Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 2
ARRÊT DU 06 DÉCEMBRE 2017
(n° , 9 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 15/21182
Décision déférée à la Cour : Jugement du 10 Septembre 2015 -Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG n° 13/04031
APPELANT
Monsieur [U] [W]
né le [Date naissance 1] 1947 à [Localité 1] (92)
[Adresse 1]
[Localité 2]
Représenté et assisté de Me Sylvie KEDINGER JACQUES, avocat au barreau de PARIS, toque : B0266
INTIME
Syndicat des copropriétaires [Adresse 1] représenté par son syndic GTF dont le siège social est [Adresse 2]
[Adresse 1]
[Localité 2]
Représenté par Me James DUPICHOT de la SELARL PEISSE DUPICHOT LAGARDE BOTHOREL et Associés, avocat au barreau de PARIS, toque : J149
Ayant pour avocat plaidant M Amine MAKKI de la SELARL PEISSE DUPICHOT LAGARDE BOTHOREL et Associés, avocat au barreau de PARIS, toque : J149
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 20 Octobre 2017, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant M. Frédéric ARBELLOT, Conseiller, chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre
M. Frédéric ARBELLOT, Conseiller
Mme CHARLIER-BONATTI Béatrice, Conseillère
Greffier, lors des débats : M. Amédée TOUKO-TOMTA
ARRÊT : CONTRADICTOIRE
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par M. M. Jean-Loup CARRIERE, président et par M. Amédée TOUKO-TOMTA, greffier présent lors de la mise à disposition.
***
FAITS & PROCÉDURE
M. [W] est propriétaire des lots n° 5, 7, 8 et 10 de l'immeuble en copropriété sis [Adresse 1], dont le syndic est la société GTF.
A l'occasion de l'assemblée générale du 20 décembre 2012, la cession de la loge de l'ancienne gardienne, décédée, a été décidée par les copropriétaires qui ont notamment adopté les résolutions n° 22, 25, 26 et 27 subséquentes.
Faisant valoir que ces résolutions portant sur la cession de la loge portaient atteinte à la destination de I'immeuble, M. [W] a fait assigner, le 21 février 2013, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble, représenté par son syndic en exercice la société GTF, devant le tribunal de grande instance de Paris, aux fins de voir le tribunal :
- annuler les résolutions n° 22, 25, 26 et 27 subséquentes de I'assemblée générale ordinaire du 20 décembre 2012 ;
- le dispenser du paiement des frais afférents à la présente procédure ;
- ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir ;
- condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer une somme de 3 000 euros sur le
fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens avec application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile au profit de Maître Bonnin-Moore.
Par jugement du 10 septembre 2015, le tribunal de grande instance de Paris a :
- déclaré M. [W] recevable mais mal fondé en sa demande en annulation des résolutions n° 22, 25, 26 et 27 de l'assemblée générale du 20 décembre 2012 et l'en a débouté,
- débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande reconventionnelle en dommages-intérêts,
- condamné M. [W] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- débouté les parties du surplus de leurs prétentions respectives,
- dit n'y avoir lieu à exécution provisoire,
- condamné M. [W] aux dépens, avec application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
M. [W] a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 23 octobre 2015.
La procédure devant la cour a été clôturée le 13 septembre 2017.
PRÉTENTIONS DES PARTIES
Vu les conclusions en date du 9 mai 2016, par lesquelles M. [W], appelant, invite la cour à :
- infirmer le jugement, sauf en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande reconventionnelle en dommages-intérêts,
- constater que la cession de la loge dans les conditions votées par la résolution n° 25 de l'assemblée générale du 20 décembre 2012 entraîne un appauvrissement de la copropriété et ne pouvait être adopté qu'à l'unanimité,
- constater que les travaux d'aménagement du hall de l'immeuble votés par les résolutions n° 26 et 27 de cette même assemblée portent atteinte à la destination de l'immeuble et aux modalités de jouissance des parties privatives et nécessitait un vote à l'unanimité ; qu'en tout état de cause, les modalités de leur financement ne sont pas clairement indiquées dans la résolution adoptée, dont deux interprétations contradictoires sont possibles, qu'aucune information n'était donnée sur l'impact des travaux votés sur l'aspect extérieur de la façade de l'immeuble, de sorte que les copropriétaires n'ont pas voté en pleine connaissance de cause,
- constater que les quatre résolutions n° 22, 25, 26 et 27 de cette assemblée sont contraires à l'intérêt collectif et leur adoption constitutive d'un abus de majorité,
- annuler les résolutions n° 22, 25, 26 et 27 de l'assemblée générale du 20 décembre 2012,
- le dispenser des frais afférents à la présente procédure en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,
- condamner le syndicat des copropriétaires à aux dépens de première instance et d'appel, ainsi qu'à lui payer la somme de 6 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
Vu les conclusions en date du 17 mars 2016, par lesquelles le syndicat des copropriétaires, intimé ayant formé appel incident, demande à la cour de :
- confirmer le jugement en ce qu'il a débouté M. [W] de l'intégralité de ses demandes,
- réformer le jugement en ce qu'il l'a débouté de sa demande de dommages-intérêts pour procédure abusive,
- constater que les demandes de M. [W] vont à l'encontre de l'intérêt de la copropriété,
- débouter M. [W] de l'ensemble de ses demandes, concernant tant l'annulation des résolutions n° 22, 25, 26 et 27 de l'assemblée générale du 20 décembre 2012 que les frais de la présente procédure,
- condamner M. [W] à lui payer la somme de 5 000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive,
- condamner M. [W] aux dépens, qui seront recouvrés directement par la Selarl Peisse Dupichot Lagarde Bothorel et associés, conformément à l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
SUR CE,
La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.
Sur la demande en annulation des résolutions n° 22, 25, 26 et 27 de l'assemblée générale du 20 décembre 2012
L'assemblée générale du 20 décembre 2012 (p. 12-13, 14, et 15 du procès-verbal de cette assemblée) a voté les résolutions n° 22, 25, 26 et 27 (pièce n° 3 de l'appelant ; pièce n° 18 de l'intimé) dans les termes suivants :
'[Résolution n°] 22) à la demande de Monsieur [W], cession de l'ancienne loge de la gardienne au profit du copropriétaire le mieux disant ou par défaut à Monsieur [U] [W] (article 26 majorité des 2/3) :
L'Assemblée Générale décide de céder l'ancienne loge au profit du copropriétaire le mieux disant et par « fol enchère » car il ne saurait être question de favoriser Monsieur [J] dont la proposition (50.000 € T.T.C) à la précédente assemblée générale du 4 juillet 2011, d'ailleurs rejetée, précédait sans doute pas par hasard (n° 20), celle de Monsieur [U] [W] (proposition n° 21), d'un montant pourtant - à l'évidence - bien supérieur (78.000 € T.T.C) à l'offre anormalement basse de Monsieur [J] (50.000 € T.T.C), qui faisait, elle-même, suite au 15.600 € T.T.C indécent de son offre initiale à l'assemblée générale du 8 juin 2010 ... !
- ou, par défaut, à Monsieur [U] [W] au prix de 124.800 € T.T.C (15,6 m² / 8.000 €), afin qu'aucune offre inférieure à 124.800 € ne soit légalement validée à l'avenir sans recours à enchère supérieure.
POUR : 204
CONTRE : 790 (SCI 17E1 : 182 ; Mr [Y] : 189 ; Mr [J] : 236 ; Mr [S] : 183)
ABSTENTION (S) : 0
Cette résolution est rejetée à la majorité de l'article 26';
'[Résolution n°] 25) A la demande de Monsieur [J] : cession par le Syndicat des Copropriétaires de I'ancienne loge de la gardienne au profit de Monsieur [X] [J] (article 26 majorité des 2/3):
Monsieur [X] [J] a fait part de son souhait de se porter acquéreur de l'ancienne loge de la gardienne.
Les parties communes cédées constitueront ainsi le nouveau lot n° [Cadastre 1] créé selon Ie projet modificatif n° M00907-04 au règlement de copropriété et à l'état descriptif de division établi par le Cabinet GEODIS-GU le 27 août 2009, dont une copie est jointe à la présente convocation, moyennant le prix de 60.000 €.
Ce lot n° [Cadastre 1] nouvellement créé représentera une superficie de 15,6 m², soit 32/1033èmes des parties communes.
Sa désignation sera la suivante : 'au rez-de-chaussée, à gauche, propriété privative d'un local à usage d'habitation comprenant une pièce avec placard, un placard à balai et un WC, tel qu'il figure au plan sous le n° [Cadastre 1].
La cession dudit lot ainsi constitué interviendra après ou concomitamment à l'exécution des travaux de réaménagement du local à poubelle et de la boîte aux lettres.
L'assemblée générale des copropriétaires, après avoir pris connaissance des conditions de la vente et après avoir constaté que la destination de l'immeuble n'est pas affectée par la cession des parties communes, décide de vendre à Monsieur [X] [J] le lot n° [Cadastre 1] nouvellement créé selon le projet modificatif n° M00907-04 au règlement de copropriété et à l'état descriptif de division établi par le Cabinet GEODIS-GU le 27 août 2009, dont une copie est jointe à la présente convocation, moyennant le prix de 60.000 € TTC.
Les frais d'avocat, de notaire, de géomètre ainsi que les frais de publication à la conservation des hypothèques de l'acte de vente et de l'acte modificatif au règlement de copropriété seront pris en charge par Monsieur [X] [J].
L'assemblée générale décide d'ores et déjà de mandater le syndic pour procéder à la régularisation des actes relatifs à la cession, notamment signer I'acte de vente au nom du syndicat et pour entériner les nouveaux tantièmes de charges résultant de la vente, selon le projet de modificatif précité.
Le produit de la vente sera crédité aux comptes de tous les copropriétaires selon le groupe de charges n° 001 'Charges communes générales".
POUR : 790
CONTRE : 204
ABSTENTION(S) : 0
CONTRE : Mr [W] (204)
Cette résolution est approuvée à la majorité de l'article 26' ;
'[Résolution n°] 26) Travaux d'aménagement du hall d'entrée : création d'un local containers, d'un sas de sécurité avec système d'ouverture Vigik et installation d'un vidéophone dans chaque lot (article 26 majorité des 2/3) :
L'assemblée générale décide, pour la réalisation desdits travaux, de retenir un budget total de 60. 000 € TTC et donne mandat au conseil syndical pour le choix des entreprises appelées à réaliser lesdits travaux votés.
Les devis feront l'objet d'un nouvel examen par un architecte DPLG qui sera appelé à assurer la maîtrise d'oeuvre des travaux (honoraires inclus).
Ces travaux seront votés et répartis selon le groupe de charges n°001 "Charges communes générales " et feront I'objet de 2 appels de fonds,
qui s'organiseront de la manière suivante :
* 1er appel de fonds de 50% le 1/07/2013
* 2ème appel de fonds de 50% le 1/10/2013
Ces appels de fonds seront compensés par le montant du fruit de la vente de l'ancienne loge.
POUR : 790
CONTRE : 204
ABSTENTION (S) : 0
CONTRE : Mr [W] (204)
Cette résolution est approuvée à la majorité de l'article 26" ;
'[Résolution n°] 27) Honoraires du Syndic pour travaux d'aménagement du hall d'entrée : création d'un local containers, d'un sas de sécurité avec système d'ouverture Vigik et installation d'un vidéophone dans chaque lot (article 24 :
Au titre du suivi administratif et financier du chantier, l'assemblée générale décide de fixer les honoraires du Syndic à 2,5% HT du montant HT des travaux suivant le calendrier d'appels de fonds voté à la résolution précédente.
POUR : 790
CONTRE : 204
ABSTENTION (S) : 0
CONTRE : Mr [W] (204)
Cette résolution est approuvée à la majorité des présents et représentés';
Sur la recevabilité de la demande en annulation des résolutions querellées
Selon l'article 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965, : "Les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants, dans un délai de deux mois à compter de la notification desdites décisions qui leur est faite à la diligence du syndic, dans un délai de deux mois à compter de la tenue de l'assemblée générale." ;
Il constant que les copropriétaires ne peuvent agir en annulation d'une décision que s'ils sont opposants ou défaillants à celle-ci, de sorte que ceux qui ont voté en faveur de la décision ne peuvent plus la contester, quel que soit le motif qu'ils mettent en avant ;
Cependant, il est admis que dispose de la qualité d'opposant, le copropriétaire qui a voté 'pour' une décision finalement rejetée par l'assemblée générale, faute de réunir la majorité requise, ou qui a voté 'pour' une résolution non adoptée par la majorité des autres copropriétaires représentant plus de la moitié des voix ;
En l'espèce, il résulte du procès-verbal de l'assemblée générale du 20 décembre 2012 (pièce n° 3 de l'appelant ; pièce n° 18 de l'intimé) que M. [W] a voté "contre" les résolutions n° 25, 26 et 27 (p. 14-15 du procès-verbal de cette assemblée), tandis qu'il a voté "pour" la résolution n° 22 (p. 12 du procès-verbal de cette assemblée) ; cependant, cette dernière a été rejetée par la majorité des autres copropriétaires représentant plus de la moitié des voix, de sorte que M. [W], qui doit également être considéré comme opposant à celle-ci, est opposant à l'ensemble des résolutions querellées et qu'il est donc recevable à en demander l'annulation en application de l'article 42, alinéa 2, précité ;
En conséquence, il convient de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a déclaré M. [W] recevable en sa demande en annulation des résolutions n° 22, 25, 26 et 27 de l'assemblée générale du 20 décembre 201 ;
Sur les causes d'annulation des résolutions n° 22, 25, 26 et 27 de l'assemblée générale du 20 décembre 2012
En première instance, M. [W] a soutenu que les résolutions contestées n'avaient pas été approuvées selon la bonne majorité en ce que la cession de la loge de la concierge portait atteinte à la destination de l'immeuble, et que la majorité requise pour autoriser cette cession n'était pas la double majorité de l'article 26, alinéa 1er de la loi du 10 juillet 1965, mais l'unanimité des voix de tous les copropriétaires telle qu'exigée par l'article 26, alinéa 3, de ce texte ;
Selon l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965, "Sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant :
a) Les actes d'acquisition immobilière et les actes de disposition autres que ceux visés à l'article 25 d ;
b) La modification, ou éventuellement l'établissement, du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l'usage et l'administration des parties communes ;
c) Les travaux comportant transformation, addition ou amélioration, à l'exception de ceux visés aux e, g, h, i, j, m , n et o de l'article 25 ;
d) La demande d'individualisation des contrats de fourniture d'eau et la réalisation des études et travaux nécessaires à cette individualisation prévus par l'article 93 de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains ;
e) Les modalités d'ouverture des portes d'accès aux immeubles. En cas de fermeture totale de l'immeuble, celle-ci doit être compatible avec l'exercice d'une activité autorisée par le règlement de copropriété. La décision d'ouverture est valable jusqu'à la tenue de l'assemblée générale suivante ;
f) La suppression du poste de concierge ou de gardien et l'aliénation du logement affecté au concierge ou au gardien lorsqu'il appartient au syndicat, sous réserve qu'elles ne portent pas atteinte à la destination de l'immeuble ou aux modalités de jouissance des parties privatives de l'immeuble.
L'assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu'elles résultent du règlement de copropriété.
Elle ne peut, sauf à l'unanimité des voix de tous les copropriétaires, décider l'aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l'immeuble." ;
A ce titre, la résolution tendant à obtenir la suppression du poste de gardien ou la cession de la loge de concierge ne peut être adoptée qu'à la majorité des deux tiers des copropriétaires, lorsque cette dernière ne porte pas atteinte à la destination de l'immeuble ou aux modalités de jouissance des parties privatives de l'immeuble ;
En l'espèce, il résulte des stipulations du règlement de copropriété datant du 15 juillet 1947, modifié les 13 décembre 1957, 6 avril et 3 août 2007 (groupe de pièces n° 2 et 3 de l'intimé) que l'immeuble est à usage d'habitation ;
M. [W], qui souhaitait également acquérir pour son propre compte l'ancienne loge de concierge (pièce n° 16 de l'intimé), ne démontre pas que la cession finalement autorisée par l'assemblée générale du 20 décembre 2012 au profit de M. [J] (p. 14) (Résolution n° 25) est contraire à la destination de l'immeuble ;
En outre, il résulte des pièces versées aux débats qu'aucune décision de l'assemblée générale n'a autorisé la transformation de l'ancienne loge de concierge en local à poubelles de l'immeuble ;
En tout état de cause, il convient d'ajouter que M. [W], ne peut à la fois contester la cession de l'ancienne loge de concierge comme étant contraire à la destination de l'immeuble quant il s'agit d'autoriser sa cession à un copropriétaire et vouloir se la voir attribuer par l'assemblée générale ;
Enfin, M. [W] n'établit pas davantage en quoi les travaux d'aménagement du hall d'entrée de l'immeuble (pièce n° 26 de l'intimé) sont contraires à la destination de l'immeuble et à son aspect extérieur ;
Il résulte de l'ensemble de ces éléments que les résolutions n° 22, 25, 26 et 27, qui ont été prises conformement aux dispositions de l'article 26, alinéa 1er, de la loi du 10 juillet 1965, ont bien été adoptées à la double majorité requise par ce texte ;
En conséquence, il y a lieu de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a rejeté la demande de M. [W] en annulation des résolutions querellées pour violation des dispositions de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 ;
* En appel, M. [W] soutient que les résolutions contestées sont contraires à l'intérêt collectif et que leur adoption est constitutive d'un abus de majorité de la part de l'assemblée générale ;
Il est constant qu'une décision d'assemblée générale ne peut être annulée pour abus de majorité que s'il est établi qu'elle est contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires ou qu'elle a été prise dans le seul but de favoriser les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires au détriment des copropriétaires minoritaires ;
Ainsi, une décision non contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires ne constitue pas un abus de droit ; De même, une résolution votée sans intention de nuire n'est pas une décision abusive ;
Il incombe à celui qui allègue l'abus de majorité de la décision de l'assemblée générale de rapporter la preuve du caractère abusif de celle-ci ;
Il est constant que les juridictions peuvent ainsi annuler pour abus de majorité les résolutions décidant la cession d'une partie commune sans qu'aucune contrepartie financière n'ait été demandée ou moyennant un prix dérisoire versé au syndicat ; cependant, tel n'est pas le cas, lorsque l'assemblée générale, qui dispose de la liberté d'arrêter les conditions du contrat conclu, décide d'autoriser la cession d'une partie commune à un copropriétaire moyennant un "prix raisonnable", de sorte que l'absence de recherche d'un gain supérieur ne caractérise par l'abus de majorité ;
En l'espèce, il ressort des termes de la résolution n° 25 (p. 14) que l'assemblée générale a autorisé la cession de I'ancienne loge de la gardienne au profit de M. [J], consistant dans la vente d'un nouveau lot n° [Cadastre 1] d'une superficie de 15, 6 m2 pour la somme de 60 000 euros, tandis que la résolution n° 22, qu'elle a rejeté, prévoyait un prix de 124 800 euros ;
Cependant, le prix offert par M. [J], qui représente environ 4 000 euros du m2 et qui n'est nullement dérisoire ou inexistant, apparaît raisonnable au regard de son offre qui est d'ailleurs plus précise que celle présentée par M. [W] en ce qu'elle prévoit, outre le prix de vente, la création d'un lot n° [Cadastre 1] et l'établissement d'un projet modificatif du règlement de copropriété et de l'état descriptif de division de l'immeuble ;
Il résulte de l'ensemble de ces élements que M. [W] ne rapporte pas la preuve qui lui incombe que les décisions querellées ont été adoptées à la suite d'un abus de majorité commis par l'assemblée générale dans l'intérêt personnel de M. [J], fût-il président du conseil syndical, à son détriment comme à celui de l'intérêt collectif de la copropriété ;
En conséquence, il y a lieu de rejeter la demande de M. [W] en annulation des résolutions querellées pour avoir été adoptées à la suite d'un abus de majorité ;
Sur la demande de dommages-intérêts
Le syndicat des copropriétaires sollicite la réformation du jugement en ce qu'il l'a débouté de sa demande de dommages-intérêts et demande à la cour de condamner M. [W] à lui payer la somme de 5 000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive ;
En application des dispositions de l'article 32-1 du code de procédure civile, l'exercice d'une action en justice ne dégénère en abus que s'il constitue un acte de malice ou de mauvaise foi, ou s'il s'agit d'une erreur grave équipollente au dol ; l'appréciation inexacte qu'une partie se fait de ses droits n'est pas constitutive en soi d'une faute ;
Le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve de ce que l'action de M. [W] aurait dégénéré en abus ;
Le jugement doit donc être confirmé en ce qu'il a rejeté la demande de dommages-intérêts formulée par le syndicat des copropriétaires;
Sur les dépens et l'application des articles 700 du code de procédure civile et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965
Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens, l'application qui y a été faite des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et le rejet de la demande de M. [W] de dispense de toute participation à la dépense commune des frais de procédure dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires ;
M. [W], partie perdante, doit être condamné aux dépens d'appel, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires la somme supplémentaire de 3.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;
Le sens du présent arrêt conduit à rejeter les demandes par application des articles 700 du code de procédure civile et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 formulées par M. [W] ;
PAR CES MOTIFS
La Cour, statuant publiquement et contradictoirement,
Confirme le jugement ;
Y ajoutant,
Condamne M. [W] aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] la somme supplémentaire de 3.000 € par application de l'article 700 du même code en cause d'appel ;
Rejette toute autre demande ;
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
