Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 5 - Chambre 3
ARRÊT DU 22 NOVEMBRE 2017
(n° , 7 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 16/04064
Décision déférée à la Cour : Jugement du 27 Janvier 2016 -Tribunal de commerce de Paris - RG n° 2012019310
APPELANTE :
SARL HÔTEL LUNA PARK prise en la personne de ses représentants légaux
Immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 312 179 724
[Adresse 1]
[Localité 1]
Représentée par Maître Agesilas MYLONAKIS de la SELEURL AGESILAS MYLONAKIS, avocat au barreau de PARIS, toque : C1197
INTIMÉE :
SA SOCIÉTÉ D'ETUDES ET DE CONSTRUCTION DES CHAMPS-ELYSÉES (S.E.C.C.E.) prise en la personne de ses représentants légaux
Immatriculée au RCS de Nanterre sous le numéro 339 691 156
ayant son siège social [Adresse 2]
[Adresse 3]
Représentée par Maître Sandra OHANA de l'AARPI OHANA ZERHAT Cabinet d'Avocats, avocate au barreau de PARIS, toque : C1050
Ayant pour avocat plaidant Maître Anne FITOUSSI, avocate au barreau de PARIS, toque : E0958
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 10 Octobre 2017, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Madame Marie-Brigitte FREMONT, conseillère, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Madame Agnès THAUNAT, Présidente de chambre
Madame Marie-Brigitte FREMONT, conseillère
Madame Sandrine GIL, conseillère
qui en ont délibéré,
Greffière, lors des débats : Madame Hortense VITELA
ARRÊT :
- Contradictoire,
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,
- signé par Madame Agnès THAUNAT, Présidente et par Madame Anaïs CRUZ, Greffier à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
*****
FAITS ET PROCÉDURE
La société Hôtel Luna Park exploite un fonds de commerce d'hôtellerie dans deux immeubles, sis à [Adresse 4] et [Adresse 1] , qui lui ont été donnés à bail par la Société d'Etude et de Construction des Champs-Elysées, dénommée ci-après SECCE.
Par arrêté du 9 novembre 2006, la Ville de Paris a fait injonction au propriétaire des immeubles d'avoir à remettre en état de propreté dans un délai de 6 mois les façades sur rue des deux bâtiments, puis par arrêté en date du 8 octobre 2010, elle lui a fait sommation de faire effectuer et achever dans le délai de 12 mois la remise en état de propreté la façade sur rue du [Adresse 1] et la façade sur rue du [Adresse 4].
La SECCE ne s'étant pas exécutée, la société Hôtel Luna Park a engagé une procédure devant le tribunal de commerce de Paris lequel a, après expertise, rendu un jugement le 21 février 2011 ayant notamment condamné sous exécution provisoire la SECCE, sous astreinte de 500 euros par jour de retard, à réaliser les travaux conformément aux conclusions de l'expert dans un délai de 3 mois à compter de la signification de la décision, en se réservant la liquidation éventuelle de l'astreinte, et à défaut d'exécution des travaux par la SECCE, a autorisé la SARL Hôtel Luna Park à procéder à l'exécution desdits travaux, le paiement du loyer étant suspendu à hauteur du coût des travaux.
Appel ayant été interjeté par la SECCE, la cour d'appel de Paris a confirmé le jugement de 1ère instance par arrêt du 21 novembre 2012.
Le 5 mars 2012, la SARL Hôtel Luna Park a assigné la SECCE aux fins essentiellement de la voir condamner à lui payer la somme de 225 000€ au titre de la liquidation de l'astreinte du 5 août 2011 au 5 novembre 2012, à parfaire, jusqu'à l'exécution du ravalement de l'immeuble sur rue.
Le tribunal de commerce de Paris, par jugement du 29 mars 2013, a ordonné le sursis à statuer demandé par la SECCE, dans l'attente de la décision de la Cour de cassation en raison d'un pourvoi en cassation formé par cette dernière sur l'arrêt confirmatif du 21 novembre 2012 de la cour d'appel de Paris. Par arrêt du 6 mai 2014, la Cour de cassation a rejeté le pourvoi.
C'est dans ce contexte que la société Hôtel Luna Park a repris l'instance et demandé son rétablissement au rôle sur le fondement de l'article 379 du code de procédure civile.
Par jugement en date du 27 janvier 2016, le tribunal de commerce de Paris a :
- Dit la société Luna Park recevable en sa demande ;
- Débouté la société Luna Park de sa demande au titre de l'astreinte ;
- Débouté les parties de leurs demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Condamné chaque partie aux dépens par moitié, dont ceux à recouvrer par le greffe, liquidés à la somme de 121,44 euros dont 20,02 euros de TVA
La SARL HOTEL LUNA PARK a relevé appel de la décision par déclaration en date du 15 février 2016.
Dans ses dernières conclusions signifiées le 26 avril 2016 au visa des articles L.131-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, la SARL HOTEL LUNA PARK demande à la Cour de :
- Infirmer la décision entreprise le 27 janvier 2016 par le Tribunal de Commerce de Paris (19e Chambre),
Et statuant à nouveau,
- Débouter la société SECCE de toutes ses demandes fins et conclusions,
- Condamner la société SECCE à payer à la société LUNA PARK la somme de 420 000 euros au titre de la liquidation de l'astreinte d'août 2011 à décembre 2013,
- Condamner la société SECCE à payer à la société LUNA PARK la somme de 5 000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile,
- La condamner aux entiers dépens de première instance et d'appel qui seront recouvrés par la SELARL AGESILAS MYLONAKIS, prise en la personne de Maître Agésilas MYLONAKIS, Avocat à la Cour, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Dans ses dernières conclusions signifiées le 27 juin 2016, la SA D'ETUDES ET DE CONSTRUCTIONS DES CHAMPS ELYSEES demande à la Cour de :
- Déclarer recevable et bien fondée la société SECCE en ses demandes,
- Dire et juger la société HOTEL LUNA PARK mal fondée en l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
- L'en débouter purement et simplement,
En conséquence,
- Confirmer purement et simplement en toutes ses dispositions le jugement rendu par le Tribunal de Commerce de Paris le 27 janvier 2016-06-24
- Condamner la société HOTEL LUNA PARK à payer à la société SECCE la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile (sic),
- outre les dépens.
MOTIFS DE LA DÉCISION
La SARL HOTEL LUNA PARK rappelle qu'en vertu des articles L.131-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, l'astreinte est liquidée par le juge qui s'en est expressément réservé le pouvoir.
Elle expose qu'en l'espèce, la SECCE n'a fait aucun effort pour se conformer à la décision rendue puisque la mesure devait être exécutée dans un délai de trois mois à compter de la signification de la décision intervenue le 5 mai 2011 et qu'aux termes d'un procès verbal de constat dressé le 18 janvier 2012, l'huissier a constaté la présence d'échafaudages sur cour et qu'« il n'y a aucune activité, aucun ouvrier, ni aucun matériel ou outillage propre à cette activité ».
Invoquant un préjudice considérable du fait de l'état extrêmement dégradé des murs extérieurs de l'immeuble, qui pénalise l'exploitation hôtelière et l'image de l'établissement, comme l'a relevé l'expert M. [L] dans son rapport du 9 juillet 2012, elle sollicite la liquidation de l'astreinte à la somme de 420 000 €.
Elle rappelle que le prétendu défaut d'étanchéité des salles de bain invoqué par la SECCE a déjà été écarté par l'expert judiciaire et par le tribunal, et que le ravalement des garde-corps était prévisible.
Elle critique par ailleurs la motivation des premiers juges qui ont :
- retenu comme date théorique de fin du délai de l'astreinte le 21 novembre 2012 en l'état de la saisine du premier président en suspension de l'exécution provisoire et du pourvoi en cassation formé sur l'arrêt du 21 novembre 2012,
- pris en compte l'arrêté de la Ville de Paris du 8 octobre 2010, alors que le point de départ de la défaillance du bailleur trouve sa source dans l'arrêté initial de 2006,
- retenu l'exécution de travaux non demandés par la Mairie de Paris (remise en état des garde-corps et ravalement de la façade sur cour, pour neutraliser un délai de 17 mois au total.
Enfin elle estime que si une souplesse peut être tolérée en matière de liquidation d'astreinte en cas de retard légitime et justifié tel n'est pas le cas en l'espèce où le retard est de 28 mois pendant lesquels elle a dû poursuivre l'exploitation du fonds dans un immeuble extrêmement vétuste et dans un deuxième temps subir pendant un délai déraisonnable la présence d'échafaudage eu égard aux différentes interruptions de chantier liées semblerait-il au non-paiement des factures intermédiaires de l'entreprise de ravalement, les travaux ayant été terminés en décembre 2013.
La SA D'ETUDES ET DE CONSTRUCTIONS DES CHAMPS ELYSEES s'oppose à la demande, soutenant que le délai de 3 mois fixé par le tribunal est un délai impératif pour l'engagement des travaux de ravalement et non pour leur réalisation, tout comme le prévoyaient l'arrêté de 2006 qui indiquait que les travaux devaient être engagés dans le délai de six mois, ainsi que l'arrêté du 8 octobre 2010 en son article 2 faisant sommation de faire effectuer et achever dans le délai de 12 mois (...)les travaux prescrits à l'article 1.
Elle indique que les travaux de ravalement n'étaient techniquement pas réalisables dans le délai de 3 mois imposé par le tribunal de commerce de Paris, du fait d'un processus complexe et long comprenant une phase de mise en place avec des formalités, des diligences et des démarches préalables, faisant partie intégrante du processus des travaux de ravalement, et une phase technique de réalisation.
Elle soutient avoir fait toutes les diligences nécessaires pour engager les travaux de ravalement et s'être exécutée conformément aux termes du jugement du tribunal de commerce de Paris, les travaux ayant été terminés en septembre 2013.
Rappelant qu'elle a exercé légitimement les voies de recours qui s'offraient à elle, elle justifie également la durée des travaux par :
- la nécessité de travaux complémentaires comme la reprise de tous les gardes corps des fenêtres, qui incombaient à la société preneuse,
- un manquement à l'obligation d'entretien de la SARL Hôtel Luna Park qui a causé des dégâts des eaux répétés sur les planchers et plafonds, abîmant les structures porteuses et jouant un rôle dans la dégradation des façades par capillarités,
- des difficultés indépendantes de la volonté du bailleur qui ont retardé les travaux (installation d'une borne vélib' devant l'hôtel gênant l'installation des échafaudages, froid et intempéries contraignant l'entreprise de travaux à arrêter le chantier, refus de la locataire de laisser l'entrepreneur d'accéder au chantier sur cour...),
- le refus de financement de la banque pour les travaux de ravalement.
Elle conteste le préjudice invoqué arguant que le chiffre d'affaires de la SARL Hôtel Luna Park a augmenté de 6,40% en 2011.
Enfin elle conclut que la demande de liquidation d'astreinte formulée par la locataire se heurte à l'équité puisque l'injonction de la Mairie n'a jamais fait état de péril imminent ni d'un quelconque danger de sécurité et que cette injonction ne portait que sur la façade rue et non la façade cour, et elle ajoute qu'il existe un déséquilibre manifeste entre d'une part la demande en liquidation d'astreinte et le montant dérisoire du loyer.
Et sur ce,
Sur la liquidation de l'astreinte :
Si l'arrêté du 9 novembre 2006 fait injonction au propriétaire de l'immeuble sis à Paris [Adresse 1] et [Adresse 4], d'avoir à remettre en état de propreté la façade sur rue [Adresse 4] et la façade sur rue [Adresse 1], et que ces travaux doivent être 'engagés' dans le délai de 6 mois qui commence à courir à dater de la notification de l'arrêté, le délai de 3 mois donné par le jugement du 5 mai 2011 au bailleur n'est pas un délai prescrit pour l'engagement des travaux mais bien un délai de réalisation des travaux sollicité par La Ville de Paris depuis 2006, que le bailleur s'était abstenu de réaliser, n'ayant pas déféré à l'injonction administrative.
Aux termes des articles L.131-2 à L.131-4 du code des procédures civiles d'exécution, pour liquider l'astreinte provisoire prononcée par les termes de ce jugement, le juge qui s'en est expressément réservé le pouvoir, peut tenir compte du comportement de celui à qui l'injonction a été adressée et des difficultés qu'il a rencontrées pour l'exécuter ; il peut aussi supprimer en tout ou partie cette astreinte s'il est établi que l'inexécution ou le retard dans l'exécution de l'injonction du juge provient, en tout ou partie, d'une cause étrangère.
Le seul fait qu'à ce jour l'injonction ait été exécutée est inopérant pour refuser de liquider l'astreinte, et il y a lieu de tenir compte du retard ayant accompagné cette exécution, non sans avoir examiné au préalable les causes de ce retard et les difficultés rencontrées dans l'exécution des travaux.
La décision faisant injonction de réaliser les travaux sous astreinte a été signifiée le 5 mai 2011 à la société SECCE. Elle disposait donc d'un délai jusqu'au 5 août 2011 pour réaliser les travaux de ravalement des façades sur rue.
La date d'achèvement des travaux au 31 décembre 2013 n'était pas contestée devant les premiers juges, et aucun nouvel élément versé aux débats par la SECCE ne permet de fixer cette date au 30 septembre 2013. La date d'achèvement des travaux sera donc celle indiquée dans les deux attestations versées aux débats selon lesquelles l'échafaudage a été enlevé le 6 décembre 2013.
La SECCE justifie avoir fait réaliser par la société [Adresse 5] un devis des travaux projetés le 15 juin 2011 et déposé une déclaration préalable de travaux auprès de la Direction de l'Urbanisme de Paris le 27 juin 2011 : l'accord a été donné par la Mairie de Paris par arrêté en date du 9 août 2011, et une demande d'autorisation de pose d'un échafaudage était faite le même jour.
Le bailleur ne fournit aucun élément probant sur le début du chantier, mais un échange de courriels datant de mars 2012 et une facture datée du 7 décembre 2011 font état de la pose d'un échafaudage le 25 novembre 2011 puis de l'arrêt des travaux début décembre 2011 suite au non-paiement d'un solde d'une facture n°2011-12-75 (qui n'a été réglée que partiellement le 1er février 2012 et le solde le 11 avril 2012) et de la présence de stations vélib' gênant la pose des échafaudages.
Un procès-verbal de constat dressé par huissier de justice le 18 janvier 2012 à la demande de la locataire, établissent la présence d'échafaudages sur la façade côté rue Jacquard jusqu'au premier étage, et sur toute la hauteur de la façade cour, mais l'absence totale d'activité, d'ouvriers, de matériel ou outillage.
Il résulte ensuite d'une attestation de l'entreprise [Adresse 5] datée du 13 juin 2012 que du fait des intempéries et des températures froides, les travaux ont été suspendus entre fin décembre 2011 et février 2012. Le chef de chantier a décidé de leur reprise le 5 mars 2012, après paiement des factures, et après avoir informé la locataire de la reprise des travaux, sans opposition de cette dernière.
Néanmoins il ressort d'un document dénommé 'RV de chantier' daté du 11 avril 2012 que 'la façade sur rue n'est pas commencée'.
En août 2012 des travaux complémentaires portant sur le ravalement de la façade sur cour ont été convenus entre le bailleur et l'entrepreneur.
Diverses factures de situation d'avancement des travaux étaient émises les 31 juillet 2012, 20 août 2012, 28 septembre 2012, et 14 décembre 2012, ainsi qu'une facture de travaux complémentaires portant sur la pose de garde-corps le 3 novembre 2012.
Dans un autre procès-verbal de constat dressé le 18 juin 2013 l'huissier instrumentaire constate que 'le soubassement des façades côté cour ne sont pas faits contrairement à la partie supérieure', et que côté rue Jacquard, il y a un échafaudage sur toute la hauteur de la façade, ainsi que des bâches et des bidons, sans aucune présence d'ouvriers ni d'activité d'aucune sorte.
Aucun autre détail des travaux réalisés entre le mois de janvier 2013 et le mois de décembre 2013 n'est versé aux débats.
En conséquence, il doit être considéré que la réalisation de travaux de cette ampleur dans le délai de 3 mois imparti, intégrant la phase préparatoire (établissement de devis et obtention des autorisations nécessaires), était impossible à respecter.
Mais il s'induit du comportement du bailleur, que si celui-ci a fait toutes diligences entre la signification du jugement et le 9 août 2011 pour faire établir un devis et obtenir toutes les autorisations nécessaires à l'exécution des travaux, il a fait ensuite preuve d'inertie entre cette date et fin décembre 2011, hormis la pose d'échafaudages.
Seules les mauvaises conditions climatiques survenues durant deux mois de fin décembre 2011 à fin février 2012 constituent une cause étrangère au sens de l'article L.131-4 du code des procédures civiles d'exécution et doivent être prises en compte dans le retard apporté à l'exécution des travaux.
De même la présence de stations vélib' ayant retardé début décembre 2011 la pose des échafaudages et les travaux complémentaires sur les garde-corps réalisés selon devis du 3 novembre 2012 constituent des difficultés dont il convient de tenir compte dans la liquidation de l'astreinte.
Par contre les travaux complémentaires de ravalement de la façade côté cour ne peuvent constituer une difficulté au sens de l'article L.131-4 du code des procédures civiles d'exécution, dans la mesure où les travaux ordonnés sur la façade côté rue étaient prioritaires.
Les voies de recours actionnées par la SECCE, comme la loi le lui permet, ne sauraient néanmoins l'exonérer de son obligation d'exécution de la décision rendue le 5 mai 2011, dès lors que cette dernière était assortie de l'exécution provisoire. En tout état de cause le rejet de la demande de suspension de l'exécution provisoire par ordonnance du premier président de la Cour d'Appel de Paris en date du 29 juillet 2011 n'a pas empêché la SECCE d'effectuer en parallèle les démarches administratives préparatoires à l'exécution des travaux.
Le pourvoi en cassation formé par la SECCE n'étant pas suspensif, elle ne saurait s'en prévaloir pour voir supprimer l'astreinte.
Enfin la SECCE ne démontre nullement que certains travaux effectués dans le cadre du ravalement avaient pour objet de remédier aux désordres causés par les dégâts des eaux répétés sur les planchers et plafonds dans l'immeuble, du fait des manquements de la société locataire à son obligation d'entretien des salles d'eau, le devis de l'entreprise [Adresse 5] ne mentionnant nullement la reprise de capillarités ou d'infiltrations.
La SECCE ne justifie pas non plus s'être heurtée à un refus de financement de la banque pour réaliser ces travaux.
L'absence de péril imminent ou de danger, et la disproportion entre le montant de l'astreinte et le montant du loyer sont indifférents au processus de liquidation d'astreinte tel qu'il est régi par les dispositions du code des procédures civiles d'exécution précitées.
En conséquence, compte tenu de la durée des travaux qui ont excédé de 28 mois après la signification du jugement les 3 mois impartis (entre le 5 août 2011 et le 6 décembre 2013), de l'impossibilité de réaliser ces travaux dans un délai de trois mois, des difficultés rencontrées par la SECCE dans l'exécution de la mesure ordonnée et de la cause étrangère survenue en cours d'exécution, la cour, faisant usage de son pouvoir de modération, liquide l'astreinte prononcée à la somme de 180 000 euros.
Sur les autres demandes :
Il sera fait droit à la demande d'indemnité de 5 000 euros formée par la SARL Hôtel Luna Park sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
La demande faite par la SECCE à ce titre sera rejetée.
Les dépens de première instance et d'appel seront mis à la charge de la SECCE.
PAR CES MOTIFS
Infirme le jugement, sauf en sa disposition ayant déclaré la SARL Hôtel Luna Park recevable en sa demande,
Statuant à nouveau, et y ajoutant,
Liquide l'astreinte prononcée par le jugement du tribunal de commerce de Paris du 21 février 2011 à la somme de 180 000 euros, du 6 août 2011 au 6 décembre 2013, et condamne la SA D'ETUDES ET DE CONSTRUCTIONS DES CHAMPS ELYSEES à payer à la SARL Hôtel Luna Park la somme de 180 000 euros à ce titre ;
Condamne la SA D'ETUDES ET DE CONSTRUCTIONS DES CHAMPS ELYSEES à payer à la SARL Hôtel Luna Park la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
Déboute la SA D'ETUDES ET DE CONSTRUCTIONS DES CHAMPS ELYSEES de sa demande d'indemnité procédurale ;
Condamne la SA D'ETUDES ET DE CONSTRUCTIONS DES CHAMPS ELYSEES aux entiers dépens de première instance et d'appel et fait application de l'article 699 du code de procédure civile au profit de la SELARL Agesilas Mylonakis.
LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE
