Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4- Chambre 1
ARRÊT DU 17 NOVEMBRE 2017
(no, 8 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 13/ 21764
Décision déférée à la Cour : Jugement du 13 Septembre 2013- Tribunal de Grande Instance de SENS-RG no 07/ 00173
APPELANT
Monsieur Olivier Bernard X...
né le 8 février 1958 à CHARRIGNY (89)
demeurant ...
Représenté par Me Patricia HARDOUIN de la SELARL SELARL 2H Avocats à la cour, avocat au barreau de PARIS, toque : L0056
INTIMÉS
Madame Patricia Ginette Y...
demeurant ...
non représenté
Signification de la déclaration d'appel en date du 21 janvier 2014 et assignation devant la Cour d'appel de Paris avec signification de conclusions en date 11 février 2014, toutes deux remise à personne.
Monsieur Raoul Z...
né le 02 Juillet 1948 à SAINT PIERRE MARTINIQUE
et
Madame Maryse A...épouse Z...
née le 10 Janvier 1960 à AVALLON
demeurant ...
Représentés tous deux par Me Olivier BERNABE, avocat au barreau de PARIS, toque : B0753
Assistés sur l'audience par Me Annie BRUNSWICK SCHMIDT, avocat au barreau de PARIS, toque : D0746
Madame Nathlie B...es qualités de gérante associée puis liquidateur amiable de la société Agence CARNOT
demeurant ...
Représentée par Me Marcel PORCHER de la SELAS PORCHER et ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : G0450
Assistée sur l'audience par Me Benjamin PORCHER de la SELAS PORCHER et ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : G0450
SELARL ARCHIBALD prise en la personne de ses représentant légaux domiciliés en cette qualité audit siège
ayant son siège au 1 rue de l'Epée-89100 SENS
non représenté
Signification de la déclaration d'appel en date du 21 janvier 2014 et assignation devant la Cour d'appel de Paris avec signification de conclusions en date 11 février 2014, toutes deux remise à personne morale.
SA ALLIANZ prise en la personne de ses représentants légaux
No SIRET : 542 110 291
ayant son siège au 87 rue de Richelieu-75002 PARIS
Représentée par Me Marcel PORCHER de la SELAS PORCHER et ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : G0450
Assistée sur l'audience par Me Benjamin PORCHER de la SELAS PORCHER et ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : G0450
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 12 Octobre 2017, en audience publique, devant la Cour composée de :
Mme Dominique DOS REIS, Présidente de chambre
M. Dominique GILLES, Conseiller
Mme Christine BARBEROT, Conseillère
qui en ont délibéré
Greffier lors des débats : M. Christophe DECAIX
ARRÊT : RÉPUTÉ CONTRADICTOIRE
-rendu par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Mme Dominique DOS REIS, Présidente, et par M. Christophe DECAIX, greffier présent lors du prononcé.
*
* *
Par acte authentique du 30 janvier 2006 reçu par M. C..., notaire à Villeneuve-sur-Yonne, les époux Z...ont acheté un pavillon à usage d'habitation sis, ...qui appartenait à M. Bernard X... et Mme Ginette Y...son épouse, moyennant le prix de 130 000 €. Ce bien leur avait été présenté par la SARL Agence Carnot à qui ils avaient donné mandat de leur rechercher un tel bien à acheter, suivant acte sous seing privé du 28 mai 2005, prévoyant un honoraire de 10 000 €. Alors que les vendeurs, propriétaires depuis le 27 septembre 1999, avaient réalisé des travaux en vertu d'un permis de construire obtenu en 2001, en particulier pour la création d'un niveau supplémentaire à l'intérieur du bâtiment, dans le cadre de l'aménagement des combles et avec création de fenêtres de toit, l'acte de vente passe ces travaux sous silence, les vendeurs y ayant même déclaré n'avoir réalisé aucun travaux susceptibles d'engager leur responsabilité au titre de la garantie des constructeurs.
Se plaignant que l'immeuble qu'ils venaient d'acquérir avait révélé des désordres importants qui leur avaient été dissimulés lors la vente, les époux Z...ont, par acte extrajudiciaire du 9 janvier 2007, assigné les époux X..., M. C...et la société Agence Carnot, devant le tribunal de grande instance de Sens, à l'effet de les voir condamner à des dommages et intérêts, sur le fondement de la garantie des vices cachés. Le juge de la mise en état ayant ordonné une expertise à la demande des époux Z..., M. D..., expert désigné, a clôturé son rapport le 5 novembre 2009. Le technicien a conclu à l'existence de lourdes pathologies compromettant la solidité de l'ouvrage, dues à des travaux réalisés depuis la construction, à l'étage, en dépit de fondations inadaptées à la nature du sol. Pour réparer, l'expert a préconisé de démolir le pavillon et de le reconstruire, pour un coût de 145 000 € TTC.
Le juge de la mise en état a constaté par ordonnance du 25 mai 2011 que le mandat de la liquidatrice amiable représentant la société Agence Carnot avait pris fin le 15 mars 2010 avec la clôture des opérations de liquidation et a, en conséquence, désigné la SELARL Archibald prise en la personne de Mme Virginie E...en qualité d'administrateur ad'hoc de l'agent immobilier.
Les époux Z...ont ensuite assigné devant le même tribunal la SA Allianz, assureur de la responsabilité professionnelle de la société Agence Carnot et Mme B...épouse F..., liquidatrice amiable de la société Agence Carnot. Par ordonnance du 28 septembre 2011, le juge de la mise en état a ordonné la jonction des deux procédures.
C'est dans ces conditions que par jugement du 13 septembre 2013, le tribunal de grande instance de Sens a :
- condamné in solidum M. X... et Mme Y...son épouse, la SARL Agence Carnot représentée par son mandataire ad'hoc la SELARL Archibald, prise en la personne de Mme Virginie E...son liquidateur judiciaire et la société Allianz à verser aux époux Z...une indemnité de 151 300 € en réparation de leurs dommages liés à l'acquisition de l'immeuble,
- condamné in solidum les époux X... à garantir la société Agence Carnot et la société Allianz à hauteur de 80 % de ces condamnations,
- condamné la société Agence Carnot à verser aux époux Z...une somme de 10 000 € au titre de la restitution de sa commission,
- condamné les époux X... et la société Agence Carnot et la société Allianz aux dépens, en ce compris les frais d'expertise judiciaire, et à verser aux époux Z...une somme de 2 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- ordonné l'exécution provisoire,
- rejeté toutes les autres demandes,
- alloué aux conseils de M. C...et des époux Z...le bénéfice de l'article 700 du code de procédure civile.
Par dernières conclusions d'appelants du 07 novembre 2016, M. X..., appelant, demande à la Cour de :
- infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;
- débouter les époux Z...de toutes leurs demandes ;
- subsidiairement
-dire que les désordres allégués ne justifient pas la démolition pure et simple et fixer les travaux de reprise et non conformités du 1er étage à la somme de 20 000 € au plus ;
- à défaut
-désigner un expert judiciaire aux fins de chiffrage des travaux de reprise du 1er étage ;
- à défaut
-prononcer un partage de responsabilité entre M. X... et la société Agence Carnot ;
- dire que les époux Z...ne pourront obtenir une somme supérieure à 80 % des dommages et intérêts susceptibles de leur être alloués ;
- condamner la société Agence Carnot, représentée par son mandataire ad'hoc à garantir M. X... à hauteur de 40 % du montant de la condamnation de celui-ci ;
- en tout état de cause
-condamner la société Agence Carnot et les époux Z...à leur payer 4 000 € a titre de l'article 700 du code de procédure civile, en sus de supporter la charge des entiers dépens.
Par dernières conclusions du 17 février 2015, les époux Z...demandent à la Cour de :
- vu les articles 1147 et 1641 du code civil ;
- confirmer le jugement en ce qu'il a retenu la responsabilité des époux X..., de la SARL Agence Carnot et en ce qu'il a condamné celle-ci à leur restituer la commission de 10 000 € ;
- dire qu'en déclarant faussement n'avoir réalisé aucuns travaux de construction, M. X... " a privé l'acquéreur de solliciter des dommages et intérêts au titre de la garantie décennale " " " prévue à l'article 1792 du code civil " " Le condamner en conséquence à ce même titre aux dommages et intérêts sollicités " ;
- confirmer le jugement en ce qu'il a retenu la garantie pleine et entière de la société Allianz ;
- l'infirmer pour le surplus ;
- condamner in solidum M. X... et Mme Y...son épouse, la SARL Agence Carnot rerésentée par son mandataire ad'hoc la SELARL Archibald, prise en la personne de Mme Virginie E...son liquidateur judiciaire et la société Allianz à verser aux époux Z...une indemnité de 209 800 € en " réparation de leurs dommages liés à l'acquisition de l'immeuble " ;
- débouter M. X... de ses demandes ;
- débouter la société Allianz de sa demande de limitation de garantie ;
- Mettre à la charge de M. X... et de la société Agence Carnot, en sus des entiers dépens de première instance et d'appel, une somme de 2 000 € chacun et la lui allouer au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Par dernières conclusions du 09 décembre 2016, la société Allianz, Mme B...épouse F...demandent à la Cour de :
- vu l'article 1382 du code civil ;
- mettre hors de cause Mme B...ès-qualité de liquidatrice de la société Agence Carnot ;
- confirmer le jugement en qu'il a mis hors de cause l'agent immobilier et son assureur sur le fondement des vices cachés ;
- dire que les autres non conformités étaient visibles par les acheteurs ;
- dire que les vendeurs ont cherché à dissimuler les défauts de la maison ;
- dire que les non conformités relevées par l'expert judiciaire sont la conséquence des travaux réalisés par les époux X... ;
- dire que la société Agence Carnot a parfaitement rempli sa mission et qu'aucune faute ne lui est imputable ;
- mettre en conséquence hors de cause l'agence Carnot ;
- subsidiairement
-confirmer le jugement en ce qu'il a condamné les époux X... à garantir l'agent immobilier et l'assureur de celui-ci, mais porter cette garantie à 100 % ;
- à défaut confirmer le jugement entreprise en ce qu'il a fixé à 80 % la part de cette garantie ;
- réduire à juste proportion les demandes des époux Z...;
- plus subsidiairement
-dire que l'assureur est fondé à opposer aux époux Z...sa franchise contractuelle de 10 % avec un minimum de 762 € et un maximum de 7 622 € ;
- dire que l'assureur est fondé à opposer une exclusion de garantie au titre du remboursement de la commission d'agence et débouter les époux Z...de leur demande à ce titre ;
- en tout état de cause
-débouter M. X... de toutes ses demandes contre l'agent immobilier ;
- dire que celui-ci n'a pas à restituer les honoraires perçus et réformer le jugement en ce qu'il a condamné l'agence à rembourser 10 000 € à ce titre ;
- confirmer le jugement en ce qu'il a exclu toute faute de la part de Mme B...dans l'exercice de son mandat de liquidatrice amiable ;
- condamner les époux X... à verser à la société Allianz et à Mme B...une somme de 5 000 € à chacune au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en plus de supporter la charge des entiers dépens.
Mme Patricia Y...épouse X... n'a pas constitué avocat.
SUR CE
LA COUR
Sur la responsabilité des époux X...
En demandant à M. X... des dommages et intérêts pour perte de chance de mettre en jeu la responsabilité des constructeurs, par suite de la déclaration du vendeur dans l'acte de vente selon laquelle il n'avait réalisé aucuns travaux de construction, les époux Z...ont entendu stigmatiser la mauvaise foi de M. X..., sans pour autant demander réparation de leurs préjudices sur le fondement de l'article 1792 du code civil, se bornant ainsi à invoquer la responsabilité du vendeur de mauvaise foi pour vice caché de la chose vendue ; c'est ce que confirme le corps de leurs écritures susvisées, qui n'articule pas d'autre argumentation de responsabilité contre ce vendeur, ainsi que l'a d'ailleurs compris M. X..., qui n'a pas défendu contre un autre fondement que la garantie des vices cachés.
Les époux X... doivent, en premier lieu, être déclarés responsables du dommage résultant de la nécessité de refaire l'étage qui, à cause des travaux défectueux d'aménagement des combles qu'il ont réalisés et qu'il ont dissimulés aux acquéreurs présente un plancher instable et dangereux devant être démoli et refait, y compris les appuis en façade. En outre, ils ont réalisé des modifications non conformes aux règles de l'art sur la charpente industrielle de sorte que celle-ci doit être également reprise, puisqu'une ou plusieurs fermettes ont été supprimées, ce qui a altéré la répartition des contraintes s'exerçant sur la façade, déjà rompue au rez-de-chaussée, exposant d'autant plus celle-ci à des fissures. L'expertise établit l'ampleur des modifications de la charpente et M. X... ne peut soutenir qu'une réparation modique serait suffisante.
Il ne peut davantage être soutenu que cette modification de charpente était visible pour les acquéreurs, car, d'une part, il n'est pas établi qu'elle le fût pour les profanes en bâtiment que sont présumés être les époux Z...et, d'autre part, le vice tient au caractère défectueux des travaux, lequel n'a été établi à l'égard des acquéreurs qu'après la vente.
M. X... ne prouve pas, contre le rapport d'expertise, que la fragilité et l'instabilité du plancher du 1er étage résulterait du dégât des eaux subi par les consorts Z..., l'expertise établissant au contraire le caractère structurel de ce défaut, par suite d'une mauvaise conception et d'une mauvaise réalisation de l'aménagement des combles, la circonstance que le dégât des eaux ait contribué à dégrader encore plus le plancher bois, comme le reste des embellissements, ne changeant rien au fait que, pour remédier à ces défauts cachés imputables aux époux X..., il faille démolir le plancher existant et le reconstruire, de sorte que les époux X... sont bien tenus du coût de ces réparations. Il ne peut être tiré aucune conséquence du fait que les époux Z...n'auraient pas fait diligence pour se faire indemniser du dégât des eaux, puisque cette indemnité n'était pas de nature à diminuer le coût des réparations structurelles du plancher qui s'imposaient. Par ailleurs, dès lors que l'immeuble ne pouvait pas être meublé ni occupé normalement à l'étage, par le fait des époux X..., il ne peut être reproché aux époux Z...de ne pas avoir occupé ni chauffé l'immeuble et d'avoir ainsi contribué à aggraver les désordres aux embellissements. En l'absence de preuve d'une faute causale des désordres commise par les époux Z..., les travaux de reprise de la charpente et du plancher haut du rez-de-chaussée et tous les travaux sur les embellissements qui en découlent nécessairement pour parvenir à la remise en état sont dus par les époux X....
L'expertise établit encore que les fissures extérieures évolutives au rez-de-chaussée en façade ont été traitées par les époux X.... M. X... le conteste au motif qu'il n'aurait fait que repeindre l'enduit " en 2002 ou 2003 ", qui n'aurait présenté à cette époque, selon lui, que de simples " micro-fissures non inquiétantes ". Toutefois, certaines fissures sont traversantes et l'expert a relevé que certaines avaient été calfeutrées et dissimulées sous le papier peint. M. X..., dont la mauvaise foi est déjà caractérisée soutient sans le prouver que le papier peint aurait été posé par le précédente propriétaire, de sorte qu'il n'aurait pas connu l'existence de ce vice. Il convient au contraire de retenir que les époux X... ainsi que l'a conclu l'expert, connaissaient l'existence des fissures traversantes du rez-de-chaussées. La circonstance que l'expert ait relevé des différences de coloration sur l'enduit de la façade, par suite du traitement de fissures, ne suffit pas à établir que ces défauts auraient été apparents lors de la vente, puisque le caractère traversant des fissures est demeuré caché par le vendeur et que la béance très importante des fissures rouvertes, telle que révélée par les photographies annexées au rapport d'expertise, ne pouvait être prévue ni anticipée par les acquéreurs profanes en bâtiment. M. X... n'établit pas non plus que la sécheresse alléguée de 2006, postérieure à la vente litigieuse, serait une cause qui l'exonérerait de sa responsabilité, puisqu'il est établi qu'il avait commencé à traiter ces fissures traversantes et évolutives et qu'il s'est tu sur la gravité de celles-ci.
Les époux X... sont donc également tenus des réparations du rez-de-chaussée.
Toutefois, il n'est pas établi que les époux X..., également présumés profanes en matière de bâtiment, aient connu avant la vente le vice de conception affectant les fondations de la maison, inadaptées au terrain argileux particulier, tel que déterminé par les investigations de l'expert judiciaire assisté d'un sapiteur géotechnicien. Si l'expertise établit que les reprises en sous oeuvre sont nécessaires à la réparation de la maison, les époux X... ne sont néanmoins tenus que des vices qu'ils ont connus et qu'ils n'ont pas révélés. Cela inclut les fissures traversantes et évolutives du rez-de-chaussée, mais non le vice des fondations.
C'est pourquoi le tribunal ne peut être approuvé d'avoir mis à la charge des vendeurs la totalité du coût de la démolition et de la reconstruction de la maison.
Le préjudice de jouissance imputable aux vendeurs ne concerne pas la totalité de la maison, puisque seul le premier étage ne pouvait être meublé et occupé normalement, l'expertise n'établissant d'ailleurs pas que le premier étage n'aurait pas été du tout habitable. Le fait que l'immeuble soit resté totalement inutilisé pendant de nombreuses années procède donc partiellement du choix des époux Z...qui, significativement, se sont abstenus longtemps de réparer le dégât des eaux survenu après la vente.
Il n'est pas établi que les réparations découlant des vices cachés imputables aux époux X... aient excédé la somme de 93 000 € qui sera allouée à titre de dommages et intérêts.
Il n'est pas établi que le trouble de jouissance imputable aux époux X... excède en l'espèce la somme de 7 000 € qui sera également accordée à titre de dommages et intérêts.
La solidarité de l'obligation des époux X... résultant expressément de l'acte authentique, la condamnation sera prononcée solidairement et non in solidum, le jugement devant être également infirmé sur ce point.
Sur la responsabilité de l'agent immobilier
L'agent immobilier n'étant pas un professionnel de la construction, on ne peut lui reprocher de ne pas avoir détecté les vices en cause de la construction litigieuse objet de la vente, ni même de ne pas avoir détecté les travaux du premier étage passés sous silence par les époux X.... Le défaut de diligence allégué contre l'agent immobilier et tenant à la prétendue absence de vérification des permis de construire et des certificats de conformité sont sans conséquence sur le dommage des époux Z.... En effet, le certificat de conformité avait été obtenu avant la vente pour les travaux dissimulés par les vendeurs qui se sont avérés défectueux, tandis que l'expertise établit également que le défaut de certificat de conformité pour les travaux d'origine de la construction n'a jamais été obtenu, faute seulement de pose de l'enduit à l'arrière de la maison, ce qui est sans rapport de causalité avec le dommage subi par les époux Z.... Il ne peut davantage être reproché à l'agent immobilier ni au titre du mandat de recherche ni au titre de la rédaction de l'avant-contrat ni après cette date de ne pas avoir attiré l'attention de son mandant sur la responsabilité éventuelle du vendeur s'agissant des travaux d'aménagement des combles et de modification de la toiture, alors que ce furent les vendeurs qui, ultérieurement, devant le notaire ont affirmé faussement qu'ils n'avaient réalisé aucuns travaux relevant de la garantie décennale des constructeurs. La circonstance relevée par l'expert et suivant laquelle l'agent immobilier aurait commis une faute en qualifiant de chambre la pièce aménagée dans le garage est sans conséquence sur le dommage réparé au titre de la présente instance.
En conséquence, le jugement sera infirmé en ce qu'il a retenu la responsabilité de l'agent immobilier.
Sur les autres demandes
Les demandes de condamnation contre la société Allianz assureur de l'agent immobilier sont sans objet, ainsi que les demandes de garantie que ces parties ont formées contre les époux X....
Les époux X... seront seuls tenus aux dépens de première instance comme d'appel et verseront aux époux Z...une somme supplémentaire de 2 000 € au titre des frais non compris dans les dépens.
En équité, la société Agence Carnot et la société Allianz ne recevront pas d'indemnité de procédure au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Infirme le jugement entrepris en ce qu'il a retenu la responsabilité de la société Agence Carnot, la garantie de la société Allianz, en ce qu'il a condamné la société Agence Carnot et la société Allianz, en ce qu'il a fixé le préjudice indemnisable des époux Z...à la somme de 151 300 € et en ce qu'il a dit que les époux X... étaient tenus in solidum des dommages et intérêts à hauteur de cette somme,
Statuant à nouveau :
Déboute les époux Z...de toutes leurs demandes contre la société Agence Carnot et contre la société Allianz,
Condamne solidairement les époux X... à payer aux époux Z..., pris ensemble, les sommes de 93 000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice matériel et de 7 000 € en réparation du préjudice moral, et déboute ceux-ci du surplus de leur demande de dommages et intérêts,
Confirme pour le surplus le jugement entrepris, y compris en ce qu'il a condamné les époux X..., tenus in solidum, aux dépens ;
Y ajoutant :
Condamne in solidum les époux X... à payer aux époux Z...une somme supplémentaire de 2 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, s'agissant des frais exposés en appel,
Condamne in solidum les époux X... aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile,
Rejette toute autre demande.
Le Greffier, La Présidente,
