Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 5 - Chambre 3
ARRÊT DU 27 SEPTEMBRE 2017
(n° , 8 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 15/20431
Décision déférée à la Cour : Jugement du 22 Septembre 2015 -Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG n° 13/00177
APPELANTE :
SCI HSBC ASSURANCES IMMO prise en la personne de ses représentants légaux
Immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 318 119 958
[Adresse 1]
[Adresse 1]
Représentée par Me Patricia HARDOUIN de la SELARL SELARL 2H Avocats à la cour, avocat au barreau de PARIS, toque : L0056, avocat postulant
Assistée de Me David BLONDEL de la SCP ATALLAH COLIN JOSLOVE MICHEL ET AUTRES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0008, avocat plaidant
INTIMÉE :
SA GRESHAM prise en la personne de ses repésentants légaux
anciennement SA LEGAL AND GENERAL (FRANCE) suite à une fusion
Immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 338 746 464
[Adresse 2]
[Adresse 1]
Représentée par Me Armelle TASSY, avocat au barreau de PARIS, toque : E1298
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 20 Juin 2017, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Madame Marie-Brigitte FREMONT, conseillère, chargée d'instruire l'affaire, laquelle a été préalablement entendue en son rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Agnès THAUNAT, présidente
Madame Marie-Brigitte FREMONT, conseillère
Madame Sophie REY, conseillère
qui en ont délibéré
GREFFIER : lors des débats : Madame Anaïs CRUZ
ARRÊT :
- contradictoire,
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,
- signé par Madame Agnès THAUNAT, présidente et par Madame Corinne de SAINTE MARÉVILLE, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
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FAITS ET PROCÉDURE
Par acte sous seing privé du 21 décembre 2006, la société ERISA IMMO 1 devenue la SCI HSBC ASSURANCES IMMO a donné à bail à la société LEGAL AND GÉNÉRAL FRANCE divers locaux commerciaux à usage de bureaux situés [Adresse 3], pour une durée de neuf années à compter du 21 décembre 2006 et moyennant un loyer annuel en principal de 1.181.320 euros.
Les locaux sont constitués par un bâtiment sur cour d'une superficie d'environ 2 185.10 m², d'une partie du rez-de-chaussée et du 5ème étage du bâtiment sur rue, d'environ 172m2, et de 23 emplacements de parkings au 6ème sous-sol.
Par avenant du 14 décembre 2007, les parties ont ajouté une surface de 150,50 m² à l'assiette du bail pour un prix annuel complémentaire de 62.720 euros.
La clause n°18 intitulée Charges du bail stipule que le loyer est net de charges et fait obligation pour le preneur de rembourser au bailleur sa quote-part de charges, comprenant notamment 'la rémunération du mandataire chargé de la gestion de l'immeuble et du syndic de la copropriété afférente aux parkings, les honoraires de gérance, les honoraires d'architecte'.
Par acte d'huissier de justice du 12 décembre 2012, la société HSBC ASSURANCES IMMO a fait assigner la société LEGAL AND GENERAL FRANCE devant le tribunal de grande instance de Paris en remboursement d'une somme de 195.534,81 euros TTC au titre de la quote-part du preneur sur la rémunération du mandataire chargé de la gestion de l'immeuble pour les exercices de 2007 à 2010 inclus, en exécution du bail commercial.
Par jugement du 22 septembre 2015 le tribunal de grande instance de Paris a :
Rejeté la fin de non-recevoir soulevée par la SA LEGAL AND GENERAL FRANCE, tirée de la prescription de l'action en remboursement exercée par la SCI HSBC ASSURANCE IMMO au titre de l'année 2007;
Débouté la SCI HSBC ASSURANCES IMMO de son action en remboursement de la somme de 279.867 € TTC au titre des honoraires de gestion ;
Condamné la SCI HSBC ASSURANCE IMMO à rembourser à la SA LEGAL AND GENERAL FRANCE la somme de 101.192,38 € TTC ;
Débouté la SA LEGAL AND GENERAL FRANCE de son action reconventionnelle en remboursement d'une somme de 174.886,29 € TTC ;
Rejeté le surplus des demandes ;
Condamné la SCI HSBC ASSURANCES IMMO aux dépens.
La société HSBC ASSURANCE IMMO a interjeté appel de cette décision par déclaration du 16 octobre 2015.
Dans ses dernières conclusions signifiées le 29 avril 2016, la société HSBC ASSURANCE IMMO demande à la cour de :
- Confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté la société LEGAL AND GENERAL (FRANCE) de sa demande de condamnation de la société SCI HSBC ASSURANCE IMMO au remboursement de la somme de 174.886,29 euros TTC,
- Confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a rejeté la fin de non-recevoir, soulevée par la société LEGAL AND GENERAL (FRANCE), tirée de la prescription de l'action en remboursement exercée par la SCI HSBC ASSURANCE IMMO au titre de l'année 2007,
Y ajoutant :
- DIRE et JUGER recevable et fondée la société HSBC ASSURANCES IMMO en ses demandes, fins et prétentions,
- DIRE et JUGER que les honoraires de gestion sont contractuellement mis à la charge du Preneur qui doit en assurer le remboursement pendant toute la durée du bail,
- CONSTATER que la société LEGAL AND GENERAL (FRANCE) n'a pas procédé au paiement des charges dont elle est redevable en application du contrat de bail signé le 21 décembre 2006 et de son avenant du 14 décembre 2007,
- DÉBOUTER la société LEGAL AND GENERAL (FRANCE) de l'intégralité de ses demandes, fins et prétentions comme étant mal fondées,
En conséquence,
- CONDAMNER la société LEGAL AND GENERAL (FRANCE) à payer à la société HSBC ASSURANCES IMMO la somme de 279.867 € TTC (deux cent trente cinq mille deux cent quatre vingt deux euros soixante et un centimes toutes taxes comprises) augmentée des intérêts au taux légal à compter du jour du prononcé du jugement,
- CONDAMNER la société LEGAL AND GENERAL (FRANCE) à payer à la société HSBC ASSURANCES IMMO la somme de 10.000 € (dix mille euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- CONDAMNER la société LEGAL AND GENERAL FRANCE aux entiers dépens de l'instance dont distraction, pour ceux la concernant, au profit de Maître Patricia HARDOUIN ' SELARL 2H AVOCATS et ce, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Dans ses dernières conclusions signifiées le 18 avril 2017, la société GRESHAM SA venant aux droits et obligations de la société LEGAL AND GENERAL (FRANCE) demande à la Cour de :
- CONSTATER que l'assignation introductive d'instance a été signifiée le 12 décembre 2012,
- INFIRMER le jugement en ce qu'il a rejeté la fin de non recevoir qu'elle a soulevée, tirée de la prescription de l'action en remboursement exercée par la SCI HSBC ASSURANCES IMMO au titre de l'année 2007,
- DIRE ET JUGER que l'action de la société HSBC ASSURANCES IMMO se trouve prescrite pour les charges antérieures au 12 décembre 2007, datant de plus de 5 ans à la date de l'assignation,
- DÉCLARER la société HSBC ASSURANCES IMMO irrecevable en toutes des demandes concernant les charges antérieures au 12 décembre 2007,
- DÉBOUTER la société HSBC ASSURANCES IMMO de toutes ses demandes concernant lesdites charges,
- CONFIRMER le jugement en ce qu'il a :
Débouté la SCI HBSC ASSURANCES IMMO de son action en remboursement de la somme de 279 867,00 € TTC au titre des honoraires de gestion,
Condamné la SCI HSBC ASSURANCES IMMO à rembourser à la SA LEGAL AND GENERAL FRANCE la somme de 101 192,38 € TTC,
Débouté la SCI HSBC ASSURANCE IMMO de sa demande de condamnation à la taxe sur les bureaux 2013,
Condamné la SCI HSBC ASSURANCES IMMO aux dépens,
RECEVOIR la SA LEGAL AND GENERAL FRANCE en son appel incident,
- INFIRMER le jugement en ce qu'il l'a déboutée de sa demande de remboursement d'une somme de 174 886,29 € TTC,
CONDAMNER la SCI HSBC ASSURANCES IMMO à lui rembourser la somme de 174 886,29 € TTC au titre des charges non prévues au bail,
DÉBOUTER la SCI HSBC ASSURANCES IMMO de toutes ses demandes,
CONDAMNER la SCI HSBC ASSURANCES IMMO à payer à la société GRESHAM SA venant aux droits et obligations de la société LEGAL AND GENERAL (FRANCE) la somme de 10 000,00 € en application de l'article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNER la SCI HSBC ASSURANCES IMMO aux entiers dépens, dont le recouvrement sera directement assuré par Maître Armelle TASSY conformément à l'article 699 du code de procédure civile.
ET SUR CE
Sur la prescription des charges de l'exercice 2007 :
La SA LEGAL AND GENERAL (FRANCE) sollicite l'infirmation du jugement en ce qu'il a rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription de la demande portant sur les charges antérieures au 12 décembre 2007, et invoque au visa de l'article 2224 du code civil la prescription pour toute demande antérieure au 12 décembre 2007, date de l'acte introductif d'instance.
La SCI HSBC ASSURANCES IMMO réplique que les sommes versées au cours de l'année 2007 par le preneur n'étant que des provisions, seule la régularisation intervenue par l'envoi de la facture afférente à ces charges le 24 décembre 2010 fixant la créance du bailleur doit constituer le point de départ du délai de prescription.
L'article 2224 du code civil instaurant la prescription quinquennale des actions personnelles ou mobilières, précise que le délai de prescription ne commence à courir qu'à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait du connaître les faits qui permettent de l'exercer.
Cette disposition s'applique aux charges locatives, mais celles-ci faisant l'objet de provisions appelées, la créance n'est définitivement fixée et connue qu'à la fin de l'exercice annuel.
La reddition des charges pour l'année 2007 a été établie le 14 mars 2008, date à laquelle le bailleur a vu sa créance établie dans son quantum. Le délai de prescription a donc commencé à courir à cette date et l'action du bailleur en remboursement ayant été exercée le 12 décembre 2012, la demande en paiement des charges dues pour l'année 2007 n'est donc pas prescrite et la fin de non-recevoir soulevée par la SA LEGAL AND GENERAL (FRANCE) sera rejetée.
Sur les frais de gestion :
La société HSBC ASSURANCES IMMO expose que le bail met à la charge du preneur le remboursement des honoraires de gestion et qu'au visa des articles 1134 et 1728 du code civil, le preneur est tenu au paiement de ses loyers et charges.
Elle indique que le preneur n'est tenu que de sa quote-part de charges, au prorata de la surface occupée, comme le mentionnent les factures qui lui sont adressées et conteste le caractère potestatif de la clause relatives aux charges retenu par le tribunal, en arguant d'une jurisprudence selon laquelle les clauses insérées dans le bail sont librement négociées et de ce que leur mise en oeuvre ne dépend pas de la seule volonté du bailleur.
Elle indique avoir aussi communiqué au preneur copie de la convention de gestion et l'intégralité des factures payées à son gestionnaire la société HSBC REIM, pour les années 2007 à 2012.
Elle s'appuie sur une jurisprudence qui considère que le preneur est de tenu de rembourser les honoraires de gestion au bailleur et ce même si le bail ne stipule pas de montant pour ces honoraires de gestion dès lors que cette rémunération n'est pas excessive.
Elle précise que, bien que contestant la refacturation des honoraires de gestion depuis le 14 janvier 2010, la locataire, après avoir refusé de payer ces honoraires pour les années 2008 à 2011, a procédé au règlement des honoraires dus au titre des années 2011 et 2012, reconnaissant ainsi sans ambiguïté le principe de sa dette de ce chef.
La SA LEGAL AND GENERAL (FRANCE) sollicite la confirmation du jugement en ce qu'il a débouté l'appelante de sa demande de condamnation au titre des honoraires de gestion. Elle rappelle qu'aucune modalité de répartition et de règlement n'est mentionnée dans le bail, notamment aucun honoraire de gestion de 3% du montant des loyers et charges et que la convention communiquée par l'appelante n'est pas annexée à l'acte de cession et lui est donc inopposable.
Soutenant que les modalités de répartitions ne sont pas précisées dans le bail, elle en déduit qu'aucun paiement à ce titre ne saurait être mis à la charge de la locataire.
En outre, considérant que la société HSBC REIM, gestionnaire du bien, est une filiale de la bailleresse, elle conclut que la facturation de 3% supplémentaires en sus des charges locatives représenterait un supplément de loyer non-convenu entre les parties.
Elle soutient que l'absence de facturation d'honoraires de gestion entre 2006 et 2009, et le fait que les provisions sur charges appelées de 2007 à 2011, qui n'incluent pas les honoraires de gestion, n'ont été provisionnés qu'à compter de la facture du 27 mai 2011 démontrent la commune intention des parties de ne pas faire supporter par la locataire lesdits honoraires.
En outre, elle sollicite la confirmation du jugement en ce qu'il a condamné la bailleresse à lui rembourser les provisions sur honoraires de gestion appelées du 3ème trimestre 2011 au 4ème trimestre 2012, soit la somme de 84 609,01 euros HT.
L'article 18 du bail relatif aux charges est ainsi libellé :
'Le Loyer étant pour le Bailleur considéré net de toutes charges, de toutes taxes et de tous travaux (sous réserve toutefois des travaux prévus par l'article 606 du Code Civil, du remplacement de la machinerie de l'ascenseur du Bâtiment sur Cour, et des travaux de ravalement des Locaux Loués qui demeureront à la charge du Bailleur). Le Preneur lui remboursera, selon les modalités de répartition et de règlement ci-après convenues, sa quote-part des charges des Locaux Loués et des charges communes afférentes aux Parkings.
Ces charges comprennent, la présente liste n'étant pas limitative:
- Les prestations communes de l'Immeuble; éclairage, eau, chauffage, services divers, assurances, etc,
- les frais de nettoyage et d'entretien des parties communes, y compris le renouvellement du matériel et de l'outillage nécessaire à cet entretien,
- le coût des travaux concernant les parties communes de l'Immeuble, qu'il s'agisse des réparations ou réfections grosses ou menues (sous réserve toutefois des travaux prévus par l'article 606 du Code Civil, du remplacement de la machinerie de l'ascenseur du Bâtiment sur Cour, et des travaux de ravalement des Locaux Loués), ainsi que des travaux de remplacement d'amélioration ou de rénovation, y compris les travaux prescrits par l'Administration, notamment les travaux de remplacement des équipements communs. Il est ici convenu que le Bailleur ne conserve à sa charge que les seuls travaux limitativement énumérés à l'article 606 du Code Civil, le coût du remplacement de la machinerie de l'ascenseur du Bâtiment sur Cour, et le coût du ravalement,
- les dépenses relatives à la maintenance des installations et des équipements,
- le salaire des personnes affectées au service de l'Immeuble (entreprise de nettoyage, etc.),
- la rémunération du mandataire chargé de la gestion de l'Immeuble et du syndic de la copropriété afférente aux Parkings, les honoraires de gérance, les honoraires d'architecte,
Les charges du Bâtiment sur Rue seront réparties entre le Preneur et le Tiers en fonction de la superficie occupée.
Les charges relatives aux Parkings seront réparties entre le Preneur et le Tiers en fonction du nombre de parkings occupés par chacun.
Le remboursement au Bailleur, s'effectuera sous forme d'appel d'une provision trimestrielle majorée de la TVA au taux en vigueur, en même temps que le Loyer, sur la base des prévisions de dépenses pour l'année. Cette provision sera réajustée chaque année en fonction des budgets prévisionnels.
Le paiement et le remboursement de toutes les charges versées au présent Bail sont exigibles à compter du jour de la prise de possession par le Preneur des Locaux Loués.
La provision trimestrielle hors taxes au titre des charges sera déterminée par le Bailleur conformément aux règles d'usage en la matière.
Le Preneur devra souscrire tous abonnements à l'eau, au gaz, à l'électricité, au téléphone, etc.
Il sera tenu d'en payer régulièrement les primes et d'acquitter directement toutes consommations individuelles selon les indications de ses compteurs et relevés, ainsi que tous impôts lui incombant sans que le Bailleur puisse en être rendu responsable.'
Contrairement à ce qu'il est soutenu par le preneur, la répartition des charges est indiquée comme se faisant en fonction de la superficie occupée pour les charges du bâtiment sur rue, et en fonction du nombre de parkings occupés par chaque occupant pour les charges de parkings.
Ainsi le décompte de charges adressé par la SCI HSBC ASSURANCES IMMO à la SA LEGAL AND GENERAL (FRANCE) pour l'exercice 2008 reprend ces clés de répartition pour les charges afférentes aux bâtiments côté rue, la quote-part de chacun étant calculée en fonction de la surface louée, et pour les charges afférentes aux parkings, la quote-part étant calculée en fonction du nombre de parkings détenu par chacun, étant relevé que la totalité des charges du bâtiment côté cour, occupé dans son intégralité par la SA LEGAL AND GENERAL (FRANCE), incombe à cette dernière.
Cette clause prévoit très clairement, sans aucune ambiguïté, que le preneur est tenu de rembourser sa quote-part de la rémunération du mandataire chargé de la gestion de l'immeuble au bailleur au titre des charges. Le montant de 3% des loyers et accessoires annuels prévu par la convention de gestion conclue entre le bailleur et le gestionnaire du bien, la société HSBC REIM, qui n'est pas une filiale mais une société distincte de la SCI HSBC ASSURANCES IMMO, ne représente pas un supplément de loyer, et même si le bail ne stipule pas le montant de cette rémunération, celle-ci n'étant pas excessive, le preneur est tenu contractuellement de rembourser ces honoraires de gestion.
Contrairement à ce que soutient la société locataire, cette clause insérée au bail conclu entre les parties a été librement négociée, et sa mise en oeuvre ne dépendant pas de la seule volonté du bailleur, il est donc inexact de prétendre qu'elle présente un caractère potestatif.
En outre le fait pour la société bailleresse de n'avoir réclamé le remboursement de ces honoraires de gestion qu'en 2009 ne démontre pas son intention manifeste et irrévocable de renoncer à réclamer ces charges.
La somme réclamée par la SCI HSBC ASSURANCES IMMO au titre de la taxe sur les bureaux correspond en réalité à la rémunération forfaitaire du mandataire de 3% calculée sur ces taxes, qui sont des accessoires de loyers, assujettis à ces honoraires de gestion et sont dus par le preneur.
La SA LEGAL AND GENERAL (FRANCE) sera donc tenu de régler à la SCI HSBC ASSURANCES IMMO la somme de 279 867 euros au titre des honoraires de gestion impayés de 2007 à 2012,avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, et sera déboutée de sa demande en remboursement des provisions qu'elle a versées du 27 mai 2011 au 31 décembre 2012 à ce titre.
Sur la demande reconventionnelle de la SA LEGAL AND GENERAL (FRANCE) en remboursement d'autres charges :
La SA LEGAL AND GENERAL (FRANCE) sollicite la condamnation de l'appelante au paiement de la somme de 146.226 euros HT soit 174 886,29 € TTC, correspondant à des dépenses qu'elle estime injustifiées pour la période allant de 2009 à 2012, telles que les dépenses de climatisation, les frais de services facturés par Optéor, Phibor, Savills et Altys et les frais de contrôle du Bureau Veritas.
La SCI HSBC ASSURANCES IMMO rappelle que le système de climatisation constitue bien un équipement commun et qu'à ce titre au regard des stipulations du bail rappelées ci-dessus, les frais d'entretien et de réparation doivent être pris en charge par le preneur, que les honoraires de gestion technique et les honoraires de conseil des sociétés Optéor, Phibor, Savills, Altys, Sierec et du Bureau Veritas sont à proprement parler des charges locatives compte tenu du fait qu'ils correspondent directement aux services collectifs et aux équipements communs dont bénéficie le preneur.
Les frais de climatisation relèvent de l'article 18 du bail précité, qui met à la charge du preneur les frais d'entretien des parties communes, y compris le renouvellement du matériel et de l'outillage nécessaire à cet entretien.
Les honoraires de gestion technique et les honoraires de conseil des sociétés Optéor, Phibor, Savills, Altys, Sierec et du Bureau Veritas sont facturés pour des prestations techniques de contrôle périodique des équipements communs et des services collectifs, qui sont prévus par l'article 18 au titre des «dépenses relatives à la maintenance des installations et des équipements».
Ces charges sont donc comprises dans la liste non limitative des charges prévues par l'article 18 du bail et contractuellement dues par le preneur, de sorte que la SA LEGAL AND GENERAL (FRANCE) sera déboutée de sa demande reconventionnelle.
Sur les autres demandes :
Il n'y a pas lieu de faire application de l'article 700 du code de procédure civile.
Les dépens seront supportés par la SA LEGAL AND GENERAL (FRANCE).
PAR CES MOTIFS
Confirme le jugement en ce qu'il a :
Rejeté la fin de non-recevoir soulevée par la SA LEGAL AND GENERAL FRANCE, tirée de la prescription de l'action en remboursement exercée par la SCI HSBC ASSURANCE IMMO au titre de l'année 2007 ;
Débouté la SA LEGAL AND GENERAL FRANCE de son action reconventionnelle en remboursement d'une somme de 174.886,29 € TTC ;
Condamné la SCI HSBC ASSURANCES IMMO aux dépens ;
Infirme le jugement en ce qu'il a :
Débouté la SCI HSBC ASSURANCES IMMO de son action en remboursement de la somme de 279.867 € TTC au titre des honoraires de gestion ;
Condamné la SCI HSBC ASSURANCE IMMO à rembourser à la SA LEGAL AND GENERAL FRANCE la somme de 101.192,38€ TTC ;
Statuant à nouveau sur ces chefs,
Condamne la SA LEGAL AND GENERAL (FRANCE) à payer à la SCI HSBC ASSURANCES IMMO la somme de 279 867 euros au titre des honoraires de gestion impayés de 2007 à 2012, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;
Déboute la SA LEGAL AND GENERAL (FRANCE) de ses demandes en remboursement des honoraires de gestion ;
Et y ajoutant,
Dit n'y avoir lieu à faire application de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne la SA LEGAL AND GENERAL (FRANCE) aux dépens de première instance et d'appel.
LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE
