Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4- Chambre 1
ARRÊT DU 06 OCTOBRE 2017
(no, 7 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 15/ 12136
Décision déférée à la Cour : Jugement du 20 Mai 2015- Tribunal de Grande Instance de Fontainebleau-RG no 13/ 00649
APPELANTE
Madame Mireille X...
née le 20 Août 1952 à Fontainebleau
demeurant ...
Représentée et assistée sur l'audience par Me Jean-luc MATHON, avocat au barreau de PARIS, toque : A0458
INTIMÉS
Monsieur Ludovic Y...
et
Madame Aline Z...épouse Y...
demeurant ...
Représentés tous deux et assistés sur l'audience par Me Alyette REBIFFÉ, avocat au barreau de FONTAINEBLEAU
SCP A...Notaires Associés
No SIRET : 397 962 333
ayant son siège au ...
Représentée par Me Herve-bernard KUHN de la SCP KUHN, avocat au barreau de PARIS, toque : P0090
Assistée sur l'audience par Me Raphaël ABITBOL KUHN, avocat au barreau de PARIS, toque : P0090
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 06 Septembre 2017, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Mme Christine BARBEROT, Conseillère, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Dominique DOS REIS, Présidente
Monsieur Dominique GILLES, Conseiller
Madame Christine BARBEROT, Conseillère
qui en ont délibéré
Greffier lors des débats : M. Christophe DECAIX
ARRÊT : CONTRADICTOIRE
-rendu par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Dominique DOS REIS, Présidente, et par M. Christophe DECAIX, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
*
* *
Suivant acte authentique reçu le 11 mai 2011 par M. Jean-Michel A..., notaire associé de la SCP Jean-Michel A..., M. Ludovic Y...et Mme Aline Z...(les consorts Y...-Z...) ont vendu à Mme Mireille X...une maison à usage d'habitation sise ...(77), au prix de 175 000 €. Le 21 mai 2013, Mme X...a assigné ses vendeurs et le notaire rédacteur de l'acte précité en nullité de la vente pour dol et en paiement de dommages-intérêts.
C'est dans ces conditions que, par jugement du 20 mai 2015, le Tribunal de grande instance de Fontainebleau a :
- débouté Mme X...de ses demandes,
- condamné Mme X...aux dépens,
- condamné Mme X..., en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile, à payer la somme de 1 000 € aux consorts Y...-Z..., d'une part, et au notaire, d'autre part,
- rejeté le surplus des demandes.
Par dernières conclusions du 7 décembre 2015, Mme X..., appelante, demande à la Cour de :
- vu les articles 1116, 1110, 1134, 1602, 1603 et suivants du Code civil,
- infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions et statuant à nouveau :
- prononcer la nullité ou, subsidiairement, la résolution de la vente du 11 mai 2011,
- condamner solidairement les consorts Y...-Z...à lui payer la somme de 196 986, 43 € avec intérêts au taux légal à compter du 11 mai 2011, lesdits intérêts produisant eux-mêmes des intérêts,
- en cas de défaut de paiement total ou partiel de la part des vendeurs, condamner la SCP Jean-Michel A...à la garantir du paiement par les vendeurs de la somme de 196 986, 43 € avec intérêts au taux légal à compter du 11 mai 2011, lesdits intérêts produisant eux-mêmes des intérêts,
- dire que l'immeuble sera restitué aux vendeurs et que les formalités de publicité seront effectuées après complet paiement de la restitution du prix dans les termes précités,
- condamner solidairement les vendeurs et le notaire à lui payer la somme de 20 000 € de dommages-intérêts,
- très subsidiairement, limiter l'indemnité d'occupation à la somme de 15 826, 80 €,
- condamner les consorts Y...-Z...à lui rembourser la somme de 1 495 € au titre de la taxe foncière,
- condamner solidairement les consorts Y...-Z...et la SCP Jean-Michel A...à lui payer la somme de 6 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, dépens en sus,
- ordonner l'exécution provisoire.
Par dernières conclusions du 9 décembre 2015, les consorts Y...-Z...prient la Cour de :
- vu les articles 1116 et suivants du Code civil :
- à titre principal, confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté Mme X...de ses demandes,
- subsidiairement, dire que, si une condamnation devait intervenir, elle ne pourra l'être qu'à l'encontre du notaire,
- encore plus subsidiairement, si une condamnation devait intervenir contre eux, dire que le notaire sera tenu de les garantir de celle-ci,
- en tout état de cause :
- débouter Mme X...de sa demande de remboursement des frais d'agence,
- vu l'article 1961 du Code général des impôts : débouter Mme X...de sa demande de remboursement de la somme de 9 095 € correspondant ux frais d'enregistrement,
- à titre reconventionnel, vu l'article 1371 du Code civil : condamner Mme X...au paiement par compensation d'une indemnité d'occupation mensuelle de 875 €, soit en l'état sauf à parfaire, une somme de 49 000 € arrêtée au 11 décembre 2015,
- condamner tout succombant au paiement de la somme de 5 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, dépens en sus.
Par dernières conclusions du 4 février 2016, la SCP A...demande à la Cour de :
- infirmer le jugement entrepris sur la question de la faute que M. A...aurait commise et statuant à nouveau :
- vu l'article 1382 du Code civil :
- dire que M. A...n'a commis aucune faute,
- confirmer le jugement entrepris pour le surplus et y ajoutant :
- vu les articles 1109 et suivants du Code civil :
- débouter Mme X...de l'ensemble de ses demandes de nullité pour erreur et de résolution de l'acte du 11 mai 2011,
- débouter Mme X...de toutes les demandes qu'elle formule contre elle-même, intimée,
- en toute hypothèse,
- débouter les consorts Y...-Z...de l'ensemble des demandes qu'ils dirigent contre elle,
- condamner Mme X...à lui payer la somme de 1 500 € en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile, dépens en sus.
SUR CE
LA COUR
Sur l'existence d'un dol des vendeurs, ces derniers énoncent (conclusions, pp. 2 et 3) qu'ayant acquis le 20 avril 2007 la maison, alors composée de deux pièces, d'une superficie de 41 m2, dans le courant du mois de septembre 2009, ils ont édifié une annexe, d'une superficie de 14 m2, la construction ayant été achevée en janvier 2010, de sorte qu'ils ont vendu, par acte sous seing privé du 10 mars 2011, à Mme X..., une maison de 55 m2 composée d'un séjour, d'une chambre et d'un bureau.
Si l'acquéreur a bien été avisé de la situation du bien en zone rouge (plus fort aléa) du plan de prévention du risque d'inondation et de ce que le plan d'occupation des sols de la commune de Thomery énonçait que " dans les secteurs d'aléas forts et très forts (hauteur supérieure à 1 m), toutes constructions nouvelles ou extensions de l'emprise au sol des constructions existantes sont interdites ", cependant, les vendeurs n'établissent pas l'avoir informé de la construction de l'extension achevée en 2011, cette information ne résultant ni de l'avant-contrat ni de l'acte authentique du 11 mai 2011, l'adjonction n'étant pas révélée par la description de la consistance du bien figurant dans ces actes. Ainsi, le jugement entrepris ne peut, sans contradiction de motifs et inversion de la charge de la preuve, constater que cette information n'a pas été donnée à Mme X..., mais douter de la méconnaissance de la situation par cette dernière au seul motif qu'il ne ressortait pas de ses écritures la date et la manière dont elle avait découvert l'existence de cette extension.
Or, le bien est situé en zone rouge de plus fort aléa et le 4 mars 2013, l'adjoint au maire de la commune de Thomery a confirmé à Mme X...que " le plan de prévention du risque inondation a été rendu opposable le 31 décembre 2002 et par conséquent, votre habitation située en zone rouge ne peut pas être agrandie (sauf de 10 m2 pour réaliser des sanitaires) depuis ce jour ". Les vendeurs, qui avaient connaissance de cette réglementation, ainsi qu'il résulte de leur acte d'acquisition du 20 avril 2007 et qui ont néanmoins adjoint à la maison une pièce d'une superficie de 14 m2, ont dissimulé ce fait à l'acquéreur. Eu égard, au risque toujours encouru d'une action en démolition par l'Administration exercée sur le fondement de l'article L. 480-14 du Code de l'urbanisme dans les dix années suivant l'achèvement des travaux et aux stipulations d'usage dans les contrats d'assurance des risques de catastrophes naturelles d'exclusion de garantie des biens construits sur des terrains classés inconstructibles par le plan de prévention des risques naturels prévisibles, la dissimulation a déterminé le consentement de l'acquéreur.
En conséquence, le contrat doit être annulé pour dol, le jugement entrepris étant infirmé en ce qu'il a débouté Mme X...de cette demande.
Mme X...devra restituer le bien et les consorts Y...-Z...le prix, soit la somme de 175 000 €. Il ressort du décompte du notaire que Mme X...s'est acquittée du paiement d'un montant de 10 000 € au titre de la commission de l'agent immobilier mise à la charge de l'acquéreur ainsi qu'il est dit dans l'acte de vente du 11 mai 2011. Les consorts Y...-Z...doivent être condamnés au paiement de cette somme versée sans cause par Mme X..., ainsi que de celle de 1 495 € au titre des taxes foncières acquittées par l'acquéreur. La somme de 9 095 € payée par l'acquéreur au titre des droits de mutation et de publicité étant susceptible d'être restituée par le Trésor public à la suite de l'annulation de la vente, Mme X...doit être déboutée de cette demande. Les intérêts au taux légal sur ces sommes courront à compter du 21 mai 2013, date de l'assignation valant mise en demeure, les intérêts échus étant capitalisés dans les conditions de l'article 1154 du Code civil.
La somme de 2 891, 43 €, versée par l'acquéreur au notaire au titre de ses honoraires, sera remboursée par ce dernier à l'acquéreur.
Mme X..., qui a été privée de la jouissance paisible du bien qu'elle convoitait et qui a été exposée aux tracas et aléas d'un procès, a subi un préjudice moral qui sera réparé par la somme de 15 000 € de dommages-intérêts au paiement de laquelle il y a lieu de condamner les consorts Y...-Z....
En raison du dol qui vient d'être retenu, les vendeurs ne peuvent prétendre être déchargés par le notaire des conséquences en découlant. Dès lors, les consorts Y...-Z...doivent être déboutés de leur demande tendant à ce que toute condamnation soit supportée par le notaire.
Par suite de l'effet rétroactif de la vente, les consorts Y...-Z..., qui ne sont pas fondés à réclamer à l'acquéreur une indemnité correspondant à l'occupation de l'immeuble, doivent être déboutés de cette demande.
Sur la responsabilité du notaire à l'égard de l'acquéreur, aux termes de l'acte authentique reçu par M. A...le 20 avril 2007 en vertu duquel la SCI Thomery-Seine a vendu aux consorts Y...-Z...le bien litigieux, la maison est décrite comme étant constituée de " deux pièces, sanitaires, cheminée ", tandis que l'acte authentique du 11 mai 2011, reçu par le même notaire, énonce que la maison comprend : " une entrée, un séjour avec cheminée insert, coin cuisine, dégagement, salle de bains, une chambre, un bureau, une mezzanine dans le salon ". Il en ressort que la maison, composée de deux pièces en 2007, en comprenait trois en 2011, la surface mentionnée dans les diagnostics annexés aux deux actes, même s'il ne s'agit pas de celle de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 qui n'est pas applicable dans la cause, de 41 m2 en 2007 étant de 55 m2 en 2011. Cette différence de composition et de surface imposait au notaire, eu égard, notamment, à la situation du bien en zone rouge, d'interroger les vendeurs sur la nature des modifications qu'ils avaient apportées au bien. Or, le notaire n'établit pas que le questionnaire, qu'il affirme avoir envoyé aux vendeurs, a bien été reçu par eux, ce que ces derniers contestent. N'ayant pas la réponse aux questions qu'il leur posait, singulièrement, à celle portant sur la réalisation de travaux postérieurs à la construction modifiant l'aspect extérieur ou augmentant la surface de la maison ou des bâtiments et celle portant sur l'existence d'un permis de construire ou d'une déclaration préalable, le notaire ne pouvait procéder à la signature de l'acte sans avoir obtenu une réponse des vendeurs. Or, par la seule mention dans l'acte du 11 mai 2011, reproduction de celle insérée dans l'acte du 20 avril 2007, selon laquelle " il a été déclaré (...) que les constructions actuelles ont été construites sans requérir de permis de construire, au cours de l'année 1975, ainsi qu'il résulte d'une facture réglée le 7 janvier 1976 ", M. A...n'établit ni le mensonge prétendu des vendeurs ni les avoir interrogés sur la réalisation d'une construction augmentant la surface depuis l'acquisition de 2007. Par suite, M. A..., qui a manqué à son obligation d'assurer l'efficacité de son acte, a commis une faute engageant sa responsabilité à l'égard de Mme X....
Le notaire doit être condamné à lui restituer les honoraires qu'il a perçus à l'occasion du contrat annulé, soit la somme de 2 891, 43 €. Le notaire doit être condamné, in solidum avec les vendeurs, au paiement des sommes de 10 000 € au titre de la commission de l'agent immobilier et de 15 000 € de dommages-intérêts.
Si la restitution du prix, par suite de l'annulation de la vente, ne constitue pas un préjudice indemnisable, le notaire peut, cependant, être condamné à en garantir le paiement en cas d'insolvabilité des vendeurs. Il y a donc lieu de faire droit à la demande de Mme X...sous cette condition.
Le notaire n'ayant pas l'obligation d'informer les vendeurs de l'existence de l'extension du bien qu'ils avaient eux-même réalisée, les consorts Y...-Z...seront déboutés de leur demande de garantie formée contre M. A....
La solution donnée au litige emporte le rejet de la demande, sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, du notaire et des vendeurs.
L'équité commande qu'il soit fait droit à la demande de Mme X..., sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, comme il est dit dans le dispositif du présent arrêt.
PAR CES MOTIFS
Infirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;
Statuant à nouveau :
Prononce l'annulation pour dol des vendeurs de la vente suivant acte authentique reçu le 11 mai 2011 par M. Jean-Michel A..., notaire associé de la SCP Jean-Michel A..., publié le 13 mai 2001 sous la référence 2011 P 2224, entre M. Ludovic Y...et Mme Aline Z..., vendeurs, et Mme Mireille X..., acquéreur, portant sur une maison à usage d'habitation sise ...(77), cadastrée section B : no 525 lieudit " La Mare " pour 12a 48 ca, no 1234 lieudit " ...", pour 23ca, no 1235 lieudit " ..." pour 12a 75ca, au prix de 175 000 € ;
Dit que Mme Mireille X...doit restituer le bien à M. Ludovic Y...et Mme Aline Z...;
Condamne in solidum M. Ludovic Y...et Mme Aline Z...à restituer à Mme Mireille X...le prix, soit la somme de 175 000 € et à lui payer celle de 10 000 € au titre de la commission de l'agent immobilier et celle de 1 495 € au titre des taxes foncières ;
Dit que ces sommes produiront intérêts au taux légal à compter du 21 mai 2013 et que les intérêts échus seront capitalisés dans les conditions de l'article 1154 du Code civil ;
Condamne in solidum M. Ludovic Y...et Mme Aline Z...à Mme Mireille X...la somme de 15 000 € de dommages-intérêts ;
Condamne la SCP A...à restituer à Mme Mirelle X...la somme de 2 891, 43 € et à lui payer, in solidum avec les vendeurs, les sommes de 10 000 € au titre de la commission de l'agent immobilier avec les intérêts précités et de 15 000 € de dommages-intérêts ;
Condamne la SCP A..., en cas d'insolvabilité des vendeurs, à garantir Mme Mireille X...de la restitution du prix, soit la somme de 175 000 € avec intérêts au taux légal à compter du 21 mai 2013 ;
Déboute Mme Mireille X...de sa demande en paiement de la somme de 9 095 € ;
Déboute M. Ludovic Y...et Mme Aline Z...de leur demande en paiement d'une indemnité d'occupation par l'acquéreur et de leur demande de garantie formé à l'encontre de la SCP A...;
Rejette les autres demandes ;
Ordonne la publication du présent arrêt au service de la publicité foncière compétent à l'initiative de la partie la plus diligente et aux frais des vendeurs ;
Condamne in solidum M. Ludovic Y..., Mme Aline Z...et la SCP A...aux dépens de première instance et d'appel qui pourront être recouvrés dans les conditions de l'article 699 du Code de procédure civile ;
Condamne in solidum M. Ludovic Y..., Mme Aline Z...et la SCP A...à payer à Mme Mireille X...la somme de 6 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.
Le Greffier, La Présidente,
