Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 1
ARRÊT DU 17 NOVEMBRE 2017
(no , 5 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 16/06414
Décision déférée à la Cour : Jugement du 02 Février 2016 -Tribunal de Commerce de SENS - RG no 2013F00093
APPELANTE
SARL BATINAT prise en la personne de ses représentants légaux
No SIRET : 553 916 078
ayant son siège au 131 avenue du Centenaire - 94210 VARENNE ST HILAIRE
Représentée par Me Xavier SAVIGNAT de la SCP GABORIT RUCKER, avocat au barreau de PARIS, toque : P0297
INTIMÉES
Société ALLIANZ IARD agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux y domiciliés
intimée provoquée
No SIRET : 542 110 291
ayant son siège au 87, rue de Richelieu - 75002 PARIS
Représentée par Me Dominique OLIVIER de l'AARPI Dominique OLIVIER - Sylvie KONG THONG, avocat au barreau de PARIS, toque : L0069
Assistée sur l'audience par Me Bruno LEPLUS, avocat au barreau de PARIS, toque : E1230
SARL OPTIMMO agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
No SIRET : 751 884 859
ayant son siège au 8 rue Parmentier - 89100 SENS
Représentée par Me Alain FISSELIER de la SCP SCP AFG, avocat au barreau de PARIS, toque : L0044
Assistée sur l'audience par Me Stephan FESCHET, avocat au barreau de PARIS, toque : M0403
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 13 Octobre 2017, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Mme Christine BARBEROT, Conseillère, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Dominique DOS REIS, Présidente
Monsieur Dominique GILLES, Conseiller
Madame Christine BARBEROT, Conseillère
qui en ont délibéré
Greffier lors des débats : M. Christophe DECAIX
ARRÊT : CONTRADICTOIRE
- rendu par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Dominique DOS REIS, Présidente, et par M. Christophe DECAIX, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
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Par acte sous seing privé du 3 novembre 2012, la SARL Optimmo a vendu à la SARL Batinat, qui déclarait vouloir y construire un immeuble à usage d'habitation ou à usage mixte d'habitation et professionnel, un terrain sis 68 rue René Binet à Sens (89), cadastré section BD no 524, d'une superficie de 2 ares 4 centiares, au prix de 32 000 €, sous la condition suspensive de l'obtention d'un permis de construire sollicité par l'acquéreur dans les 30 jours de l'avant contrat qui serait caduc en cas de non-obtention du permis dans le délai de trois mois à compter de sa demande. La société Batinat a refusé de réitérer la vente le 11 avril 2013, en raison de la découverte d'un débord de la toiture du bâtiment voisin sur le terrain objet de la vente. Par acte du 30 septembre 2013, la société Batinat a assigné la société Optimmo en paiement de la somme de 60 000 € à titre de dommages-intérêts. Le 24 février 2014, la société Optimmo a appelé en garantie son assureur, la SA Allianz IARD, puis le 14 octobre 2014, aux mêmes fins, la société Azimut conseil, géomètre.
C'est dans ces conditions que, par jugement du 2 février 2016, le Tribunal de commerce de Sens a :
- condamné la société Optimmo à payer à la société Batinat la somme de 2 000 € de dommages-intérêts,
- condamné la société Allianz IARD à garantir la société Optimmo de cette condamnation,
- débouté la société Optimmo de ses demandes contre la société Batinat et contre la société Azimut conseil,
- condamné la société Optimmo à payer, en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile, la somme de 750 € à chacune des sociétés Batinat et Azimut conseil,
- ordonné l'exécution provisoire,
- condamné la société Optimmo aux dépens.
Par dernières conclusions du 28 septembre 2016, la société Batinat, appelante, demande à la Cour de :
- vu les articles 1134, alinéa 1er, et 1147 du Code civil,
- confirmer le jugement entrepris en ce que la responsabilité de la société Optimmo a été retenue,
- le réformer sur le quantum des dommages-intérêts,
- condamner la société Optimmo à lui payer la somme de 60 000 € à titre indemnitaire avec intérêts au taux légal à compter de la saisine du Tribunal,
- condamner la société Optimmo à lui payer la somme de 3 500 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, dépens en sus.
Par dernières conclusions du 1er août 2016, la société Optimmo prie la Cour de :
- vu les articles 1134 et 1150 du Code civil, 564 du Code de procédure civile,
- à titre principal, réformer le jugement entrepris et rejeter l'ensemble des demandes de la société Batinat,
- à titre subsidiaire :
. réformer le jugement en réduisant à néant le montant des dommages-intérêts,
. le confirmer en ce qu'il a dit que la société Allianz devait sa garantie,
. constater que la société Allianz est irrecevable à contester sa garantie pour la première fois en appel,
. condamner la société Allianz à la garantir de toutes les condamnations prononcées contre elle,
- en tout état de cause, condamner la société Batinat à lui verser la somme de 5 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, dépens en sus.
Par dernières conclusions du 29 juin 2016, la SA Allianz IARD demande à la Cour de :
- dire sans fondement l'appel principal de la société Batinat et l'appel provoqué de la société Optimmo,
- dire son appel provoqué bien fondé et prononcer sa mise hors de cause,
- débouter les parties de leurs demandes dirigées contre elle,
- condamner tous succombants à lui payer la somme de 4 000 € en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile, dépens en sus.
SUR CE
LA COUR
S'agissant de la caducité de l'avant-contrat du 3 novembre 2012, le vendeur ne s'est pas prévalu de la tardiveté du dépôt le 12 décembre 2012 de la demande de permis de construire ni de la caducité de la convention qui s'en serait suivie, la société Optimmo ayant accepté de proroger la date de réitération de la vente, initialement prévue au 1er mars 2013, au 11 avril 2013, l'acquéreur n'ayant, en outre, pas fait défaillir la condition dès lors que le permis de construire a été accordé le 1er mars 2013, soit dans le délai prévu au contrat.
Par suite, la convention n'est pas caduque par tardiveté du dépôt de la demande de permis de construire.
La société Optimmo n'établit pas que l'acquéreur, qui a découvert le débord de toiture le 11 mars 2013, soit postérieurement à la signature de l'avant-contrat du 3 novembre 2012, aurait accepté cet état de fait, de sorte qu'une novation aurait été réalisée, ces découvertes et novations n'étant établies ni par l'acceptation par la société Batinat de la fixation de la signature de acte authentique au 11 avril 2013 ni par le versement des fonds destinés au paiement du prix ni encore par l'absence de réponse à la proposition faite le 23 mai 2013 par le notaire du vendeur au notaire de l'acquéreur de la recherche, à l'initiative de la société Optimmo, d'un arrangement avec le voisin concernant le débord du toit.
Ainsi, l'avant-contrat du 3 novembre 2012 est caduc par suite du refus exprimé par la société Batinat le 11 avril 2013 de réitérer la vente. Cette caducité n'interdit pas à l'acquéreur, qui estime que son refus a été provoqué par le fait du vendeur, de demander la réparation de son préjudice.
S'agissant de l'imputation de la caducité au vendeur, la société Batinat soutient qu'elle a découvert, postérieurement à la signature du contrat, le débord de toiture qui ne lui permettait pas d'édifier les bâtiments pour lesquels elle avait obtenu l'autorisation administrative.
Mais, l'avant-contrat du 3 novembre 2012 précise, d'une part, au chapitre "Contenance du terrain", que la superficie de 2 ares 4 centiares "n'est mentionnée qu'à titre indicatif et n'oblige aucunement le vendeur à garantir la contenance du terrain présentement vendu, ce que l'acquéreur reconnaît. En conséquence, les parties conviennent que toute différence dans la contenance, en plus ou en moins, excédât-elle un vingtième, fera le profit ou la perte de l'acquéreur, sans recours contre le vendeur", d'autre part, au chapitre "Bornage du terrain", l'acquéreur déclarant vouloir destiner le terrain à la construction d'un immeuble à usage d'habitation ou à usage mixte d'habitation et professionnel, que, "conformément aux dispositions de l'article L. 111-5-3 du Code de l'urbanisme, le vendeur déclare que le terrain n'a fait l'objet d'aucun bornage", enfin, au titre des "Conditions particulières", que le vendeur s'engageait à réaliser le bornage de la parcelle BD faisant l'objet d'un plan de bornage et de division en cours de réalisation.
Il s'en déduit que la société Batinat, qui exerce l'activité de constructeur-promoteur, a pris le risque d'acquérir un terrain non borné et de solliciter un permis de construire "en limite de propriété, à défaut de pouvoir édifier en retrait" (conclusions Batinat, p.5) alors qu'elle n'était pas certaine des limites du bien qu'elle acquérait. Ce professionnel est donc à l'origine de sa déconvenue et ne peut prétendre imputer l'échec de la vente au vendeur.
De surcroît, si le débord du toit du fonds voisin est avéré, il ressort de l'accord convenu le 21 juillet 2013 entre la société Optimmo et les propriétaires du fonds voisin que l'empiétement ne consistait que dans le débord de la gouttière de la maison voisine que les voisins ont accepté de modifier pour respecter la limite des fonds, de sorte qu'il n'existait pas d'obstacle sérieux à la réalisation du projet de construction de la société Batinat.
En conséquence, la caducité de l'avant-contrat n'étant pas imputable au vendeur, la société Batinat doit être déboutée de toutes des demandes, le jugement entrepris étant infirmé en toutes ses dispositions.
La solution donnée au litige emporte le rejet de la demande, sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, de la société Batinat .
L'équité commande qu'il soit fait droit aux demandes de la société Optimmo et de son assureur, sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, comme il est dit dans le dispositif du présent arrêt.
PAR CES MOTIFS
Infirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;
Statuant à nouveau :
Déboute la SARL Batinat de toutes ses demandes ;
Rejette les autres demandes ;
Condamne la SARL Batinat aux dépens de première instance er d'appel qui pourront être recouvrés dans les conditions de l'article 699 du Code de procédure civile ;
Condamne la SARL Batinat à payer, sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, à :
- la SARL Optimmo, la somme de 5 000 €,
- la SA Allianz IARD, la somme de 3 000 €.
Le Greffier, La Présidente,
