Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4- Chambre 1
ARRÊT DU 06 OCTOBRE 2017
(no, 5 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 16/ 05387
Décision déférée à la Cour : Jugement du 11 Janvier 2016- Tribunal de Grande Instance de PARIS-RG no 14/ 09788
APPELANTE
Madame Rima X...
née le 27 Avril 1967
demeurant ...
Représentée et assistée sur l'audience par Me Daniel REIN, avocat au barreau de PARIS, toque : B0408
INTIMÉS
Monsieur Anthony Y...
né le 04 Février 1974 à Derby (Grande Bretagne)
et
Madame Chantal Z...épouse Y...
née le 23 Novembre 1978 à Amaret Chalhoud (Liban)
demeurant ...
Représentés tous deux et assistés sur l'audience par Me Pascal PERRAULT, avocat au barreau de PARIS, toque : B0731
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 08 Septembre 2017, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant M. Dominique GILLES, Conseiller, chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Dominique DOS REIS, Présidente
Monsieur Dominique GILLES, Conseiller
Madame Christine BARBEROT, Conseillère
qui en ont délibéré
Greffier lors des débats : M. Christophe DECAIX
ARRÊT : CONTRADICTOIRE
-rendu par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Dominique DOS REIS, Présidente, et par M. Christophe DECAIX, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
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* *
M. Anthony Y...et Mme Chantal Z..., son épouse, ont souhaité vendre l'appartement de 81 m ² dont ils étaient propriétaires, .... Début janvier 2014, les époux Y...ont mis l'appartement en vente, par petite annonce, au prix de 700 000 €.
Mme Rima X..., par courriel du 3 janvier 2014, se déclarait intéressée par l'appartement indiqué sur l'annonce. Le même jour, elle adressait un courriel à Mme Y..., comportant une offre d'acquisition au prix net vendeur de 675 000 €, sollicitant des documents d'information et indiquant qu'elle contactait immédiatement son notaire, pour prendre le rendez-vous de signature de " l'acte de compromis ", en présence du notaire des vendeur, dont l'identité était précisée. Ce courriel était expédié une seconde fois par Mme X... aux époux Y...le 7 janvier 2014.
Les époux Y...n'ont pas donné suite à cette offre et ont consenti, par acte authentique du 24 janvier 2014, une promesse de vente, au prix net vendeur de 669 000 €, à M. A..., à qui le bien avait été présenté en décembre 2013 par un agent immobilier, en exécution du mandat d'entremise exclusif qu'ils lui avaient précédemment confié.
Mme X... a, en vain, mis en demeure les vendeurs de signer un avant-contrat, puis a demandé une indemnisation qui lui a également été refusée.
Se plaignant de la violation par les époux Y...d'un engagement contractuel, Mme X... a saisi le tribunal, par acte extrajudiciaire du 18 juin 2014, pour en demander la résolution et des dommages et intérêts ; à titre subsidiaire, elle a demandé des dommages et intérêts pour rupture abusive de pourparlers.
C'est dans ces conditions que par jugement du 11 janvier 2016, le tribunal de grande instance de Paris a :
- débouté Mme X... de l'ensemble de ses demandes,
- condamné Mme X... à payer aux époux Y...une somme de 5 000 € de dommages et intérêts,
- condamné Mme X... à payer aux époux Y...une somme de 3 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- ordonné l'exécution provisoire,
- condamné Mme X... aux dépens.
Par dernières conclusions d'appelante du 06 mai 2016, Mme X... demande à la Cour de :
- vu les articles 1582, 1347 et 1184 du code civil ;
- subsidiairement vu l'article 1382 du code civil ;
- infirmer le jugement entrepris ;
- statuant à nouveau :
- dire que l'accord entre les parties était parfait et que les époux Y...ont rompu leur " engagement " ;
- en conséquence, prononcer la résolution de celui-ci ;
- condamner les époux Y...à lui payer une somme de 67 500 € à titre de dommages et intérêts ;
- subsidiairement :
- dire que les époux Y...ont commis une faute à l'occasion de la rupture des pourparlers ;
- les condamner à ce titre à lui verser la somme de 15 000 € à titre de dommages et intérêts ;
- en tout état de cause :
- lui allouer 5 000 € au titre del'article 700 du code de procédure civile.
Par dernières conclusions du 27 juin 2016, les époux Y...prient la Cour de :
- vu les articles 1589 et 1382 du code civil ;
- confirmer le jugement querellé ;
- débouter Mme X... de ses demandes ;
- les recevoir dans leur appel incident et condamner Mme X... à leur payer une somme de 80 000 € à titre de dommages et intérêts ;
- condamner Mme X... aux dépens et à leur payer une somme de 30 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
SUR CE
LA COUR
Les moyens soutenus par Mme X... au soutien de son appel relatif à la violation de l'engagement des parties, ne font que réitérer sous une forme nouvelle, mais sans justification complémentaire utile, ceux dont le premier juge a connu et auxquels il a répondu par des motifs exacts que la Cour adopte, sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d'une discussion se situant au niveau d'une simple argumentation.
Il sera seulement ajouté à ces justes motifs que, contrairement à ce qu'affirme l'appelante, qui vise l'article 1582 du code civil et se prévaut de la perfection de la vente, il ne peut être soutenu que l'acceptation par les époux Y...de son offre du 07 janvier 2014 serait prouvée par le fait de lui avoir donné verbalement le nom de leur notaire et de lui avoir transmis les documents d'information demandés par elle, alors qu'ils ont répondu à l'offre écrite par un courriel du 08 janvier 2014 mentionnant seulement " e-mail bien reçu nous vous en remercions ".
Ces attitudes ne démontrent pas d'accord l'accord sur la chose et sur le prix, d'autant que Mme X..., non seulement, en formulant son offre, a fait référence à la signature d'un avant-contrat, mais encore est-il établi, par le propre courriel de l'appelante de 9 janvier 2014, qu'elle envisageait en réalité de financer son acquisition au moyen d'un prêt, le propre conseil de celle-ci exposant, dans une mise en demeure du 21 janvier 2014, que la banque avait donné son accord de principe, en parallèle des démarches envers les notaires postérieures à l'offre litigieuse. Ainsi, Mme X..., contrairement à son affirmation, n'a pas formulé d'offre d'acquisition " sans condition ", mais a seulement émis avec insistance une offre d'acquisition, sous condition suspensive, renvoyant elle-même à la signature nécessaire d'un avant contrat et offrant un prix inférieur à celui qui était demandé, sans que le preuve soit rapportée de l'acceptation de cette offre.
Le jugement entrepris doit donc être approuvé d'avoir retenu qu'il n'y avait pas eu d'accord entre les parties sur la chose et sur le prix.
S'agissant de la demande de dommages et intérêts pour rupture abusive de pourparlers, dont il sera rappelé que la preuve de l'abus incombe à Mme X..., le tribunal a justement retenu que cette preuve n'était pas rapportée, pour des motifs exacts adoptés par la Cour et tirés des faits relatés par l'appelante elle-même, à savoir que dès le 16 janvier 2014, c'est à dire sans aucun retard, Mme Y...lui faisait savoir que la vente ne lui serait pas consentie.
Outre la brièveté des espérances de Mme X..., celle-ci ne caractérise aucun abus tiré des circonstances dans lesquelles le bien a été vendu à M. A..., qui avait visité l'appartement dès le 13 décembre 2013 par l'intermédiaire de l'agent immobilier, ainsi que le démontre le relevé des activités établi par le professionnel. Les époux Y...avaient consenti en effet à l'agent immobilier exerçant sous l'enseigne Century 21 Action pierre, 20 rue Desnouettes à Paris, un mandat d'entremise no 1835, daté du 24 septembre 2013, par lequel ils s'interdisaient de vendre le bien sans le concours de ce professionnel ; la présentation du bien devait se faire au prix de 720 000 €, rémunération de l'intermédiaire comprise, celle-ci étant fixée à 30 000 €. Cet agent immobilier indiquait, par courriel du 2 janvier 2014, qu'il prenait note de la demande de résiliation des époux Y...; l'échange de courriels pour cette occasion établit aussi, qu'à cette date, un projet d'avant contrat de vente était à l'étude des notaires des vendeurs et de M. A..., à la suite d'une offre d'acquisition de celui-ci. Mme X... n'établit pas que les époux Y...lui ont fait visiter l'appartement en violation de quelque obligation que ce soit des termes du mandat exclusif qui les liait à l'agent immobilier, alors que le mandat, eût-il été applicable à la date-ou aux dates auxquelles elle a visité, puisqu'elle allègue, sans le prouver, avoir visité une première fois le 18 décembre 2013- n'interdisait pas aux époux Y...de faire visiter leur bien, mais seulement de vendre sans le concours de l'agent immobilier. Il n'est pas davantage établi qu'à la date à laquelle les époux Y...ont fait visiter le bien à Mme X..., ils auraient été déjà engagés à l'égard de M. A...et en auraient eu connaissance, de telle sorte qu'ils lui auraient sciemment fait consentir une promesse dans des conditions abusives.
Le jugement entrepris sera donc également confirmé en ce qu'il a débouté Mme X... de sa demande de dommages et intérêts pour rupture abusive de pourparlers.
S'agissant de la demande reconventionnelle de dommages et intérêts des époux Y..., le tribunal, au contraire, ne peut être approuvé d'y avoir fait droit, alors que malgré l'insistance extraordinaire de Mme X..., qui n'a pas hésité à s'immiscer, dans ces courriers, dans les relations des époux Y...avec leur agent immobilier, tous éléments ayant légitimement pu donner aux époux Y...le sentiment de subir une pression désagréable, il est seulement démontré, au terme de la présente procédure d'appel, qu'elle n'a jamais commis, depuis l'origine de l'affaire, qu'une simple erreur sur ses droits, erreur qui ne peut être qualifiée d'abus.
Le jugement entrepris sera donc réformé sur ce point. Les époux Y...seront donc déboutés de leur demande reconventionnelle en dommages et intérêts.
Mme X..., qui succombe à titre principal, sera condamnée aux dépens d'appel, qui seront recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile.
Le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il l'a condamnée aux dépens de première instance et à une indemnité de procédure.
En équité, Mme X... versera, au titre de l'article 700 du code de procédure civile, une indemnité de 7 000 € aux époux Y....
PAR CES MOTIFS
Confirme le jugement entrepris, sauf en ce qu'il a condamné Mme X... à verser aux époux Y...une somme de 5 000 € à titre de dommages et intérêts,
Statuant à nouveau sur le chef infirmé :
Déboute les époux Y...de leur demande de dommages et intérêts,
Y ajoutant :
Condamne Mme X... aux dépens d'appel, qui seront recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile,
Condamne Mme X... à payer aux époux Y..., aux titre des frais exposés en appel, une somme de 7 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Le Greffier, La Présidente,
