Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 1
ARRÊT DU 22 SEPTEMBRE 2017
(n° , 4 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 15/09949
Décision déférée à la Cour : Jugement du 01 Avril 2015 -Tribunal de Grande Instance de Paris - RG n° 13/06703
APPELANTE
Société SCPI PIERRE SELECTION prise en la personne de ses représentants légaux
N° SIRET : 308 62 1 3 58
ayant son siège au [Adresse 1]
Représentée et assistée sur l'audience par Me Catherine FAVAT de la SELARL FBC AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : C1806
INTIMÉE
SCI SCCV DE LA NIEVRE prise en la personne de ses représentants légaux
N° SIRET : 490 03 3 6 69
ayant son siège au [Adresse 2]
Représentée et assistée sur l'audience par Me Jean-marc DESCOUBES, avocat au barreau de PARIS, toque : D0969
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 22 Juin 2017, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Mme Dominique DOS REIS, Présidente de chambre, chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Dominique DOS REIS, Présidente
Mme Laure COMTE, Vice-présidente placée
Madame Sophie REY, Conseillère
qui en ont délibéré
Greffier lors des débats : M. Christophe DECAIX
ARRÊT : CONTRADICTOIRE
- rendu par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Mme Dominique DOS REIS, Présidente et par M. Christophe DECAIX, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
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Par acte authentique du 8 septembre 2011, la société civile de construction vente De La Nièvre a vendu à la SCPI Pierre sélection un ensemble immobilier à usage de commerce sis à [Localité 1], lieudit '[Adresse 3]' au prix de 4 425 200 €, étant précisé par le vendeur que les biens avaient fait l'objet, pour partie, de baux commerciaux dont l'un au profit de la société Fashion céramiques et que la situation locative et les déclarations faites par le vendeur constituaient une condition essentielle et déterminante de l'engagement de l'acquéreur.
Soutenant que la société Fashion céramique n'avait jamais pris possession des locaux donnés à bail ni payé aucun loyer, par acte du 15 avril 2013, la société Pierre sélection a assigné la société De La Nièvre en paiement de la somme de 1 109 660 € de dommages-intérêts sur le fondement des articles 1108, 1116, 1117 et 1382 du Code civil.
C'est dans ces conditions que, par jugement du 1er avril 2015, le Tribunal de grande instance de Paris a :
- dit que le dol n'était pas établi,
- débouté la société Pierre sélection de toutes ses demandes,
- condamné la société Pierre sélection aux dépens et à payer à la société De La Nièvre la somme de 3 000 € en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile.
Sur l'appel interjeté par la société Pierre sélection, par ordonnance du 23 juin 2016 confirmée par arrêt sur déféré du 9 décembre 2016, la société De La Nièvre a été déclarée irrecevable à conclure par application de l'article 909 du Code de procédure civile.
Par dernières conclusions du 27 juillet 2015, la société Pierre sélection, appelante, demande à la Cour de :
- vu les articles 1108, 116, 1117, 1353 et 1382 du Code civil,
- infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,
- condamner la société De La Nièvre à lui payer la somme de 1 237 320 € à titre de dommages-intérêts avec intérêts au taux légal à compter de la signification de l'assignation,
- condamner la société De La Nièvre à lui payer la somme de 10 000 € en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile, dépens en sus
SUR CE
LA COUR
Aux termes du contrat de vente du 8 septembre 2011 portant sur un ensemble immobilier à usage de commerce ayant fait l'objet, pour partie, de baux commerciaux, les parties ont stipulé (p. 47) que 'la situation locative et les déclarations faites par le vendeur constituent une condition essentielle et déterminante de l'engagement de l'acquéreur sans laquelle il n'aurait jamais contracté'. Dans ce contrat, le vendeur avait, notamment, déclaré et garanti (p. 46), concernant l'ensemble des baux en cours, en ce compris celui consenti par acte sous seing privé du 20 octobre 2009 à la société Fashion céramique, que :
'. le locataire exécute fidèlement ses obligations au titre des baux,
. le locataire exerce une activité commerciale dans les biens'.
Cependant, par ordonnance du 26 juin 2012, le juge des référés du Tribunal de grande instance de Nevers a prononcé la résiliation du bail du 20 octobre 2009 pour défaut de paiement des loyers par la société Fashion céramique depuis le mois d'octobre 2011, après commandement de payer délivré par la société Pierre sélection à la locataire le 16 février 2012. En outre, le 28 août 2012, la procédure de liquidation judiciaire de la société Fashion céramique a été ouverte. Si la cessation des paiements a été fixée le 9 juillet 2012, cependant, le liquidateur a constaté, dans son rapport du 28 septembre 2012, que M. [Q] [E], gérant, 'n'a jamais pu exercer son activité depuis la création de la SARLU Fashion céramique en 2008, du fait d'un manque total de trésorerie'. Ce fait est corroboré par la sommation interpellative délivrée le 16 juillet 2012 par la société Pierre sélection à laquelle M. [E] a répondu que sa société avait été dans l'impossibilité de payer la 'caution', ainsi que les trois premiers mois de loyers à la société De La Nièvre et qu'il avait demandé à M. [U], début 2011, d'annuler le contrat de bail ce que ce dernier avait refusé.
Ces déclarations concordantes, émanant de tiers au litige, établissent qu'à tout le moins, la société Fashion céramique n'a jamais payé les loyers à la société De La Nièvre. Or, dans ses conclusions en défense devant le Tribunal, cette société n'a pas offert de prouver, ce qu'elle pouvait aisément faire en sa qualité de bailleresse, que la société Fashion céramique était à jour du paiement des loyers à la date de la vente le 8 septembre 2011.
Il s'en déduit que la société De La Nièvre a menti lorsqu'elle a déclaré et garanti dans l'acte de vente que 'le locataire exécute fidèlement ses obligations au titre des baux', le paiement des loyers étant l'obligation principale d'un preneur à bail. La déclaration du vendeur étant un élément déterminant des engagements de l'acquéreur, le dol est constitué.
Le jugement entrepris sera donc infirmé en toutes ses dispositions.
S'agissant de la restitution de l'excès de prix payé par la société Pierre sélection, les locaux donnés à bail à la société Fashion céramique représentant 20% de la surface bâtie et le prix payé s'élevant à 4 425 200 € TTC, soit 3 700 € HT, la somme à restituer doit être évaluée à 500 000 €. S'agissant du préjudice né de l'immobilisation de cette somme, il sera réparé par celle de 50 000 € à titre de dommages-intérêts.
En conséquence, la société De La Nièvre doit être condamnée à payer a la SCPI Pierre sélection la somme de 500 000 € + 50 000 € = 550 000 € à titre dommages-intérêts, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation valant mise en demeure, soit le 15 avril 2013.
L'équité commande qu'il soit fait droit à la demande de la société Pierre sélection en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile comme il est dit dans le dispositif du présent arrêt.
PAR CES MOTIFS
Infirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;
Statuant à nouveau :
Condamne la société civile de construction vente De La Nièvre à payer à la SCPI Pierre sélection la somme de 550 000 € à titre dommages-intérêts, avec intérêts au taux légal à compter du 15 avril 2013 ;
Rejette toute autre demande ;
Condamne la société civile de construction vente De La Nièvre aux dépens de première instance et d'appel qui pourront être recouvrés dans les conditions de l'article 699 du Code de procédure civile ;
Condamne la société civile de construction vente De La Nièvre à payer à la SCPI Pierre sélection la somme de 10 000 € en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile.
Le Greffier, La Présidente,
