Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 9
ARRÊT DU 05 OCTOBRE 2017
(n° , 8 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 16/14896
Décision déférée à la Cour : Jugement du 26 Mai 2016 - Tribunal paritaire des baux ruraux de MEAUX - RG n° 51-15-0012
APPELANTE
Madame [E] [P] veuve [U]
née le [Date naissance 1] 1949 à [Localité 1] (77)
[Adresse 1]
[Localité 2]
NON COMPARANTE
Représentée par Me Pierre DEVARENNE, avocat au barreau de REIMS
INTIMÉS
Monsieur [T] [M]
né le [Date naissance 2] 1946 à [Localité 3] (77)
[Adresse 2]
[Localité 3]
NON COMPARANT
Représenté par Me Jean-Emmanuel ROBERT, avocat au barreau de REIMS
Madame [R] [Q] épouse [M]
née le [Date naissance 3] 1948 à [Localité 4] (77)
[Adresse 2]
[Localité 3]
NON COMPARANTE
Représentée par Me Jean-Emmanuel ROBERT, avocat au barreau de REIMS
Monsieur [X] [M]
né le [Date naissance 4] 1970 à [Localité 5] (77)
[Adresse 2]
[Localité 3]
NON COMPARANT
Représenté par Me Jean-Emmanuel ROBERT, avocat au barreau de REIMS
EARL DE BOURBEAUDOIN prise en la personne de son représentant légal domicilié de droit audit siège
N° SIRET : 480 182 252 0001
[Adresse 2]
[Localité 6]
NON COMPARANTE
Représenté par Me Jean-Emmanuel ROBERT, avocat au barreau de REIMS
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 21 Juin 2017, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Patricia GRASSO, Conseillère faisant fonction de Présidente, et Mme Marie MONGIN, Conseillère.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Mme Patricia GRASSO, Conseillère faisant fonction de Présidente
Mme Marie MONGIN, Conseillère
M. Gilles MALFRE, Conseiller
Greffier, lors des débats : Mme Camille LEPAGE
ARRÊT :
- CONTRADICTOIRE
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Mme Marie MONGIN, conseiller ayant participé au délibéré pour le président empêché et par Mme Camille LEPAGE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES
Par acte du 26 février 1988, les époux [V] [U] et [E] [U] née [P] ont donné à bail, pour une durée de 18 ans, aux époux [T] [M] et [R] [M] née [Q] un ensemble de parcelles d'une superficie de 91ha 86a 66ca situées en Seine et Marne, sur les communes de [Localité 4] et [Localité 7].
Par acte en date du 8 décembre 2005, les parties sont convenues d'une prorogation de ce bail, pour une durée d'un mois, soit jusqu'au 1er mars 2006 au lieu du 1er février 2006 afin que sa durée soit bien de dix-huit années, et pour une durée de neuf années entières et consécutives à compter du 1er mars 2006 jusqu'au 1er mars 2015, la superficie encore louée étant de 78ha 54a 98ca ; il était également prévu à cet acte que le bail rural était mis à la disposition de la société EARL DE BOURBEAUDOIN, laquelle était «représentée par M. [X] [M], l'un de ses gérants, ici présent, comparant de troisième part».
M. [V] [U] est décédé le [Date décès 1] 2006, et Mme [E] [U] a fait délivrer le 11 avril 2013 un congé pour reprise au profit de ses enfants, [J] et [M] [U], congé dont la nullité a été prononcée par jugement rendu par le tribunal paritaire des baux ruraux de Meaux le 29 janvier 2015.
Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 7 janvier 2015, M. [T] [M] et Mme [R] [M] ont fait savoir à Mme [U] que M. [T] [M] avait pris sa retraite et cessé de participer directement à l'exploitation des biens loués depuis le 31 mai 2008, ils demandaient que le bail se poursuive au seul nom de Mme [R] [M] née [Q] et indiquaient qu'ils entendaient céder ledit bail à compter du 15 février 2015 à leur fils [X] [M] qui continuera à mettre à disposition le bail à l'EARL DE BOURBEAUDOIN ; une copie de l'acte de cession sous seing privé daté du 7 janvier 2015 était jointe à cette envoi.
Mme [U] a, par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 5 mars 2015, saisi le tribunal paritaire des baux ruraux de Meaux, elle a sollicité :
- que soit prononcée la résiliation judiciaire du bail consenti aux époux [M] en raison de la cession prohibée ;
subsidiairement,
- que soit constaté que M. [T] [M] a perdu la qualité de preneur depuis le 31 mai 2008 ;
- qu'il soit jugé qu'elle s'oppose légitimement à la poursuite du bail au profit de Mme [R] [M] ;
- qu'en conséquence il soit jugé que les époux [M] ne sont plus recevables à solliciter la cession du bail au profit de leur fils, et plus subsidiairement qu'ils soient déclarés infondés en leur demande de cession ;
- que leur expulsion sous astreinte soit prononcée.
Par jugement en date du 26 mai 2016 le tribunal paritaire des baux ruraux a débouté Mme [U] de l'ensemble de ses demandes et l'a condamnée à verser la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.
Les premiers juges ont estimé que l'acte conclu le 26 février 1988 autorisait la cession du bail au fils des preneurs, M. [X] [M], les conditions de ce bail ayant été reprises par l'acte du 8 décembre 2005. Ils ont également relevé que la mise à disposition des parcelles louées, à l'EARL DE BOURBEAUDOIN ne pouvait constituer une cession prohibée du bail, peu important que M. [T] [M] n'en ait pas été associé.
Quant au refus par Mme [U] que le bail se poursuive au seul nom de Mme [M], le tribunal a estimé, faisant application des dispositions de l'article L411-35 du Code rural modifié par la loi du 13 octobre 2014, qu'elle ne justifiait d'aucun motif légitime.
Par lettre recommandée en date du 25 juin 2016, Mme [U], par l'intermédiaire de son conseil, a relevé appel de ce jugement.
A l'audience du 21 juin 2017, son conseil a oralement développé les écritures régulièrement déposées et visés par le greffier, par lesquelles il sollicite l'infirmation de ce jugement et demande à la cour de prononcer la résiliation du bail ; à titre subsidiaire, de juger que Mme [U] s'oppose légitimement à la poursuite du bail
Le conseil des époux [M], de leur fils [X] [M] et de l'EARL DE BOURBEAUDOIN, développant oralement ses écritures visées par le greffier, a sollicité la confirmation du jugement entrepris et la condamnation de l'appelante à leur verser une somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.
SUR CE,
Considérant qu'aux termes de l'article L. 411-31 du Code rural :
'I. - Sauf dispositions législatives particulières, nonobstant toute clause contraire et sous réserve des dispositions des articles L. 411-32 et L. 411-34, le bailleur ne peut demander la résiliation du bail que s'il justifie de l'un des motifs suivants :
(...)
2° Des agissements du preneur de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds, (...)
II. - Le bailleur peut également demander la résiliation du bail s'il justifie d'un des motifs suivants :
1° Toute contravention aux dispositions de l'article L 411-35 ;
(...)
3° Toute contravention aux obligations dont le preneur est tenu en application des articles L. 411-37. L. 411-39. L. 411-39-1 si elle est de nature à porter préjudice au bailleur. »
Que l'article L 411-35 dudit code, dont les dispositions sont d'ordre public, interdit la cession d'un bail en dehors des conditions qu'il énonce, et notamment à toute personne autre que le conjoint ou un descendant majeur ;
Que l'article L 411-37 du même code régit les conditions dans lesquelles «le preneur associé d'une société à objet principalement agricole peut mettre à la disposition de celle-ci, pour une durée qui ne peut excéder celle pendant laquelle il reste titulaire du bail, tout ou partie des bien dont il est locataire..» ;
Que la faculté offerte aux preneurs par l'article L 411-37 précité de mettre les biens louées à la disposition d'une société à objet principalement agricole impose, en cas de pluralité de preneurs d'un même bail, que ceux-ci soient tous associés de cette personne morale ; qu'à défaut, le preneur non associé manque à son obligation de se consacrer à la mise en valeur de ces biens et cette mise à disposition s'analyse en une cession prohibée ; que la circonstance qu'un des copreneurs soit effectivement associé de cette personne morale est sans incidence sur la nature réelle de ce qui est présenté comme une mise à disposition, du fait du caractère indivisible du bail rural ;
Considérant, qu'en l'espèce, les intimés ne contestent pas que M. [T] [M] n'a jamais été associé de l'EARL DE BOURBEAUDOIN, seule Mme [R] [M] ayant cette qualité, de sorte que la mise à disposition des biens loués à cette EARL caractérise une cession prohibée, puisque cette personne morale a exploité les biens loués en dehors de la participation de M. [T] [M] ;
Que, contrairement à ce qu'a décidé le tribunal paritaire des baux ruraux, l'accord donné par les bailleurs à cette mise à disposition dans l'acte de prorogation du bail en date du 8 décembre 2005, et ce de façon rétroactive à compter du 1er novembre 2004 sans que les bailleurs en aient été informés dans les deux mois prévus par l'article L 411-37, est
dépourvu de tout effet ; qu'en effet, loin de faire état du fait que M. [T] [M] n'était pas associé de cette EARL, les époux [M] se sont présentés comme ayant tous deux cette qualité et ont fait une référence explicite à la conformité de cette mise à disposition à l'article L 411-37 du Code rural, comportement qui était de nature à induire en erreur les bailleurs ;
Que cette présentation inexacte et l'absence délibérée d'information des bailleurs sur ce point, caractérisent la mauvaise foi des preneurs ;
Que la cession prohibée de la totalité des biens loués à l'EARL DE BOURBEAUDOIN par M. [T] [M] caractérise son manquement à l'obligation personnelle d'exploiter ces biens, d'autant plus avérée en l'occurrence du fait de sa retraite prise le 31 mai 2008 ;
Que l'argumentation des preneurs fondée sur les dispositions de l'article L 411-68 du Code rural relatives à la nécessité de l'accord des deux époux participant ensemble à une exploitation agricole pour céder le bail, est dépourvue de toute pertinence dans la présente procédure qui n'oppose pas les époux [M] et dès lors que ceux-ci ont, tous deux, en toute connaissance de cause, ratifié cette cession prohibée ;
Que la résiliation du bail est encourue tant en raison de la cession prohibée en contrariété avec les dispositions de l'article L 411-35 du Code rural, que du fait de la méconnaissance des dispositions de l'article L 411-37 dudit code, le préjudice de la bailleresse étant caractérisé par la privation de la possibilité de poursuivre l'exécution des obligations nées du bail sur les deux copreneurs, ne disposant plus que d'un seul preneur pour en répondre du fait de la cessation complète d'activité de M. [T] [M] par la mise à disposition, depuis le 1er novembre 2004, des biens loués à une EARL dont il n'a jamais été associé ;
Considérant, en conséquence, que la mauvaise foi des preneurs faisait obstacle à la cession de ce bail à leur fils suivant acte sous seing privé daté du 7 janvier 2015, avec effet au 15 février suivant ;
Que c'est donc surabondamment qu'il sera relevé que c'est par une interprétation erronée des stipulations du bail conclu le 26 février 1988, que les premiers juges ont pu considérer que cette cession du bail par les époux [M] à leur fils [X] [M] ne nécessitait pas l'autorisation des bailleurs ;
Qu'en effet, si dans le bail conclu en 1988, les bailleurs avaient donné cette autorisation, dans ces termes : «Les bailleurs autorisent expressément les preneurs à céder à leur fils Monsieur [X] [M] susnommé le présent bail dès que celui-ci remplira les conditions pour être agriculteur», c'était au regard des explications qui précédaient immédiatement cette clause, à savoir :
«Conformément aux dispositions de l'article 188-6 du Code rural résultant de la loi n°62-933 du 8 août 1962 et modifié par la loi n°80-502 du 4 juillet 1980 sur les contrôles de structures, les preneurs reconnaissent avoir été avertis des obligations leur incombant concernant leur situation d'exploitants agricoles. Ils déclarent :
1° qu'ils exploitent déjà en dehors des biens présentement loués une ferme d'une superficie totale de 133ha sur les communes de [Localité 3] et par extension sur [Localité 8] : 133ha 00a 00ca
2° qu'en ajoutant les immeubles présentement loués 91ha 86a 66ca et une partie de terrain de 50a à prendre dans une plus grande parcelle section ZC [Cadastre 1] commune de [Localité 4], objet d'une vente à leur profit par Monsieur [V] [U] en vue d'y installer un hangar agricole, ils exploiteront désormais une superficie totale de 235ha 36a 66ca
3° que les biens présentement loués et les 50a section ZC [Cadastre 1] sont destinés par eux à l'installation dans un délai de cinq ans à compter de la date d'effet du présent bail de leur fils [M] [X] [T] [P], célibataire mineur, né à [Localité 5] (Seine et Marne) le 4 novembre 1970, actuellement en formation au lycée agricole de [Localité 9] en deuxième année de B.E.P.A,
Et que dans ce but, ils ont notifié à la commission départementale des structures du département de la Seine et Marne la présente location de terres, et il leur a été répondu qu'ils auraient à justifier de l'installation effective de leur fils, Monsieur [X] [M] dans ledit délai de 5 ans.
La déclaration faite à la direction départementale de l'agriculture de Seine et Marne pour le compte de Monsieur et Madame [T] [M], ses annexes et la réponse de ladite direction départementale de l'agriculture en date du 14 janvier 1988 demeureront ci-annexés après mention».
Que figure en annexe au bail conclu en 1988, la déclaration concernant les cumuls par M. [T] [M] transmise par son notaire à la direction départementale de l'agriculture en date du 12 janvier 1988 portant l'indication suivante :
«Monsieur [M], ainsi que vous le verrez, s'engage à établir avant l'expiration du délai de 5 ans, son fils [X] né le [Date naissance 4] 1970, actuellement en cours d'études au lycée agricole de [Localité 9]», ainsi que la lettre en date du 14 janvier 1988, par laquelle le préfet de Seine et Marne indique :
«J'ai l'honneur d'accuser réception de votre déclaration en date du 12 janvier 1988 par laquelle vous m'informez que mettant actuellement en valeur une exploitation de 132ha 90a à [Localité 10], vous projetez la mise en valeur de 100ha 59a 18ca de terres nues sises à [Localité 4] et [Localité 7] actuellement mises en valeur par Monsieur [U] [V], agriculteur à [Localité 4].
Vous vous engagez, conformément au dernier alinéa de l'article 188-1 du Code rural, à faire cesser ce cumul dans un délai de 5 ans par l'installation comme exploitant séparé de votre fils [X] né le [Date naissance 4] 1970» ;
Qu'il ressort de l'ensemble de ces stipulations contractuelles qu'il existait un lien entre l'autorisation donnée par les bailleurs à la cession du bail au fils des preneurs et l'engagement que ceux-ci prenaient de l'établir avant l'expiration du 'délai de cinq ans à compter de la date d'effet du présent bail', comme le prévoit expressément ledit bail conclu le 26 février 1988, de sorte que cette autorisation était, dans l'esprit des parties, limitée à la durée de cinq ans, et ne pouvait être utilement invoquée par les preneurs vingt-sept ans plus tard ;
Que c'est donc à tort que les premiers juges se sont fondés sur le fait que «lors de la prorogation du bail le 8 décembre 2005, les clauses du bail initial ont été reprises, les bailleurs ayant expressément accepté que les preneurs mettent les parcelles louées à disposition de l'EARL DE BOURBEAUDOIN représentée par son gérant Monsieur [X] [M]», pour en déduire que la cession du bail pouvait intervenir au bénéfice de leurs fils sans autorisation préalable des bailleurs ou du tribunal, alors que la dispense d'autorisation préalable à la cession était limitée à la période de cinq ans accordée par l'autorité administrative; que cette autorisation donnée en 1988 pour une période de cinq ans était donc valable jusqu'en 1993, et la reprise, par une formulation générale, dans l'acte de 2005 des clauses du bail de 1988 ne peut être interprétée comme une reprise de cette stipulation particulière dont la validité était expirée depuis plus de douze années ;
Que c'est en outre vainement que les intimés prétendent que la signification, faite à la requête de Mme [U] d'un congé pour reprise par acte du 11 avril 2013, également à M. [X] [M], caractériserait «un aveu au sens de l'article 1354 du Code civil par l'appelante que celle-ci n'a jamais entendu, après le renouvellement du bail, interdire aux preneurs la possibilité de céder ledit bail», cette seule signification faite au gérant de l'EARL bénéficiaire d'une mise à disposition des terres louées, ne pouvant recevoir une telle qualification ; qu'il sera également relevé que l'appelante ne prétend nullement que le bail contiendrait une quelconque interdiction de céder ledit bail, mais se prévaut de la violation des dispositions de l'article L 411-35 du Code rural imposant une autorisation préalable du bailleur ou du tribunal ;
Considérant, en conséquence, que par infirmation du jugement entrepris, la résiliation du bail sur les biens mentionnés au dispositif sera prononcée et qu'il sera ordonné l'expulsion des époux [M] et de tous occupants de leur chef notamment M. [X] [M] et l'EARL DE BOURBEAUDOIN, dans le mois suivant la signification du présent arrêt, sous astreinte dans les conditions précisées au dispositif ;
Que les intimés seront condamnés aux dépens de première instance et d'appel, ainsi qu'à verser à Mme [U] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile et déboutés de leur demande de ce chef.
PAR CES MOTIFS
LA COUR,
- Infirme le jugement rendu par le tribunal paritaire des baux ruraux de Meaux le 26 mai 2016,
Statuant à nouveau,
- Prononce la résiliation du bail consenti par les époux [U] aux époux [T] [M] [Q], originairement conclu le 26 février 1988 et portant, par suite d'un acte de prorogation et de modification de bail en date du 8 décembre 2005 et de la résiliation partielle en date du 25 septembre 2007, sur un ensemble parcellaire situé sur les communes de [Localité 4] et [Localité 7] (Seine et Marne) d'une contenance totale de 78ha 46a 17ca ;
- Dit que les époux [M] [Q] ne sont pas recevables à solliciter la cession du bail au profit de leur fils [X] [M] ;
- Ordonne l'expulsion des époux [T] [M] et [I] [M] née [Q] ainsi que de tous occupants de leur chef notamment M. [X] [M] et l'EARL DE BOURBEAUDOIN, dans le mois de la signification du présent arrêt, avec l'assistance de la force publique si besoin est, des parcelles suivantes totalisant une superficie de 78 ha, 46 a et 17 ca :
COMMUNE DE [Localité 4] (Seine et Marne) :
-section ZA n°[Cadastre 2], lieudit "[Localité 11]" pour 08 ha, 13 a et 00 ca
-section ZA n°[Cadastre 3], lieudit "[Localité 12]", pour 02 ha, 72 a et 00 ca
-section ZA n°[Cadastre 4], lieudit "[Localité 12]", pour 01 ha, 40 a et 00 ca
-section ZA n°[Cadastre 5], lieudit "[Localité 12]", pour 15 ha, 36 a et 50 ca
-section ZC n°[Cadastre 6], lieudit "[Localité 13]", pour 13 ha, 98 a et 67 ca
-section ZE n°[Cadastre 7], lieudit "[Localité 14]", pour 09 ha, 69 a et 92 ca
-section ZE n°[Cadastre 8] (ex [Cadastre 9]), lieudit "[Localité 15]" pour 02 ha, 48 a et 04 ca
COMMUNE [Localité 7] (Seine et Marne) :
-section A n°[Cadastre 10], lieudit "[Localité 16]" pour 01 ha, 34 a et 40 ca
-section A n°[Cadastre 11], lieudit "[Localité 16]" pour 01 ha, 85 a et 43 ca
-section C n°[Cadastre 12], lieudit "[Localité 17]" pour 01 ha, 08 a et 00ca
-section C n°[Cadastre 13], lieudit "[Localité 17]" pour 02 ha, 84 a et 60 ca
-section C n°[Cadastre 14], lieudit "[Localité 18]" pour 04 ha, 57 a et 90 ca
-section C n°[Cadastre 15], lieudit "[Localité 17]", pour 00 ha, 00 a et 90 ca
-section C n°[Cadastre 16], lieudit "[Localité 17]", pour 00 ha, 04 a et 55 ca
-section C n°[Cadastre 17], lieudit "[Localité 17]", pour 00 ha, 92 a et 15 ca
-section C n°[Cadastre 18], lieudit "[Localité 17]", pour 00 ha, 00 a et 35 ca
-section C n°[Cadastre 19], lieudit "[Localité 17]", pour 00 ha, 36 a et 75 ca
-section C n°[Cadastre 20], lieudit "[Localité 17]", pour 01 ha, 01 a et 40 ca
-section C n°[Cadastre 21], lieudit "[Localité 16]", pour 00 ha, 16 a et 65 ca
-section C n°[Cadastre 22], lieudit "[Localité 18]", pour 07 ha, 78 a et 90 ca
-section ZA n°[Cadastre 23], lieudit "[Localité 18]" pour 00 ha, 34 a et 70 ca
-section C n°[Cadastre 24], lieudit "[Localité 19]", pour 02 ha, 08a et 40 ca
-section C n°[Cadastre 25], lieudit "[Localité 17]", pour 00 ha, 22 a et 96 ca
- Assortit cette obligation de quitter les lieux loués dans ledit délai d'un mois à compter de la signification du présent l'arrêt, d'une astreinte de 300 euros par jour de retard pendant trois mois ;
- Réserve à cette chambre de la cour la liquidation de l'astreinte ;
- Condamne in solidum M. [T] [M], Mme [R] [M] née [Q], M. [X] [M] et l'EARL DE BOURBEAUDOIN à payer à Mme [E] [U] la somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ;
- Condamne in solidum M. [T] [M], Mme [R] [M] née [Q], M. [X] [M] et l'EARL DE BOURBEAUDOIN aux dépens de première instance et d'appel.
Le greffierPour le président empêché
