Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4- Chambre 1
ARRÊT DU 13 OCTOBRE 2017
(no, 7 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 15/ 15996
Décision déférée à la Cour : Jugement du 12 Juin 2015- Tribunal de Grande Instance de CRETEIL-RG no 13/ 07072
APPELANTE
SARL ENVIRONNEMENT SANTE IMMOBILIER-ESI société en liquidation amiable, représentée par son liquidateur domicilié en cette qualité audit siège
No SIRET : 442 28 9 0 62
ayant son siège au 81 rue Lemercier-75017 PARIS 17
Représentée par Me Michel GUIZARD de la SELARL GUIZARD ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0020
INTIMÉS
Monsieur Livio X...
né le 28 Décembre 1966 à L'HAY LES ROSES
demeurant ...
Représenté et assisté sur l'audience par Me Xavier PEQUIN de la SELASU CABINET D'ETUDES JURIDIQUES ET JUDICIAIRES, avocat au barreau de PARIS, toque : A0707
Monsieur Olivier Y...
demeurant ...
Représenté et assisté sur l'audience par Me Thierry PIERRON de la SELARL CABINET TAIEB-PIERRON, avocat au barreau de PARIS, toque : D0831
SARL AA AGENCE DES BATIGNOLLES immatriculée au RCS de PARIS, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
No SIRET : 409. 19 7. 0 50
ayant son siège au 1 Rue Lemercier-75017 PARIS
Représentée et assistée sur l'audience par Me François BLANGY de la SCP CORDELIER et Associés, avocat au barreau de PARIS, toque : P0399
SARL CABINET BHI immatriculée au RCS de PARIS, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
No SIRET : 417. 58 0. 8 75
ayant son siège au 70 Boulevard Saint-Marcel-75005 PARIS
Représentée et assistée sur l'audience par Me François BLANGY de la SCP CORDELIER et Associés, avocat au barreau de PARIS, toque : P0399
INTERVENANTS
Société BEAZLEY SOLUTIONS LIMITED prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
intervenant forcé
No SIRET : 491 499 075 00019
ayant son siège au 124 bld Haussmann-75008 PARIS
Représentée par Me Michel GUIZARD de la SELARL GUIZARD ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0020
Assistée sur l'audience par Me Hélène POZVEK, avocat au barreau de PARIS, toque : L0020
SAS LLOYD'S FRANCE SAS prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
intervenant forcé
No SIRET : 422 066 613 00031
ayant son siège au 8 RUE LAMENNAIS-75008 PARIS
Représentée par Me Michel GUIZARD de la SELARL GUIZARD ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0020
Assistée sur l'audience par Me Hélène POZVEK, avocat au barreau de PARIS, toque : L0020
Monsieur Roger Z...en sa qualité de liquidateur amiable de la société ENVIRONNEMENT SANTE IMMOBILIER
intervenant forcé
demeurant ...
Représenté par Me Michel GUIZARD de la SELARL GUIZARD ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0020
Assistée sur l'audience par Me Hélène POZVEK, avocat au barreau de PARIS, toque : L0020
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 14 Septembre 2017, en audience publique, devant la Cour composée de :
Mme Dominique DOS REIS, Présidente de chambre
M. Dominique GILLES, Conseiller
Mme Christine BARBEROT, Conseillère
qui en ont délibéré
Mme Christine BARBEROT a été entendu en son rapport
Greffier lors des débats : M. Christophe DECAIX
ARRÊT : CONTRADICTOIRE
-rendu par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Mme Dominique DOS REIS, Présidente, et par M. Christophe DECAIX, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
*
* *
Par acte authentique du 12 janvier 2011, conclu avec le concours de la SARL AA Agence des Batignolles, qui avait délégué dans son mandat la SARL Cabinet BHI, toutes deux agents immobiliers, M. Livio X...a vendu à M. Olivier Y..., un pavillon à usage d'habitation, sis ..., au prix de 260 000 €. Ayant constaté à l'occasion de travaux, la présence d'insectes xylophages, le 13 septembre 2011, M. Y...a réclamé au juge des référés l'organisation d'une expertise ordonnée le 5 décembre 2011. L'expert, M. Yves A..., a déposé son rapport le 25 janvier 2013, contradictoirement établi à l'égard du vendeur, des agents immobiliers précités et du diagnostiqueur, la SARL Environnement-santé – immobilier (ESI). Par actes des 17 et 23 mai 2013, M. Y...a assigné les parties précitées en condamnation à lui payer la somme de 125 021 € au titre du coût des travaux, outre des dommages-intérêts.
C'est dans ces conditions que, par jugement du 12 juin 2015, le Tribunal de grande instance de Créteil a :
- dit n'y avoir lieu à annuler le rapport d'expertise,
- condamné la société ESI à payer à M. Y...les sommes de 125 021 € au titre des travaux, 28 610, 20 € et 2 000 € au titre du préjudice de jouissance, 5 000 € au titre des frais irrépétibles,
- débouté M. Y...de ses demandes à l'égard de M. X..., ainsi que des sociétés AA Agence des Batignolles et Cabinet BHI,
- condamné la société ESI à payer aux sociétés AA Agence des Batignolles et Cabinet BHI, la somme de 4 000 € au titre des frais irrépétibles,
- dit que M. X...conserverait la charge des frais irrépétibles qu'il avait exposés,
- débouté la société ESI de ses demandes récursoires contre M. X...,
- condamné la société ESI aux dépens comprenant les honoraires taxés de l'expert judiciaire,
- ordonné l'exécution provisoire à hauteur de la moitié des sommes allouées au principal et de la totalité de celles allouées en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile.
Par dernières conclusions du 22 juin 2017, la société ESI, appelante, et la société de droit étranger Beazeley solutions limited, ainsi que la SAS Lloyd's, intervenantes forcées à l'initiative de M. Y..., demandent à la Cour de :
- infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions et statuant à nouveau :
- débouter MM. Y...et X... de leurs demandes,
- déclarer prescrite l'action fondée sur un rapport termite expiré depuis un an avant l'introduction de l'instance,
- condamner seul M. X...à indemniser M. Y...des travaux de remise en état et de ses préjudices,
- décharger la société ESI de toutes condamnations prononcées contre elle,
- déclarer M. X...irrecevable en ses prétentions,
- ordonner une expertise afin de déterminer la date des travaux entrepris et tous éléments propres à démontrer la connaissance par M. X...des désordres et des travaux de fortune,
- décharger la société ESI de toute condamnation à l'égard des agents immobiliers et les débouter de leur appel en garantie,
- si la Cour devait entrer en voie de condamnation contre la société ESI, condamner M. X...à la garantir de toute condamnation,
- ordonner un abattement de 90 % sur le montant des condamnations prononcées par le jugement entrepris en raison de la vétusté de l'immeuble cédé,
- la décharger de toute condamnation au titre du préjudice de jouissance,
- mettre hors de cause les sociétés Beazeley solutions limited et Lloyd's de Londres,
- condamner toute partie succombante in solidum à payer à la société ESI la somme de 8 000 € en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile, dépens en sus.
Par dernières conclusions du 4 décembre 2015, M. Y...prie la Cour de :
- vu les articles 1108, 1116, 1134, 1147, 1382, 1625 et 1641 du Code civil,
- infirmer le jugement entrepris en ce qu'il l'a débouté se ses demandes à l'égard du vendeur et des agents immobiliers et en ses condamnations prononcées contre la société ESI, statuant à nouveau :
- condamner in solidum, M. X..., les sociétés ESI, AA Agence des Batignolles et Cabinet BHI à lui payer les sommes de 125 021 au titre du coût des travaux à actualiser en fonction de l'indice BT01 à compter du 21 septembre 2012, 32 710, 20 € au titre du préjudice de jouissance à parfaire au jour de la réalisation effective des travaux dont la durée a été estimée à 5 mois à compter de l'encaissement des sommes relatives à leur coût et aux frais d'agence, 50 000 € au titre du préjudice moral,
- confirmer le jugement entrepris pour le surplus,
- condamner l'ensemble des intimés in solidum aux dépens.
Par dernières conclusions du 1er juin 2017, M. X...demande à la Cour de :
- vu les articles 1116, 1134, 1147, 1625, 1641, 1992, 1382 et 1383 du Code civil,
- confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,
- à titre subsidiaire, dire que la responsabilité des dommages allégués par M. Y...ne lui incombent pas,
- à titre très subsidiaire, dire que les sociétés Agence des Batignolles, Cabinet BHI, ESI, Beazeley solutions limited, Lloyd's France, et M. Z..., ès qualités de liquidateur amiable de la société ESI, devront le garantir de toute condamnation mise à sa charge,
- en tout état de cause, débouter la société ESI, son liquidateur amiable, ses assureurs, M. Y...et les agents immobiliers de toutes leurs demandes,
- condamner tout succombant à lui payer la somme de 5 000 € en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile, dépens en sus.
Par dernières conclusions du 4 février 2016, les sociétés AA Agence des Batignolles et Cabinet BHI prient la Cour de :
- vu les articles L. 271-4 à L. 271-6 et L. 133-6 du Code civil, 238 du Code de procédure civile,
- écarter les constatations de M. A..., expert judiciaire,
- débouter M. Y...et M. X...de leurs demandes formées contre elles,
- très subsidiairement, dire qu'aucune condamnation ne peut être prononcées in solidum et que leur part de responsabilité ne saurait être supérieure à 1 %,
- condamner la société ESI, M. Z..., ès qualités de liquidateur amiable, et M. X...à les garantir de toute condamnation prononcée contre elles,
- condamner en toute hypothèse M. Y...ou tout succombant à leur payer la somme de 8 000 € en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile, dépens en sus.
Par dernières conclusions du 8 février 2016, M. Roger Z..., en qualité de liquidateur amiable de la société ESI, intervenant forcé, demande la Cour de :
- déclarer irrecevable toute demande de condamnation formée contre lui à titre personnel, n'ayant pas été assigné à titre personnel, mais ès qualités de liquidateur amiable de la société ESI,
- subsidiairement,
- dire irrecevable toute assignation à titre personnel, faute d'évolution du litige,
- dire irrecevables les demandes de M. Y...formées contre lui,
- dire sans fondement la demande de condamnation formée contre lui,
- condamner M. Y...à lui payer la somme de 3 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, dépens en sus.
SUR CE
LA COUR
Les moyens développés par la société ESI au soutien de son appel principal et de M. Y...en son appel incident ne font que réitérer sous une forme nouvelle, mais sans justification complémentaire utile, ceux dont le premier juge ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs exacts que la Cour adopte, sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d'une discussion se situant au niveau d'une simple argumentation.
A ces justes motifs, il sera ajouté, s'agissant de l'obsolescence invoquée du diagnostic de l'état parasitaire du bien, que ce document a été établi par la société ESI le 17 septembre 2010, soit moins de six mois avant l'acte sous seing privé du 25 octobre 2010 et l'acte authentique de vente du 12 janvier 2011 auquel il a été annexé ainsi que l'a expressément mentionné le notaire, page 11 de l'acte qu'il rédigeait. Par suite, ce diagnostic est de nature, d'une part, à permettre d'apprécier la qualité de la mission accomplie par son auteur, d'autre part, à avoir influé sur la décision de M. Y...quant à l'achat du bien.
A la page 1 de son rapport, le diagnostiqueur a indiqué qu'il n'avait repéré aucun indice d'infestation de termites ni " d'autres agents de dégradations biologiques du bois ", reconnaissant par là-même que sa mission, qu'il déclarait lui-même, avoir exécutée conformément à l'arrêté du 29 mars 2007, entrait dans le cadre de la protection des acquéreurs et propriétaires d'immeubles contre les insectes xylophages au sens de la loi no 99-471 du 8 juin 1999. Par suite et bien que la présence de termites n'ait pas été relevée par l'expert judiciaire, les constatations du diagnostiqueur sont erronées, M. A...ayant repéré des attaques anciennes et plus récentes, par le capricorne des maisons et la petite vrillette, des fermes et des solives du grenier, du parquet du séjour et de la chambre au rez-de-chaussée, ainsi que des chevrons supportant les plaques ondulées de couverture dans l'appentis, ces attaques de la structure de la maison ayant, selon l'homme de l'art, causé des dégâts irréparables mettant en péril la solidité même du bâtiment.
L'expert judiciaire a pris la peine d'interroger le technicien diagnostiqueur sur l'accessibilité des combles que ce dernier n'avait pas visités bien qu'il ait indiqué à l'homme de l'art que la trappe d'accès au grenier était visible et accessible. C'est donc par des motifs pertinents que le premier juge a énoncé que l'infestation des parquets du rez-de-chaussée par les vrillettes pouvait être constatée par le diagnostiqueur. Dès lors, sont inopérants les moyens de la société ESI en ce qu'elle soutient que les infestations n'ont été révélées que grâce aux travaux destructifs entrepris par M. Y...après la vente.
En conséquence, la société ESI, qui devait relever l'existence d'infestations parasitaires même anciennes, a établi un diagnostic erroné, commettant, ainsi, une faute qui engage sa responsabilité.
M. Y..., qui n'est pas un professionnel de la construction immobilière et dont il n'est pas établi qu'il aurait été accompagné d'un architecte lors de ses visites antérieures à la vente, n'avait pas la compétence nécessaire pour constater l'infestation et se convaincre que le diagnostic, réalisé par une personne agréée pour ce faire, était inexact. Le vice d'infestation, qui était caché pour l'acquéreur, ne l'était pas, ainsi qu'il vient d'être dit, pour le technicien habile à le détecter.
Par suite, M. Y...est bien fondé à agir en responsabilité contre le diagnostiqueur.
S'agissant du vendeur, l'acte authentique de vente du 12 janvier 2011 révèle que le bien appartenait à M. Livio X...qui en avait acquis la nue-propriété de son père, Antonio X..., aux termes d'une donation par acte authentique du 23 décembre 1998, l'usufruit en ayant été donné à la mère du donateur, Italia Santucci, veuve de Lazare X..., décédée le 22 août 2008.
Il ressort de l'avant-contrat du 25 octobre 2010, qu'à la suite du décès d'Italia Rotondi, M. Livio X...a fait du bien sa résidence principale. Le rapport d'expertise ne permet pas de déterminer la date des infestations anciennes et plus récentes, de sorte qu'eu égard au mode d'acquisition du bien qui vient d'être décrit et dont la propriété avait été démembrée, la preuve n'est pas rapportée que M. Livio X...avait connaissance de l'infestation avant la vente, n'étant pas établi qu'il serait l'auteur des confortations décrites par l'expert ni qu'il en connaissait l'existence, n'étant pas un professionnel de la construction immobilière. Au contraire, M. X...a été conforté dans sa croyance en l'absence d'infestation de son bien par le diagnostic négatif de la société ESI. Dès lors, eu égard à la clause d'exclusion de la garantie des vices cachés insérée dans l'acte de vente et à l'absence de preuve de fraude, M. Y...et la société ESI doivent être déboutés de toutes leurs demandes formées contre M. X....
C'est par des motifs pertinents que la Cour adopte que le Tribunal a rejeté toutes les demandes formées contre les agents immobiliers qui n'étaient pas habiles à détecter l'infestation et auxquels on ne peut imputer à faute d'avoir fait réaliser le diagnostic parasitaire pour protéger tant l'acquéreur que le vendeur.
Le jugement entrepris sera donc confirmé en ce qu'il a rejeté toutes les demandes formées contre les sociétés AA Agence des Batignolles et Cabinet BHI.
Aucune demande ne peut prospérer à titre personnel contre M. Z..., assigné en intervention forcée ès qualités de liquidateur amiable de la société ESI.
Les investigations insuffisantes de la société ESI n'ont pas permis à M. Y...d'être informé de l'état véritable d'infestation parasitaire du bien, de sorte que le coût des travaux nécessaires pour y porter remède ainsi que le défaut de jouissance constituent des préjudices certains dont le diagnostiqueur doit répondre sans qu'il puisse reprocher à l'acquéreur d'avoir opté pour la conservation du bien plutôt que pour la résolution de la vente ni lui opposer la vétusté de l'immeuble, l'expert judiciaire ayant relevé que l'infestation parasitaire avait causé des dégâts irréparables mettant en péril la solidité même du bâtiment, ce dont il résultait que de simples travaux de confortation n'étaient pas possibles et qu'il existe un lien de causalité entre la faute et le dommage.
Le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a alloué à M. Y...les sommes de 125 021 € au titre des travaux, de 20 900 € au titre des loyers payés de septembre 2013 à juin 2015 par M. Y...en excluant les charges qui auraient été supportées par l'acquéreur, de 2 210, 20 € au titre des frais d'agence, de 5 500 € au titre de la durée des travaux, soit la somme totale de 28 610, 20 € au titre du préjudice de jouissance et celle de 2 000 € au titre du préjudice moral.
En conséquence, le jugement entrepris sera confirmé en toutes ses dispositions.
Il n'y a pas lieu de mettre hors de cause les sociétés Beazeley solutions limited et Lloyd's de Londres, aucune condamnation n'étant, au demeurant, prononcée contre elles.
La société ESI, qui est à l'origine du litige, supportera la totalité des dépens, y compris ceux de l'instance introduite contre les agents immobiliers. Les condamnations en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile ne peuvent donc être prononcées que contre elle.
M. Y...n'étant pas condamné aux dépens, la demande en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile de M. Z...formée contre lui ne peut prospérer.
La solution donnée au litige emporte le rejet de la demande, sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, de la société ESI.
L'équité commande qu'il soit fait droit aux demandes de M. X..., ainsi que des sociétés AA Agence des Batignolles et Cabinet BHI, sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile en cause d'appel, comme il est dit dans le dispositif du présent arrêt.
PAR CES MOTIFS
Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;
Y ajoutant :
Rejette toute demande formée à titre personnel contre M. Roger Z...;
Déboute M. Roger Z...de ses demandes fondées sur en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile ;
Rejette les autres demandes ;
Condamne la SARL Environnement-santé – immobilier (ESI) aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés dans les conditions de l'article 699 du Code de procédure civile ;
Condamne la SARL Environnement-santé – immobilier (ESI), sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile en cause d'appel, à payer à :
- M. Livio X..., la somme de 5 000 €,
- la SARL AA Agence des Batignolles et la SARL Cabinet BHI, la somme globale de 5 000 €.
Le Greffier, La Présidente,
