Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 4
ARRÊT DU 12 DÉCEMBRE 2017
(no , pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 16/01819
Décision déférée à la Cour : Jugement du 17 Novembre 2015 -Tribunal d'Instance de PARIS - 4ème arrondissement - RG no 11-15-000017
APPELANT
Monsieur Victor X...
Né le 25 octobre 1976 à CLAMART (92)
...
...
Représenté par Maître Karine ALTMANN, avocat au barreau de PARIS, toque : E2070
Ayant pour avocat plaidant Maître Elodie RASO, avocat au barreau de PARIS, toque : C2073
INTIMEE
SA REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS, au capital de 33 784 400 €, pris en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège.
N oSIRET: 552 032 708 00216
13, avenue de la Porte d'Italie - TSA 61371
75621 PARIS CEDEX 13
Représentée par Maître Catherine HENNEQUIN de la SELAS LHUMEAU GIORGETTI HENNEQUIN et ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0483
Ayant pour avocat plaidant Maître CHAREYRE Baptiste, de la SELAS LHUMEAU GIORGETTI HENNEQUIN et ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0483, substituant Maître Catherine HENNEQUIN
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 14 Novembre 2017, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Sabine LEBLANC, conseillère faisant fonction de présidente et Mme Sophie GRALL, conseillère.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Mme Sabine LEBLANC, conseillère faisant fonction de présidente
Mme Sophie GRALL, conseillère
M. Philippe JAVELAS, conseiller
qui en ont délibéré.
En application de l'ordonnance de Madame La Première Présidente de la Cour d'Appel de PARIS, en date du 31 août 2017.
Le rapport ayant été fait par Mme Sophie GRALL, conseillère, conformément à l'article 785 du code de procédure civile.
Greffière, lors des débats : Mme Mélodie ROSANT
ARRÊT :
- CONTRADICTOIRE
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Mme Sabine LEBLANC, conseillère faisant fonction de présidente et par M. Christophe DECAIX, greffier présent lors de la mise à disposition.
***
Madame Françoise Y... était locataire d'un appartement de trois pièces situé ... arrondissement) en vertu d'un contrat de location conclu avec la Régie Immobilière de la Ville de Paris.
Madame Françoise Y... est décédée le 11 novembre 2013.
La Régie Immobilière de la Ville de Paris a refusé la demande de transfert de bail présentée par Monsieur Victor X..., petit-fils de la locataire.
Suivant acte d'huissier en date du 18 novembre 2014, la Régie Immobilière de la Ville de Paris a fait délivrer à Monsieur Victor X... une sommation de quitter les lieux sans délai.
Par acte d'huissier en date du 13 février 2015, la Régie Immobilière de la Ville de Paris a fait assigner à Monsieur Victor X... devant le tribunal d'instance du 4ème arrondissement de Paris aux fins de voir :
- constater que le bail est résilié de plein droit à la date du décès de locataire,
- dire que le défendeur, qui ne remplit pas les conditions pour bénéficier d'un transfert du bail à son nom, est sans droit ni titre sur le logement,
- ordonner son expulsion, ainsi que tout occupant de son chef, avec au besoin l'assistance de la force publique, avec suppression du délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux prévu par l'article L 412 du code des procédures civiles d'exécution,
- condamner le défendeur au paiement de la somme de 1 200 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Par jugement prononcé le 17 novembre 2015, assorti de l'exécution provisoire, le tribunal d'instance du 4ème arrondissement de Paris a :
- dit que Monsieur Victor X... ne remplissait pas les conditions pour bénéficier d'un transfert du bail à son nom au jour du décès de la titulaire du bail,
- constaté que le bail était résilié de plein droit depuis le 11 novembre 2013, date du décès de la locataire, et que Monsieur Victor X... était sans droit ni titre sur le logement sis ... arrondissement),
En conséquence,
- ordonné l'expulsion de Monsieur Victor X..., ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec si besoin était l'assistance de la force publique, à défaut de libération volontaire dans les deux mois suivant le commandement de quitter délivré conformément aux dispositions de l'article L 412-2 du code des procédures civiles d'exécution,
- condamné Monsieur Victor X... à payer à la Régie Immobilière de la Ville de Paris une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer contractuel majoré des charges jusqu'à la libération effective des lieux,
- débouté Monsieur Victor X... de sa demande de dommages-intérêts,
- débouté la Régie Immobilière de la Ville de Paris du surplus de ses demandes,
- dit n'y avoir lieu à exécution provisoire,
- dit n'y avoir lieu à l'application de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné Monsieur Victor X... aux dépens.
Monsieur Victor X... a interjeté appel de ce jugement le 8 janvier 2016.
Suivant conclusions déposées et notifiées le 5 octobre 2017 par le RPVA, Monsieur Victor X..., appelant, demande à la cour, sur le fondement des articles 1709 et 1742 du code civil, de l'article 700 du code de procédure civile, des dispositions de la loi du 6 juillet 1989, et des dispositions de l'arrêté du 29 juillet 1987, et de l'article L 442-12 du code de la construction et de l'habitation, de :
- infirmer le jugement entrepris en toutes dispositions,
- dire qu'il dispose d'un droit locatif pour se maintenir dans l'appartement sis ... arrondissement), opposable à la Régie Immobilière de la Ville de Paris,
- débouter la Régie Immobilière de la Ville de Paris de l'ensemble de ses demandes,
- condamner la Régie Immobilière de la Ville de Paris à lui payer la somme de 4 000 euros à titre de dommages-intérêts,
- condamner la Régie Immobilière de la Ville de Paris au paiement de la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel.
Suivant conclusions déposées et notifiées le 20 octobre 2017 par le RPVA, la Régie Immobilière de la Ville de Paris, intimée et appelante à titre incident, demande à la cour, sur le fondement des articles L 441 et suivants, L 442-8, R 331-1 et suivants, R 353-64 et R 411-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation, des articles 14 et 40 de la loi du 6 juillet 1989, des articles 1184, 1382 et 1741 du code civil, des dispositions de l'arrêté du 29 juillet 1987 dans sa version en vigueur au 11 novembre 2013, des articles L 412-1, L 412-3, L 412-4, L 412-6 à L 412-8 du code des procédures civiles d'exécution, et des articles 696, 699, 700 et 954 du code de procédure civile de :
- débouter Monsieur Victor X... de l'ensemble de ses demandes,
- confirmer le jugement entrepris en son entier dispositif,
Y ajoutant,
- condamner Monsieur Victor X... à lui payer la somme de 1 500 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive,
- condamner Monsieur Victor X... au paiement de la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
L'ordonnance de clôture a été prononcée le 24 octobre 2017.
Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée.
SUR CE, LA COUR,
Considérant que l'appelant critique le jugement entrepris en ce qu'il a retenu qu'il ne remplissait pas les conditions pour bénéficier d'un transfert du bail à son profit au jour du décès de sa grand-mère ;
Qu'il soutient que la Régie Immobilière de la Ville de Paris ne rapporte pas la preuve qui lui incombe de ce que le logement qu'il occupe est un logement conventionné au sens de l'article L 351-2 du code de la construction et de l'habitation, les documents produits par la bailleresse étant à cet égard insuffisants ;
Qu'il relève, en ce sens, que si la convention type conclue avec l'Etat versée aux débats par la Régie Immobilière de la Ville de Paris impose des conditions de ressources pour l'attribution de certains logements, elle prévoit également des exonérations ;
Qu'il reproche au premier juge d'avoir estimé que le logement en cause ne pouvait lui être transféré sans satisfaire à une condition de ressource au motif que les logements visés au titre de l'exception sont ceux conventionnés par les banques et les établissements financiers sans intervention de l'Etat sur le fondement de la section III du chapitre unique du titre III du livre III du code de la construction et de l'habitation et ce alors même que ces dispositions n'existent plus ;
Qu'il en conclut qu'il est fondé à invoquer le bénéfice du transfert du bail à son profit dans la mesure où il démontre, ce qui n'est au demeurant pas contesté, qu'il vivait avec sa grand-mère depuis au moins un an à la date de son décès ;
Qu'il fait valoir que, depuis la naissance de sa fille, le montant de ses revenus est bien inférieur aux revenus maximum autorisés pour prétendre à l'attribution d'un logement HLM PLUS, le logement étant en outre adapté à la taille du ménage ;
Qu'il ajoute, qu'en lui demandant expressément de donner congé aux termes de la lettre qui lui a été adressée le 6 février 2014, la Régie Immobilière de la Ville de Paris a nécessairement reconnu l'existence à son profit d'un droit locatif dans les conditions du bail renouvelé le 20 juin 2012 ;
Considérant que la Régie Immobilière de la Ville de Paris, qui relève que Monsieur Victor X... ne sollicite plus le transfert du bail aux termes du dispositif de ses dernières écritures, réplique que le logement donné à bail à Madame Françoise Y... le 15 juin 1988, référencé 0045, a fait l'objet d'un conventionnement en vertu de la convention type conclue avec l'Etat le 31 décembre 2011, en application de l'article L 351-2 du code de la construction et de l'habitation, qui porte sur l'acquisition et l'amélioration de 95 logements PLUS situés notamment ... arrondissement), ce conventionnement ayant été financé "au moyen d'un prêt prévu par le chapitre unique du titre III du livre III du code de la construction et de l'habitation" ;
Qu'elle indique que le logement initialement référencé 0045 dans le premier bail est expressément visé dans ladite convention sous le no 072003H0045, qui figure dans le contrat de bail conclu avec Madame Françoise Y... le 20 juin 2012, ainsi que dans les différentes correspondances qui ont été adressées à Monsieur Victor X... ;
Qu'elle maintient que l'attribution du logement dont s'agit est soumise à un plafond de ressources en faisant valoir notamment que l'appelant prétend à tort que les dispositions du chapitre unique du titre III du livre III du code de la construction et de l'habitation n'existent plus, lesdites dispositions prévues aux articles R 331-1 à R 331-110 du même code étant toujours en vigueur ;
Considérant, que Monsieur Victor X... ayant sollicité l'infirmation en toutes ses dispositions de jugement entrepris aux termes du dispositif de ses dernières conclusions devant la cour, la Régie Immobilière de la Ville de Paris ne peut valablement soutenir que l'appelant a acquiescé à la décision dont appel ;
Considérant qu'un contrat de location a été conclu le 20 juin 2012 entre la Régie Immobilière de la Ville de Paris et Madame Françoise Y... portant sur le logement référencé 072003H0045 qui stipule que ledit contrat est conforme aux dispositions de la loi no 89-462 du 6 juillet 1989, tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi no 86-1290 du 23 décembre 1986, aux dispositions du code de la construction et de l'habitation et aux dispositions de la convention conclue en application de l'article L 351-2 du code de la construction et de l'habitation ;
Considérant que le logement donné à bail à Madame Françoise Y... est donc un logement conventionné ;
Considérant que la convention type conclue avec l'état mentionne expressément que le programme d'acquisition et d'amélioration qui porte sur le logement loué est financé au moyen d'un prêt locatif à usage social (PLUS) ;
Que les logements financés au moyen d'un prêt locatif social étant visés à la section I du chapitre unique du titre III du livre III de la partie réglementaire du code de la construction et de l'habitation (articles R 331-1 à R 331-28 du dit code) et non à la section III du chapitre unique du titre III du livre III, qui vise les logements financés par des prêts conventionnés des banques et établissements financiers pour la construction, l'acquisition et l'amélioration de logements (article R 331-63 à R 331-64 du code de la construction et de l'habitation), il s'ensuit que l'attribution du logement loué est soumis à un plafond de ressources et que les dispositions des articles 14 et 40 de la loi du 6 juillet 1989 ont vocation à s'appliquer s'agissant du transfert du bail ;
Considérant que le transfert du contrat de location suppose, en conséquence, que le bénéficiaire remplisse les conditions relatives au plafond des ressources imposé pour l'attribution d'un logement social, la condition de ressources devant être appréciée au jour du décès de Madame Françoise Y... ;
Considérant que tel n'est pas le cas en l'espèce, le revenu fiscal de l'appelant au titre de l'année 2011 (année n-2), soit 44 338 euros, excédant le montant des revenus maximum autorisés pour une catégorie de ménage 1, soit 22 814 euros, la fille de l'appelant étant née le 7 novembre 2014, soit postérieurement au décès de la locataire ;
Considérant qu'il convient, par conséquent, de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a dit que Monsieur Victor X... ne pouvait bénéficier du transfert du bail à son profit, le fait invoqué par l'appelant selon lequel il remplit désormais les conditions nécessaires à l'attribution d'un logement social étant dépourvu d'incidence sur la demande de transfert du bail ;
Considérant, par ailleurs, que Monsieur Victor X... ne saurait tirer argument du seul fait que la bailleresse lui a demandé de bien vouloir donner congé de l'appartement pour soutenir qu'elle lui a ainsi nécessairement reconnu implicitement l'existence d'un droit locatif sur le logement en cause aux termes de la lettre du 6 février 2014, dès lors que la Régie Immobilière de la Ville de Paris indiquait clairement dans cette même correspondance qu'il ne pouvait pas prétendre au transfert de bail et qu'il devait procéder à la restitution du logement;
Considérant qu'il y a lieu, par conséquent, de rejeter la demande de Monsieur Victor X... tendant à voir dire qu'il dispose d'un droit locatif pour se maintenir dans l'appartement sis ... à Pais (4ème arrondissement), opposable à la Régie Immobilière de la Ville de Paris ;
Considérant que l'appelant n'ayant pu se méprendre sur l'intention de la bailleresse d'obtenir la restitution du logement, il convient de confirmer la décision dont appel en ce qu'elle l'a débouté de sa demande en paiement de dommages-intérêts fondée sur les incertitudes résultant de la procédure quant à son occupation des lieux ;
Considérant que l'exercice d'une action en justice, telle l'exercice du droit d'appel, ne dégénère en abus qu'en cas de faute lourde équipollente au dol ;
Que la preuve de l'abus de droit commis par Monsieur Victor X... en exerçant une voie de recours n'est pas rapportée ;
Qu'il y a lieu, dès lors, de débouter la Régie Immobilière de la Ville de Paris de sa demande en paiement de dommages-intérêts pour procédure abusive ;
Considérant qu'il convient, compte tenu de la solution donnée au présent litige, de condamner Monsieur Victor X... aux dépens d'appel et de le débouter de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile ;
Considérant que l'équité ne commande pas de faire application au profit de la Régie Immobilière de la Ville de Paris des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
Que sa demande à ce titre doit donc être rejetée ;
PAR CES MOTIFS,
La Cour, statuant publiquement ;
Confirme en toutes ses dispositions le jugement prononcé le 17 novembre 2015 par le tribunal d'instance du 4ème arrondissement de Paris ;
Y ajoutant ;
Rejette toutes autres demandes ;
Condamne Monsieur Victor X... aux dépens d'appel avec droit de recouvrement direct conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
LE GREFFIER P/LE PRÉSIDENT
