Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 5 - Chambre 9
ARRÊT DU 14 DÉCEMBRE 2017
(n° , 16 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 15/07200 (dossiers joints : RG 17/11197 et 17/12226)
Décisions déférées à la Cour : Jugement du 01 Avril 2015 - Tribunal de Commerce de PARIS - RG n° 2015000137 - et Jugement du 24 Mai 2017 - Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG n° 15/11171
APPELANTS ET INTIMÉS
- SARL FINANCIERE VOLPE ET FILS
Ayant son siège social: [Adresse 1]
[Localité 1]
N° SIRET : 538 849 001 (PARIS)
prise en la personne de son représentant légal domicilié audit siège en cette qualité
Représentée par Me Caroline HATET-SAUVAL de la SCP NABOUDET- HATET, avocat au barreau de PARIS, toque : L0046
Ayant pour avocat plaidant : Me Bernard BESIS, avocat au barreau de PARIS, toque : E794
Appelant dans le dossier 17/11797 et intimé dans le dossier 17/12226
- Monsieur [E] [T]
né le [Date naissance 1] 1974 à [Localité 2]
de nationalité française
Demeurant : [Adresse 2]
[Localité 3]
Représentée par Me Caroline HATET-SAUVAL de la SCP NABOUDET- HATET, avocat au barreau de PARIS, toque : L0046
Ayant pour avocat plaidant : Me Bernard BESIS, avocat au barreau de PARIS, toque : E794
Appelant dans le dossier 17/11797 et intimé dans le dossier 17/12226
- Société MERIDIONAL EUROPA S.L, société de droit espagnol
Ayant son siège social : [Adresse 3]
[Localité 4] (ESPAGNE)
N° SIRET : Tome 14.753, folio, 8ème section, fiche n° M-245.023 (MADRID)
prise en la personne de son représentant légal domicilié audit siège en cette qualité
Représentée par Me Maryline LUGOSI de la SELARL MOREAU GERVAIS GUILLOU VERNADE SIMON LUGOSI, avocat au barreau de PARIS, toque : P0073
Ayant pour avocat plaidant : Me Olivier FAUCHEUR, avocat au barreau de NICE
Intimée dans le dossier 17/11797 et appelante dans le dossier 17/12226
INTIMÉE
Maître [W] [S], membre de l'association [C]-[S]
Exerçant ses fonctions : [Adresse 4]
[Localité 5]
N° SIRET : [S] (PARIS)
Représentée par Me Baudouin DUBELLOY de l'AARPI ANTES AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : C2090
Intimée dans tous les dossiers
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 09 Novembre 2017, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Michèle PICARD, Présidente et Mme Christine ROSSI, Conseillère.
Un rapport a été présenté à l'audience dans les conditions prévues à l'article 785 du Code de procédure civile.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Michèle PICARD, Présidente de Chambre
Monsieur François FRANCHI, Président de Chambre
Madame Christine ROSSI, Conseillère
qui en ont délibéré.
Greffier, lors des débats : Mme Rada POT
MINISTÈRE PUBLIC : l'affaire a été communiquée au Ministère public.
ARRÊT :
- contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Michèle PICARD, Présidente et par Madame Cécile PENG, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
*
Par acte reçu par Maître [D], notaire à [Localité 6], le 3 octobre 2013, la société de droit espagnol Meridional Europa SL (ci-après Meridional), a consenti à la société Financière Volpe et Fils (ci-après Financière Volpe) et Monsieur [E] [T] une promesse de cession des parts et comptes courants de la SCI [Adresse 5], propriétaire d'un immeuble à cette adresse, pour le prix de 11 670.348 euros.
Les acquéreurs ont versé une indemnité d'immobilisation de 600.000 euros. La promesse a été consentie pour un délai expirant le 12 décembre 2013 à 16 heures et sous condition suspensive, notamment que les documents fiscaux, juridiques et comptables ne révèlent aucun élément de nature à déprécier sensiblement la valeur des biens ainsi que de nature à augmenter le coût d'acquisition.
Le 13 décembre 2013, les acquéreurs, invoquant le fait que leur avait été dissimulée la demande de la ville [Localité 2] de procéder à un ravalement, ont informé Meridional et son notaire de ce qu'ils mettaient un terme à leur engagement. Les parties étant en désaccord sur le sort de l'indemnité d'immobilisation, Financière Volpe et Monsieur [T] ont saisi le tribunal de commerce de Paris pour en demander le remboursement.
Par acte du 24 décembre 2014, la société Meridional a appelé en intervention forcée Maître [S], avocat, à qui elle avait confié un mandat de vente de la société et à qui elle dit avoir fourni à destination des acquéreurs toutes précisions sur le ravalement.
Par jugement du 1er avril 2015, le tribunal de commerce de Paris a joint les deux affaires, s'est déclaré incompétent à l'égard de Maître [S] au profit du tribunal de grande instance de Paris, débouté la société Financière Volpe et Monsieur [T] de leurs demandes, ordonné le versement à la société Méridional de la somme de 600.000 euros correspondant à l'indemnité d'immobilisation détenue par Maître [D] notaire à [Localité 6], et condamné la société Financière Volpe à verser la somme de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.
Le tribunal a considéré que le dol n'était pas démontré puisque les comptes de la SCI comportaient une provision pour les frais de ravalement, ni la non réalisation de la clause suspensive.
La société Financière Volpe et Monsieur [T] ont interjeté appel de cette décision le 7 avril 2015.
Par jugement rendu le 24 mai 2017, le tribunal de grande instance de Paris, saisi de l'appel contre Maître [S], a débouté la société Meridional Europa de l'ensemble de ses demandes après avoir rejeté l'ensemble des conclusions prises par les parties courant janvier 2017, les considérant comme tardives.
La société Financière Volpe et Monsieur [T] d'une part, la société Meridional Europa d'autre part, ont interjeté appel de ce jugement les 6 et 19 juin 2017.
Par ordonnances des 8 juin et 21 septembre 2017, la jonction de ces instances a été ordonnée avec la procédure 15/07200.
La cour doit donc statuer sur les appels du jugement rendu le 1er avril 2015 par le tribunal de commerce de Paris ainsi que sur les appels du jugement rendu le 24 mai 2017 par le tribunal de grande instance de Paris.
***
Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 26 octobre 2017, la société Financière Volpe et Fils et Monsieur [E] [T] demandent à la cour d'appel de :
I. A l'encontre de la société Meridional SL
- Déclarer l'appel de la société Financière Volpe et Fils et de Monsieur [E] [T] du jugement rendu par le tribunal de commerce de Paris le 1er avril 2015 recevable et bien fondé ;
- Dire que la promesse signée le 3 octobre 2013 a été prorogée par un mail de Maître [D] en date du 21 novembre 2013 au 20 janvier 2014, avec l'accord de la société Meridional Europa SL ;
- Dire par ailleurs qu'au 12 décembre 2013, l'ensemble des documents et informations qui devaient permettre de réaliser la vente à cette date n'étaient pas entre les mains de Maître [D] et que l'immeuble sis [Adresse 6] n'était pas sorti de la SCI, ce qui prorogeait automatiquement la signature de l'acte définitif du 12 décembre 2013 au 12 janvier 2014 ;
- Infirmer le jugement du 1er avril 2015 en ce qu'il a dit que la promesse était caduque à compter du 12 décembre 2013 ;
Vu la promesse notariée signée le 3 octobre 2013 et notamment les dispositions de la clause intitulée « conditions suspensives » (page 8 c), autorisant le bénéficiaire à renoncer au bénéfice de la promesse de vente pour le cas où les documents fiscaux, juridiques et comptables « révéleraient des éléments de nature à déprécier sensiblement la valeur du bien » ainsi que « de nature à augmenter le coût de l'acquisition » ;
- Dire qu'il ressort des courriers des services de l'Urbanisme et du permis obtenu par la société SOCRI le confirmant que le ravalement de l'immeuble était une obligation et non une éventualité et qu'il ne pouvait être exécuté que concomitamment à l'exécution de travaux importants sur le gros oeuvre de l'immeuble, tel que préconisé par le cabinet Fiteco ;
- Dire que les trois pièces annexées à l'acte authentique signé par la société le Meridional SL le 3 octobre 2013 constituent les trois seuls éléments de référence définis par la promesse comme susceptibles de permettre au bénéficiaire de se retirer et de se voir restituer l'indemnité d'immobilisation, si la réalité juridique et/ou financière découverte par l'audit entraînait une charge augmentative du prix de cession des parts de la SCI ;
- Dire que ni la preuve de l'existence d'une clé USB, ni celle de sa prétendue remise à Monsieur Volpe courant «'août 2013'» n'est pas rapportée, pas plus que de son contenu ;
Vu l'audit réalisé par Monsieur [O] le 18 novembre 2013 après la signature de la promesse confirmant l'absence de remise d'une clé USB et par ailleurs les investigations des appelants auprès des Services de l'Urbanisme ;
Vu la reconnaissance de Maître [D], notaire, dans ses courriers des 10 décembre 2013 et 21 janvier 2014, de l'obligation de procéder au ravalement et à son coût qui n'étaient pas visés dans la promesse ;
- Dire qu'il ressort des pièces comptables et des événements révélés postérieurement à la signature de la promesse par les investigations des bénéficiaires, un différentiel a minima de 540.041,58 euros au titre du ravalement de l'immeuble, montant qui constitue une charge augmentative du prix justifiant de la renonciation des bénéficiaires au bénéfice de la promesse ;
Vu le bilan « définitif 2013 » établi par la société Meridional SL postérieurement à la rétractation, reprenant cette fois une provision de 920.000 euros au titre du ravalement, ce qui confirme la faute de la société Meridional SL ;
- Juger que le délai de 15 jours permettant à la société Financière Volpe et à Monsieur [T] de renoncer au bénéfice de la promesse à compter de la connaissance de l'élément de majoration du prix, ne pouvait courir que sur la base des informations communiquées par le promettant et non de celles «découvertes '' par ses propres moyens par le bénéficiaire, étant précisé que Maître [W] en a informé Maître [D] dès que ses clients ont pu réunir les éléments démontrant de manière certaine le coût financier de l'opération serait majoré ;
- Dire que la charge augmentative du prix justifiait que la société Financière Volpe et Monsieur [T] se rétractent et qu'ils se voient restituée l'indemnité d'immobilisation ;
- Infirmer en conséquence le jugement rendu le 1er avril 2015 ;
A titre complémentaire,
Vu les dispositions de l'article 1116 du Code civil :
- Juger que la réticence dolosive de la société Meridional SL dans la remise des documents juridiques et comptables de la SCI qu'elle avait en sa possession constitue un dol, visant à vicier le consentement de la société Financière Volpe et de Monsieur [T], le défaut de communication ayant faussé l'appréciation du prix d'acquisition fixé par la promesse,
- Juger que la promesse signée le 3 octobre 2013 est de ce fait nulle et de nul effet,
- Ordonner la restitution de la somme de 600.000 euros versée entre les mains de Maître [D] à titre d'indemnité d'immobilisation à la société Financière Volpe et à Monsieur [T] avec intérêts de droit à compter de la remise des fonds intervenue le 3 octobre 2013,
- Condamner la société Méridional Europa SL au paiemnt des intérêts de droit sur cette somme au taux légal à compter du 3 octobre 2016,
A titre subsidiaire,
Vu les dispositions de l'article 1602 et 1135 du Code civil,
Pour le cas où il ne serait pas fait droit à la demande en nullité pour dol,
- Juger que la société Meridional SL et Maître [S] ont failli à leur obligation d'information contractuelle et Maître [S] en outre à son obligation de conseil dès lors qu'il n'a jamais été fait référence à ces documents ni remis la clé USB contenant des éléments comptables concernant l'immeuble à la société Financière Volpe et à Monsieur [T],
- A ce titre encore, infirmer le jugement entrepris.
- Ordonner la restitution de l'indemnité d'immobilisation de 600.000 euros à la société Financière Volpe et à Monsieur [E] [T] avec intérêts de droit à compter du 3 octobre 2013.
Vu les dispositions de l'article 566 du code de procédure civile,
- Condamner la société Meridional SL au paiement de 775.000 euros à titre de dommages et intérêts correspondant à l'appropriation abusive de la valorisation de l'immeuble réalisée par la société Financière Volpe et par Monsieur [T] par la création de deux fonds de commerce l'un d'hôtel, l'autre de restaurant, résultant de l'obtention de l'autorisation administrative de modification de l'affectation de l'immeuble en hôtel et en restaurant et du dépôt d'un permis de construire,
- Condamner en outre la société Meridional SL au paiement de la somme de 61.992 euros correspondant aux frais engagés en pure perte au titre du projet de rachat de la SCI soit :
- Facture Qualiconsult : vérification technique 2.520 euros TTC (1.200 euros plus 1320 euros),
- Facture [O] [G] Architecte 59.400 euros au titre de l'étude architecturale du projet et de l'établissement du dossier de changement d'affectation et du dépôt du permis de construire,
- Débouter la société Meridional SL de toute demande en paiement de 30.000 euros à titre de dommages et intérêts ;
- Infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné la société Financière Volpe et Monsieur [E] [T] au paiement de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- Débouter la société Meridional SL de sa demande en paiement de 25.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Condamner la société Merional SL au paiement de 25.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile au titre des frais engagés devant le Tribunal et devant la Cour,
- La condamner en tous les dépens de première Instance et d'Appel dont distraction pour ces derniers, au profit de Maître Caroline Hatet-Sauval, membre de la SCP Naboudet-Hatet, avocat postulant, conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile.
II. A l'encontre de Maître [S]
- Déclarer bien recevable et bien fondé l'appel de Monsieur [E] [T] et de la société Financière Volpe du jugement rendu par le tribunal de grande instance [Localité 2] le 24 mai 2017;
- Infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions en ce qu'il a déclaré irrecevables les conclusions signifiées par la société Financière Volpe et Monsieur [T] le 10 janvier 2017, soit deux jours avant la clôture, alors que la société Meridional, demanderesse, a conclu le 3 janvier 2017 et que ses écritures ont été déclarées recevables, la règle du contradictoire n'ayant pas été respectée ;
- A titre complémentaire dire que la société Meridional ayant attrait Maître [S] devant le tribunal de commerce pour se voir relevée et garantie de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre au profit de la société Financière Volpe et de Monsieur [T] et la jonction ayant été prononcée par le tribunal de commerce avant qu'il renvoie devant le tribunal de grande instance puis l'a déboutée de sa demande, la société Meridional est recevable dans son appel en garantie contre Maître [S],
- Dire la société Financière Volpe et Monsieur [E] [T] recevables dans leurs demandes à l'encontre de la société Meridional et contre Maître [S] et dans toutes demandes qui en découlent ;
- Déclarer recevable la mise en cause de Maître [S] par la société Financière Volpe et Monsieur [T] sur le fondement de l'article 566 du code de procédure civile ;
Sur le fond,
- Dire que pour tenter de se dégager de sa responsabilité, Maître [S] a fait des déclarations fausses préjudiciables aux concluants quant à la remise d'une clé USB à Monsieur Volpe avant la signature de la promesse et quant à son contenu ;
- Dire que le mail de Monsieur [O] en date du 4 novembre 2013 donc postérieurement à la signature de la promesse prévoyant un rendez vous avec la société FITECO 'qui suit aussi le juridique de la société' Méridional Européa SL, pour un audit de la SCI, confirme encore l'absence de remise des documents, confirme encore l'absence de remise des documents ;
Vu les dispositions de l'article 1231-1 du code civil,
- Dire que Maître [S], par sa carence et par son comportement fautif au regard de sa qualité d'avocat intermédiaire, est directement responsable de la perte pour les appelants de la réalisation d'un projet immobilier pour lequel ils ont investi du temps, obtenu un permis de construire et disposaient du financement ;
- La condamner :
- Si la cour infirme le jugement du tribunal de commerce au paiement de 600.000 euros pour le préjudice subi pour son comportement abusif, déloyal et de mauvaise foi à leur égard, et pour le blocage par Maître [S] depuis 3 ans de cette somme de 600.000 euros ;
- Si la cour confirme le jugement du tribunal de commerce, au paiement de la somme de 1.375.000 euros pour le préjudice subi par la perte de leur indemnité d'immobilisation (600.000 euros, outre la perte de la plus-value d'un montant de 775.000 euros apportée par la création de deux fonds par l'obtention des autorisations administratives) ;
- Condamner par ailleurs Maître [S] et la société Meridional SL, solidairement, au paiement de la somme de 15.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais engagés ;
- Condamner Maître [S] en tous les dépens afférents au jugement rendu par le tribunal de grande instance [Localité 2] le 1er avril 2015 et le 24 mai 2017 au profit de la Selarl Bernard [M] représentée par Maître Bernard [M], et en tous les dépens d'appel, dont distraction au profit de Maître Caroline Hatet-Sauval, membre de la Scp Naboudet-Hatet, avocat postulant, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
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Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 3 octobre 2017, la société Meridional Europa SL demande à la cour :
Sur la forme,
- De la recevoir en sa constitution d'intimée et son appel incident dans la procédure initiale ;
- De la recevoir en son appel contre la décision du tribunal de grande instance du 24 mai 2017 ;
Au fond,
- De la dire bien fondée ;
A titre principal,
- Confirmer le jugement du Tribunal de commerce [Localité 2] du 1er avril 2015 en ce que celui-ci a débouté la Société Financière Volpe et Fils et Monsieur [T] de leurs demandes et ordonné la déconsignation de la somme de 600.000 euros au profit de la société Meridional Europa SL,
- Infirmer ce même jugement en ce qui concerne les demandes indemnitaires et les frais de procédure,
- Infirmer le jugement du tribunal de grande instance [Localité 2] du 24 mai 2017 en ce qu'il ne pouvait être mis à la charge de la société Meridional Europa SL une quelconque condamnation, son action à l'encontre de Maître [H] [S] ayant été rendue obligatoire du fait de sa carence et son refus de communiquer les éléments en sa possession ;
Vu les articles 1582 et suivants et 1589 du code Civil,
Vu les articles 1134 et suivants, 1193 du code Civil,
Vu les articles 1142, 1147 et suivants du code Civil,
Vu les articles 1109 et suivants du code civil et notamment 1116 du code civil,
Vu les pièces produites,
- Débouter la société Financière Volpe et Monsieur [T] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,
- Dire que la société Meridional Europa SL n'a pas manqué à son obligation d'information,
- Dire que la société Meridional Europa SL n'a commis aucune man'uvre dolosive,
- Dire que l'ensemble des conditions suspensives stipulées dans la promesse ont été levées,
- Constater que les bénéficiaires ont notifié leur désistement le 13.12.2013 soit postérieurement au délai butoir fixé le 12.12.2013 à 16 heures alors qu'ils soutenaient jusqu'alors qu'aucune prorogation n'avait jouée,
- Si par extraordinaire, il était dit et jugé qu'une prorogation aurait joué, constater et au besoin dire et juger que les conditions suspensives ayant été levées, les bénéficiaires ne pouvaient sans commettre de faute tenter de renoncer à l'acquisition,
- Dire que les appelants sont irrecevables à se prévaloir de la faculté de renonciation à défaut d'avoir respecté les exigences contractuelles,
- Dire que les demandes indemnitaires formulées par les appelants seront rejetées celles-ci étant radicalement infondées et abusives,
- Ordonner la déconsignation de la somme de 600.000 euros au profit de la société Meridional Europa SL, et condamner la Financière Volpe et Monsieur [T] aux intérêts au taux légal sur cette somme à compter du 11.02.2014,
- Assortir cette condamnation d'une astreinte de 500 euros par jour de retard à compter du jugement à intersociété Financière Volpe et Fils et Monsieur [T] in solidum à payer la somme de 30.000 euros à la société Meridional Europa SL à titre de dommages et intérêts du fait de leur résistance outrageusement abusive, de la mauvaise foi et de l'utilisation abusive de leur droit d'agir,
- Les condamner sous la même solidarité à payer à la société Meridional Europa SL la somme de 25.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens ;
A titre subsidiaire,
Vu l'article 1147 du Code Civil,
Vu les articles 1135 et suivants du Code Civil,
Vu les pièces produites,
Vu les explications qui précèdent,
- S'il était dit et jugé dans l'affaire principale qu'il existerait un dol du fait de l'absence de communication des informations relatives au ravalement et à son coût, cette position ne pourra être que la résultante de la carence de maître [S] dans la transmission de la clef USB,
- Dire qu'il n'existe aucune entente objective entre la société Meridional Europa SL et Maître [H] [S],
- Dire qu'il existe des liens entre le mandataire en transaction immobilière et les bénéficiaires de la promesse de cession,
- Constater et au besoin juger que la société Meridional Europa SL n'a commis aucune faute susceptible d'éluder son droit à réparation, en ce que celle-ci a transmis au mandataire en transaction immobilière une clef USB contenant les informations sollicités par les acquéreurs, outre divers documents et informations communiqués directement aux bénéficiaires,
- Dire que Maître [H] [S] n'a pas imposé la matérialisation d'un accusé réception suite à la remise de la clef,
- Dire que l'absence de transmission complète de la clef par Maître [S] a empêché que l'ensemble des informations soient portées à la connaissance des bénéficiaires,
- Dire que ce défaut de transmission constitue une faute qui préjudicie gravement à la société Meridional,
- Condamner Maître [H] [S] à relever et garantir l'exposante de toutes condamnations qui seraient mises à sa charge, outre l'indemnisation de la perte de l'indemnité d'immobilisation d'un montant de 600.000 euros,
- Condamner tout succombant à payer à la société Meridional Europa SL la somme de 25.000 euros au titre de l'article 700 du CPC, outre les entiers dépens.
***
Dans ses dernières conclusions signifiées le 23 octobre 2017, Maître [H] [S] demande à la cour :
Vu les articles 564 du code de procédure civile, 1147 et 1135 du code civil,
- Ecarter des débats la pièce n° 49 produite par la société Financière Volpe et Fils et monsieur [T] ;
- Prononcer l'irrecevabilité des demandes de la société Financière Volpe et Fils et de Monsieur [E] [T] à l'encontre de Madame [S] ;
- Confirmer le jugement du 24 mai 2017 en ce qu'il a débouté la société Meridional Europa SL, la société Financière Volpe et Fils et Monsieur [E] [T], de toutes leurs demandes fins et conclusion ;
- Débouter la société Meridional Europa SL, la société Financière Volpe et Fils et Monsieur [E] [T] de toutes leurs demandes fins et conclusions en ce qu'elles sont dirigées à l'encontre de Madame [H] [S] ;
- Condamner solidairement entre eux la société Meridional Europa SL, la société Financière Volpe et Fils et Monsieur [E] [T] à payer à Madame [H] [S] une somme de 4.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Les condamner aux dépens.
SUR CE
Sur l'appel du jugement rendu le 1er avril 2015
Sur la renonciation de la société Financière Volpe et de Monsieur [T] au bénéfice de la promesse
La société Financière Volpe fait valoir que la promesse a été prorogée le 12 décembre 2013 d'un mois au 12 janvier 2014, les conditions suspensives n'étant pas levées. Elle ajoute que les parties ont expressément accepté, dans un échange de mails, de proroger la signature de l'acte à une date comprise entre le 20 et le 24 janvier. La société Financière Volpe soutient que c'est au cours de la prorogation qu'elle a pris la décision de se rétracter conformément aux dispositions conventionnelles. Le délai de 15 jours prévu dans la promesse n'a selon elle jamais commencé à courir.
La société Meridional fait valoir que la dénonciation de la promesse n'a pas été faite dans les délais prévus dans l'acte. L'ensemble des conditions suspensives a été réalisée et les bénéficiaires de la promesse ne pouvaient plus y renoncer sans perdre l'indemnité d'immobilisation.
La cour relève qu'aux termes de la promesse de cession de parts signée le 3 octobre 2013, la promesse était consentie pour un délai expirant le 12 décembre 2013 à 16h. Cependant, l'acte stipulait que 'si à cette date, les divers documents nécessaires à la régularisation de l'acte n'étaient pas encore portés à la connaissance du notaire chargé de sa rédaction, le délai de réalisation serait automatiquement prorogé jusqu'à la date à laquelle le notaire recevra la dernière des pièces indispensables, sans que cette prorogation puisse excéder un délai d'un mois à partir de la date ci-dessus fixée'.
La promesse était faite sous certaines conditions suspensives et notamment que 'les documents fiscaux, juridiques et comptables ne révèlent aucun élément de nature à déprécier sensiblement la valeur des biens ainsi que de nature à augmenter le coût d'acquisition (...) Si, contre toute attente ces documents révélaient de telles dépréciations, le bénéficiaire aura la faculté de renoncer à la réalisation de la promesse de vente.'
Etaient joints à la promesse le bilan financier pour 2012, un projet de bilan pour 2013 ainsi que la copie du Grand Livre comptable.
Enfin, il était stipulé que pour profiter de la faculté de renonciation le bénéficiaire devra faire connaître cette renonciation au promettant par LRAR dans les 15 jours de la date à laquelle les documents comptables auront été portés à sa connaissance.
Par courriel du 21 novembre 2014 Maître [D], le notaire, indiquait à la société Fiancière Volpe qu'il avait obtenu de Monsieur [H], dirigeant de la société Méridional, cédante, que la signature pourrait intervenir dans la semaine du 20 au 24 janvier 2014, soit dans le délai de deux mois après affichage de la décision et à l'expiration du délai de recours des tiers.
Un tel délai supplémentaire n'était pas prévu dans la promesse. Cependant il a été accepté par les deux parties. La société Financière Volpe pouvait donc légitimement penser que le délai expirant le 12 décembre 2013 n'était plus d'actualité.
Par courrier du 13 décembre 2013, soit un jour après l'expiration du délai d'expiration de la promesse, les conseils de la société Financière Volpe informaient le notaire ainsi que la société Méridional que cette dernière et Monsieur [T] mettaient un terme à leur engagement et demandaient la restitution de l'indemnité d'immobilisation aux motifs d'une part qu'elle avait découvert qu'un ravalement devait être effectué à la demande de la mairie [Localité 2] et que selon un devis établi en 2009, le coût serait d'environ 1 million d'euros et d'autre part qu'elle ne pourrait poursuivre les crédits en cours de la société 132 Consortium consentis par le Crédit Foncier alors que la banque avait déjà pris cette décision avant signature de la promesse, décision qui lui avait été cachée, produisant ainsi un surcoût de 500.000 euros.
La cour constate que malgré cette rétractation, les parties ont continué à négocier en vue de la finalisation de l'acquisition. Ainsi, dans un courrier du notaire du 21 janvier 2014 il apparaît que la société Financière Volpe a souhaité poursuivre l'acquisition et que la société Méridional a accepté de continuer à négocier sous réserve du versement par Financière Volpe du prix d'acquisition minoré du prix du ravalement litigieux dans l'attente de la résolution de ce problème.
Dans un courriel du 3 février 2014 Monsieur [P], pour le compte de Meridional proposait à Monsieur Volpe un rendez vous 'pour réussir la vente de la SCI le plus tôt possible'.
Enfin, dans un courrier du 11 février 2014 la société Méridional reconnaissait la prorogation du délai de signature de l'acte définitif au 20 janvier 2014.
Il ressort de ces divers échanges que les parties considéraient que la promesse de vente était toujours en cours. Elles avaient donc clairement renoncé au délai expirant le 12 décembre 2013.
Ayant renoncé à ce délai la cour considère que la société Financière Volpe n'a pas définitivement renoncé à la promesse dans son courrier du 13 décembre 2013 puisqu'elle a continué à négocier.
Cependant, la vente n'était pas réalisée même après prorogation de la promesse et les circonstances de la non réalisation de la promesse déterminent le sort de l'indemnité d'immobilisation de 600.000 euros.
Les appelants soutiennent en effet qu'ils pouvaient renoncer à la promesse sans perdre l'indemnité d'immobilisation en raison du dol dont ils ont été victimes ou d'un défaut d'information du promettant.
Sur le dol et sur le défaut d'information
Les appelants font valoir que l'obligation de ravalement était une certitude et qu'elle leur a été dissimulée. Certes le projet de bilan 2013 mentionnait une provision de 420.000 euros mais en l'absence de pièces comptables produites ce document ne pouvait être pris en compte. De plus le coût du ravalement était de 960.000 euros soit un différentiel de 500.000 euros.
Ils soutiennent également qu'il était certain que le bénéficiaire aurait à supporter une pénalité de 500.0000 euros au titre du remboursement anticipé du prêt augmentant ainsi le prix d'acquisition car le promettant savait que la banque allait refuser la subrogation. La promesse doit donc être annulée et l'indemnité d'immobilisation de 600.000 euros doit leur être restituée.
Les appelants font valoir que dans le cas où la promesse ne serait pas annulée, le promettant a failli à son obligation d'information.
La société Meridional expose qu'elle a remis une clef USB à Maître [S] en sa qualité de mandataire en transaction qui contient une data room électronique et notamment tous les fichiers relatifs à ce ravalement.
Elle expose que le ravalement n'a fait l'objet que d'une simple invitation de la mairie [Localité 2] et qu'il ne s'agit pas d'une obligation.
Sur le refus de subrogation du Crédit Foncier, la société Meridional fait valoir que les appelants savaient qu'il existait un risque de paiement d'une indemnité de remboursement anticipé du prêt. Par ailleurs, la société Financière Volpe a sollicité un nouveau montage avec un prêt de 4 millions d'euros auprès du Crédit Foncier en même temps que le remboursement anticipé du prêt. Ainsi, l'indemnité demandée était effectivement incertaine.
La cour rappelle qu'il résulte des dispositions de l'article 1116 du code civil que le dol est une cause de nullité des conventions lorsqu'il existe des manoeuvres destinées à vicier le consentement de l'autre partie sans lesquelles l'autre partie n'aurait pas contracté. Le dol peut être constitué par la dissimulation d'une information qui si cette information avait été connue aurait empêché l'autre partie de contracter. La charge de la preuve repose sur celui qui soulève l'existence d'un dol.
La cour relève en premier lieu qu'aucune pièce probante n'est produite qui établirait que Maître [S] avait remis une clef USB à la société Financière Volpe lors de la signature de la promesse chez le notaire et que, quand bien même une telle clef aurait été communiquée, son contenu n'est pas établi. L'argument de la société Meridional selon lequel certains documents produits maintenant par la société Financière Volpe ne peuvent provenir que de la clef USB n'est qu'une simple affirmation insuffisante à établir la remise et le contenu de cette clef.
Il convient à l'instar des premiers juges de constater que la société Meridional avait provisionné dans ses comptes une somme de 420.000 euros en vue de ce ravalement. Les acquéreurs n'ignoraient donc pas qu'un ravalement devait avoir lieu et ils ne le contestent pas. Il n'en contestent que le coût.
Il s'appuient sur le devis du cabinet d'architecte Eurogip de 960.000 euros TTC qui avait été demandé par la SCI et qui incluait outre le nettoyage des pierres, le remplacement des bois et menuiseries en façade, l'éclairage des façades, les travaux de peinture des serrures et menuiseries et la remise en état des zingueries et éléments plomb existant. Le coût du ravalement selon ce devis est une charge augmentative du prix qui justifie une renonciation à acheter.
La société Meridional produit un autre devis de la société [S] [V] pour un montant de 158.000 euros HT afin de démontrer que la somme qu'elle avait provisionnée n'était pas manifestement incorrecte dans le seul but de tromper la société Financière Volpe.
Il ressort de ce devis comparé à celui d'Eurogip que les prestations matérielles sont apparemment identiques puisqu'elles comprennent outre le nettoyage des pierres, la restauration de la maçonnerie et le remplacement des pierres. Certaines prestations ne sont effectivement pas comprises telles les menuiseries, l'électricité, la rénovation des éléments de toiture ou les honoraires de l'architecte et de l'assureur. Si l'on exclut les honoraires divers de ce devis, le montant HT est de 630.000 euros, soit une somme peu éloignée de celle du devis de [S] [V] si l'on déduit par ailleurs certaines prestations complémentaires.
La cour relève également que contrairement à ce que la société Financière Volpe soutient, la mairie [Localité 2] n'avait que recommandé la vérification de certains éléments tels que les gouttières ou chéneaux mais sans aucune obligation.
La cour considère en conséquence que d'une part le montant du devis d'Eurogip ne peut constituer une référence certaine sur le prix du ravalement à opérer et d'autre part que quand bien même le devis de [S] [V] ne serait pas complet, son prix se rapproche de la somme provisionnée par la société Meridional dans son bilan.
La cour note à ce propos que si le bilan définitif 2013 comporte une provision de 960.000 euros pour le ravalement alors que le bilan provisoire ne comportait qu'une provision de 420.000 euros, il résulte du bilan 2014 que la provision est revenue à 420.000 euros. Les arguments de la société Financière Volpe et de Monsieur [T] sur ce point ne sont donc pas pertinents et ne démontrent pas l'intention de tromper du cédant.
Enfin, il résulte de la promesse de vente, page 5, une mention relative à une dette contestée envers le cabinet Eurogip dont le cédant déclare faire son affaire personnelle.
La cour note que la société Méridional n'a pas caché ce contentieux avec Eurogip qui aurait du alerter le futur acquéreur de la question du ravalement.
D'une manière générale la cour constate que la société Financière Volpe est une holding notamment d'une SCI dont l'activité est la location de biens immobiliers. Elle agit donc dans le domaine immobilier et ne peut ignorer les obligations de ravalement des immeubles parisiens ni leur coût. En sa qualité de professionnelle elle doit en tout état de cause s'informer des contraintes d'une acquisition immobilière. Quant à Monsieur [T], il est expert comptable et il lui appartenait également d'examiner les comptes et les provisions y figurant afin de s'assurer quelles reflétaient bien la réalité de la situation.
La cour rappelle que le simple manquement à une obligation d'information ne suffit pas à caractériser le dol sauf à établir que le défaut d'information a eu pour effet de vicier le consentement du cocontractant.
En l'espèce, la société Financière Volpe savait qu'un ravalement devait avoir lieu. Elle n'établit pas que le coût prévu du ravalement par le cédant est minoré par rapport au coût réel et aurait constitué une charge augmentative du prix. Enfin, quand bien même cela serait exact, ce qui n'est pas démontré, il n'est pas établi que la société Meridional aurait minoré sciemment le coût du ravalement dans le seul but de tromper la société Financière Volpe afin de l'amener à contracter.
Il convient en conséquence de confirmer le jugement attaqué sur ce point.
Pour ce qui concerne le dol relatif à l'indemnité de remboursement du prêt la cour relève que la promesse de vente comporte une clause relative au prêt consenti par le Crédit Foncier. Cette clause prévoit notamment que 'dans le cas où le Crédit Foncier n'accepterait pas comme associé le Bénéficiaire, la cession des parts pourra entraîner l'exigibilité immédiate du solde du prêt restant dû, conformément au contrat de prêt dont le Bénéficiaire reconnaît avoir pris connaissance. Dans ce cas les parties conviennent expressément que le Bénéficiaire fera son affaire personnelle du remboursement dudit crédit en ce compris de l'indemnité de remboursement anticipé qui pourra être exigé par ledit établissement'.
Cette clause est claire et elle a été acceptée par les cessionnaires qui ne produisent aucune pièce établissant qu'il s'agissait d'une clause de pure forme.
Au contraire, dans un courriel adressé à Maître [S] le 26 juillet 2013 la société Financière Volpe précise avoir pris note qu'en cas de refus de subrogation par le Crédit Foncier une somme de 500.000 euros s'ajouterait au prix de vente. Il n'y a donc pas de prix complémentaire caché comme l'écrit le conseil des cessionnaires à Maître [D], notaire, le 13 décembre 2013.
La cour considère en conséquence que cette indemnité ne constitue pas une charge augmentative de prix imprévisible ni une réticence dolosive justifiant le remboursement de l'indemnité d'immobilisation.
Le jugement sera en conséquence confirmé en ce qu'il a débouté la société Financière Volpe et Monsieur [T] de leurs demandes relatives au dol et au manquement au devoir d'information.
L'indemnité d'immobilisation est donc acquise à la société Meridional Europa SL.
Sur les dommages et intérêts
La société Meridional sollicite le paiement de la somme de 30.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et utilisation abusive du droit d'agir en justice.
L'exercice d'une action en justice de même que la défense à une telle action constitue en principe un droit et ne dégénère en abus pouvant donner lieu à l'octroi de dommages-intérêts que dans le cas de malice, mauvaise foi ou erreur grossière équipollente au dol. En l'espèce, un tel comportement de la part des appelants n'est pas suffisamment caractérisé. La demande sera donc rejetée.
Sur l'appel du jugement rendu le 24 mai 2017
Sur la pièce n° 49
Maître [S] demande le retrait des débats de la pièce nº49 produite par la société Financière Volpe et Monsieur [T], au motif qu'un avocat ne peut témoigner à l'occasion d'un dossier où il a assisté une des parties devant le tribunal.
La cour relève que cette pièce est un témoignage de Maître [W] qui précise bien qu'il atteste sur des courriels échangés avec un intermédiaire en vente de biens immobiliers et non avec un autre avocat, excluant ainsi une atteinte au secret professionnel.
Quoiqu'il en soit et au regard de la position de la cour sur l'existence d'un dol ou d'une violation de devoir d'information, cette demande n'a plus d'objet.
La cour rejettera donc cette demande.
Sur la procédure
Maître [S] soutient également que la société Financière Volpe et Monsieur [T] n'ont formulé à son encontre aucune demande au fond, que ce soit devant le tribunal de commerce ou le tribunal de grande instance, de sorte que toute demande aujourd'hui formulée par eux devant la cour d'appel est nouvelle et irrecevable. Selon Maître [S], le rejet des conclusions de la société Financière Volpe et Monsieur [T] signifiées en janvier 2017 était justifié par le respect du principe du contradictoire. En tout état de cause, leurs demandes étaient irrecevables puisque seul le juge de la mise en état était compétent pour statuer sur une demande de provision.
La société Financière Volpe et Monsieur [T] soutiennent que le tribunal aurait dû recevoir leurs conclusions du 10 janvier 2017, qui ont été signifiées deux jours avant la clôture et aussi tôt que possible compte tenu du fait qu'ils ne pouvaient conclure avant la société Meridional.
Aux termes des dispositions de l'article 564 du Code de procédure civile les prétentions nouvelles sont interdites en appel. Cependant pour justifier en appel les prétentions qu'elles avaient soumises aux premiers juges, les parties peuvent invoquer des moyens nouveaux, produire de nouvelles pièces ou proposer de nouvelles preuves.
Aux termes des dispositions de l'article 565 du Code de procédure civile les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu'elles tendent aux mêmes fins que celles soumises aux premiers juges même si leur fondement juridique est différent.
La cour relève que la société Financière Volpe a conclu une seule fois devant le tribunal de grande instance dans le litige relatif à une éventuelle responsabilité de Maître [S], le 10 janvier 2017 alors que la clôture était prononcée le 12 janvier suivant. C'est donc à juste titre que les premiers juges ont considéré que les conclusions signifiées par la société Financière Volpe et Monsieur [T] deux jours avant la clôture devaient être écartées des débats pour non respect du contradictoire et alors que le juge de la mise en état avait informé les parties le 21 octobre 2016 du dernier renvoi de l'affaire pour être clôturée le 12 janvier 2017.
Ainsi, la société Financière Volpe et Monsieur [T] doivent être considérés comme n'ayant formulé aucune demande à l'encontre de Maître [S] en première instance et leurs demandes en appel doivent être analysées en demandes nouvelles.
Elle sont donc irrecevables.
Sur la responsabilité de Maître [S]
Les demandes de la société Meridonal à l'encontre de Maître [S] sont devenues sans objet.
Celle de la société Fiancière Volpe et de Monsieur [T] sont irrecevables.
La cour n'est donc saisie d'aucune demande à l'encontre de Maître [S].
Sur la condamnation de la société Meridional en première instance
La société Meridional demande l'infirmation du jugement rendu par le tribunal de grande instance le 24 mai 2017 en ce qu'il l'a condamné à verser à Maître [S] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.
La cour relève que la société Meridional avait engagé cette action après avoir été attraite devant le tribunal de commerce par la société Financière Volpe et Monsieur [T] en remboursement de l'indemnité d'immobilisation.
Le tribunal ayant débouté la société Meridional de ses demandes et la cour n'infirmant pas ce jugement, la demande sera rejetée.
Sur l'article 700 du Code de procédure civile
Maître [S] sollicite le paiement par toutes les parties de la somme de 4.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.
La cour relève que Maître [S], en ne gardant aucune trace de la remise de la clef USB litigieuse est en partie responsable de son intervention dans ce litige. Sa demande sera en conséquence rejetée.
La société Meridional sollicite le paiement de la somme de 30.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile a participation dans le litige.
Il serait inéquitable de laisser à sa charge les frais qu'elle a engagé et qui ne sont pas compris dans les dépens. Il convient en conséquence de lui allouer la somme de 10.000 euros à ce titre.
PAR CES MOTIFS
La Cour,
DÉBOUTE Maître [S] de sa demande visant à écarter des débats la pièce 49 de la société Financière Volpe et de Monsieur [T],
Dit que les demandes de la société Financière Volpe et M. [T] à l'encontre de Me [S] sont irrecevables
CONFIRME le jugement rendu par le tribunal de commerce [Localité 2] le 1er avril 2015,
CONFIRME le jugement rendu par le tribunal de grande instance [Localité 2] le 24 mai 2017,
DEBOUTE la société Financière Volpe et M. [T] de toutes leurs autres demandes,
DÉBOUTE la société Meridional Europa SL de sa demande de dommages et intérêts,
CONDAMNE la société Financière Volpe et Monsieur [T] à payer à la société Meridional Europa SL la somme de 10.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile,
DÉBOUTE Maître [S] de ses demandes au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,
CONDAMNE la société Financière Volpe et Monsieur [E] [T] aux dépens qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile.
LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE
Cécile PENG Michèle PICARD
