Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 1
ARRÊT DU 01 DÉCEMBRE 2017
(no , 7 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 16/05138
Décision déférée à la Cour : Jugement du 05 Janvier 2016 -Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG no 14/02739
APPELANTE
SNC COGEDIM VENTE devenue le Société COVALENS, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège.
Ayant son siège au 8, avenue Delcassé - 75008 PARIS
Représentée par Me Jean-claude CHEVILLER, avocat au barreau de PARIS, toque : D0945
Assistée sur l'audience par Me Claude BADIER de l'ASSOCIATION PERRIN BADIER, avocat au barreau de PARIS, toque : R209
INTIMÉE
SARL FONCIERE RESIOUEST prise en la personne de ses représentants légaux
No Siret : 439 133 018
ayant son siège au 40 RUE LAUGIER - 75017 PARIS
Représentée par Me Matthieu BOCCON GIBOD de la SELARL LEXAVOUE PARIS-VERSAILLES, avocat au barreau de PARIS, toque : C2477
Assistée sur l'audience par Me Sidonie FRAICHE-DUPEYRAT de la SCP LEFEVRE PELLETIER ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0238, sunstitué sur l'audience par Me Marguerite CORNIER, avocat au barreau de PARIS, toque : P0238
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 25 Octobre 2017, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant M. Dominique GILLES, Conseiller, chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Dominique DOS REIS, Présidente
Monsieur Dominique GILLES, Conseiller
Madame Christine BARBEROT, Conseillère
qui en ont délibéré
Greffier lors des débats : M. Christophe DECAIX
ARRÊT : CONTRADICTOIRE
- rendu par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Dominique DOS REIS, Présidente, et par M. Christophe DECAIX, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
*
* *
Par acte authentique du 9 mars 2007, la société Foncière RESIOUEST, qui avait auparavant acquis en bloc l'immeuble du ..., a revendu à Mme X..., pour le prix de 1 395 000 €, les lots 233, 236, 237, 244 et 260 de l'état de division, après que la société Cogedim vente, chargée de la commercialisation suivant mandat du 25 juillet 2002, eut notifié, le 3 septembre 2003, une offre de vente à Mme Isabelle Y..., locataire en place bénéficiant du droit de préemption prévu à l'article 10 de la loi du 31 décembre 1975. Le bien n'était toujours pas vendu lorsque Mme Y... a formulé, en 2006, une offre d'achat au prix de 1 395 000 €.
La cour d'appel de Paris, par arrêt définitif du 27 juin 2013, a retenu qu'avaient été violés les droits de Mme Y... découlant de l'accord collectif de location du 9 juin 1998 tendant à l'information du locataire et, en conséquence, a, d'une part, prononcé la nullité de la vente intervenue le 9 mars 2007 entre la SARL Foncière Resiouest et Mme Stéphanie X... et, d'autre part, a ordonné la remise des parties dans l'état dans lequel elles se trouvaient avant la vente. Dans cet arrêt, la Cour a retenu que la société Cogedim vente était responsable de la mauvaise information du locataire mais, également, que la société Foncière Resiouest avait "participé à son propre préjudice", de sorte que la société Cogedim vente a été condamnée à garantir le vendeur à concurrence de 50 % des frais et dépens mis à la charge du vendeur.
Mme X... a, par acte extrajudiciaire délivrés le 7 février 2014, assigné les sociétés Foncière Resiouest et Cogedim vente, puis, à la suite, la société Banque patrimoniale et immobilier, son prêteur de deniers et la société Metlife, assureur du crédit immobilier, pour voir condamner les sociétés Resiouest et Cogedim vente au remboursement du prix de vente et de tous les frais y afférent, à lui verser des dommages et intérêts en compensation d'une perte de plus-value et d'autres préjudices, dont le préjudice moral ; Mme X... demandait également la nullité du contrat de prêt et du contrat d'assurance emprunteur.
C'est dans ces conditions que le tribunal de grande instance de Paris par jugement du 05 janvier 2016 a :
- déclaré recevable l'ensemble des demandes de Mme X... ;
- statuant, à la suite de l'arrêt définitif de la cour d'appel de Paris du 27 juin 2013 :
- condamné la SARL Foncière Resiouest à payer à Mme X... la somme de 1 402 882,76 €, correspondant au prix de vente (1 395 000 €) aux frais de mise en copropriété acquittés par l'acquéreur (1 567,64 €) et aux taxes foncières (6 315,12 €),
- condamné Mme X... à payer à la société Foncière Resiouest la somme de 235 872 € au titre du dépôt de garantie versé par le locataire et aux loyers qui auraient dû être perçus conformément au bail conclu avec Mme Y...,
- ordonné la compensation de ces créances,
- dit que le contrat de prêt était annulé de plein droit,
- ordonné la remise des parties en l'état antérieur à la conclusion de ce prêt,
- rejeté la demande de nullité du contrat d'assurance emprunteur,
- condamné in solidum la société Foncière Resiouest et la société Cogedim vente à payer à Mme X... les sommes suivantes :
. 37 751,94 € au titre de son préjudice financier,
. 100 000 € au titre de la perte de chance de réaliser une plus-value,
. 5 000 € au titre de son préjudice moral,
- condamné in solidum la société Foncière Resiouest et la société Cogedim vente à payer à la SA Banque patrimoine et immobilier la somme correspondant au différentiel entre l'intérêt conventionnel et l'intérêt légal sur le capital emprunté de 1 507 500 €, jusqu'au remboursement effectif des sommes dues par Mme X...,
- condamné la SNC Cogedim vente à relever et garantir la SARL Foncière Resiouest de toute condamnation prononcée à son encontre,
- débouté en conséquence la société Cogedim vente de la demande de garantie qu'elle avait formée contre la société Foncière Resiouest,
- condamné in solidum la société Foncière Resiouest et la SNC Cogedim vente à verser à Mme X... une indemnité de 2 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné in solidum la SARL Foncière Resiouest et la SNC Cogedim vente à verser à la SA Banque patrimoine et immobilier et à la SA Metlife une indemnité de 1 500 € chacune au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- ordonné l'exécution provisoire,
- condamné in solidum la SARL Foncière Resiouest et la SNC Cogedim vente aux dépens.
Par conclusions du 24 mai 2016, la société Cogedim vente, appelante, demande à la Cour de :
- infirmer le jugement en ce qu'il l'a condamnée à garantir en totalité la société Foncière Resiouest ;
- statuant à nouveau :
- condamner la société Foncière Resiouest à la garantir de toutes les condamnations dont elle fait l'objet ;
- subsidiairement :
- débouter la société Foncière Resiouest de sa demande de garantie ;
- en tout état de cause :
- condamner la société Foncière Resiouest à lui payer une somme de 8 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en plus de supporter la charge des dépens.
Par conclusions du 06 octobre 2017, la société Foncière Resiouest prie la Cour de :
- vu l'accord collectif de location du 16 mars 2005 ;
- vu l'ancien article 1147 du code civil ;
- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné la société Cogedim vente à la garantir de l'ensemble des condamnations dont elle a fait l'objet et en ce qu'il a rejeté la demande de garantie formée contre elle par la société Cogedim ;
- rejeter l'ensemble des demandes de la société Cogedim vente ;
- condamner la société Cogedim vente à lui payer une somme de 20 000 € de dommages et intérêts ;
- condamner la société Cogedim vente à lui payer une somme de 15 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Une ordonnance de clôture était prononcée le12 octobre 2017.
Par dernières conclusions du 16 octobre 2017, la société Covalens autrefois dénommée Cogedim vente demande à la Cour de :
- vu l'article 784 du code de procédure civile ;
- révoquer l'ordonnance de clôture ;
- vu les articles 1104 (1134 ancien) 1194 (1135 ancien) 1231-1 (1147 ancien) 1231-2 (1149 ancien) du code civil ;
- déclarer irrecevable la demande de dommages et intérêts formée par la société Foncière Resiouest, subsidiairement mal fondée ;
- infirmer le jugement en ce qu'il l'a condamnée à garantir en totalité la société Foncière Resiouest ;
- statuant à nouveau :
- condamner la société Foncière Resiouest à la garantir de toutes les condamnations mises à sa charge par le jugement du 5 janvier 2016 ;
- subsidiairement :
- débouter la société Foncière Resiouest de sa demande de garantie totale contre la concluante ;
- fixer le partage de responsabilité à hauteur de 20 % pour la concluante et à hauteur de 80 % pour la société Foncière Resiouest coobligée avec elle ;
- en tout état de cause :
- condamner la société Foncière Resiouest à lui payer une somme de 10 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en plus de supporter la charge des dépens qui pourront être recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile ;
- subsidiairement pour le cas où l'ordonnance de clôture ne serait pas révoquée :
- vu les articles 14 et 15 du code de procédure civile ;
- déclarer irrecevables les conclusions et pièces notifiées par la société Foncière Resiouest le 6 octobre 2017 ;
- les écarter des débats ;
- condamner la société Foncière Resiouest à lui payer une somme de 10 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en plus de supporter la charge des dépens qui pourront être recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile.
La Cour, d'accord entre les parties, a révoqué l'ordonnance de clôture du 12 octobre 2017 et a prononcé la clôture au jour des plaidoiries avant l'ouverture des débats, afin de permettre à l'appelante de répondre aux dernières conclusions de l'intimée, notifiées seulement quelques jours avant la date prévue pour cette clôture selon le calendrier de procédure annoncé aux parties.
SUR CE
LA COUR
Sur les recours réciproques entre les sociétés Foncière Resiouest et Covalens coobligées in solidum à l'égard de Mme X... et de la Banque patrimoine et immobilier
Le jugement entrepris ne peut être approuvé d'avoir condamné la SNC Cogedim vente à relever et garantir la SARL Foncière Resiouest de toute condamnation prononcée à son encontre, dès lors que les condamnations prononcées contre la société Foncière Resiouest au titre des restitutions consécutives à l'annulation de la vente ne pouvaient pas être garanties ; en particulier, dès lors que la société Foncière Resiouest a recouvré la propriété des biens objets de la vente annulée, il ne pouvait être ordonné au mandataire commercialisateur, même fautif, d'indemniser le vendeur de son obligation de restituer le prix, qui ne correspond à aucun préjudice. Semblablement, ni les frais de mise en copropriété ni les taxes foncières, toutes sommes remboursées à Mme X... dans le cadre des restitutions, au titre des dispositions définitives du jugement querellé, ne peuvent davantage être qualifiées de préjudices pour le vendeur. Dès lors, le jugement sera infirmé sur ce point et il sera retenu que la société Foncière Resiouest ne peut être garantie par la société Covalens pour la condamnation à payer à Mme X... la somme de 1 402 882,76 €, correspondant au prix de vente (1 395 000 €) aux frais de mise en copropriété acquittés par l'acquéreur (1 567,64 €) et aux taxes foncières (6 315,12 €).
La société Covalens fait grief au jugement entrepris de l'avoir déboutée de sa demande en garantie contre la société Foncière Resiouest et d'avoir elle-même été condamnée, au contraire, à garantir en totalité le vendeur à hauteur des condamnations prononcées contre lui, aux motifs que celui-ci, non seulement ne subirait en réalité aucun préjudice résultant du non-respect du processus de purge du droit de préemption qui est imputable au mandataire concluant, mais encore que la société Foncière Resiouest, au contraire, s'enrichirait. La société Covalens fait valoir à cet égard que la nullité de la vente a conféré à la société Foncière Resiouest la propriété d'un bien qui, compte tenu de la hausse des prix de l'immobilier, serait d'une valeur largement supérieure au prix restitué. La société Covalens soutient encore qu'ainsi que l'aurait retenu la cour d'appel dans l'arrêt du 27 juin 2013, la société Foncière Resiouest a contribué à son propre préjudice, en prenant le risque de l'annulation de la vente de manière délibérée, dès lors que l'acte authentique reproduit l'assignation que Mme Y... avait fait délivrer au vendeur le 18 décembre 2006 pour voir annuler la promesse de vente préalable à la vente. La société Covalens en conclut que sa responsabilité, si elle devait être retenue, ne pourrait-être que résiduelle.
Toutefois, dès lors que la société Foncière Resiouest a été tenue de verser, en sus de la restitution des sommes acquittées au jour de la vente annulée, des dommages et intérêts à l'acquéreur, au prêteur de deniers et à l'assureur de crédit, ces indemnités constituent des préjudices indemnisables découlant de l'inexécution contractuelle commise par le mandataire du vendeur qui, en vertu du mandat no 7540 produit aux débats était expressément chargé de " notifier aux locataires les offres de vente des lots dans le respect de la Loi...". Cette obligation étant manifestement de résultat, la responsabilité du mandataire est démontrée du seul fait que l'arrêt du 27 juin 2013 a établi que la notification adressée par la société Cogedim vente à Mme Y... n'avait pas respecté la réglementation en vigueur. La circonstance que l'annulation de la vente ferait acquérir au vendeur un bien moyennant le versement d'une somme inférieure à la valeur vénale actuelle, à la supposer établie, n'apparaît pas de nature à supprimer les condamnations prononcées qui doivent être intégralement honorées par le mandant à cause du manquement de son mandataire et qui, constituant des pertes actuelles que le mandant n'aurait pas exposées si la vente annulée n'avait pas été conclue, ne peuvent être compensées avec le gain potentiel, d'ailleurs non démontré, qui résulterait de la hausse des prix de l'immobilier et de l'espérance d'une plus-value, dans l'éventualité d'une nouvelle vente. En outre, cette nouvelle vente ne peut être tenue pour acquise bien qu'il soit établi que la société Foncière Resiouest ait à nouveau entrepris de vendre en notifiant à Mme Y..., en décembre 2014, une nouvelle offre de vente et un congé ; en effet, il est établi que cette nouvelle procédure fait elle-même l'objet d'une contestation pendante devant la présente Cour, étant observé qu'il demeure loisible à la société Foncière Resiouest de ne pas vendre.
Le jugement entrepris doit encore être approuvé en ce qu'il a déclaré entièrement mal fondé le recours de la société Cogedim vente, désormais dénommée Covalens, contre la société Foncière Resiouest.
En effet, s'il est définitivement jugé entre les parties, par l'arrêt du 27 juin 2013, que la société Cogedim vente a commis une inexécution du mandat qu'elle avait reçu de la société Foncière Resiouest, en ne procédant pas à une notification à Mme Y... conforme aux prescriptions de l'article 10 de la loi du 31 décembre 1975, auquel renvoient les dispositions d'ordre public de l'accord collectif du 9 juin 1998, et s'il est également établi que la société Foncière Resiouest a signé la vente au profit de Mme X..., le 9 mars 2007, après avoir reçu de Mme Y..., dès le 18 décembre 2006, une assignation en nullité de l'avant-contrat qui a été reproduite dans l'acte authentique, il n'est pas prouvé que le vendeur savait, à la date de la signature de la vente, que celle-ci allait être annulée. Ainsi, les dispositions de l'accord collectif du 9 juin 1998, dont la violation fonde la nullité de la vente, ne sont pas même visées par cette assignation, qui admet que la locataire n'avait pas exercé son droit de préemption à l'occasion d'une première offre de vente qui lui avait été faite en 2003, pour affirmer, sur le seul fondement de l'article 10 de la loi du 31 décembre 1975, l'existence d'un "double droit de préemption" ou d'un "droit de substitution" ou encore d'un "second droit de préemption".
Dès lors qu'il n'est pas davantage établi que le mandant aurait manqué à ses obligations à l'occasion de l'exécution du mandat et qu'il ne peut être soutenu que la société Foncière Resiouest aurait signé la vente annulée de manière inconsidérée, en sachant ou en ayant dû savoir qu'elle allait être annulée, le mandataire n'est pas fondé à demander la garantie de son mandant pour se voir exonéré, en tout ou en partie, des conséquences dommageables de sa propre inexécution contractuelle.
Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a débouté la société Covalens de son recours en garantie contre la société Foncière Resiouest.
La société Foncière Resiouest forme, par conclusions du 06 octobre 2017 et pour la première fois, une demande de dommages et intérêts contre son mandataire, à hauteur de 20 000 € pour préjudice moral et financier.
Cette demande n'apparaît pas irrecevable en appel, en tant qu'elle se présente comme étant fondée sur des préjudices nouvellement apparus, à la suite de la cessation par Mme Y... du paiement de ses loyers, de la procédure en cours concernant, à la fois, la nullité d'une offre de vente et d'un congé pour vendre délivrés les 26 et 29 décembre 2014 et l'expulsion de cette occupante ; il est fait valoir que celle-ci s'opposerait à toute tentative de vente de l'appartement qui a été dernièrement saisi, en vertu d'un commandement aux fins de saisie immobilière du 14 mars 2017, à la demande de la Banque patrimoine et immobilier en sa qualité de créancier de Mme X....
Pour autant, cette demande est mal fondée en sa totalité, puisqu'il n'est pas établi de lien de causalité entre la faute reprochée au mandataire dans le cadre de la présente instance et les préjudices allégués. La société Foncière Resiouest en sera donc déboutée.
Il convient de dire, en l'espèce, que chaque partie conservera la charge de ses dépens d'appel.
En équité, il ne sera pas alloué d'indemnité de procédure au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Infirme le jugement entrepris en ce qu'il a condamné la SNC Cogedim vente à relever et garantir la SARL Foncière Resiouest de toute condamnation prononcée contre elle, s'agissant des restitutions
Statuant à nouveau
Dit que la SNC Covalens ne doit aucune garantie à la SARL Foncière Resiouest au titre de la condamnation de celle-ci à payer à Mme X... la somme de 1 402 882,76 €, correspondant au prix de vente (1 395 000 €) aux frais de mise en copropriété acquittés par l'acquéreur (1 567,64 €) et aux taxes foncières (6 315,12 €),
Pour le surplus,
Confirme le jugement entrepris,
Déboute la société Foncière Resiouest de sa demande de dommages et intérêts formée à hauteur de 20 000 €,
Dit que chaque partie conservera la charge des dépens d'appel,
Dit n'y avoir lieu à indemnité de procédure en application de l'article 700 du code de procédure civile,
Rejette toute autre demande.
Le Greffier, La Présidente,
