Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 5 - Chambre 10
ARRÊT DU 06 NOVEMBRE 2017
(n° 327, 8 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 15/15576
Décision déférée à la Cour : Jugement du 29 Mai 2015 -Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG n° 14/06107
APPELANT
MONSIEUR LE DIRECTEUR RÉGIONAL DES FINANCES PUBLIQUES D'ÎLE DE FRANCE ET DU DÉPARTEMENT DE PARIS
[Adresse 1]
ayant ses bureaux [Adresse 1]
[Localité 1]
agissant sous l'autorité de Monsieur le Directeur Général des Finances Publiques, [Adresse 2]
Représenté par Maître Pascale NABOUDET-VOGEL de la SCP NABOUDET - HATET, avocate au barreau de PARIS, toque : L0046
Représenté par Monsieur Olivier BIDARD, inspecteur des finances publiques, en vertu d'un pouvoir spécial
INTIMÉS
Monsieur [K] [D]
demeurant [Adresse 3]
[Adresse 3]
Madame [P] [P] épouse [D]
demeurant [Adresse 3]
[Adresse 3]
Représentés par Maître Alain MARSAUDON de la SCP ARCIL MARSAUDON ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0396
Ayant pour avocat plaidant Maître Caroline LACAZEDIEU, avocate au barreau de PARIS, toque : B0684
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 14 Septembre 2017, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Mme Christine SIMON-ROSSENTHAL, Conseillère, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Monsieur Edouard LOOS, Président
Madame Christine SIMON-ROSSENTHAL, Conseillère
Madame Sylvie CASTERMANS, Conseillère
qui en ont délibéré
Greffière, lors des débats : Mme Clémentine GLEMET
ARRÊT :
- contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Monsieur Edouard LOOS, Président et par Madame Cyrielle BURBAN, greffière à qui la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
FAITS ET PROCÉDURE
Par proposition de rectification du 15 décembre 2008, Monsieur et Madame [D] ont fait l'objet d'un rehaussement sur la valeur vénale déclarée sur leur habitation principale en matière d'impôt de solidarité sur la fortune au titre des années 2005, 2006, 2007 et 2008.
L'administration fiscale a suivi l'avis de la commission départementale de conciliation du 10 novembre 2009 et ramené l'insuffisance taxable aux montants suivants :
2005 657 000 euros,
20061 012 000 euros,
20071 046 000 euros,
2008 1 800 000 euros,
soit des rappels d'ISF (principal et intérêts de retard) de :
200510 051 euros,
200614 601 euros,
200714 446 euros,
200826 011 euros.
Ces rappels ont été mis en recouvrement par AMR du 29 janvier 2010 pour une somme de 65 109 euros dont 60 368 euros en principal et 4 741 euros au titre des intérêts de retard.
Les époux [D] ont contesté la régularité et le bien fondé de ces rappels par réclamations du 27 décembre 2012 qui a fait l'objet d'une décision de rejet du 14 février 2014 reçue le 17 février suivant.
Par exploit d'huissier du 15 avril 2014, les époux [D] ont assigné Monsieur le directeur régional des finances publiques d'Ile de France et du département de Paris sud-ouest devant le tribunal de grande instance de Paris aux fins d'annulation de la décision et du dégrèvement des impositions.
Par jugement du 29 mai 2015, le tribunal a estimé que la proposition de rectification du 15 décembre 2008 était insuffisamment motivée au regard de l'article 57 du livre des procédures fiscales faute d'avoir précisé pourquoi au-delà des écarts de prix relevés lors de l'étude comparative, les termes de comparaison retenus pourraient être considérés comme similaires au bien soumis à contrôle et constaté la nullité de la procédure d'imposition et prononcé le dégrèvement des impositions contestées.
L'administration fiscale a relevé appel de ce jugement le 17 juillet 2015.
Par conclusions signifiées le 30 juin 2017, Monsieur le directeur régional des finances publiques d'Ile de France et du département de Paris demande à la cour de le déclarer recevable et bien fondé en son appel et d'infirmer le jugement entrepris.
Il prie la cour de juger la procédure régulière en la forme et au fond et d'ordonner le rétablissement des impositions déchargées et de débouter les époux [D] de toutes leurs demandes.
Il sollicite la condamnation des époux [D] à lui payer une indemnité de procédure de 3 000 euros ainsi qu'en tous les dépens.
Par conclusions signifiées le 11 août 2017, Monsieur [K] [D] et Madame [P] [P] épouse [D] demandent à la cour de constater l'irrégularité de la proposition de rectification à l'origine de l'avis de mise en recouvrement contesté et, en conséquence, de confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions.
Ils prient la cour, à défaut, de constater l'irrégularité de l'avis rendu par la commission départementale de conciliation et d'ordonner, en conséquence, la décharge totale dudit avis de mise en recouvrement soit la somme de 65 109 euros et à défaut encore, de constater le mal fondé des rehaussements à l'origine des impositions litigieuses et d'ordonner, en conséquence, la décharge totale de l'avis de mise en recouvrement contesté, soit la somme de 65 109 euros.
Ils sollicitent la condamnation de l'Etat aux entiers dépens et au remboursement des frais irrépétibles à hauteur de 5 000 euros, conformément aux dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
La clôture de l'instruction est intervenue par ordonnance du 4 septembre 2017.
SUR CE,
Sur l'irrégularité de la procédure pour défaut de motivation de la proposition de rectification
L'administration fiscale soutient que les époux [D] ont été mis en situation de pouvoir rendre leurs observations sur la rectification de valeur qu'elle a proposée dès la proposition de rectification du 15 décembre 2008 et de poursuivre utilement la discussion, ce qu'ils ont fait dans le cadre du débat oral et contradictoire ouvert par la procédure.
Elle ajoute que, dans la proposition de rectification, le bien soumis au contrôle est précisément décrit ; que sont précisément décrits les termes de comparaison retenus pour établir un niveau de prix du marché local pour cette catégorie d'immeuble et proposer une valorisation au 1er janvier des années contrôlées ; qu'elle a retenu pour chaque année concernée, trois cessions antérieures au fait générateur de l'impôt de biens situé dans le même arrondissement prestigieux de [Localité 2]), de catégorie équivalente (hôtel particulier, pavillons ou maisons de ville) ce qui autorisait le service à les considérer comme intrinsèquement similaires à la propriété des époux [D] situé [Adresse 4], au-delà des écarts de prix qui pouvaient être constatés pour un marché de biens exceptionnels.
Elle ajoute qu'en réponse à la demande des époux [D], elle leur a communiqué les extraits d'actes relatifs aux ventes retenues par le service à titre de comparaison par courrier du 20 avril 2009 ; que toutes les précisions données dans la proposition de rectification sur la situation géographique des biens, les dates de construction, leurs consistance sont des éléments concrets et déterminants d'appréciation de leur pertinence qui ont rempli les époux [D] de leur droit à une information leur permettant de présenter des observations critiques sur la valorisation retenue in fine ce qu'ils ont fait par courrier du 27 février 2009 et devant la commission départementale de conciliation qui les ont mis en mesure d'apprécier, en toute connaissance de cause, la similarité des termes de comparaison retenue par l'administration fiscale.
Elle indique que le contrôle portait sur la valorisation du domicile conjugal des époux [D] ce qu'il leur a permis de bénéficier à ce titre de l'abattement de 30 ou 30 % selon les années, peu importe leur régime matrimonial de séparations de biens. En tout état de cause, cette question a été abordée par les redevables en réponse à la proposition de rectification à laquelle l'administration fiscale a répondu le 26 mars 2009. Au surplus, il ne saurait être reproché à l'administration fiscale de ne pas avoir fait état dans la proposition de rectification d'une situation conjugale que les époux [D] n'ont pas considéré comme déterminante lors de la valorisation de leur bien à 'actif de leur patrimoine ISF.
Elle soutient que l'avis de la commission départementale de conciliation du 10 novembre 2099 est suffisamment motivé au sens de l'article R 60-3 du livre des procédures fiscale pour permettre aux époux [D], à défaut d'accord, de poursuivre utilement leur discussion devant le juge de l'impôt au des éléments qu'elle a pris en considération.
Les époux [D] soutiennent que la proposition de rectification est insuffisamment motivée ; que les termes de comparaison choisis sont hétérogènes entre eux et que l'administration ne démontre pas leur similitude intrinsèque avec leur maison, qu'il s'agisse de la superficie, de la situation géographique, du nombre de bâtiments et de l'existence de jardins. Ils ajoutent qu'aucune précision n'est fournie sur le style architectural, l'état d'entretien, les éléments de confort tant de leur bien que des termes de comparaison retenus.
Ils indiquent qu'aucun des termes de comparaison retenus ne porte sur la cession d'une quote-part indivise d'un bien immobilier alors que leur bien est détenu en indivision dans les proportions de 80 % pour M. [D] et 20 % pour Mme [D] et qu'il appartenait à l'administration fiscale de faire les vérifications nécessaires sur la situation juridique du bien dont il entendait remettre en cause la valeur ; que la superficie du bien (463 m2) fait que la similitude intrinsèque se situe dans une fourchette d'environ plus ou moins 15 % soit de 371 m2 à 5012 m2 ce qui exclut 6 des cessions citées sur un total de 12 ; que le proposition de rectification est muette sur la similitude environnementale ; que rien n'est exposé quant au style architectural, à l'état d'entretien et aux éléments particuliers de confort ; que l'évolution de la valeur du m2 SDPHO montre que les évaluations en cause sont coupées du marché immobilier réel.
Ceci étant exposé, il convient de rappeler que l'article L 57 du livre des procédures fiscales dispose que dans le cadre de la procédure de redressement contradictoire, l'administration adresse au contribuable une proposition de rectification qui doit être motivée de manière à lui permettre de formuler ses observations ou de faire connaître son acceptation. L'article 17 du livre des procédures fiscales précise qu'il appartient à l'administration fiscale de prouver l'insuffisance des évaluations déclarées dans la proposition de rectification. Il appartient dès lors à cette dernière de préciser les éléments de comparaison indispensables pour établir la valeur vénale du bien avec toutes les précisions nécessaires qui permettront d'apprécier concrètement s'ils se rapportent effectivement à des cessions de biens intrinsèquement similaires.
En l'espèce, la proposition de rectification décrit le bien à évaluer en présentant sa localisation, son année de construction, sa structure et la distribution des pièces, sa surface développée pondérée hors 'uvre dont le calcul est détaillé, la présence d'un jardin et son environnement immédiatement, notamment l'accès à l'immeuble par une voie privée dont l'entrée est protégée.
Concernant les termes de comparaison, l'administration fiscale a retenu, pour chaque année d'imposition, trois ventes d'immeubles intervenues dans le même arrondissement de [Localité 3] pour lesquels sont précisés l'adresse, l'année et le matériau de construction, le nombre d'étages, la présence éventuelle d'une terrasse ou d'un jardin et le surface développée pondérée hors d''uvre.
La commission de conciliation a exclu les termes qui correspondaient à des biens exceptionnels, ce qui a été accepté par l'administration fiscale ; la régularité de la procédure n'étant pas conditionnée à un nombre minimum des termes de comparaison.
Le fait que l'administration ait suivi la commission de conciliation en retirant des termes de comparaison n'implique pas en lui-même une insuffisance de motivation qui affecterait la régularité de la procédure
Il est ajouté que les époux [D] ont été mis en situation de pouvoir rendre leurs observations sur la rectification de valeur proposée par l'administration fiscale du 15 décembre 2008 et de poursuivre utilement la discussion ce qu'ils ont d'ailleurs fait dans le cadre du débat oral et contradictoire ouvert par la procédure.
En outre, le contrôle portait sur la valorisation de l'hôtel particulier des époux [D] au 1er janvier des années de référence, à savoir le domicile conjugal mentionné comme tel par les redevables en annexe 1 de leurs déclaration ISF sans individualisation de la quote-part indivise par chacun des époux ; qu'il s'agissait de déterminer la valeur vénale du bien en sa seule qualité de résidence principale qui bénéficie le l'abattement légal prévu à l'article 885 S du code général des impôts, soit 20 % pour les années 2005 à 2007 et 30 % pour l'année 2008 qui a été accordé. Il est précisé qu'il ne peut être reproché à l'administration fiscale de ne pas faire état dans la proposition de rectification d'une situation d'indivision conjugale que les époux [D] n'avaient pas considéré comme déterminante lors de la valorisation du bien à l'actif de leur patrimoine ; l'extrait d'acte du 6 juillet 2003 en possession de l'administration fiscale lors du contrôle des déclarations ISF ne faisant pas mention du régime matrimonial des époux [D] ni de la quote-part indivise de chacun des époux dans la propriété du bien.
Les époux [D] soutiennent que l'avis de la commission de conciliation du 12 novembre 2009 est insuffisamment motivé au regard de l'article R*60-3 du livre des procédures fiscales, ce qui entraînerait la nullité de la procédure d'imposition ; que si la commission a écarté quatre termes de comparaison sur les douze cités dans la proposition de rectification, elle n'établit pas la similitude des huit autres qu'elle retient et ne se prononce pas explicitement sur la pertinence de chacun de ces dernier.
Ceci étant exposé, l'avis de la commission de conciliation doit être motivé de manière à permettre aux parties, à défaut d'accord, de poursuivre utilement devant le juge de l'impôt au vus des éléments qu'elle a pris en considération.
En l'espèce, la commission de conciliation a statué après avoir entendu l'avocat des redevables et l'inspecteur des finances publiques ce qui lui a permis de connaître les arguments des parties. Elle a présenté les caractéristiques essentielles du bien et celles des termes de comparaison qu'elle a retenu comme étant similaires en termes de construction, de composition et de situation géographique, écartant à cet égard quatre termes de comparaison en raison de leur emplacement prestigieux. qu'elle estime comme correspondant à des biens d'exception. Elle a motivé sa décision de ne pas appliquer les abattements supplémentaires sollicités.
L'avis de la commission de conciliation du 10 novembre 2009 est donc suffisamment motivé au regard de l'article R*60-3 du livre des procédures fiscales.
La proposition de rectification du 15 décembre 2008 est donc motivée au regard des prescriptions de l'article L 57 du livre des procédures fiscales et la procédure de contrôle régulière.
Sur la valeur du bien
Les époux [D] invoquent le montant erroné de la SDHOP retenue par le service, la répartition verticale de la surface SDHOP, le fait que les quatre niveaux habitables présentent une surface moyenne de 93 m2 ce qui est relativement faible et, subsidiairement, suffit à faire échec à la notion d'hôtel particulier, les conséquences de l'état juridique d'indivision, les troubles de voisinage liés à l'occupation des immeubles voisins par des ambassades et délégations étrangères contre lesquelles les recours légaux sont inopérants en raison soit de l'immunité diplomatique soit de l'arrogance des tenants de la manne pétrolière liée à leur immunité de fait. Ils souligne que l'administration avait reconnu ces nuisances en concédant un abattement de 7 % à titre qu'elle n'a pas maintenu dans sa notification du 22 décembre 2009.
Ils invoquent également la diminution des valeurs retenues par l'administration fiscale au cours de la procédure de rectification ainsi que l'absence de prise en compte de la vente du 2 octobre 2007 qui a eu lieu au prix de 7 439 euros le m2.
Les époux [D] invoque les mesures effectuées par la société Bati-Plans à 436 m2.
Ceci étant exposé, la valeur vénale d'un bien immobilier qui constitue l'assiette de l'ISF est sa valeur vénale au 1er janvier de l'année d'imposition. La valeur vénale d'un bien est le prix normal auquel le bien aurait pu se négocier à cette date, dans des conditions normales de marché. La valeur d'un bien immobilier doit être estimée par référence à des biens intrinsèquement similaires reflétant la réalité du marché sans que la nécessité de similitude n'implique que les biens pris en comparaison soient rigoureusement identiques dans le temps, dans l'environnement et dans l'espace à celui à estimer.
Il convient de constater que les époux [D] ont produit devant la commission de conciliation une autre étude de surface que celle réalisée par la société Bati-Plans, effectué par la société Diagnostic Hansen qui a retenu une surface de 443,55 m2. Cette surface est proche de celle retenue par l'administration fiscale à hauteur de 453 m2 et qui a été établie d'après les renseignements cadastraux. Cette dernière sera retenue en l'absence d'éléments contraires probants.
L'administration fiscale s'est rangée à l'avis de la commission de conciliation du 10 novembre 2009 qui a retenu comme similaires les propositions de l'administration fiscale en termes de nature de l'immeuble (maison individuelle, hôtel particulier), d'année de construction (fin 19ème et début 20ème siècles), de surfaces SDPHO, compte tenu de la spécificité du marché, étant souligné que le marché des hôtels particuliers est un marché spécifique haut de gamme dont le nombre de transactions est moindre que celui des appartements. Il ne peut donc être reproché à l'administration fiscale d'avoir étendu l'étude comparative à l'ensemble du du 16me arrondissement . Ont donc été abandonnés les termes de comparaison correspondant situés dans des lieux d'exception comme par exemple la Villa [Localité 4].
Si les biens comparés doivent être intrinsèque similaires, la nécessité de similitude n'implique pas que les biens pris en comparaison soient rigoureusement identiques en tous leurs éléments à celui à évaluer.
Ainsi c'est donc à bon droit que l'administration fiscale a fixé la valeur vénale du bien à partir de la valeur moyenne du m2 vendu comme suit :
4 762 euros x 453 m2 = 2 157 186 euros au titre de l'ISF 2005,
5 830 euros x 453 m2 = 2 640 990 euros au titre de l'ISF 2006,
5 922 euros x 453 m2 = 2 682 666 euros au titre de l'ISF 2007,
9 190 euros x 453 m2 = 4 163 070 euros au titre de l'ISF 2008,
et, après abattement pour résidence principale, à :
2 157 186 euros x 80 % = 1 725 000 euros au titre de l'ISF 2005,
2 640 990 euros x 80 % = 2 112 000 euros au titre de l'ISF 2006,
2 682 666 euros x 80 % = 2 146 000 euros au titre de l'ISF 2007,
4 163 070 euros x 80 % = 2 900 000 euros au titre de l'ISF 2008,
L'acquisition du bien a été effectuée conjointement par les époux et l'indivision qu'ils invoquent est liée à leur régime de séparation de biens choisi par eux comme mode de gestion de leur patrimoine commun. Il est donc peu probable que l'un d'entre eux envisage de céder sa quote-part indivise sur ce bien qui constitue leur résidence principale. Il n'y a pas lieu d'admettre un abattement de 30 à 60 % comme sollicité par les époux [D].
Sur la répartition des surfaces, les époux [D] considèrent que l'étroitesse de leur surface, le nombre de pièces principales par niveau limité à deux et la circulation verticale sont des facteurs négatifs de valorisation. Or, ainsi que le relève l'administration fiscale, les inconvénients d'une circulation essentiellement verticale de la maison sont largement compensés par l'existence d'un ascenseur intérieur qui dessert les étages et dont l'existence peut au contraire constituer un facteur de valorisation.
Les époux [D] invoquent comme un facteur de moins-value l'environnement immédiat de leur résidence à raison de troubles de voisinages qui seraient liés à la présence d'ambassades et de délégations étrangères. L'administration fiscale qui avait accepté un abattement de 7 % dans sa réponse du 26 mars 2009 avant d'y renoncer ne saurait justifier cet abandon par le fait qu'elle ait accepté l'estimation de la valeur vénale du bien par la commission de conciliation. Il sera fait droit à l'abattement de 7 % sollicité par les époux [D].
Les époux [D] seront condamnés aux dépens de première instance et d'appel et déboutés de leur demande d'indemnité de procédure. Ils seront condamnés, sur ce même fondement, à payer à l'administration fiscale la somme de 2 000 euros.
PAR CES MOTIFS :
La cour,
INFIRME le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Paris le 29 mai 2015 en toutes ses dispositions ;
Statuant à nouveau,
DIT que la procédure de rectification est régulière et bien fondée ;
ORDONNE le rétablissement des impositions déchargées, sauf à y appliquer un abattement de 7 % sur la valeur vénale du bien pour les années imposées ;
DEBOUTE Monsieur [K] [D] et Madame [P] [P] épouse [D] de leurs demandes ;
CONDAMNE solidairement Monsieur [K] [D] et Madame [P] [P] épouse [D] aux entiers dépens ;
CONDAMNE solidairement Monsieur [K] [D] et Madame [P] [P] épouse [D] à payer à Monsieur le directeur régional des finances publiques d'Ile de France et du département de Paris la somme de 2 000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile.
DEBOUTE Monsieur [K] [D] et Madame [P] [P] épouse [D] de leur demande d'indemnité de procédure ;
LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT
C. BURBAN E. LOOS
