Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 1
ARRÊT DU 15 SEPTEMBRE 2017
(n° , 11 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 15/20293
Décision déférée à la Cour : Jugement du 01 Septembre 2015 -Tribunal de Grande Instance de Paris - RG n° 13/07758
APPELANT
Monsieur [K] [H]
né le [Date naissance 1] 1976 à [Localité 1]
demeurant [Adresse 1]
Représenté et assisté sur l'audience par Me Cataldo CAMMARATA de la SELARL SQUADRA AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : P0538
INTIMÉS
Monsieur Jean [Z] [L] Notaire
né le [Date naissance 2] 1967 à [Localité 2]
demeurant [Adresse 2]
Représenté par Me Herve-bernard KUHN de la SCP KUHN, avocat au barreau de PARIS, toque : P0090
Assisté sur l'audience par Me François DE MOUSTIER, avocat au barreau de PARIS, toque : C2018
Madame [W] [K]
née le [Date naissance 3] 1974 à [Localité 3]
demeurant [Adresse 3]
Représentée par Me Alain FISSELIER de la SCP SCP AFG, avocat au barreau de PARIS, toque : L0044
Assistée sur l'audience par Me Natacha MARCHAL, avocat au barreau de LILLE, substitué sur l'audience par Me Charlotte DESMON, avocat au barreau de LILLE
SARL LMI AM prise en la personne de ses représentants légaux
N° SIRET : 444 795 348
ayant son siège au [Adresse 4]
Représentée par Me François LEROY de la SCP DIXIT CAUSA, avocat au barreau de PARIS, toque : P0474
SA BNP PARIBAS PERSONAL FINANCE prise en la personne de ses représentants légaux
N° SIRET : 542 097 902
ayant son siège au [Adresse 5]
Représentée par Me Béatrice LEOPOLD COUTURIER de la SELARL PUGET LEOPOLD - COUTURIER, avocat au barreau de PARIS, toque : R029
Assistée sur l'audience par Me Patrice LEOPOLD de la SELARL PUGET LEOPOLD - COUTURIER, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, toque : 30
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 14 Juin 2017, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Dominique DOS REIS, Présidente de chambre, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Dominique DOS REIS, Présidente
Mme Laure COMTE, Vice-présidente placée
Madame Sophie REY, Conseillère
qui en ont délibéré
Greffier lors des débats : M. Christophe DECAIX
ARRÊT : CONTRADICTOIRE
- rendu par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Mme Dominique DOS REIS, Présidente, et par M. Christophe DECAIX, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
*
* *
Par acte sous seing privé du 8 mars 2007 pour le vendeur et du 10 mars 2007 pour l'acquéreur, négocié avec le concours de la société La Maison de l'investisseur Versailles en vertu d'un mandat de recherche du 1er mars 2007, le bien ayant été présenté par la société Maison de l'investisseur Lille, Mme'[W] [K] a vendu à M. [K] [H] un immeuble de rapport sis [Adresse 6]), au prix de 110'000 €, honoraires en sus, d'un montant de 12'000 €, dus par l'acquéreur à La Maison de l'investisseur Versailles, sous la condition suspensive de l'obtention d'un prêt par l'acquéreur. Ce dernier ayant obtenu le financement de la SA BNP Paribas invest immo, la vente a été réitérée, suivant acte authentique reçu le 8 juin 2007 par M.'[F] [L], notaire à [Localité 4]. Le 10 avril 2008, M. [H] a assigné en référé Mme'[K] et La Maison de l'investisseur [Localité 2] en désignation d'un expert à la suite d'un dégât des eaux survenu en décembre 2007. Mme'[S] [N], expert désigné par ordonnance du 17 juin 2008, a déposé son rapport le 23 août 2010, concluant à la dangerosité de l'immeuble qu'elle a dit inhabitable. Par acte du 16 décembre 2010, M.'[H] a assigné Mme'[K] et la Maison de l'investisseur Lille, sur le fondement des vices cachés. Par jugement du 26 novembre 2012, le tribunal de grande instance de Lille, faisant application de la clause de non-garantie, a débouté M.'[H] de ses demandes. Ce dernier a interjeté appel le 9'janvier 2013 et a appelé en intervention forcée La Maison de l'investisseur Versailles devenue la SARL LMI AM, réclamant, à titre principal, l'annulation de la vente pour vice caché, à titre subsidiaire, la résolution de la vente pour défaut de conformité de l'immeuble et pour vices du consentement, reprochant aux deux agents immobiliers un défaut de conseil, d'information et de mise en garde. Par arrêt du 10 mars 2014, la cour d'appel de Douai a confirmé le jugement du 26 novembre 2012 et, y ajoutant, débouté M.'[H] de ses demandes de résolution de la vente pour défaut de conformité et de nullité de la vente pour vice du consentement, déclarant irrecevable l'assignation en intervention forcée de la société LMI AM. Par arrêt du 30 septembre 2015, la Cour de cassation (3e chambre civile, pourvoi n°'14-17.434) a cassé l'arrêt du 10 mars 2014, mais seulement en ce qu'il avait rejeté la demande de M.'[H] de résolution de la vente pour défaut de conformité et celle de nullité de la vente pour vice du consentement. Sur renvoi après cassation, par arrêt du 30 juin 2016, la cour d'appel de Douai, autrement composée, a infirmé le jugement du 26 novembre 2012 en ce qu'il avait débouté M.'[H] de ses demandes, prononcé la résolution de la vente du 8 juin 2007, condamné M.'[H] à restituer l'immeuble à Mme [K] et à lui verser la somme de 1'128,15 € au titre des loyers perçus, condamné Mme [K] à rembourser à M.'[H] le prix de vente et ses accessoires, soit la somme totale de 131'675 €, condamné Mme'[K] à payer à M.'[H] la somme de 10'318,98 € de dommages-intérêts.
Par actes des 14, 16 et 21 mai 2013, M.'[H] a assigné devant le tribunal de grande instance de Paris, Mme [K], la société LMI AM, la société BNP Paribas personal finance et M.'[L] en nullité de l'acte sous seing privé du 8 et 10 mars 2007 pour démarchage illicite et, par suite, en nullité de l'acte de vente et de prêt du 8 juin 2007, ainsi qu'en condamnation des différents professionnels à lui payer une somme équivalente au prix et frais exposés pour manquement à leur obligation de conseil et d'information.
C'est dans ces conditions que, par jugement du 1er septembre 2015, le Tribunal de grande instance de Paris a :
- déclaré irrecevable l'ensemble des demandes de M.'[H] comme violant le principe de la concentration des moyens,
- rejeté la demande reconventionnelle de dommages-intérêts pour procédure abusive formée par Mme'[K],
- condamné M.'[H] à payer, en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile, à Mme'[K] la somme de 3'000 €, à la banque et au notaire, chacun, celle de 1'000 €,
- condamné M.'[H] aux dépens.
Par dernières conclusions du 29 juillet 2016, M.'[H], appelant, demande à la Cour de :
- réformer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,
- déclarer ses demandes recevables,
- rejeter la demande de sursis à statuer de M. [L],
- rejeter les fins de non-recevoir des sociétés LMI AM et BNP,
- prononcer la résolution du contrat de prêt découlant de l'acte authentique lui-même résolu pour défaut de conformité,
- condamner in solidum les sociétés LMI AM, BNP PF et M. [L] à lui payer la somme de 173'146,37'€ au titre du préjudice matériel, assortie des intérêts de droit à compter du 6 juin 2007,
- condamner la société BNP PF à lui restituer la somme de 43''044,15 € soit le capital emprunté qu'il a payé au 6 juin 2016,
- condamner in solidum les sociétés LMI AM, BNP PF et M. [L] à lui payer la somme de 50'000 € au titre de son préjudice moral avec intérêts de droit à compter de l'assignation du 9 avril 2008,
- condamner in solidum les sociétés LMI AM, BNP PF et M. [L] à lui payer en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile, la somme de 42'000 € en première instance et celle de 48'640,31'€ en appel, dépens en sus.
Par dernières conclusions du 28 juin 2016, la société BNP Paribas personal finance (BNP PF) prie la Cour de :
- déclarer M.'[H] irrecevable en ses demandes qui sont prescrites,
- confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,
- débouter M.'[H] de toutes ses demandes formées contre elle,
- en cas d'annulation de la vente et/ou du contrat de prêt :
. condamner M.'[H] à lui payer la somme de 131'755 € avec intérêts au taux légal à compter du déblocage des fonds, somme dont il conviendra de déduire les versements effectués par M.'[H] à l'exception des primes d'assurance,
. ordonner la compensation entre ces différentes sommes,
. dire que le privilège de prêteur de deniers et l'hypothèque conventionnelle seront maintenus jusqu'au remboursement total de la dette par M.'[H],
. condamner in solidum tout intervenant qui serait jugé responsable de l'annulation de la vente à la désintéresser de son préjudice correspondant au différentiel entre l'intérêt conventionnel et l'intérêt légal couru depuis la date de déblocage des fonds sur 131'775 € jusqu'au remboursement des sommes dues,
- condamner in solidum tout intervenant qui serait jugé responsable de l'annulation de la vente à garantir M.'[H] de toutes sommes que ce dernier pourrait lui devoir,
- débouter Mme'[K] de ses demandes reconventionnelles dirigées contre elle,
- condamner in solidum tout succombant à lui payer la somme de 5'000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, dépens en sus.
Par dernières conclusions du 31 mars 2017, la société LMI AM demande à la Cour de :
- vu les articles 1351 du Code civil, 9, 463, 547, 564 à 567, 623, 624, 625, 631, 633, 638 du Code de procédure civile,
- à titre principal :
- concernant les demandes formulées par Mme [K] contre elle, les déclarer irrecevables,
- concernant les demandes formulées par M.'[H] contre elle, confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a dit qu'elles violaient le principe de la concentration des moyens, les dire irrecevables,
- à titre subsidiaire :
- débouter Mme'[K] de ses demandes dirigées contre elle,
- débouter M.'[H] de ses demandes formulées contre elle,
- en tout état de cause, condamner Mme'[K] et M.'[H] à lui payer la somme de 10'000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, dépens en sus.
Par dernières conclusions du 09 juin 2017, M. [L] prie la Cour de :
- surseoir à statuer jusqu'à décision définitive dans l'instance opposant M.'[H] à Mme'[K],
- à titre subsidiaire :
- confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,
- vu les articles 1351 du Code civil et 21 du décret du 26 novembre 1971,
- dire M.'[H] irrecevable en sa demande de nullité de l'acte du 8 juin 2007, l'en débouter,
- vu les articles 1382 du Code civil, 3.2.1 du 'règlement', 21 du décret du 26 novembre 1971,
- débouter M.'[H] de toutes ses demandes,
- vu les articles 2224 et 1382 du Code civil,
- dire Mme'[K] irrecevable en sa demande reconventionnelle dirigée contre lui,
- débouter Mme'[K] de ses demandes formées contre lui,
- débouter la société BNP PF de toutes ses demandes formulées contre lui,
- vu les articles 696 et 700 du Code de procédure civile :
- condamner M.'[H] à lui payer la somme de 5 000 €, dépens en sus.
Par dernières conclusions du 29 mai 2017, Mme'[K] demande à la Cour de :
- vu les articles 564, 771, 907 du Code de procédure civile, 1351, 1147, 1382 du Code civil,
- infirmer partiellement le jugement entrepris :
- déclarer ses demandes formulées à l'égard de M. [L] et de LMI AM recevables au visa de l'article 1351 du Code civil,
- condamner in solidum M. [L] et la société LMI AM ou l'un à défaut de l'autre à la garantir des condamnations prononcées contre elle par la cour d'appel de Douai, à l'exclusion de la restitution du prix, soit la somme de 43'077,12 €,
- condamner in solidum la société LMI AM et M. [L] ou l'un à défaut de l'autre à lui payer la somme de 80'000 € correspondant à la différence de valeur vénale de l'immeuble tirée de la résolution de la vente,
- en tout état de cause :
- débouter la société LMI AM et M. [L] de l'ensemble de leurs demandes,
- condamner in solidum la société LMI AM et M. [L] ou l'un à défaut de l'autre à lui verser la somme de 15'000 € de dommages-intérêts avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l'assignation,
- condamner in solidum la société LMI AM et M. [L] ou l'un à défaut de l'autre à lui verser la somme de 8'500 € en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation,
- ordonner la capitalisation des intérêts au titre de l'article 1154 du Code civil,
- condamner in solidum la société LMI AM et M. [L] ou l'un à défaut de l'autre aux dépens de première instance et d'appel.
SUR CE
LA COUR
L'arrêt du 30 juin 2016 ayant définitivement tranché le litige opposant M.'[H] à Mme'[K], la demande de sursis à statuer formée par M. [L] est sans objet.
Sur la recevabilité des demandes
Ni le prêteur ni le notaire n'ayant été parties au litige ayant abouti aux arrêts de la cour d'appel de Douai des 10 mars 2014 et 30 juin 2016, ces décisions n'ont pas l'autorité de la chose jugée en ce qui les concerne, de sorte que les demandes de M.'[H] formées à l'encontre de la société BNP Paribas personal finance et de M. [L] sont recevables.
S'agissant de la société LMI AM, l'arrêt du 10 mars 2014, qui a déclaré irrecevables les demandes de M.'[H] formées contre elle pour la première fois en cause d'appel, n'interdit pas à ce dernier de formuler, à nouveau, ces demandes dans une autre instance dans laquelle la cause d'irrecevabilité a disparu, ce qui est le cas en l'espèce.
Par suite le jugement entrepris sera infirmé en ce qu'il a déclaré irrecevables les demandes de M.'[H] formées à l'encontre de la société BNP Paribas personal finance, de M.'[L] et de la société LMI AM.
S'agissant des demandes de Mme [K] contre la société LMI AM, l'arrêt du 10 mars 2014, qui n'a pas été cassé sur ce point, a déclaré irrecevable l'intervention forcée de la société LMI AM. L'arrêt du 30 juin 2016 a déclaré irrecevables les demandes de Mme'[K] contre l'agent immobilier qui excédaient la saisine de la cour de renvoi après cassation. Le dispositif de ce dernier arrêt n'a pas été modifié par l'arrêt du 19 janvier 2017 qui a dit qu'il n'y avait pas d'omission de statuer. Ces arrêts, qui n'ont pas tranché au fond la demande de Mme'[K] à l'encontre de l'agent immobilier, n'ont pas l'autorité de la chose jugée sur ce point. Mais, dans la présente instance, en première instance, Mme [K] s'est bornée à demander, dans ses dernières conclusions du 11 février 2015 devant le Tribunal, que, dans la mesure où la vente viendrait à être annulée, le notaire, l'agent immobilier et la banque fussent condamnés à lui verser la somme de 10'000 € de dommages-intérêts au titre du préjudice subi en vertu de la résolution de la vente. Par suite, la demande de Mme [K] tendant à ce que la société LMI AM soit condamnée à la garantir des condamnations prononcées contre elle par la cour d'appel de Douai, à l'exclusion de la restitution du prix, soit la somme de 43'077,12 €, est nouvelle en cause d'appel et, comme telle, irrecevable.
Les demandes de Mme'[K] contre M. [L], formulées pour la première fois le 27'août 2014, ne sont pas prescrites, Mme'[K] ayant pris connaissance de l'état de son bien par le rapport d'expertise déposé le 23 août 2010. Mme [K] soutient que ces demandes ne sont pas nouvelles. Mais, en première instance, Mme [K] s'est bornée à demander, dans ses dernières conclusions du 11'février 2015 devant le Tribunal, que, dans la mesure où la vente viendrait à être annulée, le notaire, l'agent immobilier et la banque fussent condamnés à lui verser la somme de 10'000 € de dommages-intérêts au titre du préjudice subi en vertu de la résolution de la vente. Par suite, la demande de Mme [K] tendant à ce que M. [L] soit condamné à la garantir des condamnations prononcées contre elle par la cour d'appel de Douai, à l'exclusion de la restitution du prix, soit la somme de 43'077,12 €, est nouvelle en cause d'appel et, comme telle, irrecevable.
Au fond
S'agissant des demandes de M.'[H] formées à l'encontre de la société BNP Paribas personal finance, si l'offre de prêt a été faite par la banque suivant acte sous seing privé du 23'avril 2007, cependant, la régularisation du contrat de prêt suivant acte authentique reçu à [Localité 4] le 8 juin 2007 par M.'[L], notaire, vaut renonciation de l'emprunteur à se prévaloir des irrégularités prétendument commises antérieurement.
La résolution du contrat de vente du 8 juin 2007, prononcée par l'arrêt du 30 juin 2016 entre le vendeur et l'acquéreur, entraîne la résolution du contrat de prêt. Par suite, les parties doivent être remises en état, de sorte que M.'[H] doit restituer à la banque la somme de 131'755 € avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt qui prononce la résolution du contrat, le privilège de prêteur de deniers et l'hypothèque conventionnelle étant maintenus jusqu'au remboursement total de la dette de M.'[H], et que la banque doit restituer à M. [H] les remboursements qu'il a effectués en ce inclus les primes d'assurances qui sont sans objet. Il convient d'ordonner la compensation entre ces créances à proportion de la plus faible d'entre elles.
M.'[H], qui a décidé en 2006 de réaliser l'opération financière dans un but de défiscalisation n'établit ni l'obscurcissement de ses facultés mentales ou physiques à la date où il a sollicité le prêt ni la connaissance que le prêteur aurait pu avoir de cet état à cette époque, étant observé que la banque s'est bornée à mettre les fonds à la disposition de l'emprunteur, n'étant pas prouvé qu'elle soit intervenue dans l'opération de défiscalisation. Le prêt ayant été accordé au vu des éléments patrimoniaux fournis par M.'[H] au nombre desquels ne figuraient ni son état de chômeur ni l'existence d'autres prêts dont le remboursement aurait été en cours, l'appelant ne rapporte pas la preuve d'un manquement du prêteur à son obligation de conseil et de mise en garde dès lors que le prêt n'excédait pas ses facultés d'endettement, étant observé, d'ailleurs, que M.'[H] est à jour de ses remboursements.
Par suite, en l'absence de faute de la banque, M.'[H] doit être débouté de sa demande de dommages-intérêts formée contre elle.
Concernant les demandes de M.'[H] contre le notaire, la vente a été résolue pour défaut de conformité du bien acquis en tant qu'immeuble de rapport, ce qui supposait son habitabilité, le caractère locatif des logements étant une de ses caractéristiques essentielles. Mais, la vente ne portant pas sur des lots de copropriété, le notaire n'avait pas à attirer l'attention des parties sur l'existence ou non d'un mesurage ni sur les risques d'une éventuelle moindre mesure, l'acte du 8 juin 2007 énonçant, même, que l'acquéreur prend le bien, d'une superficie de 77 ca, dans l'état où il se trouve le jour de l'entrée en jouissance, sans garantie de la part du vendeur de 'la surface du bien vendu ou de celle du terrain sur lequel il est édifié, la différence en plus ou en moins s'il en existe, entre la contenance sus-indiquée et celle réelle, excédât-elle un vingtième, devant faire le profit ou la perte de l'acquéreur, sans aucun recours contre le vendeur à ce sujet'.
Ainsi, le notaire, qui n'avait pas l'obligation de procéder lui-même à la visite du bien, ne disposait pas d'éléments de nature à le renseigner sur l'impropriété du bien à son usage et sa dangerosité, étant observé qu'à la date de l'acte authentique, les baux des logements étant en cours, le vendeur déclarait que 'le bien n'était pas insalubre et ne faisait l'objet d'aucune interdiction d'habiter, arrêté de péril, mesure de séquestre ou de confiscation ni injonction de travaux', la non-conformité n'ayant été établie que par une expertise judiciaire du 23 août 2010.
Quant à la 'suppression de la clause relative à la notion de logement décent' qui figurait dans l'acte d'acquisition du 28 juillet 2005 du même bien par Mme [K] reçu par le même notaire, cette suppression, qui peut résulter d'une erreur matérielle, ne démontre pas à elle seule la connaissance qu'aurait eu M.'[L] de l'absence de cette caractéristique. En outre, M.'[H] n'établit pas qu'informé par cette clause sur les caractéristiques légales du logement dit 'décent', il n'aurait pas acquis le bien, alors, d'une part, qu'il n'avait pas visité l'immeuble avant de l'acheter, et d'autre part, que l'arrêt du 30 juin 2016 a dit que les défauts de surface habitable étaient 'impossibles à détecter par un acquéreur, quelles que soient ses compétences, sans examen technique plus poussé'.
M.'[H] n'établit pas avoir informé le notaire du but de défiscalisation qu'il poursuivait, de sorte qu'il ne peut lui reprocher de ne pas avoir attiré son attention sur l'aléa inhérent à une telle opération, la vente n'ayant pas été annulée pour défaut d'information de l'acquéreur.
En conséquence, les fautes invoquées contre le notaire n'étant pas établies, M.'[H] doit être débouté de ses demandes de dommages-intérêts formées contre lui.
S'agissant des demandes de M.'[H] à l'encontre de la société LMI AM, l'appelant, qui a réitéré par acte authentique du 8 juin 2007 la vente conclue le 10 mars 2007 avec le concours de la société La Maison de l'investisseur Versailles, devenue LMI AM, en vertu d'un mandat de recherche du 1er mars 2007, a, ainsi, renoncé à se prévaloir des irrégularités prétendument commises antérieurement.
M.'[H] avait donné mandat à l'agent immobilier de rechercher un bien immobilier locatif au prix de 1'300'000 €, situé en France, au loyer prévisionnel de 765 €. Le mandat prévoyait un audit complet du bien pour un coût de 1'350 € TTC, comprenant 'un reportage photographique, un certificat de décence, un plan, une liste des travaux éventuels à effectuer et un chiffrage complet de ces travaux pour remise à neuf du logement'. Sur la base de ce mandat, M.'[H] a acquis de Mme'[K], par acte sous seing privé du 10 mars 2007 'un immeuble de rapport figurant au cadastre Section AK, numéro [Cadastre 1] comprenant 6 studettes, un jardin et une dépendance', d'une superficie de 77 ca, au prix de 110 000 €. Cette vente a été réitérée par acte authentique le 8 juin 2007.
Or, à la suite d'une expertise judiciaire du 23 août 2010 révélant que 'les défauts constatés dans l'immeuble rendent celui-ci impropre à l'usage' et que 'l'immeuble est inhabitable et dangereux en l'état selon les normes et textes réglementaires en vigueur', l'arrêt du 30 juin 2016 a résolu la vente pour défaut de conformité. En effet, les studettes n'avaient pas les surfaces requises en 'salle de vie''; elles ne possédaient pas de structure autonome par locataire'; l'immeuble ne répondait pas aux normes de sécurité'; les studios ne répondaient pas aux normes et réglementation vis à vis de l'hygiène et de la salubrité du fait, notamment, de l'absence de ventilation dans les salles de bains ou salle d'eau, la VMC débouchant dans des faux plafonds.
La société LMI AM n'établit pas qu'à la date de la vente M.'[H] exerçait la profession d'agent immobilier alors que l'acte sous seing privé du 10 mars 2007 qu'elle a rédigé indique qu'il est directeur d'exploitation et qu'elle a informé M.'[H] le 25 avril 2007 de son droit de rétractation en tant que non-professionnel de l'immobilier. L'agent immobilier ne peut donc faire grief à son client de ne pas avoir relevé les défauts de l'immeuble dont l'arrêt du 30 juin 2016, qui, s'il n'a pas l'autorité de la chose jugée à l'égard de la société LMI AM, constitue néanmoins un fait juridique, a dit que les défauts de surface habitable étaient 'impossibles à détecter par un acquéreur, quelles que soient ses compétences, sans examen technique plus poussé', l'agent immobilier ne prouvant pas le contraire.
Or, il incombe à l'agent immobilier, détenteur d'un mandat de recherche d'un immeuble destiné à la location à usage d'habitation, de présenter à son mandant des biens de nature à être donnés à bail dans le respect des règles en vigueur et ce, d'autant qu'en l'espèce, l'intermédiaire s'était engagé à lui fournir un audit complet du bien pour un coût de 1'350 € TTC, comprenant 'un reportage photographique, un certificat de décence, un plan, une liste des travaux éventuels à effectuer et un chiffrage complet de ces travaux pour remise à neuf du logement'. Il ne pouvait échapper à l'agent immobilier que l'immeuble de rapport en cause était divisé en trois studios dont aucun ne disposait : - de la surface minimale requise, - de compteurs d'eau et d'électricité indépendants, - de vannes d'arrêt d'eau, - de ventilation dans les salles de bains ou salles d'eau, de sorte que ce professionnel de la vente immobilière ne pouvait conseiller à son client de l'acquérir dans le but de poursuivre, en l'état, les baux en cours.
Dès lors, l'agent immobilier a manqué à son obligation de conseil en conseillant l'achat de ce bien à M.'[H] et sa responsabilité est établie, sans qu'il y ait lieu de retenir celle du vendeur et de l'acquéreur qui ne sont pas des professionnels de la vente et qui n'étaient en mesure de relever les défaut précités.
Concernant le préjudice subi par M.'[H], les restitutions ne constituant pas un préjudice indemnisable, seule la commission d'ouverture de prêt d'un montant de 600 € peut être retenue au titre du préjudice matériel. M.'[H], qui a poursuivi la résolution de la vente et l'a obtenue par l'arrêt du 30 juin 2016, ne peut réclamer le manque à gagner né de l'inexécution du contrat, de sorte qu'il doit être débouté de sa demande en paiement de la somme de 87'644 €.
M.'[H] a subi un préjudice moral qui sera réparé par la somme de 10'000 € de dommages-intérêts. Ainsi, la société LMI AM doit être condamnée à lui payer la somme de 10'600 € de dommages-intérêts toutes causes de préjudice confondues.
Les carences de la société LMI AM étant à l'origine de l'échec de la vente, il y a lieu de faire droit à la demande de la banque tendant à la réparation de son préjudice correspondant au différentiel entre l'intérêt conventionnel et l'intérêt légal couru depuis la date de déblocage des fonds jusqu'au remboursement des sommes dues.
Dans ses rapports avec Mme [K], la société LMI AM, rédactrice de l'avant-contrat de vente, a manqué à son obligation d'information en n'attirant pas l'attention de la venderesse sur les défauts de conformité du bien précités qui faisaient obstacle à ce qu'il fût vendu, en l'état, en tant qu'immeuble de rapport, Mme'[K], qui n'était pas un professionnel de la vente, n'étant pas en mesure d'identifier ces défauts.
Il vient d'être dit que Mme'[K] était irrecevable à demander la garantie de l'agent immobilier. Concernant la demande de Mme'[K] en paiement de la somme de 80'000 € qui correspondrait 'à la différence de valeur vénale de l'immeuble tirée de la résolution de la vente', il se déduit du rapport d'expertise et notamment de la description faite par l'expert de l'état du bien, qu'à la date de sa vente à M. [H] l'immeuble était inhabitable et dangereux de sorte que sa valeur réelle ne correspondait pas au prix fixé dans le contrat de vente résolu en raison de la non conformité du bien. Dès lors, la différence de valeur invoquée par Mme'[K] ne trouve pas sa cause dans la faute de l'agent immobilier et la demande de ce chef doit être rejetée. Toutefois, le manquement de l'agent immobilier a causé à Mme'[K] un préjudice moral indéniable qui sera réparé par la somme de 10'000 € de dommages-intérêts.
S'agissant des demandes de Mme'[K] contre le notaire, la vente ne portant pas sur des lots de copropriété, le notaire n'avait pas à attirer l'attention des parties sur l'existence ou non d'un mesurage et sur les risques d'une éventuelle moindre mesure, étant observé que l'acte du 8 juin 2007 énonce que l'acquéreur prend le bien, d'une superficie de 77 ca, dans l'état où il se trouve le jour de l'entrée en jouissance, sans garantie de la part du vendeur de 'la surface du bien vendu ou de celle du terrain sur lequel il est édifié, la différence en plus ou en moins s'il en existe, entre la contenance sus-indiquée et celle réelle, excédât-elle un vingtième, devant faire le profit ou la perte de l'acquéreur, sans aucun recours contre le vendeur à ce sujet'. Ainsi, le notaire, qui n'avait pas l'obligation de procéder lui-même à la visite du bien, ne disposait pas d'éléments de nature à le renseigner sur l'impropriété du bien à son usage et sa dangerosité, étant observé qu'à la date de l'acte authentique, les baux des logements étant en cours, la non-conformité n'ayant été établie que par une expertise judiciaire du 23 août 2010.
Quant à la 'suppression de la clause relative à la notion de logement décent' qui figurait dans l'acte d'acquisition du 28 juillet 2005 du même bien par Mme [K] reçu par le même notaire, cette suppression, qui peut résulter d'une erreur matérielle, ne démontre pas à elle seule la connaissance qu'aurait eu M.'[L] de l'absence de cette caractéristique. En outre, Mme'[K] n'établit pas qu'informée par cette clause des caractéristiques légales du logement dit 'décent', elle ne l'aurait pas vendu alors, qu'informée par cette clause qui figurait dans l'acte de 2005, elle l'avait, néanmoins, acquis.
Par suite, Mme'[K] doit être déboutée de toutes ses demandes contre le notaire.
La société LMI AM sera condamnée aux dépens de première instance et d'appel.
M.'[H] n'étant pas condamné aux dépens, la demande en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile formées contre lui par M. [L] sera rejetée.
La solution donnée au litige emporte le rejet des demandes de la société LMI AM sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.
L'équité commande qu'il soit fait droit aux demandes de M.'[H], de Mme [K] et de la banque, sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, comme il est dit dans le dispositif du présent arrêt.
PAR CES MOTIFS
Déclare sans objet la demande de sursis à statuer de M.'[F] [L]';
Confirme le jugement entrepris, mais seulement en ce qu'il a rejeté la demande reconventionnelle de dommages-intérêts pour procédure abusive de Mme'[W] [K]';
L'infirme pour le surplus ;
Statuant à nouveau':
Déclare irrecevables les demandes de Mme [W] [K] tendant à ce que la SARL LMI AM et M. [F] [L] soient condamnés à la garantir des condamnations prononcées contre elle par la cour d'appel de Douai, soit la somme de 43'077,12'€ ;
Déclare recevables les demandes de M.'[K] [H] formées à l'encontre de la société BNP Paribas personal finance, de M.'[F] [L] et de la société LMI AM ;
Prononce la résolution du contrat de prêt du 8 juin 2007';
Dit que M.'[K] [H] doit restituer à la SA BNP Paribas personal finance la somme de 131'755 € avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt, le privilège de prêteur de deniers et l'hypothèque conventionnelle étant maintenus jusqu'au remboursement total de la dette de M.'[K] [H]';
Dit que la SA BNP Paribas personal finance doit restituer à M.'[K] [H] les remboursements qu'il a effectués, en ce inclus les primes d'assurances ;
Prononce la compensation entre ces créances réciproques à concurrence de la plus faible des deux sommes ;
Déboute M.'[K] [H] de sa demande de dommages-intérêts formée contre la SA BNP Paribas personal finance ;
Déboute M.'[K] [H] de sa demande de dommages-intérêts formée contre M.'[F] [L]';
Condamne la SARL LMI AM à payer à Mme'[W] [K] la somme de 10'000 € de dommages-intérêts ;
Déboute Mme'[W] [K] de sa demande en paiement la somme de 80'000 € au titre de 'la différence de valeur vénale de l'immeuble tirée de la résolution de la vente' formée contre la SARL LMI AM ;
Déboute Mme'[W] [K] de ses demandes contre M. [F] [L]';
Condamne la SARL LMI AM à payer à M.'[K] [H] la somme de 10'600 € de dommages-intérêts toutes causes de préjudices confondues.
Condamne la SARL LMI AM à payer à la SA BNP Paribas personal finance, à titre de dommages-intérêts, le différentiel entre l'intérêt conventionnel et l'intérêt légal couru depuis la date de déblocage des fonds jusqu'au remboursement des sommes dues ;
Rejette les autres demandes';
Condamne la SARL LMI AM aux dépens de première instance et d'appel qui pourront être recouvrés dans les conditions de l'article'699 du Code de procédure civile';
Condamne la SARL LMI AM à payer, sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, à :
- M.'[K] [H], la somme de 20'000 €, au titre de ses frais irrépétibles de première instance et d'appel,
- Mme'[W] [K], la somme de 8'500 €,
- la SA BNP Paribas personal finance, la somme de 5 000 €.
Le Greffier, La Présidente,
