Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 1
ARRÊT DU 15 SEPTEMBRE 2017
(n° , 7 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 15/19195
Décision déférée à la Cour : Jugement du 09 Septembre 2015 -Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG n° 13/10737
APPELANTE
Madame [H] [W] [R] [J]
née le [Date naissance 1] 1952 à [Localité 1] (ALGERIE)
demeurant [Adresse 1]
Représentée par Me Anne GRAPPOTTE-BENETREAU de la SCP SCP GRAPPOTTE BENETREAU, avocats associés, avocat au barreau de PARIS, toque : K0111
INTIMÉES
SCP BTSG , prise en la personne de Maître [V], liquidateur judiciaire de la Société SMBG
ayant son siège au [Adresse 2]
non représenté
Signification de la déclaration d'appel en date du 04 novembre 2015 et assignation devant la Cour d'appel de Paris avec signification de conclusions en date du 22 janvier 2016, toutes deux remise à personne morale.
Société CRCAM DU LANGUEDOC Société coopérative à capital variable
N° SIRET : 492 826 417
ayant son siège a l'[Adresse 3]
Représentée par Me Bernard-claude LEFEBVRE de l'ASSOCIATION LEFEBVRE HATEM-LEFEBVRE, avocat au barreau de PARIS, toque : R031
SCP [A] Notaires Associés.
Ayant son siège au [Adresse 4]
Représentée par Me Thierry KUHN de la SCP KUHN, avocat au barreau de PARIS, toque : P0090
Assistée sur l'audience par Me TALISSA ABEGG, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 07 Juin 2017, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. Dominique GILLES, Conseiller, chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Dominique DOS REIS, Présidente
Monsieur Dominique GILLES, Conseiller
Madame Sophie REY, Conseillère
qui en ont délibéré
Greffier lors des débats : M. Christophe DECAIX
ARRÊT : RÉPUTÉ CONTRADICTOIRE
- rendu par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Dominique DOS REIS, Présidente, et par M. Christophe DECAIX, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
*
* *
Par acte notarié du 28 décembre 2007 mentionnant qu'il n'avait pas été précédé d'un avant contrat, Mme [J] divorcée [N] (Mme [J]) a acquis auprès de la SARL SMBG, moyennant le prix de 33 000 €, le lot n°11 de l'état de division d'un immeuble en copropriété sis [Adresse 5], soit un appartement d'une superficie de 45,33 m² au sens de l'article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ; l'acte précisait que l'acquéreur adhérait à une association foncière urbaine libre, dans le périmètre de laquelle se trouvait l'immeuble collectif dont dépendait l'appartement, et que cette association avait décidé, par assemblée générale du 09 décembre 2007, de faire réaliser des travaux de réhabilitation dans l'immeuble pour 2 040 000 €, par un contractant général dont l'acquéreur validait la candidature.
Exposant que cette opération, conclue pour des motifs d'optimisation fiscale dans le cadre de la loi dite 'loi Malraux', sur la base d'une étude personnalisée qui avait précédé la promesse unilatérale d'achat sous seing privée signée le 11 décembre 2007, s'était avérée décevante, eu égard au retard de livraison, au retard de mise en location, et au montant du loyer, situation ayant entraîné la perte d'avantages fiscaux, Mme [J] a saisi le tribunal par assignation du 19 juin 2013 délivrée à la SARL SMBG, à la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel du Languedoc - celle-ci ayant prêté les deniers ayant servi à financer l'opération - et à la SCP [A], à laquelle appartenait M. [Z] [A], notaire rédacteur de l'acte authentique. Mme [J] demandait d'une part la nullité de la promesse unilatérale, pour indétermination de l'appartement objet de la promesse et non respect de la faculté de rétractation de l'article L 121-25 du code de la consommation, d'autre part, la nullité de l'acte authentique, la mise en jeu de la responsabilité professionnelle du notaire, ainsi que la résolution accessoire des contrats de prêts et la restitution des intérêts des prêts.
C'est dans ces conditions que le tribunal de grande instance de Paris, par jugement du 09 septembre 2015 a :
- déclaré Mme [J] irrecevable en sa demande, faute d'avoir justifié de la publication de l'assignation au service de la publicité foncière exigée aux termes de l'article 28 4° c du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955,
- condamné Mme [J] aux dépens,
- débouté les parties de leurs demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Par dernières conclusions d'appelante du 15 mai 2017, Mme [J] demande à la Cour de :
- vu la loi n° 72-1137 ;
- vu les articles L 121-25 et L 311-32 du code de la consommation ;
- vu les articles 1240 et 1241 (anciens articles 1382 et 1383) du code civil ;
- vu les articles 2222, 2224 et 2227 du code civil ;
- déclarer l'action en nullité de la promesse unilatérale d'achat du 11 décembre 2007 et en nullité de l'acte authentique du 18 décembre 2007 recevable, eu égard au respect des formalités de publication, et non prescrite ;
- la déclarer bien fondée eu égard au défaut d'identification possible du bénéficiaire de la promesse unilatérale d'achat, au défaut de détermination valable de l'appartement qui en est l'objet, à la violation de son délai de rétractation, au manquement du notaire à l'obligation d'information et de conseil dont il était tenu s'agissant de l'avertir des conséquences prévisibles de l'acte juridique projeté et des 'vices procédure' cités, dès lors que M. [Z] [A] aurait dû refuser d'instrumenter un acte qui paraissait être établi en fraude des droits des tiers ;
- prononcer la résolution des contrats de prêt ;
- condamner la SCP [A] à lui payer une somme de 50 000 € de dommages et intérêts en compensation de son préjudice moral ;
- lui accorder la restitution des intérêts payés depuis le 28 décembre 2007 ;
- condamner solidairement la SCP BTSG en la personne de M. [V], ès-qualité de liquidateur judiciaire de la société SMBG, la CRCAM du Languedoc et la société notariale à lui payer une somme de 10 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens.
Par dernières conclusions du 29 août 2016, la CRCAM du Languedoc fait valoir que l'appelante a publié sa demande de nullité postérieurement au jugement déclarant son action irrecevable et prie la Cour de :
- déclarer Mme [J] prescrite en son action ;
- au fond, la déclarer mal fondée ;
- à titre subsidiaire, condamner tout succombant à la garantir des conséquences de la résolution des contrats de prêt 'par contamination', singulièrement s'agissant de la restitution éventuelle des intérêts perçus sur les concours consentis ;
- condamner tout succombant à lui payer une somme de 2 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Par dernières conclusions du 22 février 2016, la SCP [A] prie la Cour de :
- vu les articles 480, 481 du code de procédure civile, 1382 du code civil ;
- confirmer le jugement entrepris ;
- dire que la publication de la demande est antérieure au jugement querellé et renvoyer Mme [J] à ressaisir le tribunal ;
- déclarer l'appel irrecevable en ce qu'il prive les parties du double degré de juridiction ;
- subsidiairement
- déclarer prescrite l'action en responsabilité dirigée contre elle ;
- dire qu'elle a bénéficié d'un délai de rétractation conforme à la loi pour l'acquisition d'un lot de copropriété à la surface parfaitement déterminée ;
- dire que la preuve d'une faute du notaire n'est pas rapportée, ni celle d'un préjudice qui en découlerait directement ;
- débouter Mme [J] de toutes ses demandes, et la CRCAM du Languedoc de sa demande reconventionnelle ;
- condamner l'appelante à lui payer 2 500 € d'indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens.
SUR CE
LA COUR
Sur la publication de l'assignation
En application des dispositions des articles 28, 4 c) et 30-5 du décret du 4 janvier 1955 la publicité foncière est exigée, à peine d'irrecevabilité, pour les demandes en justice tendant à l'anéantissement rétroactif d'un droit antérieurement publié.
En l'espèce la demande en justice tendant à l'annulation de la vente immobilière litigieuse procédant d'un acte notarié avait été publiée le 16 janvier 2015, ainsi qu'il résulte de l'exemplaire produit de l'assignation du 19 juin 2013 revêtu de la mention de publicité, alors que les parties comparantes défenderesses, la CRCAM du Languedoc et la SCP notariale avaient antérieurement soulevé la fin de non recevoir, n'étant ni allégué ni établi que le tribunal aurait eu connaissance des diligences de publication, alors que la charge de la preuve de la régularisation incombait à Mme [J].
Si, ainsi, le tribunal ne peut être critiqué d'avoir retenu la fin de non recevoir prise du défaut de publication de l'assignation qui s'imposait à son examen, la régularisation intervenue rend l'action recevable en cause d'appel, en vertu des textes sus-visés ; il sera précisé que la Cour est saisie de l'entier litige soumis au tribunal, par l'effet dévolutif de l'appel, sans qu'il puisse être tiré argument ni, d'une part, fût-il établi, du caractère prétendument volontaire de l'abstention de l'appelante en première instance qui ne peut la priver de son intérêt pour agir et rendre ainsi son appel irrecevable, ni, d'autre part, des articles 480 et 481 du code de procédure civile pour demander le renvoi des parties devant le premier juge, puisque la régularisation est intervenue.
Sur la prescription de l'action en nullité de la promesse unilatérale de vente et de la vente immobilière
Mme [J] soutient que son action en nullité est causée par le droit réel de propriété sur l'immeuble, qu'il s'agit en réalité de statuer erga omnes sur ce droit de propriété, de sorte que la prescription est réglée par l'article 2227 du code civil qui édicte une prescription trentenaire pour les actions réelles immobilières. En vertu de l'article 2222 du code civil, les dispositions de la loi du 17 juin 2008 ayant au mieux réduit la prescription, un nouveau délai quinquennal de prescription s'est ouvert à compter du 19 juin 2008 et a valablement été interrompu avant le son expiration le 19 juin 2013.
Mme [J] soutient la nullité de la promesse unilatérale de vente du 11 décembre 2007 pour :
- indétermination du bénéficiaire, faisant valoir que rien dans l'acte ne peut faire juger déterminée ou déterminable l'identité du bénéficiaire qui y aurait consenti ;
- erreur sur la consistance des lieux et indétermination de l'objet du contrat, faisant valoir que la promesse mentionne un appartement d'une superficie réglementaire de 66,68 m² et l'acte authentique une superficie de 45,33 m² seulement ;
- non respect du délai de rétractation de l'article L 121-25 du code de la consommation.
Or, ces chefs de nullité sont chacun de pur intérêt privé et n'auraient pu faire l'objet, dans le droit en vigueur avant la réforme de la prescription issue de la loi du 17 juin 2008, à une action en nullité absolue, peu important qu'il soit fait ou non droit au moyen, soutenu par Mme [J] et pris de la requalification de cette promesse unilatérale en promesse synallagmatique.
Ainsi, s'agissant d'une situation juridique antérieure à l'entrée en vigueur de la réforme de la prescription, la prescription de l'action en nullité dirigée par Mme [J] contre la promesse du 11 décembre 2007 était quinquennale en vertu de l'article 1304 du code civil dans sa rédaction alors applicable.
Par ailleurs, l'action en nullité exercée par Mme [J] contre la promesse unilatérale de vente relève de la matière mixte et ne peut être qualifiée d'action réelle immobilière, quand bien même elle aurait pour effet virtuel, ainsi qu'elle l'affirme, de résoudre la question du titulaire d'un droit réel. Il s'en déduit que, selon le régime actuel de la prescription, la prescription est également quinquennale ; en outre, le délai de prescription de l'action en nullité d'un contrat court à compter du jour où l'acte irrégulier a été passé ; il s'en déduit que la prescription était acquise dès l'expiration du délai de cinq ans ouvert le 11 décembre 2007.
En considération de ces éléments, l'action en nullité contre l'avant-contrat litigieux était donc prescrite au moment de l'introduction de l'instance, le 19 juin 2013.
Sur la prescription de l'action en nullité de l'acte authentique
Mme [J] ne développe aucun moyen de nullité propre à l'acte authentique et fait seulement valoir que cet acte serait nul par suite de la nullité de l'avant-contrat.
Par conséquent, Mme [J], dont l'action en nullité contre l'avant-contrat est prescrite, se trouve nécessairement prescrite en son action tendant à la nullité de l'acte authentique.
Sur la résolution des contrats de prêt
Dès lors que Mme [J] sollicite la résolution de plein droit des contrats de prêts, en application des dispositions de l'article L 311-32 du code de la consommation, pour le cas où le contrat en vue desquels ils ont été conclus a été lui-même judiciairement résolu ou annulé, puisque son action en nullité a été déclarée irrecevable, il convient également de déclarer irrecevables ses demandes à ce titre.
Sur la prescription de l'action responsabilité contre le notaire
La loi du 17 juin 2008 - publiée le 18 juin 2008 et entrée en vigueur le 19 juin 2008 - ayant réduit de dix à cinq ans le délai de prescription de l'action en responsabilité délictuelle contre le notaire rédacteur d'un acte authentique, Mme [J], par application de l'article 2222 du code civil, disposait d'un nouveau délai de prescription expiré le19 juin 2013 ; ainsi, la SCP notariale, qui expose avoir été assignée, précisément, le 19 juin 2013, ne peut soutenir que Mme [J] se trouverait prescrite en son action.
L'action en responsabilité contre la SCP [A] n'est donc pas prescrite.
Sur le bien fondé de l'action en dommages et intérêts contre le notaire
Mme [J] reproche au notaire d'avoir manqué à son obligation d'information et de conseil pour :
- n'avoir soulevé aucun des 'vices de procédure' invoqués à l'appui des demandes en nullité et de ne prouver par aucun écrit qu'il l'avait mise en garde pour des risques évidents au yeux d'un professionnel et résultant de ces mêmes 'vices' qui affectaient un acte qui portait atteinte à ses intérêts.
Toutefois, Mme [J] ne caractérise aucune faute du notaire qui serait la cause du dommage moral qu'elle allègue dès lors :
- qu'elle ne précise pas les conditions dans lesquelles elle a signé l'avant contrat et, en particulier, ne démontre nullement avoir souscrit un avant-contrat dans les conditions du démarchage requises pour l'application des dispositions de l'article L 121-25 du code de la consommation,
- que le notaire, dont rien ne prouve, dans ces conditions, qu'il aurait su ou dû savoir que les dispositions du code de la consommation étaient applicables, justifie avoir fait diligence, par la notification du projet d'acte notarié, en vue de purger dans les temps le droit de rétractation de l'appelante résultant des dispositions de l'article L 271-1 du code de la construction et de l'habitation, droit qu'elle n'a pas exercé,
- que la procuration notariée reçue de Mme [J] le 18 décembre 2007, connaissance prise du projet d'acte notarié et en vue de la signature de celui-ci, mentionne expressément la superficie réglementaire de l'appartement de 45,33 m² figurant à l'acte définitif et justifiée par attestation d'architecte paraphée par l'appelante, laquelle en avait donc pris connaissance à temps ; en présence d'une telle information effectuée par le notaire, nulle violation par celui-ci de son obligation d'information, de conseil ou de mise en garde n'est caractérisée par la circonstance que cette superficie était inférieure à celle figurant sur la promesse établie sans l'intervention du notaire,
- que nulle circonstance n'est démontrée qui aurait dû conduire le notaire à mettre en garde Mme [J] afin de la dissuader de signer l'acte, étant observé que par une note du 12 décembre 2007 paraphée par l'appelante, le notaire justifie avoir donné une information précise, détaillée et des conseils appropriés, soulignant la complexité de l'opération et rappelant les obligations à satisfaire pour bénéficier de l'avantage fiscal espéré et les moyens d'y parvenir.
La demande de dommages et intérêts contre le notaire sera donc déclarée mal fondée.
Sur les autres demandes
Mme [J], qui succombe sera condamnée aux dépens, le jugement querellé devant être confirmé en ce qu'il l'avait condamnée aux dépens de première instance.
Les dépens pourront être recouvrés comme prévu à l'article 699 du code de procédure civile.
Mme [J] versera 1 500 € d'indemnité de procédure, au titre de l'article 700 du code de procédure civile à chacune des intimées comparantes.
PAR CES MOTIFS
Infirme le jugement querellé, sauf en ce qu'il a condamné Mme [J] aux dépens, distraits au profit de la SCP Kuhn,
Statuant à nouveau sur les chefs infirmés :
Déclare l'action recevable au regard des disposition des articles 28 4 c) et 30-5 du décret du 4 janvier 1955,
Déclare prescrite l'action de Mme [J] en nullité de l'avant-contrat ayant précédé l'acte de vente du 28 décembre 2007 et en nullité de cet acte de vente,
Dit irrecevables ses demandes en résolution des contrats de prêt, et de sa demande en restitution d'intérêts,
Ecarte la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l'action en responsabilité contre le notaire,
Déboute Mme [J] de sa demande en dommages et intérêts contre la SCP [A],
Condamne Mme [J] aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés comme prévu à l'article 699 du code de procédure civile,
Condamne Mme [J] à payer une somme de 1 500 € à la CRCAM du Languedoc d'une part et à la SCP [A] d'autre part, au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Rejette toute autre demande.
Le Greffier, La Présidente,
