Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 7
ARRÊT DU 18 JANVIER 2018
(n° , 15 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 16/20947
Décision déférée à la Cour : Jugement du 29 Juillet 2016 -Juge de l'expropriation de CRETEIL - RG n° 13/00049
APPELANTE
ETABLISSEMENT PUBLIC D'AMÉNAGEMENT ORLY RUNGIS SEINE AMONT- EPA ORSA
SIRET 499 084 283 00021
[Adresse 1]
[Adresse 1]
Représentée par Me Miguel BARATA, avocat au barreau de PARIS, toque : C2608
INTIMÉES
SCI RUNGIS ORLY
SIRET 318 685 518 00017
[Adresse 2]
[Adresse 2]
Représentée par Me Patrick CHABRUN de l'AARPI Cabinet RATIO LEGIS, avocat au barreau de PARIS, toque : R009
DIRECTION DÉPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES [Localité 1] - COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT
[Adresse 3]
[Adresse 3]
Représentée par M. [G] [U] en vertu d'un pouvoir général
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 21 Septembre 2017, en audience publique, rapport ayant été fait par Monsieur Hervé LOCU, conformément aux articles 786 et 907 du CPC, les avocats ne s'y étant pas opposés.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
M. Hervé LOCU, président
Mme Marie MONGIN, conseillère
Mme Laure COMTE, vice-présidente placée
Greffier, lors des débats : Mme Isabelle THOMAS
ARRÊT :
- contradictoire
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Monsieur Hervé LOCU, président et par Mme Isabelle THOMAS, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Exposé :
Par arrêté préfectoral en date du 31 janvier 2013, ont été déclarées d'utilité publique les acquisitions foncières au profit de l'Établissement Public d'Aménagement Orly Rungis Seine Amont (EPA ORSA) nécessaires à la réalisation de la [Localité 2]. Par arrêté de 27 mars 2015, les parcelles et droits réels immobiliers nécessaires à la réalisation de cette ZAC ont été déclarés cessibles immédiatement au profit de l'EPA ORSA.
Cette opération concernait notamment les parcelles cadastrées Section [Cadastre 1] et [Cadastre 2] situées respectivement au [Adresse 4]. La SCI Rungis-Orly était propriétaire de ces terrains d'une superficie totale de 3 416 m². La SARL Alva91 y exploitait une activité de 'stationnement de véhicules particuliers en bon état de marche et réglementaires et non-accidentés' en vertu d'un bail consenti le 4 juillet 2013 par la SCI Rungis-Orly.
L'ordonnance d'expropriation est intervenue le 18 mai 2015.
Faute d'accord sur l'indemnisation, la SCI Rungis-Orly a saisi le juge de l'expropriation du Val-de-Marne en date du 22 mai 2013.
Par jugement du 29 juillet 2016, celui-ci a :
- fixé l'indemnité de dépossession devant revenir à la SCI Rungis-Orly, alternativement, à :
- 2 059 814 euros, en valeur libre ;
[ (3 416 m² x 590 euros) -=1 871 649- 143791 euros de frais de dépollution]
- 1 616 417 euros, en valeur occupée ;
[(3 416 m² x 590 euros x 0,8) - 143 791 euros de frais de dépollution]
- condamné l'EPA ORSA à verser à la SCI Rungis-Orly la somme de 2 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
- laissé les dépens à la charge de l'autorité expropriante.
L'EPA ORSA a interjeté appel de cette décision le 8 septembre 2016.
La SCI Rungis-Orly a formé un appel incident le 22 février 2017.
Pour l'exposé complet des faits, de la procédure, des prétentions et moyens des parties, il est expressément renvoyé à la décision déférée et aux écritures conformément à l'article 455 du code de procédure civile qui ont été :
- déposées au greffe, par l'EPA ORSA, les 8 décembre 2016, notifiées par le greffe le 21 décembre 2016 à la SCI Rungis-Orly( AR du 27 décembre 2016) et au commissaire du gouvernement ( AR du 28 décembre 2016) et 2 mai 2017, notifiées par le greffe le 10 mai 2016 (AR du 18 mai 2017) aux termes desquelles il demande, en définitive, à la cour de :
- confirmer le jugement en ce qu'il a :
- retenu une situation d'occupation et appliqué un abattement de 20% à ce titre ;
- appliqué un abattement pour dépollution du terrain de 143 791 euros ;
- rejeté la demande d'indemnité pour clôtures formée par la SCI Rungis-Orly ;
- infirmer le jugement pour le surplus et statuant à nouveau, de fixer l'indemnité à revenir à la SCI Rungis-Orly sous la forme alternative suivante :
- en valeur libre, 1 111 020 euros se décomposant comme suit : - 1 009 109 euros au titre de l'indemnité principale ;
[ (3 416 m² x 450 euros x 0,75 pour absence de qualification de terrain à bâtir) - 143 791 euros pour frais de dépollution]
- 101 911 euros au titre de l'indemnité de remploi ;
- en valeur occupée, 857 382 euros se décomposant comme suit :
- 778 529 euros au titre de l'indemnité principale ;
[ (3 416 m² x 450 euros x 0,75 pour absence de qualification de terrain à bâtir x 0,8 pour occupation ) - 143 791 euros pour frais de dépollution]
- 85 002 euros au titre de l'indemnité de remploi ;
- condamner la SCI Rungis-Orly à lui payer une indemnité de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner la SCI Rungis aux dépens d'appel ;
- adressées au greffe, par la SCI Rungis-Orly, les 20 février et notifiées le 27 février 2017 à l'EPA ORSA(AR du du 2 mars 2017 ) et au commissaire du gouvernement (AR du 7 mars 2017) et 05 septembre 2017, notifiées le 6 septembre 2017 (AR du 7 septembre 2017)aux termes desquelles elle demande à la cour :
- de déclarer l'EPA ORSA mal fondé en son appel ;
- de débouter l'EPA ORSA de toutes ses demandes ;
- d'infirmer le jugement dont appel en ce qu'il a fixé l'indemnité à lui revenir à la somme de 2 059 814 euros ;
- de dire le caractère libre d'occupation des biens ;
- de dire que l'indemnité à lui revenir doit être allouée en valeur libre d'occupation ;
- d'invalider le décision en ce qu'elle a rejeté sa demande au titre de l'indemnisation des accessoires ;
- de fixer l'indemnité à lui revenir se décomposant comme suit :
- 2 903 600 euros au titre de l'indemnité principale en valeur libre d'occupation
- 75 000 euros au titre des accessoires
- 298 860 euros au titre de l'indemnité de remploi
- 2500 euros au titre de l'article 700 du CPC en première instance : confirmation
- 4500 euros au titre de l'article 700 du CPC en cause d'appel
- confirmer l'indemnité accordée à la SCI en première instance au titre de l'article 700 du code de procédure civile
- de lui allouer une indemnité de 4 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;
- adressées au greffe, par le commissaire du gouvernement, le 20 février 2017,notifiées par le greffe le 28 février 2017 à l'EPA ORSA (AR du 2 mars 2017) et à la SCI Rungis-Orly( AR du 2 mars 2017) aux termes desquelles il demande, à la cour de fixer l'indemnité de dépossession revenant à la SCI Rungis-Orly à la somme globale de 1 195 566 euros se décomposent comme suit :
- 1 085 969 euros au titre de l'indemnité principale ;
[(3 416 m² x 500 euros x 0,80 pour absence de qualification de terrain à bâtir x 0,90 pour occupation) - 143 791 pour frais de dépollution]
- 109 597 euros au titre de l'indemnité de remploi.
Motifs de l'arrêt :
L'EPA ORSA fait valoir que :
- l'article L.322-3 du code de l'expropriation, tel qu'interprété par la Cour de cassation, impose que la capacité des réseaux soit appréciée au regard de l'ensemble de la ZAC et non au regard 'des seuls terrains expropriés' ; les terrains expropriés étaient bien dans la ZAC à la date de référence même si celle-ci n'était que créée et non encore réalisée ; la SCI Rungis-Orly dans son courrier de délaissement du 12 décembre 2011 en constatait la création et l'inclusion de ses terrains dans celle-ci ; la dimension des réseaux desservant le terrain exproprié n'est pas suffisante ; à défaut de qualification de terrain à bâtir, il convient d'évaluer les biens en fonction de leur seul usage effectif à la date de référence ;
- l'abattement pour dépollution est justifié au regard du diagnostic environnemental réalisé contradictoirement et ne comprend que le coût relatif à l'élimination des trois sources de pollution identifiées sans prendre en compte l'usage futur auquel il destine les parcelles considérées ; l'estimation de coût de dépollution exclut les frais d'évacuation et d'acceptation des terres non-inertes du site ;
- la valeur de 590 euros/m² ne se justifie pas au regard des valeurs fixées entre 450 euros/m² et 400 euros/m² pour des terrains voisins en tous points similaires et expropriés dans le cadre de la même opération d'aménagement ;
- les termes de référence retenus par le premier juge ou présentés par la SCI Rungis-Orly, tirés de la base notariale BIEN ne comportent pas de précisions suffisantes pour apprécier la pertinence de ces cessions, sont trop anciens ou incomparables avec les biens expropriés ;
- il serait inéquitable de laisser à sa charge les frais irrépétibles qu'il a été contraint d'engager dans le cadre de la présente procédure d'appel ;
La SCI Rungis-Orly répond que :
- la société PARCORLY ayant renoncé à tout droit à indemnité, le bien doit être évalué libre de toute occupation comme accepté par l'EPA ORSA dans un acte régularisé en date du 7 décembre 2016 ;
- à la date de référence, le 10 avril 2012, les terrains n'étaient pas inclus dans la ZAC des Meuniers car le dossier de réalisation n'a été approuvé par arrêté préfectoral que le 22 mai 2014 ; il n'y donc pas lieu d'apprécier la qualification de terrain à bâtir au regard de l'ensemble de la ZAC ; en tout état de cause, les réseaux existants sont de nature à permettre le raccordement du futur projet d'autant que la création des réseaux et équipements internes à la zone incombe au seul aménageur ;
- ses biens sont entièrement aménagés, clôturés, équipés d'une plate-forme renforcée pour les poids lourds, bénéficiant d'un drainage naturel des eaux de pluies et disposant d'un éclairage fonctionnel par lampadaires sur l'ensemble du site ; les termes de comparaison présentés par l'EPA ORSA visent des décisions non définitives ou des biens incomparables avec le bien exproprié ; le commissaire du gouvernement présente des références mais retient un prix inférieur tout en procédant à un abattement malgré la moindre qualité des parcelles servant de comparaison ;
- les trois sites de pollution inventoriés par ERG Environnement et par TESORA étant tous situés sur l'emprise des seuls consorts [X] (parcelles [Cadastre 3] et [Cadastre 4]), il n'y a pas lieu à abattement pour pollution concernant ses propres terrains ; en tout état de cause, la prise en compte de la pollution n'a pas lieu d'être dès lors que l'usage futur auquel l'EPA ORSA destine les parcelles considérées n'a pas à être supporté par les expropriés ; le coût de dépollution a été évalué à partir d'une superficie arrondie à 15 000 m² majorant ainsi les 14 254 m² réels ; les solutions préconisées systématiquement par TESORA sont très onéreuses et ne tiennent pas compte de l'économie d'échelle et de l'élaboration d'un plan de gestion ;
- les accessoires, tels que les clôtures sur plus de 200 m, la plate-forme supportant la circulation des poids-lourds et la dépose de lourdes charges, l'éclairage complet pour la protection et l'usage nocturne, les divers équipements, doivent également être indemnisés ;
Le commissaire du gouvernement observe que :
- la plupart des termes de comparaison proposés par l'EPA ORSA et la SCI Rungis-Orly doivent être écartés en raison de leur ancienneté, de leur zonage ou de leur superficie ;
- la dimension des réseaux doit être appréciée au regard de l'ensemble de la ZAC du Triangle des Meuniers ; à défaut de qualification de terrain à bâtir et les réseaux étant insuffisants, les terrains doivent être évalués en fonction de leur seul usage effectif ;
- l'occupation du terrain étant précaire, l'abattement de 20% doit être écarté au profit d'un abattement à 10% ;
SUR CE
L'appel est régulier et recevable.
En application de l'article R311-26 du code de l'expropriation l'appelant a déposé au greffe le 8 décembre 2016 ses conclusions et documents qu'il entend produire dans un délai de 3 mois et l'intimé a adressé au greffe le 22 février 2017 ses conclusions contenant son appel incident et les documents qu'il entend produire dans le délai de 2 mois à compter de la notification des conclusions de l'appelant et , le commissaire du gouvernement a adressé au greffe le 20 février 2017 ses conclusions et l'ensemble des pièces sur lesquelles il fonde son évaluation dans le même délai.
Le mémoire en réplique de l'appelant du 2 mai 2017 et en réplique de l'intimé et appelant incident du 5 septembre 2017 purement responsifs à l' appel incident sont recevables.
Aux termes de l'article 17 de la déclaration des droits de l'homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n'est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l'exige évidemment, et sous la condition d'une juste et préalable indemnité.
L'article 13-13 du code de l'expropriation , alors applicable, dispose que les indemnités allouées doivent couvrir l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation.
Conformément aux dispositions de l'article L13-15 du code de l'expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, selon leur consistance matérielle et juridique au jour de l'ordonnance portant transfert de propriété , aux termes de l'article L13-14 du dit code et en fonction de leur usage effectif à la date de référence, l'appréciation de cette date se faisant à la date du jugement de première instance.
Par décret en conseil d'Etat du 10 mai 2007 a été délimité le périmètre de l'opération d'intérêt national du secteur d'Orly-Rungis- Seine-Amont au sens des dispositions de l'article R121-4-1 du code de l'urbanisme.
L'établissement public d'aménagement Orly-Rungis-Seine-Amont(EPA -ORSA) a été créé par décret du 10 mai 2007 afin de réaliser les opérations d'aménagement sur ce territoire.
Le 20 septembre 2011, le conseil municipal de la commune de [Localité 2] a donné un avis favorable à la création de la Zone d'aménagement concerté (ZAC) du triangle des meuniers.
Par arrêté du 7 novembre 2011, le préfet [Localité 1] a prononcé la création de la ZAC du triangle des meuniers sur le territoire de la commune de [Localité 2]. L'EPA ORSA assure la maîtrise d'ouvrage de la ZAC et intervient en tant qu'aménageur.
La SCI Rungis- Orly est propriétaire des parcelles cadastrées [Cadastre 5] et [Cadastre 6] sises [Adresse 4].
Ces parcelles sont comprises dans le périmètre de la ZAC du triangle des meuniers.
Par courrier du 2 décembre 2011, la SCI Rungis-Orly a mis en demeure l'EPA ORSA de procéder à l'acquisition de ces deux parcelles.
Par courrier en date du 21 novembre 2012, l'EPA ORSA a notifié à la SCI RUNGIS son offre d'acquérir les biens au prix de 1229760 euros , libres de toute occupation ou location.
Par arrêté du 31 janvier 2013, la [Localité 3] a été déclarée d'utilité publique.
Par mémoire enregistré a la chambre des expropriations le 2 mai 2013 , la SCI a saisi le juge de l'expropriation du Val de Marne aux fins de fixation du prix des parcelles .
Par jugement du 27 janvier 2014, Mme [K] [P], expert, a été nommée pour étudier l'état de dépollution du sol et des sous sols des parcelles.
Par courrier du 8 septembre 2015, l'EPA ORSA a écrit à l'expert judiciaire, lui indiquant que les parties avaient finalement convenu d'engager une procédure amiable pour déterminer l'état de pollution des parcelles.
Par arrêté préfectoral du 27 mars 2015, les parcelles nécessaires à la réalisation de la ZAC du triangle des meuniers ont été déclarées cessibles.
Une ordonnance d'expropriation a été rendue le 18 mai 2015.
S'agissant de la date de référence en application des dispositions des articles L213-6 et L213-4 du code de l'urbanisme, pour un bien soumis au droit de préemption urbain, comme c'est le cas, la date de référence prévue à l'article L13-15 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique est la date à laquelle est devenue opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, modifiant ou révisant le plan local d'urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien, soit, ce qui n'est pas contesté par les parties, le 27 mars 2012, date d'adoption de la dernière modification du plan local d'urbanisme de la ville de [Localité 2].
En conséquence la date de référence est celle du 27 mars 2012 et le jugement sera donc confirmé de ce chef.
S'agissant des données d'urbanisme le premier juge indique que les parcelles sont comprises dans la zone UT, zone correspondant à des terrains destinés à l'implantation d'activités économiques dans une partie du site de la ZAC du triangle des meuniers.
L'appelant indique que le jugement doit être infirmé sur ce point, car à la date de référence, les parcelles étaient situées en zone Ufb du PLU de la commune de [Localité 2].
La SCI Rungis- Orly indique que les terrains sont situés dans la zone UF du PLU de la commune de [Localité 2].
Le commissaire du gouvernement indique également que les parcelles sont situées en zone Ufb à la date de référence.
Au regard de la date de référence du 27 mars 2012, il convient de dire que les parcelles [Cadastre 5] et [Cadastre 6] sont situées en zone Ufb, zone d'activité à vocation d'industrie, d'entrepôts de commerce, d'activités tertiaires. Le jugement sera infirmé de ce chef.
S'agissant de la description des lieux, il s'agit de deux parcelles contiguës respectivement cadastrées section [Cadastre 5] pour 21m² et [Cadastre 2] pour 3394m². Le terrain est situé en bordure de la RN 7 et de la ligne de tramway T7.
L'ensemble forme un tènement cohérent de 3416M de forme trapézoïdale avec façades sur l'avenue de la République et sur l'avenue de Stalingrad. Elles constituent une bande de terrain allongée et étroite. Le terrain est clos par des palissades métalliques.
Le premier juge a indiqué que le terrain est desservi par un réseau d'eau et par un réseau d'électricité et que sa qualification de terrain à bâtir n'est pas contestée.
En cause d'appel, l'EPA ORSA demande l'infirmation en application de l'article L322-3 du code de l'expropriation et L322-11, en indiquant que dès lors que les terrains expropriés sont situés dans le périmètre d'une ZAC , qui délimite une zone dans laquelle doit être réalisée une opération d'aménagement d'ensemble, la capacité des réseaux doit être appréciée au regard de l'ensemble de la ZAC , et non au regard ' des seuls terrains expropriés' comme l'a dit avec constance la cour de cassation.
LA SCI Rungis-Orly demande elle la confirmation en indiquant que la ZAC a été créée postérieurement à la date de référence, le dossier de réalisation de la ZAC n'ayant été approuvé par arrêté préfectoral que le 22 mai 2014, que le dimensionnement actuel des réseaux existant au périmètre de la ZAC est parfaitement adapté 'au regard de l'ensemble de la zoné' aux travaux qui devront être réalisés à l'intérieur de la ZAC.
Le commissaire du gouvernement relève que la dimension des réseaux doit être appréciée au regard de l'ensemble de la ZAC , que le dossier de réalisation de la ZAC indique l'ensemble de réseaux qui seront créés dans le cadre de cette opération, ce qui induit qu'à la date de référence les réseaux existants sont insuffisants au regard de l'ensemble de la zone. En conséquence le terrain exproprié ne peut pas être qualifié de terrain à bâtir et il propose l'infirmation.
L'article L322-3 du code de l'expropriation réserve la qualification de terrain à bâtir, au sens de ce code, aux terrains qui, à la date de référence, sont à la fois situés dans un secteur désigné comme constructible par un plan d'occupation des sols et qui sont effectivement desservis par les divers réseaux( voies d'accès, électricité, eau potable, assainissement) à condition que ces divers réseaux soient situés à proximité immédiate des terrains en cause et soient de dimension adaptées à la capacité de construction de ces terrains.
Le même article indique expressément que, lorsqu'il s'agit de terrains situés dans une zone désignée par un plan local d'urbanisme comme devant faire partie d'une opération d'aménagement d'ensemble, la dimension de ces réseaux est appréciée au regard de l'ensemble de la zone.
A la date de référence, les parcelles considérées étaient situées dans la zone Ufb du PLU, soit une zone d'activités à vocation d'industries, d'entrepôts de commerce et d'activités tertiaires avec interdiction des constructions nouvelles à usage d'habitation et de certaines entreprises, l'emprise au sol étant de 50%.
L'expropriant rapporte la preuve que le dossier de réalisation de la ZAC , approuvé par l'arrêté préfectoral du 22 mai 2014 détaille l'ensemble des réseaux et voies qui devront être réalisés dans le cadre de cette opération, notamment aux postes création de voies, création des réseaux d'alimentation et d'évacuation, des fluides et énergies diverses, réalisations de réseaux d'eaux usées et d'eaux pluviales, pour un coût prévisionnel de 11 255 000 euros, ce qui établit que les réseaux actuels sont manifestement insuffisants pour satisfaire aux besoins en matière de réseaux de l'ensemble de la ZAC.
Le bien doit être évalué, selon son usage à la date de référence, de terrain à usage industriel bénéficiant d'une situation très privilégiée, ce qui n'est pas contesté par l'appelant, de sorte que son évaluation se fera par rapport au prix des terrains à bâtir auquel il sera appliqué un abattement .
Il s'agit de terrains très privilégiés, avec deux larges façades au droit de deux voies distinctes, la première de 27 m au droit du 43/45 avenue de la République et la seconde de 19 m au droit de l'avenue de Stalingrad, à l'orée nord de la grande zone d'activités de [Localité 4], avec une belle façade sur la RN7 , avec une bonne desserte routière et autoroutière et par les transports en commun. Il convient de retenir au vu de ces éléments comme proposé par le commissaire du gouvernement un abattement de 20%, pour tenir compte du fait que le terrain en cause ne présente pas les caractéristiques d'un terrain à bâtir.
Le jugement sera infirmé en ce sens.
Sur la situation du bien, le premier juge indique qu'il n'est pas contesté que le terrain est loué à la société PARCORLY suivant bail dérogatoire en date du 4 juillet 2013 pour y faire stationner des véhicules particuliers, que ce bail est dérogatoire dans la mesure ou la SCI Rungis-Orly refuse de conférer la propriété commerciale; que bien que l'article 4 du contrat de bail intitulé DURÉE dispose que :' le présent bail est irrévocablement consenti pour une durée commençant à courir ce jour, le 4 juillet 2013, et se terminant la veille du jour du prononcé du jugement à intervenir dans l'instance pendante devant la chambre de l'expropriation du tribunal de grande instance de Créteil, aucune des parties ne pouvant y mettre fin unilatéralement avant l'expiration du délai ainsi convenu, sous réserve de la remarque ci-après et des dispositions de l'article 14 des présentes, cette situation d'occupation doit être prise en compte dans l'évaluation du montant de l'indemnité de dépossession, le locataire évincé pouvant légitimement prétendre à une indemnité d'éviction à l'égard de l'expropriant ; que si le bail est dérogatoire au droit commun, il n'en demeure pas moins que l'expropriant sera amené à indemniser le locataire évincé qui en fera la demande ; que l'indemnité à revenir à la SCI Rungis-Orly sera donc fixée de manière alternative ; qu'en tenant compte des caractéristiques du bail conférant peu de droit au locataire, l'abattement pour occupation sera fixée à 20% de l'indemnité principale de dépossession.
La SCI Rungis- Orly indique qu'il s'agit d'un bail dérogatoire, que le preneur s'engage à libérer les lieux sans aucune indemnité, ni aucun dédommagement, que l'EPA ORSA a procédé en décembre 2016 à une prise de possession des parcelles, que l'expropriant a reconnu que cette prise de possession s'était opérée sur un bien libre de toute occupation, que dès lors l'alternative envisagée par le juridiction n'est plus d'actualité et elle demande donc que l'indemnité à lui revenir soit fixée en valeur libre de toute occupation.
L'EPA-ORSA demande la confirmation du jugement en ce qu'il a retenu un état d'occupation à la date de l'ordonnance d'occupation, soit au 18 mai 2015 et en ce qu'il a pratiqué un abattement de 20% pour tenir compte du caractère dérogatoire de l'occupation accordée et il demande une indemnité de dépossession alternative en valeur libre et en valeur occupée.
Le commissaire du gouvernement indique qu'il ne s'agit pas d'un bail commercial conférant droit à renouvellement et par conséquent versement d'une indemnité d'éviction en cas d'expropriation , que l'occupation du terrain est précaire et que le taux d'occupation doit être limité à 10%.
Il est produit un acte de Me [L] du 7 décembre 2016, dans lequel il est indiqué
'que l'expropriant reconnaît qu'il prendra possession des biens libres de toute occupation', mais avec l'utilisation du futur et il n'est établi par aucune pièce que le bien est actuellement libre.
Il convient de confirmer le jugement en ce qu'il a fixé une alternative en valeur occupée et en valeur libre conformément à l'article L13-8 du code de l'expropriation.
Pour la valeur occupée s'agissant non d'un bail commercial conférant droit à renouvellement et versement d'une indemnité d'éviction en cas d'expropriation, il convient de limiter le taux d'occupation à 10%. Le jugement sera infirmé en ce sens.
Sur la fixation de l'indemnité principale de dépossession, il convient de procéder à l'évaluation du bien, en situation très privilégiée en utilisant la méthode de comparaison consistant à comparer les prix des mutations de biens de consistance matérielle et juridique similaire situés dans le même secteur géographique, méthode proposée par les parties.
L'appelant demande de retenir une valeur de 450 euros m² en se référant à :
-jugement définitif du 7 avril 2014 du TGI de Créteil : 450 euros pour 362M²
-jugement définitif du 27 août 2013 du TGI de Créteil : 450 euros pour 1729M²
-jugement TGI de Créteil du 4 janvier 2016:450 euros pour un terrain à bâtir de 3422M²
-jugement du TGI de Créteil du 11 janvier 2016( non définif) : 400 euros pour un terrain à bâtir de 6947M²
-cour d'appel de Paris du 27 janvier 2017 définitif et TGI Créteil du 11 janvier 2016:400 euros pour 6947M²
-jugement du TGI Créteil 17 octobre 2016: 450 euros pour 3384 euros
LA SCI Rungis-Orly demande un prix de 850 euros m² soit une valeur totale de 2903600 euros en valeur libre d'occupation et se réfère à:
-parcelles [Cadastre 7]-,[Cadastre 8],[Cadastre 9],[Cadastre 10],[Cadastre 11],[Cadastre 12] et 669:953eurosM² TTC pour 19645 M²
-parcelles [Cadastre 13] et [Cadastre 14]:1074 eurosM² pour 125M²
-parcelles [Cadastre 15],[Cadastre 16], [Cadastre 17] et [Cadastre 18]:628 eurosM² pour 3814 M²
-parcelle [Cadastre 19]:839 euros M² pour 250 M²
-parcelle [Cadastre 20]:822 euros M pour 249 M²
-parcelle [Cadastre 21]:856 euros pour 3735 M²
-parcelle [Cadastre 22]: 630 euros pour 7618M²
-parcelle [Cadastre 23] : 917 euros pour 300 M²
-parcelle [Cadastre 24]:1472 euros M² pour 1314M²
-expropriation effectuées par la RATP en 2009: 632,50 M²
-parcelles [Cadastre 25] et [Cadastre 26]:590 euros M²
Le commissaire du gouvernement en utilisant la méthode par comparaison, à partir de 3 mutations de terrains (libres d'occupation) situés au sein de la ZAC du triangle des meuniers avec une moyenne de 467 euros, et 3 jurisprudences, propose de retenir une valeur unitaire de 500 euros M², avec un abattement de 20% pour tenir compte du fait que le terrain en cause ne présente pas les caractéristiques d'un terrain à bâtir et un abattement pour occupation précaire soit 3416m²X500 eurosX0,80X0,90=1229760 euros.
Les biens doivent être évalués à la date du 29 juillet 2016 , selon usage effectif à la date de référence du 27 mars 2012.
Il convient de se référer, pour la détermination des terrains, aux mutations de terrains à bâtir documentées( références de publication ou actes de vente) portant sur des terrains situés dans la même commune de [Localité 2], présentant le même zonage, ayant des superficies du même ordre (plusieurs milliers de m²), relativement récentes, c'est à dire non antérieures à 2011.
Des lors doivent être écartées:
1° citées par EPA-CORSA:
-jugement du TGI de Créteil du 27 août 2013 du TGI de Créteil, fondé sur une décision de 2009 et à des références anciennes
-jugement du TGI de Créteil du 11 janvier 2016: ce jugement n'est pas définitif
- jugement du TGI de Créteil du 17 octobre 2016: ce jugement est postérieur et non définitif
- cour d'appel de Paris du 27 janvier 2017: arrêt postérieur
2° citées par SCI Rungis-orly:
-jugement du 9 juillet 2009 : trop ancien
-vente du 9 mai 2012 parcelles [Cadastre 27],[Cadastre 8],[Cadastre 9],[Cadastre 10],[Cadastre 11],[Cadastre 12], et [Cadastre 28] : il s'agit d'une cession de droits à construire
-parcelle [Cadastre 29] et [Cadastre 30]: porte sur un terrain de 125m²
-parcelles [Cadastre 15],[Cadastre 16],[Cadastre 17] et [Cadastre 18] : terrain libre
-parcelle [Cadastre 23]: terrain uniquement de 300m²
-parcelle[Cadastre 24]: terrain plus petit de 1314m²
-vente du 11 septembre 2013 entre la SAF 94 et la RATP parcelles [Cadastre 29] et [Cadastre 14]: la superficie de 125m² n'est pas comparable
-parcelles [Cadastre 19] et [Cadastre 31]: ces terrains ne sont pas situés dans le même zonage
-parcelles [Cadastre 21] et [Cadastre 22]: ces terrains dépendent de la zone annexe du Min de [Localité 4], plus attractive
- vente du 29 novembre 2010:parcelle [Cadastre 21]: ce terrain dépend de la zone annexe du Min de [Localité 4], beaucoup plus attractive.
-Parcelle [Cadastre 32] et [Cadastre 26]: le jugement du 17 octobre 2016 est postérieur
Il convient de retenir les termes de comparaison suivants:
-le jugement irrévocable du 4janvier 2016 du juge de l'expropriation du Val de Marne relatif à des terrains de 3422m² au prix de 450 euros le m² libre
-les trois références des mutations datant de 2011 de terrains en zone UFb du commissaire du gouvernement , intervenus respectivement pour 424, euros, 530 euros et 447 euros soit une moyenne de 467 euros.
Il convient des lors de retenir 450+424+530+447/4=1851/4=426,75 euros, arrondis à 500 euros, au regard de l'ancienneté des trois derniers termes, avec un abattement de 20%.
Il n'y a pas lieu comme demandé par la SCI Rungis-Orly au motif d'une double façade au droit de deux voies carrossables de retenir une plus value de 10%.
L'indemnité de dépossession doit être évaluée à :
- en valeur libre : 500 euros/m²X3416m²X 0,80 = 1366400 euros.
- en valeur occupée : 500 euros/m²X3416X0,80X 0, 90=1229760 euros
S'agissant de la prise des frais de dépollution, les parties ont renoncé à une expertise judiciaire et sont convenues d'engager une procédure amiable pour déterminer l'état de pollution des parcelles.
La société TESORA a donc été désignée amiablement par les parties pour réaliser un diagnostic environnemental afin de confirmer et dimensionner les sources de pollution identifiées antérieurement, contrôler la présence d'un impact au droit des installations potentiellement polluantes présentes sur le site et enfin caractériser le reste des sols du site vis à vis d'éventuelles opérations de terrassement.
Il ressort du rapport dressé par la société TESORA que les analyses ont permis de mettre en évidence les points suivants:
- confirmation et dimensionnement des sources de pollution en HCT au droit de l'ancienne cuve enterrée et de l'ancienne casse automobile permettant à l'issue des investigations l'établissement d'un chiffrage pour l'élimination de ces 2 sources de pollution
- élimination de la source de pollution - cuve enterrée : volume de 480m3 de terres impactées à éliminer
- élimination de la source de pollution- ancienne casse automobile : volume de 1335m3 de terres impactées à éliminer.
- absence de source de pollution au droit du transformateur EDF
- absence de pollution et le caractère inerte des terres formant le tas situé à l'extrémité sud- ouest du site dont le volume a été estimé à 1800m3.Cependant la présence de déchets divers( gravats, plastiques, enrobés...) dans ces terres ne permet pas une élimination en filière ISDI et nécessitera la mise en oeuvre d'une gestion spécifique dans le cadre de leur élimination hors site.
- caractérisation des terres du site hors zone de pollution :
- absence de pollution
- caractère non inerte d'une partie des remblais
- caractère inerte de l'ensemble du terrain naturel.
La société TESORA indique enfin que le coût financier associé à l'élimination des trois sources de pollution (zones de cuves, casse automobile et tas de terres et de déchets) est estimé à un montant de 600Keuros HT.
Dans ses conclusions, le rapport TESORA évalue le coût de dépollution en fonction du projet d'aménagement et notamment la construction de logements sociaux et équipements municipaux, un mail piétonnier en bordure Nord.
Le premier juge a indiqué que :
-une des conséquences du principe posé par l'article L13-13 du code de l'expropriation en vertu duquel, les indemnités allouées doivent couvrir l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation est l'interdiction de prendre en compte l'usage futur du terrain pour fixer le montant de l'indemnité de dépossession. L'exproprié ne doit pas supporter les coûts de dépollution de ces terrains en lien à l'usage qui en sera fait par l'expropriant alors qu'il subit cette dépossession.
- en revanche , la pollution constitue une cause de diminution des indemnités d'expropriation. Si des projets de création de logements sont envisagés, l'implantation d'activités économiques résultant du PLU exige nécessairement un terrain propre de toute pollution aux hydrocarbures
- il convient de préciser que l'évacuation des terres non inertes, liées au projet d'aménagement a pour coût la somme de 434 000 euros
- le rapport d'expertise ne distingue pas entre la parcelle appartenant aux consorts [X] (procédure 13/53) et la parcelle appartenant à la SCI Rungis-Orly . La société précise la situation géographique des sources de pollution mais le juge ne dispose pas des moyens d'apprécier quantitativement le niveau de pollution des parcelles.
- dans ces conditions, le coût de dépollution sera réparti proportionnellement aux superficies des deux emprises soit:
600 000/14 254m²X3 416 m²=14 3791 euros
- La somme de 14 3791 euros représente le coût de dépollution à supporter par la SCI Rungis-Orly.
LA SCI Rungis- Orly demande l'infirmation pour qu'aucune déduction pour présence de pollution ne soit opérée au titre des parcelles qu'elle détient, au motif que contrairement à l'assertion du premier juge, la consultation des plans dressés à la demande de la RATP par ERG Environnement en 2010 et en 2013, par TESORA oblige à conclure que les trois sites de pollution inventoriés par ces deux bureaux d'études sont tous situés sans aucune discussion possible sur l'emprise des seuls consorts [X].
L'EPA-ORSA réplique qu'il ressort du diagnostic de TESORA que les parcelles de la SCI Rungis-Orly sont bien comprises dans la zone d'études.
Le commissaire du gouvernement retient le coût de dépollution : 600000 euros/14 254m²X
3 416m²=143 791 euros.
Il ressort du diagnostic environnemental de TESORA (pièce N°18) que ' la zone d'études se compose des parcelles [Cadastre 33] et [Cadastre 34] et [Cadastre 1] et [Cadastre 6], située [Adresse 5]. Elle fait une superficie d'environ 15000 m² et est actuellement occupée par un parc de stationnement de véhicules légers liés à l'aéroport d'[Localité 5]([Établissement 1]). Un transformateur et un tas de terres d'origine inconnue ont également été identifiés lors de la visite du site réalisé en août 2014.'.
Les parcelles de la SCI Rungis-Orly sont bien comprises dans la zone d'étude.
Des sondages ont été réalisés sur l'ensemble de cette zone d'étude et 16 points de sondage ont été 'répartis sur la totalité du site selon un maillage large', comprenant les parcelles de la SCI Rungis-Orly.
A titre subsidiaire la SCI Rungis-Orly indique que tant en droit qu'en fait la prise en compte de la pollution n'a pas lieu d'être.
En droit le terrain est classé en zone Ufb définie comme une zone d'activités à vocation' d'industries, d'entrepôts, de commerces, d'activités tertiaire'. L'article UF1 du règlement du PLU précise au titre des occupations et utilisation du sol interdites' les habitations nouvelles'
Pour justifier du coût de dépollution du terrain, le cabinet TESORA fait valoir, pour valider l'étendue des mesures de traitement de la pollution, que le projet de l'EPA ORSA prévoit ' la réalisation des aménagements suivants :
- des bureaux sur la partie est du site, coté avenue Stalingrad
- des logements sociaux et équipements municipaux sensibles sur la partie ouest, coté avenue de la République
- une voirie centrale Nord/Sud avec présence de noues
- un mail piétonnier en bordure Nord de la zone d'études.'
Une partie du projet est contraire aux stipulations du PLU, car si la destination de bureaux est prévue à la zone UF, il n'en est pas de même des'logements sociaux et équipements municipaux sensibles sur la partie ouest'( coté avenue de la république).
Le règlement de zone applicable précise en effet , à son article UF-1, au titre des OCCUPATIONS ET UTILISATION DU SOL INTERDITES, que sont interdites' les constructions ou installations à des bâtiments d'habitation'.
Soit le projet de l'EPA ORSA est contraire au règlement de zone applicable et alors il lui appartiendra de le modifier soit, ce qui est plus vraisemblable, le projet tend pour le futur à modifier l'utilisation des sols.
TESORA détermine le coût de la dépollution du terrain non en fonction de son état existant et de la réglementation applicable à la zone considérée (ZONE UT) excluant les constructions à usage d'habitation, mais en raison de l'aménagement futur à intervenir.
Or la cour de cassation a posé le principe de l'interdiction de la prise en compte de l'usage futur du terrain pour fixer le montant de l'indemnité de dépossession.
L'EPA-ORSA réplique que le tribunal a uniquement pris en compte le coût relatif à l'élimination des trois sources de pollution identifiées, évalué à 600 000 euros, ' nécessaire quel que soit le projet d'aménagement envisagé' et a exclut de son estimation les frais' liés au projet d'aménagement' d'évacuation des terres non inertes d'un montant estimé à
434 000 euros.
Aux termes de l'article L13-13 du code de l'expropriation les indemnités allouées doivent couvrir l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation et le premier juge a exactement dit qu'une des conséquences est l'interdiction de prendre en compte l'usage futur du terrain pour fixer le montant de l'indemnité de dépossession, l'exproprié ne devant pas supporter les coûts de dépollution de ces terrains en lien à l'usage qui en sera fait par l'expropriant alors qu'il subit cette dépossession.
Le premier juge a également exactement considéré que la pollution constitue une cause de diminution des indemnités d'expropriation, l'implantation d'activités économiques résultant du PLU exigeant nécessairement un terrain propre de toute pollution aux hydrocarbures.
LA SCI Rungis -Orly indique enfin dans les faits que les calculs des coûts de dépollution de TESORA souffrent d'erreurs et d'approximation, en défaveur des expropriés, qui rendent les montants allégués peu fiables.
Cependant la SCI Rungis -Orly a désigné d'un commun accord avec l'EPA-ORSA la société TESORA et elle prétend désormais que les solutions préconisées par l'expert amiable seraient les plus onéreuses et ne prendraient pas en compte l'économie d'échelle et le plan de gestion réalisés par l'autorité expropriante.
Cependant les frais d'évacuation et d'acceptation des terres non inertes du site critiquées, estimés à 434 000 euros, n'ont pas été pris en compte par le juge de l'expropriation dans le calcul du montant des frais de dépollution.
En outre en ce qui concerne ses autres allégations, la SCI Orly- Rungis ne produit aucune pièce pour en rapporter la preuve.
En conséquence le rapport d'expertise ne distinguant pas entre la parcelle appartenant aux consorts [X](procédure 13/53) et la parcelle appartenant à la SCI Rungis-Orly, le premier juge a exactement réparti proportionnellement aux superficies des deux emprises soit :
600 000/14254m²X3 416m²=143 791 euros.
La somme de 143791 euros représente le coût de dépollution à supporter par la SCI Rungis-Orly.
Le jugement sera confirmé de ce chef.
L'indemnité principale de dépossession à revenir à la SCI Rungis-Orly est donc:
1° en valeur libre
3 416m2 X500euros/m2X0,80 = 1 366 400 euros
coût de dépollution: 600 000 euros /1 4254m2X3 416m2 = 143 791
1 366 400 - 143 791 = 1 222 609 euros
2° en valeur occupée, après application d'un abattement de 10% pour occupation précaire :
3 416m2X500euros/m2X0,80X0,90 = 1 229 760 euros
cour de dépollution : 600 000 euros/14 254 m2X3 416m2=143 791 euros
1229760-143791 = 1 085 969 euros
S'agissant des indemnités accessoires :
1°l'indemnité de remploi :
1° en valeur libre
20% sur 5000 euros = 1000 euros
15%sur 10000 euros = 1500 euros
10% sur 1 207 609 euros = 120 760,90 euros arrondis à 120 761 euros
soit un total de 123 261 euros
2° en valeur occupée
20% sur 5000 euros=1000 euros
15% sur 10000 euros=1500 euros
10% sur 1 070 969 euros= 107 096,90 euros arrondis à 107 097 euros
soit un total de 109 597 euros
2° sur l'indemnité pour les clôtures
La SCI Rungis- Orly demande l'indemnisation pour perte de ses clôtures à hauteur de 43000 euros.
Il a été constaté que le site est clôturé par des palissades.
Le fait qu'il existe des palissades ne confère en soi aucune plus value particulière et le premier juge a exactement considéré qu'aune qualité particulière n'a été constaté quant à ses clôtures qui justifierait une quelconque valorisation.
Il convient donc de confirmer le jugement et de débouter la SCI Rungis -Orly
- sur l'article 700 du code de procédure civile
Il convient de confirmer la décision du tribunal quant aux frais exposés en première instance.
En cause d'appel l'équité commande de débouter la SCI Rungis- Orly de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile et de la condamner à payer à l'EPA ORSA la somme de 3000 euros sur ce fondement.
- sur les dépens
Il convient de confirmer pour les dépens de première instance qui incombent à l'expropriant
La SCI Rungis- Orly perdant le procès sera condamnée aux dépens d'appel
PAR CES MOTIFS
La cour statuant publiquement par mise à disposition au greffe contradictoirement et en dernier ressort ;
CONFIRME le jugement rendu le 29 juillet 2016 par le juge de l'expropriation du Val de Marne sur la date de référence, sur la fixation de l'indemnité sous forme alternative en valeur libre et en valeur occupée, sur le coût de dépollution à supporter par la SCI RUNGIS ORLY d'un montant de 143 791 euros, sur le rejet de l'indemnité pour les clôtures, sur l'article 700 et sur les dépens ;
INFIRME le jugement déféré en ses autres dispositions ;
STATUANT A NOUVEAU,
DIT que les parcelles cadastrées [Cadastre 1] et [Cadastre 2] sises 43 à [Adresse 4] sont situées en zone Ufb du PLU de la commune de [Localité 2] ;
DIT que ces parcelles ne sont pas des terrains à bâtir ;
FIXE le montant de l'indemnité principale d'expropriation revenant à la SCI Rungis- Orly :
- en valeur libre :1 222 609 euros
- en valeur occupée ( taux d'occupation de 10%)=1 085 969 euros
FIXE LE MONTANT de l'indemnité de remploi revenant à la SCI Rungis-Orly:
- en valeur libre : 123 261 euros
- en valeur occupée : 109 597 euros
soit au total au titre de l'indemnité de dépossession :
- en valeur libre : 1 345 870 euros
- en valeur occupée : 1 195 566 euros
Y AJOUTANT
CONDAMNE la SCI Rungis- Orly à payer à l'EPA -ORSA la somme de 3000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile
CONDAMNE la SCI Rungis-Orly aux dépens d'appel.
La greffière Le président
