Code de procédure civile comme n'étant pas assortie d'une pièce d'identité.
L'attestation querellée est établie de façon manuscrite sur le formulaire édité par le Ministère de la justice et il est accompagné de la traduction en français d'un acte notarié de naissance établi le 31 mai 2012 par le service du notarié de la municipalité de [Localité 4] en CHINE en se référant à la carte d'identité chinoise de l'intéressée. L'attestation est complétée d'un courrier de la CAF adressé à Madame [E] à l'adresse du [Adresse 3] destiné à son dossier administratif.
Ces éléments conjugués emportent la conviction de la Cour que cette attestation est un élément de preuve recevable qui peut être soumis à la contradiction des parties, de sorte que la demande de Monsieur [Z] doit être rejetée.
Sur la demande de nullité du congé en date du 20 juillet 2007
S'agissant de l'irrecevabilité de l'action en nullité du congé soulevée par Mesdames [F] et [W]
Mesdames [F] et [W] plaident que Monsieur [Z] a laissé radier par ordonnance en date du 1er juillet 2008 son action en nullité du congé engagée devant le Tribunal d'instance de PARIS 16ème le 18 octobre 2007 et qu'il n'a pas soulevé même par voie d'exception la nullité du congé dans l'instance ayant donné lieu au jugement attaqué, ni dans ses premières conclusions d'appel mais seulement dans celles en reprise d'instance notifiées le 12 mai 2015 ; elles en déduisent que la demande de nullité est prescrite en application de l'article 2224 du Code civil.
Elles ajoutent qu'en quittant le logement volontairement le 10 octobre 2014, Monsieur [Z] a exécuté l'acte dont il demande la nullité et n'est donc pas davantage recevable à soulever cette nullité par voie d'exception ; elles exposent enfin qu'en leur faisant sommation par acte d'huissier du 28 septembre 2017 de respecter son droit de péremption subsidiaire, il a confirmé expressément la validité du congé litigieux.
Néanmoins, comme le rétorque Monsieur [Z] la nullité du congé dont il excipe est formulée par voie d'exception en réponse à une demande de validation du congé de sorte qu'elle est recevable en tout état de cause comme moyen de défense, le fait qu'il ait finalement quitté le logement en remettant les clés au commissariat de police le 10 octobre 2014, ne pouvant être qualifié d'exécution volontaire du congé alors qu'il n'a fait qu'obtempérer à l'ordre d'évacuation découlant du jugement exécutoire par provision dont il avait fait appel.
S'agissant de la sommation enfin, il résulte de ses termes mêmes qu'elle constitue une précaution procédurale pour le cas où il succomberait dans son argumentation devant cette Cour tendant à faire juger qu'il est resté locataire, de sorte que le moyen des intimées est rejeté.
S'agissant de la renonciation au congé en date du 20 juillet 2007 par l'effet d'un second congé soulevée par Monsieur [Z]
Monsieur [Z] fait valoir que les intimées ont renoncé au effet du congé en lui en délivrant un autre le 15 juillet 2010 comportant une autre date d'expiration du bail et une désignation plus complète de l'objet de la vente.
Mesdames [F] et [W] l'expliquent comme une précaution juridique pour le cas où le preneur aurait voulu plaider que le bail était renouvelé pour six ans et elles justifient que dans un courrier du 16 janvier 2007, Monsieur [Z] soutenait qu'il restait encore cinq ans à courir avant la date d'expiration du bail, étant observé que le preneur a toujours manifesté l'intention de se maintenir comme locataire jusqu'à l'expiration de son bail mais négociait pour acquérir le bien dans d'autres conditions que celles du premier congé.
En tout état de cause, dès lors qu'elles n'ont pas fait référence au premier congé dans le second, Mesdames [F] et [W] n'ont pas manifesté de façon non équivoque leur renonciation à se prévaloir du premier qui privait d'effet le second, ce moyen étant rejeté.
S'agissant de l'imprécision de l'offre de vente
L'article 15 II de la loi du 6 juillet 1989 dispose que 'lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée'.
Monsieur [Z] fait valoir que l'offre de vente ne précise pas la consistance des biens offerts à la vente alors que Mesdames [F] et [W] soutiennent que l'objet est le bien tel qu'il lui a été loué par substitution au preneur d'origine, la société SHM DEUTSCHLAND GBBH
Sur ce, l'article susvisé n'exige pas que la consistance du bien soit expressément mentionnée dans le congé, dès lors qu'elle se réfère au bien loué et que celui-ci est suffisamment décrit au bail.
En l'espèce le congé fait bien référence au logement loué dont l'adresse est rappelée ainsi qu'au bail du 1er février 1996 et sa date d'expiration. Ce bail décrit les locaux loués comme suit :
'Un appartement d'environ 180 m² composé d'un salon, une salle à manger, une bibliothèque, deux chambres, deux salles de bains, une cuisine, un WC dans l'entrée, deux caves, une chambre de service'. Il n'est pas contesté en outre par les parties que la location d'une autre chambre envisagée au bail comme suit 'Il sera ci-après exposé aux conditions particulières que l'assiette de la location peut ultérieurement comprendre une seconde chambre de bonne dans l'immeuble [Adresse 3] dès que sa propriété sera établie de façon certaine' n'a pas été suivie d'effet.
A leurs écritures Mesdames [F] et [W] identifient les caves comme étant la 1 et la 10 ; Monsieur [Z] n'expose pas d'argumentation particulière pour ces caves, focalisant le débat sur la 6 qui n'est pas concernée, de sorte que son argumentation est inopérante de ce chef.
Mais s'agissant de la chambre du 6ème étage, Monsieur [Z] soutient qu'il a toujours occupé la chambre de service 9 constituant un petit local avec douche tandis que Mesdames [F] et [W] affirment qu'il a occupé la chambre 5, dans laquelle il a installé une étudiante chinoise en sous-location.
La Cour relève que Monsieur [Z] ne produit aucun élément pour prouver qu'il a occupé la chambre 9, alors que Mesdames [F] et [W] produisent deux attestations l'une de Madame [L] [H] [U] affirmant que la mère et grand-mère des intimées a toujours occupé les chambres de service 4 et 5 et l'autre de Madame [E] [L], dont il a été rappelé in limine litis qu'elle était une preuve recevable, qui affirme avoir loué la chambre 5 à Monsieur [Z] de septembre 2013 à septembre 2014, ce que ce dernier ne vient pas contredire.
Il en résulte que la chambre 5 était bien occupée par Monsieur [Z] au titre de son bail de sorte que son moyen de nullité tiré d'une imprécision de la chose louée offerte à la vente doit être rejeté.
Monsieur [Z] fait encore grief au congé de ne pas avoir précisé les véritables conditions de la vente qu'imposait le fait que la chambre 5 n'était pas la propriété des intimées et que la chambre 4 était occupée par un autre copropriétaire Monsieur [Q], argument qu'il tire des motifs de l'arrêt de la chambre 4-1 de la Cour de céans en date du 9 septembre 2016.
Les griefs concernant la chambre 4 seront écartés dès lors qu'elle ne faisait pas partie de la location, pas plus que la chambre 9 que Monsieur [Z] voulait acquérir en même temps dans le cadre de l'action en réitération de vente qu'il avait engagée contre Mesdames [F] et [W] le 31 octobre 2012.
Il résulte en effet des échanges de courriers et projet d'acte pendant la période de 2005 à 2011 puis des échanges d'écritures et de pièces jalonnant la procédure parallèle en réitération de vente diligentée devant le tribunal de grande instance de PARIS que Madame [F] souhaitait vendre son appartement sans plus de précision pendant la minorité de ses filles mais que Monsieur [Z] souhaitait lui acheter la totalité de son lot de copropriété tel que décrit au règlement de copropriété dans sa version du 27 novembre 1946, modifié les 28 juin et 21 juillet 1947, puis le 22 juin 1987, soit 'l'appartement du premier étage, trois caves numérotées 1,6 et 10 et trois chambres de service numérotées 4,5 et 9".
Des motifs de l'arrêt et des actes produits, il ressort que la SCI 82 AVENUE FOCH avait acquis par acte authentique du 18 octobre 1952, de [P] [V], dite [R] [N], ' l'appartement formant la totalité du premier étage de l'immeuble ci-dessus, formant le surplus du deuxième lot du règlement de copropriété ci-après énoncé, caves numéros 1 et 10 et chambre de bonne numéro 6 (surchargeant 4) et un petit débarras, étant précisé qu'il a été distrait du deuxième lot - I° - une pièce au sixième étage , 2° - chambre numéro 5 , 3° - la cave numéro 6. Madame [N] déclare que sont compris dans la présente toutes les autres parties de l'immeuble qui pourraient lui appartenir'.
Des conclusions de Mesdames [F] et [W] et de l'attestation immobilière produite il résulte également que la chambre 9, bien que faisant partie du lot de copropriété n° 2, avait été vendue le 19 janvier 1984 par Madame [K] aux époux [Q] et était occupée par Monsieur [B] et que la chambre 4 leur appartenant (et non la 6 comme indiqué par erreur à leur acte de propriété) était occupée par Monsieur [Q]. Néanmoins, ce débat sur les chambres 9, 6 et 4 étant sans lien avec le litige, il n'y a pas lieu de constater, comme le demande l'appelant qu'une quote-part indivise du lot de copropriété 2 appartient conjointement et indivisiblement aux consorts [F] et [W] et aux époux [Q].
En tout état de cause, il est établi désormais que la chambre 5 louée à Monsieur [Z] et sous-louée à Madame [E], devait faire l'objet d'une transcription de propriété par usucapion trentenaire contre les ayants-droit de Madame [V] à leur profit dans le cadre de la vente que Mesdames [F] et [W] lui consentaient. Si la vente n'est pas impossible elle sera nécessairement différée et coûteuse.
En ce sens le congé était affecté d'une insuffisance dans les conditions de la vente au regard des dispositions de l'article 15 qui est d'ordre public, laquelle constitue un vice de forme, dont il appartient à Monsieur [Z] d'apporter la preuve qu'elle lui fait grief en application de l'article 114 du Code de procédure civile pour emporter la nullité qu'il revendique de cet acte de procédure.
Or, l'inadéquation entre le bien loué et l'absence de droit de propriété des bailleresses sur la chambre de service cause un grief au locataire qui n'était pas en capacité d'apprécier la pertinence de l'offre sur ce bien.
Le congé signifié le 20 juillet 2007 est donc nul et de nul effet, sans qu'il soit besoin d'examiner les autres moyens, le jugement étant infirmé.
Sur la demande principale de réintégration sous astreinte formulée par Monsieur [Z]
Monsieur [Z] sollicite à titre principal sa réintégration dans l'appartement dont il se trouve toujours locataire et qu'il a été empêché d'occuper par la décision infirmée, en soutenant que le bien est occupé par les intimées pour des raisons fiscales qui ne sauraient suffire à y faire obstacle.
Mesdames [F] et [W] s'opposent à cette réintégration en sollicitant à titre subsidiaire la résiliation du bail aux torts du preneur pour sous-location prohibée d'une part et dégradations et pertes survenues dans l'appartement d'autre part.
Monsieur [Z] fait valoir l'irrecevabilité de cette demande nouvelle par application de l'article 566 du Code de procédure civile.
Sur ce, aux termes de l'article 564 du Code de procédure civile, 'A peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions nouvelles, faire écarter les prétentions adverses, ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait'.
La demande de résiliation judiciaire, se fondant sur des faits révélés ou s'étant produits en 2014, soit postérieurement au jugement, et étant formulée pour faire écarter la demande de réintégration dans le cadre de l'évolution du litige concernant un même bail, elle sera jugée recevable.
Il résulte des dispositions des articles 1217 et 1224 du Code civil -anciennement article 1184- que le bailleur peut solliciter la résiliation judiciaire du contrat de location en cas de manquement par le locataire à ses obligations.
En l'espèce, aux termes de l'article 8 du bail 'a) Occupation-jouissance" 1° le preneur s'interdit de céder son droit à la présente location, même à titre gratuit. Il ne pourra le sous-louer en totalité ou en partie, nus ou meublés...'.
Il ressort de l'attestation de Madame [E] en date du 17 décembre 2014, que Monsieur [Z] lui a sous-loué du 1er septembre 2013 à septembre 2014 la chambre 5au 82 avenue Foch, moyennant un loyer charges comprises de 545 € par mois, ce que l'intéressé ne contredit par aucun élément contraire et il ne soutient qu'il avait été autorisé à cette sous-location. Cette infraction au bail est donc constituée.
Par ailleurs, l'article 7 c de la loi du 06 juillet 1989 dispose que "Le locataire est obligé ..c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement".
Mesdames [F] et [W] plaident que l'appartement n'a pas été entretenu en état d'usage et a fait l'objet d'importantes dégradations relevées au sein du procès-verbal d'état des lieux dressé par Me [T] le 14 octobre 2014 ; qu'en outre le locataire a sans autorisation, réalisé des travaux dans la cuisine en supprimant en cours de bail, les meubles de cuisine intégrés, avec l'évier, la plaque de cuisson, l'emplacement pour les machines à laver la vaisselle et le linge, et qu'il a remplacé tout par un piano de chef-cuisinier avec hotte et crédence en inox, de nouveaux meubles de cuisine, qui ont tous été démontés et emportés en sorte qu'il n'y a plus ni cuisine intégrée, ni évier, ni plus aucun des meubles qui étaient fixés à demeure.
Monsieur [Z] plaide que le constat d'état des lieux en date du 10 octobre 2014, jour de la remise des clés, établi par Me [D] contredit l'autre puisqu'il y écrit que 'les salles de bains sont intactes... les aménagements des pièces principales sont en bon état...je ne constate aucune dégradation apparente sur l'ensemble de l'appartement...'
L'appelant ajoute s'agissant de la cuisine, qu'il a acquis à son entrée dans les lieux les meubles garnissant la cuisine qui ont été remplacés en cours de bail par une cuisine sur mesure démontable dont il ne peut lui être fait grief de l'avoir emportée en déménageant. Il expose enfin qu'il a financé de nombreux travaux d'embellissement pendant les dix sept années d'occupation, qu'il a pris soin d'exposer à l'huissier [D], de sorte qu'il ne peut lui être fait aucun grief.
Sur ce, il résulte des pièces versées par les parties que si Monsieur [Z] a acquis les meubles de cuisine et appareils électroménagers existant à l'entrée (pièce 24 de l'appelant), il a néanmoins pris possession d'une cuisine équipée de ses éléments sanitaires caractérisant la destination contractuelle de cette pièce. Des photographies comparées de cette cuisine au procès-verbal de saisie attribution en date du 7 octobre 2014 (pièce 29 des intimées) et au procès-verbal de sortie en date du 14 octobre 2014 (pièce 28), il apparaît que la totalité des éléments, y compris le faux plafond comportant les éclairages et les robinets et éviers, a été démontée, de sorte que l'huissier [T] a relevé que 'les carreaux sont descellés et qu'une partie des murs présente des trous d'environ 5 cm de profondeur correspondant à la fixation de certains branchements et de nombreux trous de chevilles non rebouchés'. Cette situation est encore confirmée par l'agence immobilière [Établissement 1] le 25 novembre 2014 (pièce 34 des intimées) qui note 'actuellement la cuisine est inexistante. Il n'y a ni meuble, ni d'évier en place. Seule la tuyauterie et les arrivées électriques subsistent'.
Il y a donc lieu de dire qu'en dépouillant au cours du bail dont il a été dit qu'il a perduré, la cuisine de tout élément la caractérisant pour cet usage Monsieur [Z] a commis une dégradation des lieux loués qui constitue encore une violation de ses obligations contractuelles.
Ces deux infractions sont suffisamment graves pour justifier la résiliation du bail aux torts exclusifs du locataire, comme le sollicitent à titre subsidiaire Mesdames [F] et [W]. Il est constant néanmoins que Monsieur [Z] a quitté le logement litigieux le 10 octobre 2014. Il se déduit de ce qui précède que la demande de réintégration du logement formulée par Monsieur [Z] à titre principal est rejetée.
Sur les demandes indemnitaires formulées à titre subsidiaire ou complémentaire par Monsieur [Z]
S'agissant de la dispense de paiement du loyer
Il y a lieu d'accueillir cette demande, dès lors que Monsieur [Z] n'occupe plus de logement depuis le 10 octobre 2014, étant observé néanmoins que Mesdames [F] et [W] n'ont sollicité aucun paiement de ce chef.
S'agissant des frais de déménagement et de garde-meubles
Ces frais auraient dus être engagés en conséquence de la résiliation du bail prononcé ce jour. La demande en paiement formée à ce titre est rejetée.
S'agissant du préjudice moral
Monsieur [Z] soutient que chaque membre de sa famille a subi un traumatisme à devoir déménager par force alors que le congé était frauduleux, contraignant les enfants à loger séparément de leurs parents dans deux habitations trop petites pour eux tous pendant 21 mois, et à laisser les meubles en garde-meubles. Il évalue ce préjudice à l'équivalent de trois ans de loyers.
Mais ainsi que le soulignent Mesdames [F] et [W] aucune pièce n'est produite pour justifier de la réalité de l'organisation précaire que décrit l'appelant mais seulement la preuve de l'inscription des enfants au lycée [Établissement 2] situé dans leur quartier, qu'ils n'ont donc pas quitté.
En outre, aucune preuve n'est apportée de la connaissance par Mesdames [F] et [W] de la situation juridique réelle de la chambre 5 proposée à la vente en 2007; La fraude et l'intention de nuire ne sont donc pas démontrées.
La demande d'indemnisation, insuffisamment justifiée, est rejetée.
S'agissant de la perte de chance d'acquérir le bien au titre du droit de préemption subsidiaire
Monsieur [Z] fait valoir que les intimées ayant mis en vente l'appartement au prix de 1.900.000 €, alors qu'elles exigeaient de lui une somme de 2.286.735,10 €, l'annulation du congé lui faisait perdre la chance d'acquérir à ce prix moindre, dommage qu'il fixe à la différence de valeur.
Néanmoins, poursuivant la nullité du congé, Monsieur [Z] n'est pas fondé à se plaindre des conséquences que cette nullité induit nécessairement, étant observé que les intimées par courrier officiel de leur avocat en date du 7 août 2017 lui ont de nouveau offert la vente hors chambre de bonne à un prix réduit à 2.063.000 €, ce qu'il n'a pas accepté. Sa demande est rejetée.
Sur les demandes indemnitaires de Mesdames [F] et [W]
S'agissant de l'indemnisation de la dégradation du bien loué
Monsieur [Z] fait valoir l'irrecevabilité de cette demande nouvelle par application de l'article 566 du Code de procédure civile.
Néanmoins, comme précédemment, l'évolution du litige a révélé des faits nouveaux postérieurs au jugement qui ont commandé la résiliation du bail. Les demandes indemnitaires nouvelles fondées sur ces faits nouveaux à titre incident sont donc recevables.
Pour démontrer qu'il n'a pas dégradé les lieux, Monsieur [Z] produit le constat de Me [D] en date du 10 octobre 2014, jour de la remise des clés, qui énonce ainsi que rappelé plus haut qu'il n'a constaté aucune dégradation apparente sur l'ensemble de l'appartement. Il en ressort néanmoins que la description de la cuisine a été omise ainsi que celle de la saleté, l'usure et la dégradation des sanitaires et éléments de robinetterie des salles d'eau et de bain, l'acte étant surtout destiné à donner la parole au mandant qui y évoque ses travaux au cours du temps, dont aucun n'est par ailleurs justifié par pièces.
En réalité, il ressort clairement des photographies et descriptions du constat de Me [T] que la cuisine a été vandalisée, que les sanitaires existant à l'entrée sont très dégradés, ainsi que leur robinetterie dont certaines parties manquent, les joints et certains carreaux ; il ressort des photographies et descriptions de l'huissier un sentiment global de grande usure des embellissements et de vétusté générale de l'appartement. Néanmoins, après dix-huit ans d'occupation en dépit de la remise de trois mois de loyer à l'entrée pour refaire les peintures, il n'incombe pas au locataire sortant de supporter cette vétusté, mais seulement les réparations locatives relevant du décret du 26 août 1987 pris en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 et la remise en état de la cuisine et des sanitaires dégradés.
Des devis produits par Mesdames [F] et [W] il ressort que la rénovation totale de l'appartement a été programmée, comme le lui a demandé par courrier du 25 novembre 2014 l'agent immobilier chargé de la commercialisation, cette rénovation en étant pour lui la condition.
Au vu de l'acte d'huissier, des postes évoqués par Mesdames [F] et [W] à leurs écritures et de la description détaillée des travaux sur devis, la Cour est en mesure de retenir à la charge de Monsieur [Z] les sommes suivantes :
- 3.500 € pour la peinture de la cuisine laissée pleine de trous et de carreaux cassés,
- 1.625 € pour les travaux de plomberie de la cuisine,
- 2.000 € pour la réfection partielle des carreaux et la pose d'un évier avec plan de travail en bois
- 1.528 € pour les deux receveurs de douche endommagés,
- 1.848 € pour l'ensemble de douche manquant,
- 290 € pour les étanchéités
- 470 € pour le contrôle du bon fonctionnement de la chaudière gaz de la cuisine et la purge des réseaux de radiateurs,
- 1.440 € pour les travaux de débarras des caves, chambre de service et appartement avec dépose en déchetterie,
soit un montant global de 12.701 € hors taxe, c'est à dire de 15.241,20 € TTC que Monsieur [Z] sera condamné à payer à titre d'indemnisation.
Les sommes complémentaires seront rejetées en ce compris les frais de changement des serrures, Monsieur [Z] ayant remis ses clés au commissariat, contre attestation régulièrement produite.
S'agissant de la perte de chance de vendre le bien immobilier
Monsieur [Z] fait encore valoir l'irrecevabilité de cette demande nouvelle par application de l'article 566 du Code de procédure civile.
Dans leurs premières conclusions d'intimée, Mesdames [F] et [W] sollicitaient reconventionnellement la somme de 39.800 € à titre d'indemnisation de leur trouble de jouissance, compte tenu de la résistance abusive de Monsieur [Q] [Z] à libérer le logement en dépit du jugement. Dans leurs dernières conclusions, elles portent la somme à 150.000 € et ajoutent que durant cette occupation il a refusé sa porte au géomètre que nécessitait la modification du règlement pour diviser leur lot et résoudre les difficultés juridiques relatives aux annexes et que par la suite elles ont remis le bien en vente, ce qui a suscité de sa part une réactivation de la procédure avec menace de réintégration qui a entraîné une dépréciation de leur immeuble sur le marché. Elles plaident qu'en réalité il n'a pas l'intention d'acheter mais seulement de leur nuire en gelant leur bien tout en poursuivant sa vente aux enchères pour recouvrer des dommages et intérêts qu'elles doivent lui restituer alors même qu'elles lui ont notifié les nouvelles conditions de la vente à moindre prix.
Ces demandes reconventionnelles fondées sur le comportement de Monsieur [Z] et qui sont toutes liées à l'évolution du litige et aux incidences de la procédure sont recevables.
S'il est suffisamment démontré que Monsieur [Z] a résisté à l'exécution du jugement validant le congé, la circonstance qu'il triomphe en appel sur sa demande d'annulation du congé retire à son attitude son caractère abusif ; son rôle dans l'immobilisation du bien litigieux a par ailleurs déjà été jugé par la Chambre 4-1 statuant sur la vente comme non fautif au motif que Mesdames [F] et [W] ont aussi contribué à cette immobilisation par une vente mal préparée. Dans le litige locatif, c'est également cette cause qui a été sanctionnée par les mêmes effets.
Pour ce qui concerne la période postérieure à son départ, le comportement de Monsieur [Z] était guidé par son objectif principal qui était de restaurer son statut de locataire, ce qui ne peut lui être reproché, étant observé par ailleurs que ce sont les bailleresses qui ont ralenti la procédure locative en sollicitant la radiation de l'affaire en 2014 puis le sursis à statuer en 2016.
Mesdames [F] et [W] seront déboutées de leur demande d'indemnisation complémentaire consistant à avoir perdu une chance de vendre leur bien immobilier.
Sur les demandes accessoires
Si Monsieur [Z] a obtenu gain de cause sur le congé, force est de constater qu'il s'est fondé sur des moyens qu'il n'avait pas soulevés en première instance et que par ailleurs Mesdames [F] et [W] ont obtenu satisfaction également en appel. Eu égard à ces éléments, l'équité commande de condamner Monsieur [Z] à payer à Mesdames [F] et [W] la somme de 8.000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile et de rejeter sa propre demande du même chef, le jugement étant confirmé à cet égard.
Chacune des parties conservera la charge des dépens qu'elle a exposés en appel, le jugement étant confirmé sur les dépens de première instance.
PAR CES MOTIFS
La Cour statuant publiquement ,
DIT recevables les conclusions des intimées notifiées le 13 octobre 2017 et les cinquante et une pièces produites ;
DIT n'y avoir lieu à révoquer la clôture du 19 octobre 2017 ;
DIT irrecevables les conclusions et nouvelles pièces communiquées par les intimées après 13 heures le 19 octobre 2017 ;
DIT que les dernières conclusions de l'appelant saisissant la Cour sont celles notifiées le 18 octobre 2017 et que les dernières conclusions des intimées saisissant la Cour sont celles notifiées le 13 octobre 2017 ;
DIT n'y avoir lieu à écarter des débats la pièce 25 des intimées ;
INFIRME le jugement du Tribunal d'instance de PARIS 16ème en date du 12 février 2013 en toutes ses dispositions à l'exception des frais et dépens ;
Statuant à nouveau des chefs infirmés,
DIT recevables les exceptions de nullité du congé pour vente signifié le 20 juillet 2007 ;
DÉCLARE nul le congé pour vente signifié le 20 juillet 2007 à Monsieur [Q] [Z] venu aux droits de la société SHM DEUTSCHLAND GBBH ;
DÉBOUTE Madame [M] [F], Madame [T] [W] et Madame [X] [W] de leurs demandes découlant de l'expiration du bail ;
Y ajoutant,
CONSTATE que Monsieur [Q] [Z] a quitté le logement sis [Adresse 3] le 10 octobre 2014 ;
DECLARE recevable la demande en résiliation du bail formée par Madame [M] [F], Madame [T] [W] et Madame [X] [W] ;
PRONONCE la résiliation du bail en date du 1er février 1996 aux torts de Monsieur [Q] [Z] ;
DÉBOUTE Monsieur [Q] [Z] de sa demande de réintégration du logement ;
DIT que Monsieur [Q] [Z] n'est pas redevable des loyers courus à compter de son départ des lieux ;
DÉCLARE recevable la demande de dommages et intérêts formée par Madame [M] [F], Madame [T] [W] et Madame [X] en réparation des dégradations subies par l'appartement loué ;
CONDAMNE Monsieur [Q] [Z] à payer à Madame [M] [F], Madame [T] [W] et Madame [X] [W] la somme de 15.241,20 euros de ce chef ;
DÉBOUTE Monsieur [Q] [Z] de ses demandes en remboursement des frais de déménagement, de ré enménagement et de garde-meubles, en indemnisation du préjudice moral et au titre de la perte de chance d'exercer le droit de préemption subsidiaire ;
DÉCLARE recevable la demande de dommages et intérêts formée par Madame [M] [F], Madame [T] [W] et Madame [X] [W] au titre de leur préjudice de jouissance ;
Les en DÉBOUTE ;
REJETTE toute autre demande ;
CONDAMNE Monsieur [Q] [Z] à payer à Madame [M] [F], Madame [T] [W] et Madame [X] [W] la somme de 8.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile
DÉBOUTE Monsieur [Q] [Z] de sa demande formée en application de l'article 700 du Code de procédure civile ;
DIT que chacune des parties supportera ses propres dépens d'appel.
LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT
